房地產(chǎn)開發(fā)項目投資經(jīng)濟分析課件

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資經(jīng)濟分析

靜態(tài)投資演示人：WINLAND房地產(chǎn)開發(fā)項目投資經(jīng)濟分析

靜態(tài)投資演示人：WINLAND房地產(chǎn)項目前期三大可行性分析——市場可行性——財務(wù)可行性——技術(shù)可行性前言房地產(chǎn)項目前期三大可行性分析前言2前言房地產(chǎn)項目投資分析是三大可行性分析中財務(wù)分析的重要環(huán)節(jié)，決定投資者最直接的也是投資者最關(guān)心的問題—投資回報前言房地產(chǎn)項目投資分析是三大可行性分析中財務(wù)分析的重要環(huán)節(jié)，概念明確投資分析不等于財務(wù)分析投資分析分為靜態(tài)和動態(tài)投資分析細(xì)化到執(zhí)行周期即可體現(xiàn)現(xiàn)金流現(xiàn)金流代表實際財務(wù)狀況即財務(wù)可行性概念明確投資分析不等于財務(wù)分析投資分析分為靜態(tài)和動態(tài)投資分析演示內(nèi)容主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目投資成本構(gòu)成項目收入構(gòu)成分析財務(wù)評價風(fēng)險分析作業(yè)演示內(nèi)容主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)政府下達(dá)的強制經(jīng)濟指標(biāo)建設(shè)用地面積、容積率、建筑密度、綠地率、學(xué)校等規(guī)劃面積。投資設(shè)定的經(jīng)濟指標(biāo)各種形態(tài)建筑面積、公攤系數(shù)、配套設(shè)施面積等。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)政府下達(dá)的強制經(jīng)濟指標(biāo)項目投資成本構(gòu)成土地取得費用開發(fā)前期費用工程直接費用開發(fā)間接費用財務(wù)費用項目投資成本構(gòu)成土地取得費用開發(fā)前期費用工程直接費用開發(fā)間接1、土地取得費用土地取得費用是指為取得項目土地使用權(quán)而發(fā)生的費用。由于各地的政策及土地價格不一致，土地的環(huán)境因素、交通因素、土地的地質(zhì)、地形狀況不同，容積率和市場情況也不同，這就要求對土地費用的分析要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H。通常情況下，我們所指的土地費用包括土地出讓金、征地費或拆遷安置費及土地契稅等。1、土地取得費用土地取得費用是指為取得項目土地使用權(quán)而發(fā)生的編號成本科目計費標(biāo)準(zhǔn)計費基數(shù)總額單方成本1.土地成本01.1土地出讓金1.2土地整治成本1.3土地轉(zhuǎn)讓費1.4土地契稅1.5征地及拆遷補償費1.6其它編號成本科目計費標(biāo)準(zhǔn)計費基數(shù)總額單方成本1.土地成本01.1土地市場術(shù)語[基準(zhǔn)地價]指對各級土地及各類用途評估的土地使用權(quán)某一時點單位面積平均價格[土地出讓金]按照城市基準(zhǔn)地價測算的土地使用權(quán)出讓價格[土地出讓綜合價金]指土地出讓金和土地的征地或拆遷費用及場地整治費用土地市場術(shù)語[基準(zhǔn)地價]指對各級土地及各類用途評估的土地使土地市場術(shù)語[生地]指還未征用的農(nóng)地[熟地]指完成拆遷或征用可以馬上建設(shè)的用地[毛地]指還未拆遷的建設(shè)用地土地市場術(shù)語土地費用標(biāo)準(zhǔn)土地費用單位為xxx萬元/畝樓面地價單位為xxx元/平方米合作分成x:y分配土地費用標(biāo)準(zhǔn)土地價高評判評價土地價高低方法原則上每畝土地價位和樓面價相接合每畝土地價高的項目修建的產(chǎn)品成本不一定貴樓面價高的項目修建的產(chǎn)品不一定售價高土地價高評判Xxx×15÷地塊容積率==yyy元/平方米Yyy×容積率÷15==xxx萬元/畝Xxx萬元/畝yyy元/平方米樓面積土地價Xxx萬元/畝公式換算：15畝=1萬平米，1畝=1/15萬平米yyy元/平方米樓面積土地價Xxx×15÷地塊容積率==yyy元/平方米Yyy×容積率÷思考題某開發(fā)商以200萬元/畝的地價取得某地塊，容積率指標(biāo)為3.5，請問其樓面價為多少？857.14元/平方米思考題某開發(fā)商以200萬元/畝的地價取得某地塊，容積率指標(biāo)為2.1開發(fā)前期費用2.1開發(fā)前期費用開發(fā)前期準(zhǔn)備費

