XXXX年天津市寶坻區(qū)知識森林島項目可行性研究報告課件

2007-12-302007年天津市寶坻區(qū)知識森林島項目可行性研究報告

2007-12-302007年天津市寶坻區(qū)知識森林島項目可行1目錄天津宏觀投資環(huán)境分析天津市房地產(chǎn)市場分析寶坻區(qū)知識森林島項目投資分析目錄天津宏觀投資環(huán)境分析2目錄天津宏觀投資環(huán)境分析天津市房地產(chǎn)市場分析寶坻區(qū)知識森林島項目投資分析目錄天津宏觀投資環(huán)境分析3一、城市概況天津市是中國四大直轄市之一，北方最大的沿海開放城市，環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟中心，距離北京120公里；總面積11919.7平方公里，其中市區(qū)面積487平方公里；天津市轄18個區(qū)縣傳統(tǒng)老城區(qū)：和平、河東、南開、河西、河北、紅橋；四個新城區(qū)：東麗、西青、津南、北辰；濱海新區(qū)：塘沽、漢沽、大港；其他區(qū)縣：薊縣、寶坻、武清、寧河、靜?？h；常駐人口1075萬，其中城市人口約700萬；一、城市概況天津市是中國四大直轄市之一，北方最大的沿海開放4二、經(jīng)濟發(fā)展——京津冀（中國經(jīng)濟新的增長極）天津（京津冀騰飛的引擎）珠三角城市長三角城市群京津冀城市群北京天津上海廣州深圳杭州中國三大經(jīng)濟群示意圖珠三角、長三角、京津冀構成了中國經(jīng)濟發(fā)展的三個發(fā)動機。北京作為我國的政治、文化、國際交往的中心，促使京津冀區(qū)域將形成具有首都經(jīng)濟圈特色的核心競爭力，這一區(qū)域完全有可能成為21世紀前二十年中國經(jīng)濟最活躍的板塊之一二、經(jīng)濟發(fā)展——京津冀（中國經(jīng)濟新的增長極）珠三角城市長三5二、經(jīng)濟發(fā)展——天津市生產(chǎn)總值與增長天津市GDP連續(xù)多年保持在12%－16％的增幅，略高于北京的10%-13%與上海的11%-13%。體現(xiàn)出良好的經(jīng)濟發(fā)展勢頭。2006年天津市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）4337.73億元，按可比價格計算，比上年增長14.4%，比2000年增長1.2倍（見圖1）。二、經(jīng)濟發(fā)展——天津市生產(chǎn)總值與增長天津市GDP連續(xù)多年保6二、經(jīng)濟發(fā)展——天津市GDP與人均可支配收入2002至2006年的五年間，天津市經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展。2006年城市居民家庭人均可支配收入達到14283元，比2001年增長70.7%，年均增長11.3%。雖然低于2006年北京的18344元與上海的18645元，但可以看到天津人均可支配收入還有較大的上升空間。天津在“十五”期間城市居民物質和文化生活質量不斷提高，人均可支配收入的提高帶動了居民消費能力的不斷提高；二、經(jīng)濟發(fā)展——天津市GDP與人均可支配收入2002至207二、經(jīng)濟發(fā)展——天津市固定資產(chǎn)投資總額與房地產(chǎn)投資額比較隨著GDP的增長，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資亦從2002年的175.84億元，遞增到2006年的403.32億元。但是低于2006年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資的1719.9億元與上海的1275.59億元；2002-2006年，房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資總額比值保持在20%-22%，低于北京的40%-45%與上海的32%-38%；由以上可知：作為直轄市的天津，房地產(chǎn)投入還有較大的上升空間，未來房地產(chǎn)市場會持續(xù)升溫；二、經(jīng)濟發(fā)展——天津市固定資產(chǎn)投資總額與房地產(chǎn)投資額比較隨8三、政策支持與利好消息國務院對《天津市城市總體規(guī)劃（２００５－２０２０年）》作出批復。在未來１５年時間里，作為環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟中心的天津市，要以濱海新區(qū)的發(fā)展為重點，逐步建設成為國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市；濱海新區(qū)開發(fā)開放納入國家總體發(fā)展戰(zhàn)略，并取得新的突破；基礎設施和公共環(huán)境設施建設力度加大，立體交通網(wǎng)絡框架基本形成；北方商埠全面提升商業(yè)集散輻射功能，現(xiàn)代化水平不斷提高；全市自來水、燃氣和集中供熱普及率分別達到100%、96%和84%，百姓安居樂業(yè)；天津成為我國北方最大的港口和進出口貨值最大的海關；三、政策支持與利好消息國務院對《天津市城市總體規(guī)劃（２００9四、小結城市經(jīng)濟發(fā)展基礎良好、前景廣闊；城市經(jīng)濟保持快速持續(xù)增長，相對于北京、上海，天津房地產(chǎn)業(yè)投資總額還有較大的上升空間；城市經(jīng)濟的快速增長促進居民消費能力的提高，很多居民已開始考慮改善住房條件，促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；相對北京和上海，天津的房地產(chǎn)市場發(fā)展還處于；濱海新區(qū)建設、空客基地建設、海河周邊改造開發(fā)、道路建設的加速、城市地鐵線路的通車、天津發(fā)展的有利條件等等都形成了房價的新支點，有力的帶動了未來5-10年天津房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；四、小結城市經(jīng)濟發(fā)展基礎良好、前景廣闊；10目錄天津宏觀投資環(huán)境分析天津市房地產(chǎn)市場分析寶坻區(qū)知識森林島項目投資分析目錄天津宏觀投資環(huán)境分析11一、土地市場——04年、05年、06年土地交易總體情況在經(jīng)歷了2005年的房地產(chǎn)政策年的洗禮之后，2006年的天津土地市場又重新迎來了長足的發(fā)展。