房屋評估報告模板

20162016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)/31價對象為首都機場****項目所涉及的位于****的地上物，包括村民個人所有和村集體所有的房屋及其附屬物。二、估價目的因修建首都機場****的需要，委托方擬對拆遷許可范圍內(nèi)的****地上物實施拆遷，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》及相關(guān)法律規(guī)定，需對地上物所有權(quán)人進行貨幣補償。因此，本次評估目的：確定地上物價值，為拆遷補償提供參考。三、估價時點為《拆遷許可證》簽發(fā)之日，即xxxx年**月**日四、估價結(jié)果于估價時點xxxx年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元其中，村民個人所有的房屋及其附屬物總價為：人民幣****元村集體所有的房屋及其附屬物總價為：人民幣****元以上分別見《****宅基地房屋拆遷補償匯總表》、《***集體地上物拆遷補償匯總表》。北京****房地產(chǎn)評估有限責任公司xxxx年**月**曰xxxx年**月**曰第二部分估價師聲明我們鄭重聲明：、我們在本報告中陳述的事實是真實和準確的。、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及國家和北京市房屋拆遷補償規(guī)則、技術(shù)標準進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。、本報告得到幾位工程技術(shù)人員及果樹專家的支持和幫助。、本報告由北京****房地產(chǎn)評估有限責任公司解釋。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名（蓋章）：（略）第三部分估價假設(shè)和限制條件、本次估價以首都機場****項目已完成征地手續(xù)為估價前提。、本次估價以委托方確定的估價范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價前提。、本報告結(jié)果是估價對象在估價時點的拆遷補償價值，隨著時間推移、房地產(chǎn)市場變化及拆遷補償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。、本報告結(jié)果不含搬遷補助費、電話及空調(diào)移機費、停產(chǎn)停業(yè)損失補助費等各項補助費用。、本報告是為拆遷補償服務(wù)的，估價結(jié)果僅作為拆遷補償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。、未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內(nèi)容。、本報告有效期自《拆遷許可證》簽發(fā)之日起 1年。第四部分估價結(jié)果報告一、委托方（略）二、受托方估價機構(gòu)：北京****房地產(chǎn)評估有限責任公司機構(gòu)地址：資質(zhì)級別：資質(zhì)證號：法人代表：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：三、估價對象根據(jù)《拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，本次估價對象為首都機場****項目所涉及的位于****的地上物，包括村民個人所有和村集體所有的房屋及其附屬物。村民個人所有的地上物包括宅基地上的正式房屋及棚子、水池、暖氣、上下水管、化糞池、滲井、燈、電表、門樓、院墻、太陽能、樹木等附屬物。村集體所有的地上物包括村委會辦公及配套用房及村集體的給水渠、排水溝、水塔、道路、橋涵、電線桿、變壓器、魚塘、苗木等附屬物。四、估價目的因修建首都機場****的需要，委托方擬對拆遷許可范圍內(nèi)的****地上物實施拆遷，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》及相關(guān)法律規(guī)定，需對地上物所有權(quán)人進行貨幣補償。因此，本次評估目的：確定地上物價值，為拆遷補償提供參考。五、估價時點為《拆遷許可證》簽發(fā)之日，即xxxx年**月**日六、價值定義本次評估擬確定地上物補償價值，包括村民個人所有和村集體所有的房屋及其附屬物補償價值。根據(jù)《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》及北京市有關(guān)規(guī)定，宅基地房屋拆遷補償價由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋及其附屬物重置成新價構(gòu)成；村集體所有房屋拆遷補償價由被拆遷房屋及其附屬物重置成新價構(gòu)成。本次拆遷補償價值不含搬遷補助費、電話及空調(diào)移機費、停產(chǎn)停業(yè)損失補助費等各項補助費用。七、估價依據(jù)（一）有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程、《中華人民共和國土地管理法》 （主席令第8號）；、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 （主席令第29號）；、《中華人民共和國物權(quán)法》（主席令第62號）；、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）;、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》 （北京市人民政府令第124號）；、北京市國土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則〉的通知》（京國土房管征606號）；、北京市國土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市集體土地房屋拆遷管理辦法〉實施意見的通知》（京國土房管征666號）；、北京市國土房管局、北京市物價局《關(guān)于發(fā)布的通知》（京國土房管拆808號）；、《北京市建筑工程預(yù)算定額》 （xxxx年）；、《北京工程造價信息》（北京市建設(shè)工程造價管理處主辦xxxx）。（二）委托方提供的資料（略）（三）受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘查、調(diào)查獲得的資料。（略）八、估價原則本次評估主要遵循以下原則：、合法原則遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。、最高最佳使用原則所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。