房屋評估報(bào)告模板

20162016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作法家原創(chuàng)/31價(jià)對象為首都機(jī)場****項(xiàng)目所涉及的位于****的地上物，包括村民個(gè)人所有和村集體所有的房屋及其附屬物。二、估價(jià)目的因修建首都機(jī)場****的需要，委托方擬對拆遷許可范圍內(nèi)的****地上物實(shí)施拆遷，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》及相關(guān)法律規(guī)定，需對地上物所有權(quán)人進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。因此，本次評估目的：確定地上物價(jià)值，為拆遷補(bǔ)償提供參考。三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為《拆遷許可證》簽發(fā)之日，即xxxx年**月**日四、估價(jià)結(jié)果于估價(jià)時(shí)點(diǎn)xxxx年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元其中，村民個(gè)人所有的房屋及其附屬物總價(jià)為：人民幣****元村集體所有的房屋及其附屬物總價(jià)為：人民幣****元以上分別見《****宅基地房屋拆遷補(bǔ)償匯總表》、《***集體地上物拆遷補(bǔ)償匯總表》。北京****房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司xxxx年**月**曰xxxx年**月**曰第二部分估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：、我們在本報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及國家和北京市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。、本報(bào)告得到幾位工程技術(shù)人員及果樹專家的支持和幫助。、本報(bào)告由北京****房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司解釋。參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名（蓋章）：（略）第三部分估價(jià)假設(shè)和限制條件、本次估價(jià)以首都機(jī)場****項(xiàng)目已完成征地手續(xù)為估價(jià)前提。、本次估價(jià)以委托方確定的估價(jià)范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價(jià)前提。、本報(bào)告結(jié)果是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)值，隨著時(shí)間推移、房地產(chǎn)市場變化及拆遷補(bǔ)償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。、本報(bào)告結(jié)果不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話及空調(diào)移機(jī)費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。、本報(bào)告是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，估價(jià)結(jié)果僅作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。、未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，任何單位或個(gè)人不得以任何形式公開本報(bào)告內(nèi)容。、本報(bào)告有效期自《拆遷許可證》簽發(fā)之日起 1年。第四部分估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方（略）二、受托方估價(jià)機(jī)構(gòu)：北京****房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司機(jī)構(gòu)地址：資質(zhì)級(jí)別：資質(zhì)證號(hào)：法人代表：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：三、估價(jià)對象根據(jù)《拆遷許可證》（****號(hào)）及委托方的要求，本次估價(jià)對象為首都機(jī)場****項(xiàng)目所涉及的位于****的地上物，包括村民個(gè)人所有和村集體所有的房屋及其附屬物。村民個(gè)人所有的地上物包括宅基地上的正式房屋及棚子、水池、暖氣、上下水管、化糞池、滲井、燈、電表、門樓、院墻、太陽能、樹木等附屬物。村集體所有的地上物包括村委會(huì)辦公及配套用房及村集體的給水渠、排水溝、水塔、道路、橋涵、電線桿、變壓器、魚塘、苗木等附屬物。四、估價(jià)目的因修建首都機(jī)場****的需要，委托方擬對拆遷許可范圍內(nèi)的****地上物實(shí)施拆遷，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》及相關(guān)法律規(guī)定，需對地上物所有權(quán)人進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。因此，本次評估目的：確定地上物價(jià)值，為拆遷補(bǔ)償提供參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為《拆遷許可證》簽發(fā)之日，即xxxx年**月**日六、價(jià)值定義本次評估擬確定地上物補(bǔ)償價(jià)值，包括村民個(gè)人所有和村集體所有的房屋及其附屬物補(bǔ)償價(jià)值。根據(jù)《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》及北京市有關(guān)規(guī)定，宅基地房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(jià)構(gòu)成；村集體所有房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)由被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(jià)構(gòu)成。本次拆遷補(bǔ)償價(jià)值不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話及空調(diào)移機(jī)費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。