2006年天津土地交易中心成交土地共49幅，土地成交面積總計350萬平方米，土地成交金額98億元。與2005年的140萬平方米、46億元的成交規(guī)模相比，2006年土地交易明顯回升；經(jīng)受了2005年一年的宏觀政策的影響后，土地新增供應量明顯上升，天津市場的良好發(fā)展前景已為各方共識，成交市場表現(xiàn)活躍，成交量大幅度上升。但同時由于大量的出讓土地地處城市邊緣區(qū)域與郊縣，導致總體平均土地價格較2005年有所下降，平均每畝只有187萬元，低于2005年的220萬元；

年份出讓面積（萬平米）出讓金額（億元）平均每畝單價（萬元）2004年7001421352005年140462202006年35098187一、土地市場——04年、05年、06年土地交易總體情況在經(jīng)12一、土地市場——06年土地交易情況分析土地供應結構更趨于合理:2006年出讓的49幅土地(可分為三種類型：住宅用地、商業(yè)用地、涵蓋住宅及公建用地的綜合用地）。49幅土地中，純住宅用地共21幅，占土地出讓總面積的37%；純商業(yè)用地15幅，占土地出讓總面積的31%；住宅及公建綜合用地13幅，占土地出讓總面積的32%；純住宅用地比例減少，商業(yè)用地比例大幅度上升：2005年純商業(yè)用地所占比例僅為3%，而2006年則上升至31%,顯示天津土地供應結構更趨于合理，但也表現(xiàn)出純住宅用地出現(xiàn)稀缺性問題；

土地性質出讓量（幅）總占地面積（萬平米）面積比例居住用地2113037％商業(yè)用地1510931％綜合用地1311132％一、土地市場——06年土地交易情況分析土地供應結構更趨于合13一、土地市場——06年土地交易情況分析中小型地塊占據(jù)主流地位：49幅土地中，5萬平方米以下的地塊共計31幅，占63%；5萬至10萬平方米的地塊共計6塊，占13%；10萬平方米以上的地塊為12塊，占24%；單幅面積規(guī)模出讓量（幅）數(shù)量比例總占地面積（萬/平米）面積比例5萬平米以下3163％45878413％5－10萬平米613％41710212％10萬平米以上1224％262280475％一、土地市場——06年土地交易情況分析中小型地塊占據(jù)主流地14一、土地市場——06年土地交易情況分析次中心區(qū)及郊縣占據(jù)供應市場主體：10萬平方米以上的地塊大多處于城市邊緣地帶或是郊縣，市內6區(qū)多以5萬平方米以下地塊為主，甚至有相當一部分不足萬余平方米的地塊出讓，這也表明了城市土地資源的緊缺與開發(fā)的日漸飽和；2006年成交的49幅土地中，位于市內6區(qū)的共計18幅，土地出讓總面積為82萬平方米，僅占2006年土地出讓總面積的23%，次中心及郊縣的土地成交共計31幅，土地出讓面積為268萬平方米，占出讓總面積的77%，次中心區(qū)與郊縣已經(jīng)成為天津事實上的主要土地供應區(qū)域；土地區(qū)位出讓量（幅）數(shù)量比例占地面積（萬平方米）面積比例市內1837％8223％次中心區(qū)/郊縣3163％26877％一、土地市場——06年土地交易情況分析次中心區(qū)及郊縣占據(jù)供15一、土地市場——其它特性總結凈地出讓：根據(jù)天津市最新的土地政策，07年開始所有準備出讓的土地，必須先完成土地整理（即不能先出讓后拆遷）；公正公開：07年開始土地出讓全部由天津土地交易中心組織（區(qū)縣無權自行組織出讓），不得設置人為屏蔽條款，單宗土地出讓面積原則上控制在300畝以內，再加上凈地出讓的政策，付款條件相同（60天以內），土地市場變得非常公開；拆遷困難：房價快速上漲，新物權發(fā)出臺，凈地出讓政策，使得土地整理企業(yè)和部門的土地整理成本大幅度提高；拆遷工作展開非常困難；供應緊缺：國務院嚴格耕地保護，農(nóng)用地轉用指標緊缺，加上拆遷困難，讓土地供應的現(xiàn)在和預期都是越來越緊張；容積率加大：由于土地緊缺、價格飛漲，為了降低土地整理成本，集約利用土地，天津市近兩年大幅度提高了出讓地塊的容積率，例如07上半年已出讓地塊和下半年準備出讓地塊的容積率，天津市區(qū)內純住宅地塊在3.0-4.0之間，商業(yè)、綜合地塊在4.0-8.0之間，區(qū)縣城區(qū)內純住宅地塊在2.0-3.0，商業(yè)、綜合地塊在2.5-4.0之間；一、土地市場——其它特性總結凈地出讓：根據(jù)天津市最新的土地16二、房產(chǎn)市場——2006年天津市房地產(chǎn)市場概況2006年天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資403.32億元，較2005年增長23.1%，占整個城鎮(zhèn)投資的比重為23.6%；

全年施工面積6164.52萬平方米，較2005年增長18%，其中住宅為3459.18萬平方米，較2005年增長19.4%；房屋竣工面積2155.47萬平方米，較2005年增長5.5%，其中住宅為1333.23萬平方米，增長2.2%；商品房銷售面積929.61萬平方米，較2005年下降9.0%；商品房銷售額430.90億元，較2005年增長15.24%；商品房銷售均價為5012.83元/m2；二、房產(chǎn)市場——2006年天津市房地產(chǎn)市場概況2006年天17二、房產(chǎn)市場——天津市商品房市場規(guī)模與人均銷售面積分析從銷售面積來看，2006年天津市的商品房銷售面積為969.6萬平方米，低于2006年北京商品房銷售面積2607.6萬平方米與上海的3025.4萬平方米?？