北京奧體新城項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)概念稿課件

奧體新城項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)

概念稿

設(shè)計(jì)管理中心

奧體新城項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)

概念稿1

一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷三、土地SWOT（深層次）分析四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析六、開發(fā)節(jié)奏建議一、總體規(guī)劃二、建筑風(fēng)格定位三、主力戶型選擇

分析篇規(guī)劃篇目錄分析篇規(guī)劃篇目錄2

一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查3、地塊交通條件調(diào)查4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

分析篇一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

分3

一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查3、地塊交通條件調(diào)查4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

分析篇一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

分4奧體新城項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于深圳龍崗與東莞鳳崗交界處，毗鄰龍崗13.4萬平方公里的奧體中心，東、南、西三面環(huán)山，北隔龍平西路望鳳崗鎮(zhèn)管井頭水庫。項(xiàng)目總占地40萬平方米，總建筑面積84.9萬平方米。奧體新城項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于深圳龍崗與東莞鳳崗交界處，毗鄰龍5

6

項(xiàng)目地理位置

項(xiàng)目地理位置7

地質(zhì)地貌地質(zhì)地貌8

土地面積及紅線圖地塊序號(hào)面積(M2)A191689B158457C49854總計(jì)：400002.261M2A地塊(R2)C地塊(R2)B地塊(R2)土地面積及紅線圖地塊序號(hào)面積(M2)A191689B1589

七通一平現(xiàn)狀電、路、水、通訊、排水、排污、有線電視、土地平整中，僅有土地在做平整，其他尚未開始。七通一平現(xiàn)狀電、路、水、通訊、排水、排污、有線電視、土10一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查

2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查3、地塊交通條件調(diào)查4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

分析篇一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

分11

周邊建筑：

加油站

周邊廠房

周邊建筑：

加油站

周12

自然綠化景觀：

水庫

A地塊

自然綠化景觀：

水庫

13

A地塊

A地塊

14

B地塊

B地塊

15

C地塊

C地塊

16

交通噪音

高壓電線電磁場(chǎng)輻射

環(huán)境污染狀況：

交通噪音

高壓電線電磁場(chǎng)輻射

17一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查

3、地塊交通條件調(diào)查4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

分析篇一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

分18

50余公里東莞市區(qū)項(xiàng)目位置3公里龍崗中心區(qū)交通條件分析序號(hào)

項(xiàng)目

內(nèi)容

1

2

3

備注

距離深圳市中心約40公里距離龍崗區(qū)中心約3公里距離東莞市中心約50公里50余公里東莞市區(qū)項(xiàng)目位置3公里龍崗中心區(qū)交通條件分析序19

地鐵三號(hào)線的開通，大運(yùn)城與深圳直接相接，給項(xiàng)目帶來機(jī)會(huì)點(diǎn)。交通條件分析水官高速清平高速黃閣路龍翔大道地鐵3號(hào)線地鐵三號(hào)線的開通，大運(yùn)城與深圳直接相接，給項(xiàng)目帶來機(jī)會(huì)點(diǎn)。20城域交通規(guī)劃城域交通規(guī)劃21A地塊

Ｈ＝２.８B號(hào)地塊

Ｈ＝１.５C地塊

Ｈ＝１.５官井頭水庫龍崗北通道龍平快線龍平南路奧體中心舊廠房城域交通規(guī)劃博深高速A地塊

Ｈ＝２.８B號(hào)地塊

Ｈ＝１.５C地塊

Ｈ＝１.５官井22

博深高速從地塊東南端經(jīng)過，將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的噪音影響，此外，北通道幾乎與其并行而過，成為項(xiàng)目的主要威脅點(diǎn)。博深高速從地塊東南端經(jīng)過，將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的噪音影響，23

龍平路規(guī)劃紅線60米為雙向六車道，作為區(qū)域紐帶，車流量大，重車多，對(duì)A地塊有很大的噪音和交通干擾，并且目前道路品質(zhì)較差，打斷了用地與官井頭水庫的聯(lián)系，削弱了水庫絕佳景觀資源的利用價(jià)值。并且通達(dá)性差，難以形成商業(yè)氛圍。龍平路規(guī)劃紅線60米為雙向六車道，作為區(qū)域紐帶，車流量大，24

龍平南路作為重要的區(qū)域輔助通道，規(guī)劃寬度40米雙向四車道未來預(yù)計(jì)有較大交通流量，極大削弱了AB地塊的聯(lián)系和用地的整體性，并有較大的噪音和交通干擾，但在未來幾年內(nèi)為斷頭路。龍平南路作為重要的區(qū)域輔助通道，規(guī)劃寬度40米雙向四車道未25

園區(qū)大道車流量較小，對(duì)用的干擾很小。用地南側(cè)的規(guī)劃路對(duì)用地與山體的聯(lián)系有一定的影響。園區(qū)大道車流量較小，對(duì)用的干擾很小。26一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查3、地塊交通條件調(diào)查

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

分析篇一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

分27周邊公共設(shè)施圖附近項(xiàng)目距離奧體新城約1.5公里龍崗區(qū)人民醫(yī)院約3公里龍崗區(qū)政府約4公里龍崗中專約2公里新世紀(jì)英才學(xué)校約4.5公里華僑醫(yī)院官井頭分院約0.6公里鳳崗鎮(zhèn)政府約7公里龍崗中心城核心幅射區(qū)域英才學(xué)校奧體新城星河MALL招商依山郡中央悅城水岸新都周邊公共設(shè)施圖附近項(xiàng)目距離奧體新城約1.5公里龍崗區(qū)人民醫(yī)院28

二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

3、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異

4、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

5、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析

分析篇分29

二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

3、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

4、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析

分析篇分30

珠三角發(fā)展規(guī)劃珠三角發(fā)展規(guī)劃31項(xiàng)目區(qū)域特征--東莞經(jīng)濟(jì)定位項(xiàng)目區(qū)域特征--東莞經(jīng)濟(jì)定位32

二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況政府相關(guān)的政策法規(guī)

3、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

4、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析

分析篇分33東莞地產(chǎn)市場(chǎng)概況1.東莞市的新開發(fā)樓盤主要集中在中央生活區(qū)，主要實(shí)在南城、萬江、東城；莞城作為老城區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)主要是舊城改造，主要集中虎門、沙田、寮步、塘廈、洪梅、中堂、黃江等鎮(zhèn)區(qū)。地價(jià)的快速上漲，加上東莞低容積率（1.5~2.5）的控制，成為后市房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力。2.2007年上半年東莞商品房均價(jià)為5620元/㎡，同比增長(zhǎng)51.5%，環(huán)比增長(zhǎng)25.3%。非住宅均價(jià)為9571元/㎡，其中非住宅包括寫字樓、商鋪、車位等物業(yè)。東莞地產(chǎn)市場(chǎng)概況1.東莞市的新開發(fā)樓盤主要集中在中央生活區(qū)34東莞——鳳崗地產(chǎn)相關(guān)政策2.由于可以執(zhí)行套內(nèi)90/70的建筑規(guī)劃政策，使項(xiàng)目凸顯出其特殊的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。1.住宅在總體規(guī)劃上仍然執(zhí)行國家的90/70政策。3.此外，東莞在建筑面積細(xì)則方面尚未有嚴(yán)格措施出臺(tái)，使得項(xiàng)目在建筑面積贈(zèng)送方面游刃有余，建筑造型及規(guī)劃相對(duì)比較自由。東莞——鳳崗地產(chǎn)相關(guān)政策2.由于可以執(zhí)行套內(nèi)90/70的建筑35

二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

3、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

4、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析

分析篇分36住宅價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)37

二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

3、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

4、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析

分析篇分38各種檔次商品住宅客戶分析各種檔次商品住宅客戶分析39客戶購買行為分析客戶購買行為分析40三、土地SWOT（深層次）分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)分析篇三、土地SWOT（深層次）分析

分41三、土地SWOT（深層次）分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)分析篇三、土地SWOT（深層次）分析

分42鳳崗位于深圳龍崗與東莞交界，并突入深圳與龍崗緊密融和。位于珠三角城市發(fā)展腹地的新興城市次中心。比鄰深圳奧體新城，據(jù)具有良好的發(fā)展前景和地塊增值潛力。山環(huán)水繞的城市中心處女地，具有不可多的良好景觀生態(tài)條件。項(xiàng)目用地具有良好的空間獨(dú)立性。獨(dú)有的超大占地規(guī)模及建筑規(guī)模，具有強(qiáng)大的區(qū)域影響力。地塊優(yōu)勢(shì)鳳崗位于深圳龍崗與東莞交界，并突入深圳與龍崗緊密融和。地塊優(yōu)43有龍平快速干道、北通道、龍平南路多條道路，具有良好的通達(dá)性。居住、休閑、購物、娛樂多功能復(fù)合居住項(xiàng)目。亞熱帶氣候，陽光充足空氣溫潤(rùn)。有龍平快速干道、北通道、龍平南路多條道路，具有良好的通達(dá)性。44三、土地SWOT（深層次）分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)分析篇三、土地SWOT（深層次）分析

