甲A寫字樓物業(yè)管理手冊

甲A寫字樓物業(yè)管理手冊物業(yè)管理有限公司PAGE1PAGE965. 前期管理5.1 規(guī)劃設(shè)計的參與物業(yè)開發(fā)，是指針對土地和房屋建筑進行當項或多項建設(shè)活動。物業(yè)管理公司在前期參與物業(yè)開發(fā)，是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)工程的重要保證。5.1.1 物業(yè)管理公司參與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計物業(yè)管理公司參與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計，可以以咨詢報告的形式，陳述實施物業(yè)管理的必要條件，以及以往管理實踐和用戶在生活中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計問題或缺陷，使這些問題在規(guī)劃設(shè)計時能夠予以避免。具體涉及的方面有：5.1.2 配套設(shè)施：配套設(shè)施，是指配合主體物業(yè)使用的，為主體物業(yè)服務(wù)的設(shè)施。如辦公樓綜合項目的規(guī)劃設(shè)計必須考慮到商場、餐飲、娛樂、康體、停車場、銀行、郵政等配合狀況；公寓和別墅項目則應(yīng)該考慮到學(xué)校、幼兒園、商場、體育鍛煉及活動場所，甚至飲食、郵政、儲蓄、美發(fā)美容等設(shè)施。5.1.3 水電供應(yīng)：規(guī)劃設(shè)計時，要充分考慮到地域特點和發(fā)展的需要，水電供應(yīng)容量應(yīng)留有余地，不能硬套國家標準，避免無法正常使用或帶險使用水電。5.1.4 安全保衛(wèi)：在節(jié)約成本的前提下，盡可能設(shè)計防盜報警系統(tǒng)，為用戶創(chuàng)造安全的居家辦公環(huán)境。5.1.5 垃圾處理：根據(jù)各地氣溫的不同，采用適宜的垃圾處理方式。5.1.6 要特別注意各種消防死角的消防設(shè)施。5.1.7 建筑材料：物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)自己在實踐中掌握的有關(guān)建材情況，向設(shè)計單位提交一份各品牌、型號建材的使用情況報告，以便設(shè)計單位擇優(yōu)選用。5.1.8 其他：如房屋使用功能、結(jié)構(gòu)等?？傊飿I(yè)管理公司應(yīng)從用戶立場出發(fā)，盡可能全面細致地考慮到各種可能的使用問題，提請設(shè)計單位注意。

5.2 物業(yè)施工的參與工程施工是建筑產(chǎn)品原生產(chǎn)階段，建筑產(chǎn)品的質(zhì)量如何正直接取決于建設(shè)工程質(zhì)量，為保證建設(shè)工程質(zhì)量就必須要有符合標準的工程設(shè)計、合格、充足的材料設(shè)備供應(yīng)，優(yōu)良的施工能力和施工技術(shù)。由于我國長期以來建筑工程質(zhì)量的合格率和優(yōu)良品率不高，房屋建筑工程質(zhì)量問題尤為嚴重，如屋面，外墻面，滲漏、管道堵塞，地墻面及頂棚空鼓開裂，門窗制作、安裝粗糙，開啟不靈等。如果物業(yè)在施工建設(shè)一開始就馬虎從事，得過且過，不能嚴格把好質(zhì)量關(guān)，物業(yè)建成，物業(yè)管理公約一旦宣生效，物業(yè)管理公司就可能遭受損失。因為，物業(yè)管理公司必須履行合同中規(guī)定的義務(wù)和責任。所以，物業(yè)管理公司要選派各種類專業(yè)人員參與施工監(jiān)理。

5.3 物業(yè)監(jiān)理的參與5.3.1 物業(yè)管理公司參與物業(yè)監(jiān)理的必要性目前我國施工建設(shè)實行建設(shè)監(jiān)理制，物業(yè)管理公司介入施工監(jiān)理具有特殊意義。5.3.1.1 物業(yè)管理公司擁有物業(yè)管理使用情況的第一手資料。物業(yè)管理公司不僅接管新建的樓字，還管理著使用較長時間的物業(yè)，因此對樓宇使用過程中暴露出的各種工程質(zhì)量問題都了如指掌，諸如衛(wèi)生間、廚房等處的漏水問題及其成因；水電管線如何走才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。這些問題如有物業(yè)管理公司做現(xiàn)場指導(dǎo)和監(jiān)督，就會在施工中予以解決而不致遺留后患，成為日后使用和管理中難以克服的障礙。因此物業(yè)管理公司應(yīng)積極參與工作，為以后的管理打下堅實的基礎(chǔ)，同時也盡到服務(wù)業(yè)主的義務(wù)。5.3.1.2 物業(yè)管理本身需要掌握物業(yè)的全部情況。如果物業(yè)管理公司對所管理的物業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，管線布置，甚至所用建材的性能知之甚少或毫不了解，就很難管理好物業(yè)，甚至無法管理。而開發(fā)商及施工單位在完成一個項目的開發(fā)后就會趕赴新的工地，不再理會該建筑的使用情況(除一年保修期外)。在此后長達幾十年的使用過程中，只有業(yè)主和管理公司來應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問題。所以，物業(yè)管理公司有必要先派相應(yīng)專業(yè)的管理人員參與施工監(jiān)理，熟悉該物業(yè)的各個部分，做到清楚明白，這樣物業(yè)管理工作才有可靠的基礎(chǔ)。物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理有益于良性開發(fā)。對開發(fā)商來講，物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理，加強了監(jiān)理力量，使工程質(zhì)量多一份保證，同時又能保證建筑移交和日后管理的連續(xù)性，為開發(fā)商節(jié)省了時間，有利于提高工程質(zhì)量、工期及售后服務(wù)諸方面的信譽。5.3.2 物業(yè)施工監(jiān)理的基本內(nèi)容5.3.2.1 對物業(yè)施工企業(yè)資質(zhì)的監(jiān)督為保證物業(yè)施工質(zhì)量，物業(yè)施工企業(yè)必須具備以下基本條件：有獨立組織生產(chǎn)和進行經(jīng)營管理的組織機構(gòu)；有與承擔施工任務(wù)相適應(yīng)的技術(shù)人員、管理人員和生產(chǎn)技術(shù)工人；有與承擔施工任務(wù)相適應(yīng)的生產(chǎn)機具和流動資金；有健全的會計制度和經(jīng)濟核算辦法，能獨立進行經(jīng)濟核算；有保證工程質(zhì)量和施工工期的手段和設(shè)施。物業(yè)施工企業(yè)具備了上述條件，還要有法人資格，國家對施工企業(yè)實行資質(zhì)年檢。物業(yè)管理公司參與物業(yè)施工監(jiān)理可以即時發(fā)現(xiàn)物業(yè)施工企業(yè)單位或個人偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣和復(fù)印《資質(zhì)等級證書》或《資質(zhì)審查證書》等非法行為，防止施工企業(yè)無照施工，越級承包，層層轉(zhuǎn)包的現(xiàn)象發(fā)生。對施工企業(yè)資質(zhì)監(jiān)督管理的著眼點，就是保證施工企業(yè)所承包的建設(shè)項目工程與企業(yè)自身具備的施工能力相適應(yīng)，確保工程施工質(zhì)量。5.3.2.2 對建筑工程質(zhì)量技術(shù)標準執(zhí)行情況的監(jiān)督在工程建設(shè)中推行標準化，是我國的一項長期而重要的技術(shù)經(jīng)濟政策。目前，我國在工程建設(shè)標準工作中，已形成了一套比較完整的、適合我國基本建設(shè)實際需要的管理體系和工作體系，為種類工程的建設(shè)，提供了1875項標準、規(guī)范、規(guī)程，尚有一批列入計劃的標準制定項目，正在不斷地起草和修改之中。工程項目標準是以工程建設(shè)各環(huán)節(jié)中的專業(yè)技術(shù)為對象而制定的，每一項標準都有其特定的適應(yīng)范圍。因此，客觀上工程建設(shè)標準可以劃分為基礎(chǔ)標準；質(zhì)量標準；安全、衛(wèi)生、環(huán)保標準；試驗、檢驗、評定標準等四類。物業(yè)管理公司參與物業(yè)施工監(jiān)理，有助于強化工程建設(shè)標準的實施與監(jiān)督。5.3.2.3 對建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督物業(yè)管理應(yīng)監(jiān)督施工企業(yè)根據(jù)設(shè)計單位提供的施工圖〈施工圖要附有材料表〉編制施工圖預(yù)算〈包括材料設(shè)備預(yù)算〉和施工組織設(shè)計；施工中嚴格按照施工圖紙施工，如需變動必須取得設(shè)計單位同意；按照施工順序合理組織施工；地下工程和隱蔽工程，特別是基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵部位，一定要經(jīng)過檢驗合格，并做好原始記錄，才能進行下一道工序。物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理的方法物業(yè)管理公司可以選派各類專業(yè)人員參與施工建設(shè)監(jiān)理。在監(jiān)理過程中，有關(guān)人員應(yīng)盡可能全面地收集該建筑的各種資料，同時熟悉各個部分，為以后的管理作好充分準備，并應(yīng)從組織上明確參與監(jiān)理人員的工作責任，以免發(fā)生舞弊受賄或瀆職行為。

