德勤-2023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望-2022.38正式版

德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心報(bào)告2023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨不確定性。領(lǐng)導(dǎo)者可重點(diǎn)關(guān)注戰(zhàn)略執(zhí)行、人才和創(chuàng)新，以在2023年及以后領(lǐng)航房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前言在各種原因引發(fā)的市場(chǎng)調(diào)整之后，全球房地產(chǎn)行業(yè)在2023年及以后將面臨建筑物使用、估值和交易方式的轉(zhuǎn)型。全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)的不確定性可能會(huì)對(duì)該行業(yè)產(chǎn)生更大的影響。短期內(nèi)，區(qū)域或全球衰退或停滯的可能性迫在眉睫——這些影響將波及整個(gè)金融服務(wù)行業(yè)。德勤調(diào)查了450名主要商業(yè)地產(chǎn)所有者和投資者的首席財(cái)務(wù)官，以了解他們對(duì)組織發(fā)展以及勞動(dòng)力、合規(guī)性和技術(shù)計(jì)劃的看法。我們還詢問了他們的投資重點(diǎn)和2023年的預(yù)期結(jié)構(gòu)變化。我們的研究揭示了商業(yè)地產(chǎn)(CRE)領(lǐng)導(dǎo)者可以重點(diǎn)關(guān)注的優(yōu)先事項(xiàng)，以幫助他們的公司度過這段不確定時(shí)期并變得更加強(qiáng)大。房地產(chǎn)公司應(yīng)制定明智的創(chuàng)新計(jì)劃，以滿足投資者、租戶和監(jiān)管機(jī)構(gòu)不斷變化的需求。在目前很難預(yù)測(cè)的一年制定規(guī)劃。作為房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)提供商，德勤不斷發(fā)展并適應(yīng)新的客戶期望和整個(gè)市場(chǎng)的變化。我們的全球多元服務(wù)方法使我們能夠根據(jù)客戶的需求提供服務(wù)，并在本地、全國(guó)和全球范圍內(nèi)提供這些服務(wù)。我們經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)團(tuán)隊(duì)可以憑借對(duì)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的深入了解和洞察力為您提供支持。我們提供范圍廣泛的服務(wù)，包括：財(cái)務(wù)報(bào)表和內(nèi)部控制審計(jì)、會(huì)計(jì)和報(bào)告咨詢、國(guó)際、國(guó)家、州和地方稅務(wù)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和選址策略等等。期待本文能為您提供有益的啟發(fā)。如有任何問題，歡迎隨時(shí)與我們聯(lián)系。此致，羅遠(yuǎn)江房地產(chǎn)行業(yè)全國(guó)主管合伙人德勤中國(guó)ii2023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望關(guān)于德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心為德勤金融服務(wù)業(yè)務(wù)提供專業(yè)支持，憑借精深洞察和行業(yè)研究協(xié)助銀行、資本市場(chǎng)機(jī)構(gòu)、投資管理公司、保險(xiǎn)公司和房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理層做出最優(yōu)決策。德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心的專業(yè)人士擁有廣泛而深入的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，具備最前沿的研究和分析能力。我們通過研究、圓桌討論會(huì)以及其他方式，致力于提供中肯、及時(shí)且可靠的專業(yè)洞察，成為值得信賴的專業(yè)機(jī)構(gòu)。敬請(qǐng)?jiān)L問D了解有關(guān)本中心的更多信息并閱讀本中心最新刊物。聯(lián)系如欲了解更多關(guān)于德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心的愿景、解決方案、領(lǐng)先理念及相關(guān)活動(dòng)，敬請(qǐng)?jiān)L問/us/cfs。訂閱如欲獲得更多信息及個(gè)性化內(nèi)容推薦（包括我們的研究、文章和直播活動(dòng)），敬請(qǐng)?jiān)L問進(jìn)行注冊(cè)?；?dòng)敬請(qǐng)關(guān)注Twitter@DeloitteFinSvcs.德勤房地產(chǎn)行業(yè)德勤房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)銳意進(jìn)取，應(yīng)對(duì)客戶新預(yù)期并適應(yīng)整體市場(chǎng)變化，通過跨部門協(xié)作滿足本地、全國(guó)和全球客戶需求。團(tuán)隊(duì)由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人士組成，可幫助您深入了解和洞悉房地產(chǎn)資本市場(chǎng)。德勤提供綜合而廣泛的專業(yè)服務(wù)，包括：財(cái)務(wù)報(bào)表和內(nèi)部控制審計(jì)；會(huì)計(jì)和報(bào)告咨詢；國(guó)際稅收、聯(lián)邦稅、州稅和地方稅；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和地點(diǎn)戰(zhàn)略等。點(diǎn)擊鏈接獲取更多信息。目錄主要觀點(diǎn)2制定路線藍(lán)圖，應(yīng)對(duì)多變時(shí)代3前所未有的營(yíng)收擔(dān)憂多次引發(fā)戰(zhàn)略調(diào)整4未來戰(zhàn)略定位8寫字樓10工業(yè)地產(chǎn)10住宅11零售地產(chǎn)11酒店地產(chǎn)12替代型資產(chǎn)：數(shù)據(jù)中心、養(yǎng)老地產(chǎn)和生命科學(xué)地產(chǎn)13監(jiān)管環(huán)境日趨嚴(yán)格15了解并遵守ESG披露要求15滿足預(yù)期所面臨的挑戰(zhàn)16應(yīng)對(duì)稅務(wù)監(jiān)管趨勢(shì)18滿足日益增長(zhǎng)的人才環(huán)境預(yù)期21通過大“洗牌”吸引和留任人才21遷移的持久魅力和“超級(jí)通勤族”的出現(xiàn)23擁抱技術(shù)以提升效率和創(chuàng)造新機(jī)24運(yùn)營(yíng)效率和房地產(chǎn)科技的應(yīng)用25未來展望25蜿蜒曲折的前行之路27尾注28主要觀點(diǎn)全球大多數(shù)房地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官對(duì)2023年的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃持更加審慎態(tài)度：我們的全球調(diào)研顯示，僅40%的受訪者預(yù)計(jì)2022年的營(yíng)業(yè)收入將高于去年，33%的受訪者預(yù)計(jì)將削減支出。他們將持續(xù)高通脹、勞動(dòng)力管理和網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)列為影響未來一年財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。業(yè)主和投資者正瞄準(zhǔn)寫字樓、數(shù)字地產(chǎn)和物流地產(chǎn)。就不同資產(chǎn)類型的全球風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整投資機(jī)會(huì)而言，市區(qū)及郊區(qū)寫字樓分別排名第一和第三。環(huán)境、社會(huì)和治理（ESG）相關(guān)行動(dòng)仍然是首要考量因素，但大多數(shù)企業(yè)需要在實(shí)施變革和監(jiān)控進(jìn)度方面獲得指導(dǎo)。僅12%的行業(yè)受訪者和17%符合要求的公募房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）已準(zhǔn)備好立即響應(yīng)監(jiān)管行動(dòng)。不斷變化的全球監(jiān)管環(huán)境預(yù)計(jì)將使稅收結(jié)構(gòu)的變化和現(xiàn)代化受到關(guān)注。轉(zhuǎn)讓定價(jià)和利潤(rùn)分配規(guī)則的潛在變化以及稅率上調(diào)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)（CRE）公司的影響或許最為顯著。各地紛紛采取措施吸引和留任人才。企業(yè)致力于提高辦公場(chǎng)所的自動(dòng)化程度，完善多元化、平等與包容（DE&I）倡議，并加速提供職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)以及更多的表彰與獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃。不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)均在尋求外包機(jī)會(huì)，以期提升運(yùn)營(yíng)能力。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)利用房地產(chǎn)科技助力提供互補(bǔ)性創(chuàng)新服務(wù)的興趣持續(xù)高漲。雖然技術(shù)預(yù)算趨于保守，但計(jì)劃增加投資的企業(yè)有望提升效率并在資金籌集和數(shù)字資產(chǎn)領(lǐng)域探索創(chuàng)收新機(jī)。22023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望制定路線藍(lán)圖，應(yīng)對(duì)多變時(shí)代世界銀行最新的全球經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)結(jié)果顯示，“全球經(jīng)濟(jì)再度面臨危機(jī)……雖然衰退狀況有所逆轉(zhuǎn)，但滯脹之痛可能持續(xù)數(shù)年……對(duì)于許多國(guó)家而言，經(jīng)濟(jì)衰退將難以避免?！?這一預(yù)測(cè)結(jié)果描述了由于經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩對(duì)疫后復(fù)蘇構(gòu)成威脅，全球經(jīng)濟(jì)目前面臨的不確定性加劇。