分451.地塊周邊為破舊廠房、舊倉庫、外來人員住所等，居住氛圍與生活配套設(shè)施較差。

2.地塊為剛轉(zhuǎn)為住宅用地的農(nóng)業(yè)用地，影響力弱。

3.被市政道路分割的地塊，分期交付，開發(fā)周期較長(zhǎng)。

4.地塊具有明顯的景觀等級(jí)差，綜合利用有一定的難度。5.地塊南端被高壓線包圍。6.由于博深高速和北通道沿東南側(cè)通過，地塊東南端存在比較嚴(yán)重的噪音問題。

地塊劣勢(shì)1.地塊周邊為破舊廠房、舊倉庫、外來人員住所等，居住氛圍與生46三、土地SWOT（深層次）分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)分析篇三、土地SWOT（深層次）分析

分471.應(yīng)結(jié)合“新用地、新社區(qū)、新生活”的發(fā)展主旨，做好項(xiàng)目自身及周邊環(huán)境，提升及展示項(xiàng)目形象，樹立“品質(zhì)高尚、無出其右”的項(xiàng)目整體素質(zhì)；2.通過利用分期開發(fā)及自身社區(qū)商業(yè)配套及景觀等的設(shè)計(jì)來帶動(dòng)人氣，在開發(fā)的同時(shí)不斷利用未開發(fā)地塊，通過設(shè)計(jì)經(jīng)營使其由生地變熟地；3.設(shè)計(jì)應(yīng)切實(shí)考慮“整體規(guī)劃、分期實(shí)施”的便捷性與合理性；4.設(shè)計(jì)開放空間，強(qiáng)化社區(qū)內(nèi)部的景觀質(zhì)素及內(nèi)外景觀的引導(dǎo)呼應(yīng)。地塊機(jī)會(huì)點(diǎn)1.應(yīng)結(jié)合“新用地、新社區(qū)、新生活”的發(fā)展主旨，做好項(xiàng)目自身48三、土地SWOT（深層次）分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)分析篇三、土地SWOT（深層次）分析

分491.交通噪聲給社區(qū)造成的危害。2.高壓線的輻射危害。3.規(guī)劃道路——龍平路與龍崗的接駁開發(fā)影響整個(gè)社區(qū)的開發(fā)，規(guī)劃道路級(jí)別較低，無法滿足大量的人流和車流。4.龍平南路無法有效直達(dá)社區(qū)，需與政府協(xié)商開辟紅綠燈。地塊威脅與困難點(diǎn)1.交通噪聲給社區(qū)造成的危害。地塊威脅與困難點(diǎn)50四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

1、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研2、項(xiàng)目定位分析篇四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

分51四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

1、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研2、項(xiàng)目定位分析篇四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

分52周邊樓盤調(diào)查一、龍崗片區(qū)開發(fā)樓盤1.天健現(xiàn)代城

項(xiàng)目綜述：

天健現(xiàn)代城位于龍崗中心城西區(qū)，清林路和黃閣路交會(huì)處，距離水官高速出口僅1公里，緊鄰規(guī)劃中的3號(hào)地鐵站出口?？傉嫉?.3萬多平方米，總建筑面積約14萬平方米，共規(guī)劃8棟16-18層高層，將能提供960多套住宅，戶型以3房(約130平方米)、4房(140平方米)為主。周邊樓盤調(diào)查一、龍崗片區(qū)開發(fā)樓盤項(xiàng)目綜述：53

項(xiàng)目特點(diǎn)：產(chǎn)品采用板式結(jié)構(gòu)，線性排布，南北通透，有很好的通風(fēng)性和采光性，并充分的、合理的利用了景觀資源，提升項(xiàng)目的品質(zhì)內(nèi)涵；

戶型設(shè)計(jì)上采用大面積空中花園陽臺(tái)、大面積凸窗和錯(cuò)層露臺(tái)；主力戶型為三室二廳二衛(wèi)及四室二廳二衛(wèi)，還有部分兩房及少量復(fù)式單位；

園林為深圳首創(chuàng)的現(xiàn)代結(jié)構(gòu)園林。項(xiàng)目特點(diǎn)：54

樓盤尚未竣工，從模型和效果圖看，建筑呈現(xiàn)代風(fēng)格。樓盤尚未竣工，從模型和效果圖看，建筑呈現(xiàn)代風(fēng)格。55

園林設(shè)計(jì)時(shí)尚而又簡(jiǎn)潔，突出了現(xiàn)代這一主題。園林設(shè)計(jì)時(shí)尚而又簡(jiǎn)潔，突出了現(xiàn)代這一主題。56項(xiàng)目不足分析：

緊鄰慢性病醫(yī)院，導(dǎo)致部分客戶流失，售樓時(shí)回避此問題。

與主要道路相鄰，造成噪音干擾，利用中空玻璃技術(shù)措施解決，市場(chǎng)反應(yīng)尚可。

項(xiàng)目不足分析：緊鄰慢性病醫(yī)院，導(dǎo)致部分客戶流失，57

樓盤間距親身體會(huì)時(shí)與模型顯示的空間大尺度有出入，感覺后一排建筑較為壓抑。

現(xiàn)代式園林尚未完全竣工，設(shè)計(jì)上顯示出一定水平，但感覺比較生硬，大眾更樂意接受宜人尺度的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)。

樓盤間距親身體會(huì)時(shí)與模型顯示的現(xiàn)代式園林尚未完全58

戶型細(xì)節(jié)處理不夠，空間設(shè)計(jì)不當(dāng)，入戶感覺壓抑，廚房和餐廳過于局促，但是尺寸偏大的客廳也顯得不大氣，樣板房及戶型設(shè)計(jì)不夠成熟。戶型贈(zèng)送面積較多，做樣板房時(shí)作為突出提示會(huì)之參觀者，但是在設(shè)計(jì)時(shí)欠缺考慮怎么使贈(zèng)送的面積合理的得到使用，結(jié)構(gòu)上設(shè)計(jì)欠佳。

戶型細(xì)節(jié)處理不夠，空間設(shè)計(jì)不當(dāng)，入戶感覺壓抑，廚房和餐59項(xiàng)目名稱天健現(xiàn)代城發(fā)展商天健地產(chǎn)物業(yè)管理天健物管代理商中原銷售電話28983939所在區(qū)域龍崗地理位置清林路與黃閣路交會(huì)處占地面積6.3萬m2建筑面積14萬m2總體規(guī)劃情況圍合式布局，現(xiàn)代式園林容積率2.2綠化率建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格類型高層主力戶型面積2房2廳89m2，3房2廳121-138m2，4房143-160m2實(shí)用率79%總戶數(shù)954車位數(shù)1200管理費(fèi)2.3元/m2配套情況龍崗實(shí)驗(yàn)中學(xué)、龍崗中專等天虹商場(chǎng)、歲寶百貨、順電等發(fā)售日期2007.4.22（一期）入伙日期2007年下半年折實(shí)均價(jià)9600元/m2總價(jià)區(qū)間85-15萬最高價(jià)銷售情況很好最低價(jià)付款方式一次性及按揭客戶主要來源深圳關(guān)內(nèi)龍崗本地外銷比例居多現(xiàn)場(chǎng)包裝較好導(dǎo)視系統(tǒng)工地包裝較好示范單位一般有效媒體深圳秋交會(huì)等總體評(píng)價(jià)樓盤尚未竣工，設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)體現(xiàn)出現(xiàn)代的氣息；園林設(shè)計(jì)具有獨(dú)特性，但市場(chǎng)接受度還未知；樓盤整體比較大氣，但空間感受差，未能利用好前面的山景；戶型設(shè)計(jì)的細(xì)部存在明顯失誤，與大戶型面積不相匹佩，但贈(zèng)送面積較多。項(xiàng)目名稱天健現(xiàn)代城發(fā)展商天健地產(chǎn)物業(yè)管理天健物管代理商中原銷602.招商·依山郡

項(xiàng)目綜述：

招商·依山郡，地處龍崗中心城，緊鄰規(guī)劃中的深圳奧體新城。28萬m2低密度社區(qū)，依山而建、依林而居，并充分享受奧體新城和中心城雙重城市配套。項(xiàng)目地處龍崗中心城西區(qū)龍盛大道與黃閣北路交匯處。

總建筑面積28萬平米，分三期開發(fā)。分別為4層高花園洋房和11、18層高小高層。2.招商·依山郡項(xiàng)目綜述：61

項(xiàng)目特點(diǎn)：

項(xiàng)目秉承招商一貫的親地風(fēng)格，充分利用規(guī)劃中的奧體新城、高速路網(wǎng)、地鐵3號(hào)線等客觀優(yōu)勢(shì)，以豪宅的高度、造城的氣度，引領(lǐng)時(shí)代的影響力，選擇國際化的地段、打造國際化的房屋，以成就國際化的居住品質(zhì)。

