北京鄂爾多斯項目考察報告

北京、鄂爾多斯項目考察報告2011.10.162011年10月8日—12日，在北京、鄂爾多斯六個樓盤考察、交流……城市時間考察項目北京10月8日1釣魚臺七號院2北京星河灣10月9日3金茂府鄂爾多斯10月10日4鄂爾多斯星河灣5伊泰華府世家10月11日6伊泰華府領(lǐng)秀釣魚臺七號院北京星河灣鄂爾多斯星河灣伊泰華府世家伊泰華府領(lǐng)秀金茂府二、本次考察項目的借鑒點一、考察項目分析釣魚臺七號院北京星河灣金茂府鄂爾多斯星河灣伊泰華府世家伊泰華府領(lǐng)秀

目錄4Documentnumber釣魚臺七號院北京星河灣金茂府鄂爾多斯星河灣伊泰華府世家伊泰華府嶺秀

一、考察項目分析5Documentnumber1.1釣魚臺七號院一、考察項目分析1.1考察項目分析——釣魚臺七號院71.1考察項目分析：釣魚臺七號院——項目概況地段是項目最大賣點：位于京城西貴核心區(qū)域，釣魚臺國兵館的西北側(cè)項目位置

朝陽霄云路8號開發(fā)企業(yè)中赫置地投資控股有限公司物業(yè)類別一共4棟，共106戶，6-13層（1棟6層、1棟8層、2棟13層），3梯2戶裝修狀況預(yù)計成本6000元/平米建筑面積

43383平方米占地面積

16667平方米容積率2.58開盤時間2009年7月綠化率30%物業(yè)管理中糧凱萊物業(yè)銷售報價110000-200000元/平米釣魚臺國兵館釣魚臺七號院8長安街北，釣魚臺旁釣魚臺七號院院，距釣魚臺國賓館300米，南臨玉淵潭80米，西達(dá)西三環(huán)900米，北接阜成路400米，行至二環(huán)路2900米，盡享四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，項目區(qū)域比鄰金融街，北望中關(guān)村，云集百萬莊、三里河至玉泉路一帶的大量黨政軍機(jī)關(guān)，以棟梁薈萃的地脈資源，開啟新的傳統(tǒng)；1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——項目概況9項目于2009年7月開盤，截止目前已去化73%，我們自今年6月開始對項目銷售情況進(jìn)行監(jiān)測，從圖表中不難看出，項目去化情況平穩(wěn)，成交價格總體呈上升態(tài)勢。1.1考察項目分析——釣魚臺七號院銷售情況10【建筑設(shè)計】清華大學(xué)建筑設(shè)計研究院【園林設(shè)計】EDA國際【項目物業(yè)】凱萊物業(yè)【室內(nèi)設(shè)計】李瑋珉、Gensler、David加拿大戴維國際設(shè)計公司1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——合作團(tuán)隊11項目總占占地1.6萬平方米米,建筑面積積4.3萬平方米米，整體體規(guī)劃依依據(jù)地形形條件及及地塊獨獨特的景景觀資源源，精心心打造四四棟人文文建筑，，精裝106席300-600平方米湖湖岸大宅宅,沿玉淵潭潭湖面由由東向西西一字排排開，全全部南向向面湖。。3.4米豁朗層層高，7-12米客廳面面寬，270度瞰景戶戶型，首首層復(fù)式式與頂層層大平層層設(shè)計建筑的整整體輪廓廓構(gòu)筑為為“山””形，與與南側(cè)的的玉淵潭潭的水相相得益彰彰，隱喻喻山水相相映，符符合中式式傳統(tǒng)理理想的人人居觀念念。不同樓座座起伏的的高低關(guān)關(guān)系配合合建筑坡坡屋面的的頂層輪輪廓設(shè)計計，為公公共環(huán)境境勾勒出出優(yōu)美靈靈動的城城市天際際線。1.1考察項目目分析：：釣魚臺臺七號院院——產(chǎn)品特征征總平規(guī)劃劃12自然和貴貴，氣韻韻親和園林規(guī)劃劃遵循中中西合璧璧的造園園理念，，建筑北北側(cè)園林林端莊、、雅致，，極盡親親和與便便利；南南側(cè)與玉玉淵潭公公園一欄欄之隔，，湖岸近近百米綠綠地整體體重新規(guī)規(guī)劃，充充分彰顯顯北派園園林的氣氣韻，追追求人與與自然、、建筑的的相融共共生。釣釣魚臺七七號院院院，園林林與湖面面交相輝輝映，呈呈自然和和貴之勢勢，開啟啟新的傳傳統(tǒng)。園林規(guī)劃劃1.1考察項目目分析：：釣魚臺臺七號院院——產(chǎn)品特征征13立面設(shè)計計——手工砌筑筑，頂禮禮而成根植于800年地脈環(huán)環(huán)境的歷歷史文化化之上，，運用現(xiàn)代砌筑筑工藝及傳統(tǒng)磚石石材料，精雕細(xì)琢琢，建筑整整體彰顯顯西洋建建筑精粹粹，尊崇崇中國傳傳統(tǒng)建筑筑禮制，，使其流流露出端端莊、低低調(diào)、內(nèi)內(nèi)斂的高高貴氣韻韻。釣魚魚臺七號號院院，，頂禮而而成，開開啟新的的傳統(tǒng)。。