梢娞旖蚴羞€未達到房地產(chǎn)銷售的高峰期，現(xiàn)在處于房地產(chǎn)開發(fā)的上升期；從人均銷售面積來看，2003年-2006年保持在0.8-0.9，2006年人均承受達到0.86，表現(xiàn)出未來較強的市場吸納力；二、房產(chǎn)市場——天津市商品房市場規(guī)模與人均銷售面積分析從銷18二、房產(chǎn)市場——天津市商品房施工面積與銷售面積分析由于天津市統(tǒng)計口徑比較亂，即便是每年的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報也是不斷的變幻統(tǒng)計口徑，使得要延續(xù)性的弄清楚天津市的供需變化顯得比較困難；從已知的數(shù)據(jù)來看，施/銷面積比來看，天津市的供需情況還算比較正常，06年更是降到了2.93，相對于北京市06年10483.5萬的施工面積，2607.6萬的銷售面積，4的施/銷面積比來看，天津顯得比近在咫尺的鄰居無論是從規(guī)模上還是比率上都顯得離泡沫更遠,甚至比上海10938.75萬的施工面積，3025.40萬的銷售面積，3.3的施/銷面積比看起來都更加健康；二、房產(chǎn)市場——天津市商品房施工面積與銷售面積分析由于天津19二、房產(chǎn)市場——近年來天津市住宅均價持續(xù)上漲天津市住宅均價在2002年-2006年持續(xù)上漲，其原因有：天津市有前面提到的足夠多的利好消息支撐；人民幣升值的預期和流動性過剩的雙重壓迫，投資房產(chǎn)便為一條主要投資渠道；天津市是一個相對更有吸引力的城市，相對于其它二線城市如杭州、寧波、南京、成都、重慶、武漢，天津的城市地位更高，但是房價卻還屬于中等，不算太高，還存在后繼的增長空間；二、房產(chǎn)市場——近年來天津市住宅均價持續(xù)上漲天津市住宅均價20二、房產(chǎn)市場——06年天津市成交出現(xiàn)“價漲量升”現(xiàn)象價漲量升價格快速上漲時最怕成交量下跌，昭示有價無市存在巨大風險，但顯然天津目前和上海03年－05年情況是不同的，現(xiàn)在的政策環(huán)境是要有真實的資金進入托市。二、房產(chǎn)市場——06年天津市成交出現(xiàn)“價漲量升”現(xiàn)象價漲量21二、房產(chǎn)市場——07年上半年天津市成交出現(xiàn)“價漲量升”現(xiàn)象價格快速上漲時最怕成交量下跌，昭示有價無市存在巨大風險，但顯然天津目前和上海03年－05年情況是不同的，現(xiàn)在的政策環(huán)境是要有真實的資金進入托市。價漲量升二、房產(chǎn)市場——07年上半年天津市成交出現(xiàn)“價漲量升”現(xiàn)象22三、天津市房地產(chǎn)市場——小結土地市場：土地供應結構更趨于合理；純住宅用地比例減少，商業(yè)用地比例大幅度上升；中小型地塊占據(jù)主流地位，且次中心區(qū)及郊縣占據(jù)供應市場主體；土地供應緊缺，且出讓地塊的容積率加大；房產(chǎn)市場：自2002年后，天津房價持續(xù)上漲；由于天津市民人均可支配收入增加，改善居住環(huán)境成為許多居民首選；外來投資者看好天津未來5-10年發(fā)展的黃金時候，部分投資者進入樓市；隨著房價持續(xù)增長，天津市民的未來購房需求被擠壓出來，推動房價上漲；隨著軌道交通與城市規(guī)劃的完善，開發(fā)樓盤開始向次中心區(qū)及郊縣發(fā)展；三、天津市房地產(chǎn)市場——小結土地市場：23目錄天津宏觀投資環(huán)境分析天津市房地產(chǎn)市場分析寶坻區(qū)知識森林島項目投資分析目錄天津宏觀投資環(huán)境分析24目錄天津宏觀投資環(huán)境分析天津市房地產(chǎn)市場分析寶坻知識森林島項目投資分析目錄天津宏觀投資環(huán)境分析25一、項目地塊介紹——項目來源和基本情況2007年6月12號天津土地交易中心發(fā)布公告掛牌出讓一塊土地，為津寶（掛）10號地塊；該地塊位于寶坻區(qū)京津新城知識森林島板塊的規(guī)劃范圍內；10號地塊為住宅地塊，占地383畝，容積率為1.0-2.0，建筑面積上限為51.1萬M2；掛牌競價的條件：地塊名稱津寶（掛）10號宗地掛牌底價5500萬每畝單價14.4萬/畝保證金1100萬報名截止7月9號16點競價時間7月10號15點一、項目地塊介紹——項目來源和基本情況2007年6月12號26一、項目地塊介紹——地塊具體位置和四至10知識森林島規(guī)劃圖一、項目地塊介紹——地塊具體位置和四至10知識森林島規(guī)劃圖27一、項目地塊介紹——地塊的經(jīng)濟技術指標地塊名稱10號宗地用地性質居住用地占地面積255530m2（383畝）容積率1.0—2.0建筑面積511060m2建筑密度不大于30%綠地比率不小于35%備注居住規(guī)劃建筑面積包括陽臺、閣樓及配套公建；每塊居住用地建設的商品住房，不得建設別墅類房地產(chǎn)項目，套型建筑面積90平方米以下住房面積比例應當達到開發(fā)建設總面積的70%以上；（商業(yè)地塊無此限制條件）地塊競買價格不包括大配套費，大配套費由競得人按有關規(guī)定向寶坻區(qū)配套管理部門另行協(xié)商支付；應按總體規(guī)劃預留城市道路，與知識森林島整體項目形成系統(tǒng)。一、項目地塊介紹——地塊的經(jīng)濟技術指標地塊名稱10號宗地用28二、項目地塊自身特征分析——區(qū)位和交通地塊直線距離寶坻城區(qū)中心25公里、天津市中心45公里、塘沽核心區(qū)58公里、唐山市中心68公里、北京市中心100公里；通過津薊高速、京沈高速、京津塘高速2線、廊唐高速（十一五計劃），使得從項目地塊出發(fā)能夠快速到達天津、塘沽、寶坻、北京、唐山等各個城區(qū)；二、項目地塊自身特征分析——區(qū)位和交通地塊直線距離寶坻城區(qū)29二、項目地塊自身特征分析——區(qū)位和交通項目地塊與市區(qū)外環(huán)的兩大地鐵交通樞紐之間，有多條道路聯(lián)系，津薊高速公路（收費15至20元），九園公路（10雙車道）等；通過對各條線路實際乘車體驗和記錄，預估在正常情況下，從項目地塊出發(fā)到兩大地鐵交通樞紐的距離均在45公里左右，車行時間約40分鐘；兩大交通樞紐所引出的四條地鐵線路（3、8、6、7號線）縱向覆蓋了整個天津市區(qū)，從這里可以迅速把人群送往市內各個片區(qū)，其中3號線直接貫穿天津南京路CBD地區(qū)，目前已經(jīng)開工建設；二、項目地塊自身特征分析——區(qū)位和交通項目地塊與市區(qū)外環(huán)的30新寶白公路（16米寬，4車道，07年底貫通，通過此路從項目地塊出發(fā)，車行約25公里可達寶坻城區(qū)，由新寶白公路經(jīng)九園公路車行60公里可直達天津市中心）寶白公路（現(xiàn)有鄉(xiāng)縣及道路，約7米寬，2車道）津薊高速公路津薊高速公路珠江溫泉城出口，至市區(qū)收費25元，至寶坻城區(qū)收費10元九園公路（現(xiàn)有省級道路，約10米寬，2車道，可直達市區(qū)）目標項目地塊二、項目地塊自身特征分析——區(qū)位和交通寶坻城區(qū)項目地塊周邊具體道路情況說明圖新寶白公路（16米寬，4車道，07年底貫通，通過此路從項目地31二、項目地塊自身特征分析——發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃前景分析新城的由來：新獲國務院批準的《天津市城市總體規(guī)劃(2005年-2020年)》中，明確了天津由中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)主副中心、新城、中心鎮(zhèn)和一般建制鎮(zhèn)組成的四級城鎮(zhèn)體系；規(guī)劃新城的數(shù)量：共規(guī)劃了11個新城，分別為薊縣、寶坻、武清、寧河、漢沽、西青、津南、靜海、大港、京津新城和團泊新城；新城的規(guī)模：新城將按照中等城市標準(指非農(nóng)業(yè)人口二十萬以上、不滿五十萬的城市)進行建設，并將優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，形成多級增長的格局和各具特色的現(xiàn)代化新城；11座新城簡介二、項目地塊自身特征分析——發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃前景分析新城的由來32二、項目地塊自身特征分析——發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃前景分析未來新城住宅有就業(yè)及生態(tài)特點：

11座新城建設將體現(xiàn)天津的城市職能：現(xiàn)代制造和研發(fā)轉化基地；我國北方國際航運中心和國際物流中心；區(qū)域性綜合交通樞紐和現(xiàn)代服務中心；以近代史跡為特點的國家歷史文化名城和旅游城市；生態(tài)環(huán)境良好的宜居城市。比如大港將體現(xiàn)化工及職業(yè)教育基地的就業(yè)、居住特點；薊縣、西青區(qū)將體現(xiàn)旅游就業(yè)、居住特色；團泊新城、京津新城等將突出生態(tài)旅游度假居住特色；寶坻、武清將著重商貿(mào)物流及旅游方面發(fā)展，也是綠色安全食品生產(chǎn)基地；寧河在冶金、食品、化工、機械加工制造業(yè)方面有發(fā)展基礎；津南在環(huán)保、基建關聯(lián)產(chǎn)品、交通運輸工具、金屬制品、機電制品、服裝等行業(yè)有較快發(fā)展；靜海在科技園、生態(tài)園及商貿(mào)方面發(fā)展特色突出；漢沽是以漁港相關產(chǎn)業(yè)就業(yè)為主的港口型新城。

二、項目地塊自身特征分析——發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃前景分析未來新城住33二、項目地塊自身特征分析——發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃前景分析占地規(guī)模：京津新城（早期稱為周良新區(qū)）位于寶坻城區(qū)東南部，規(guī)劃面積258平方公里；功能定位：天津的衛(wèi)星城，服務濱海新區(qū)、服務天津、服務北京；建設目標：以地熱綜合開發(fā)為特色，培育集休閑度假、國際會展、商貿(mào)物流、生態(tài)居住、高新園區(qū)、職業(yè)教育于一體的現(xiàn)代服務功能區(qū)；四大片區(qū)：休閑度假區(qū)、教育物流區(qū)、涉外旅游活動區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)；主要地產(chǎn)項目：珠江溫泉城、知識森林島、世界和平村；工業(yè)園區(qū)：規(guī)劃面積33平方公里，一期規(guī)劃面積9.6平方公里。重點建設企業(yè)孵化園、創(chuàng)業(yè)園、企業(yè)研發(fā)園和國際軟件園?，F(xiàn)已有日立電梯等數(shù)十家企業(yè)入駐；京津新城的總體規(guī)劃與發(fā)展現(xiàn)狀二、項目地塊自身特征分析——發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃前景分析占地規(guī)模34開發(fā)企業(yè)：合生珠江房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司；開發(fā)規(guī)模：占地15平方公里（22500畝），總建筑面積420m2；物業(yè)類型：獨棟別墅、雙拼別墅、島嶼別墅、少量公寓；開發(fā)進度：已經(jīng)開發(fā)了約1/3的面積，銷售約了1200套別墅；配套設施：16萬平米水上皇宮大酒店、亞洲最大的4A級溫泉度假村、27洞高爾夫球場、馬術俱樂部、潮白河游艇會；北京科技大學天津分院，天津財經(jīng)學院分院；二、項目地塊自身特征分析——發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃前景分析珠江溫泉城簡介開發(fā)企業(yè)：合生珠江房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司；二、項目地塊自身特35開發(fā)背景：寶坻區(qū)政府與森島集團（泛稱）約4年前達成意向，由森島集團從規(guī)劃理念開始，逐步推進整個項目的發(fā)展；規(guī)劃理念：占地14.64平方公里，項目規(guī)劃建設成為世界首個完整體現(xiàn)知識經(jīng)濟特征，完全實現(xiàn)知識、商務、科技、生態(tài)、藝術、人文諸元素有機融合與