戶型設(shè)計(jì)上采用入戶花園、大面積凸窗，橫廳設(shè)計(jì)等；主力戶型為花園洋房和兩到四房，一期還有公寓。

園林為結(jié)合水景的普通園林。項(xiàng)目特點(diǎn)：62

建筑立面設(shè)計(jì)具有后工業(yè)化特點(diǎn)，較為時(shí)尚，材料搭配較為豐富。

景觀設(shè)計(jì)與建筑之間形成互動(dòng)，尺度非常宜人。

建筑立面設(shè)計(jì)具有后工業(yè)化特點(diǎn)，較為時(shí)尚，材料搭配較為豐63

樣板房設(shè)計(jì)較為成功，空間尺度和顏色搭配宜人。

室內(nèi)設(shè)計(jì)中較多的細(xì)節(jié)體現(xiàn)出一定的人文關(guān)懷。

樣板房設(shè)計(jì)較為成功，空間尺度和顏色搭配宜人。室內(nèi)64

項(xiàng)目不足分析：

一期國際公寓建筑風(fēng)格和后面的住宅社區(qū)風(fēng)格完全背離，打斷了項(xiàng)目風(fēng)格的一致性，缺乏識(shí)別度。

項(xiàng)目整體較為成熟，但是建筑單體略顯重復(fù)和單調(diào)，戶型門窗設(shè)計(jì)有失推敲。

項(xiàng)目不足分析：一期國際公寓建筑風(fēng)格和后面的住宅社65項(xiàng)目名稱招商·依山郡發(fā)展商招商地產(chǎn)物業(yè)管理招商物管代理商銷售電話28938888所在區(qū)域龍崗地理位置龍平西路與黃閣北路交匯處占地面積15萬m2建筑面積23.6萬m2總體規(guī)劃情況行列式式布局，現(xiàn)代式園林容積率1.57綠化率80%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格類型多層、小高層主力戶型面積2房89-129m2，3房128-225m2，其他174-277m2實(shí)用率總戶數(shù)1500車位數(shù)1800管理費(fèi)2.5元/m2配套情況龍城高級(jí)中學(xué)，項(xiàng)目自建18班小學(xué)、12班幼兒園發(fā)售日期2007.4.28（二期）入伙日期2006.6（一期）折實(shí)均價(jià)11000元/m2總價(jià)區(qū)間72-300萬最高價(jià)13000元/m2銷售情況很好最低價(jià)8000元/m2付款方式一次性及按揭客戶主要來源深圳關(guān)內(nèi)龍崗本地外銷比例居多現(xiàn)場(chǎng)包裝較好導(dǎo)視系統(tǒng)工地包裝較好示范單位很好有效媒體總體評(píng)價(jià)整個(gè)樓盤顯示了招商地產(chǎn)的實(shí)力，建筑在整體和細(xì)節(jié)把控上比較到位，除了一期的公寓與整體項(xiàng)目不相匹配之外，戶型設(shè)計(jì)上仍有細(xì)節(jié)有待處理和提高。該項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)體現(xiàn)了與建筑的空間交流，較為成功。項(xiàng)目名稱招商·依山郡發(fā)展商招商地產(chǎn)物業(yè)管理招商物管代理商銷售663.中央悅城

項(xiàng)目綜述：

中央悅城位于“龍城中央生活區(qū)”核心地段。項(xiàng)目總占地面積約7萬m2;總建筑面積約24.3萬m2;規(guī)劃為多層、HOUSE、小高層及高層，分3期開發(fā)。其中壓軸之作3期戶型優(yōu)勢(shì)：1、景觀好，俯視私家公園；2、高檔社區(qū)的稀缺大宅理念；3、南向通透，超寬樓間距；4、人性化設(shè)計(jì)、戶戶贈(zèng)送入戶花園、空中花園。3.中央悅城項(xiàng)目綜述：67

項(xiàng)目特點(diǎn)：

由13棟多層（最高五層）、2棟18層小高層、5棟25-31層的高層組成，產(chǎn)品類型有合院別墅、聯(lián)院別墅、庭院別墅、疊院別墅、小高層、高層。小區(qū)配套完善，擁有水景商業(yè)街、幼兒園、水岸會(huì)所、私家泳池等。建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格較為現(xiàn)代，體現(xiàn)出一定的品質(zhì)。項(xiàng)目特點(diǎn)：68

多層建筑設(shè)計(jì)較為細(xì)膩，細(xì)部及尺寸感覺得當(dāng)，具有一定的建筑觀賞性。

商業(yè)內(nèi)街尺度恰當(dāng)，商業(yè)氣氛增添了小區(qū)的凝聚力。

多層建筑設(shè)計(jì)較為細(xì)膩，細(xì)部及尺寸感覺得當(dāng)，具有一定的建69

最大特點(diǎn)，每期都跟隨政策變化送面積一期的面積也送得不少，利用率都高達(dá)94％。

二期“偷面積”新招：露臺(tái)+法式陽臺(tái)在不算凸窗等情況下，每套送28平米以上。

最大特點(diǎn)，每期都跟隨政策變化送面積二期“偷面積”70

項(xiàng)目不足分析：

目前交通暫時(shí)不方便，周邊缺少配套，外部環(huán)境差；小區(qū)入口不夠大氣，建筑感覺很密。

樣板房設(shè)計(jì)一般，無法體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)，客廳設(shè)計(jì)采光面小，部分使用空間顯得急促。

項(xiàng)目不足分析：目前交通暫時(shí)不方便，周邊缺少配套，71項(xiàng)目名稱中央悅城發(fā)展商大綜藝地產(chǎn)物業(yè)管理代理商世聯(lián)銷售電話8991333所在區(qū)域龍崗地理位置龍崗區(qū)政府北，長(zhǎng)興路以西占地面積9.7萬m2建筑面積24.3萬m2總體規(guī)劃情況半敞開半圍合式規(guī)劃設(shè)計(jì)容積率2.8綠化率31%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格類型多層、小高層高層主力戶型面積別墅135-275m2，3房135-188m24房125-205m2實(shí)用率94%總戶數(shù)2034車位數(shù)2030管理費(fèi)2.2元/m2配套情況內(nèi)部水景商業(yè)街、幼兒園、水岸會(huì)所、私家泳池外部中小學(xué)、商業(yè)等發(fā)售日期2007.6（三期）入伙日期2008.1（三期）折實(shí)均價(jià)9000元/m2總價(jià)區(qū)間100-200萬最高價(jià)銷售情況良最低價(jià)付款方式一次性及按揭客戶主要來源深圳關(guān)內(nèi)龍崗本地外銷比例居多現(xiàn)場(chǎng)包裝較好導(dǎo)視系統(tǒng)工地包裝較好示范單位一般有效媒體總體評(píng)價(jià)樓盤銷售情況不錯(cuò)，建筑體現(xiàn)了一定的特色，小區(qū)自身內(nèi)部配套很具有氣氛，彌補(bǔ)了周圍環(huán)境的不足；但是樣板房設(shè)計(jì)普通，與一般人家裝水平等同，其他戶型部分使用空間不太合理。項(xiàng)目名稱中央悅城發(fā)展商大綜藝地產(chǎn)物業(yè)管理代理商世聯(lián)銷售電話8724.公園大地

項(xiàng)目綜述：

項(xiàng)目位于龍崗區(qū)中心城龍翔大道，東臨吉祥路，北達(dá)清林中路，距離海關(guān)大廈不到一分鐘車程。其項(xiàng)目定位為都市成功人士的理想居所。其獨(dú)擁189公頃的龍崗中心城城市公園—龍城公園，堪稱城市中央的絕版地塊。總建筑面積82.6萬平米，分4年開發(fā)。住宅類型分別為別墅、花園洋房和高層。4.公園大地項(xiàng)目綜述：73

項(xiàng)目特點(diǎn)：

項(xiàng)目北靠余石嶺公園，余石嶺公園是深圳市重點(diǎn)景觀建設(shè)項(xiàng)目，此公園成為本地塊天然的后花園，景觀資源非常豐富。

項(xiàng)目特點(diǎn)：74

公園大地將成為“中央”+“山水”生活的最好寫照，作為龍崗中心城首席豪宅，項(xiàng)目園林由著名景觀公司香港貝爾高林傾力打造,引入世界著名經(jīng)典水景園林元素使使園林具有更深厚的文化韻味。

公園大地將成為“中央”+“山水”生活的最好寫照，作為龍75

整個(gè)小區(qū)規(guī)劃布局采用建筑形體高、中、低相結(jié)合，并根據(jù)地形、地勢(shì)、組織各功能地塊位置，形成豐富的天際線，在小區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造最大的中心花園，同時(shí)保證高層實(shí)現(xiàn)距離的最大化。入口一側(cè)為低層建筑物，形成了入口開闊感覺，住宅之間以大的間距布局為特點(diǎn)。