資產(chǎn)價(jià)格下跌不僅反映出經(jīng)濟(jì)方面的問題，還反映出地緣政治的不穩(wěn)定性以及新冠肺炎疫情揮之不去的顛覆性影響。房地產(chǎn)行業(yè)前路如何尚不得而知。創(chuàng)紀(jì)錄的通脹和供應(yīng)鏈中斷等宏觀趨勢(shì)或?qū)⑼苿?dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的基本面朝著各個(gè)方向發(fā)展，ESG監(jiān)管和稅收政策的變化或令決策制定者感到困擾，不斷變化的員工預(yù)期時(shí)常導(dǎo)致人才招聘和留任工作錯(cuò)綜復(fù)雜。房企頻頻面臨提升運(yùn)營(yíng)效率和采用創(chuàng)新性新興技術(shù)提供補(bǔ)救措施的壓力。本年度的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望將探索前行之路，為領(lǐng)導(dǎo)者未雨綢繆提供可行洞察。3前所未有的營(yíng)收擔(dān)憂多次引發(fā)戰(zhàn)略調(diào)整德勤最新經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告針對(duì)全球經(jīng)濟(jì)短 變。相比之下，去年的調(diào)研結(jié)果更加樂觀：80%期內(nèi)的前景設(shè)想了幾種情形。2其中最 的受訪者預(yù)計(jì)營(yíng)收將或多或少高于上一年度可能出現(xiàn)的情形是（可能性為55%）： （圖1）。3當(dāng)然，這些預(yù)期出現(xiàn)在極具挑戰(zhàn)性的盡管貨幣政策收緊、就業(yè)增長(zhǎng)率達(dá)到峰值、能源 2020年之后。此外，由于營(yíng)收預(yù)期降低，與去和食品持續(xù)短缺導(dǎo)致短期增速放緩，但2022年 年相比，有更大比例（33%）的受訪者計(jì)劃削減全年美國(guó)經(jīng)濟(jì)將延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，通脹率將保持高 成本，而去年這一比例僅為6%。位運(yùn)行，但到2023年年中將逐漸穩(wěn)定在2%左右，因?yàn)樯唐沸枨笙陆?，服?wù)需求上升，有助于企業(yè)減輕供應(yīng)鏈問題。美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)將在2022年全年加息對(duì)抗通貨膨脹，但隨著通貨膨脹常態(tài)化，加息速度將放緩。其他不太可能出現(xiàn)的情形包括：（1）經(jīng)濟(jì)倒退至1970年代水平（可能性為25%），企業(yè)一致提高物價(jià)和工資，通脹水平持續(xù)高企；（2）疫情再度惡化（可能性為5%），疫苗失效，封鎖措施重啟；（3）政府因試圖抑制通貨膨脹而過度收緊貨幣政策，經(jīng)濟(jì)再度衰退（可能性為15%）。無論最終將出現(xiàn)何種情形，德勤2023年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研顯示，全球大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者在為2022年剩余時(shí)間和2023年做準(zhǔn)備時(shí)，其首先會(huì)談到經(jīng)濟(jì)情況（參閱邊欄內(nèi)容：調(diào)研方法）。不同受訪者對(duì)2022年?duì)I業(yè)收入的預(yù)期有所差異，總體較去年有所減弱。40%的受訪者預(yù)計(jì)其營(yíng)收將較去年有所改善，48%的受訪者預(yù)計(jì)營(yíng)收將下降，12%的受訪者預(yù)計(jì)營(yíng)收將維持不42023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望圖1當(dāng)談及2022年的預(yù)期營(yíng)業(yè)收入時(shí)，受訪者的樂觀程度遠(yuǎn)低于去年2022年和2023年調(diào)研對(duì)比增加無變化減少預(yù)期營(yíng)業(yè)收入的變化情況9%11%9%6%8%11%11%15%48%43%52%49%13%85%12%13%80%74%80%11%44%40%39%37%全球平均水平北美洲歐洲亞太地區(qū)全球平均水平北美洲歐洲亞太地區(qū)2022年調(diào)研（2021年底）2023年調(diào)研（2022年底）注：由于經(jīng)過四舍五入處理，百分比之和可能不等于100%。資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2023年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》調(diào)研方法德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心針對(duì)主要商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主和投資公司共計(jì)450位首席財(cái)務(wù)官開展了一項(xiàng)全球調(diào)研。受訪者獲邀分享和評(píng)價(jià)了各自企業(yè)的發(fā)展前景和人才、運(yùn)營(yíng)、技術(shù)和文化相關(guān)計(jì)劃以及2023年的投資重點(diǎn)和潛在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型規(guī)劃。受訪者均勻分布在以下三個(gè)地區(qū)：北美洲（美國(guó)、加拿大）、歐洲（英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、瑞士）和亞太地區(qū)（澳大利亞、中國(guó)大陸、日本、新加坡）。本次調(diào)研涵蓋資產(chǎn)管理規(guī)模不低于1億美元的房地產(chǎn)企業(yè)，調(diào)研完成時(shí)間為2022年6月?？傮w而言，受訪者表示持續(xù)高通脹、勞動(dòng)力管歐洲受訪者則最關(guān)注氣候變化的影響（33%），理、網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)以及與氣候相關(guān)監(jiān)管行動(dòng)最有可亞太地區(qū)受訪者則表示其最關(guān)注供應(yīng)鏈中斷能影響未來12至18個(gè)月的營(yíng)收前景（圖2A）。（40%）。北美受訪者最關(guān)注稅收政策變化（37%），而5圖2A各地區(qū)受訪者對(duì)所在公司財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)面臨的最大挑戰(zhàn)持截然不同的看法未來12至18個(gè)月內(nèi)最關(guān)注的問題北美洲稅收政策變化37%持續(xù)高通脹35%勞動(dòng)力管理35%氣候相關(guān)監(jiān)管行動(dòng)33%技術(shù)能力加速進(jìn)步33%公共衛(wèi)生指令32%勞動(dòng)力成本增加31%匯率波動(dòng)31%供應(yīng)鏈中斷30%利率上升30%建材成本增加29%區(qū)域性政治動(dòng)蕩29%網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)29%氣候變化28%歐洲亞太地區(qū)33%氣候變化供應(yīng)鏈中斷40%31%網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)39%勞動(dòng)力管理31%持續(xù)高通脹38%30%氣候相關(guān)監(jiān)管行動(dòng)氣候相關(guān)監(jiān)管行動(dòng)35%建材成本增加29%勞動(dòng)力管理34%技術(shù)能力加速進(jìn)步28%氣候變化33%公共衛(wèi)生指令28%技術(shù)能力加速進(jìn)步33%匯率波動(dòng)28%建筑材料成本增加33%持續(xù)高通脹27%勞動(dòng)力成本增加33%供應(yīng)鏈中斷27%公共衛(wèi)生指令32%區(qū)域性政治動(dòng)蕩27%稅收政策變化31%27%利率上升區(qū)域性政治動(dòng)蕩31%稅收政策變化25%利率上升29%勞動(dòng)力成本增加25%匯率波動(dòng)23%注：受訪者可選擇多個(gè)選項(xiàng)。資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2023年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》。62023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望遺憾的是，受訪者亦認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)尚未做好表準(zhǔn)備最為充分。澳大利亞（3.6）和英國(guó)（3.4）充分準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)部分不確定性（圖2B）。針對(duì)已的受訪者認(rèn)為其準(zhǔn)備最為充分，而法國(guó)（2.6）然確定的問題，受訪者對(duì)于當(dāng)前準(zhǔn)備程度的平和中國(guó)大陸（2.9）的受訪者則認(rèn)為其準(zhǔn)備最不均評(píng)分為3.2分。相關(guān)評(píng)分機(jī)制為5分制，5分代充分。圖2B“所屬公司在應(yīng)對(duì)以下全球性問題方面準(zhǔn)備程度如何？”各地區(qū)最關(guān)注的問題準(zhǔn)備程度評(píng)分法國(guó)氣候相關(guān)監(jiān)管行動(dòng)/氣候變化2.63中國(guó)大陸氣候相關(guān)監(jiān)管行動(dòng)2.89日本持續(xù)高通脹3.03瑞士匯率波動(dòng)3.05全球平均水平持續(xù)高通脹/勞動(dòng)力管理3.22德國(guó)勞動(dòng)力管理3.34新加坡持續(xù)高通脹/勞動(dòng)力管理3.36美國(guó)持續(xù)高通脹3.37加拿大氣候相關(guān)監(jiān)管行動(dòng)/公共衛(wèi)生指令3.41英國(guó)公共衛(wèi)生指令3.44澳大利亞供應(yīng)鏈中斷3.601.01.52.02.53.03.54.04.55.0注：受訪者可選擇多個(gè)選項(xiàng)。1=未做好準(zhǔn)備，5=完全做好準(zhǔn)備。資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2023年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》。7未來戰(zhàn)略定位管整體業(yè)績(jī)預(yù)期趨于保守，但部分受有所改善或穩(wěn)定。超過57%的受訪者（圖3）預(yù)訪者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)基本面仍持樂觀態(tài)計(jì)租賃活動(dòng)將有所恢復(fù)，并對(duì)空置率下降和租金盡度，66%的受訪者預(yù)計(jì)情況將較去年增長(zhǎng)持樂觀態(tài)度。圖3“與當(dāng)前水平相比，您預(yù)計(jì)在未來12至18個(gè)月內(nèi)，所經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)類型的基本面指標(biāo)將如何變化？”