咨詢調(diào)研費前期策劃研究項目咨詢費勘探設(shè)計費規(guī)劃招標(biāo)費用方案設(shè)計費初設(shè)、施工圖設(shè)計費環(huán)境設(shè)計費用其他設(shè)計費初勘費用鉆探費用電力增容費測繪費土地測繪費房屋測繪費三通一平費臨時道路費臨時用電費臨時用水費場地平整費場地設(shè)施遷移費臨時設(shè)施費臨時圍墻費臨時辦公室臨時場地占地費臨時圍板其它開發(fā)前期準(zhǔn)備費用主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究（含前期策劃）、水文地質(zhì)勘測、三通一平、臨時設(shè)施費、政府相關(guān)規(guī)費等。項目規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算，一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費按規(guī)劃建筑面積10-30元/M2。水文、地質(zhì)勘測、環(huán)評所需費用可根據(jù)有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算。三通一平等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物、場地回填平整費用和通電、水、路費用，這些費用可根據(jù)地塊地形，計算實際工作量，參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)估算。臨時設(shè)施費包括臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占地費等。臨時圍墻費用可根據(jù)地形圖計算工程量直接估算。開發(fā)前期準(zhǔn)備費咨詢調(diào)研費前期策劃研究17政府規(guī)費房地產(chǎn)開發(fā)涉及規(guī)費非常多，主要大項如下：規(guī)劃管理費 住宅2元/平方米人防配套費 30元/平方米市政配套費 190元/平方米散裝水泥保證金 1元/平方米白蟻防制費 0.5元/平方米招投標(biāo)管理費 質(zhì)檢費 施工圖審核費 防雷審查新權(quán)登記費電增容放線費房屋測繪費用。。。政府規(guī)費房地產(chǎn)開發(fā)涉及規(guī)費非常多，主要大項如下：政府報批報建費城市建設(shè)配套費190元/平方米人防費30元/平方米白螞蟻防治費0.5元/平方米散裝水泥基金1元/平方米施工圖審查費招投標(biāo)管理費建設(shè)工程規(guī)劃綜合服務(wù)費質(zhì)監(jiān)費900*0.2%環(huán)評費50000避雷審查費1元/平方米工程綜合服務(wù)費建安0.06%工程定額測試費建安1.4%放線費每個點478元地質(zhì)災(zāi)害評估費20-30萬水土保持方案及設(shè)施費其他房地產(chǎn)開發(fā)涉及規(guī)費非常多，主要大項如下：規(guī)劃管理費 住宅2元/平方米人防配套費 30元/平方米市政配套費 190元/平方米散裝水泥保證金 1元/平方米白蟻防制費 0.5元/平方米招投標(biāo)管理費 質(zhì)檢費 施工圖審核費 防雷審查新權(quán)登記費電增容放線費房屋測繪費用。。。政府報批報建費城市建設(shè)配套費193、工程直接費用主體工程費用基礎(chǔ)設(shè)施費用配套設(shè)施費用3、工程直接費用主體工程費用基礎(chǔ)設(shè)施費用配套設(shè)施費用主體建筑安裝工程主體建筑工程基礎(chǔ)工程基坑土石方樁基及樁基檢測降水結(jié)構(gòu)主體及粗裝修工程鋁合金門窗及幕墻或外墻工程公共部位精裝修室內(nèi)精裝修主體安裝工程給排水工程通風(fēng)、空調(diào)及采暖工程電氣工程室內(nèi)弱電工程消防工程燃?xì)夤こ屉娞莨こ唐渌こ藤M工程監(jiān)理費招標(biāo)咨詢及代理費預(yù)結(jié)算編審費行政管理費質(zhì)量檢驗費