整個(gè)小區(qū)規(guī)劃布局采用建筑形體高、中、低相結(jié)合，并根據(jù)地76

鴻榮源憑借多年的開發(fā)理念,力將本項(xiàng)目打造成深圳東部第一頂端豪宅。其推廣宣傳手法多樣而且具有一定的效益性。鴻榮源憑借多年的開發(fā)理念,力將本項(xiàng)目打造成深圳東部第一77

戶型設(shè)計(jì)繼續(xù)延續(xù)了大面積贈(zèng)送的特點(diǎn)。

樣板房設(shè)計(jì)大氣,做工考究，符合其產(chǎn)品定位的高檔性特點(diǎn)。戶型設(shè)計(jì)繼續(xù)延續(xù)了大面積贈(zèng)送的特點(diǎn)。樣板房設(shè)計(jì)大78

顯示樓盤豪宅定位的樣板房設(shè)計(jì)。顯示樓盤豪宅定位的樣板房設(shè)計(jì)。79

項(xiàng)目不足分析：

戶型設(shè)計(jì)時(shí)出現(xiàn)部分戶型設(shè)計(jì)不合理，無法合理利用入戶花園，用戶反饋意見較大。

贈(zèng)送花園用固定窗分割，須用戶使用時(shí)自行打掉，欠考慮（其他小區(qū)用門分割，可節(jié)省用戶后期開銷）

項(xiàng)目不足分析：戶型設(shè)計(jì)時(shí)出現(xiàn)部分戶型設(shè)計(jì)不合理，80項(xiàng)目名稱公園大地發(fā)展商鴻榮源物業(yè)管理鴻榮源代理商中原銷售電話28983939所在區(qū)域龍崗地理位置龍翔大道與吉祥中路交會(huì)處占地面積36.5萬m2建筑面積82.6萬m2總體規(guī)劃情況“中央”+“山水”式的環(huán)抱式規(guī)劃設(shè)計(jì)容積率1.66綠化率33.5%建筑風(fēng)格半古典風(fēng)格類型多層高層主力戶型面積實(shí)用率總戶數(shù)3776車位數(shù)4715管理費(fèi)2.8元/m2配套情況內(nèi)部會(huì)所、商業(yè)、5個(gè)游泳池外部學(xué)校、商場(chǎng)、銀行、影院等發(fā)售日期2007.4.22（一期）入伙日期2007年下半年折實(shí)均價(jià)11000元/m2總價(jià)區(qū)間萬最高價(jià)銷售情況好最低價(jià)付款方式一次性及按揭客戶主要來源深圳關(guān)內(nèi)龍崗本地外銷比例居多現(xiàn)場(chǎng)包裝好導(dǎo)視系統(tǒng)工地包裝好示范單位好有效媒體總體評(píng)價(jià)絕佳的城中央位置、周邊完善的配套和依山傍水的精品規(guī)劃，鴻榮源?公園大地的呼之欲出，給予龍崗中心城的不僅是至善至美的空間模式，更多的是新貴族主義生活的體驗(yàn)。項(xiàng)目名稱公園大地發(fā)展商鴻榮源物業(yè)管理鴻榮源代理商中原銷售電話81

5.奧林華府項(xiàng)目綜述:奧林華府位于龍崗中心城黃閣中路與如意路交匯處、深圳教苑中學(xué)對(duì)面。奧林華府總建筑面積約40萬平方米，分三期開發(fā)，主要為高層建筑。一期由3大棟21--28層的高層住宅組成，共有600余戶。戶型2房到5房，面積區(qū)間73～230㎡，戶戶朝南，戶戶擁有大型景觀露臺(tái)。

5.奧林華府項(xiàng)目綜述:82項(xiàng)目特點(diǎn):奧林華府東北向緊鄰余石嶺生態(tài)公園，西向與奧林匹克生態(tài)體育公園隔路相望，是處于龍崗行政文化中心和奧體新城兩大核心區(qū)域交匯處的第一個(gè)樓盤。

項(xiàng)目坐擁16.82平方公里奧體新城配套，同時(shí)享受行政文化中心帶來的購物、娛樂、小孩上學(xué)的便利。項(xiàng)目周邊規(guī)劃全部為住宅、商業(yè)。項(xiàng)目特點(diǎn):83

奧林華府，采用“園中筑宅”的規(guī)劃，摒棄面狀集中綠地的做法，避免了過于突出中心花園造成綠化面積相對(duì)集中，影響其它區(qū)域景觀的缺陷，讓景觀實(shí)現(xiàn)充分共享。

住宅建筑之間的間距足夠大，為綠化和休閑用地留出足夠的空間。奧林華府，采用“園中筑宅”的規(guī)劃，摒棄面狀集中綠地的做84

奧林華府產(chǎn)品最顯著的特點(diǎn)就是“生態(tài)露臺(tái)和入戶花園”的設(shè)計(jì)?！吧鷳B(tài)露臺(tái)及入戶花園”，實(shí)際上是產(chǎn)品創(chuàng)新體系的一個(gè)符號(hào)，使人獲得了自然與建筑的銜接。

奧林華府產(chǎn)品最顯著的特點(diǎn)就是“生態(tài)露臺(tái)和入戶花園”的設(shè)85

樣板房做的簡(jiǎn)潔，設(shè)計(jì)中做到100%單位朝南、100%單位擁有四個(gè)陽臺(tái)、100%單位附送陽光房、100%單位擁有景觀。

樣板房做的簡(jiǎn)潔，設(shè)計(jì)中做到100%單位朝南、100%單86

項(xiàng)目不足分析：項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施尚未啟動(dòng),不方便居民生活需求。項(xiàng)目北邊的如意路行車量較大，容易對(duì)住戶造成噪音影響。項(xiàng)目不足分析：項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施尚未啟動(dòng),不方便居87

項(xiàng)目名稱奧林華府發(fā)展商華聯(lián)偉業(yè)物業(yè)管理華訊偉鴻代理商世聯(lián)地產(chǎn)銷售電話89629999所在區(qū)域龍崗地理位置龍崗區(qū)龍城街道黃閣路占地面積2.82萬m2建筑面積9.05萬m2總體規(guī)劃情況半敞開半圍合式規(guī)劃設(shè)計(jì)容積率3.2綠化率60%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格類型高層主力戶型面積3房139-144m2，3房156-165m24房201-217m2實(shí)用率94%總戶數(shù)613（一期）車位數(shù)695（一期）管理費(fèi)2.5元/m2配套情況小區(qū)配套有約5000m2的商業(yè)街以及大型歐式中央園林、泳池、水上會(huì)所發(fā)售日期2006.10入伙日期2007.10折實(shí)均價(jià)10000元/m2總價(jià)區(qū)間100-200萬最高價(jià)銷售情況好最低價(jià)付款方式一次性及按揭客戶主要來源深圳關(guān)內(nèi)龍崗本地外銷比例居多現(xiàn)場(chǎng)包裝較好導(dǎo)視系統(tǒng)工地包裝一般示范單位一般有效媒體總體評(píng)價(jià)樓盤銷售情況不錯(cuò)，戶型有一定的特色，小區(qū)自身內(nèi)部有配套設(shè)施，一定程度上彌補(bǔ)了周圍配套的不足；在景觀設(shè)計(jì)上突破采用“園中筑宅“的手法，做到景觀的均好性項(xiàng)目名稱奧林華府發(fā)展商華聯(lián)偉業(yè)物業(yè)管理華訊偉鴻代理商世聯(lián)88四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

1、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研

2、項(xiàng)目定位

分析篇四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

分89市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位：中高端地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域定位：前期以鳳崗及龍崗中心城客戶為主，后期有望擴(kuò)展至深圳關(guān)內(nèi)及珠三角地區(qū)區(qū)域定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位：中高端地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域定位90主力客戶定位主力客戶定位91功能定位功能定位：集住宅、公寓、酒店、商業(yè)為一體的復(fù)合型城邦建筑風(fēng)格定位建筑風(fēng)格：有創(chuàng)新精神的現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑功能定位功能定位：集住宅、公寓、酒店、商業(yè)為一體的復(fù)合型城邦92五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析

1、住宅項(xiàng)目周邊價(jià)值分析2、項(xiàng)目可提升價(jià)值分析

分析篇五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析分93五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析