建筑特色色1.1考察項目目分析：：釣魚臺臺七號院院——產(chǎn)品特征征14現(xiàn)代砌筑筑工藝釣魚臺七七號院院院，外墻墻磚的砌砌筑工藝藝，采用用干掛式式清水磚磚幕墻系系統(tǒng)，在在每層的的3.4米層高處處均有結(jié)結(jié)構(gòu)挑板板承載每每一層的的磚荷載載，在每每一層1.7米處均增增設(shè)鋼結(jié)結(jié)構(gòu)角鋼鋼，在砌砌筑磚的的過程中中每隔3-4塊磚設(shè)水水平向拉拉結(jié)筋，，縱向每每隔0.6-1.2米通過三三也磚的的磚孔縱縱向穿鋼鋼筋，內(nèi)內(nèi)灌砂漿漿，與水水平筋拉拉結(jié)，形形成整體體板狀墻墻體并與與預(yù)埋在在混凝土土結(jié)構(gòu)墻墻體內(nèi)的的鋼制預(yù)預(yù)埋件形形成剛性性連接，，使之整整體穩(wěn)定定。建筑特色色1.1考察項目目分析：：釣魚臺臺七號院院——產(chǎn)品特征征15材質(zhì)——紅磚、原原銅、石石材【紅磚】建筑采用用95萬塊經(jīng)傳傳統(tǒng)工藝藝燒制的的紅磚，，通過現(xiàn)現(xiàn)代砌筑筑的手法法，應(yīng)用用于建筑筑立面的的墻身、、墻柱、、屋檐、、腰線等等部位，，更顯質(zhì)質(zhì)樸和親親切?！驹~】建筑細(xì)節(jié)節(jié)采用原原銅作為為傳統(tǒng)建建筑裝飾飾材料，，通過傳傳統(tǒng)工藝藝精雕細(xì)細(xì)琢，應(yīng)應(yīng)用于建建筑窗下下墻、陽陽臺外飾飾板、欄欄桿、扶扶手等部部位，更更顯沉穩(wěn)穩(wěn)和莊嚴(yán)嚴(yán)?！臼摹拷ㄖ?xì)節(jié)節(jié)多處采采用材質(zhì)質(zhì)樸實凝凝重的石石材裝飾飾，如：：柱頭、、門頭柱柱、線角角、墻身身等部位位，通過過手工打打磨的石石材，在在古樸的的紅墻中中透射出出現(xiàn)代的的氣息。。建筑特色色1.1考察項目目分析：：釣魚臺臺七號院院——產(chǎn)品特征征16設(shè)計細(xì)節(jié)節(jié)——十二章紋紋釣魚臺七七號院院院在建筑筑外立面面中運用用十二章章紋等設(shè)設(shè)計，在在細(xì)節(jié)中中體現(xiàn)高高貴氣韻韻。十二章紋紋為中國國帝制時時代的服服飾等級級標(biāo)志，，指中國國古代帝帝五及高高級官員員禮服上上繪繡的的十二種種紋飾，，它們是是：日、、月、星星辰、群群山、龍龍、華蟲蟲、宗彝彝、藻、、火、粉粉米、黼黼、黻。。建筑特色色1.1考察項目目分析：：釣魚臺臺七號院院——產(chǎn)品特征征17戶型類型戶型區(qū)間（平方米）套數(shù)三居320-36098四居410-480復(fù)式592-10728共106套，戶戶戶南向全全景觀湖湖（玉淵淵潭），，大空間間大尺寸寸，300多平米左左右三房房，400多平米的的四房戶型設(shè)計計1.1考察項目目分析：：釣魚臺臺七號院院——產(chǎn)品特征征18入口處玄玄關(guān)設(shè)計計，符合合中國傳傳統(tǒng)；入戶的L型通道，保證證休息區(qū)的私私密及安靜；；會客廳與家庭庭廳相互獨立立，又可相互互聯(lián)動，尺度度超大，適于于舉行小型聚聚會，大面積積南向落地窗窗，采光觀景景效果良好；；大面積廚房與與餐廳聯(lián)動，，主人可在此此享受烹飪快快樂；主人房配超大大衣帽間，超超大尺度衛(wèi)生生間，品味浪浪漫真諦；南向戶型，三三面采光；臥室均為套房房設(shè)計，彰顯顯尊貴身份。。三室兩廳四衛(wèi)衛(wèi)戶型設(shè)計1.1考察項目分析析：釣魚臺七七號院———產(chǎn)品品特特征征19入口口雙雙開開門門及及玄玄關(guān)關(guān)設(shè)設(shè)計計，，感感受受尊尊貴貴私私密密居居家家體體驗驗；；大面面積積會會客客廳廳，，270度全全景景落落地地窗窗及及露露臺臺,打造造居居家家社社交交平平臺臺；；大尺尺度度開開放放式式明明廚廚，，與與餐餐廳廳實實現(xiàn)現(xiàn)互互動動關(guān)關(guān)系系，，盡盡享享美美食食盛盛宴宴的的樂樂趣趣；；豪華華餐餐廳廳，，大大宴宴賓賓客客，，回回歸歸望望族族鼎鼎食食氣氣韻韻；；雙主主臥臥朝朝南南，，面面積積開開闊闊，，配配有有休休閑閑區(qū)區(qū)，，盡盡享享家家居居生生活活意意趣趣；；主人人房房配配超超大大衣衣帽帽間間，，超超大大尺尺度度衛(wèi)衛(wèi)生生間間，，明明衛(wèi)衛(wèi)設(shè)設(shè)計計品品味味浪浪漫漫真真諦諦，，主主人人房房亦亦可可從從戶戶外外單單獨獨進(jìn)進(jìn)入入，，保保證證私私密密性性及及安安全全性性；；臥室室均均為為套套房房設(shè)設(shè)計計，，彰彰顯顯尊尊貴貴身身份份;南向向戶戶型型，，三三面面采采光光；；獨立立保保姆姆間間設(shè)設(shè)計計，，主主僕僕分分梯梯入入戶戶。。四室室兩兩廳廳四四衛(wèi)衛(wèi)戶型型設(shè)設(shè)計計1.1考察察項項目目分分析析：：釣釣魚魚臺臺七七號號院院———產(chǎn)品品特特征征20裝修修配配置置1.1考察察項項目目分分析析：：釣釣魚魚臺臺七七號號院院———產(chǎn)品品特特征征功能室地面墻面配置廚房