由于本次估價的目的是為拆遷補償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價前提。、估價時點原則估價時點，又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀、合理價格O、公平原則房地產(chǎn)估價必須站在公正、保護雙方權(quán)益的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。、替代原則在評估房地產(chǎn)的價格時，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷由估價對象的價格。實際上是找一些與估價對象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進行評估，然后對其間的差別作些適當?shù)男拚糜晒纼r對象的房地產(chǎn)價格。要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格?？傊谠u估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行房地產(chǎn)價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，估價結(jié)果準確。九、估價方法根據(jù)估價目的，本次采用成本法進行評估。1、宅基地房屋拆遷補償價計算公式：宅基地房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價x宅基地面積+被拆遷房屋及其附屬物重置成新價宅基地區(qū)位補償價確定宅基地區(qū)位補償價=(當?shù)仄胀ㄗ≌笇r-房屋重置成新均價)x戶均安置面積一戶均宅基地面積宅基地區(qū)位補償價一般由拆遷人委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實際情況評估確定；也可以由區(qū)縣人民政府或者其指定的相關(guān)部門在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實際情況確定。宅基地面積確定《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條規(guī)定了認定宅基地面積及補償原則：①認定的宅基地面積應(yīng)當經(jīng)過合法批準，且不超過控制標準。②未經(jīng)合法批準的宅基地，不予認定。③經(jīng)合法批準的宅基地超生控制標準的部分，不予補償?shù)?982年以前經(jīng)合法批準的宅基地超生控制標準的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當補償。《北京市人民政府關(guān)于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條規(guī)定了宅基地面積控制標準：①近郊區(qū)各區(qū)和遠郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過 0.25畝（折合167平方米）。②其他地區(qū)最高不得超過0.3畝（折合200平方米）。③1982年以前劃定的宅基地， 多余前款規(guī)定的標準，每戶最高不得超過0.4畝（折合267平方米）。房屋及其附屬物重置成新價確定根據(jù)北京市國土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則〉的通知》及北京市國土房管局、北京市物價局《關(guān)于發(fā)布的通知》規(guī)定，被拆遷房屋及其附屬物重置成新價采用成本法測算。計算公式為：①磚木結(jié)構(gòu)房屋房屋及其附屬物重置成新價={X標準間數(shù)X成新折余率+裝修分數(shù)X成新折余率+設(shè)備分數(shù)X成新折余率+附屬物分數(shù)X成新折余率}X分值+附屬物據(jù)實估價②磚混結(jié)構(gòu)房屋房屋及其附屬物重置成新價={X標準間數(shù)X(成新折余率+使用年限折余率)+2+裝修分數(shù)X成新折余率 +設(shè)備分數(shù)X成新折余率+附屬物分數(shù)X成新折余率}X分值+附屬物據(jù)實估價2、村集體所有房屋拆遷補償價計算公式 ：村集體所有房屋拆遷補償價=重置全價X成新率對已包含在《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準》的房屋及其附屬物，可按該技術(shù)標準評估。對尚未列入《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準》的附屬物，如設(shè)備類、苗木類、市政管道類、市政道路及橋梁類、庭院類等工程，可按以下步驟據(jù)實評估。首先編制工程造價。按照北京市xxxx年預(yù)算定額及計算規(guī)則、費用標準和xxxx年**月市場價格水平編制附屬物工程造價， 設(shè)備購置費=設(shè)備原價+設(shè)備運雜費，建安工程費=直接費+間接費+利潤+稅金。然后計算重置全價。對于價值量較小、建設(shè)周期較短的附屬物工程可以直接得由重置全價；對于價值量較大、建設(shè)周期較長的附屬物工程還應(yīng)在工程造價的基礎(chǔ)上，加上前期工程費、資金成本等費用后得由重置全價。根據(jù)附屬物工程建成時間及使用維護狀況算由綜合成新率，最后求得附屬物重置成新價。十、估價結(jié)果于估價時點xxxx年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元其中，村民個人所有的房屋及其附屬物總價為 ：人民幣****元村集體所有的房屋及其附屬物總價為 ：人民幣****元以上分別見《****宅基地房屋拆遷補償匯總表》、《****集體地上物拆遷補償匯總表》。十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期開始于xxxx年**月**日，完成于xxxx年**月**日。十三、估價報告應(yīng)用的有效期本報告有效期自《拆遷許可證》簽發(fā)之日起 1年。房屋評估報告模板一、房屋產(chǎn)權(quán)人（單位）：XXX二、估價目的：拆遷補償價格評估三、估價日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日四、估價時間：二00二年四月十五日（趨于拆遷日）五、估價依據(jù).中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》.中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 ；.評估委托書：估價評估人員勘察了解的情況；.房屋所有權(quán)證（新北全宇00311100號）；.國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標準》。