5.4 竣工接管驗收5.4.1.1 竣工驗收與接管驗收當一個建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。工程項目竣工以后，施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一交接過程稱為竣工驗收?？⒐を炇帐枪こ添椖坑山ㄔO(shè)投入使用的標志，也是對工程項目的設(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗。凡新建、改建、擴建的工程項目，按批準的設(shè)計文件所規(guī)定的內(nèi)容施工完畢，具備使用條件時，都必須經(jīng)過驗收并及時辦理交付手續(xù)。接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。5.4.1.4 在完成接管驗收后，整個物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理 公司。之所以履行這一程序，是因為物業(yè)在完成驗收后，就進入了使用階段，而使用管理是由物件業(yè)管理公司來進行的，加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計和施工，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進行崗位培訓(xùn)等。另外，在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下，也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗收，才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時，移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂管理公約、預(yù)交水電費押金、領(lǐng)取《用戶手冊》等。5.4.2 接管驗收和作用接管驗收是物業(yè)管理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗收是馬虎從事，放寬標準，最后可能自食其果。因為一但接管合同生效，物業(yè)管理公司就必須承擔合同中規(guī)定的義務(wù)和責任。而且物業(yè)能夠長期使用，在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來應(yīng)付。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對自己日后管理的影響，另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場上，充分維護業(yè)主的權(quán)益。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在：明確交接雙方的現(xiàn)、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗收，能進一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標準進行設(shè)計和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各管理事項，建立物業(yè)管理系統(tǒng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。5.4.2.4 接管種類按接管物業(yè)特點，分為新建物業(yè)接管和原有物業(yè)接管。按取得方式可分為協(xié)議取得和招標取得。協(xié)議取得是指建議單位(管委會)與物業(yè)管理公司經(jīng)協(xié)商達成委托代管協(xié)議；招標取得采用公平競爭的方式，建設(shè)單位(管委會)公開發(fā)標，各物業(yè)管理公司投標，競爭取得管理權(quán)。按委托方式又可分為承包方式和代理方式。承包方式是由管理公司負責全部管理費收支，盈虧與委托者無關(guān)。代理方式是由管理公司每月固定向委托者收取部分費用，如管理人員工資及各項福利、清潔費、水電保養(yǎng)費、服務(wù)代理酬金等，其他各項支出則實報實銷。5.4.3 物業(yè)接管驗收的程序5.4.3.1 新建房屋接管驗收程序：建設(shè)單位書面提請接管單位驗收；接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間；接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗；對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。5.4.3.2 原有房屋接管驗收程序：移交人書面提請接管單位接管驗收；接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間；接管驗收單位同移交人對原有房屋的質(zhì)量與使用問題進行檢驗；對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實房屋使用狀況；經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)稱登記〈若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無須辦理)5.4.3.3 物業(yè)接管驗收的條件5.4.3.3.1 新建房屋接管驗收的條件：新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。接管驗收應(yīng)具備以下條件：建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格；供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認。5.4.3.3.2 原有物業(yè)接管驗收的條件：房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚；土地使用范圍明確。5.4.3.4 物業(yè)接管驗收應(yīng)檢索提交的資料5.4.3.4.1 新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料：I. 產(chǎn)權(quán)資料：a)項目批準文件；b)用地批準文件；c)建筑執(zhí)照；d)拆遷安置資料。II. 技術(shù)資料：a)竣工圖--包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；b)地質(zhì)勘察報告；c)工程合同及開、竣工報告；d)工程預(yù)決算；e)圖紙會審記錄；f)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；g)隱蔽工程驗收簽證；h)沉降觀察記錄；i)竣工驗收證明書；j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；k)新材料、新配件的鑒定合格證書；l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說明書；檢驗合格證書；保修單據(jù)等文件；m)砂漿、混凝土試塊試壓報告；n)供水、供暖的試壓報告。5.4.3.4.2 原有房屋接管驗收應(yīng)檢索提交的資料：I. 產(chǎn)權(quán)資料：房屋所有權(quán)證；土地使用權(quán)證；有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；房屋分戶使用清冊；房屋設(shè)備及定、附著物清冊。II. 技術(shù)資料：房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設(shè)備技術(shù)資料。5.4.4 物業(yè)接管驗收的標準新建房屋接管驗收的標準主體結(jié)構(gòu)：地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7(建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范)的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規(guī)定值(GBJ10--鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范)；木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合GBJ206〈木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范)中2.1.1條的有關(guān)規(guī)定磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫；凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11(建筑抗震設(shè)計規(guī)范〉外墻不得滲水。屋面：各類屋面必須符合GBJ207(屋面工程施工及驗收規(guī)范)中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔；陽臺和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴密、不滲漏。5.4.4.1.4 樓地面：面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正、接縫均勻順直、無缺棱掉角；衛(wèi)生間、陽臺、盟洗間地面與相鄰地面的相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。5.4.4.1.5 裝修：鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度：進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄；木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢；門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角；油漆，刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。5.4.4.1.6 強電：電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鉛導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點，必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1MOhm/KV；應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置；照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置準確；各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合GBJ232(電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范〉的要求；電梯應(yīng)能準確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲相震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全役備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程，試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求；可電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置共用天線；除上述要求外，同時應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電器裝置規(guī)程"的有關(guān)要求。5.4.4.1.7 水、衛(wèi)、消防：管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、，無滴漏。水應(yīng)試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范〉的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位；高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修；衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8m，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全、制動靈活；水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大震動；消防設(shè)施必須符合GBJ16(建筑設(shè)計防火規(guī)范)、GBJ45(高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范)的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。5.4.4.1.8 采暖：采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行；鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證；爐排必須進行12小時以上試運轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐膛之間不得互相磨擦，且無雜音，不跑偏、不受卡，運轉(zhuǎn)應(yīng)自如；各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活；爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣；管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固；設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；鍋爐輔機應(yīng)運轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消煙減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求；經(jīng)過48小時連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機械性能和采暖室溫必須符合設(shè)計要求。5.4.4.1.9 附屬工程及其他：室外排水系統(tǒng)的標高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合GBJ14(室外排水設(shè)計規(guī)范)第二章2。3。4節(jié)的要求。管道應(yīng)順頂直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；在化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎；明溝、散水、落水溝頭不得斷裂、積水現(xiàn)象；房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定；掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物；單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設(shè)施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求；群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。5.4.4.2 原有房屋接管驗收的標準質(zhì)量與使用功能的檢驗。在以CJB(危險房屋鑒定標準)和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗依據(jù)；從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)；檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度；檢查房屋使用情況(包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況〉。5.4.4.2.5 危險和損壞問題的處理：屬有危險的房屋，應(yīng)有移交人負責排險解危后，始得接管。屬有毀壞的房屋，有移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采用其他補償形式。屬法院判決沒收并通知接管的房屋，在法院判決辦理。5.4.5 物業(yè)裝修的驗收裝修是指對建筑物及附屬設(shè)施進行設(shè)計、施工，以達到保護建筑主體，改善使用功能，美化環(huán)境、空間，標示使用者持證、名稱的目的，包括裝飾、標牌、告示等，裝修驗收應(yīng)注意以下幾點：裝修工程完工后，由業(yè)主〈或用戶〉通知工程部，由工程部會同管理部及有關(guān)部門進行驗收，單項工程竣工驗收可以在全部工程竣工前單獨進行。隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。如未驗收，管理公司可以安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗收，由此造成的損失由業(yè)主自己負責。消防變更工程由業(yè)主向消防部門提出驗收申請，通過后向管理處提供合格證明，管理公司檢查其是否符合管理的規(guī)定和要求。竣工驗收合格后，由管理公司向業(yè)主出具驗收合格單。不合格時限期改正，復(fù)驗至合格。業(yè)主憑驗收單到管理部、，保安部辦理必要手續(xù)，領(lǐng)回裝修押金，‘并交納有關(guān)專項費用。5.4.6 驗收的組織驗收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭，各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與，會同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位，本著客觀、公正的原則進行驗收。參與驗收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司，在驗收中須表明自己客觀的意見，反映物業(yè)的真實狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份，表達這些意見時應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào)，與他們?nèi)〉靡恢隆⑴c驗收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴肅處理。