地磚

墻磚、鋁木復(fù)合中空玻璃門窗整體櫥柜：德國Gaggenau嘉格納，不包括酒柜、咖啡機(jī)

客廳

大理石,花崗石

墻紙—衛(wèi)生間

地磚鋁木復(fù)合中空玻璃門窗,

韋寶浴缸、馬桶、面盆，GISSI龍頭臥室

復(fù)合地板

墻紙斷橋鋁鋁木復(fù)合，中空雙玻璃,

公共區(qū)域進(jìn)戶門德國Biffar頂級入戶銅門，SCHLAGE門鎖窗材威盾斷橋鋁鋁木復(fù)合，6+12+6中空雙玻璃,

走廊地磚電梯廳三菱電梯，地面高級石材大堂高級石材

舒適系統(tǒng)地板集中性供暖，法國LEWIM對講，三菱戶式中央空調(diào)，中央飲水系統(tǒng),DYVAC家用型中央吸塵器,速賓地下停車系統(tǒng)、瑞士吉博力同層排水精裝裝成成本本在在6000以上上，，設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備使使用用比比較較高高端端，，硬硬裝裝大大量量采采用用石石材材，，但但在在室室內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)計計中中未未充充分分考考慮慮到到使使用用功功能能的的需需求求（（如如收收納納空空間間較較少少）），，裝裝修修施施工工細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)處處理理方方面面是是這這次次考考察察項項目目中中最最為為粗粗糙糙的的211.1考察察項項目目分分析析：：釣釣魚魚臺臺七七號號院院———產(chǎn)品品特特征征裝修修樣樣板板間間：：客客廳廳硬裝裝采采用用了了較較多多的的石石材材和和實實木木，，但但是是在在設(shè)設(shè)計計和和施施工工的的細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)處處理理粗粗糙糙，，與與項項目目宣宣傳傳的的裝裝修修效效果果相相差差甚甚遠(yuǎn)遠(yuǎn)圖片片全全部部為為效效果果圖圖，，未未能能拍拍攝攝到到實實景景圖圖22面積：2000平米，位位于第一一下一層層配置：特設(shè)家庭庭會客式式私屬會會所，是是家庭空空間的延延伸。私私屬會所所除包括括25米長游泳泳池、會會客廳、、健身房房、瑜珈珈房、SPA、美容、、便利店店、餐吧吧、酒吧吧、雪茄茄屋以及及多功能能廳等會會所功能能外，還還提供了了私人酒酒窖儲藏藏等高檔檔會員定定制服務(wù)務(wù)1.1考察項目目分析：：釣魚臺臺七號院院——會所23釣魚臺七七號院的的地下停停車場——速賓地下下停車系系統(tǒng)1.1考察項目目分析：：釣魚臺臺七號院院——地下停車車場241.1考察項目目分析：：釣魚臺臺七號院院借鑒意意義義借鑒一：：戶型設(shè)設(shè)計上力力求大空空間大尺尺寸，300多平米左左右三房房，400多平米的的四房。。該項目大大戶型銷銷售速度度較快，，說明這這類奢華華空間產(chǎn)產(chǎn)品已得得到越來來越多的的客戶認(rèn)認(rèn)可借鑒二：：極致的的設(shè)施設(shè)設(shè)備，需需要有較較為精細(xì)細(xì)的硬裝裝設(shè)計和和施工來來配合。。在硬裝無無法達(dá)到到星河灣灣的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)時，可可以從設(shè)設(shè)施設(shè)備備的極致致化方向向努力，，但是，，糟糕的的室內(nèi)空空間設(shè)計計細(xì)節(jié)和和裝修施施工細(xì)節(jié)節(jié)的處理理，會讓讓好的設(shè)設(shè)施設(shè)備備事倍功功半借鑒三：：針對業(yè)業(yè)主的私私屬會所所放置地地下一層層，并且且在地下下車庫中中，將會會所、訪訪客和業(yè)業(yè)主的車車位進(jìn)行行區(qū)域劃劃分25Documentnumber產(chǎn)品特征征會所項目核心心價值點點項目借鑒鑒1.2北京星河河灣一、考察察項目分分析2001年開始開開發(fā)，位位于朝陽陽區(qū)朝陽陽北路的的北京星星河灣。。該項目目用地面面積520畝，總建建面約60萬平米。。項目在在開盤前前投入15億，以打打造現(xiàn)樓樓實景的的開發(fā)模模式運作作四年。。2005年6月，北京京星河灣灣第一期期暢園20多萬平方方米的產(chǎn)產(chǎn)品首次次公開亮亮相，社社區(qū)立立體化園園林、高高品質(zhì)室室內(nèi)裝修修，重點點小學(xué)、、雙語幼幼兒園、、四季會會、酒店店式公寓寓等同期期形成，，成為當(dāng)當(dāng)時北京京高層豪豪宅的標(biāo)標(biāo)桿項目已經(jīng)經(jīng)售罄，，目前二二手房的的價格在在4-5萬元/平米。1.2考察項目目分析：：北京星星河灣——項目概況況北京星河灣營造舒適適宜人的的人文環(huán)環(huán)境，良良好的人人居環(huán)境境。（促促進(jìn)人與與自然的的親和關(guān)關(guān)系，自自然開放放的社區(qū)區(qū)文化，，親切的的組團(tuán)休休閑空間間，構(gòu)建建出親密密和睦的的鄰里關(guān)關(guān)系）強(qiáng)調(diào)居住住的均好好性采用人車車分流設(shè)設(shè)計。（（以貫穿穿的社區(qū)區(qū)主道路路為車行行干道，，車輛由由主路直直接進(jìn)入入地下車車庫，社社區(qū)成為為步行區(qū)區(qū)）完完善的配配套公建建。（幼幼兒園、、小學(xué)、、會所、、便民商商業(yè)街，，以外向向型布局局，既服服務(wù)本區(qū)區(qū)又向社社區(qū)開放放）1.2考察項目目分析：：北京星星河灣——產(chǎn)品特征征總平規(guī)劃劃大圍合，，突出整整體性、、向心性性、均好好性，以以高層板板式為主主的住宅宅建筑順順應(yīng)地形形、變化化有序，，使多數(shù)數(shù)住戶南南北朝向向，避免免了南北北行列式式的呆板板和單調(diào)調(diào)。與建筑交交融的綠綠化體系系。（連連綿不斷斷的綠化化體系和和流動的的景觀空空間，以以花園圍圍繞建筑筑，建筑筑坐落在在花園中中）主動創(chuàng)造造場地高高差。（（庭院空空間的高高低錯落落，形成成豐富的的庭院空空間，室室內(nèi)外空空間互相相滲透，，而又不不失私密密性。下下沉式花花園結(jié)合合地下車車庫。下下沉的園園區(qū)泳池池結(jié)合地地下室。。）注重園區(qū)區(qū)周邊環(huán)環(huán)境的改改造。（（星河灣灣對小區(qū)區(qū)周邊環(huán)環(huán)境的改改造，不不局限于于小區(qū)本本身）。。建筑以清清雅的格格調(diào)，質(zhì)質(zhì)樸的材材質(zhì)，柔柔和的色色彩，親親切的尺尺度及豐豐富的細(xì)細(xì)部錯落落掩映于于園林中中1.2考察項目目分析：：北京星星河灣——產(chǎn)品特征征建筑特征征住宅首層層抬高。。（住宅宅首層抬抬高1.5米，可使使地下車車庫直接接采光通通風(fēng)。1.5米的高差差形成坡坡地的立立體綠化化，自然然延伸到到樓墻窗窗前，首首層推窗窗觸綠又又可避免免了視線線干擾））立面設(shè)計計細(xì)節(jié)豐豐富、美美觀，檐檐口富于于變化建筑符號號的重復(fù)復(fù)運用，，“八角角亭”成成為整個個社區(qū)外外立面的的標(biāo)志性性符號，，這種建建筑符號號的重復(fù)復(fù)利用，，形成星星河灣獨獨有的風(fēng)風(fēng)格1.2考察項目目分析：：北京星星河灣——產(chǎn)品特征征園林景景觀大手筆筆的周周邊環(huán)環(huán)境改改造、、創(chuàng)造造性的的“北北溫帶帶園林林再造造工程程”、、社區(qū)區(qū)園林林景觀觀的極極致打打造1、大手手筆的的周邊邊環(huán)境境改造造將社區(qū)區(qū)環(huán)境境的外外延延延伸到到了周周邊的的非紅紅線內(nèi)內(nèi)的青青年溝溝、朝朝陽北北路、、四周周邊的的圍墻墻、道道路改改造和和綠植植。對對沿街街建筑筑進(jìn)行行粉刷刷，種種植了了近百百棵大大葉法法國梧梧桐樹樹2、建筑筑與園園林的的完美美結(jié)合合●注重重住宅宅建筑筑與綠綠地的的形式式、布布局的的結(jié)合合。