1、住宅項(xiàng)目周邊價(jià)值分析2、項(xiàng)目可提升價(jià)值分析

分析篇五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析分94項(xiàng)目周邊客觀價(jià)值1.交通方面價(jià)值項(xiàng)目基地目前僅有龍平路與城市相連，其他尚需自行建設(shè)，道路建設(shè)量較大，市政交通價(jià)值較小。2.周邊環(huán)境差異性項(xiàng)目周邊環(huán)境差異性較大，造成地塊資源費(fèi)配不均，需要在規(guī)劃中統(tǒng)一調(diào)整，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。3.市政配套便利性由于大運(yùn)城與地塊距離較近，可以利用此部分市政設(shè)施，但是東莞其他的配套設(shè)施等級(jí)較低，且距離不算很近，需在項(xiàng)目?jī)?nèi)部自身解決，以便提升其住宅整體價(jià)值。項(xiàng)目周邊客觀價(jià)值1.交通方面價(jià)值2.周邊環(huán)境差異性3.市政配95五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析

1、住宅項(xiàng)目周邊價(jià)值分析2、項(xiàng)目可提升價(jià)值分析

分析篇五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析分96項(xiàng)目自身可提升價(jià)值1.豎立獨(dú)特的建筑風(fēng)格，注重立面的設(shè)計(jì)和材質(zhì)的使用。2.設(shè)立單體戶型研究專篇，力求做到既成熟又有創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)。3.打造復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)模式，通過商業(yè)及酒店等公共配套設(shè)施提升項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)。4.注重建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)，營造出突出規(guī)劃理念的環(huán)境。5.完善小區(qū)配套，重視物業(yè)管理。6.通過形象包裝和營銷策劃來進(jìn)一步提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。6.益田公司品牌和實(shí)力作為項(xiàng)目建設(shè)的價(jià)值起點(diǎn)，項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)注重與公司品牌的互動(dòng)，相互提升各自的價(jià)值。項(xiàng)目自身可提升價(jià)值1.豎立獨(dú)特的建筑風(fēng)格，注重立面的設(shè)計(jì)和材97

六、開發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素

2、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)分析篇六、開發(fā)節(jié)奏建議

分98

六、開發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素

2、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)分析篇六、開發(fā)節(jié)奏建議

分99影響開發(fā)節(jié)奏的基本因素1.交通系統(tǒng)的現(xiàn)狀及規(guī)劃開發(fā)期2.項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品定位3.周圍環(huán)境的綜合影響4.每期開發(fā)的力度及資金投入5.復(fù)合型社區(qū)不同功能產(chǎn)品開發(fā)的復(fù)雜性6.客戶群的合理定位影響開發(fā)節(jié)奏的基本因素1.交通系統(tǒng)的現(xiàn)狀及規(guī)劃開發(fā)期100

六、開發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素

2、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)分析篇六、開發(fā)節(jié)奏建議

分101開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)1.由于該項(xiàng)目的定位為中高端產(chǎn)品，客戶定位為本地高級(jí)白領(lǐng)及深圳管理者，所以在項(xiàng)目的初期開發(fā)至少要推出社區(qū)的中端產(chǎn)品，以獲得穩(wěn)定的客戶以及未來的潛在客戶。2.在地塊的開發(fā)順序方面，應(yīng)以交通系統(tǒng)作為指導(dǎo)，沿龍平南路兩側(cè)進(jìn)行首期開發(fā)，以方便的交通系統(tǒng)引導(dǎo)客戶到達(dá)社區(qū)，回避地塊龍平路帶來的不良影響，提高客戶信心和品牌知名度。開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)1.由于該項(xiàng)目的定位為中高端產(chǎn)品，客戶定位102一、總體規(guī)劃1、項(xiàng)目地塊概述2、項(xiàng)目地塊情況分析3、建筑空間布局4、道路系統(tǒng)布局5、環(huán)境系統(tǒng)布局6、公建與配套系統(tǒng)7、分期開發(fā)8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度

規(guī)劃篇一、總體規(guī)劃規(guī)劃103一、總體規(guī)劃

1、項(xiàng)目地塊概述

2、項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)想3、建筑空間布局4、道路系統(tǒng)布局5、環(huán)境系統(tǒng)布局6、公建與配套系統(tǒng)7、分期開發(fā)8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度

規(guī)劃篇一、總體規(guī)劃規(guī)劃104

龍華二線拓展區(qū)東部旅游區(qū)

龍崗中心城深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)寶安中心區(qū)奧體新城地區(qū)

西部物流基地

寶龍－碧嶺高新區(qū)

壩光精細(xì)化工園區(qū)

龍華－觀瀾－坂雪崗高新區(qū)

深圳高新區(qū)

平湖物流基地

觀瀾汽車電子工業(yè)園區(qū)

光明高新區(qū)項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀特征--深莞發(fā)展態(tài)勢(shì)龍華二線拓展區(qū)東部旅游區(qū)龍崗中心城深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)寶安中心105項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀特征—未來城市次中心項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀特征—未來城市次中心106項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀特征—未來體育新城項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀特征—未來體育新城107

用地特征分析—奧體新城奧體新城將成為龍崗城市新中心，匯聚體育商業(yè)休閑旅游等各種社會(huì)功能。本項(xiàng)目與之緊密相鄰，在地理位置上通過北通道的聯(lián)系相互融為一體。龍崗北通道奧體中心用地特征分析—奧體新城奧體新城將成為龍崗城市新中心，匯聚108項(xiàng)目臨界四周狀況ＡＢＣＤＥGIHＡＢＣＤGIFGＥF項(xiàng)目臨界四周狀況ＡＢＣＤＥGIHＡＢＣＤGIFGＥF109

用地特征分析—水體項(xiàng)目北側(cè)為管井頭水庫，與用地僅一路之隔。是項(xiàng)目可利用的最佳景觀資源之一。應(yīng)盡可能與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商共同將水庫建設(shè)成為以水體景觀為主的市民公園，并通過建設(shè)結(jié)合下沉廣場(chǎng)的地下通道的連通項(xiàng)目與公園，使管井頭水庫成為項(xiàng)目的私家公園，極大地提升項(xiàng)目環(huán)境品質(zhì)。用地特征分析—水體項(xiàng)目北側(cè)為管井頭水庫，與用地僅一路之隔。110

用地特征分析—山體項(xiàng)目用地周邊三面環(huán)山，雖然山體有一定的破壞并且山上設(shè)有高壓線，但仍然是城市當(dāng)中不可多得的自然山體景觀?？稍谂c奧體新城相連的山體之上建設(shè)景觀登山道，并在制高點(diǎn)建設(shè)可登高遠(yuǎn)望的景觀建筑，使之成為項(xiàng)目在東莞、深圳都能看到的地與標(biāo)志性建筑，提升項(xiàng)目的品質(zhì)和知名度。山體的匯水能為項(xiàng)目的水景提供補(bǔ)充水源。用地特征分析—山體項(xiàng)目用地周邊三面環(huán)山，雖然山體有一定的111

用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)類別總指標(biāo)A地塊B地塊C地塊1總用地（M2）400002.27191689.96158457.3349854.982總建筑面積（M2）849200.353536731.888237685.99574782.472.1住宅（M2）690934.353425319.888200916.99564697.472.2公建（M2）15826611141236769100852.2.1小學(xué)（M2）3321733217002.2.2幼兒園（M2）145335428542036852.2.3商業(yè)（M2）102016707672784934002.2.4會(huì)所（M2）85002000350030003容積率1.932.81.51.54公共綠地（%）>30>30>30>305總戶數(shù)6568404319106156戶均人數(shù)3.53.53.53.57停車位455428511313390用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)類別總指標(biāo)A地塊B地塊C地塊1總用地112一、總體規(guī)劃1、項(xiàng)目地塊概述2、項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)想3、建筑空間布局4、道路系統(tǒng)布局5、環(huán)境系統(tǒng)布局6、公建與配套系統(tǒng)7、分期開發(fā)8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度

規(guī)劃篇一、總體規(guī)劃規(guī)劃113

初步規(guī)劃和設(shè)想城邦型規(guī)劃布局：由于地塊占地共計(jì)40萬平方米，是一塊極具開發(fā)潛力的完整地塊，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)社區(qū)自成一體型規(guī)劃布局，形成具有世外桃源環(huán)境及現(xiàn)代運(yùn)動(dòng)型社區(qū)的空間。規(guī)劃主題：具有奧體精神的人文社區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的獨(dú)特性：不是單純的住宅運(yùn)作模式，而是住宅+商業(yè)+酒店的復(fù)合型城邦。

初步規(guī)劃和設(shè)想114

“奧林匹克”一詞源于希臘的地名“奧林匹亞”，古代奧運(yùn)會(huì)在奧林匹亞山舉行，每四年一次。公元前776年的古代奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)正式載入史冊(cè),成為古代奧運(yùn)會(huì)的第1屆。

住宅部分的規(guī)劃理念

強(qiáng)調(diào)奧體人文精神，將此融入社區(qū)住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)中。

住宅部分的規(guī)劃理念115

古奧運(yùn)精神

渴望和平、尊崇公平、追求健美

古奧運(yùn)精神116現(xiàn)代奧運(yùn)精神“更快（Faster）、更高（Higher）、更強(qiáng)（Stronger）”現(xiàn)代奧運(yùn)精神117