惡化不變改善資本成本37.6%25.6%36.9%資金可得性40.0%23.8%36.2%房地產(chǎn)價(jià)格34.9%22.9%42.2%空置率28.9%18.2%52.9%租賃活動(dòng)21.6%21.3%57.1%交易活動(dòng)37.1%22.2%40.7%租金水平29.3%20.2%50.4%注：由于經(jīng)過四舍五入處理，百分比之和可能不等于100%。資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2023年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》。82023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望當(dāng)談及未來12到18個(gè)月內(nèi)，哪些地產(chǎn)類型提供歐洲受訪者最多，比例達(dá)到35%；亞太地區(qū)受的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整投資機(jī)會(huì)最具吸引力時(shí)，全球范圍內(nèi)訪者則高度支持?jǐn)?shù)字地產(chǎn)（數(shù)據(jù)中心、基站），選擇市區(qū)和郊區(qū)寫字樓的受訪者最多，比例分比例達(dá)到43%，而北美受訪者則首選物流地產(chǎn)別達(dá)到36%和35%（圖4）。認(rèn)可郊區(qū)寫字樓的（倉儲(chǔ)和配送中心），比例達(dá)到43%。圖4受訪者認(rèn)為2023年最具吸引力的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整投資機(jī)會(huì)按資產(chǎn)類型進(jìn)行排名（未來12至18個(gè)月內(nèi)）市區(qū)寫字樓36.2%數(shù)字地產(chǎn)（數(shù)據(jù)中心、基站）35.1%郊區(qū)寫字樓35.1%養(yǎng)老地產(chǎn)34.9%物流和倉儲(chǔ)地產(chǎn)34.2%生命科學(xué)/生物科技地產(chǎn)33.8%獨(dú)戶租賃式住宅/建房出租模式33.8%多戶住宅32.2%工業(yè)地產(chǎn)（不包括物流和倉儲(chǔ)地產(chǎn)）31.6%學(xué)生宿舍31.1%社區(qū)零售地產(chǎn)29.8%酒店/住宿類地產(chǎn)28.4%購物中心27.6%自助倉儲(chǔ)地產(chǎn)27.3%注：受訪者可選擇多個(gè)選項(xiàng)。資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2023年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》9根據(jù)受訪者的排名情況，我們對(duì)核心資產(chǎn)和替盡管部分乙丙級(jí)寫字樓提供了最優(yōu)惠的折扣，但代型資產(chǎn)深入分析如下：由于市面上可用空間充足，其仍面臨招租挑戰(zhàn)。低品質(zhì)寫字樓業(yè)主和投資者通常須考慮對(duì)老化資產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)或改造為其他用途，否則將面臨淘汰寫字樓風(fēng)險(xiǎn)。雖然成本高昂，但對(duì)于供不應(yīng)求的房地產(chǎn)行業(yè)而言，改建可提供按市場(chǎng)折扣價(jià)收購資產(chǎn)的現(xiàn)狀機(jī)會(huì)。由于對(duì)健康問題的持續(xù)擔(dān)憂和員工預(yù)期的變化，重返辦公室辦公處于緩慢恢復(fù)狀態(tài)。截至7月下旬，美國(guó)主要房地產(chǎn)市場(chǎng)的租用率達(dá)到疫情前水工業(yè)地產(chǎn)平的44%。4截至2022年第一季度，寫字樓空置率攀升至接近歷史最高水平——全球平均水平現(xiàn)狀約為15%，美國(guó)、亞太地區(qū)和歐洲分別為20%、2022年上半年，全球工業(yè)和物流地產(chǎn)維持著十14%和7%。5年來的穩(wěn)健表現(xiàn)。美國(guó)的租賃活動(dòng)創(chuàng)下有史以來的第二高點(diǎn)，美國(guó)和歐洲的房產(chǎn)空置率仍處于歷業(yè)主、投資者和地方政府等均積極探索替代性用史低位，亞太地區(qū)成熟市場(chǎng)的空置率也相對(duì)較途和改建以降低空置率，并取得了不同程度的低。11創(chuàng)紀(jì)錄的建設(shè)項(xiàng)目增加了庫存，但增加速成功。改建住宅——早期利用住宅租金上漲和有度遠(yuǎn)落后于需求。因此，租金繼續(xù)上漲。全球限庫存量的一項(xiàng)策略，但事實(shí)證明其很難付諸租金的年均漲幅達(dá)到10%，其中美國(guó)的漲幅處于實(shí)踐。例如，紐約市僅3%的存量寫字樓可用于領(lǐng)先地位，達(dá)到16%，歐洲為11%，亞太地區(qū)為改建。6在現(xiàn)有市面上，很難找到一棟價(jià)格優(yōu)惠、4%。12空置率足夠高（方便剩余租戶買斷/搬遷）且樓板適合改造成住宅樓的老舊寫字樓。為滿足實(shí)驗(yàn)這在很大程度上是受電商的發(fā)展和線上分銷網(wǎng)室空間需求，改建為生命科學(xué)地產(chǎn)的寫字樓數(shù)絡(luò)的用房需求推動(dòng)。過去20年，電商零售額在量飆升。7雖然成本高昂，但2021年改建成實(shí)驗(yàn)零售總額（不包括汽車和汽油零售額）中的占比室和研發(fā)用房的寫字樓比上一年度增加49%。8穩(wěn)步攀升，到2021年底超過20%。13未來展望未來展望混合辦公具有持久魅力，許多員工期望以頂級(jí)辦未來十年，預(yù)計(jì)電商銷售額在零售總額中的占比公空間作為放棄舒適居家辦公環(huán)境的交換條件。將繼續(xù)提高，到2031年將超過33%。14盡管從長(zhǎng)9優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和不良資產(chǎn)之間的差距或許前所未有。遠(yuǎn)來看，電商的發(fā)展仍是房地產(chǎn)行業(yè)的一大驅(qū)甲級(jí)寫字樓每平方英尺的平均售價(jià)比疫情前高出動(dòng)因素，但電商滲透速度的放緩已導(dǎo)致部分物50美元（漲幅為15%），而乙級(jí)寫字樓每平方流運(yùn)營(yíng)商推遲開設(shè)新倉庫。15英尺的平均售價(jià)僅上漲6美元（漲幅為6%）。10102023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望從全球范圍來看，預(yù)計(jì)持續(xù)高企的土地成本和建與2008年之前次貸市場(chǎng)的瘋狂發(fā)展相比，如今設(shè)成本以及中心地段的設(shè)施用地限制將加劇對(duì)現(xiàn)更為嚴(yán)格的信貸標(biāo)準(zhǔn)為長(zhǎng)期固定利率抵押貸款奠有空間的爭(zhēng)奪。此外，供應(yīng)鏈的持續(xù)中斷和通貨定了穩(wěn)定基礎(chǔ)。全球市場(chǎng)（如德國(guó)和英國(guó)）也日膨脹的加劇或?qū)⒂绊懽鈶舻睦麧?rùn)及其選址策略。益采用此等抵押貸款結(jié)構(gòu)。24由于住房市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重不足，加上疫情相關(guān)的工住宅期延誤、原材料和勞動(dòng)力短缺以及供應(yīng)鏈瓶頸，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。25現(xiàn)狀過去一年，在家庭生活模式和工作模式變化、美國(guó)房地產(chǎn)專家預(yù)計(jì)，未來一年全球平均房?jī)r(jià)不供應(yīng)和原材料短缺以及疫情時(shí)期政府激勵(lì)措施的會(huì)下跌，但估值過高的地區(qū)價(jià)格可能會(huì)有所調(diào)推動(dòng)下，全球房?jī)r(jià)飆升至創(chuàng)紀(jì)錄水平。截至2022整，尤其是在當(dāng)?shù)卣畬?shí)施干預(yù)的情況下。26例年3月，全球56個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到10%，16主如，中國(guó)大陸政府的去杠桿措施已減緩?fù)顿Y步要城市房?jī)r(jià)上漲12%，創(chuàng)下2004年以來的最快伐，房?jī)r(jià)已大幅度下跌。27德勤的基準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)增速。17北美洲的房?jī)r(jià)漲幅（19%）超過歐洲結(jié)果仍然顯示，房?jī)r(jià)上漲速度將超過通脹速（12%）和亞太地區(qū)（6%）。18然而，不斷提高度，28至少在美國(guó)是如此。鑒于負(fù)擔(dān)能力仍然引的抵押貸款利率和有限的供給導(dǎo)致美國(guó)的住宅銷發(fā)擔(dān)憂，美國(guó)許多潛在消費(fèi)者或?qū)で箝L(zhǎng)期租約。售速度放緩，1月到5月的銷量下滑17%。19房?jī)r(jià)上漲亦吸引許多投資者進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域。零售地產(chǎn)在美國(guó)2021年第四季度售出的獨(dú)戶住宅中，18%由機(jī)構(gòu)投資者購買，是20多年來機(jī)構(gòu)投資現(xiàn)狀者占據(jù)的最大市場(chǎng)份額。20近來，歐洲的住宅投2022年初，供應(yīng)鏈問題和消費(fèi)者信心減弱帶來資也在激增，截至2022年第一季度，住宅投資運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)，為此前全球零售業(yè)的樂觀前景蒙上在房地產(chǎn)交易總量中的占比超過30%。21投資陰影。供應(yīng)鏈中斷影響了運(yùn)輸和制造成本，通貨者日益采用“建房出租”模式，即購買土地開發(fā)膨脹則擠壓了消費(fèi)者的可支配收入。根據(jù)德勤獨(dú)戶住宅租賃社區(qū)，管理則視同新型多戶住宅。22全球消費(fèi)者狀態(tài)跟蹤系列調(diào)研，77%的受訪消費(fèi)者對(duì)通貨膨脹感到擔(dān)憂，較去年年底68%的比例未來展望有明顯上升。僅45%的消費(fèi)者預(yù)計(jì)其商品支出將經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，如果財(cái)務(wù)狀況趨緊，全球房地產(chǎn)超過服務(wù)支出，低于2021年12月的48%。29市場(chǎng)脆弱性加劇，房?jī)r(jià)可能突然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。23業(yè)主財(cái)務(wù)穩(wěn)定性的提高和持續(xù)緊張的供應(yīng)等基本影響因素解釋了房?jī)r(jià)為何持續(xù)上漲，盡管上漲速度有所減緩。11然而，全球許多成熟零售市場(chǎng)的零售地產(chǎn)租賃活水平。7月下旬，美國(guó)酒店入住率高達(dá)72%，較動(dòng)有所恢復(fù)；去年的開店規(guī)模比關(guān)店規(guī)模多出近去年提升1%，但仍比2019年低7個(gè)百分點(diǎn)。