(大膽采采用平平坡結(jié)結(jié)合、、喬灌灌結(jié)合合、花花草結(jié)結(jié)合的的手法法營造造景觀觀，藉藉以營營造豐豐富的的、多多彩的的、流流動的的景觀觀空間間)●強(qiáng)調(diào)組組團(tuán)綠綠地的的自然然性和和空間間的親親切感感。(利用組組團(tuán)建建筑的的圍合合，以以及栽栽植與與建筑筑的進(jìn)進(jìn)退關(guān)關(guān)系，，使自自然的的活物物與建建筑和和硬質(zhì)質(zhì)景觀觀相生生相長長，共共同營營造出出屬于于組團(tuán)團(tuán)內(nèi)部部的、、令人人感到到親切切的空空間)。3、主動動營造造高差差采用廣廣州星星河灣灣獨特特的立立體式式園林林景觀觀，主主動創(chuàng)創(chuàng)造場場地高高差，，通過過36種高差差的變變化，，形成成自然然的起起伏。?！袷箞@林林景觀觀產(chǎn)生生豐富富的層層次感感，便便于植植被搭搭配，，實現(xiàn)現(xiàn)大小小喬木木、灌灌木、、地被被植物物的結(jié)結(jié)合●增強(qiáng)強(qiáng)首層層住戶戶的私私密性性，使使其與與環(huán)境境形成成有一一定距距離的的親近近感豪華裝裝修的的雙大大堂每個單單元都都設(shè)地地下、、地上上雙大大堂，，且以以相同同標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)打造造；大理石石拼花花地面面、穹穹頂裝裝飾、、大理理石＋＋馬賽賽克拼拼圖的的墻面面挑高超超過6米1.2考察項項目分分析：：北京京星河河灣——產(chǎn)品特特征公共部部位平層公公寓的的設(shè)計計手法法也呈呈現(xiàn)出出別墅墅的特特點，，不是是簡單單的各各功能能空間間尺度度的擴(kuò)擴(kuò)大，，而是是功能能的完完善，，如：：中西餐餐廳設(shè)設(shè)置、、全套套房的的設(shè)置置、：：最低低3米6的層高高、獨獨立電電梯入入戶、、全套套房設(shè)設(shè)計、、男女女雙主主臥，奢侈侈的功功能標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)以以及空空間””十字字軸””設(shè)計計都是是高端端的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，甚至至是一一些享享受型型的功功能都都在平平層公公寓中中體現(xiàn)現(xiàn)，如如：泳泳池的的設(shè)置置……這些也也都反反應(yīng)了了奢侈侈的住住宅就就是需需要有有空間間用來來浪費費和享享受的的1.2考察項項目分分析：：北京京星河河灣——產(chǎn)品特特征室內(nèi)設(shè)設(shè)計和和裝修修戶門：：木飾面面防火火門，，配防防盜眼眼及意意大利利Salicetaolo門鎖房門：：“樹熊牌牌”木木飾面面門，，配德德國““海福福樂””門鎖鎖木地板板及乳乳膠漆漆：采用加加拿大大“卡卡佛””乳膠膠漆，，地面面鋪““樹熊熊牌““木地地板地柜與與吊柜柜：德國““菲林林格爾爾”高高級地地柜及及吊柜柜廚房設(shè)設(shè)備：：德國““德格格”牌牌煮食食爐、、洗碗碗機(jī)、、烤箱箱、微微波爐爐，伊伊萊克克斯電電冰箱箱，德德國漢漢斯格格雅水水龍頭頭衛(wèi)生潔潔具：：德國““豪式式”牌牌高級級按摩摩浴缸缸，配配當(dāng)代代牌洗洗浴水水龍頭頭及花花灑，，日本本（TOTO）牌豪豪華電電腦控控制坐坐廁（（主臥臥衛(wèi)生生間）），TOTO牌雙洗洗面盆盆，杜杜拉維維特豪豪華坐坐廁（（客衛(wèi)衛(wèi)）空調(diào)：：采用日日本““三菱菱”戶戶式熱熱泵中中央空空調(diào)含含新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)電氣：：配法國國羅格格朗開開關(guān)面面板及及插座座，客客廳配配置法法國羅羅格朗朗樓宇宇可視視對講講機(jī)1.2考察項目分析析：北京星河河灣——產(chǎn)品特征室內(nèi)設(shè)計和裝裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)在5000元/平米左右，硬硬裝是裝修的的主打，大量量運用石材和和名貴木材；；廚房、衛(wèi)浴浴等設(shè)施設(shè)備備采用的國際際中端品牌，，舒適系統(tǒng)主主要是中央空空調(diào)和集中式式供暖名貴石材、木木材大量使用用地面大面積大大理石鋪設(shè)、、墻角部位裝裝飾、大理石石實心柱、燈燈臺、門框等等室內(nèi)使用大理理石品種多達(dá)達(dá)十幾種地板全部為黑黑檀木貼面所有門及門套套全部采用黑黑檀木貼面（（包括陽臺上上的管道井門門）1.2考察項目分析析：北京星河河灣——產(chǎn)品特征室內(nèi)設(shè)計和裝裝修精裝修：大量量細(xì)節(jié)廚房櫥柜臺面面灶臺和洗菜菜備餐臺面高高低差處理，，便于操作作大理石邊緣結(jié)結(jié)合部圓角處處理，衛(wèi)生間間大理石臺面面的角線處用用石材鑲邊后后再進(jìn)行打磨磨、雕刻花紋紋。1.2考察項目分析析：北京星河河灣——產(chǎn)品特征室內(nèi)設(shè)計和裝裝修衛(wèi)生間地面預(yù)預(yù)留高低差，，大理石踢腳腳線，門套置置于大理石之之上，保證了了木門的長期期使用。木質(zhì)櫥柜，防防蟲防霉，內(nèi)內(nèi)設(shè)冰箱，能能夠存儲最為為奢華的衣著著飾品精裝修：大量量細(xì)節(jié)1.2考察項目分析析：北京星河河灣——產(chǎn)品特征室內(nèi)設(shè)計和裝裝修作為交付標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：大面積的大理理石拼花：拼拼花制作、精精準(zhǔn)鋪設(shè)；肉肉眼無法看到到接縫、手摸摸感覺不到接接縫；多層吊頂、弧弧形吊頂：弧弧線的平滑和和對稱、大量量線條的制作作；精裝修：大量量細(xì)節(jié)1.2考察項目分析析：北京星河河灣——產(chǎn)品特征室內(nèi)設(shè)計和裝裝修A石材工藝無縫拼接：毫毫米級拼縫，，肉眼無法看看到接縫、手手摸也感覺不不到接縫水刀拼花：兩兩塊石材通過過編程之后用用水進(jìn)行切割割。把一朵花花嵌入一塊石石頭，首選在在此時石頭中中雕刻出花的的形狀，在另另一塊石頭再再雕刻一朵花花，這兩朵要要吻合得自然然、精密手工打磨：全全部直角手工工打磨，需要要工人消除鈍鈍度，方形磨磨邊、防止碰碰傷B墻紙工藝對縫拼花：為為演繹奢侈華華美，運用大大循環(huán)花飾，，即使某一處處墻紙只用一一米，另一朵朵花必須和前前一朵花拼接接，要求拼縫縫嚴(yán)密，耗材材巨大；C吊頂工藝：弧線的平滑滑和對稱、大大量線條的制制作；精湛工藝,大量先進(jìn)工藝藝的運用1.2考察項目分析析：北京星河河灣——產(chǎn)品特征室內(nèi)設(shè)計和裝裝修北京星河灣四四季會，由專業(yè)的酒酒店管理公司司進(jìn)行管理經(jīng)經(jīng)營，開發(fā)商商收取租金1.4萬平米米的精品會所所，包括餐飲飲、俱樂部等等多種功能，，分為地下一一層和地上兩兩層，三面環(huán)環(huán)抱下沉式園園林；1.2考察項目分析析：北京星河河灣——會所會所概況整個會所三面面環(huán)抱下沉式式園林景觀，，視野開闊，，滿目美景1.2考察項目分析析：北京星河河灣——會所會所概況1.2考察項目分析析：北京星河河灣——會所會所概況四季餐廳的最最大包間，最最低消費18000元，其余小包包間最低消費費2800元1.2考察項目分析析：北京星河河灣項目借鑒意義義借鑒一：園林林景觀的極致致打造，尤其其是錯落有致致的坡景、下下沉式景觀，，使得園林景觀觀富有層次感感覺，在視覺覺上拉大樓間間距，并能為為會所的配置置提供豐富的的景觀資源借鑒二：會所所充分利用下下沉式園林景景觀，極大提提高了會所的的商業(yè)價值；；將會所的成成本計入住宅宅成本中讓會會所無本經(jīng)營營；聘請專業(yè)業(yè)的會所（或或者酒店）管管理公司進(jìn)行行經(jīng)營借鑒三：雖然然星河灣的硬硬裝用材和工工藝很難模仿仿，但是，星河灣對室內(nèi)內(nèi)空間的功能能空間和使用用方面的細(xì)節(jié)