高頻互動，具有知識型、國際型、生態(tài)型、藝術型黃金品質的新概念經(jīng)濟區(qū)-知識商務區(qū)；項目推進：森島集團05年底通過掛牌方式分批獲取的2500畝土地土地價格估計在6-10萬/畝，容積率2.0；開發(fā)進度：07年1月森島集團將其獲取的2500畝土地轉讓給香江國際，轉讓價格據(jù)說是22萬/畝，目前已經(jīng)開工，道路設施也開始建設；二、項目地塊自身特征分析——發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃前景分析知識森林島項目簡介開發(fā)背景：寶坻區(qū)政府與森島集團（泛稱）約4年前達成意向，由森36通過現(xiàn)場實地觀察，整個森林島片區(qū)目前地勢平坦；地塊周邊片區(qū)主要是農(nóng)地，以及分塊坐落的村民住宅（圖中綠色部分是農(nóng)地，褐色部分是村民宅基地；地塊東靠800米寬的潮白河；南靠200米寬的引青入潮；整體而言，地塊周邊樹木植物眾多，屬于生態(tài)環(huán)境；地塊周邊環(huán)境二、項目地塊自身特征分析——發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃前景分析通過現(xiàn)場實地觀察，整個森林島片區(qū)目前地勢平坦；地塊周邊環(huán)境二37二、項目地塊自身特征分析——發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃前景分析現(xiàn)場照片二、項目地塊自身特征分析——發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃前景分析現(xiàn)場38高尚生活：從京津新城整個規(guī)劃和周邊具備生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)狀，項目地塊具備先天條件去開發(fā)一個環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)；第一居所：1小時內到達天津市中心的特性，使得其具備作為第一居所的可能性；具備廣闊的旅游度假市場：腹地的區(qū)位，快捷的交通，可以使其生態(tài)旅游度假居住的特色和概念得以在北京、天津、唐山這一廣泛的區(qū)域范圍內延展推開；二、小結高尚生活：從京津新城整個規(guī)劃和周邊具備生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)狀，項目地39三、項目發(fā)展計劃——知識森林島產(chǎn)品類型和開發(fā)計劃項目一期項目二期項目三期項目四期項目五期獨院別墅45995m2獨院別墅45995m2景觀高層69504m2景觀高層69504m2景觀高層69504m2三、項目發(fā)展計劃——知識森林島產(chǎn)品類型和開發(fā)計劃項目一期項目40三、項目發(fā)展計劃——知識森林島價格定位由于項目的特殊性，故價格定位參考寶坻區(qū)珠江溫泉城項目獨院別墅可研時點價格=6200，每期增長幅度為10％；景觀高層可研時點價格=3300，每期增長幅度為10％；可研時點項目一期項目二期項目三期項目四期項目五期獨院別墅620068187500景觀高層330036404000440048405324三、項目發(fā)展計劃——知識森林島價格定位由于項目的特殊性，故價412007-12-302007年天津市寶坻區(qū)知識森林島項目可行性研究報告

2007-12-302007年天津市寶坻區(qū)知識森林島項目可行42目錄天津宏觀投資環(huán)境分析天津市房地產(chǎn)市場分析寶坻區(qū)知識森林島項目投資分析目錄天津宏觀投資環(huán)境分析43目錄天津宏觀投資環(huán)境分析天津市房地產(chǎn)市場分析寶坻區(qū)知識森林島項目投資分析目錄天津宏觀投資環(huán)境分析44一、城市概況天津市是中國四大直轄市之一，北方最大的沿海開放城市，環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟中心，距離北京120公里；總面積11919.7平方公里，其中市區(qū)面積487平方公里；天津市轄18個區(qū)縣傳統(tǒng)老城區(qū)：和平、河東、南開、河西、河北、紅橋；四個新城區(qū)：東麗、西青、津南、北辰；濱海新區(qū)：塘沽、漢沽、大港；其他區(qū)縣：薊縣、寶坻、武清、寧河、靜海縣；常駐人口1075萬，其中城市人口約700萬；一、城市概況天津市是中國四大直轄市之一，北方最大的沿海開放45二、經(jīng)濟發(fā)展——京津冀（中國經(jīng)濟新的增長極）天津（京津冀騰飛的引擎）珠三角城市長三角城市群京津冀城市群北京天津上海廣州深圳杭州中國三大經(jīng)濟群示意圖珠三角、長三角、京津冀構成了中國經(jīng)濟發(fā)展的三個發(fā)動機。北京作為我國的政治、文化、國際交往的中心，促使京津冀區(qū)域將形成具有首都經(jīng)濟圈特色的核心競爭力，這一區(qū)域完全有可能成為21世紀前二十年中國經(jīng)濟最活躍的板塊之一二、經(jīng)濟發(fā)展——京津冀（中國經(jīng)濟新的增長極）珠三角城市長三46二、經(jīng)濟發(fā)展——天津市生產(chǎn)總值與增長天津市GDP連續(xù)多年保持在12%－16％的增幅，略高于北京的10%-13%與上海的11%-13%。體現(xiàn)出良好的經(jīng)濟發(fā)展勢頭。2006年天津市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）4337.73億元，按可比價格計算，比上年增長14.4%，比2000年增長1.2倍（見圖1）。二、經(jīng)濟發(fā)展——天津市生產(chǎn)總值與增長天津市GDP連續(xù)多年保47二、經(jīng)濟發(fā)展——天津市GDP與人均可支配收入2002至2006年的五年間，天津市經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展。