日1億平方英尺。30致力促進(jìn)國(guó)內(nèi)消費(fèi)增長(zhǎng)的零售均房費(fèi)達(dá)到157美元，創(chuàng)下歷史第三高的水平。商通過新商店和新概念賡續(xù)前行。31耐克等品牌美國(guó)以外國(guó)家/地區(qū)的入住率達(dá)到68%，仍低于已在亞太地區(qū)推出創(chuàng)新性的技術(shù)驅(qū)動(dòng)理念以優(yōu)化2019年單周接近75%的入住率，但客房的日均零售體驗(yàn)。32預(yù)定價(jià)格較2019年上漲17%，達(dá)到144美元。37未來展望然而，各地區(qū)恢復(fù)情況有所不同。通常而言，依預(yù)計(jì)觀光旅游業(yè)對(duì)全球零售目的地至關(guān)重要，原賴休閑旅游的地區(qū)（如邁阿密和馬爾代夫）比因在于旅游業(yè)仍低于疫情前水平。仲量聯(lián)行依賴商務(wù)旅行的地區(qū)更快恢復(fù)。38盡管如此，截（JLL）預(yù)計(jì)，旅游業(yè)可能在2023年至2024年恢至2022年6月，不少民眾享受到更加舒心的旅復(fù)到疫情前水平，在一定程度上緩解新冠疫情導(dǎo)行——54%的德勤全球消費(fèi)者狀態(tài)跟蹤調(diào)研受訪致的銷量和需求下滑勢(shì)頭。33者認(rèn)為乘飛機(jī)很安全，66%的受訪者認(rèn)為住酒店很安全，這兩大受訪者比例均創(chuàng)下自2020年4月到2026年，預(yù)計(jì)零售商在人工智能（AI）領(lǐng)域跟蹤數(shù)據(jù)以來的最高記錄。消費(fèi)者的短期商務(wù)的投入將增加200億美元，更多零售商或?qū)⑹褂寐眯蓄A(yù)期亦在提高，64%的受訪者表示其可能在第一方交易數(shù)據(jù)維持銷售勢(shì)頭和客戶體驗(yàn)。34融未來3個(gè)月內(nèi)進(jìn)行商務(wù)旅行，也達(dá)到自調(diào)研以來合使用人工智能的亞太地區(qū)零售商發(fā)現(xiàn)其客戶互的最高水平。39動(dòng)程度提升19%。35韓國(guó)某便利店運(yùn)營(yíng)商已在其首家全自動(dòng)智能商店中嵌入數(shù)字成像和基于云的未來展望銷售點(diǎn)（POS）軟件。36消費(fèi)者的支出預(yù)計(jì)將從商品轉(zhuǎn)向服務(wù)，這將有利于酒店行業(yè)的發(fā)展。但因運(yùn)營(yíng)商會(huì)將膨脹的運(yùn)營(yíng)成本轉(zhuǎn)嫁給房客，預(yù)計(jì)平均房費(fèi)將有所上漲。40酒店地產(chǎn)酒店行業(yè)是全球房地產(chǎn)行業(yè)中最具彈性的行業(yè)現(xiàn)狀之一，業(yè)主可以實(shí)時(shí)調(diào)整客房?jī)r(jià)格。41然而，隨2021至2022年（截至目前），全球酒店行業(yè)韌著房費(fèi)的上漲，房客的服務(wù)預(yù)期也在不斷提高。性發(fā)展。受訪者普遍認(rèn)為，不斷增加的疫苗接種業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商應(yīng)了解消費(fèi)者旅游形式的變化（是人數(shù)、政府刺激資金以及民眾對(duì)疫情防控的厭倦國(guó)內(nèi)游還是國(guó)際游，是休閑旅游還是商務(wù)旅行），將推動(dòng)休閑旅游業(yè)在2022年下半年實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。以便高效渡過運(yùn)營(yíng)難關(guān)。2022年4月和5月，全球酒店入住率超過疫情前122023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望替代型資產(chǎn)：數(shù)據(jù)中心、養(yǎng)老地產(chǎn)和生命科學(xué)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)字技術(shù)的大規(guī)模應(yīng)用以及云計(jì)算和云存儲(chǔ)需求的持續(xù)激增推動(dòng)數(shù)據(jù)中心需求創(chuàng)歷史新高。超大規(guī)模運(yùn)營(yíng)商（Hyperscalers）——數(shù)據(jù)中心的最大租戶，主要為云服務(wù)公司——占據(jù)最大需求份額。42盡管需求增加，但數(shù)據(jù)中心并不能避免供應(yīng)鏈問題帶來的不良影響。半導(dǎo)體設(shè)備（數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分）以及建筑設(shè)備的供應(yīng)中斷或?qū)⒂绊?022年及以后的運(yùn)營(yíng)和新開發(fā)。43緊張的供應(yīng)和不斷增加的土地成本或帶來租金上漲壓力。亞太地區(qū)受訪者認(rèn)為，未來12至18個(gè)月內(nèi)，較其他地產(chǎn)類型而言，數(shù)字地產(chǎn)將提供最佳的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整投資機(jī)會(huì)。養(yǎng)老地產(chǎn)盡管伴隨疫苗和治療方法的推出，養(yǎng)老行業(yè)投資顯著增加，但疫情仍使該行業(yè)面臨極大運(yùn)營(yíng)壓力。2021年，每張床位的價(jià)格提高22%，到2021年底，投資增長(zhǎng)61%。44但該行業(yè)前景樂觀，主要原因在于隨著嬰兒潮一代相繼邁入老年人行列，全球人口老齡化加劇。僅在美國(guó)，每年就有近120萬人步入老年階段。45生命科學(xué)地產(chǎn)隨著疫苗和其他治療方法研發(fā)的持續(xù)，生命科學(xué)地產(chǎn)需求不斷走強(qiáng)。與傳統(tǒng)辦公室不同，實(shí)驗(yàn)室空間不受遠(yuǎn)程辦公趨勢(shì)影響，因?yàn)閷?shí)驗(yàn)室工

作必須在線下完成。近期，這一領(lǐng)域的投資激增，標(biāo)志著之前以大型制藥廠為主導(dǎo)的生命科學(xué)行業(yè)正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。462021年，得益于創(chuàng)紀(jì)錄的863億美元風(fēng)險(xiǎn)投資（金額超過2016至2019年的總和），小型生物科技初創(chuàng)企業(yè)取得多項(xiàng)突破，其在地點(diǎn)的選擇上比大型企業(yè)更加靈活。4713建議未來數(shù)年，面對(duì)發(fā)展環(huán)境的高度不確定性，許多商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主和投資者或需關(guān)注資產(chǎn)層面的戰(zhàn)略決策制定。曲折的發(fā)展道路可能迫使行業(yè)轉(zhuǎn)向新方向。行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者在構(gòu)建、整合或重新配置其資產(chǎn)組合時(shí)應(yīng)考慮以下趨勢(shì)：租戶預(yù)期和許多空間的使用方式發(fā)生巨變。隨著租金不斷提高，目前租戶通常會(huì)尋找優(yōu)質(zhì)高效的空間匹配高昂溢價(jià)。為了更好地吸引和留住租戶，業(yè)主和投資者可以利用數(shù)據(jù)分析（即特殊的智能工具）提升租戶體驗(yàn)，幫助租戶打造個(gè)性化空間，最大限度提高生產(chǎn)力。48大部分受訪者仍有充分理由擔(dān)心供應(yīng)鏈中斷問題以及因工期延誤和土地成本及原材料成本飆升而增加的建設(shè)成本。為解決供應(yīng)鏈瓶頸，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注地產(chǎn)的創(chuàng)新性改建和隨人口統(tǒng)計(jì)特征變化的選址策略。投資資金在短期內(nèi)或有回撤，因?yàn)槠髽I(yè)在面對(duì)動(dòng)蕩的市場(chǎng)環(huán)境時(shí)會(huì)重新評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)承受能力。致力尋找資金的房地產(chǎn)業(yè)主和投資者應(yīng)考慮創(chuàng)新性的替代資金來源，如在所屬司法轄區(qū)外尋找合作伙伴或籌措債務(wù)基金。就未來數(shù)月的房地產(chǎn)基本面而言，受訪者主要擔(dān)心資金來源及其對(duì)整體交易活動(dòng)的相應(yīng)影響。調(diào)研顯示，40%的房地產(chǎn)企業(yè)首席財(cái)務(wù)官預(yù)計(jì)未來12至18個(gè)月內(nèi)的資金可得性將下降，預(yù)計(jì)資本成本將提高的房地產(chǎn)企業(yè)首席財(cái)務(wù)官以38%的比例緊隨其后（圖3）。142023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望監(jiān)管環(huán)境日趨嚴(yán)格了解并遵守ESG披露要求而言實(shí)現(xiàn)明顯上升（59%）。49事實(shí)上，幾乎所有受訪者（97%）均認(rèn)為其公司已經(jīng)受到氣德勤近期的一項(xiàng)調(diào)研顯示，約三分之二的高管候變化帶來的負(fù)面影響，近半數(shù)受訪者表示其表示其公司非常關(guān)注氣候變化，79%的受訪者業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)受到影響（如全球商業(yè)模式和供應(yīng)網(wǎng)認(rèn)為世界正處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)，且其準(zhǔn)備采取行動(dòng)，絡(luò)出現(xiàn)顛覆）。研究還顯示，投資者越來越了該比例較德勤2021年初類似調(diào)研的受訪者比例解其投資的領(lǐng)域，且愈發(fā)關(guān)注可持續(xù)投資。預(yù)計(jì)到2024年，ESG資產(chǎn)規(guī)模將占全球所有專業(yè)管理資產(chǎn)的一半，大約達(dá)到80萬億美元，而非ESG資產(chǎn)將達(dá)到71萬億美元。50與此同時(shí)，世界各地的監(jiān)管機(jī)構(gòu)正加緊制定ESG披露規(guī)則，期望提高ESG披露透明度（參閱邊欄內(nèi)容：2023年可能影響房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管行動(dòng)）。投資者對(duì)ESG披露的預(yù)期亦在提高，因此商業(yè)地產(chǎn)公司將需要響應(yīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和投資者的要求。例如，除披露財(cái)務(wù)報(bào)表外，美國(guó)證券交易委員會(huì)（SEC）注冊(cè)實(shí)體還需在“管理層討論與分析”的前一節(jié)單獨(dú)增加“氣候相關(guān)披露”內(nèi)容，以提供氣候相關(guān)的定量和定性披露。