七、估價(jià)依據(jù)（一）有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程、《中華人民共和國土地管理法》 （主席令第8號(hào)）；、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 （主席令第29號(hào)）；、《中華人民共和國物權(quán)法》（主席令第62號(hào)）；、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）;、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》 （北京市人民政府令第124號(hào)）；、北京市國土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則〉的通知》（京國土房管征606號(hào)）；、北京市國土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市集體土地房屋拆遷管理辦法〉實(shí)施意見的通知》（京國土房管征666號(hào)）；、北京市國土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布的通知》（京國土房管拆808號(hào)）；、《北京市建筑工程預(yù)算定額》 （xxxx年）；、《北京工程造價(jià)信息》（北京市建設(shè)工程造價(jià)管理處主辦xxxx）。（二）委托方提供的資料（略）（三）受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查獲得的資料。（略）八、估價(jià)原則本次評估主要遵循以下原則：、合法原則遵循合法原則，即必須以估價(jià)對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。、最高最佳使用原則所謂最高最佳使用，是估價(jià)對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對象帶來最高價(jià)值的使用。由于本次估價(jià)的目的是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價(jià)前提。、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)，又稱評估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評估時(shí)日，是一個(gè)具體日期，通常用年、月、日表示，估價(jià)額是在該日期的價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀、合理價(jià)格O、公平原則房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正、保護(hù)雙方權(quán)益的立場上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。、替代原則在評估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷由估價(jià)對象的價(jià)格。實(shí)際上是找一些與估價(jià)對象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進(jìn)行評估，然后對其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚糜晒纼r(jià)對象的房地產(chǎn)價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估，做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確。九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)目的，本次采用成本法進(jìn)行評估。1、宅基地房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式：宅基地房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)x宅基地面積+被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(jià)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià))x戶均安置面積一戶均宅基地面積宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)一般由拆遷人委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實(shí)際情況評估確定；也可以由區(qū)縣人民政府或者其指定的相關(guān)部門在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實(shí)際情況確定。宅基地面積確定《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條規(guī)定了認(rèn)定宅基地面積及補(bǔ)償原則：①認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)過合法批準(zhǔn)，且不超過控制標(biāo)準(zhǔn)。②未經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地，不予認(rèn)定。③經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超生控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，不予補(bǔ)償?shù)?982年以前經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超生控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償?！侗本┦腥嗣裾P(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條規(guī)定了宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)：①近郊區(qū)各區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過 0.25畝（折合167平方米）。②其他地區(qū)最高不得超過0.3畝（折合200平方米）。③1982年以前劃定的宅基地， 多余前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，每戶最高不得超過0.4畝（折合267平方米）。房屋及其附屬物重置成新價(jià)確定根據(jù)北京市國土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則〉的通知》及北京市國土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布的通知》規(guī)定，被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(jià)采用成本法測算。