六、估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。七、估價方法：根據(jù)估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進行整體性評估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補償指導價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價中予以考慮完全。本報告主要根據(jù)中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的精神進行評估。八、估價結(jié)果本評估以掌握的有關(guān)標的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價的目的，遵循評估程序，采用科學的估價方法，在認真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，并結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗，經(jīng)計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為：人民幣小寫：206247元大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元八、評估價格有效期本報告評估時效為半年，自二00二年四月十五日起生效。隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。十、評估價格應(yīng)用范圍該評估報告結(jié)果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。十一、估價的假設(shè)和限制條件.估價假設(shè)條件我們評估的價值是現(xiàn)時價，及在估價時點對拆遷評估對象進行補償?shù)膮⒖純r格，假設(shè)：有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主 ；該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓 ；有一個適當?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進行議價；不考慮特殊買家的額外由價。.限制條件對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。本報告中的拆遷補償價，是指估價結(jié)果專供拆遷人與補拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補償價格的房地產(chǎn)估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償價格。未經(jīng)評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權(quán)歸評估單位所有。十二、特別聲明.本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對標的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估標物的勘察限于標的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔對評估標的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。估價分析說明部分一、估價物概況本報告評估的標的物為一座位于新鄉(xiāng)市勝利路 XX號的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)屬于XXX；該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證（新房權(quán)證字XXXXXt）,評估的具體范圍為房屋所有權(quán)證所載的建筑物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。.位置座落及環(huán)境狀況評估標的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路 XX號（XX號與XX交叉口），該房屋南臨XXX北臨XX商業(yè)鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉(xiāng)市二級區(qū)段（按原劃分區(qū)域標準）該建筑后面（即東側(cè)）為住宅房，監(jiān)衛(wèi)河河道。評估房地產(chǎn)屬于正在由租的營業(yè)性用房，地處新鄉(xiāng)市市級商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場所。.建筑物基本狀況描述評估標的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建筑物。建筑時間為1981年，目前底層為由租商業(yè)經(jīng)營場所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻桂招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設(shè)花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營方便設(shè)方格木棚，門框已經(jīng)裝飾修飾，并有磨砂單開門。二層目前為商業(yè)經(jīng)營人的住所、屬于由租，地面鋪設(shè)普通地板磚，內(nèi)墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開，予制過梁，現(xiàn)澆頂，二層設(shè)室外樓梯，由于該建筑物曾改造過，為經(jīng)營和使用方便，樓梯靠南及二層東墻已經(jīng)全封閉（含頂層臨時）經(jīng)評估人的現(xiàn)場勘測及調(diào)查了解，評估房產(chǎn)北墻長為8.35米，臨街前墻為6.45米，建筑總面積（產(chǎn)權(quán)證）為78.90平方米于該幢建筑物經(jīng)過二次裝修使用及維護情況較好，根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補償標準》之規(guī)定，房屋成新率為九成新。二、估價程序.專業(yè)人員組織評估小組，擬定評估工作方案。.核定與估價對象有關(guān)的圖紙、資料等有關(guān)文件。.對評估標的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑結(jié)構(gòu)等進行勘察。.評估測算，撰寫提交評估報告。