披露事項(xiàng)包括：范圍1、范圍2和范圍3的溫室氣體（GHG）排放量；氣候相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇；氣候風(fēng)險(xiǎn)管理流程；氣候目標(biāo)；以及氣候相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的治理和監(jiān)督。51152023年可能影響房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管行動(dòng)2022年3月21日，SEC公布了一項(xiàng)擬議規(guī)則，要求SEC注冊(cè)實(shí)體在注冊(cè)陳述書和年報(bào)（如10-K表）中披露氣候相關(guān)財(cái)務(wù)影響和支出指標(biāo)，并討論財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)結(jié)果和假設(shè)的氣候相關(guān)影響。此等披露事項(xiàng)均受到管理層財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)部控制（ICFR）和外部審計(jì)約束。52歐洲財(cái)務(wù)報(bào)告咨詢小組（EFRAG）根據(jù)歐盟委員會(huì)（EC）制定的《企業(yè)可持續(xù)發(fā)展報(bào)告指令》（CSRD）發(fā)布了13份關(guān)于《歐盟可持續(xù)發(fā)展報(bào)告準(zhǔn)則》（ESRS）的征求意見稿（ED）。CSRD將在《非財(cái)務(wù)報(bào)告指令》（NFRD）的基礎(chǔ)之上增加報(bào)告要求，納入更加廣泛的氣候變化和可持續(xù)發(fā)展考量。53與此同時(shí)，國(guó)際可持續(xù)發(fā)展準(zhǔn)則理事會(huì)（ISSB）繼續(xù)履行使命，提供綜合性的全球可持續(xù)發(fā)展信息披露基準(zhǔn)性標(biāo)準(zhǔn)。其已發(fā)布兩份關(guān)于可持續(xù)發(fā)展和氣候報(bào)告通用標(biāo)準(zhǔn)的征求意見稿，預(yù)計(jì)其中的指導(dǎo)意見將根據(jù)各司法轄區(qū)的披露要求進(jìn)行強(qiáng)制實(shí)施，如英國(guó)近期要求其管轄范圍內(nèi)的公司遵守ISSB標(biāo)準(zhǔn)。滿足預(yù)期所面臨的挑戰(zhàn) 變革以滿足要求（圖5A）。此外，目前僅有7%的受訪者在投資戰(zhàn)略決策中使用ESG數(shù)據(jù)和我們的調(diào)研顯示，管理ESG預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè) 分析，盡管大多數(shù)受訪者已識(shí)別出違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)而言十分新穎。僅12%的受訪者一直根據(jù)重大 和全面部署的機(jī)會(huì)并計(jì)劃在三年內(nèi)使用（圖監(jiān)管行動(dòng)制定規(guī)劃，并表示其準(zhǔn)備好立即實(shí)施 5B）。圖5AESG合規(guī)準(zhǔn)備：大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)公司處于早期階段所在公司在遵守所屬司法轄區(qū)監(jiān)管行動(dòng)方面的準(zhǔn)備度不了解近期開展或即將開展的監(jiān)管行動(dòng)將對(duì)商業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)生的影響1.1%認(rèn)為近期開展或即將開展的監(jiān)管行動(dòng)不會(huì)對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生明顯影響，17.1%亦無變革計(jì)劃了解近期開展或即將開展的監(jiān)管行動(dòng)，但目前不具備符合要求的數(shù)據(jù)或能力24.2%了解近期開展或即將開展的監(jiān)管行動(dòng)，等待進(jìn)一步指導(dǎo)或行業(yè)響應(yīng)45.3%一直根據(jù)重大監(jiān)管行動(dòng)制定規(guī)劃，并準(zhǔn)備好立即實(shí)施變革以滿足要求12.2%資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2023年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》162023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望圖5B您計(jì)劃何時(shí)將ESG數(shù)據(jù)和分析融入所在公司的投資戰(zhàn)略決策？大型企業(yè)（資產(chǎn)管理中型企業(yè)（資產(chǎn)管理小型企業(yè)（資產(chǎn)管理規(guī)模高于200億美元）規(guī)模介于50億美元至規(guī)模低于50億美元）200億美元）公司規(guī)模按照資產(chǎn)管理規(guī)模進(jìn)行劃分40.2%38.7%39.0%32.1%31.7%28.6%28.6%19.6%13.4%10.7%7.0%6.1%3.0%0.0%1.2%目前已融入所有決策一年內(nèi)兩年內(nèi)三年內(nèi)三年后注：此問題僅涵蓋了解ESG監(jiān)管行動(dòng)或已根據(jù)監(jiān)管行動(dòng)制定計(jì)劃的受訪者。資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2023年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》房地產(chǎn)企業(yè)需要了解潛在的監(jiān)管變化，并采取措施遵守報(bào)告要求。由于超過45%受訪者表示其正在等待指引或行業(yè)響應(yīng)，行業(yè)協(xié)會(huì)可通過提供觀察結(jié)果、信息和建議發(fā)揮關(guān)鍵作用。房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者不應(yīng)僅關(guān)注ESG中的“E”（環(huán)境），“S”和“G”（社會(huì)和治理）亦至關(guān)重要。其在短期內(nèi)可能面臨的ESG挑戰(zhàn)包括：改建存量建筑的成本考量。投資者應(yīng)確保這些投資具備財(cái)務(wù)可行性、凈效率和減排效益。在分析增量成本時(shí)，不應(yīng)將綠色激勵(lì)措施和節(jié)約的綠色融資成本納入考量。部分市場(chǎng)存在許多非ESG友好型地產(chǎn)。德勤2022年倫敦寫字樓建設(shè)情況調(diào)研（Deloitte2022LondonOfficeCraneSurvey）顯示，

到2030年，倫敦80%的寫字樓將因不符合英國(guó)政府能源轉(zhuǎn)型計(jì)劃的ESG要求而無法出租。54衡量指標(biāo)的統(tǒng)一可能充滿挑戰(zhàn)。最常見的ESG目標(biāo)之一是實(shí)現(xiàn)凈零排放。然而，目前尚不清楚這一指標(biāo)是僅包括業(yè)主控制的碳排放量，還是包括租戶和業(yè)主共同控制的碳排放量。衡量指標(biāo)的統(tǒng)一是該等披露事項(xiàng)對(duì)用戶產(chǎn)生影響的重要條件。社會(huì)和治理考量。吸引不同投資者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)和解決重大社會(huì)問題（如住房負(fù)擔(dān)能力）已成為許多地區(qū)利益相關(guān)方的期望。在美國(guó)，SEC預(yù)計(jì)將在2022年底出臺(tái)關(guān)于董事會(huì)多樣性和人力資本管理的各項(xiàng)新規(guī)。17建議基于ESG倡議和披露規(guī)則的制定和實(shí)施速度，我們鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者：在進(jìn)行戰(zhàn)略、資源分配和投資決策規(guī)劃時(shí)，審慎對(duì)待各項(xiàng)倡議和擬議規(guī)則。從執(zhí)行關(guān)聯(lián)性評(píng)估入手，按收集ESG數(shù)據(jù)和設(shè)定目標(biāo)的順序，思考如何根據(jù)ESG法規(guī)創(chuàng)造價(jià)值。在分配資源收集數(shù)據(jù)前，優(yōu)先確定與所在公司關(guān)聯(lián)度最高的信息。領(lǐng)導(dǎo)者需在設(shè)定可能/不可能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)前了解數(shù)據(jù)。評(píng)估數(shù)據(jù)質(zhì)量?；鶞?zhǔn)數(shù)據(jù)的質(zhì)量至關(guān)重要，領(lǐng)導(dǎo)者也應(yīng)關(guān)注入住率、使用時(shí)間和空間界定，確保同類比較可靠有效和對(duì)標(biāo)分析的合理性。規(guī)避擱淺資產(chǎn)。擱淺資產(chǎn)是指因行業(yè)的各種變化而不再具備價(jià)值的資源或設(shè)備。55在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中應(yīng)納入不同時(shí)間范圍和情景，而不僅限于短期回報(bào)。在設(shè)定目標(biāo)時(shí)搜集行業(yè)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)包括區(qū)域性考量因素、氣候條件和當(dāng)?shù)啬茉聪到y(tǒng)的發(fā)展情況。根據(jù)現(xiàn)有資產(chǎn)采取行動(dòng)。僅靠新建建筑即使能夠?qū)崿F(xiàn)凈零排放，或許也無法抵消現(xiàn)有建筑的排放量。可采取長(zhǎng)期的資產(chǎn)更新改造策略，重點(diǎn)考慮“翻新再利用”，而非“拆除重建”。通常而言，簡(jiǎn)單翻新現(xiàn)有建筑即可達(dá)到ESG標(biāo)準(zhǔn)，也可立即為業(yè)主和租戶帶來益處。與租戶互動(dòng)，尋找共同價(jià)值觀。在制定ESG戰(zhàn)略時(shí)，考慮更加廣泛的利益相關(guān)方群體，包括投資者、客戶、供應(yīng)商和員工。