2006年城市居民家庭人均可支配收入達到14283元，比2001年增長70.7%，年均增長11.3%。雖然低于2006年北京的18344元與上海的18645元，但可以看到天津人均可支配收入還有較大的上升空間。天津在“十五”期間城市居民物質和文化生活質量不斷提高，人均可支配收入的提高帶動了居民消費能力的不斷提高；二、經(jīng)濟發(fā)展——天津市GDP與人均可支配收入2002至2048二、經(jīng)濟發(fā)展——天津市固定資產(chǎn)投資總額與房地產(chǎn)投資額比較隨著GDP的增長，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資亦從2002年的175.84億元，遞增到2006年的403.32億元。但是低于2006年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資的1719.9億元與上海的1275.59億元；2002-2006年，房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資總額比值保持在20%-22%，低于北京的40%-45%與上海的32%-38%；由以上可知：作為直轄市的天津，房地產(chǎn)投入還有較大的上升空間，未來房地產(chǎn)市場會持續(xù)升溫；二、經(jīng)濟發(fā)展——天津市固定資產(chǎn)投資總額與房地產(chǎn)投資額比較隨49三、政策支持與利好消息國務院對《天津市城市總體規(guī)劃（２００５－２０２０年）》作出批復。在未來１５年時間里，作為環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟中心的天津市，要以濱海新區(qū)的發(fā)展為重點，逐步建設成為國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市；濱海新區(qū)開發(fā)開放納入國家總體發(fā)展戰(zhàn)略，并取得新的突破；基礎設施和公共環(huán)境設施建設力度加大，立體交通網(wǎng)絡框架基本形成；北方商埠全面提升商業(yè)集散輻射功能，現(xiàn)代化水平不斷提高；全市自來水、燃氣和集中供熱普及率分別達到100%、96%和84%，百姓安居樂業(yè)；天津成為我國北方最大的港口和進出口貨值最大的海關；三、政策支持與利好消息國務院對《天津市城市總體規(guī)劃（２００50四、小結城市經(jīng)濟發(fā)展基礎良好、前景廣闊；城市經(jīng)濟保持快速持續(xù)增長，相對于北京、上海，天津房地產(chǎn)業(yè)投資總額還有較大的上升空間；城市經(jīng)濟的快速增長促進居民消費能力的提高，很多居民已開始考慮改善住房條件，促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；相對北京和上海，天津的房地產(chǎn)市場發(fā)展還處于；濱海新區(qū)建設、空客基地建設、海河周邊改造開發(fā)、道路建設的加速、城市地鐵線路的通車、天津發(fā)展的有利條件等等都形成了房價的新支點，有力的帶動了未來5-10年天津房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；四、小結城市經(jīng)濟發(fā)展基礎良好、前景廣闊；51目錄天津宏觀投資環(huán)境分析天津市房地產(chǎn)市場分析寶坻區(qū)知識森林島項目投資分析目錄天津宏觀投資環(huán)境分析52一、土地市場——04年、05年、06年土地交易總體情況在經(jīng)歷了2005年的房地產(chǎn)政策年的洗禮之后，2006年的天津土地市場又重新迎來了長足的發(fā)展。2006年天津土地交易中心成交土地共49幅，土地成交面積總計350萬平方米，土地成交金額98億元。與2005年的140萬平方米、46億元的成交規(guī)模相比，2006年土地交易明顯回升；經(jīng)受了2005年一年的宏觀政策的影響后，土地新增供應量明顯上升，天津市場的良好發(fā)展前景已為各方共識，成交市場表現(xiàn)活躍，成交量大幅度上升。但同時由于大量的出讓土地地處城市邊緣區(qū)域與郊縣，導致總體平均土地價格較2005年有所下降，平均每畝只有187萬元，低于2005年的220萬元；

年份出讓面積（萬平米）出讓金額（億元）平均每畝單價（萬元）2004年7001421352005年140462202006年35098187一、土地市場——04年、05年、06年土地交易總體情況在經(jīng)53一、土地市場——06年土地交易情況分析土地供應結構更趨于合理:2006年出讓的49幅土地(可分為三種類型：住宅用地、商業(yè)用地、涵蓋住宅及公建用地的綜合用地）。49幅土地中，純住宅用地共21幅，占土地出讓總面積的37%；純商業(yè)用地15幅，占土地出讓總面積的31%；住宅及公建綜合用地13幅，占土地出讓總面積的32%；純住宅用地比例減少，商業(yè)用地比例大幅度上升：2005年純商業(yè)用地所占比例僅為3%，而2006年則上升至31%,顯示天津土地供應結構更趨于合理，但也表現(xiàn)出純住宅用地出現(xiàn)稀缺性問題；

土地性質出讓量（幅）總占地面積（萬平米）面積比例居住用地2113037％商業(yè)用地1510931％綜合用地1311132％一、土地市場——06年土地交易情況分析土地供應結構更趨于合54一、土地市場——06年土地交易情況分析中小型地塊占據(jù)主流地位：49幅土地中，5萬平方米以下的地塊共計31幅，占63%；5萬至10萬平方米的地塊共計6塊，占13%；10萬平方米以上的地塊為12塊，占24%；單幅面積規(guī)模出讓量（幅）數(shù)量比例總占地面積（萬/平米）面積比例5萬平米以下3163％45878413％5－10萬平米613％41710212％10萬平米以上1224％262280475％一、土地市場——06年土地交易情況分析中小型地塊占據(jù)主流地55一、土地市場——06年土地交易情況分析次中心區(qū)及郊縣占據(jù)供應市場主體：10萬平方米以上的地塊大多處于城市邊緣地帶或是郊縣，市內6區(qū)多以5萬平方米以下地塊為主，甚