計(jì)算公式為：①磚木結(jié)構(gòu)房屋房屋及其附屬物重置成新價(jià)={X標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)X成新折余率+裝修分?jǐn)?shù)X成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)X成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)X成新折余率}X分值+附屬物據(jù)實(shí)估價(jià)②磚混結(jié)構(gòu)房屋房屋及其附屬物重置成新價(jià)={X標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)X(成新折余率+使用年限折余率)+2+裝修分?jǐn)?shù)X成新折余率 +設(shè)備分?jǐn)?shù)X成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)X成新折余率}X分值+附屬物據(jù)實(shí)估價(jià)2、村集體所有房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式 ：村集體所有房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=重置全價(jià)X成新率對已包含在《北京市房屋重置成新價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的房屋及其附屬物，可按該技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)評估。對尚未列入《北京市房屋重置成新價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的附屬物，如設(shè)備類、苗木類、市政管道類、市政道路及橋梁類、庭院類等工程，可按以下步驟據(jù)實(shí)評估。首先編制工程造價(jià)。按照北京市xxxx年預(yù)算定額及計(jì)算規(guī)則、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和xxxx年**月市場價(jià)格水平編制附屬物工程造價(jià)， 設(shè)備購置費(fèi)=設(shè)備原價(jià)+設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)，建安工程費(fèi)=直接費(fèi)+間接費(fèi)+利潤+稅金。然后計(jì)算重置全價(jià)。對于價(jià)值量較小、建設(shè)周期較短的附屬物工程可以直接得由重置全價(jià)；對于價(jià)值量較大、建設(shè)周期較長的附屬物工程還應(yīng)在工程造價(jià)的基礎(chǔ)上，加上前期工程費(fèi)、資金成本等費(fèi)用后得由重置全價(jià)。根據(jù)附屬物工程建成時(shí)間及使用維護(hù)狀況算由綜合成新率，最后求得附屬物重置成新價(jià)。十、估價(jià)結(jié)果于估價(jià)時(shí)點(diǎn)xxxx年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元其中，村民個(gè)人所有的房屋及其附屬物總價(jià)為 ：人民幣****元村集體所有的房屋及其附屬物總價(jià)為 ：人民幣****元以上分別見《****宅基地房屋拆遷補(bǔ)償匯總表》、《****集體地上物拆遷補(bǔ)償匯總表》。十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期開始于xxxx年**月**日，完成于xxxx年**月**日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告有效期自《拆遷許可證》簽發(fā)之日起 1年。房屋評估報(bào)告模板一、房屋產(chǎn)權(quán)人（單位）：XXX二、估價(jià)目的：拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估三、估價(jià)日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日四、估價(jià)時(shí)間：二00二年四月十五日（趨于拆遷日）五、估價(jià)依據(jù).中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 ；.評估委托書：估價(jià)評估人員勘察了解的情況；.房屋所有權(quán)證（新北全宇00311100號(hào)）；.國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。六、估價(jià)原則：本評估報(bào)告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最高最佳使用原則、替代原則。七、估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本報(bào)告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價(jià)值。另外雖然在本報(bào)告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)，這是因?yàn)榇疬w房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價(jià)中予以考慮完全。本報(bào)告主要根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的精神進(jìn)行評估。八、估價(jià)結(jié)果本評估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價(jià)的目的，遵循評估程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，并結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)計(jì)算拆遷評估對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格為：人民幣小寫：206247元大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元八、評估價(jià)格有效期本報(bào)告評估時(shí)效為半年，自二00二年四月十五日起生效。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。十、評估價(jià)格應(yīng)用范圍該評估報(bào)告結(jié)果僅供拆遷部門補(bǔ)償時(shí)參考，不做其它用途。十一、估價(jià)的假設(shè)和限制條件.估價(jià)假設(shè)條件我們評估的價(jià)值是現(xiàn)時(shí)價(jià)，及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對拆遷評估對象進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮⒖純r(jià)格，假設(shè)：有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主 ；該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓 ；有一個(gè)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價(jià)；不考慮特殊買家的額外由價(jià)。.