5.5 物業(yè)移交在完成了物業(yè)驗收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設(shè)備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來進行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗收，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括各種崗位培訓(xùn)，甚至模擬操作等。物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當其向業(yè)主移交時，移交者必須是物業(yè)管理公司，因為物業(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關(guān)的程序需要完成。如簽訂管理公約，預(yù)交水電費押金，領(lǐng)取《用戶手冊》，知會管理條例等。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查對責成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在接交時，每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標記，以免弄錯。5.5.1 交接雙方的責任為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做好房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收，經(jīng)檢驗符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。接管驗收時，交接雙方均應(yīng)嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時間復(fù)驗，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗。房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負責處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負責處理。新建房屋從驗收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負責保修，并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收接管時，雙方達成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。新建房屋一經(jīng)接管，建設(shè)單位應(yīng)負責在三個月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦，應(yīng)承擔因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和事故責任。接管驗收程序應(yīng)具備的條件：1]建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格。應(yīng)具備的條件：1]建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格。2]供配電、消防、給排水、排煙、備用電源、空調(diào)、通風、電梯、公共照明、污水處理、衛(wèi)星接收、中央自動控制等系統(tǒng)及其他設(shè)施能正常使用。3]經(jīng)有關(guān)部門確認。管理處驗收籌建處提交的資料：產(chǎn)權(quán)資料：1]項目批準文件2]用地批準文件3]建筑執(zhí)照4]拆遷資料管理處驗收籌建處提交的資料：產(chǎn)權(quán)資料：1]項目批準文件2]用地批準文件3]建筑執(zhí)照4]拆遷資料技術(shù)資料：1]項目竣工圖2]地質(zhì)勘察報告3]工程合同，開、竣工報告4]工程預(yù)決算書5]圖紙會審記錄6]工程設(shè)計變更通知7]隱蔽工程驗收簽證人8]沉降觀察記錄9]竣工驗收證明書10]鋼材水泥等主要材料質(zhì)保書11]新材料、構(gòu)配件的鑒定合格書12]物業(yè)內(nèi)所有設(shè)備安裝、調(diào)試、檢驗合格證書13]砂漿、混凝土試塊試壓報告14]管道試壓報告審核所提交的資料，若有資料不全，書面提出請籌建處盡快補齊審核所提交的資料，若有資料不全，書面提出請籌建處盡快補齊雙方對所有設(shè)備、設(shè)施進行分段檢查管理處與籌建處制定驗收計劃雙方對所有設(shè)備、設(shè)施進行分段檢查管理處與籌建處制定驗收計劃檢驗不合格，按質(zhì)量問題處理、返修檢驗不合格，按質(zhì)量問題處理、返修合格跟蹤建設(shè)單位執(zhí)修缺陷遺漏工程項目合格跟蹤建設(shè)單位執(zhí)修缺陷遺漏工程項目簽署驗收合格文件（所有收樓文件一式三份由承包商、業(yè)主、及管理處各保存一份）簽署驗收合格文件（所有收樓文件一式三份由承包商、業(yè)主、及管理處各保存一份）總經(jīng)理簽發(fā)接管文件總經(jīng)理簽發(fā)接管文件

物業(yè)管理工程項目驗收表格(5-01) 日期：_______________驗收項目：______________________________________________________內(nèi)容：________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________建設(shè)單位名稱：__________________________________________________建設(shè)單位代表：__________________________________________________建設(shè)單位簽章：__________________________________________________接收單位名稱：__________________________________________________接收單位代表：__________________________________________________接收單位蓋章：__________________________________________________注：1）表格內(nèi)之驗收項目應(yīng)以用戶收樓時提出的資料為準，如到時發(fā)現(xiàn)缺陷和遺漏項目，建設(shè)單位必須修補。2）此表格一式三份建設(shè)單位、施工單位、接收單位各存一份。3）附：工程缺陷遺漏信息反饋單。工程遺漏缺陷信息反饋單致：由：____________物業(yè)管理處工程部發(fā)單人：______________職務(wù)：______________日期：_________本處于____年____月____日檢查下列工程：項目：___________________________________________________內(nèi)容：___________________________________________________地點：___________________________________________________此上工程項目的缺陷、遺漏有：________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________請_____年____月____日前整改、執(zhí)補完成。表5-02

系統(tǒng)竣工驗收程序及內(nèi)容給排水系統(tǒng)項目內(nèi)容審查資料竣工圖及設(shè)計變更文件。主要材料和制品的合格證或試驗記錄。施工測量記錄?；炷?、砂漿、焊接及水密性、氣密性等試驗、檢驗記錄。施工記錄。中間驗收記錄。工程質(zhì)量評定記錄。工程質(zhì)量事故處理記錄。其它。應(yīng)驗收的項目建筑物的質(zhì)量、高程、坡度、平面尺寸、管道及附件等安裝的質(zhì)量和數(shù)量。結(jié)構(gòu)強度、抗?jié)B、抗凍的標號。水池及水柜等水密性，消化池的氣密性。外觀。其他表5-03

系統(tǒng)竣工驗收程序及內(nèi)容火災(zāi)自動報警系統(tǒng)項目內(nèi)容審查資料系統(tǒng)竣工表。系統(tǒng)竣工圖。施工記錄。調(diào)試報告。管理維護人員登記表。（以上資料應(yīng)上報公安消防部門審定）應(yīng)驗收的項目火災(zāi)自動報警系統(tǒng)裝置（包括火災(zāi)探測器、手動報警按紐、區(qū)域報警控制器和集中報警控制器）。滅火系統(tǒng)控制裝置（包括室內(nèi)消火栓、自動噴水、CO2、干粉、泡沫等固定滅火系統(tǒng)固定裝置）。電動防火門、防火卷簾控制裝置。通風空調(diào)、防煙排煙及電動防火閥等消防控制裝置?；馂?zāi)事故廣播、消防通迅、消防電源、消防電梯和消防控制室的控制裝置?；馂?zāi)事故照明及疏散指示控制裝置。外觀。表5-04（1）