至有相當一部分不足萬余平方米的地塊出讓，這也表明了城市土地資源的緊缺與開發(fā)的日漸飽和；2006年成交的49幅土地中，位于市內6區(qū)的共計18幅，土地出讓總面積為82萬平方米，僅占2006年土地出讓總面積的23%，次中心及郊縣的土地成交共計31幅，土地出讓面積為268萬平方米，占出讓總面積的77%，次中心區(qū)與郊縣已經(jīng)成為天津事實上的主要土地供應區(qū)域；土地區(qū)位出讓量（幅）數(shù)量比例占地面積（萬平方米）面積比例市內1837％8223％次中心區(qū)/郊縣3163％26877％一、土地市場——06年土地交易情況分析次中心區(qū)及郊縣占據(jù)供56一、土地市場——其它特性總結凈地出讓：根據(jù)天津市最新的土地政策，07年開始所有準備出讓的土地，必須先完成土地整理（即不能先出讓后拆遷）；公正公開：07年開始土地出讓全部由天津土地交易中心組織（區(qū)縣無權自行組織出讓），不得設置人為屏蔽條款，單宗土地出讓面積原則上控制在300畝以內，再加上凈地出讓的政策，付款條件相同（60天以內），土地市場變得非常公開；拆遷困難：房價快速上漲，新物權發(fā)出臺，凈地出讓政策，使得土地整理企業(yè)和部門的土地整理成本大幅度提高；拆遷工作展開非常困難；供應緊缺：國務院嚴格耕地保護，農(nóng)用地轉用指標緊缺，加上拆遷困難，讓土地供應的現(xiàn)在和預期都是越來越緊張；容積率加大：由于土地緊缺、價格飛漲，為了降低土地整理成本，集約利用土地，天津市近兩年大幅度提高了出讓地塊的容積率，例如07上半年已出讓地塊和下半年準備出讓地塊的容積率，天津市區(qū)內純住宅地塊在3.0-4.0之間，商業(yè)、綜合地塊在4.0-8.0之間，區(qū)縣城區(qū)內純住宅地塊在2.0-3.0，商業(yè)、綜合地塊在2.5-4.0之間；一、土地市場——其它特性總結凈地出讓：根據(jù)天津市最新的土地57二、房產(chǎn)市場——2006年天津市房地產(chǎn)市場概況2006年天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資403.32億元，較2005年增長23.1%，占整個城鎮(zhèn)投資的比重為23.6%；

全年施工面積6164.52萬平方米，較2005年增長18%，其中住宅為3459.18萬平方米，較2005年增長19.4%；房屋竣工面積2155.47萬平方米，較2005年增長5.5%，其中住宅為1333.23萬平方米，增長2.2%；商品房銷售面積929.61萬平方米，較2005年下降9.0%；商品房銷售額430.90億元，較2005年增長15.24%；商品房銷售均價為5012.83元/m2；二、房產(chǎn)市場——2006年天津市房地產(chǎn)市場概況2006年天58二、房產(chǎn)市場——天津市商品房市場規(guī)模與人均銷售面積分析從銷售面積來看，2006年天津市的商品房銷售面積為969.6萬平方米，低于2006年北京商品房銷售面積2607.6萬平方米與上海的3025.4萬平方米?？梢娞旖蚴羞€未達到房地產(chǎn)銷售的高峰期，現(xiàn)在處于房地產(chǎn)開發(fā)的上升期；從人均銷售面積來看，2003年-2006年保持在0.8-0.9，2006年人均承受達到0.86，表現(xiàn)出未來較強的市場吸納力；二、房產(chǎn)市場——天津市商品房市場規(guī)模與人均銷售面積分析從銷59二、房產(chǎn)市場——天津市商品房施工面積與銷售面積分析由于天津市統(tǒng)計口徑比較亂，即便是每年的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報也是不斷的變幻統(tǒng)計口徑，使得要延續(xù)性的弄清楚天津市的供需變化顯得比較困難；從已知的數(shù)據(jù)來看，施/銷面積比來看，天津市的供需情況還算比較正常，06年更是降到了2.93，相對于北京市06年10483.5萬的施工面積，2607.6萬的銷售面積，4的施/銷面積比來看，天津顯得比近在咫尺的鄰居無論是從規(guī)模上還是比率上都顯得離泡沫更遠,甚至比上海10938.75萬的施工面積，3025.40萬的銷售面積，3.3的施/銷面積比看起來都更加健康；二、房產(chǎn)市場——天津市商品房施工面積與銷售面積分析由于天津60二、房產(chǎn)市場——近年來天津市住宅均價持續(xù)上漲天津市住宅均價在2002年-2006年持續(xù)上漲，其原因有：天津市有前面提到的足夠多的利好消息支撐；人民幣升值的預期和流動性過剩的雙重壓迫，投資房產(chǎn)便為一條主要投資渠道；天津市是一個相對更有吸引力的城市，相對于其它二線城市如杭州、寧波、南京、成都、重慶、武漢，天津的城市地位更高，但是房價卻還屬于中等，不算太高，還存在后繼的增長空間；二、房產(chǎn)市場——近年來天津市住宅均價持續(xù)上漲天津市住宅均價61二、房產(chǎn)市場——06年天津市成交出現(xiàn)“價漲量升”現(xiàn)象價漲量升價格快速上漲時最怕成交量下跌，昭示有價無市存在巨大風險，但顯然天津目前和上海03年－05年情況是不同的，現(xiàn)在的政策環(huán)境是要有真實的資金進入托市。二、房產(chǎn)市場——06年天津市成交出現(xiàn)“價漲量升”現(xiàn)象價漲量62二、房產(chǎn)市場——07年上半年天津市成交出現(xiàn)“價漲量升”現(xiàn)象價格快速上漲時最怕成交量下跌，昭示有價無市存在巨大風險，但顯然天津目前和上海03年－05年情況是不同的，現(xiàn)在的政策環(huán)境是要有真實的資金進入托市。