應(yīng)對(duì)稅務(wù)監(jiān)管趨勢(shì)現(xiàn)狀伴隨全球稅法的不斷變化，許多受訪者最關(guān)注稅率上調(diào)問題，其次分別為轉(zhuǎn)讓定價(jià)/利潤(rùn)分配規(guī)則的變化以及自動(dòng)化執(zhí)法（圖6）。所有地區(qū)超過三分之一的受訪者關(guān)注我們?cè)儐柕母鱾€(gè)問題：關(guān)于這些變化的詳細(xì)討論如下：稅率上調(diào)。由于稅率主要由立法機(jī)構(gòu)相關(guān)的執(zhí)政黨決定，因此可能時(shí)常發(fā)生變化。應(yīng)留意重要選舉并了解選舉結(jié)果可能對(duì)稅率產(chǎn)生的影響。全球最低稅。經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）已商定15%的全球最低稅框架（以下簡(jiǎn)稱“支柱二”），但由各成員國(guó)負(fù)責(zé)實(shí)施。全球無形資產(chǎn)低稅所得（GILTI）是全球最低稅的美國(guó)版（稅率為10%），并未與OECD框架保持一致。美國(guó)已提出將GILTI稅率提高至15%以與OECD框架保持一致的法案；但該法案尚未通過。56支柱二規(guī)則包含一項(xiàng)針對(duì)特定投資實(shí)體（包括集團(tuán)母公司持有或95%由投資實(shí)體持有的REITs）的免稅條款。182023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望圖6“所在公司最關(guān)注以下哪些潛在稅收變化？”各地區(qū)最關(guān)注的問題北美洲 歐洲轉(zhuǎn)讓定價(jià)/利潤(rùn)分配規(guī)則的變化45%自動(dòng)化執(zhí)法44%稅率上調(diào)43%稅率上調(diào)41%取消或減少免稅額/稅收優(yōu)惠取消或減少免稅額/稅收優(yōu)惠41%38%（折舊、利息等）（折舊、利息等）自動(dòng)化執(zhí)法36%財(cái)務(wù)報(bào)告透明度提高37%財(cái)務(wù)報(bào)告透明度提高36%轉(zhuǎn)讓定價(jià)/利潤(rùn)分配規(guī)則的變化37%全球最低稅31%全球最低稅34%亞太地區(qū)稅率上調(diào)48%財(cái)務(wù)報(bào)告透明度提高47%自動(dòng)化執(zhí)法45%全球最低稅 43%轉(zhuǎn)讓定價(jià)/利潤(rùn)分配規(guī)則的變化 43%取消或減少免稅額/稅收優(yōu)惠39%（折舊、利息等）注：受訪者可選擇多個(gè)選項(xiàng)。資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2023年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》19稅條款不適用于REIT子公司，除非滿足一定的所有權(quán)門檻，且其活動(dòng)屬于輔助性的被動(dòng)房租賃活動(dòng)。這些規(guī)則是否適用存在不確定性。全球轉(zhuǎn)讓定價(jià)和利潤(rùn)分配規(guī)則的變化。OECD關(guān)于增加市場(chǎng)管轄區(qū)征稅權(quán)的提案或?qū)⒅饕绊懘笮涂鐕?guó)企業(yè)，這類企業(yè)需要在業(yè)務(wù)所屬的各個(gè)司法轄區(qū)納稅。目前這一提案定于2024年實(shí)施，某些跨國(guó)企業(yè)的利潤(rùn)將分配至客戶所在國(guó)家。取消或減少免稅額/稅收優(yōu)惠。各司法轄區(qū)繼續(xù)尋找收入來源，為基礎(chǔ)設(shè)施和疫情援助等投入資金。這一資金需求預(yù)計(jì)將使免稅額（如折舊和利息費(fèi)用扣除額）繼續(xù)成為關(guān)注焦點(diǎn)。以下為可能取消且與房產(chǎn)業(yè)主極其相關(guān)的稅收優(yōu)惠：

–附帶權(quán)益作為美國(guó)的普通收入。此前，附帶權(quán)益按照資本利得（而非普通收入）進(jìn)行納稅。此規(guī)則并不新穎，近期在《2022年通脹削減法案》中進(jìn)行了探討，但在參議院通過該法案前被移除。–英國(guó)政府提議主權(quán)財(cái)富基金根據(jù)房產(chǎn)繳納公司稅（類似于其他境外機(jī)構(gòu)投資者在英國(guó)繳納的房產(chǎn)稅）。57–1031法（同類財(cái)產(chǎn)交換法）的廢除。美國(guó)這一稅收優(yōu)惠法案將非地產(chǎn)類資產(chǎn)排除在外，且可能引入其他限制措施。其他法律提案可能還涉及完全將房地產(chǎn)資產(chǎn)排除在外或顯著減少可免稅交換的房產(chǎn)價(jià)值。雖然目前未有任何法律提案完全將房地產(chǎn)資產(chǎn)排除在外，其也不太可能實(shí)現(xiàn)，但這一優(yōu)惠政策的變化或?qū)γ绹?guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大影響，應(yīng)繼續(xù)進(jìn)行監(jiān)控。建議展望2023年，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)致力于：準(zhǔn)備好提高報(bào)告透明度和數(shù)據(jù)要求以應(yīng)對(duì)特定司法轄區(qū)的自動(dòng)化監(jiān)管執(zhí)法。在規(guī)劃ESG倡議時(shí)考慮稅收問題。雖然全球稅收環(huán)境的許多潛在變化可能導(dǎo)致稅金增加，但ESG倡議有望獲得更多稅收優(yōu)惠。在美國(guó)，《2022年通脹削減法案》準(zhǔn)許REITs和其他非免稅實(shí)體出讓抵免稅額，并從總收入中扣除此類銷售所得以達(dá)到減稅目的。根據(jù)現(xiàn)有法律，REITs鮮少繳納聯(lián)邦稅，基本無法獲得ESG免稅額，而此項(xiàng)法案可幫助REITs從符合條件的ESG活動(dòng)中獲得相關(guān)稅收優(yōu)惠。在歐洲，實(shí)施ESG倡議的房地產(chǎn)企業(yè)可適用各種稅收抵免和激勵(lì)措施。舉例而言，歐盟委員會(huì)已提高節(jié)能設(shè)備投資公司的折舊準(zhǔn)備金。58202023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望滿足不斷增長(zhǎng)的人才環(huán)境預(yù)期通過大“洗牌”吸引和留任人才在許多市場(chǎng)上，人才市場(chǎng)仍然充滿競(jìng)爭(zhēng)力。員工利用低失業(yè)率、成本持續(xù)攀升的環(huán)境以及更多提供遠(yuǎn)程辦公機(jī)會(huì)的崗位交換個(gè)人價(jià)值。在招聘或留任員工時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)公司應(yīng)將人才的遠(yuǎn)程辦公意愿視為長(zhǎng)期趨勢(shì)。展望未來12到18個(gè)月，68%的受訪者預(yù)計(jì)其公司的員工數(shù)量將有所增加或保持不變。然而，近50%來自資產(chǎn)管理規(guī)模超200億美元公司的受訪者表示，其公司需在未來一年內(nèi)略微削減員工數(shù)量。同時(shí)，44%來自小型企業(yè)（資產(chǎn)管理規(guī)模低于50億美元）的受訪者表示，其公司計(jì)劃略微增加員工數(shù)量。了解員工的預(yù)期對(duì)管理人才招聘和留任工作至關(guān)重要。超過40%的受訪者希望完善DE&I倡議，增設(shè)健康福利，并提供定期的遠(yuǎn)程辦公機(jī)會(huì)。然而，僅三分之一左右（或更少）的受訪者優(yōu)先考慮重新設(shè)計(jì)辦公場(chǎng)所、實(shí)施彈性工作制和提供更多職業(yè)發(fā)展和技能提升機(jī)會(huì)（圖7）。商業(yè)地產(chǎn)公司應(yīng)繼續(xù)探索上述領(lǐng)域以助力提升人才體驗(yàn)。

辦公場(chǎng)所的重新設(shè)計(jì)和靈活性亦至關(guān)重要。企業(yè)正致力打造迎接員工重返辦公室的辦公空間。部分企業(yè)增加了休閑設(shè)施，如休息區(qū)、咖啡廳、大型庭院、屋頂露臺(tái)、健身房及高爾夫模擬設(shè)備，希望吸引員工進(jìn)入辦公室參加具有重要影響意義的會(huì)議和團(tuán)隊(duì)討論，同時(shí)遠(yuǎn)程完成其個(gè)人工作。近期，房產(chǎn)業(yè)主Hines和IvanhoéCambridge將這些體驗(yàn)式設(shè)施融入了其位于休斯頓市中心的甲級(jí)寫字樓，并打造私人花園和戶外露臺(tái)。59員工繼續(xù)在行業(yè)內(nèi)尋找指導(dǎo)和學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。許多地方團(tuán)體正挖掘青年員工群體，為房地產(chǎn)行業(yè)培養(yǎng)下一代領(lǐng)導(dǎo)者。舉例而言，城市土地學(xué)會(huì)為不同年齡段的房地產(chǎn)從業(yè)者擬定了專門的計(jì)劃，例如其為35歲以下的從業(yè)者擬定了青年領(lǐng)袖小組計(jì)劃，60為進(jìn)入職業(yè)生涯中期的從業(yè)者擬定了NEXT計(jì)劃。61幫助員工加入房地產(chǎn)特別學(xué)習(xí)計(jì)劃的企業(yè)通常會(huì)發(fā)現(xiàn)，相關(guān)計(jì)劃是企業(yè)人才體驗(yàn)的關(guān)鍵組成部分，有利于員工的個(gè)人成長(zhǎng)和專業(yè)成長(zhǎng)。6221圖7“未來12至18個(gè)月內(nèi)，所在公司最有可能采取哪種行動(dòng)吸引和留任人才？”各地區(qū)預(yù)計(jì)將采取的人才相關(guān)行動(dòng)12至18個(gè)月內(nèi)北美洲歐洲更加關(guān)注多元化、平等與包容倡議44%更加關(guān)注多元化、平等與包容倡議42%提供定期的遠(yuǎn)程辦公機(jī)會(huì)43%加速提供職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)40%重新設(shè)計(jì)辦公場(chǎng)所41%加速提供技能提升/再培訓(xùn)計(jì)劃36%實(shí)施彈性工作制41%重新設(shè)計(jì)辦公場(chǎng)所35%提高辦公場(chǎng)所的自動(dòng)化程度39%增設(shè)員工健康福利35%獎(jiǎng)勵(lì)與表彰37%投身于氣候變化減緩舉措35%提供定期的遠(yuǎn)程辦公機(jī)會(huì)34%增設(shè)員工健康福利加速提供職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)33%提高辦公場(chǎng)所的自動(dòng)化程度34%加速提供技能提升/再培訓(xùn)計(jì)劃29%彈性工作制29%投身于氣候變化減緩舉措27%獎(jiǎng)勵(lì)與表彰28%亞太地區(qū)獎(jiǎng)勵(lì)與表彰 45%加速提供職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì) 43%提高辦公場(chǎng)所的自動(dòng)化程度 41%增設(shè)員工健康福利 40%實(shí)施彈性工作制 39%投身于氣候變化減緩舉措 39%提供定期的遠(yuǎn)程辦公機(jī)會(huì) 38%更加關(guān)注多元化、平等與包容倡議 37%加速提供技能提升/再培訓(xùn)計(jì)劃 34%重新設(shè)計(jì)辦公場(chǎng)所 32%注：受訪者可選擇多個(gè)選項(xiàng)。資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2023年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》222023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望遷移的持久魅力和“超級(jí)通勤族”政策提升了員工士氣：近300名員工已實(shí)現(xiàn)遷的出現(xiàn) 移，他們認(rèn)為最主要的好處在于離家人更近、可環(huán)游世界以及獲得全球機(jī)遇。66新冠肺炎疫情及其帶來的遠(yuǎn)程勞動(dòng)力加速了人口的遷移。