系統(tǒng)竣工驗收程序及內(nèi)容火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 項目內(nèi)容驗收標準1]火災(zāi)報警控制器的抽驗：按裝置數(shù)目的30%--50%但不少于10個抽驗。2]火災(zāi)探測器的抽驗：按裝置數(shù)目的5%--10%但不少于10只抽驗。3]消防水泵：工作泵與備用泵轉(zhuǎn)換運作1-3次。消防控制室內(nèi)操作啟、停泵1-3次。4]室內(nèi)消火栓驗收，并在消火栓處操作啟泵按紐按5%-10%比例抽驗。5]自動噴水系統(tǒng)的水流指示器，閘閥關(guān)閉器及電動閥等按安裝數(shù)量10%--30%的比例進行末端放水試驗，控制功能、信號均應(yīng)正常。6]CO2、干粉等滅火系統(tǒng)抽驗，按安裝數(shù)量的20%-30%進行：人工啟動和緊急切斷試驗1-3次。與固定滅火設(shè)備聯(lián)動控制的其它設(shè)備試驗1-3次。C)抽一個防護區(qū)進行噴放試驗。上述試驗控制功能、信號場應(yīng)正常。7]電動防火門，防火卷簾的抽驗按實際安裝數(shù)量的10%-20%進行。8]通風空調(diào)和防煙設(shè)備的抽驗按實際安裝數(shù)量的10%-20%進行。9]消防電梯的檢驗應(yīng)進行1-2次，人工控制和自動控制功能檢驗。10]火災(zāi)事故廣播設(shè)備的檢驗，按安裝數(shù)量10%-20%進行抽驗：在消防控制室選層廣播。共用的揚聲器強行切換試驗。備用擴音機控制功能試驗。11]消防通迅設(shè)備的檢驗應(yīng)符合以下要求：消防控制室與設(shè)備所設(shè)的對講電話進行1-3次通話試驗。電話插孔按實際安裝數(shù)量的5%-10%進行通話試驗。消防控制室的外線電話與“119”臺進行1-3次通話試驗。表5-04（2）

系統(tǒng)竣工驗收程序及內(nèi)容衛(wèi)生系統(tǒng)項目內(nèi)容審查資料施工圖、竣工圖及設(shè)計變更文件。設(shè)備、制品和主要材料的合格證或試驗記錄。隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。設(shè)備試運轉(zhuǎn)記錄。水壓試驗記錄。給排水系統(tǒng)通水沖洗記錄。工程質(zhì)量事故處理記錄。分項、分部、單位工程質(zhì)量檢驗評定記錄。應(yīng)檢驗的內(nèi)容方位、標高和坡度的正確性。連接點或接口的嚴密性。散熱器、衛(wèi)生器具和各類支架、檔墩安裝的牢固性。給水消防系統(tǒng)的通水能力。外觀（見設(shè)備觀感質(zhì)量項目統(tǒng)計表）表5-05

系統(tǒng)驗收程序及內(nèi)容通風空調(diào)系統(tǒng)項目內(nèi)容審查資料竣工圖、設(shè)計修改通知書。主要材料、設(shè)備、成品、半成品和儀表的出廠合格證明或檢驗資料。隱蔽工程驗收單和中間驗收記錄。分項、分部工程質(zhì)量評定記錄。制冷系統(tǒng)試驗記錄（單機清洗，系統(tǒng)吹污，嚴密性，真空試驗，充注制冷劑檢漏等記錄）?？照{(diào)系統(tǒng)聯(lián)合試運轉(zhuǎn)記錄。應(yīng)檢驗的項目1)設(shè)備單機試運轉(zhuǎn)（包括：通風機、制冷機、水泵）設(shè)備無負荷聯(lián)合試運轉(zhuǎn)：A)通風機的風量、風壓、轉(zhuǎn)速測定。B)系統(tǒng)與風口的風量平衡，實測風量與設(shè)計的偏差不應(yīng)大于10%。C)制冷系統(tǒng)的壓力、溫度、流量等技術(shù)參數(shù)應(yīng)符合有關(guān)技術(shù)文件規(guī)定。D)空調(diào)系統(tǒng)帶冷源的正常聯(lián)合試運轉(zhuǎn)不少于8小時，通風除塵系統(tǒng)的連續(xù)運轉(zhuǎn)不應(yīng)少于2小時。通風、空調(diào)系統(tǒng)帶負荷綜合效能試驗。A)室內(nèi)空氣、溫度、相對濕度的測定和調(diào)整。B)室內(nèi)氣流組織的測定。C)室內(nèi)潔凈度和正壓的測定。D)室內(nèi)噪聲的測定。E)通風除塵車間內(nèi)空氣中含塵濃度與排放濃度的測定。F)自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)應(yīng)作參數(shù)整定和聯(lián)動調(diào)試。4]外觀（見設(shè)備觀感質(zhì)量項目統(tǒng)計表）表5-06系統(tǒng)驗收程序及內(nèi)容離心式制冷系統(tǒng)項目內(nèi)容制冷設(shè)備安裝檢查機組出廠內(nèi)壓。制冷機組安裝的縱向、橫向不平度不超過0.1/1000。制冷壓縮機縱向水平度不超過0.03/1000，橫向水平度不超過0.1/1000。觀察壓縮機吸氣口內(nèi)的導(dǎo)向葉片和執(zhí)行機構(gòu)。并調(diào)整、定位。制冷系統(tǒng)試運轉(zhuǎn)潤滑系統(tǒng)試驗：開啟油泵使?jié)櫥脱h(huán)8小時以上，后清洗、換油。注意油溫、油壓、油面高度是否符合要求。系統(tǒng)氣密性試驗：按現(xiàn)定充入干燥空氣或氮氣，用發(fā)泡劑檢查系統(tǒng)是否有滲漏現(xiàn)象。無負荷運轉(zhuǎn)：A)關(guān)閉壓縮機進氣口導(dǎo)向葉片或進氣閥，使壓縮機的排氣口與大氣相通。B)開動油泵、調(diào)節(jié)循環(huán)潤滑系統(tǒng)，使其正常運轉(zhuǎn)。C)瞬間啟動壓縮機，觀察轉(zhuǎn)向是否正確，以及有否卡阻現(xiàn)象。D)再次起動壓縮機，無負荷運轉(zhuǎn)試驗半小時，觀察油溫、油壓、磨擦部位的溫升，機器的響聲及振動是否正常。抽真空試驗：將系統(tǒng)抽至剩余壓力小于5.332千帕（4mmHG）保持24小時，系統(tǒng)升壓不應(yīng)超過0.667千帕（5mmHG）。按規(guī)定向系統(tǒng)充灌制冷劑。負荷運轉(zhuǎn)：A)按要求供給冷卻水。B)開動油泵、調(diào)節(jié)潤滑油系統(tǒng)使其工作正常。C)利用放空裝置排除系統(tǒng)中的空氣。D)啟動壓縮機，并根據(jù)機器運轉(zhuǎn)情況，逐步開啟吸氣閥和導(dǎo)向葉片，并注意快速通過振動區(qū)，使壓縮機正常工作。E)按規(guī)定負荷及運轉(zhuǎn)時間進行，運轉(zhuǎn)過程中應(yīng)檢查機組的響聲、振動、潤滑壓力、溫度、各磨擦部位的溫度、電動機溫升和各種儀表指示等均應(yīng)符合設(shè)備技術(shù)文件規(guī)定，并記錄各項數(shù)據(jù)。表5-07系統(tǒng)竣工驗收程序及內(nèi)容高壓設(shè)備及變壓器系統(tǒng)項目內(nèi)容審查資料1、竣工圖、設(shè)計修改通知書。2、制造商提供的產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證書及安裝圖紙等技術(shù)文件。3、安裝技術(shù)記錄。4、調(diào)整試驗記錄。5、備品、備件清單。6、供電局驗收合格證明。應(yīng)檢查的項目及要求1、主供及備供自動轉(zhuǎn)換功能是否正常。2、各保護繼電器動作是否正常。3、設(shè)備固定牢靠，外表清潔完整。4、電氣連接可靠，接觸良好。5、設(shè)備的聯(lián)動機構(gòu)聯(lián)動正常，無卡阻，分、合閘指示正確。6、絕緣部件、瓷件應(yīng)完整無損。7、油漆應(yīng)完整，相色標示正確，接地良好。8、外觀。（見設(shè)備觀感質(zhì)量項目統(tǒng)計表）表5-08