檢測費竣工圖費項目不可預(yù)見費主體建安工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括土建安裝費用、給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、通風(fēng)空調(diào)、消防設(shè)備安裝、弱電設(shè)備及安裝、電梯設(shè)備及安裝和裝修等。

房地產(chǎn)主體建安工程費估算通常采用以下幾種方法：

1、采用單項工程造價（包括土建、水電、暖通、消防等）估算法;

2、采用類似工程概、預(yù)算比較法，如有近期可以利用的已建類似住宅工程概預(yù)算、結(jié)算資料，只要將其中與待建住宅中不同做法的部分及概預(yù)算編制年度的取費標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)價系數(shù)方面有出入的部分加以必要的換算即可。

3、采用部分近似工程估算和部分住宅快速投資估算法，分別編制出單位工程估算。

4、采用市場詢價加系數(shù)辦法編制。

3.1主體工程費用主體建筑安裝工程主體建筑工程基礎(chǔ)工程

總之，主體建安工程費的投資估算也應(yīng)根據(jù)具體條件和要求，同時采用以上各種方法進(jìn)行分析估算。

在對新項目進(jìn)行估算時，項目的市場定位是重要前提。裝飾材料、設(shè)備、環(huán)境等質(zhì)量、品牌等不同，對建安造價影響很大。在新項目預(yù)測采用前期經(jīng)驗數(shù)據(jù)時，對以前工程結(jié)構(gòu)、造價水平合理性，進(jìn)行分析，總結(jié)經(jīng)驗，使新項目造價水平控制在合理范圍內(nèi)。同時要考慮建設(shè)期（特別是分期開發(fā)、建設(shè)期較長的項目）造價增長因素。

總之，主體建安工程費的投資估算也應(yīng)根據(jù)具體條件和要求，同時

基礎(chǔ)設(shè)施費用指主體建筑外的水電氣管網(wǎng)及設(shè)施、道路、綠化、環(huán)境等建設(shè)費用

基礎(chǔ)設(shè)施費室外給排水系統(tǒng)室外消防系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng)園林環(huán)境工程費室外高低壓系統(tǒng)道路系統(tǒng)建設(shè)費高壓線路工程其它低壓線路工程配電室開閉站3.2基礎(chǔ)設(shè)施費用 基礎(chǔ)設(shè)施費用指主體建筑外的水電氣管網(wǎng)及設(shè)施、道路、綠化、環(huán)

配套設(shè)施費用指主體建筑外如學(xué)校、會所、泳池獨立車庫、居委會等配套設(shè)施工程、設(shè)備、裝修費用

公共配套設(shè)施費幼兒園其它學(xué)校物管用房會所及設(shè)施臨時公建會所建設(shè)及室內(nèi)設(shè)施獨立公廁游泳池獨立垃圾樓運動場郵局獨立車庫居委會獨立人防工程3.3公共配套設(shè)施費用 配套設(shè)施費用指主體建筑外如學(xué)校、會所、泳池獨立車庫、居委會4、開發(fā)間接費用4、開發(fā)間接費用

開發(fā)間接費包括因開發(fā)項目而產(chǎn)生的管理費、銷售費用、資產(chǎn)攤銷、后期違約金等不可預(yù)見費等等。管理費用指行政管理費用，人員、出差、資產(chǎn)分?jǐn)偂⑥k公、咨詢等。一般依據(jù)項目大小和周期估算，通常是項目直接投資的3％左右、分?jǐn)偟皆乱话?0-50萬元/月銷售費用銷售開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括傭金、推廣費用、銷售道具等。一般推廣費用1.5-5%，人員傭金1-1.5%，銷售道具0.5-1%。開發(fā)間接費咨詢費資本化利息物業(yè)完善費后期維修費項目不可預(yù)見費銷售費用售樓處費用樣板間外展費廣告宣傳費銷售人工費業(yè)務(wù)費銷售代理費促銷費銷售模型等道具費其它管理費用工資、福利辦公費差旅費交通費汽車使用費稅費業(yè)務(wù)招待費無形資產(chǎn)攤銷遞延資產(chǎn)攤銷低值易耗品攤銷水電費房屋租賃費其他 開發(fā)間接費包括因開發(fā)項目而產(chǎn)生的管理費、銷售費用、資產(chǎn)攤銷財務(wù)費用是指開發(fā)商為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括開發(fā)商經(jīng)營期間貸款利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費以及開發(fā)商為籌集資金而發(fā)生的其他財務(wù)費用。