現(xiàn)代體育精神

信念卓越團(tuán)隊(duì)成功現(xiàn)代體育精神信念卓越團(tuán)隊(duì)成功118

1.低密度規(guī)劃形式：充分利用建筑限高，采用低覆蓋率（15-17%）的規(guī)劃形式，提高綠化率并使住區(qū)具有更多的環(huán)境空間。2.良好的空間比例：爭(zhēng)取最大的樓間距，既可以保證建筑單體具有良好的采光通風(fēng)條件，同時(shí)避免實(shí)現(xiàn)干擾保證住戶的隱私，并形成良好的室外景觀空間。3.適宜的鄰里規(guī)模：鄰里空間規(guī)模一般控制在200-400戶之間，形成相對(duì)私密和促進(jìn)交往的組團(tuán)空間。在具體的組團(tuán)空間布置方面，采用點(diǎn)板結(jié)合、板板結(jié)合、點(diǎn)點(diǎn)結(jié)合的靈活方式，以求最大限度地創(chuàng)造優(yōu)良的建筑空間品質(zhì)感。住宅部分的規(guī)劃組織形式

1.低密度規(guī)劃形式：充分利用建筑限高，采用低覆蓋率（15-119

例：天健現(xiàn)代城板式空間組合

例：紅樹西岸例：天健現(xiàn)代城板式空間組合例：紅樹西岸120例：信義錦繡花園

例：公園大地點(diǎn)板式空間組合例：信義錦繡花園例：公園大地點(diǎn)板式空間組合121點(diǎn)式空間組合

例：陽光帶海濱城

例：鶴翔豪苑

例：蝴蝶谷點(diǎn)式空間組合例：陽光帶海濱城例：鶴翔豪苑例：蝴蝶谷122

商業(yè)+酒店部分的商業(yè)地產(chǎn)模式規(guī)劃設(shè)想

借鑒日本Nambapark（大阪）開放空間運(yùn)營模式，將酒店和商業(yè)有機(jī)的聯(lián)系在一起。

商業(yè)+酒店部分的商業(yè)地產(chǎn)模式規(guī)劃設(shè)想123北京奧體新城項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)概念稿124

商業(yè)部分商業(yè)部分由近10萬平米的集中大型商業(yè)和為社區(qū)服務(wù)的分散型商業(yè)建筑組成。

集中式商業(yè)——打造成華南地區(qū)的標(biāo)志性商業(yè)建筑。在建筑設(shè)計(jì)上應(yīng)力求創(chuàng)新，創(chuàng)造社區(qū)門戶形象。例：德國某商業(yè)商業(yè)部分125例：曼谷Paragon例：曼谷Paragon126

分散式商業(yè)面積應(yīng)與社區(qū)配套相結(jié)合，在保證住區(qū)居住品質(zhì)的前提下，在項(xiàng)目適當(dāng)位置如空間軸線、分期地塊交界沿線等處形成外向型商業(yè)休閑街區(qū)，并結(jié)合開放小空間、道路局部廣場(chǎng)、景觀等進(jìn)行設(shè)計(jì)，形成商業(yè)凝聚力。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)加強(qiáng)被市政路劃分的用地之間的聯(lián)系，同時(shí)應(yīng)解決好人流車流的分解及疏散問題。分散性商業(yè)氛圍的營造以舒適、親切、現(xiàn)代、時(shí)尚為主。分散式商業(yè)面積應(yīng)與社區(qū)配套相結(jié)合，在保證住區(qū)居住品質(zhì)127

例：上海新天地例：上海新天地128

酒店部分

酒店定位為五星級(jí)酒店，主要服務(wù)范圍為來到東莞及龍崗中心城出差的商務(wù)及政府人員。同樣作為社區(qū)門戶形象，在建筑設(shè)計(jì)上注意其建筑風(fēng)格的獨(dú)創(chuàng)性。

例：阿聯(lián)酋朱美拉酒店酒店部分例：阿聯(lián)酋朱美拉酒店129

例：威斯汀桃樹酒店

例：亞特蘭大樹酒店例：威斯汀桃樹酒店例：亞特蘭大樹酒店130一、總體規(guī)劃1、項(xiàng)目地塊概述2、項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)想

3、建筑空間布局

4、道路系統(tǒng)布局5、環(huán)境系統(tǒng)布局6、公建與配套系統(tǒng)7、分期開發(fā)8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度

規(guī)劃篇一、總體規(guī)劃規(guī)劃131圖例等級(jí)分級(jí)理由建議良好部分處于用地中央，無不利影響；部分位于山體周圍，景觀資源好。最高品質(zhì)住宅較好臨規(guī)劃小區(qū)道路及山體，局部有輕微噪音影響，但整體較為安靜，具有部分良好山景。較高品質(zhì)住宅，五星級(jí)酒店及公寓一般臨規(guī)劃小區(qū)道路，有噪音影響。一般品質(zhì)住宅，部分配套商業(yè)較差臨城市主干道道路，噪音影響嚴(yán)重。經(jīng)濟(jì)戶型住宅及商業(yè)用地價(jià)值分析圖例等級(jí)分級(jí)理由建議良部分處于用地中央，無不利影響；最高品質(zhì)132住宅密度分析——方案一

住宅密度分析——方案一133

住宅密度分析——方案二住宅密度分析——方案二134

住宅密度分析——方案三住宅密度分析——方案三135

136總體規(guī)劃平面水庫加油站龍平快速廠房山體山體未來幾年盡端路龍平路接市區(qū)總體規(guī)劃平面水庫加油站龍平快速廠房山體山體未來幾年盡端路龍平137

學(xué)校用地商業(yè)用地居住用地項(xiàng)目功能分區(qū)示意學(xué)校用地商業(yè)用地138

建筑群輪廓線由高到低建筑群輪廓線由低到高建筑天際線示意建筑群輪廓線由高到低建筑群輪廓線由低到高建筑天際線示意139北京奧體新城項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)概念稿140一、總體規(guī)劃1、項(xiàng)目地塊概述2、項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)想3、建筑空間布局

4、道路系統(tǒng)布局

5、環(huán)境系統(tǒng)布局6、公建與配套系統(tǒng)7、分期開發(fā)8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度

規(guī)劃篇一、總體規(guī)劃規(guī)劃141

龍崗北通道、龍平路、龍平南路使地塊具有良好的通達(dá)性。園區(qū)大道加強(qiáng)了用地與工業(yè)園區(qū)及水庫的聯(lián)系。龍平南路在目前可作為項(xiàng)目專用道路，提升項(xiàng)目的品質(zhì)感。南側(cè)規(guī)劃路可建設(shè)為環(huán)用地的專用景觀休閑路。周邊交通環(huán)境示意龍崗北通道、龍平路、龍平南路使地塊具有良好的通達(dá)性。周邊交142小區(qū)出入口商業(yè)出入口酒店出入口學(xué)校出入口項(xiàng)目主要出入口設(shè)置小區(qū)出入口商業(yè)出入口酒店出入口143商業(yè)停車：900輛居住地下停車：2400輛居住地面停車：500輛項(xiàng)目停車布置示意商業(yè)停車：900輛居住地下停車：2400輛144一、總體規(guī)劃1、項(xiàng)目地塊概述2、項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)想3、建筑空間布局4、道路系統(tǒng)布局

5、環(huán)境系統(tǒng)布局

6、公建與配套系統(tǒng)7、分期開發(fā)8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度

規(guī)劃篇一、總體規(guī)劃規(guī)劃145周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)：不可多得的山水資源優(yōu)勢(shì)+劣勢(shì)：城市交通噪音及高壓線輻射周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)：不可多得的山水資源優(yōu)勢(shì)+劣勢(shì)：城市交通噪音146環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)是項(xiàng)目主題的具體體現(xiàn)，環(huán)境應(yīng)營造出運(yùn)動(dòng)的主題情景。充分利用周邊景觀資源，將大山水的景觀概念引入整個(gè)社區(qū)。強(qiáng)調(diào)景觀的的實(shí)用性，使景觀不僅可賞更應(yīng)可用——可使用的景觀空間。應(yīng)注重人性化的設(shè)計(jì)及使用。環(huán)境總體規(guī)劃及風(fēng)格藝術(shù)構(gòu)思環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)是項(xiàng)目主題的具體體現(xiàn)，環(huán)境應(yīng)營造出運(yùn)動(dòng)的主題情景。147項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)各組團(tuán)的環(huán)境設(shè)計(jì)是整個(gè)環(huán)境規(guī)劃的延續(xù)和提升，以分期規(guī)劃的每期地塊中心作為景觀中心，組團(tuán)空間形成各自相對(duì)獨(dú)立的主題概念景觀組團(tuán)空間。項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)各組團(tuán)的環(huán)境設(shè)計(jì)是整個(gè)環(huán)境規(guī)劃的延續(xù)和148北京奧體新城項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)概念稿149北京奧體新城項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)概念稿150項(xiàng)目公建外環(huán)境概念設(shè)計(jì)在與整體環(huán)境概念相呼應(yīng)的情況下，充分體現(xiàn)各自的建筑功能特色，注重人性化的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目公建外環(huán)境概念設(shè)計(jì)在與整體環(huán)境概念相呼應(yīng)的情況下，充分體151一、總體規(guī)劃1、項(xiàng)目地塊概述2、項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)想3、建筑空間布局4、道路系統(tǒng)布局5、環(huán)境系統(tǒng)布局6、公建與配套系統(tǒng)7、分期開發(fā)8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度