節(jié)處理值得學(xué)學(xué)習(xí)，細(xì)節(jié)決決定成敗42Documentnumber1.3金茂府一、考察項目目分析金茂府八大核核心賣點1.3考察項目分析析：金茂府項目基本信息息廣渠路15號地09年地王項目廣廣渠金茂府府項目定位：崇崇尚低調(diào)奢華華的高端財富富層項目特色：中中式地產(chǎn)；高高端生態(tài)花園園居住府邸項目目依依托托：：金金茂茂府府生生活活圈圈，，與與國國貿(mào)貿(mào)商商圈圈、、華華貿(mào)貿(mào)商商圈圈，，三三圈圈合合一一一期期銷銷售售均均價價：：45000元/平米米基本本信信息息項目位置朝陽廣渠路15號(廣渠路大郊亭西北)物業(yè)類別板樓、板塔結(jié)合裝修狀況豪華精裝修建筑面積366302平方米占地面積155919平方米容積率2.25開盤時間2011年4月16日入住時間2012年12月31日綠化率30%物業(yè)管理金茂物業(yè)開發(fā)商中化方興（北京）置業(yè)有限公司代理商北京中原1.3考察察項項目目分分析析：：金金茂茂府府———項目目概概況況基本本信信息息項目目區(qū)區(qū)位位圖圖二環(huán)路三環(huán)路四環(huán)路10號線1號線距天安門7.4公里廣渠渠金金茂茂府府位位于于東東四四環(huán)環(huán)與與東東三三環(huán)環(huán)間間，，大大郊郊亭亭橋橋的的西西北北角角項目目東東至至東東四四環(huán)環(huán)路路，，南南至至廣廣渠渠路路，，西西至至大大郊郊亭亭中中路路，，北北至至百百子子灣灣南南路路項目目距距城城市市中中心心直直線線距距離離7.4公里里毗鄰鄰CBD核心心區(qū)區(qū)，，項項目目西西側(cè)側(cè)1.7公里里處處為為地地鐵鐵10號線線雙雙井井站站未來來地地鐵鐵7號與與14號換換乘乘站站金茂茂府府距CBD核心心3公里里，，天天安安門門7.4公里里，，交交通通方方便便，，區(qū)區(qū)域域位位置置優(yōu)優(yōu)越越CBD核心心圈圈距CBD核心心3公里里地鐵鐵換換乘乘1.3考察察項項目目分分析析：：金金茂茂府府———項目目概概況況基本本信信息息1.3考察察項項目目分分析析：：金金茂茂府府———項目目概概況況產(chǎn)品品情情況況總體規(guī)劃劃整個地塊塊分為4個部分，地塊西西北組團(tuán)團(tuán)和地塊塊東南組組團(tuán)是大大規(guī)模規(guī)規(guī)劃建筑筑用地西北組團(tuán)團(tuán)規(guī)劃條狀組團(tuán)團(tuán)高品質(zhì)質(zhì)住宅，地塊右側(cè)為幼兒園園和小學(xué)學(xué)組成的的教育用地地，并且靠靠近公園園綠地東北組團(tuán)團(tuán)為公園園東南組團(tuán)團(tuán)為規(guī)劃商住用地地，前面18#19#樓為板樓樓，后面面15#16#17#為塔樓西南組團(tuán)團(tuán)右側(cè)規(guī)規(guī)劃兩座座住宅售樓處：放置在在西南組組團(tuán)靠近近廣渠路路，交通便利利，展示示性和景景觀較好好。公園綠地地高品質(zhì)住住宅教育用地地產(chǎn)品規(guī)劃劃分區(qū)明明顯，住住宅產(chǎn)品品組團(tuán)式式布局商住用地地高品質(zhì)住住宅售樓處回遷房1.3考察項目目分析：：金茂府府——產(chǎn)品特征征產(chǎn)品情況況建筑外觀觀顏色：金金黃材質(zhì)：：源自自新疆疆的菊菊花黃黃石材材，通通體鋪鋪就特點：：立面面由切切割規(guī)規(guī)整的的菊花花黃石石材覆覆蓋，，顯示示出項項目與與眾不不同的的氣質(zhì)質(zhì)和品品位建筑風(fēng)風(fēng)格新ARTDECO建筑風(fēng)風(fēng)格立面：：對稱稱構(gòu)圖圖，剛剛?cè)岵⒉?jì)的的橫豎豎條線線與淺淺浮浮雕雕技藝藝的完完美結(jié)結(jié)合氣勢恢恢宏的的菊花花石入入戶門門廊外觀沒沒有太太多處處理和和修飾飾體現(xiàn)現(xiàn)了建建筑表表現(xiàn)力力的低低調(diào)，，穩(wěn)重重的石石材感感流露露出產(chǎn)產(chǎn)品真真實的的奢華華1.3考察項項目分分析：：金茂茂府——產(chǎn)品特特征建筑特特征新ARTDECO建筑風(fēng)風(fēng)格產(chǎn)品情情況一軸、、兩園園、多多組團(tuán)團(tuán)式景景觀規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計一條主主景觀觀軸南南北貫貫穿居居住區(qū)區(qū)景觀軸軸環(huán)形形設(shè)置置在點點狀組組團(tuán)之之間，，巧妙妙溝通通組團(tuán)團(tuán)景觀觀居住區(qū)區(qū)出入入口處處采取取疊水水配合合樹木木的景景觀形形式，，突出出華貴貴高端端品質(zhì)質(zhì)超大樓樓間距距提供供給組組團(tuán)景景觀布布置空空間，，樓與與樓間間成為為獨立立景觀觀中心心組團(tuán)景景觀組團(tuán)景景觀組團(tuán)景景觀組團(tuán)景景觀組團(tuán)景景觀市政公公園體育公公園主景觀觀軸1.3考察項項目分分析：：金茂茂府——產(chǎn)品特特征景觀設(shè)設(shè)計景觀設(shè)設(shè)計設(shè)計風(fēng)風(fēng)格景觀方方案將將ARTDECO設(shè)計風(fēng)風(fēng)格貫貫穿始始終將中國國傳統(tǒng)統(tǒng)造園園手法法融入入其中中低調(diào)奢奢華、、細(xì)節(jié)節(jié)考究究產(chǎn)品情情況小區(qū)入入口設(shè)設(shè)計入口水水景設(shè)設(shè)計，，彰顯顯小區(qū)區(qū)非凡凡氣質(zhì)質(zhì)階梯式式石階階給人人以恢恢弘大大氣的的感受受疊水和和綠色色植被被的配配景顯顯示生生機(jī)設(shè)計理理念：：公園園中的的家園園，突突出區(qū)區(qū)域大大景觀觀優(yōu)勢勢1.3考察項項目分分析：：金茂茂府——產(chǎn)品特特征產(chǎn)品情情況建立生生態(tài)走走廊喬木、、灌木木、藤藤本植植物搭搭配，，多重重景觀觀立體體式園園林每條組組團(tuán)小小路都都能夠夠環(huán)繞繞在綠綠色之之中坡地設(shè)設(shè)計小區(qū)景景觀打打造900mm-1500mm高的微微坡地地形利用1.5m高差實實現(xiàn)空空間層層次變變換利用地地形、、種植植豐富富組團(tuán)團(tuán)空間間中心下下沉庭庭院景觀小小品遍遍布1.3考察項項目分分析：：金茂茂府——產(chǎn)品特特征景觀設(shè)設(shè)計產(chǎn)品情情況項目一一期：：3號樓、、9號樓產(chǎn)產(chǎn)品分分析A1A2A2A3兩梯兩兩戶，，電梯梯入戶戶，三三種戶戶型，，4-5室1.3考察項項目分分析：：金茂茂府——產(chǎn)品特征戶型設(shè)計3#9#樓戶型產(chǎn)品品分析戶型A2-約270平米戶型南北通通透，大面面寬設(shè)計雙主臥式設(shè)設(shè)計戶型優(yōu)點缺少入戶玄玄關(guān)戶型缺點動靜分區(qū)合合理戶型臥室缺缺失陽臺設(shè)設(shè)計雙入戶動線線設(shè)計1.3考察項目分分析：金茂茂府——產(chǎn)品特征戶型設(shè)計約270平米3#9#樓戶型產(chǎn)品品分析戶型A3-約300平米270度觀景，三三面采光戶型優(yōu)點廚房設(shè)計不不合理，餐餐廳沒有獨獨立設(shè)置戶型缺點雙入戶設(shè)計計，主仆動動線分離全能主臥設(shè)設(shè)計，主臥臥帶書房產(chǎn)品情況戶型臥室缺缺失陽臺設(shè)設(shè)計1.3考察項目分分析：金茂茂府——產(chǎn)品特征戶型設(shè)計3#9#樓戶型產(chǎn)品品分析產(chǎn)品情況戶型A1-約330平米一梯一戶，，電梯直接接入戶全能主臥設(shè)設(shè)計，雙主主臥式設(shè)計計戶型優(yōu)點中西廚式設(shè)設(shè)計，彰顯顯項目檔次次戶型臥室缺缺失陽臺設(shè)設(shè)計戶型缺點餐廳位置不不夠獨立1.3考察項目分分析：金茂茂府——產(chǎn)品特征戶型設(shè)計56裝修配置功能室地面墻面配置廚房