建設(shè)期投資貸款利息按建設(shè)項目不同資金來源相關(guān)利率以及投資各方同股同權(quán)的原則計算，其計算公式為：

S=∑Nn=1（∑Nn=1(Fm×bm-1/2Fn×bn)i

式中S———建設(shè)期還貸利息；

N———建設(shè)工期；

n———施工年度；

m———還息年度；

Fm、Fn———在建設(shè)期第m、n年度資金供應(yīng)量；

bn、bm———各施工年份還貸款占當(dāng)年投資比例

i———建設(shè)期貸款利率；5、財務(wù)費用財務(wù)費用是指開發(fā)商為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括開發(fā)商經(jīng)營一般經(jīng)驗成本現(xiàn)有開發(fā)成本中上品質(zhì)30層高層在1600-1800元/平方米，除土地外的成本下同（融僑1650、水晶酈城1800）現(xiàn)有開發(fā)成本中上品質(zhì)11-18層高層在1400-1700元/平方米，現(xiàn)有開發(fā)成本中上品質(zhì)花園洋房在1600-1800元/平方米，公寓或公寓式寫字樓一般多100-200元/平方米如果是甲級寫字樓由于設(shè)備、空調(diào)、外立面等一般2500元/平方米（希爾頓約2000元/平方米、國貿(mào)2300元/平方米、紐約·紐約3000元/平方米）商場由于中央空調(diào)和外立面，一般在2000以上，好的達(dá)到2500元/平方米的投入（不含內(nèi)部裝修）別墅類產(chǎn)品一般成本差異較大，有2000的，也有3000的，要個案仔細(xì)測算，主體建安藍(lán)湖郡1450元/平方米，協(xié)信TOWN城1200-1300元/平方米。一般經(jīng)驗成本現(xiàn)有開發(fā)成本中上品質(zhì)30層高層在1600-180一般經(jīng)驗測算簡單測算：（樓面地價+1800（注3））/0.9（注1）/0.8（注2）注1，0.9代表可售物業(yè)的比例（建筑面積），一般車庫等作不可售，占總建筑面積10%左右。注2，實用率，一般高層的實用率85～80%。注3，指除了樓面地價以外的單方成本，高層取值1800元/平方米。一般經(jīng)驗測算簡單測算：項目收入構(gòu)成分析市場預(yù)測

在當(dāng)前商品房大量充斥市場的情況下，商品房價格調(diào)查比較容易，只要在各種媒體廣告中就可收集到各種商品房的銷售價格。但為了做到深入落實的目的，還應(yīng)該進(jìn)一步到具體的開發(fā)商及現(xiàn)場加以細(xì)致的核查，以證明與廣告敘述是否有出入，同時對小區(qū)布局及標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量等更應(yīng)有個直觀的印象。研究項目銷售方案，測算項目銷售收入

依據(jù)項目規(guī)模大小安排項目時間進(jìn)度，確定各時間內(nèi)銷售面積；根據(jù)不同銷售階段，如啟動期、高峰期和收尾期確定不同的銷售價格：最后計算項目銷售收入。