三、評估方法的選擇因目前市場上同類型房地產(chǎn)交易安全較多，選用市場比較法進行評估較好。又因為該營業(yè)房目前為由租收益房屋，所以又可以采用還原法進行評估，最后將上述兩種方法的估價結(jié)果加以權(quán)重并計算，便得由拆遷標的物的價格。房屋評估報告模板一、房屋產(chǎn)權(quán)人（單位）：XXX二、估價目的：拆遷補償價格評估三、估價日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日四、估價時間：二00二年四月十五日（趨于拆遷日）五、估價依據(jù).中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》.中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 ；.評估委托書：估價評估人員勘察了解的情況；.房屋所有權(quán)證（新北全宇00311100號）；.國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標準》。六、估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。七、估價方法：根據(jù)估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進行整體性評估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補償指導價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價中予以考慮完全。本報告主要根據(jù)中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的精神進行評估。八、估價結(jié)果本評估以掌握的有關(guān)標的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價的目的，遵循評估程序，采用科學的估價方法，在認真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，并結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗，經(jīng)計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為人民幣小寫：206247元大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元九、評估價格有效期本報告評估時效為半年，自二00二年四月十五日起生效。隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。十、評估價格應(yīng)用范圍該評估報告結(jié)果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。十一、估價的假設(shè)和限制條件.估價假設(shè)條件我們評估的價值是現(xiàn)時價，及在估價時點對拆遷評估對象進行補償?shù)膮⒖純r格，假設(shè)：有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主 ；該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；有一個適當?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進行議價；不考慮特殊買家的額外由價。.限制條件對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。本報告中的拆遷補償價，是指估價結(jié)果專供拆遷人與補拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補償價格的房地產(chǎn)估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償價格。未經(jīng)評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權(quán)歸評估單位所有。十二、特別聲明.本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘,并對標的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估標物的勘察限于標的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔對評估標的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。估價分析說明部分一、估價物概況本報告評估的標的物為一座位于新鄉(xiāng)市勝利路 XX號的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)屬于XXX；該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證（新房權(quán)證字XXXXXt）,評估的具體范圍為房屋所有權(quán)證所載的建筑物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。.位置座落及環(huán)境狀況評估標的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路 XX號（XX號與XX交叉口），該房屋南臨XXX北臨XX商業(yè)鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉(xiāng)市二級區(qū)段（按原劃分區(qū)域標準）該建筑后面（即東側(cè)）為住宅房，監(jiān)衛(wèi)河河道。評估房地產(chǎn)屬于正在由租的營業(yè)性用房，地處新鄉(xiāng)市市級商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場所。.建筑物基本狀況描述評估標的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建筑物。建筑時間為1981年，目前底層為由租商業(yè)經(jīng)營場所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻桂招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設(shè)花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營方便設(shè)方格木棚，門框已經(jīng)裝飾修飾，并有磨砂單開門。