地磚

墻磚、鋁木復(fù)合中空玻璃門窗ALNO櫥柜，杜邦臺面，摩恩水槽和龍頭，KUPPERSHUSCH、BOSCH廚電，不包括酒柜、咖啡機(jī)

客廳

大理石等石材墻紙—衛(wèi)生間

地磚高級衛(wèi)浴墻磚科勒面盆、ARTO按摩浴缸、TOTO感應(yīng)馬桶臥室

復(fù)合地板

墻紙斷橋鋁鋁木復(fù)合，中空雙玻璃,

公共區(qū)域進(jìn)戶門“瑞斯樂”同等品質(zhì)高檔三防門，帶密碼、鑰匙、刷卡功能的智能鎖窗材鋁木復(fù)合，6+12+6中空雙玻璃,

走廊地磚電梯廳國際知名品牌，高級裝飾面料大堂地面采用高檔石材或高級地磚，墻面采用高檔墻紙或高級墻磚等舒適系統(tǒng)地板集中性供暖，法國LEWIM對講，新風(fēng)、中央空調(diào)集成的天棚輻射系統(tǒng)（類似朗詩綠色街區(qū)），中央飲水系統(tǒng)，DYVAC家用型中央吸塵器，同層排水精裝成本在在5000左右，設(shè)施施設(shè)備使用用相對高端端，衛(wèi)浴和和廚房采用用全德系品品牌；硬裝裝部分在收收納空間等等細(xì)節(jié)上處處理較好，，裝修施工工細(xì)節(jié)處理理不如星河河灣但比釣釣魚臺七號號細(xì)致1.3考察項目分分析：金茂茂府——產(chǎn)品特征產(chǎn)品情況裝修配置地源熱泵生生態(tài)空調(diào)：：設(shè)備深入入地下采集集地?zé)?，通通過毛細(xì)管管網(wǎng)迅速大大面積的把把熱量傳導(dǎo)導(dǎo)到室內(nèi)，，設(shè)備安靜靜且效率高高。24小時置換新新風(fēng)：采取取“下送上上回”的方方式，收集集室內(nèi)廢氣氣，提供新新鮮空氣，，安靜無噪噪音降噪系統(tǒng)：：隔音樓板板的設(shè)計使使用降低住住戶間噪音音的影響。。同層排水：：同樓層的排排水支管與與主排水支支管均不穿穿越樓板，，在同樓層層內(nèi)連接到到主排水立立管上，，設(shè)備使衛(wèi)衛(wèi)生用水量量降低40%以上，綜合合能耗降低低33%。六層安防：：從小區(qū)入入口開始到到入戶最后后一道門，，小區(qū)提供供六道門禁禁式的安全全管理，為為業(yè)主提供供最好的安安全保證。。低耗能：監(jiān)監(jiān)控降低科科技產(chǎn)品的的能源浪費費，節(jié)能環(huán)環(huán)保智能家居：：電腦智能能調(diào)節(jié)室內(nèi)內(nèi)空調(diào)溫度度，人性化化的同時降降低了能源源浪費。新媒體：每每戶入住既既有獨立的的播放媒體體，播放背背景音樂等等，提升情情趣。1.3考察項目分分析：金茂茂府——產(chǎn)品特征產(chǎn)品情況樣板間情況況—廳1.3考察項目分分析：金茂茂府——產(chǎn)品特征產(chǎn)品情況樣板間情況況—大堂和入戶戶1.3考察項目分分析：金茂茂府——產(chǎn)品特征產(chǎn)品情況樣板間——臥室和書房房1.3考察項目分分析：金茂茂府——產(chǎn)品特征產(chǎn)品情況樣板間——衛(wèi)生間1.3考察項目分分析：金茂茂府——產(chǎn)品特征產(chǎn)品情況樣板間——廚房1.3考察項目分分析：金茂茂府——產(chǎn)品特征1、休閑健身身會所配備了了室內(nèi)恒溫溫游泳池、、桑拿健康康中心、健健身中心、、SPA水療、英式式桌球等運運動健身設(shè)設(shè)施，以及及穹頂雪茄茄吧、各色色風(fēng)情酒吧吧、中餐廳廳、西餐廳廳等高檔餐餐飲娛樂項項目。配置置標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)內(nèi)恒溫泳池池。2、商務(wù)辦公公會所首層設(shè)設(shè)有一流的的服務(wù)設(shè)施施，會所內(nèi)內(nèi)外裝潢尊尊貴氣派，，配套設(shè)施施一流，旨旨在為社區(qū)區(qū)尊貴的業(yè)業(yè)主提供最最優(yōu)質(zhì)的服服務(wù)。3、餐飲中餐廳、西西餐廳：提提供五星級級酒店標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的餐飲服服務(wù)。特色酒吧：：紅酒吧、、雪茄吧是是現(xiàn)代享受受型人士的的選擇。3000平米社區(qū)五五星級會所所產(chǎn)品情況1.3考察項目分分析：金茂茂府——會所銷售情況1.3考察項目分分析：金茂茂府借鑒意意義借鑒一：坡坡景設(shè)計有有利于豐富富園林景觀觀的層次感感借鑒二：較較好的硬裝裝細(xì)節(jié)處理理和較好的的設(shè)施設(shè)備備有機(jī)組合合在一起，，會得到很很多客戶的的認(rèn)可借鑒三：在在270、300、330這三種大戶戶型設(shè)計上上，力求通通過臥室或或者其他功功能房的個個數(shù)、重要要功能空間間的尺寸放放大來拉開開品質(zhì)差異異65Documentnumber1.4鄂爾多斯星星河灣一、考察項項目分析項目基本信信息項目位于鄂鄂爾多斯康康巴什新區(qū)區(qū)和東勝區(qū)區(qū)之間，9月25日開盤，銷銷售價格16000-20000元/平米，開盤盤銷售套數(shù)數(shù)不到150套1.4考察項目分分析：鄂爾爾多斯星河河灣——項目概況地址鄂爾多斯市東勝區(qū)布日都梁鎮(zhèn)售樓地址鄂爾多斯市東勝區(qū)布日都梁鎮(zhèn)售樓處電話400-606-6969開發(fā)商星河灣集團(tuán)戶型面積300-1300平方米物業(yè)類別建筑綜合體建筑面積1600000平方米占地面積1287800平方米開盤時間2011年9月25日裝修精裝綠化率35%得房率90%總戶數(shù)1925物業(yè)公司廣州星河灣物業(yè)管理服務(wù)有限公司鄂爾多斯分公司車位配比1:3.3總平規(guī)劃1.4考察項目分分析：鄂爾爾多斯星河河灣——產(chǎn)品特征住宅部分A、B、C三大組團(tuán)相相互獨立又又相互聯(lián)系系，為了適適應(yīng)北方的的氣候條件件，讓業(yè)主主能足不出出戶通過地地下、空中中到達(dá)各功功能區(qū)，整整體形成四四體連通。。分別是A、B、C三區(qū)地下車車庫連通、、A區(qū)與酒店地地下車庫連連通、B區(qū)與商業(yè)地地下車庫連連通、酒店店與商業(yè)空空中連廊連連通最小的戶型型是304㎡，最大的面面積是677㎡，主力戶型型集中在300-530㎡之間，相比比較太原、、上海和廣廣州之前星星河灣的戶戶型，都有有適當(dāng)?shù)姆欧糯驛BC園林景觀1.4考察項目分分析：鄂爾爾多斯星河河灣——產(chǎn)品特征1.4考察項目分分析：鄂爾爾多斯星河河灣——產(chǎn)品特征園林景觀戶型1.4考察項目分分析：鄂爾爾多斯星河河灣——產(chǎn)品特征最小的戶型型是304㎡，最大大的面積是是677㎡㎡，主力戶戶型集中在在300-530㎡㎡之間，相相比較太原原、上海和和廣州之前前星河灣的的戶型，都都有適當(dāng)?shù)牡姆糯笫讓訉痈呷繛?.6米，B、C區(qū)的的住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層高為3.6米，，A區(qū)住宅宅A1戶型型標(biāo)準(zhǔn)層層層高為3.7米，A戶型、特特A戶型的的標(biāo)準(zhǔn)層層層高為4米米B1戶型315-平米四房三三廳四衛(wèi)裝修1.4考察項目分分析：鄂爾爾多斯星河河灣——產(chǎn)品特征項目的裝修修依舊復(fù)制制星河灣的的硬裝為王王的模式，，設(shè)施設(shè)備備的標(biāo)