在確定銷售價格時，要把發(fā)展因素考慮進(jìn)去，同時考慮市場風(fēng)險。項目收入構(gòu)成分析市場預(yù)測

在當(dāng)前商品房大量充斥市場項目收入構(gòu)成分析可售面積開發(fā)項目不都是全部可以銷售，要測算可售面積。出租物業(yè)的凈現(xiàn)值反算出租物業(yè)依據(jù)租金測算凈現(xiàn)值計入當(dāng)期收入。銷售收入計算凈收入依照規(guī)定扣除營業(yè)稅及附加、預(yù)征土地增值稅、預(yù)征所得稅、買賣手續(xù)費、印花稅等即銷售凈收入。營業(yè)稅及附加5.50%預(yù)征土地增值稅1.00%銷售合同印花稅轉(zhuǎn)讓手續(xù)費預(yù)征所得稅2.50%其它項目收入構(gòu)成分析可售面積營業(yè)稅及附加5.50%財務(wù)評價財務(wù)評價指標(biāo)很多，如財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、總成本利潤等。房地產(chǎn)項目靜態(tài)投資經(jīng)濟分析中，主要計算以下兩個指標(biāo)：

凈利潤

凈利潤＝銷售收入-項目投資成本-稅費總成本利潤率（毛利率）

利潤率＝凈利潤/（項目投資成本+稅費）×100％財務(wù)評價財務(wù)評價指標(biāo)很多，如財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資風(fēng)險分析房地產(chǎn)投資開發(fā)是一個動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入大等特點，項目投資經(jīng)濟分析中，土地費用、主體建安造價、銷售價格等主要變動因素直接影響開發(fā)商最終獲利的大小，以下是常用的風(fēng)險指標(biāo)：銷售價格盈虧平衡點

當(dāng)房屋平均銷售價格達(dá)到多少時，才可保本。

銷售價格盈虧平衡點＝項目投資成本/（銷售收入-稅費）地價盈虧平衡點

在項目投資成本及銷售收入不變的情況下，土地費用達(dá)到多少時，項目不虧不盈。

地價盈虧平衡點＝土地出讓金+（銷售收入+稅費-項目投資成本）/（1+3％）風(fēng)險分析房地產(chǎn)投資開發(fā)是一個動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長、資作業(yè)每個組建立完善的成本分析表格詳細(xì)了解政府各項規(guī)費詳細(xì)了解各種物業(yè)交易環(huán)節(jié)各方的稅費你手上的項目作一個成本分析下個月例會前交，例會講解作業(yè)每個組建立完善的成本分析表格2007年5月winland2007年5月winland房地產(chǎn)開發(fā)項目投資經(jīng)濟分析