限制條件對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。本報(bào)告中的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是指估價(jià)結(jié)果專供拆遷人與補(bǔ)拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的房地產(chǎn)估價(jià)，不包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償價(jià)格。未經(jīng)評估單位書面同意，本報(bào)告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報(bào)告的解釋權(quán)歸評估單位所有。十二、特別聲明.本評估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。.我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對標(biāo)的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對評估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。.沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。估價(jià)分析說明部分一、估價(jià)物概況本報(bào)告評估的標(biāo)的物為一座位于新鄉(xiāng)市勝利路 XX號(hào)的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)屬于XXX；該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證（新房權(quán)證字XXXXXt）,評估的具體范圍為房屋所有權(quán)證所載的建筑物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。.位置座落及環(huán)境狀況評估標(biāo)的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路 XX號(hào)（XX號(hào)與XX交叉口），該房屋南臨XXX北臨XX商業(yè)鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉(xiāng)市二級(jí)區(qū)段（按原劃分區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)）該建筑后面（即東側(cè)）為住宅房，監(jiān)衛(wèi)河河道。評估房地產(chǎn)屬于正在由租的營業(yè)性用房，地處新鄉(xiāng)市市級(jí)商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場所。.建筑物基本狀況描述評估標(biāo)的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建筑物。建筑時(shí)間為1981年，目前底層為由租商業(yè)經(jīng)營場所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻桂招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設(shè)花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營方便設(shè)方格木棚，門框已經(jīng)裝飾修飾，并有磨砂單開門。二層目前為商業(yè)經(jīng)營人的住所、屬于由租，地面鋪設(shè)普通地板磚，內(nèi)墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開，予制過梁，現(xiàn)澆頂，二層設(shè)室外樓梯，由于該建筑物曾改造過，為經(jīng)營和使用方便，樓梯靠南及二層?xùn)|墻已經(jīng)全封閉（含頂層臨時(shí)）經(jīng)評估人的現(xiàn)場勘測及調(diào)查了解，評估房產(chǎn)北墻長為8.35米，臨街前墻為6.45米，建筑總面積（產(chǎn)權(quán)證）為78.90平方米于該幢建筑物經(jīng)過二次裝修使用及維護(hù)情況較好，根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》之規(guī)定，房屋成新率為九成新。二、估價(jià)程序.專業(yè)人員組織評估小組，擬定評估工作方案。.核定與估價(jià)對象有關(guān)的圖紙、資料等有關(guān)文件。.對評估標(biāo)的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑結(jié)構(gòu)等進(jìn)行勘察。.評估測算，撰寫提交評估報(bào)告。三、評估方法的選擇因目前市場上同類型房地產(chǎn)交易安全較多，選用市場比較法進(jìn)行評估較好。又因?yàn)樵摖I業(yè)房目前為由租收益房屋，所以又可以采用還原法進(jìn)行評估，最后將上述兩種方法的估價(jià)結(jié)果加以權(quán)重并計(jì)算，便得由拆遷標(biāo)的物的價(jià)格。房屋評估報(bào)告模板一、房屋產(chǎn)權(quán)人（單位）：XXX二、估價(jià)目的：拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估三、估價(jià)日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日四、估價(jià)時(shí)間：二00二年四月十五日（趨于拆遷日）五、估價(jià)依據(jù).中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 ；.評估委托書：估價(jià)評估人員勘察了解的情況；.房屋所有權(quán)證（新北全宇00311100號(hào)）；.國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。六、估價(jià)原則：本評估報(bào)告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最高最佳使用原則、替代原則。七、估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本報(bào)告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價(jià)值。