準(zhǔn)一一般，廚電電是西門子子、衛(wèi)浴并并未用韋寶寶等高端品品牌，舒適適系統(tǒng)主要要是集中性性供暖、中中央空調(diào)（（帶新風(fēng)））72Documentnumber1.5伊泰華府世世家和伊泰泰華府嶺秀秀占地20萬㎡，建筑筑面積59萬㎡，建筑筑密度僅18.7%，綠化覆蓋蓋率高達(dá)70%，定制別墅墅、1000㎡㎡大平層、500㎡平層、城市市下躍別墅墅、湖景復(fù)復(fù)式、企業(yè)業(yè)會所、投投資公寓、、高端商業(yè)業(yè)等8類全產(chǎn)品線線，面積從從200㎡-3000㎡，1.5考察項目分分析：伊泰泰華府世家家和伊泰華華府嶺秀項目基本信信息—伊泰華府世世家地址東勝區(qū)什拉烏素河畔、烏審西街南側(cè)均價21000元/平方米價格詳情均價21000元/平方米開發(fā)商內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限責(zé)任公司戶型面積180-3000平方米建筑類型板樓,高層物業(yè)類別普通住宅,公寓,別墅,寫字樓,商鋪建筑面積590000平方米占地面積200000平方米開盤時間2010年裝修毛坯,簡裝,精裝容積率2.09綠化率36%總戶數(shù)746物業(yè)公司浙江綠城物業(yè)管理有限公司地址鄂爾多斯國賓館北側(cè)1公里均價14500元/平方米開發(fā)商內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限公司戶型面積210-380平方米建筑類型小高層,高層物業(yè)類別總戶數(shù)1122戶建筑面積449600平方米占地面積180000平方米開盤時間2011年07月裝修精裝物業(yè)顧問世邦魏理仕容積率2.0綠化率30%總戶數(shù)1122總占地18萬平方米，，總建筑面面積44.96萬平方米，，建筑密度度僅14%，綠化覆蓋蓋率高達(dá)30%，項目以8-10層的小高層層和17-25層的高層住住宅為主，，全部精裝裝修交付，，同時項目目地原為東東勝區(qū)林場場，當(dāng)?shù)匚ㄎㄒ坏脑鷳B(tài)林地，，總占地18萬平方米，，總建筑面面積44.96萬平方米，，建筑密度度僅14%，項目以8-10層的小高層層和17-25層的高層住住宅為主，，全部精裝裝修交付，，1.5考察項目分分析：伊泰泰華府世家家和伊泰華華府嶺秀項目基本信信息—伊泰華府嶺嶺秀75均屬豪宅，，定位不同同世家：家族族共享的定定制豪宅嶺秀：原生生態(tài)宜居大大宅1.5考察項目分分析：伊泰泰華府世家家和伊泰華華府嶺秀產(chǎn)品特征華府世家華府嶺秀76B.整體規(guī)劃——同樣占有稀稀缺資源社區(qū)：高品品質(zhì)綠化+河道景觀建筑：低板板+高層社區(qū)：高品品質(zhì)綠化+原生林木建筑：低板板+高層1.5考察項目分分析：伊泰泰華府世家家和伊泰華華府嶺秀產(chǎn)品特征華府世家華府嶺秀77主力產(chǎn)品——面向不同面面積需求戶型：豪宅宅回路式設(shè)設(shè)計建筑：360—980平米戶型：南北北通透，方方正格局建筑：：210—370平米1.5考察項項目分分析：：伊泰泰華府府世家家和伊伊泰華華府嶺嶺秀產(chǎn)品特特征華府世世家華府嶺嶺秀78戶內(nèi)裝裝修——同樣精精裝，，不同同標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)裝標(biāo)：：5000元/平米設(shè)備：：新風(fēng)風(fēng)、加加濕、、VRV空調(diào)、、韋寶寶和科科勒的的潔具具、裝標(biāo)：：2500-3000元/平米設(shè)備：：集中中式地地暖、、中央央空調(diào)調(diào)、科科勒等等中檔檔潔具具、西西門子子等中中檔廚廚電1.5考察項項目分分析：：伊泰泰華府府世家家和伊伊泰華華府嶺嶺秀產(chǎn)品特特征華府世世家華府嶺嶺秀戶內(nèi)裝裝修1.5考察項項目分分析：：伊泰泰華府府世家家和伊伊泰華華府嶺嶺秀產(chǎn)品特特征華府世世家80物業(yè)公公司：：綠城城物業(yè)業(yè)會所服服務(wù)：：長安安俱樂樂部物業(yè)公公司：：世邦邦魏理理仕會所服服務(wù)：：待定定，滿滿足需需求1.5考察項項目分分析：：伊泰泰華府府世家家和伊伊泰華華府嶺嶺秀物業(yè)服服務(wù)華府世世家華府嶺嶺秀1.5考察項項目分分析：：伊泰泰華府府世家家和伊伊泰華華府嶺嶺秀會所會所會所面面積達(dá)達(dá)12000㎡,集熱帶帶風(fēng)情情陽光光SPA、四季季恒溫溫泳池池、私私人影影院、、頂級級雪茄茄吧、、私人人酒窖窖、紅紅酒吧吧、棋棋牌室室、400平方米米親子子樂園園、全全包房房式餐餐廳等等高品品質(zhì)配配套設(shè)設(shè)施，，可提提供私私人大大廚、、宴會會助理理、專專業(yè)保保姆、、軍警警保安安等多多項頂頂級會會所會會員式式專屬屬服務(wù)務(wù)。華府世世家的的項目目會所所由北北京四四大頂頂級俱俱樂部部之一一的長長安俱俱樂部部負(fù)責(zé)責(zé)經(jīng)營營管理理華府領(lǐng)領(lǐng)秀的的會所所定位位為高高端運運動會會所，，與美美國金金仕堡堡健身身集團(tuán)團(tuán)合作作會所面面積達(dá)達(dá)4600㎡㎡,定位為為高端端運動動會所所，與與美國國金仕仕堡健健身集集團(tuán)合合作，，會所所設(shè)有有器械械訓(xùn)練練區(qū)、、室內(nèi)內(nèi)游泳泳池、、室內(nèi)內(nèi)籃球球場、、室內(nèi)內(nèi)羽毛毛球場場、室室內(nèi)高高爾夫夫球場場、有有氧大大操房房、動動感單單車房房、高高溫瑜瑜珈房房、武武道區(qū)區(qū)、桌桌球室室、乒乒乓球球室、、網(wǎng)上上沖浪浪區(qū)、、沐浴浴區(qū)、、體能能測試試中心心、KTV包廂、、商務(wù)務(wù)休閑閑區(qū)、、SAP美容，，華府世世家華府嶺嶺秀項目借借鑒意意義借鑒一一：園園林景景觀的的極致致打造造，尤尤其是是錯落落有致致的坡坡景、、下沉沉式景景觀，，借鑒二二：聘聘請專專業(yè)的的會所所（或或者酒酒店））管理理公司司進(jìn)行行經(jīng)營營，并并且會會所的的定位位高端端、主主題鮮鮮明1.5考察項項目分分析：：伊泰泰華府府世家家和伊伊泰華華府嶺嶺秀83Documentnumber借鑒一一：獨獨特價價值主主張——每一個個豪宅宅需要要獨特特的價價值主主張借鑒二二：規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計——充分利利用或或改造造地塊塊周邊邊的資資源借鑒三三：內(nèi)內(nèi)部園園林景景觀——景觀的的高低低錯落落處理理、與與建筑筑的有有機(jī)結(jié)結(jié)合借鑒四四：室室內(nèi)設(shè)設(shè)計——戶型的的大空空間和和大尺尺寸，，已是是豪宅宅高端端化的的趨勢勢借鑒五五：精精裝修修——設(shè)施設(shè)設(shè)備是是另一一個通通道，，但仍仍需相相對細(xì)細(xì)致的的裝修修設(shè)計計和施施工借鑒六六：會會所——豪宅會會所力力求定定位高高端、、景觀觀極致致、管管理專專業(yè)借鑒七七：其其他共共公空空間——雙入戶戶大堂堂、地地下停停車場場專業(yè)業(yè)化設(shè)設(shè)計等等逐漸漸成為為豪宅宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)二、本本次考考察項項目的的借鑒鑒點84Documentnumber借鑒一一：獨