靜態(tài)投資演示人：WINLAND房地產(chǎn)開發(fā)項目投資經(jīng)濟分析

靜態(tài)投資演示人：WINLAND房地產(chǎn)項目前期三大可行性分析——市場可行性——財務(wù)可行性——技術(shù)可行性前言房地產(chǎn)項目前期三大可行性分析前言37前言房地產(chǎn)項目投資分析是三大可行性分析中財務(wù)分析的重要環(huán)節(jié)，決定投資者最直接的也是投資者最關(guān)心的問題—投資回報前言房地產(chǎn)項目投資分析是三大可行性分析中財務(wù)分析的重要環(huán)節(jié)，概念明確投資分析不等于財務(wù)分析投資分析分為靜態(tài)和動態(tài)投資分析細(xì)化到執(zhí)行周期即可體現(xiàn)現(xiàn)金流現(xiàn)金流代表實際財務(wù)狀況即財務(wù)可行性概念明確投資分析不等于財務(wù)分析投資分析分為靜態(tài)和動態(tài)投資分析演示內(nèi)容主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目投資成本構(gòu)成項目收入構(gòu)成分析財務(wù)評價風(fēng)險分析作業(yè)演示內(nèi)容主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)政府下達(dá)的強制經(jīng)濟指標(biāo)建設(shè)用地面積、容積率、建筑密度、綠地率、學(xué)校等規(guī)劃面積。投資設(shè)定的經(jīng)濟指標(biāo)各種形態(tài)建筑面積、公攤系數(shù)、配套設(shè)施面積等。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)政府下達(dá)的強制經(jīng)濟指標(biāo)項目投資成本構(gòu)成土地取得費用開發(fā)前期費用工程直接費用開發(fā)間接費用財務(wù)費用項目投資成本構(gòu)成土地取得費用開發(fā)前期費用工程直接費用開發(fā)間接1、土地取得費用土地取得費用是指為取得項目土地使用權(quán)而發(fā)生的費用。由于各地的政策及土地價格不一致，土地的環(huán)境因素、交通因素、土地的地質(zhì)、地形狀況不同，容積率和市場情況也不同，這就要求對土地費用的分析要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H。通常情況下，我們所指的土地費用包括土地出讓金、征地費或拆遷安置費及土地契稅等。1、土地取得費用土地取得費用是指為取得項目土地使用權(quán)而發(fā)生的編號成本科目計費標(biāo)準(zhǔn)計費基數(shù)總額單方成本1.土地成本01.1土地出讓金1.2土地整治成本1.3土地轉(zhuǎn)讓費1.4土地契稅1.5征地及拆遷補償費1.6其它編號成本科目計費標(biāo)準(zhǔn)計費基數(shù)總額單方成本1.土地成本01.1土地市場術(shù)語[基準(zhǔn)地價]指對各級土地及各類用途評估的土地使用權(quán)某一時點單位面積平均價格[土地出讓金]按照城市基準(zhǔn)地價測算的土地使用權(quán)出讓價格[土地出讓綜合價金]指土地出讓金和土地的征地或拆遷費用及場地整治費用土地市場術(shù)語[基準(zhǔn)地價]指對各級土地及各類用途評估的土地使土地市場術(shù)語[生地]指還未征用的農(nóng)地[熟地]指完成拆遷或征用可以馬上建設(shè)的用地[毛地]指還未拆遷的建設(shè)用地土地市場術(shù)語土地費用標(biāo)準(zhǔn)土地費用單位為xxx萬元/畝樓面地價單位為xxx元/平方米合作分成x:y分配土地費用標(biāo)準(zhǔn)土地價高評判評價土地價高低方法原則上每畝土地價位和樓面價相接合每畝土地價高的項目修建的產(chǎn)品成本不一定貴樓面價高的項目修建的產(chǎn)品不一定售價高土地價高評判Xxx×15÷地塊容積率==yyy元/平方米Yyy×容積率÷15==xxx萬元/畝Xxx萬元/畝yyy元/平方米樓面積土地價Xxx萬元/畝公式換算：15畝=1萬平米，1畝=1/15萬平米yyy元/平方米樓面積土地價Xxx×15÷地塊容積率==yyy元/平方米Yyy×容積率÷思考題某開發(fā)商以200萬元/畝的地價取得某地塊，容積率指標(biāo)為3.5，請問其樓面價為多少？857.14元/平方米思考題某開發(fā)商以200萬元/畝的地價取得某地塊，容積率指標(biāo)為2.1開發(fā)前期費用2.1開發(fā)前期費用開發(fā)前期準(zhǔn)備費