近500萬美國(guó)人實(shí)現(xiàn)遷移63，澳大利自疫情爆發(fā)以來，“超級(jí)通勤族”這一新的勞亞遷出主要城市的人口多于過去20年的任何時(shí)動(dòng)力群體應(yīng)運(yùn)而生。該群體在疫情隔離期間永候。64此等變化是混合辦公模式的重要組成部久遷移，以尋找屬于自己的空間或離親人更近。分，公司應(yīng)考慮到許多員工可能期望長(zhǎng)期在家不少員工表示其將繼續(xù)在家辦公，但目前，一辦公。澳大利亞軟件公司Atlassian制定了分布些雇主希望員工重返辦公室辦公，至少具備一式工作政策——TeamAnywhere，允許8,000定的規(guī)律性。這些超級(jí)通勤族愿意忍受單程至多名員工在Atlassian所在國(guó)家的任何地點(diǎn)辦少90分鐘的通勤時(shí)間，因?yàn)槠浣?jīng)濟(jì)承受能力或公。65該公司一年僅要求在辦公室出勤四次，生活方式偏好將其固定在新的居住地。67但員工仍希望有一半時(shí)間在辦公室辦公。這項(xiàng)建議無論員工資歷和工作職能如何，為各個(gè)級(jí)別的員工賦能。員工越來越希望了解其工作如何幫助公司實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。逆向輔導(dǎo)是一種很好的方式，可吸收更多初級(jí)員工和資深領(lǐng)導(dǎo)者的意見。企業(yè)應(yīng)借助員工日常工作范圍之外的項(xiàng)目補(bǔ)充日常職責(zé)，為員工提供職業(yè)發(fā)展和技能提升機(jī)會(huì)。提升對(duì)遠(yuǎn)程辦公人員的包容度。采取措施確保每位員工均享有平等機(jī)會(huì)建立聯(lián)系，尤其是不讓在辦公室辦公時(shí)間較少的員工出現(xiàn)“被懲罰”的感覺。相關(guān)舉措包括有意識(shí)地開展線下會(huì)議，提供混合型工作團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)課程，賦予遠(yuǎn)程辦公人員公平晉升機(jī)會(huì)，以及鼓勵(lì)管理人員進(jìn)行一對(duì)一溝通。6823擁抱技術(shù)以提高效率和創(chuàng)造新機(jī)慮到通貨膨脹、勞動(dòng)力成本以及持續(xù)受訪者表示，技術(shù)投資的首要目標(biāo)是通過籌集資存在的供應(yīng)鏈不確定性等整體經(jīng)濟(jì)問金、客戶關(guān)系管理和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理推動(dòng)收入增考題，部分受訪者預(yù)計(jì)短期內(nèi)的技術(shù)投長(zhǎng)。就物業(yè)經(jīng)營(yíng)而言，許多公司正致力整合物入將有所減少。多數(shù)受訪者認(rèn)為其公司將在一定聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)源，更加精準(zhǔn)地控制主要建筑系統(tǒng)，程度上減少技術(shù)投資，不到一半的受訪者預(yù)計(jì)將提高能源和資源效率，同時(shí)提升租戶舒適度。增加技術(shù)投資，尤其是在歐洲（圖8）。這與去近期的一項(xiàng)研究表明，辦公室通風(fēng)不好和糟糕年的調(diào)研結(jié)果形成鮮明對(duì)比，去年僅7%的受訪的空氣質(zhì)量或?qū)φJ(rèn)知功能產(chǎn)生負(fù)面影響，對(duì)生者預(yù)計(jì)將減少技術(shù)投資，三分之二的受訪者預(yù)計(jì)產(chǎn)力的破壞程度超過我們先前的理解。69智能建其公司將增加技術(shù)投資。筑開發(fā)是技術(shù)投資趨勢(shì)的重要組成部分，但在全球范圍內(nèi)仍處于早期階段。目前僅9%受訪者但17%的受訪者表示，其公司計(jì)劃將技術(shù)預(yù)算提的所有投資組合已實(shí)現(xiàn)“智能化”，但預(yù)計(jì)相高5%或5%以上。上一年度的展望報(bào)告提到部分關(guān)比例將在五年內(nèi)翻倍，達(dá)到15%。分析和數(shù)企業(yè)可能憑借技術(shù)規(guī)劃走在行業(yè)前列。鑒于2023據(jù)管理或成為關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素：AvisonYoung發(fā)年的環(huán)境更加不確定，諸多領(lǐng)先企業(yè)和落后企業(yè)現(xiàn)，通過投資技術(shù)平臺(tái)整合和主數(shù)據(jù)管理，其分間的分化趨勢(shì)或?qū)⒓铀?，但也可能集中體現(xiàn)在少析師可將大部分時(shí)間用于提供洞察而非尋找合適數(shù)企業(yè)身上。的數(shù)據(jù)。70圖8與2022年相比，更多公司計(jì)劃在2023年減少技術(shù)投資技術(shù)預(yù)算的預(yù)期變化減少持平增加41%42%48%22%27%27%25%37%31%北美洲歐洲亞太地區(qū)資料來源：德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心《2023年房地產(chǎn)行業(yè)展望調(diào)研》242023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望運(yùn)營(yíng)效率與房地產(chǎn)科技的應(yīng)用許多受訪者似乎對(duì)來年的收購或合作活動(dòng)充滿興趣。此外，所有規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)受訪者均表示將提升外包能力以優(yōu)化運(yùn)營(yíng)能力。受訪者對(duì)后臺(tái)職能部門格外關(guān)注，其最常提及的職能部門包括風(fēng)險(xiǎn)管理與內(nèi)部審計(jì)、資產(chǎn)管理、稅務(wù)會(huì)計(jì)和報(bào)告。大中型企業(yè)的受訪者還將投資組合管理和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)列為有望實(shí)現(xiàn)外包的職能。根據(jù)德勤金融服務(wù)行業(yè)研究中心對(duì)VentureScanner數(shù)據(jù)的分析，投資者對(duì)專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的初創(chuàng)企業(yè)或房地產(chǎn)科技的興趣在2020年顯著下降后于2021年出現(xiàn)反彈。事實(shí)上，對(duì)房地產(chǎn)科技的興趣在2021年創(chuàng)歷史新高，全球范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)科技的投資超過240億美元。71但受訪者對(duì)房地產(chǎn)科技的興趣因地區(qū)和公司規(guī)模而異：亞太地區(qū)和北美洲約半數(shù)受訪者認(rèn)為房地產(chǎn)科技可帶來收益，但歐洲僅有四分之一左右的受訪者持相同看法；與大型企業(yè)相比，資管理規(guī)模低于50億美元的公司日益瞄準(zhǔn)后臺(tái)職能部門。超過43%的受訪者將流程自動(dòng)化視為房地產(chǎn)科技的首要目標(biāo)能力，尋求市場(chǎng)數(shù)據(jù)和分析能力的受訪者以35%的比例位居其后。通過增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)（AR）和虛擬現(xiàn)實(shí)（VR）實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)可視化的受訪者比例位居前列，達(dá)到33%。更多類型的房地產(chǎn)科技在房地產(chǎn)行業(yè)得到了廣泛的應(yīng)用?！敖ㄖ萍肌惫镜某霈F(xiàn)即是值得關(guān)

注的范例。舉例而言，BeamUP和Versatile正利用AI加強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)、施工和管理。72關(guān)于氣候信息披露的擬議監(jiān)管規(guī)則也激發(fā)了對(duì)氣候相關(guān)房地產(chǎn)科技的興趣。博楓（Brookfield）和摩根大通（JPMorganChase）等公司利用供應(yīng)商協(xié)助管理所占用房產(chǎn)的能源消耗和碳排放問題，以期滿足不斷增加的披露要求并實(shí)現(xiàn)ESG和可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。73未來展望智能合約同樣在房地產(chǎn)行業(yè)獲得發(fā)展勢(shì)頭。逾半數(shù)受訪者表示正處于試點(diǎn)、早期實(shí)施或生產(chǎn)階段。這些活動(dòng)可能與元宇宙的早期探索有關(guān)，智能合約是所有虛擬房產(chǎn)交易的基礎(chǔ)。74盡管加密貨幣市場(chǎng)最近出現(xiàn)波動(dòng)，但近期的調(diào)研顯示，受訪者對(duì)加密貨幣仍然充滿濃厚興趣。75我們的受訪者也稱對(duì)該領(lǐng)域充滿興趣。近期部署的智能合約包括：邁阿密某開發(fā)商計(jì)劃允許使用加密貨幣支付西普里亞尼豪宅（CiprianiResidences）開發(fā)項(xiàng)目的施工保證金76，Jamestown也宣布將允許使用加密貨幣支付美國(guó)房產(chǎn)租金，并計(jì)劃向歐洲推廣。該公司的一位發(fā)言人表示，Jamestown的計(jì)劃不會(huì)導(dǎo)致自身或投資者面臨加密貨幣波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵摴九c交易所代理商合作推動(dòng)加密貨幣轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，以支持租金支付。7725數(shù)字資產(chǎn)的融合已促成實(shí)物資產(chǎn)向數(shù)字代幣轉(zhuǎn)換的一些嘗試，諸如位于蘇黎世班霍夫大街（Bahnhofstrasse）的建筑，78及香港特別行政區(qū)鄭家純（HenryCheng）持有的英國(guó)格林威治半島（GreenwichPeninsula）項(xiàng)目。79雖然這些概念驗(yàn)證證明了房地產(chǎn)代幣化的可能性，但近期加密貨幣市場(chǎng)的崩潰以及監(jiān)管的不確定性或?qū)⒗^續(xù)限制房地產(chǎn)代幣化發(fā)展。例如，美國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于如何處理數(shù)據(jù)資產(chǎn)（是將其作為貨幣、商品、證券還是應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)）持不同意見。80然而，代幣化的前景——提升處理效率和挖掘龐大的零售投資者群體——表明房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)密切關(guān)注這一發(fā)展趨勢(shì)。超過四分之一的受訪者表示其公司正在研究代幣化，近半數(shù)受訪者表示其公司正處于試點(diǎn)或早期實(shí)施階段。