獨特特的價值值主張張每一個個豪宅宅需要要獨特特的價價值主主張精美的的生產(chǎn)產(chǎn)工藝藝及品品質(zhì)：一種嶄嶄新的的生活活方式式星河灣灣：毫毫米級級的施施工工工藝，，華麗麗震撼撼的精精裝設(shè)設(shè)計和和施工工；星星河灣灣極致致的工工藝是是較長長一段段時間間難有有項目目望其其項背背金茂府府，在在京城城城東東四環(huán)環(huán)邊的的地王王項目目，提提倡一一種““全家家庭型型生活活方式式”，，“負(fù)負(fù)責(zé)任任央企企+公園地地產(chǎn)+德系精精裝+8大科技技系統(tǒng)統(tǒng)+教育資資源+5星級會會所+地鐵物物業(yè)””全方方位的的支撐撐這種種生活活方式式的實實現(xiàn)高端住住宅的的統(tǒng)一一特征征，是是在于于其必必須創(chuàng)創(chuàng)造出出不同同于其其他競競爭產(chǎn)產(chǎn)品的的獨特的的資源源（內(nèi)內(nèi)部資資源或或者外外部資資源）），并將其其發(fā)揮揮到極極致，，使之之能夠夠產(chǎn)生生鮮明明的產(chǎn)產(chǎn)品特特征和和差異異化定定制的的產(chǎn)品品競爭爭力，，集中中吸引引認(rèn)可可這種種特定定生活活價值值觀的的頂尖尖客戶戶群體體。極致的的地段段價值值：釣魚臺臺七號號院，，位于于京城城西貴貴的核核心區(qū)區(qū)域，，緊鄰鄰釣魚魚臺國國賓館館、玉玉淵潭潭公園園，極極端稀稀缺的的地段段價值值吸引引了眾眾多權(quán)權(quán)貴財財富金金字塔塔尖頂頂人士士的追追捧借鑒一一：獨獨特特的價價值主主張86Documentnumber借鑒二二：規(guī)劃設(shè)設(shè)計充分利利用或或改造造地塊塊周邊邊的資資源在項目目規(guī)劃劃設(shè)計計方面面，充充分利利用或或改造造地塊塊周邊邊的資資源釣魚臺七號院院在景觀設(shè)計計、建筑規(guī)劃劃設(shè)計方面充充分利用了玉玉淵潭公園的的外部景觀，，并將北京獨獨特的紅色調(diào)調(diào)建筑外觀有有機(jī)運用；金金茂府將周邊邊的公園、地地鐵有機(jī)結(jié)合合到項目規(guī)劃劃設(shè)計中；華華府世家結(jié)合合項目周邊引引水河打造一一條獨特的白白樺林帶，極極具眼球效應(yīng)應(yīng)北京星河灣，，當(dāng)時的小地地段條件很差差，但通過青青年溝、周邊邊老舊社區(qū)外外觀的改造，，變不利為有有利，充分發(fā)發(fā)揮了經(jīng)濟(jì)效效益和社會效效益，為項目目的銷售奠定定了良好的外外部昭示環(huán)境境和市場口碑碑效應(yīng)借鑒二：規(guī)劃劃設(shè)計88釣魚臺七號院院，項目總占占地1.6萬平方米,建筑面積4.3萬平方米，整整體規(guī)劃依據(jù)據(jù)地形條件及及地塊獨特的的景觀資源，，精心打造四四棟人文建筑筑，精裝106席300-600平方米湖岸大大宅,沿玉淵潭湖面面由東向西一一字排開，全全部南向面湖湖。3.4米豁朗層高，，7-12米客廳面寬，，270度瞰景戶型，，首層復(fù)式與與頂層大平層層設(shè)計金茂府，整個個地塊分為4個部分。西北組團(tuán)規(guī)劃條狀組團(tuán)高品品質(zhì)住宅，地塊右側(cè)為幼兒園和小小學(xué)組成的教育用地，并且靠近公公園綠地；東北組團(tuán)為公公園；東南組組團(tuán)為規(guī)劃商住用地，前面18#19#樓為板樓，后后面15#16#17#為塔樓；西南南組團(tuán)右側(cè)規(guī)規(guī)劃兩座住宅宅；售樓處：放置在西南南組團(tuán)靠近廣廣渠路，交通便利，展展示性和景觀觀較好。公園綠地高品質(zhì)住宅教育用地商住用地高品質(zhì)住宅售樓處釣魚臺七號院院金茂府借鑒二：規(guī)劃劃設(shè)計北京星河灣青青年溝改造伊泰華府世家家白樺林帶鄂爾多斯星河河灣人工河木木棧道效果圖圖借鑒二：規(guī)劃劃設(shè)計90Documentnumber借鑒三：內(nèi)部園林景觀觀景觀的高低錯錯落處理、與與建筑的有機(jī)機(jī)結(jié)合91借鑒三：內(nèi)部部園林景觀內(nèi)部園林景觀觀與項目的規(guī)規(guī)劃、建筑設(shè)設(shè)計理念有機(jī)機(jī)結(jié)合，滿足足或者放大設(shè)設(shè)計的優(yōu)點，，甚至彌補設(shè)設(shè)計上的一些些難以避免的的弱點在具體處理方方式上，本次次考察的項目目中，北京星星河灣、鄂爾爾多斯星河灣灣、金茂府、、伊泰華府領(lǐng)領(lǐng)秀采用了坡坡景和下沉式式庭院景觀，，有利于營造造園林景觀的的層次感，在在視覺上拉大大樓間距，擴(kuò)擴(kuò)大項目的園園林景觀面積積92借鑒三：內(nèi)部部園林景觀伊泰華府領(lǐng)秀秀園林景觀效果圖樣板區(qū)實景圖圖樣板區(qū)實景圖圖1.2考察項目分析析：北京星河河灣——產(chǎn)品特征北京星河灣園園林景觀94Documentnumber借鑒四：室內(nèi)內(nèi)設(shè)計戶型的大空間間和大尺寸，，已是豪宅高端端化的趨勢95借鑒四：室內(nèi)內(nèi)設(shè)計考察項目的大大戶型基本上上位于一梯一一戶的板式建建筑中，建筑筑層高基本上上在3.3米—3.6米，星河灣的的600多平米的大戶戶型層高達(dá)到到4米入戶門：基本本上為2415的字母木，其其中星河灣400多米以上的戶戶型為雙開門門戶型功能布局局上：力求少少房間大，空空間大尺寸，，部分項目300多平米戶型僅僅為三室如，釣魚臺七七號院350平米左右的三三室、華府領(lǐng)領(lǐng)秀326平米的三室雙主臥設(shè)計：：300平米以上的戶戶型，大都做做成雙主臥，，主臥配置陽陽光房或者書書房，至少四四件套的主衛(wèi)衛(wèi)特色空間：一一些別墅項目目特有的功能能逐步在350平米以上的大大平層中出現(xiàn)現(xiàn)，如家庭廳廳、視聽廳、、酒窖等，但但室內(nèi)游泳池池鮮有配置中西廚配置基基本上成為標(biāo)標(biāo)配，但保姆姆間在部分項項目、部分300平米以下的戶戶型中未配置置96Documentnumber借鑒五：精裝裝修設(shè)施設(shè)備是打造另一個通通道，但仍需相對細(xì)細(xì)致的裝修設(shè)設(shè)計和施工97借鑒五：精裝裝修除伊泰華府領(lǐng)領(lǐng)秀外，其他他五個項目裝裝修標(biāo)準(zhǔn)（成成本）在4000-8000元/平米，基本上上以硬裝作為為精裝修的發(fā)發(fā)力點硬裝是星河灣灣的標(biāo)志，具具有其他項目目難以撼動的的市場地位。。但金茂府將將設(shè)施設(shè)備來來作為突破口口之一，并同同時在硬裝上上重視空間處處理人性化、、施工的細(xì)節(jié)節(jié)處理、裝修修風(fēng)格與目標(biāo)標(biāo)客戶的匹配配等，以實現(xiàn)現(xiàn)相對較低的的硬裝成本實實現(xiàn)超值的硬硬裝效果如金茂府運用用較高端的全全德系廚衛(wèi)設(shè)設(shè)施、配置8大科技系統(tǒng)，，同時在硬裝裝上不出現(xiàn)明明顯的瑕疵，，獲得了市場場的較高認(rèn)可可；而釣魚臺臺七號，雖然然設(shè)施設(shè)備的的配置和硬裝裝的用材比金金茂府更高端端，但是硬裝裝的處理過于于粗糙，并沒沒有體現(xiàn)應(yīng)有有的裝修配置置效果98金茂府裝修配配置功能室地面墻面配置廚房

地磚

墻磚、鋁木復(fù)合中空玻璃門窗ALNO櫥柜，杜邦臺面，摩恩水槽和龍頭，KUPPERSHUSC