另外雖然在本報(bào)告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)，這是因?yàn)榇疬w房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價(jià)中予以考慮完全。本報(bào)告主要根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的精神進(jìn)行評估。八、估價(jià)結(jié)果本評估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價(jià)的目的，遵循評估程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，并結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)計(jì)算拆遷評估對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格為人民幣小寫：206247元大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元九、評估價(jià)格有效期本報(bào)告評估時(shí)效為半年，自二00二年四月十五日起生效。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。十、評估價(jià)格應(yīng)用范圍該評估報(bào)告結(jié)果僅供拆遷部門補(bǔ)償時(shí)參考，不做其它用途。十一、估價(jià)的假設(shè)和限制條件.估價(jià)假設(shè)條件我們評估的價(jià)值是現(xiàn)時(shí)價(jià)，及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對拆遷評估對象進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮⒖純r(jià)格，假設(shè)：有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主 ；該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；有一個(gè)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價(jià)；不考慮特殊買家的額外由價(jià)。.限制條件對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。本報(bào)告中的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是指估價(jià)結(jié)果專供拆遷人與補(bǔ)拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的房地產(chǎn)估價(jià)，不包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償價(jià)格。未經(jīng)評估單位書面同意，本報(bào)告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報(bào)告的解釋權(quán)歸評估單位所有。十二、特別聲明.本評估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。.我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘,并對標(biāo)的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對評估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。.沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。估價(jià)分析說明部分一、估價(jià)物概況本報(bào)告評估的標(biāo)的物為一座位于新鄉(xiāng)市勝利路 XX號(hào)的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)屬于XXX；該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證（新房權(quán)證字XXXXXt）,評估的具體范圍為房屋所有權(quán)證所載的建筑物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。.位置座落及環(huán)境狀況評估標(biāo)的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路 XX號(hào)（XX號(hào)與XX交叉口），該房屋南臨XXX北臨XX商業(yè)鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉(xiāng)市二級(jí)區(qū)段（按原劃分區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)）該建筑后面（即東側(cè)）為住宅房，監(jiān)衛(wèi)河河道。評估房地產(chǎn)屬于正在由租的營業(yè)性用房，地處新鄉(xiāng)市市級(jí)商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場所。.建筑物基本狀況描述評估標(biāo)的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建筑物。建筑時(shí)間為1981年，目前底層為由租商業(yè)經(jīng)營場所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻桂招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設(shè)花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營方便設(shè)方格木棚，門框已經(jīng)裝飾修飾，并有磨砂單開門。二層目前為商業(yè)經(jīng)營人的住所、屬于由租，地面鋪設(shè)普通地板磚，內(nèi)墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開，予制過梁，現(xiàn)澆頂，二層設(shè)室外樓梯，由于該建筑物曾改造過，為經(jīng)營和使用方便，樓梯靠南及二層?xùn)|墻已經(jīng)全封閉（含頂層臨時(shí)）經(jīng)評估人的現(xiàn)場勘測及調(diào)查了解，評估房產(chǎn)北墻長為8.35米，臨街前墻為6.45米，建筑總面積（產(chǎn)權(quán)證）為78.90平方米于該幢建筑物經(jīng)過二次裝修使用及維護(hù)情況較好，根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》之規(guī)定，房屋成新率為九成新。二、估價(jià)程序.專業(yè)人員組織評估小組，擬定評估工作方案。.核定與估價(jià)對象有關(guān)的圖紙、資料等有關(guān)文件。.對評估標(biāo)的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑結(jié)構(gòu)等進(jìn)行勘察。.