規(guī)劃篇一、總體規(guī)劃規(guī)劃152

項(xiàng)目配套功能配置及安排項(xiàng)目配套功能配置及安排153一、總體規(guī)劃1、項(xiàng)目地塊概述2、項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)想3、建筑空間布局4、道路系統(tǒng)布局5、環(huán)境系統(tǒng)布局6、公建與配套系統(tǒng)

7、分期開發(fā)

8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度

規(guī)劃篇一、總體規(guī)劃規(guī)劃154住宅一期住宅二期住宅三期酒店學(xué)校分期開發(fā)方案一開發(fā)思路：從地塊級(jí)別較低的部分開始，節(jié)約開發(fā)資金，促進(jìn)資金流動(dòng)，未來地塊級(jí)別較高部分推出高端產(chǎn)品，但社區(qū)整體品質(zhì)相差較大。住宅一期分期開發(fā)方案一開發(fā)思路：從地塊級(jí)別較低的部分開始，節(jié)155住宅一期住宅二期住宅三期酒店學(xué)校分期開發(fā)方案二開發(fā)思路：地塊開發(fā)從中等級(jí)別開始，建立客戶信心，打造中心景觀，吸引更多潛在客戶，提升較差地塊的開發(fā)等級(jí)，從而使整個(gè)社區(qū)的品質(zhì)得到保障。住宅一期分期開發(fā)方案二開發(fā)思路：地塊開發(fā)從中等級(jí)別開始，建立156一、總體規(guī)劃1、項(xiàng)目地塊概述2、項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)想3、建筑空間布局4、道路系統(tǒng)布局5、環(huán)境系統(tǒng)布局6、公建與配套系統(tǒng)7、分期開發(fā)8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度

規(guī)劃篇一、總體規(guī)劃規(guī)劃157

分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度176650㎡104030㎡112310㎡31000㎡182000㎡48550㎡37800㎡90500㎡60720㎡26730㎡分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度176650㎡104030㎡112310㎡158二、建筑風(fēng)格定位

1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示

規(guī)劃篇二、建筑風(fēng)格定位規(guī)劃159二、建筑風(fēng)格定位

1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示

規(guī)劃篇二、建筑風(fēng)格定位規(guī)劃160

建筑風(fēng)格定位

具有創(chuàng)新意識(shí)的現(xiàn)代建筑

建筑風(fēng)格定位161

162

建筑色彩計(jì)劃

以黑白灰為基本色調(diào)建筑色彩計(jì)劃163

黑白灰

164

以明快的彩色點(diǎn)綴生活的空間以明快的彩色點(diǎn)綴生活的空間165二、建筑風(fēng)格定位

1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃

2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示

規(guī)劃篇二、建筑風(fēng)格定位規(guī)劃166

多層住宅外立面設(shè)計(jì)提示多層住宅外立面設(shè)計(jì)提示167

小高層住宅外立面設(shè)計(jì)提示小高層住宅外立面設(shè)計(jì)提示168

高層住宅外立面設(shè)計(jì)提示高層住宅外立面設(shè)計(jì)提示169

別墅外立面設(shè)計(jì)提示別墅外立面設(shè)計(jì)提示170

171

172

公共建筑（含商業(yè)、酒店）外立面設(shè)計(jì)提示：酒店立面提示公共建筑（含商業(yè)、酒店）外立面設(shè)計(jì)提示：酒店立面提示173

商業(yè)立面提示商業(yè)立面提示174

幼兒園立面提示

幼兒園立面提示175

學(xué)校立面提示學(xué)校立面提示176

會(huì)所立面提示會(huì)所立面提示177

物業(yè)管理公司立面提示物業(yè)管理公司立面提示178

站臺(tái)提示

179

圍墻提示

180

三、主力戶型選擇

1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計(jì)提示

規(guī)劃篇三、主力戶型選擇規(guī)劃181

三、主力戶型選擇

1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計(jì)提示

規(guī)劃篇三、主力戶型選擇規(guī)劃182

項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較奧林華府公園大地項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較奧林華府公園大地183

中央悅城中央悅城184

天健現(xiàn)代城天健現(xiàn)代城185

186

三、主力戶型選擇

1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計(jì)提示

規(guī)劃篇三、主力戶型選擇規(guī)劃187北京奧體新城項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)概念稿188北京奧體新城項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)概念稿189

三、主力戶型選擇

1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計(jì)提示

規(guī)劃篇三、主力戶型選擇規(guī)劃190

利用面積計(jì)算規(guī)則提示計(jì)算規(guī)則：東莞市目前執(zhí)行國家的面積計(jì)算規(guī)則，陽臺(tái)計(jì)一半面積，2.2米層高部分不計(jì)面積，以及凸窗突出墻面600以內(nèi)不計(jì)面積等，在合理的戶型設(shè)計(jì)中盡量增加贈(zèng)送面積。設(shè)計(jì)提示：1.可設(shè)計(jì)寬大的空中庭院及入戶花園。2.可設(shè)計(jì)可封閉成房間的陽臺(tái)空間。3.可設(shè)計(jì)通長(zhǎng)落地凸窗。4.可在臥室設(shè)計(jì)小于2.2米的衣柜空間。5.可在衛(wèi)生間設(shè)計(jì)小于2.2米的浴缸、淋浴空間。利用面積計(jì)算規(guī)則提示計(jì)算規(guī)則：東莞市目前執(zhí)行國家的面191

主力戶型設(shè)計(jì)平面提示高層主力戶型設(shè)計(jì)平面提示192

小高層小高層193

躍式躍式194

別墅別墅195

奧體新城項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)

概念稿

設(shè)計(jì)管理中心

奧體新城項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)

概念稿196

一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷三、土地SWOT（深層次）分析四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析六、開發(fā)節(jié)奏建議一、總體規(guī)劃二、建筑風(fēng)格定位三、主力戶型選擇

分析篇規(guī)劃篇目錄分析篇規(guī)劃篇目錄197

一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查3、地塊交通條件調(diào)查4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

分析篇一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

分198

一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查3、地塊交通條件調(diào)查4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

分析篇一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

分199奧體新城項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于深圳龍崗與東莞鳳崗交界處，毗鄰龍崗13.4萬平方公里的奧體中心，東、南、西三面環(huán)山，北隔龍平西路望鳳崗鎮(zhèn)管井頭水庫。項(xiàng)目總占地40萬平方米，總建筑面積84.9萬平方米。奧體新城項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于深圳龍崗與東莞鳳崗交界處，毗鄰龍200

201

項(xiàng)目地理位置

項(xiàng)目地理位置202

地質(zhì)地貌地質(zhì)地貌203

土地面積及紅線圖地塊序號(hào)面積(M2)A191689B158457C49854總計(jì)：400002.261M2A地塊(R2)C地塊(R2)B地塊(R2)土地面積及紅線圖地塊序號(hào)面積(M2)A191689B158204

七通一平現(xiàn)狀電、路、水、通訊、排水、排污、有線電視、土地平整中，僅有土地在做平整，其他尚未開始。七通一平現(xiàn)狀電、路、水、通訊、排水、排污、有線電視、土205一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查

2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查3、地塊交通條件調(diào)查4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

分析篇一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

分206

周邊建筑：

加油站

周邊廠房

周邊建筑：

加油站

周207

自然綠化景觀：

水庫

A地塊

自然綠化景觀：

水庫

208

A地塊

A地塊

209

B地塊

B地塊

210

C地塊

C地塊

211

交通噪音

高壓電線電磁場(chǎng)輻射

環(huán)境污染狀況：

交通噪音

高壓電線電磁場(chǎng)輻射

212一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查

3、地塊交通條件調(diào)查4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

分析篇一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

分213

50余公里東莞市區(qū)項(xiàng)目位置3公里龍崗中心區(qū)交通條件分析序號(hào)

項(xiàng)目

內(nèi)容

1

2

3

備注

距離深圳市中心約40公里距離龍崗區(qū)中心約3公里距離東莞市中心約50公里50余公里東莞市區(qū)項(xiàng)目位置3公里龍崗中心區(qū)交通條件分析序214