系統(tǒng)竣工驗收程序及內(nèi)容盤、柜及二次接線系統(tǒng)項目內(nèi)容審查資料1、竣工圖，設(shè)計變更文件。2、制造廠提供的產(chǎn)品說明書，調(diào)試大綱，試驗方法，試驗記錄，合格證明文件及安裝圖紙等技術(shù)文件。3、根據(jù)合同提供的備品備件清單。4、安裝技術(shù)記錄。5、調(diào)整、試驗記錄。6、絕緣測試報告。表5-09

系統(tǒng)竣工驗收程序電梯及電氣部分系統(tǒng)項目內(nèi)容試運轉(zhuǎn)前檢查1、機房溫度應(yīng)保持在5-40度之間，在25度時環(huán)境相對濕度不應(yīng)大于85%。2、機械和電氣設(shè)備的安裝，應(yīng)具備調(diào)整試車條件。3、電氣接線正確，連接可靠，標志清晰。4、曳引電動機過電流、短路等保護裝置的整定值應(yīng)符合設(shè)計要求。5、繼電器、接觸器動作應(yīng)正確可靠，接點接觸良好。6、電氣設(shè)備導(dǎo)體間及導(dǎo)體與地間的絕緣電阻值應(yīng)符合下列規(guī)定：動力設(shè)備和安全裝置電路不應(yīng)不于0.5MΩ。低電壓控制回路不應(yīng)小于0.25MΩ。7、電氣安全保護裝置的安裝與調(diào)整應(yīng)符合規(guī)范（GB50182-93）的規(guī)定。檢修速度調(diào)試運行1、制動器調(diào)整應(yīng)符合下列要求：制動力和動作行程應(yīng)按設(shè)備的要求調(diào)整。制動器閘瓦在制動時應(yīng)與制動輪接觸嚴密。2、全程點動運行無卡阻，各安全間隙符合設(shè)計要求。3、檢修速度不應(yīng)大于0.63M/S。4、自動門運行應(yīng)平穩(wěn)，無撞擊。5、平衡系數(shù)應(yīng)調(diào)整為40%-50%。表5-10（1）

系統(tǒng)竣工驗收程序電梯及電氣部分系統(tǒng)項目內(nèi)容額定速度調(diào)試運行1、轎廂內(nèi)置入平衡負載，單層、多層上下運行，反復(fù)調(diào)整開至額定速度，起動、運行、減速應(yīng)舒適可靠，平層準確。2、在工頻下，曳引電機接入額定電壓時，轎廂半載向下運行至行程中部時的速度應(yīng)接近額定速度，且不超過額定速度的5%，加速段和減速段除外。負載運行試驗1、運轉(zhuǎn)功能應(yīng)符合設(shè)計要求，指令、召喚、選層定向、程序轉(zhuǎn)換、起動運行、截車、減速、平層等裝置功能正確可靠，聲光信號顯示清晰正確。2、調(diào)整上、下端站的換速、限位和極限開關(guān)，使其位置正確，功能可靠。3、空載、半載、滿載試驗應(yīng)符合下列要求：在通電持續(xù)率40%的情況下，往返開降各2h。電梯運行應(yīng)無故障，起動應(yīng)無明顯的沖擊，停層應(yīng)準確平穩(wěn)。制動器動作應(yīng)可靠。制動器線圈溫升不應(yīng)超過60℃，減速機油溫升不應(yīng)超過60℃，且溫度不得超過85℃。表5-10（2）

系統(tǒng)竣工驗收程序及內(nèi)容電梯及電氣部分系統(tǒng)項目內(nèi)容超載運行試驗1、應(yīng)在轎廂內(nèi)置入110%的額定負載，在通電持續(xù)率為40%的情況下，往返運行0.5h。2、電梯應(yīng)安全可靠地起動、運行。3、減速機、曳引電動機應(yīng)工作正常，制動器動作應(yīng)可靠。技術(shù)性能測試要求1、電梯的加速度和減速度的最大值不應(yīng)超過1.5M/S2。平均加速度和減速度不應(yīng)小于0.7M/S2。2、運行中水平方向振動加速度不應(yīng)大于0.15M/S2，垂直方向的振動加速度不應(yīng)大于0.25M/S2。3、運行總噪聲的要求：機房噪聲不應(yīng)大于80db。轎廂內(nèi)噪聲不應(yīng)大于55db。開關(guān)門過程噪聲不應(yīng)大于65db。4、平層準確度±10MM。應(yīng)提交的資料1、電梯類別、型號、驅(qū)動控制方式、技術(shù)參數(shù)和安裝地點。2、制造廠提供的隨機文件和圖紙。3、變更設(shè)計的實際施工圖及變更證明文件。4、安全保護裝置的檢查記錄。5、電梯檢查及電梯運行參數(shù)記錄。表5-10（3）

低壓電氣設(shè)備、線路絕緣電阻測試記錄工程名稱：施工單位天氣氣溫(℃)PAGE\#"'Page:'#'

'"PAGE\#"'Page:'#'

'"兆歐表型號規(guī)格電壓等級出廠編號檢定單位檢定有效期檢定證書編號設(shè)備或線路名稱設(shè)備位號或回路編號絕緣電阻實測值（MΩ）A-BB-CC-AA-NB-NC-NA-EB-EC-EN-E測試日期復(fù)測情況設(shè)備(線路)名稱結(jié)論回路或位號復(fù)測值（MΩ）復(fù)測日期建設(shè)（監(jiān)理）單位代表：質(zhì)檢員：施工員：測試人：表5-11