二層目前為商業(yè)經(jīng)營人的住所、屬于由租，地面鋪設(shè)普通地板磚，內(nèi)墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開，予制過梁，現(xiàn)澆頂，二層設(shè)室外樓梯，由于該建筑物曾改造過，為經(jīng)營和使用方便，樓梯靠南及二層東墻已經(jīng)全封閉（含頂層臨時）經(jīng)評估人的現(xiàn)場勘測及調(diào)查了解，評估房產(chǎn)北墻長為8.35米，臨街前墻為6.45米，建筑總面積（產(chǎn)權(quán)證）為78.90平方米于該幢建筑物經(jīng)過二次裝修使用及維護情況較好，根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補償標準》之規(guī)定，房屋成新率為九成新。二、估價程序.專業(yè)人員組織評估小組，擬定評估工作方案。.核定與估價對象有關(guān)的圖紙、資料等有關(guān)文件。.對評估標的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑結(jié)構(gòu)等進行勘察。.評估測算，撰寫提交評估報告。三、評估方法的選擇因目前市場上同類型房地產(chǎn)交易安全較多，選用市場比較法進行評估較好。又因為該營業(yè)房目前為由租收益房屋，所以又可以采用還原法進行評估，最后將上述兩種方法的估價結(jié)果加以權(quán)重并計算，便得由拆遷標的物的價格。四、評估測算過程（一）市場比較法市場比較法公式：市場比較法是指在求取估價對象，房地產(chǎn)的價格時，將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)現(xiàn)交易的類似房地產(chǎn)的既知價格，修正得以估價對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種估價方法，其基本公式為：待估房地產(chǎn)價格=交易實例價格X交易情況修正X交易日期修正X區(qū)域因素修正X個別因素修正選擇可比案例經(jīng)篩選，確定以A、B、C、D四個交易為可比案例。案例項目位置及所處區(qū)域類別用途建筑結(jié)構(gòu)所在層次交易時間售價( 元/平方米)A平原路及勞動路交叉口營業(yè)磚混六層1-2/62000.43250B勝利路與姜莊街交叉口營業(yè)磚混六層 1/61999.83100C人民路東段營業(yè)磚混六層 1/62000.42900D新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)大街營業(yè)磚混六層 1/62000.82600估價計算交易情況修正可比實例AC、D的交易價格均屬產(chǎn)開發(fā)公司售價，價格較正常，可比實例B為非正常交易，應(yīng)作適當修正，設(shè)估價對象的交易價格指數(shù)為100,得由可比實例A、CD的交易價格指數(shù)為 100,B的交易價格指數(shù)為95o交易日期修正實例A、C、D的交易日期均為xxxx年，實例B的交易日期為1999年，由于近一年來xxxx-xxxx年房地產(chǎn)營業(yè)房銷售市場基本無變化，無需進行交易日期修正，設(shè)估價對象交易日期修正指導為 100,則A、C、D交易日期修正指數(shù)為100,由于實例B發(fā)生交易時間較早，其交易日期修正指數(shù)為98o區(qū)域因素修正因可比實例相對于估價對象在外部環(huán)境方面有所差別，如：地段、交通通達程度、繁華程度、居民區(qū)，周圍環(huán)境等因素各不相同，應(yīng)將其修正。經(jīng)比較分析，可比實例A位于勞動路與平原路交叉口，地段和繁華程度比評估對象稍強，周圍環(huán)境較適合經(jīng)營，道路通達程度較好?？杀葘嵗鼴位于勝利路與姜莊交叉口，地段和繁華程度比評估對象較優(yōu)，但交通通達程度不如評估對象，周圍環(huán)境和評估對象相似?？杀葘嵗鼵位于人民路東段，地段和繁華程度不如評估對象，但交通通達，可比實例D位于原新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)街,地段、繁華程度和交通通達程度不如評估對象，所處居民區(qū)這一因素比估價對象較優(yōu)，設(shè)估價對象所在地段區(qū)域因素修正指數(shù)為 100,通過列下表分析，得由可比實例A為105、B為106、C為97、D為89.5。區(qū)域因素修正表區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價對象實例 A實例B實例C實例D地段0.1100110110110110交通通達程度0.21001109510085繁華程度0.41001051109085居民區(qū)0.1100100110110115周圍環(huán)境0.21001051059580小計11021051069789.50個別因素因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能，質(zhì)量好壞等因素方面的差異所產(chǎn)生的價格差別， 如臨街狀態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修，使用性質(zhì)、面積、形狀等各有不同，從而影響交易價格。經(jīng)比較分析，A、B、C、D都為未經(jīng)裝修的新建房屋，其結(jié)構(gòu)都比估價對象優(yōu)，使用性質(zhì)都是營業(yè)由租，面積及形狀都比估價對象好。設(shè)估價對象的個別因素修正指數(shù)為 100,通過列下表可得由A、B、C、D的個別修正因素指數(shù)分別為 118、115、110、109。個別因素修正系數(shù)表個別因素權(quán)重估價對象實例 A實例B實例C實例D建筑結(jié)構(gòu)0.3100140140140140裝飾裝修0.210095959595使用性質(zhì)0.2100100100100100臨街狀態(tài)0.21001201109085面積形狀0.1100130120110110小計1100118115110109比準價格計算根據(jù)市場比較法計算公式，比準價格計算如下表 ：項目交易價格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正比準價格（元/平方）A3250100/100100/100100/105100/1182623B3100100/95100/98100/106100/1152731C2900100/100100/100100/97100/1102718D2600100/100100/100100/89.5100/1092655由于以上四個比準價格較接近，求其算術(shù)平均值即為對象價格：2632+2732+3718+2655估價對象單價= =2682 元/平方米4估價對象價格=2682X78.9=211609收益還原法.收益還原法（稱收益法）是一種運用恰當?shù)倪€原利率,將未來的純收益折算為現(xiàn)值的