評估測算，撰寫提交評估報(bào)告。三、評估方法的選擇因目前市場上同類型房地產(chǎn)交易安全較多，選用市場比較法進(jìn)行評估較好。又因?yàn)樵摖I業(yè)房目前為由租收益房屋，所以又可以采用還原法進(jìn)行評估，最后將上述兩種方法的估價(jià)結(jié)果加以權(quán)重并計(jì)算，便得由拆遷標(biāo)的物的價(jià)格。四、評估測算過程（一）市場比較法市場比較法公式：市場比較法是指在求取估價(jià)對象，房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)現(xiàn)交易的類似房地產(chǎn)的既知價(jià)格，修正得以估價(jià)對象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法，其基本公式為：待估房地產(chǎn)價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格X交易情況修正X交易日期修正X區(qū)域因素修正X個(gè)別因素修正選擇可比案例經(jīng)篩選，確定以A、B、C、D四個(gè)交易為可比案例。案例項(xiàng)目位置及所處區(qū)域類別用途建筑結(jié)構(gòu)所在層次交易時(shí)間售價(jià)( 元/平方米)A平原路及勞動(dòng)路交叉口營業(yè)磚混六層1-2/62000.43250B勝利路與姜莊街交叉口營業(yè)磚混六層 1/61999.83100C人民路東段營業(yè)磚混六層 1/62000.42900D新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)大街營業(yè)磚混六層 1/62000.82600估價(jià)計(jì)算交易情況修正可比實(shí)例AC、D的交易價(jià)格均屬產(chǎn)開發(fā)公司售價(jià)，價(jià)格較正常，可比實(shí)例B為非正常交易，應(yīng)作適當(dāng)修正，設(shè)估價(jià)對象的交易價(jià)格指數(shù)為100,得由可比實(shí)例A、CD的交易價(jià)格指數(shù)為 100,B的交易價(jià)格指數(shù)為95o交易日期修正實(shí)例A、C、D的交易日期均為xxxx年，實(shí)例B的交易日期為1999年，由于近一年來xxxx-xxxx年房地產(chǎn)營業(yè)房銷售市場基本無變化，無需進(jìn)行交易日期修正，設(shè)估價(jià)對象交易日期修正指導(dǎo)為 100,則A、C、D交易日期修正指數(shù)為100,由于實(shí)例B發(fā)生交易時(shí)間較早，其交易日期修正指數(shù)為98o區(qū)域因素修正因可比實(shí)例相對于估價(jià)對象在外部環(huán)境方面有所差別，如：地段、交通通達(dá)程度、繁華程度、居民區(qū)，周圍環(huán)境等因素各不相同，應(yīng)將其修正。經(jīng)比較分析，可比實(shí)例A位于勞動(dòng)路與平原路交叉口，地段和繁華程度比評估對象稍強(qiáng)，周圍環(huán)境較適合經(jīng)營，道路通達(dá)程度較好?？杀葘?shí)例B位于勝利路與姜莊交叉口，地段和繁華程度比評估對象較優(yōu)，但交通通達(dá)程度不如評估對象，周圍環(huán)境和評估對象相似?？杀葘?shí)例C位于人民路東段，地段和繁華程度不如評估對象，但交通通達(dá)，可比實(shí)例D位于原新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)街,地段、繁華程度和交通通達(dá)程度不如評估對象，所處居民區(qū)這一因素比估價(jià)對象較優(yōu)，設(shè)估價(jià)對象所在地段區(qū)域因素修正指數(shù)為 100,通過列下表分析，得由可比實(shí)例A為105、B為106、C為97、D為89.5。區(qū)域因素修正表區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價(jià)對象實(shí)例 A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D地段0.1100110110110110交通通達(dá)程度0.21001109510085繁華程度0.41001051109085居民區(qū)0.1100100110110115周圍環(huán)境0.21001051059580小計(jì)11021051069789.50個(gè)別因素因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能，質(zhì)量好壞等因素方面的差異所產(chǎn)生的價(jià)格差別， 如臨街狀態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修，使用性質(zhì)、面積、形狀等各有不同，從而影響交易價(jià)格。經(jīng)比較分析，A、B、C、D都為未經(jīng)裝修的新建房屋，其結(jié)構(gòu)都比估價(jià)對象優(yōu)，使用性質(zhì)都是營業(yè)由租，面積及形狀都比估價(jià)對象好。設(shè)估價(jià)對象的個(gè)別因素修正指數(shù)為 100,通過列下表可得由A、B、C、D的個(gè)別修正因素指數(shù)分別為 118、115、110、109。個(gè)別因素修正系數(shù)表個(gè)別因素權(quán)重估價(jià)對象實(shí)例 A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D建筑結(jié)構(gòu)0.3100140140140140裝飾裝修0.210095959595使用性質(zhì)0.2100100100100100臨街狀態(tài)0.21001201109085面積形狀0.1100130120110110小計(jì)1100118115110109比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算根據(jù)市場比較法計(jì)算公式，比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算如下表 ：項(xiàng)目交易價(jià)格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方）A3250100/100100/100100/105100/1182623B3100100/95100/98100/106100/1152731C2900100/100100/100100/97100/1102718D2600100/100100/100100/89.5100/1092655由于以上四個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，求其算術(shù)平均值即為對象價(jià)格：2632+2732+3718+2655估價(jià)對象單價(jià)= =2682 元/平方米4估價(jià)對象價(jià)格=2682X78.9=211609收益還原法.收益還原法（稱收益法）是一種運(yùn)用恰當(dāng)?shù)倪€原利率,將未來的純收益折算為現(xiàn)值的