低壓電氣裝置試電檢查記錄工程名稱：施工單位系統(tǒng)名稱回路編號層次（戶別）燈具數(shù)量（個）試電情況開關(guān)數(shù)量（個）試電情況插座數(shù)量（個）試電情況自動開關(guān)、漏電開關(guān)、電度表試電情況線路試電情況其他試電情況檢查日期存在問題及處理結(jié)果建設(shè)單位代表： 質(zhì)檢員： 施工員： 檢查人：表5-12管道、設(shè)備強度及嚴密性試驗記錄工程名稱：施工單位試壓系統(tǒng)名稱起訖端點試驗壓力在試驗壓力下規(guī)定時間內(nèi)的壓力降（Mpa）試驗壓力降至工作壓力下外觀檢查記錄試壓設(shè)備名稱、型號、裝置情況說明或圖示試壓日期試驗結(jié)論建設(shè)單位代表： 質(zhì)檢員： 施工員： 檢查人：表5-13物業(yè)管理處工程質(zhì)量檢查表__________系統(tǒng)___________設(shè)備所處位置(樓層、區(qū)域編號)：序號檢查項目檢查結(jié)論檢查人（簽字日期）整改結(jié)果(日期)12345678補充說明：遺漏：“o”合格：“symbol51\f"MonotypeSorts"\s12”不合格：“×建設(shè)單位代表： 質(zhì)檢員： 施工單位代表： 物業(yè)管理處代表：表5-14設(shè)備觀感質(zhì)量檢查項目統(tǒng)計表系統(tǒng)：空調(diào)第1頁序號設(shè)備名稱應(yīng)檢查的項目1風柜風柜外觀2>電機3>皮帶4>風葉5>排水6>供回水管7>壓力表8>溫度計9>保溫10>閘掣11>控制箱12>電源線13>機房排水2盤管風機1>風機噪音2>風機轉(zhuǎn)速3>電磁閥4>閘閥5>塵網(wǎng)6>溫控開關(guān)3空調(diào)主機1> 主機外觀2>主機開關(guān)3>運行狀態(tài)顯示4>故障顯示5>能量調(diào)節(jié)6>起動電源7>電壓8>運行電9>低、高、油壓10>冷卻水進出水壓力、溫度11>冷凍水進出水壓力、溫度12>油位顯示、油溫、軸承溫度、機房照明、逆風排氣、排水溝、門窗4空調(diào)主機配電房1> 高壓配電柜(外觀、開關(guān)、儀表、繼保)2>低壓配電柜(外觀、開關(guān)、儀表、繼保)照明(正常、應(yīng)急)3>室內(nèi)配套設(shè)施(操作臺、通風、空調(diào)、門、窗、清潔、消防裝置、防鼠裝置)5冷卻塔1> 風扇電機2>外觀3>浮球閥4>電動閥5>急停掣6>起動電流7>運行電流8>噪音6冷卻水立管1>外觀2>連接口3>支架4>漏水7冷凍水立管1>外觀2>支架3>保溫4>漏水5>自動排氣閥8空氣處理系統(tǒng)安裝質(zhì)量A機體：1>機殼2>保溫3>制冷器4>制冷盤管、風機5>過濾器6>冷凝水盤及保溫7>支承架8>避震9>電機支承架10>皮帶保護輪11>皮帶保護殼B管道及配件：1>保溫2>進出水閘閥3>冷凝水管坡道4>支承架5>轉(zhuǎn)接頭6>進水溫度表7>出水溫度表8>進出水壓力表9>Y型過濾器C風管及配件：1>風管2>保溫3>支承架4>轉(zhuǎn)接頭5>防火閥6>新風量調(diào)節(jié)閥7>風量調(diào)節(jié)閥D控制及供電：1>電動二通閥2>溫感器3>控制箱4>電箱開關(guān)5>馬達E機房：1>生活冷水供應(yīng)站2>地漏3>地漏潑水試驗4>照明5照明開關(guān)6>煙感頭7>墻面8>地面9>天花10>機房門11>機房門標志F運轉(zhuǎn)試驗及測試報告：1>風機運轉(zhuǎn)試驗(就地開關(guān))2>風機運轉(zhuǎn)試驗(遙控)3>噪音測試報告4>單機調(diào)試報告(工程性能測試檢定)5>電動機絕緣試驗報告6>空氣處理機震動試驗報告7>風管漏風試驗報告8>出風口風量調(diào)節(jié)報告9>冷凍水支管試壓報告表5-15（1）

設(shè)備觀感質(zhì)量項目統(tǒng)計表系統(tǒng)：空調(diào)第2頁序號設(shè)備名稱應(yīng)檢查的項目9風機盤管1> 標明三速制中的一種(高、中、低)2>電動閥3>冷凝水去水4>出風溫度：干球、濕球>回風溫度：干球、濕球10冷卻塔A塔體：1>外觀2>底盤3>塔體支架4>底座及避震5>風扇6>電動機7>導(dǎo)流片填料8>電動機/風扇支架9>進風網(wǎng)10>浮球開關(guān)11>入水管12>排污管13>溢流管B管道類：1>閘閥/蝶閥2>管道3>管道支架C電氣類：1>電動機就地開關(guān)(全天候型)D試驗報告：1>電動機絕緣及耐壓試驗報告2>冷凍塔工況測試報告3>噪音測試報告11冷凍機A主機：1>冷凝器2>蒸發(fā)器3>壓縮機4>電動機5>機油系統(tǒng)、油泵6>排氣裝置7>控制盤8>輔助管道等9>保溫10>底座及避震B(yǎng)管道及配件：1>Y型過濾器2>蝶閥3>轉(zhuǎn)接頭4>逆止閥5>溫度計6>壓力表7>水流開關(guān)8>恒溫控制探頭9>保溫10>支架C配電類：1>柜外觀2>電器安裝3>操作機構(gòu)安裝4>引線5>接地6>柜標示牌7>柜內(nèi)電氣接線圖8>底座12溫式報警閥1>外觀2>連接口3>水力警鐘4>水掣5>電氣部分13其他表5-15（2）

設(shè)備觀感質(zhì)量項統(tǒng)計表系統(tǒng)：風機序號設(shè)備名稱應(yīng)檢查的項目1新風機系統(tǒng)安裝質(zhì)量A機體：1>機殼2>保溫3>制冷器4>制冷器分水管5>風機6>過濾網(wǎng)7>冷凝水盤及保溫8>支承架9>避震10>電機支承架11>皮帶及皮帶輪12>皮帶保護殼B管道及配件：1>保溫2>進出水閘閥3>冷凝水管坡度4>支承架5>軟接頭6>進水溫度表7>出水溫度表8>進出水壓力表9>Y型過濾器C風管及配件：1>風管2>保溫3>支承架4>軟接頭5>防火閥6>新風量調(diào)節(jié)閥D控制及供電：1>電動二通閥2>溫感器3>控制箱4>電箱開關(guān)5>馬達E機房：1>生活用水供應(yīng)點2>地漏3>地漏潑水試驗4>照明5>照明開關(guān)6>煙感頭7>墻面8>地面9>天花10>機房門11>機房門標示F運轉(zhuǎn)試驗及測試報告：1>風機運轉(zhuǎn)試驗(就地開關(guān))2>風機運轉(zhuǎn)試驗(遙控)3>噪音測試報告4>單機調(diào)試報告(工作性能測試檢定)5>電動絕緣試驗報告6>空氣處理機震動試驗報告7>風管漏風試驗報告8>出風口風量9>冷凍水支管試壓報告2軸流式排風機系統(tǒng)安裝質(zhì)量A機體：1>機身2>風扇轉(zhuǎn)動及方向3>電機4>支承架5>避震B(yǎng)風管道及配件：1>風管2>支承架3>轉(zhuǎn)接頭4>防煙閥5>電源開關(guān)]C運轉(zhuǎn)試驗：1>風機運轉(zhuǎn)試驗(就地開關(guān))2>風機運轉(zhuǎn)試驗(遙控)3>噪音測試報告4>排風口風量測定及調(diào)節(jié)報告5>單機調(diào)試報告(工況性能測試)3離心式風機系統(tǒng)安裝質(zhì)量A機體：1>機殼2>風扇轉(zhuǎn)動及方向3>軸承支承架4>電梯支承架5>皮帶及皮帶輪6>皮帶保護殼7> 電機8>開關(guān)箱9>電線管10>起動器11>轉(zhuǎn)接頭12>風機基座13>風機支承架14>避震8> 15>防火閥B運轉(zhuǎn)及測試：1>風機運轉(zhuǎn)試驗(就地開關(guān))2>風機運轉(zhuǎn)試驗(遙控)3>單機調(diào)試報告(工況性能測試)4>噪音測試5>電動機絕緣測試表5-16