咨詢調(diào)研費前期策劃研究項目咨詢費勘探設(shè)計費規(guī)劃招標(biāo)費用方案設(shè)計費初設(shè)、施工圖設(shè)計費環(huán)境設(shè)計費用其他設(shè)計費初勘費用鉆探費用電力增容費測繪費土地測繪費房屋測繪費三通一平費臨時道路費臨時用電費臨時用水費場地平整費場地設(shè)施遷移費臨時設(shè)施費臨時圍墻費臨時辦公室臨時場地占地費臨時圍板其它開發(fā)前期準(zhǔn)備費用主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究（含前期策劃）、水文地質(zhì)勘測、三通一平、臨時設(shè)施費、政府相關(guān)規(guī)費等。項目規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算，一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費按規(guī)劃建筑面積10-30元/M2。水文、地質(zhì)勘測、環(huán)評所需費用可根據(jù)有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算。三通一平等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物、場地回填平整費用和通電、水、路費用，這些費用可根據(jù)地塊地形，計算實際工作量，參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)估算。臨時設(shè)施費包括臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占地費等。臨時圍墻費用可根據(jù)地形圖計算工程量直接估算。開發(fā)前期準(zhǔn)備費咨詢調(diào)研費前期策劃研究52政府規(guī)費房地產(chǎn)開發(fā)涉及規(guī)費非常多，主要大項如下：規(guī)劃管理費 住宅2元/平方米人防配套費 30元/平方米市政配套費 190元/平方米散裝水泥保證金 1元/平方米白蟻防制費 0.5元/平方米招投標(biāo)管理費 質(zhì)檢費 施工圖審核費 防雷審查新權(quán)登記費電增容放線費房屋測繪費用。。。政府規(guī)費房地產(chǎn)開發(fā)涉及規(guī)費非常多，主要大項如下：政府報批報建費城市建設(shè)配套費190元/平方米人防費30元/平方米白螞蟻防治費0.5元/平方米散裝水泥基金1元/平方米施工圖審查費招投標(biāo)管理費建設(shè)工程規(guī)劃綜合服務(wù)費質(zhì)監(jiān)費900*0.2%環(huán)評費50000避雷審查費1元/平方米工程綜合服務(wù)費建安0.06%工程定額測試費建安1.4%放線費每個點478元地質(zhì)災(zāi)害評估費20-30萬水土保持方案及設(shè)施費其他房地產(chǎn)開發(fā)涉及規(guī)費非常多，主要大項如下：規(guī)劃管理費 住宅2元/平方米人防配套費 30元/平方米市政配套費 190元/平方米散裝水泥保證金 1元/平方米白蟻防制費 0.5元/平方米招投標(biāo)管理費 質(zhì)檢費 施工圖審核費 防雷審查新權(quán)登記費電增容放線費房屋測繪費用。。。政府報批報建費城市建設(shè)配套費193、工程直接費用主體工程費用基礎(chǔ)設(shè)施費用配套設(shè)施費用3、工程直接費用主體工程費用基礎(chǔ)設(shè)施費用配套設(shè)施費用主體建筑安裝工程主體建筑工程基礎(chǔ)工程基坑土石方樁基及樁基檢測降水結(jié)構(gòu)主體及粗裝修工程鋁合金門窗及幕墻或外墻工程公共部位精裝修室內(nèi)精裝修主體安裝工程給排水工程通風(fēng)、空調(diào)及采暖工程電氣工程室內(nèi)弱電工程消防工程燃?xì)夤こ屉娞莨こ唐渌こ藤M工程監(jiān)理費招標(biāo)咨詢及代理費預(yù)結(jié)算編審費行政管理費質(zhì)量檢驗費

檢測費竣工圖費項目不可預(yù)見費主體建安工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括土建安裝費用、給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、通風(fēng)空調(diào)、消防設(shè)備安裝、弱電設(shè)備及安裝、電梯設(shè)備及安裝和裝修等。

房地產(chǎn)主體建安工程費估算通常采用以下幾種方法：

1、采用單項工程造價（包括土建、水電、暖通、消防等）估算法;

2、采用類似工程概、預(yù)算比較法，如有近期可以利用的已建類似住宅工程概預(yù)算、結(jié)算資料，只要將其中與待建住宅中不同做法的部分及概預(yù)算編制年度的取費標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)價系數(shù)方面有出入的部分加以必要的換算即可。

3、采用部分近似工程估算和部分住宅快速投資估算法，分別編制出單位工程估算。

4、采用市場詢價加系數(shù)辦法編制。

3.1主體工程費用主體建筑安裝工程主體建筑工程基礎(chǔ)工程

總之，主體建安工程費的投資估算也應(yīng)根據(jù)具體條件和要求，同時采用以上各種方法進(jìn)行分析估算。

在對新項目進(jìn)行估算時，項目的市場定位是重要前提。裝飾材料、設(shè)備、環(huán)境等質(zhì)量、品牌等不同，對建安造價影響很大。在新項目預(yù)測采用前期經(jīng)驗數(shù)據(jù)時，對以前工程結(jié)構(gòu)、造價水平合理性，進(jìn)行分析，總結(jié)經(jīng)驗，使新項目造價水平控制在合理范圍內(nèi)。同時要考慮建設(shè)期（特別是分期開發(fā)、建設(shè)期較長的項目）造價增長因素。