地鐵三號(hào)線的開通，大運(yùn)城與深圳直接相接，給項(xiàng)目帶來機(jī)會(huì)點(diǎn)。交通條件分析水官高速清平高速黃閣路龍翔大道地鐵3號(hào)線地鐵三號(hào)線的開通，大運(yùn)城與深圳直接相接，給項(xiàng)目帶來機(jī)會(huì)點(diǎn)。215城域交通規(guī)劃城域交通規(guī)劃216A地塊

Ｈ＝２.８B號(hào)地塊

Ｈ＝１.５C地塊

Ｈ＝１.５官井頭水庫龍崗北通道龍平快線龍平南路奧體中心舊廠房城域交通規(guī)劃博深高速A地塊

Ｈ＝２.８B號(hào)地塊

Ｈ＝１.５C地塊

Ｈ＝１.５官井217

博深高速從地塊東南端經(jīng)過，將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的噪音影響，此外，北通道幾乎與其并行而過，成為項(xiàng)目的主要威脅點(diǎn)。博深高速從地塊東南端經(jīng)過，將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的噪音影響，218

龍平路規(guī)劃紅線60米為雙向六車道，作為區(qū)域紐帶，車流量大，重車多，對(duì)A地塊有很大的噪音和交通干擾，并且目前道路品質(zhì)較差，打斷了用地與官井頭水庫的聯(lián)系，削弱了水庫絕佳景觀資源的利用價(jià)值。并且通達(dá)性差，難以形成商業(yè)氛圍。龍平路規(guī)劃紅線60米為雙向六車道，作為區(qū)域紐帶，車流量大，219

龍平南路作為重要的區(qū)域輔助通道，規(guī)劃寬度40米雙向四車道未來預(yù)計(jì)有較大交通流量，極大削弱了AB地塊的聯(lián)系和用地的整體性，并有較大的噪音和交通干擾，但在未來幾年內(nèi)為斷頭路。龍平南路作為重要的區(qū)域輔助通道，規(guī)劃寬度40米雙向四車道未220

園區(qū)大道車流量較小，對(duì)用的干擾很小。用地南側(cè)的規(guī)劃路對(duì)用地與山體的聯(lián)系有一定的影響。園區(qū)大道車流量較小，對(duì)用的干擾很小。221一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查3、地塊交通條件調(diào)查

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

分析篇一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

分222周邊公共設(shè)施圖附近項(xiàng)目距離奧體新城約1.5公里龍崗區(qū)人民醫(yī)院約3公里龍崗區(qū)政府約4公里龍崗中專約2公里新世紀(jì)英才學(xué)校約4.5公里華僑醫(yī)院官井頭分院約0.6公里鳳崗鎮(zhèn)政府約7公里龍崗中心城核心幅射區(qū)域英才學(xué)校奧體新城星河MALL招商依山郡中央悅城水岸新都周邊公共設(shè)施圖附近項(xiàng)目距離奧體新城約1.5公里龍崗區(qū)人民醫(yī)院223

二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

3、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異

4、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

5、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析

分析篇分224

二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

3、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

4、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析

分析篇分225

珠三角發(fā)展規(guī)劃珠三角發(fā)展規(guī)劃226項(xiàng)目區(qū)域特征--東莞經(jīng)濟(jì)定位項(xiàng)目區(qū)域特征--東莞經(jīng)濟(jì)定位227

二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況政府相關(guān)的政策法規(guī)

3、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

4、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析

分析篇分228東莞地產(chǎn)市場(chǎng)概況1.東莞市的新開發(fā)樓盤主要集中在中央生活區(qū)，主要實(shí)在南城、萬江、東城；莞城作為老城區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)主要是舊城改造，主要集中虎門、沙田、寮步、塘廈、洪梅、中堂、黃江等鎮(zhèn)區(qū)。地價(jià)的快速上漲，加上東莞低容積率（1.5~2.5）的控制，成為后市房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力。2.2007年上半年東莞商品房均價(jià)為5620元/㎡，同比增長(zhǎng)51.5%，環(huán)比增長(zhǎng)25.3%。非住宅均價(jià)為9571元/㎡，其中非住宅包括寫字樓、商鋪、車位等物業(yè)。東莞地產(chǎn)市場(chǎng)概況1.東莞市的新開發(fā)樓盤主要集中在中央生活區(qū)229東莞——鳳崗地產(chǎn)相關(guān)政策2.由于可以執(zhí)行套內(nèi)90/70的建筑規(guī)劃政策，使項(xiàng)目凸顯出其特殊的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。1.住宅在總體規(guī)劃上仍然執(zhí)行國家的90/70政策。3.此外，東莞在建筑面積細(xì)則方面尚未有嚴(yán)格措施出臺(tái)，使得項(xiàng)目在建筑面積贈(zèng)送方面游刃有余，建筑造型及規(guī)劃相對(duì)比較自由。東莞——鳳崗地產(chǎn)相關(guān)政策2.由于可以執(zhí)行套內(nèi)90/70的建筑230

二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

3、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

4、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析

分析篇分231住宅價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)232

二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

3、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

4、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析

分析篇分233各種檔次商品住宅客戶分析各種檔次商品住宅客戶分析234客戶購買行為分析客戶購買行為分析235三、土地SWOT（深層次）分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)分析篇三、土地SWOT（深層次）分析

分236三、土地SWOT（深層次）分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)分析篇三、土地SWOT（深層次）分析

分237鳳崗位于深圳龍崗與東莞交界，并突入深圳與龍崗緊密融和。位于珠三角城市發(fā)展腹地的新興城市次中心。比鄰深圳奧體新城，據(jù)具有良好的發(fā)展前景和地塊增值潛力。山環(huán)水繞的城市中心處女地，具有不可多的良好景觀生態(tài)條件。項(xiàng)目用地具有良好的空間獨(dú)立性。獨(dú)有的超大占地規(guī)模及建筑規(guī)模，具有強(qiáng)大的區(qū)域影響力。地塊優(yōu)勢(shì)鳳崗位于深圳龍崗與東莞交界，并突入深圳與龍崗緊密融和。地塊優(yōu)238有龍平快速干道、北通道、龍平南路多條道路，具有良好的通達(dá)性。居住、休閑、購物、娛樂多功能復(fù)合居住項(xiàng)目。亞熱帶氣候，陽光充足空氣溫潤(rùn)。有龍平快速干道、北通道、龍平南路多條道路，具有良好的通達(dá)性。239三、土地SWOT（深層次）分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)分析篇三、土地SWOT（深層次）分析

分2401.地塊周邊為破舊廠房、舊倉庫、外來人員住所等，居住氛圍與生活配套設(shè)施較差。

2.地塊為剛轉(zhuǎn)為住宅用地的農(nóng)業(yè)用地，影響力弱。

3.被市政道路分割的地塊，分期交付，開發(fā)周期較長(zhǎng)。

4.地塊具有明顯的景觀等級(jí)差，綜合利用有一定的難度。5.地塊南端被高壓線包圍。6.由于博深高速和北通道沿東南側(cè)通過，地塊東南端存在比較嚴(yán)重的噪音問題。

地塊劣勢(shì)1.地塊周邊為破舊廠房、舊倉庫、外來人員住所等，居住氛圍與生241三、土地SWOT（深層次）分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)分析篇三、土地SWOT（深層次）分析

分2421.應(yīng)結(jié)合“新用地、新社區(qū)、新生活”的發(fā)展主旨，做好項(xiàng)目自身及周邊環(huán)境，提升及展示項(xiàng)目形象，樹立“品質(zhì)高尚、無出其右”的項(xiàng)目整體素質(zhì)；2.通過利用分期開發(fā)及自身社區(qū)商業(yè)配套及景觀等的設(shè)計(jì)來帶動(dòng)人氣，在開發(fā)的同時(shí)不斷利用未開發(fā)地塊，通過設(shè)計(jì)經(jīng)營使其由生地變熟地；3.設(shè)計(jì)應(yīng)切實(shí)考慮“整體規(guī)劃、分期實(shí)施”的便捷性與合理性；4.設(shè)計(jì)開放空間，強(qiáng)化社區(qū)內(nèi)部的景觀質(zhì)素及內(nèi)外景觀的引導(dǎo)呼應(yīng)。地塊機(jī)會(huì)點(diǎn)1.應(yīng)結(jié)合“新用地、新社區(qū)、新生活”的發(fā)展主旨，做好項(xiàng)目自身243三、土地SWOT（深層次）分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)分析篇三、土地SWOT（深層次）分析

分2441.交通噪聲給社區(qū)造成的危害。2.高壓線的輻射危害。3.規(guī)劃道路——龍平路與龍崗的接駁開發(fā)影響整個(gè)社區(qū)的開發(fā)，規(guī)劃道路級(jí)別較低，無法滿足大量的人流和車流。4.龍平南路無法有效直達(dá)社區(qū)，需與政府協(xié)商開辟紅綠燈。地塊威脅與困難點(diǎn)1.交通噪聲給社區(qū)造成的危害。地塊威脅與困難點(diǎn)245四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位