價漲量升二、房產(chǎn)市場——07年上半年天津市成交出現(xiàn)“價漲量升”現(xiàn)象63三、天津市房地產(chǎn)市場——小結土地市場：土地供應結構更趨于合理；純住宅用地比例減少，商業(yè)用地比例大幅度上升；中小型地塊占據(jù)主流地位，且次中心區(qū)及郊縣占據(jù)供應市場主體；土地供應緊缺，且出讓地塊的容積率加大；房產(chǎn)市場：自2002年后，天津房價持續(xù)上漲；由于天津市民人均可支配收入增加，改善居住環(huán)境成為許多居民首選；外來投資者看好天津未來5-10年發(fā)展的黃金時候，部分投資者進入樓市；隨著房價持續(xù)增長，天津市民的未來購房需求被擠壓出來，推動房價上漲；隨著軌道交通與城市規(guī)劃的完善，開發(fā)樓盤開始向次中心區(qū)及郊縣發(fā)展；三、天津市房地產(chǎn)市場——小結土地市場：64目錄天津宏觀投資環(huán)境分析天津市房地產(chǎn)市場分析寶坻區(qū)知識森林島項目投資分析目錄天津宏觀投資環(huán)境分析65目錄天津宏觀投資環(huán)境分析天津市房地產(chǎn)市場分析寶坻知識森林島項目投資分析目錄天津宏觀投資環(huán)境分析66一、項目地塊介紹——項目來源和基本情況2007年6月12號天津土地交易中心發(fā)布公告掛牌出讓一塊土地，為津寶（掛）10號地塊；該地塊位于寶坻區(qū)京津新城知識森林島板塊的規(guī)劃范圍內；10號地塊為住宅地塊，占地383畝，容積率為1.0-2.0，建筑面積上限為51.1萬M2；掛牌競價的條件：地塊名稱津寶（掛）10號宗地掛牌底價5500萬每畝單價14.4萬/畝保證金1100萬報名截止7月9號16點競價時間7月10號15點一、項目地塊介紹——項目來源和基本情況2007年6月12號67一、項目地塊介紹——地塊具體位置和四至10知識森林島規(guī)劃圖一、項目地塊介紹——地塊具體位置和四至10知識森林島規(guī)劃圖68一、項目地塊介紹——地塊的經(jīng)濟技術指標地塊名稱10號宗地用地性質居住用地占地面積255530m2（383畝）容積率1.0—2.0建筑面積511060m2建筑密度不大于30%綠地比率不小于35%備注居住規(guī)劃建筑面積包括陽臺、閣樓及配套公建；每塊居住用地建設的商品住房，不得建設別墅類房地產(chǎn)項目，套型建筑面積90平方米以下住房面積比例應當達到開發(fā)建設總面積的70%以上；（商業(yè)地塊無此限制條件）地塊競買價格不包括大配套費，大配套費由競得人按有關規(guī)定向寶坻區(qū)配套管理部門另行協(xié)商支付；應按總體規(guī)劃預留城市道路，與知識森林島整體項目形成系統(tǒng)。一、項目地塊介紹——地塊的經(jīng)濟技術指標地塊名稱10號宗地用69二、項目地塊自身特征分析——區(qū)位和交通地塊直線距離寶坻城區(qū)中心25公里、天津市中心45公里、塘沽核心區(qū)58公里、唐山市中心68公里、北京市中心100公里；通過津薊高速、京沈高速、京津塘高速2線、廊唐高速（十一五計劃），使得從項目地塊出發(fā)能夠快速到達天津、塘沽、寶坻、北京、唐山等各個城區(qū)；二、項目地塊自身特征分析——區(qū)位和交通地塊直線距離寶坻城區(qū)70二、項目地塊自身特征分析——區(qū)位和交通項目地塊與市區(qū)外環(huán)的兩大地鐵交通樞紐之間，有多條道路聯(lián)系，津薊高速公路（收費15至20元），九園公路（10雙車道）等；通過對各條線路實際乘車體驗和記錄，預估在正常情況下，從項目地塊出發(fā)到兩大地鐵交通樞紐的距離均在45公里左右，車行時間約40分鐘；兩大交通樞紐所引出的四條地鐵線路（3、8、6、7號線）縱向覆蓋了整個天津市區(qū)，從這里可以迅速把人群送往市內各個片區(qū)，其中3號線直接貫穿天津南京路CBD地區(qū)，目前已經(jīng)開工建設；二、項目地塊自身特征分析——區(qū)位和交通項目地塊與市區(qū)外環(huán)的71新寶白公路（16米寬，4車道，07年底貫通，通過此路從項目地塊出發(fā)，車行約25公里可達寶坻城區(qū)，由新寶白公路經(jīng)九園公路車行60公里可直達天津市中心）寶白公路（現(xiàn)有鄉(xiāng)縣及道路，約7米寬，2車道）津薊高速公路津薊高速公路珠江溫泉城出口，至市區(qū)收費25元，至寶坻城區(qū)收費10元九園公路（現(xiàn)有省級道路，約10米寬，2車道，可直達市區(qū)）目標項目地塊二、項目地塊自身特征分析——區(qū)位和交通寶坻城區(qū)項目地塊周邊具體道路情況說明圖新寶白公路（16米寬，4車道，07年底貫通，通過此路從項目地72二、項目地塊自身特征分析——發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃前景分析新城的由來：新獲國務院批準的《天津市城市總體規(guī)劃(2005年-2020年)》中，明確了天津由中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)主副中心、新城、中心鎮(zhèn)和一般建制鎮(zhèn)組成的四級城鎮(zhèn)體系；規(guī)劃新城的數(shù)量：共規(guī)劃了11個新城，分別為薊縣、寶坻、武清、寧河、漢沽、西青、津南、靜海、大港、京津新城和團泊新城；新城的規(guī)模：新城將按照中等城市標準(指非農(nóng)業(yè)人口二十萬以上、不滿五十萬的城市)進行建設，并將優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，形成多級增長的格局和各具特色的現(xiàn)代化新城；11座新城簡介二、項目地塊自身特征分析——發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃前景分析新城的由來73二、項目地塊自身特征分析——發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃前景分析未來新城住宅有就業(yè)及生態(tài)特點：

11座新城建設將體現(xiàn)天津的城市職能：現(xiàn)代制造和研發(fā)轉化基地；我國北方國際航運中心和國際物流中心；區(qū)域性綜合交通樞紐和現(xiàn)代服務中心；以近代史跡為特點的國家歷史文化名城和旅游城市；生態(tài)環(huán)境良好的宜居城市。比如大港將體現(xiàn)化工及職業(yè)教育基地的就業(yè)、居住特點；薊縣、西青區(qū)將體現(xiàn)旅游就業(yè)、居住特色；團泊新城、京津新城等將突出生態(tài)旅游度假居住特色；寶坻、武清將著重商貿(mào)物流及旅游方面發(fā)展，也是綠色安全食品生產(chǎn)基地；寧河在冶金、食品、化工、