房地產(chǎn)與元宇宙數(shù)個(gè)月以來，元宇宙一直處于光環(huán)曲線（hypecycle）的黎明期。在數(shù)字世界中開展業(yè)務(wù)的前景引起金融服務(wù)行業(yè)的關(guān)注；多家銀行和保險(xiǎn)公司已在元宇宙中開設(shè)數(shù)字化分支機(jī)構(gòu)。事實(shí)上，在規(guī)模最大的單一元宇宙中，僅2021年的虛擬房地產(chǎn)交易便超過3.5億美元。81受訪者正涉足這些數(shù)字化領(lǐng)域：雖然21%的受訪者表示對(duì)任何與元宇宙相關(guān)的領(lǐng)域均不感興趣，但35%的受訪者正在“研究”元宇宙的更多功能，多于“研究”其他任何已確定新興技術(shù)的受訪者。雖然從財(cái)務(wù)的角度來看，虛擬房產(chǎn)的概念很有吸引力，但在短期內(nèi)元宇宙更引人注目的使用案例是作為AR/VR的增強(qiáng)形式用于設(shè)計(jì)和收集社區(qū)反饋。談到設(shè)計(jì)，隨著虛擬辦公的發(fā)展，元宇宙會(huì)議室的前景或?qū)?duì)寫字樓和其他地產(chǎn)類型的設(shè)計(jì)產(chǎn)生長(zhǎng)期影響。82建議思考外部服務(wù)提供商和房地產(chǎn)科技可為現(xiàn)有業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)提供的效益。商業(yè)地產(chǎn)公司可利用第三方覆蓋后臺(tái)職能部門，從而分配更多時(shí)間優(yōu)化核心服務(wù)。其也可通過創(chuàng)新型技術(shù)合作伙伴的一線服務(wù)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)削減技術(shù)投資。在當(dāng)前環(huán)境中，具備一定靈活性和風(fēng)險(xiǎn)偏好的房地產(chǎn)企業(yè)可探索如何利用技術(shù)釋放潛力和長(zhǎng)期提升效率以穩(wěn)步向前邁進(jìn)。超過80%的受訪企業(yè)正在探索智能合約、代幣化和元宇宙等新興技術(shù)。逾50%受訪者表示其公司正投入大量資金開展試點(diǎn)、早期實(shí)施或生產(chǎn)計(jì)劃以使上述技術(shù)煥發(fā)活力。企業(yè)不應(yīng)將這些技術(shù)視為一時(shí)的風(fēng)尚，而應(yīng)致力研究這些技術(shù)如何補(bǔ)充和優(yōu)化現(xiàn)有服務(wù)。262023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望蜿蜒曲折的前行之路經(jīng)濟(jì)和政治的不確定性導(dǎo)致前路陰云密布。伴隨疫情引發(fā)的方向調(diào)整，全球房地產(chǎn)行業(yè)面臨建筑物使用、估值和交易方式的轉(zhuǎn)變。全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)瞬息萬變，或?qū)⑦M(jìn)一步影響該行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)摒棄“一切照舊”的運(yùn)營(yíng)模式。其應(yīng)制定明智的創(chuàng)新計(jì)劃以滿足投資者、租戶和監(jiān)管機(jī)構(gòu)不斷變化的需求。路線藍(lán)圖隨公司規(guī)模、子行業(yè)和地點(diǎn)的不同而差異顯著。與亞太地區(qū)的數(shù)據(jù)中心投資者或北美地區(qū)的物流地產(chǎn)開發(fā)商相比，歐洲的寫字樓業(yè)主可能面臨不同的現(xiàn)實(shí)情況。了解和響應(yīng)變化僅是解決方案之一。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者還應(yīng)著力實(shí)現(xiàn)智能化。其可利用愈加敬業(yè)、日益遠(yuǎn)程化的勞動(dòng)力保持高效運(yùn)營(yíng)。領(lǐng)導(dǎo)者還應(yīng)考慮潛在的ESG披露法規(guī)和稅收政策變化可能對(duì)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的影響。其還可以通過戰(zhàn)略伙伴關(guān)系和提升數(shù)據(jù)管理能力解鎖更多價(jià)值。此類舉措在目前看來或許有些大膽，但當(dāng)其他公司在合并或削減預(yù)算時(shí)，其可為部分公司帶來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。27尾注WorldBank,GlobalEconomicProspects(Washington,DC:WorldBank,2022).DanielBachman,UnitedStateseconomicforecastQ22022,DeloitteInsights,June16,2022.Deloitte2022realestateoutlooksurvey.KastleSystems,“BacktoWorkBarometer,”accessedAugust3,2022.JLL,“Momentumdipsasrisingheadwindsinspirecaution,”August2022.ErikSherman,“Office-to-apartmentconversions?Somesayit’sjustafad,andasmallonatthat,”GlobeSt,April14,2022.TaylorStuckyandIanAnderson,“Despitethecost,constructionoflifesciencespropertiesbringsstrongreturns,”CBRE,April21,2022.Ibid.JLL,“Whycompaniesareflockingtothenewestoffices,”February9,2022.LynnPollack,“Thenumbersbehindtheflighttoqualityofficeassets,”GlobeSt,March21,2022.JLL,“Vacancyremainstightdespiterecordhighsupplypipelines,”August2022.Ibid.IbrahiimBayaan,“Urbanlogisticsandrentalgrowth:Evidencefrombuildingleveldata,”CBRE,May18,2022.Ibid.JackRogers,“Warehousesonhold,projectscanceled,Amazonbuysmoreland,”GlobeSt,June29,2022.KateEverett-Allen,“Housepricesregisterdouble-digitpricegrowthbutforhowlong?,”KnightFrankResearch,June6,2022.Everett-Allen,“HousepricesinglobalcitiesrisingattheirfastestratesinceQ32004,”KnightFrankResearch,June6,2022.Ibid.NationalAssociationofRealtors,retrievedfromFRED,FederalReserveBankofSt.Louis,accessedJuly12,2022.NicholasRizzi,“NearlyoneinfiveUShomessoldinQ42021boughtbyinstitutionalinvestors,”CommercialObserver,February16,2022.PaulStewart,“Europeanrealestate:Thebuild-to-rentopportunity,”Barings,March2022.WillParker,“Built-to-rentsuburbsarepoisedtospreadacrosstheUS,”WallStreetJournal,June7,2021.InternationalMonetaryFund,Globalfinancialstabilityreport,October2021.Economist,“Howlongcantheglobalhousingboomlast?,”January8,2022.Ibid.282023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望LanceLambert,“Thehousingmarketisenteringthe‘mostsignificantcontractioninactivitysince2006,’saysFreddieMaceconomist,”Fortune,June9,2022.BloombergBusinessweek,“China’spropertyslumpisabiggerthreatthanitslockdowns,”June23,2022.Bachman,UnitedStateseconomicforecastQ22022.DeloitteStateoftheConsumerTracker,accessedJuly7,2022.CBRE,“Retailerswillemploymixofoffenseanddefensefor2022expansions,”March14,2022.JLL,“Majorleasingmarketsremainactive,althoughsignsofcautionemerge,”August2022.SharonSohandHimanshuMehrotra,“Retailtransformation–ThefutureofretailinAPAC,”BrandinginAsia,January13,2022.JLL,“Majorleasingmarketsremainactive,althoughsignsofcautionemerge.”BobbyStephensandSimonChafetz,“Early2022retailandconsumerproductsindustrytrends,”Deloitte,January2022.SohandMehrotra,“Retailtransformation–ThefutureofretailinAPAC.”Ibid.STR,“Marketrecoverymonitor-16July2022,”July22,2022.JLL,Globalhotelinvestmentoutlook2022,January2022.DeloitteStateoftheConsumerTracker,accessedJuly14,2022.JLL,Globalhotelinvestmentoutlook2022.BramGallagher,“Arehotelsahedgeagainstinflationinthemodernera?,”CBRE,February18,2022.PatriciaKirk,“Growingdemandcontinuestodrivenewdatacenterdevelopment,”W,March7,2022.Ibid.JLL,Seniorshousing&careinvestorsurveyandtrendsoutlook,March31,2022.IREI,“Nichepropertiesinthespotlight,”September2021.PeterGrant,“DemandforsciencelabbuildingssoarsduringCovid-19pandemic,”WallStreet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