總之，主體建安工程費的投資估算也應(yīng)根據(jù)具體條件和要求，同時

基礎(chǔ)設(shè)施費用指主體建筑外的水電氣管網(wǎng)及設(shè)施、道路、綠化、環(huán)境等建設(shè)費用

基礎(chǔ)設(shè)施費室外給排水系統(tǒng)室外消防系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng)園林環(huán)境工程費室外高低壓系統(tǒng)道路系統(tǒng)建設(shè)費高壓線路工程其它低壓線路工程配電室開閉站3.2基礎(chǔ)設(shè)施費用 基礎(chǔ)設(shè)施費用指主體建筑外的水電氣管網(wǎng)及設(shè)施、道路、綠化、環(huán)

配套設(shè)施費用指主體建筑外如學(xué)校、會所、泳池獨立車庫、居委會等配套設(shè)施工程、設(shè)備、裝修費用

公共配套設(shè)施費幼兒園其它學(xué)校物管用房會所及設(shè)施臨時公建會所建設(shè)及室內(nèi)設(shè)施獨立公廁游泳池獨立垃圾樓運動場郵局獨立車庫居委會獨立人防工程3.3公共配套設(shè)施費用 配套設(shè)施費用指主體建筑外如學(xué)校、會所、泳池獨立車庫、居委會4、開發(fā)間接費用4、開發(fā)間接費用

開發(fā)間接費包括因開發(fā)項目而產(chǎn)生的管理費、銷售費用、資產(chǎn)攤銷、后期違約金等不可預(yù)見費等等。管理費用指行政管理費用，人員、出差、資產(chǎn)分?jǐn)偂⑥k公、咨詢等。一般依據(jù)項目大小和周期估算，通常是項目直接投資的3％左右、分?jǐn)偟皆乱话?0-50萬元/月銷售費用銷售開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括傭金、推廣費用、銷售道具等。一般推廣費用1.5-5%，人員傭金1-1.5%，銷售道具0.5-1%。開發(fā)間接費咨詢費資本化利息物業(yè)完善費后期維修費項目不可預(yù)見費銷售費用售樓處費用樣板間外展費廣告宣傳費銷售人工費業(yè)務(wù)費銷售代理費促銷費銷售模型等道具費其它管理費用工資、福利辦公費差旅費交通費汽車使用費稅費業(yè)務(wù)招待費無形資產(chǎn)攤銷遞延資產(chǎn)攤銷低值易耗品攤銷水電費房屋租賃費其他 開發(fā)間接費包括因開發(fā)項目而產(chǎn)生的管理費、銷售費用、資產(chǎn)攤銷財務(wù)費用是指開發(fā)商為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括開發(fā)商經(jīng)營期間貸款利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費以及開發(fā)商為籌集資金而發(fā)生的其他財務(wù)費用。

建設(shè)期投資貸款利息按建設(shè)項目不同資金來源相關(guān)利率以及投資各方同股同權(quán)的原則計算，其計算公式為：

S=∑Nn=1（∑Nn=1(Fm×bm-1/2Fn×bn)i

式中S———建設(shè)期還貸利息；

N———建設(shè)工期；

n———施工年度；

m———還息年度；

Fm、Fn———在建設(shè)期第m、n年度資金供應(yīng)量；

bn、bm———各施工年份還貸款占當(dāng)年投資比例

i———建設(shè)期貸款利率；5、財務(wù)費用財務(wù)費用是指開發(fā)商為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括開發(fā)商經(jīng)營一般經(jīng)驗成本現(xiàn)有開發(fā)成本中上品質(zhì)30層高層在1600-1800元/平方米，除土地外的成本下同（融僑1650、水晶酈城1800）現(xiàn)有開發(fā)成本中上品質(zhì)11-18層高層在1400-1700元/平方米，現(xiàn)有開發(fā)成本中上品質(zhì)花園洋房在1600-1800元/平方米，公寓或公寓式寫字樓一般多100-200元/平方米如果是甲級寫字樓由于設(shè)備、空調(diào)、外立面等一般2500元/平方米（希爾頓約2000元/平方米、國貿(mào)2300元/平方米、紐約·紐約3000元/平方米）商場由于中央空調(diào)和外立面，一般在2000以上，好的達(dá)到2500元/平方米的投入（不含內(nèi)部裝修）別墅類產(chǎn)品一般成本差異較大，有2000的，也有3