設(shè)備觀感質(zhì)量項目統(tǒng)計表系統(tǒng)：給、排水、排污序號設(shè)備名稱應(yīng)檢查的項目1給水立管1>外觀2>連接口3>支架4>漏水5>水掣開關(guān)2排水立管1>外觀2>連接口3>檢查口4>透氣管5>支架6>漏水7>水掣開關(guān)3水泵房1> 配電管2>水泵外觀3>閘閥4>壓力表5>止回閥6>起動電流7>運行電流8>運行情況9>手動運行10>急停掣11>水錘吸收器12>穩(wěn)壓浮球閥4潛水泵1>外觀2>配電箱3>起動電流4>運行電流5>管道安裝情況5糞泵1>外觀2>配電箱3>起動電流4>運行電流5>管道安裝情況6雨水立管1>外觀2>連接口3>檢查口4>支架5>漏水7地下水池1>蓋板2>外觀3>爬梯4>內(nèi)壁5>液壓浮球閥6>供水水表7>供水閘8>出水閘閥9>排水閘閥8化糞池1>外觀2>施工質(zhì)量3>周圍環(huán)境9氣浮污水處理池1>外觀2>配電3>控制柜4>電機5>空氣壓縮機6>管道7>照明8>門窗9>機房清潔10>機房通風10離心式水泵A泵體：1>機體清潔2>轉(zhuǎn)動方向3>各部件固定牢靠4>葉輪轉(zhuǎn)動自由5>軸6>軸承7>軸對8>防護罩9>底座10>避震11>潤滑系統(tǒng)12>電動機13>水泵就地開關(guān)B管道類：1>閘閥2>逆止閥3>壓力表4>消水錘器5>轉(zhuǎn)接頭6>過濾器7>支架C配電類：1>配電柜外觀2>配電柜標示3>電器安裝4>操作機構(gòu)安裝5>引線6>接地7>柜內(nèi)電氣接線圖8>底座表5-17設(shè)備觀感質(zhì)量檢查項目統(tǒng)計表系統(tǒng)：消防序號設(shè)備名稱應(yīng)檢查的項目1消防泵房1> 外觀2>配電箱3>Y型過漏器4>壓力表5>止回閥6>閘閥7>手、自運行8>起動電流9>運行電流10>照明11>門窗12>清潔13>排水2消防栓立管1>地點2>外觀3>連接口4>漏水5>支架6>排水閥3噴淋立管1>地點2>外觀3>連接口4>漏水5>支架6>排水閥4消防栓1>門2>鎖3>銘牌4>碎玻5>警鈴6>玻璃7>閘閥8>水槍9>水帶10>面具11>漏水5防火卷簾門防火門：1>門2>鎖3>閉門器4>開門指示防火卷簾：1>卷簾2>電機3>手動控制4>出口指示6外圍消防接合器1>設(shè)備編號2>安裝地點3>外觀4>連接點5>周圍環(huán)境6>使用通道7>漏水情況7消防中心1> 火災(zāi)自動報警裝置2>消防控制聯(lián)動柜3>后備電源4>電梯顯示屏5>水池水泵顯示屏6>緊急廣播7>照明8>空調(diào)機81301自動氣體滅火裝置1>外觀2>噴頭3>探測器4>警鈴5>手、自動操縱器6>控制盤7>蓄氧瓶9消防系統(tǒng)外圍部件1>位置2>手碎按紐3>探頭4>警鈴5>新風機控制裝置6>排煙閥7>防火閥8>逆風閥9>防火門10其它1>火警報警鈴2>火警破碎玻璃按鈕掣3>煙霧感應(yīng)探頭4>防排煙風機關(guān)閉電源位置表5-18設(shè)備觀感質(zhì)量項目統(tǒng)計表系統(tǒng)：電氣設(shè)備序號設(shè)備名稱應(yīng)檢查的項目1發(fā)電機房A機房：1>門鎖2>逆風3>排風4>排煙管道5>環(huán)保設(shè)施B發(fā)電機組：1>機組外觀2>起動電池3>機組操縱盤4>并車柜5>配電柜6>出線柜C分體式冷卻水箱：1>散熱風扇2>冷卻管道、水閥、操控電箱、絕緣、起動、運行D隨機：1>設(shè)備資料2>專用工具3>配件2電表房1>配電箱2>電表3>插接式母線槽4>電纜5>空氣開關(guān)箱6>正常照明7>事故照明8>清潔3電井房1>空氣開關(guān)銘牌2>空氣開關(guān)接觸3>插接式母線槽4>電纜5>正常照明6>事故照明7>配電箱8>清潔4高壓房1> 外觀2>表計3>模擬板4>開關(guān)動作(本地遙控)5>設(shè)備運行情況6>機房照明、通風、清潔7>消防裝置8>防小動物裝置5變壓器房1>外觀2>接線3>室溫4>清潔5>門窗6>照明7>通風8>運行情況6低壓房1>配電柜外觀2>表計3>開關(guān)動作確認4>模擬板5>室溫6>通風7>照明8>門窗9>運行情況7天車1>外觀2>配電柜3>控制盤4>動作確認(上、下、左、右、前、后)5>安全裝置8電纜絕緣測試1>電纜/開關(guān)柜2>連續(xù)性3>絕緣電阻9地極電阻測試1>地極位置2>地極電阻10配電房/開關(guān)柜絕緣測試1>分電路號2>空氣開關(guān)/診斷器/額定電流3>絕緣電阻11其它1> 照明光管盤2>筒燈3>照明開關(guān)掣4>插座5>架空走線、線架及線槽6>穿電線管7>出路指示燈8>應(yīng)急照明電池燈9>照明光管盤10>線管支架11>蛇皮護套管表5-19

設(shè)備觀感質(zhì)量項目統(tǒng)計表系統(tǒng)：建筑裝飾序號設(shè)備名稱應(yīng)檢查的項目1室內(nèi)裝修各種設(shè)備1> 天花2>照明燈具3>照明開關(guān)4>煙感器5>墻面6>踢腳線7>地面8>地漏9>地漏潑水試驗10>洗滌槽2> 洗手盆12>水塞13>排水管道14>給水龍頭15>排水試驗16>電源插座17>開水器給水閥18>熱開水器2天花1>天花板2>吊桿/線3>龍骨4>沿邊角條5>光管盤6>煙感頭7>噴淋頭8>新風咀9>風機盤管逆風咀3墻身1> 墻面2>照明開關(guān)3>電源插座4>電話插座5>電視插座6>空氣開關(guān)7>風機盤管8>隔墻/玻璃幕墻密封4地面1>地磚2>嵌條3>踢腳板5玻璃幕墻1>鋁合金板2>鍍鏌玻璃3>密封條4>耐火材料填封5>鋁合金通風條6房門1>門柜2>門扇3>門框封條4>門鉸5>門鎖6>把手7>門頂8>閉門器9>門牌號7電氣安裝1>燈管2>電源插座通電試驗3>電話開通試驗4>電視插座訊號測試報告5>電源/照明回路絕緣測試報告8空調(diào)系統(tǒng)1>風機盤管機身2>風機盤管支承架3>冷凍水管支承架4>冷凍水管保溫5>冷凝水管支承架6>冷凝水管坡度7> 風管保溫8>風管支承架9>冷凍水閘閥10>電動二通閥11>運轉(zhuǎn)試驗12>噪音測試13>出風口風量測定14>出風口溫度測試15>新風管支承架16>新風管保溫17>新風咀安裝18>新風咀風量調(diào)節(jié)及測定9其它1>噴淋管道支承架2>玻璃幕墻安裝后水密性試驗報告3>辦公室隔音測試4>鋁合金通風條安裝后水密性試驗報告表5-20設(shè)備觀感質(zhì)量項目統(tǒng)計表系統(tǒng)：公共設(shè)施序號設(shè)備名稱應(yīng)檢查的項目1走廊1>照明2>線槽管3>天花4>揚聲器5>盤管風機6>風咀7>消防噴頭8>消防栓2停車場收費系統(tǒng)1>設(shè)備編號2>安裝地點3>外觀4>控制柜5>工作情況6>備注3電話總機房1> 主機2>話務(wù)臺3>維修端口4>打印機5>配線掣6>自動計費裝置7>蓄電池8>照明9>空調(diào)機10>機房清潔、房間門窗4保安中心1>閉路電視監(jiān)視器2>錄像機3>操縱臺4>廣播系統(tǒng)5>照明6>機房門窗7>機房清潔8>閉路電視攝像頭5洗手間1> 洗手盆2>水龍頭3>鏡面4>皂液器5>干手機6>坐廁7>尿斗8>管漏水9>管堵塞10>地漏11>天花12>風管13>排氣扇14>照明15>電動干手器6手扶電梯1>外觀2>運行平穩(wěn)性3>噪音7垂直梯A機房：1>消防設(shè)備2>清潔3>配電柜4>曳引機5>限速器6>排氣扇7>盤管風機8>門窗9>照明B井道：1>廳門頭2>清潔3>門閘頭4>底坑清潔5>緩沖器6>漲繩輪7>補償繩輪8>照明插座9>急停掣C橋廂：1>外觀2>擎手3>照明4>風扇5>操縱盤6>機頂掣7>機頂照明8>機頂插座9>開關(guān)門機構(gòu)10>保險門刀D廳外：1>擎手2>樓層顯示3>到站燈4>到站鈴5>廳門外觀6>電梯廳面按紐掣7>電梯廳面上落指示燈表5-21

物業(yè)管理處移交登記表序號項目驗收標準驗收情況序號項目驗收標準驗收情況1天花天花板表面平整，潔凈，無明顯變?nèi)尽⒙辄c和錘印3墻身墻面垂直、平整、光潔、無空鼓吊桿/線安裝牢固、其負重荷載可靠開關(guān)一般距地高1.3M防松墊圈等配件齊全龍骨寬窄一致、平直、無翹曲電源插座連接牢固緊密不傷芯線風機盤管送風嘴部件方向正確，其規(guī)格、間隔符合設(shè)計要求及施工規(guī)范隔墻密封密封性能好與板交接平整風機盤管回風嘴內(nèi)部清潔無雜物安裝牢固，標高、走向符合設(shè)計要求4房門鋁合金門框平滑、整潔安裝可靠檢修口設(shè)置在便于操作的部位門扇固定可靠美觀、平整2地面地面瓷磚平整、無空鼓門框封條安裝牢固地面水泥砂漿平整、無空鼓、無裂縫門絞安裝牢固、美觀房號：_______(第______區(qū)______層)接收人：________移交主辦人：_________移交日期：________________表5-22國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司PAGE1PAGE97設(shè)備、材料合格證（或檢驗記錄）匯總表工程名稱：施工單位分部工程合格證編號設(shè)備或材料名稱型號規(guī)格數(shù)量生產(chǎn)廠名出廠日期及批號檢驗記錄進場日期安裝部位質(zhì)檢員：施工員：材料員：表5-23甲A寫字樓物業(yè)管理手冊物業(yè)管理有限公司PAGEPAGE2005.6 交樓流程用戶入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶的遷入或住宅的居民入住。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進行，物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費通知書寄給業(yè)主，以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應(yīng)向用戶發(fā)放《用戶手冊》，并舉辦學(xué)習(xí)班貫徹物業(yè)管理的各項規(guī)定，便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后，組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶，一般都要對房屋進行不同程度的裝修，物業(yè)管理公司應(yīng)對其進行管理，以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權(quán)益。

5.6.1 辦理入伙手續(xù)的有關(guān)文件發(fā)入伙通知書在制定入伙通知書時應(yīng)注意錯開各業(yè)主辦理入住手續(xù)的時間。同時考慮到如業(yè)主因故不能按期辦理入住時應(yīng)如何處理。下面是一例入伙通知書的樣本。入伙通知書XX先生/女士：您好！您所認購(承租)的X樓X層X室已于X年X月經(jīng)X市X驗收部門、建設(shè)單位、施工單位等組成的驗收小組檢查驗收合格，準予入住。請您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續(xù)。辦理地點在XX處。在規(guī)定日期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售部、物業(yè)管理公司財務(wù)部、管理處等有關(guān)部門和單位將到現(xiàn)場集中辦公。為了您在辦理過程中不擁擠，順利而快捷地辦理各樓層的入伙工作，請按規(guī)定時間前來辦理各項手續(xù)。(各樓各層次辦理入伙手續(xù)時間表<略>)辦理手續(xù)前，請仔細閱讀收樓須知。特此通知XX房地產(chǎn)開發(fā)公司XX物業(yè)管理公司X年X月X日

5.6.2 客戶驗樓情況一覽表這是業(yè)主與開發(fā)商辦理房屋交接時的一宗文件，格式如下： X樓X層X室業(yè)主XX于X年X月入樓驗收，檢查了所購房屋的建筑質(zhì)量和裝修情況， A：無任何異議； B：發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題；…………請工程部予以解決！ 業(yè)主簽字： 銷售代表簽字： X年X月X日

5.6.3 入住手續(xù)流程單 制定入住手續(xù)流程單的目的，是為了讓業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，明確其程序。格式如下： XX女士/先生： 您所認購的XX樓宇現(xiàn)已具備入伙條件，請您按如下程序辦理入住手續(xù)：開發(fā)公司銷售部交尾期款與銷售部驗樓。簽《用戶驗樓情況一覽表》，客戶已于X年X月X日驗樓完畢。 蓋章： 簽字：管理公司財務(wù)部 付清履約保證金、管理基金、首月管理費、煤氣初裝費、熱水初裝費、閉路電視初裝費、電話初裝費。 蓋章： 簽字：管理處簽訂管理公約驗房間鑰匙，簽樓宇交接書。領(lǐng)《用戶手冊》及有關(guān)裝修規(guī)定及表格。 業(yè)主簽字：

5.6.4 用戶收樓須知 收樓須知就是告知業(yè)主在收樓時應(yīng)注意的事項以及在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費用。下面是一份“收樓須知”的樣本。 收樓須知 歡迎閣下成為XX樓宇新業(yè)主： 我公司為您提供良好的管理服務(wù)，現(xiàn)介紹有關(guān)收樓事項和程序，避免您在接收新樓時產(chǎn)生遺漏而引致不便。業(yè)主在接到“入伙通知書”之日起(以郵戳為準)3個月內(nèi)，到本公司辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者，每逾期一天，應(yīng)繳納人民幣X元的逾期金。超過半年不辦理登記手續(xù)的房產(chǎn)，由房產(chǎn)管理單位代管；代管3年仍不辦理登記手續(xù)，視為無主房產(chǎn)，交有關(guān)部門依法處理。收樓時請認真查看室內(nèi)設(shè)備、土建裝修等是否損壞或未盡妥善。如有投訴，請在收樓時書面告知管理處。管理處將代表業(yè)主利益，就提出的投訴與樓宇承建單位協(xié)商解決。根據(jù)樓宇承建合同，樓宇保修期為1年。保修期間，如因工程質(zhì)量所致，承建單位將為業(yè)主免費修理。如因業(yè)主使用不當，則由業(yè)主自行支付費用。業(yè)主有權(quán)對其住宅單位進行裝修、維修，但應(yīng)保證絕對不影響樓宇結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修、維修前，業(yè)主須向管理處提出書面申請，獲準后方可進行，并按規(guī)定由裝修、維修承接者向管理處繳納一定的裝修管理費。辦理各項入伙手續(xù)的程序見“入住手續(xù)流程單”。XX房地產(chǎn)開發(fā)公司XX物業(yè)管理公司X年X月X日

5.6.5 交樓流程圖銷售部通知用戶或其代表前來管理處收樓，并繳付有關(guān)費用用戶前來收樓，用戶應(yīng)備銷售部收樓通知書/租樓合同書工程部獲客務(wù)部通知后，進行移交單元之驗收工作。書面通知用戶驗樓。向用戶呈交《裝修指南》。工程部獲客務(wù)部通知后，進行移交單元之驗收工作。書面通知用戶驗樓。向用戶呈交《裝修指南》。移交表格。財務(wù)部收取裝修押金及各項管理費用。收取臨時出入證按金成本費。收取施工單位電話線按金及安裝費用。客戶部確認用戶身份登記用戶檔案。呈交及說明用戶守則及其他資料。會同工程部主管辦理移交手續(xù)予用戶。工程部與客務(wù)部協(xié)同完成如下工作：工程部與客務(wù)部協(xié)同完成如下工作：會同用戶檢驗單元內(nèi)設(shè)施之狀況解釋并闡明單元裝修之規(guī)定，記錄用戶之裝修特殊要求報業(yè)主批核；查看并記錄單元之電表讀數(shù)作為該單元之底數(shù)承建商返修承建商返修用戶填寫：1]單位設(shè)備核對表