物業(yè)管理招投標(biāo)課件

物業(yè)管理投標(biāo)能力提升2015年10月17-18云天培訓(xùn)物業(yè)管理投標(biāo)能力提升1湯守才副教授注冊物業(yè)管理師TELQ：502673346湯守才2課程大綱：一、招投標(biāo)基礎(chǔ)知識二、招標(biāo)文件解讀三、物業(yè)管理投標(biāo)程序四、投標(biāo)書制作關(guān)注點(diǎn)五、投標(biāo)書的構(gòu)成及編制要點(diǎn)六、物業(yè)費(fèi)測算要點(diǎn)七、現(xiàn)場答辯技巧及要點(diǎn)課程大綱：3招投標(biāo)基礎(chǔ)知識一、《招標(biāo)投標(biāo)法》對招標(biāo)的相關(guān)規(guī)定（一）招標(biāo)形式：1、公開招標(biāo)2、邀請招標(biāo)（二）招標(biāo)活動的組織1、招標(biāo)人自行組織2、委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招投標(biāo)基礎(chǔ)知識一、《招標(biāo)投標(biāo)法》對招標(biāo)的相關(guān)規(guī)定4（三）招標(biāo)信息的發(fā)布1、投標(biāo)邀請函2、公共媒體（四）招標(biāo)公告的主要內(nèi)容1、招標(biāo)人的名稱和地址2、招標(biāo)項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點(diǎn)和時間3、獲取招標(biāo)文件的辦法4、投標(biāo)人資格要求（三）招標(biāo)信息的發(fā)布5（五）招標(biāo)人對投標(biāo)人資格的要求1、招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)項目本身的要求，在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中，要求潛在投標(biāo)人提供有關(guān)資質(zhì)證明文件和業(yè)績情況，并對潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格審查；國家對投標(biāo)人的資格條件有規(guī)定的，依照其規(guī)定。2、招標(biāo)人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對潛在投標(biāo)人實行歧視待遇。（五）招標(biāo)人對投標(biāo)人資格的要求6（六）招標(biāo)文件的內(nèi)容1、招標(biāo)項目的技術(shù)要求2、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)3、投標(biāo)報價要求4、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)5、招投標(biāo)活動的程序及時間要求6、合同主要條款7、其他內(nèi)容（六）招標(biāo)文件的內(nèi)容7（七）招標(biāo)人對招標(biāo)文件的修改、澄清1、形式要求2、時間要求（八）投標(biāo)人對招標(biāo)文件及現(xiàn)場的質(zhì)疑1、形式要求2、時間要求（九）編制投標(biāo)文件的最短時間規(guī)定（七）招標(biāo)人對招標(biāo)文件的修改、澄清8二、《招標(biāo)投標(biāo)法》對投標(biāo)的相關(guān)規(guī)定（一）投標(biāo)人的資格符合招標(biāo)人的要求（二）投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)（三）投標(biāo)人少于三個的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)（四）投標(biāo)人投標(biāo)文件的補(bǔ)充、修改或撤回1、在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。2、補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分二、《招標(biāo)投標(biāo)法》對投標(biāo)的相關(guān)規(guī)定9三、《招投標(biāo)法》對開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)的規(guī)定（一）開標(biāo)1、開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進(jìn)行2、開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)3、開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加三、《招投標(biāo)法》對開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)的規(guī)定10（二）評標(biāo)1、評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)2、依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目，其評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成3、成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二4、評標(biāo)委員會產(chǎn)生：一般招標(biāo)項目可以采取隨機(jī)抽取方式，特殊招標(biāo)項目可以由招標(biāo)人直接確定（二）評標(biāo)11（三）中標(biāo)1、中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：（1）能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)；（2）能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求，并且經(jīng)評審的投標(biāo)價格最低；但是投標(biāo)價格低于成本的除外。2、評標(biāo)委員會經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)（三）中標(biāo)123、招標(biāo)人的確定（1）招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)委員會提出的書面評標(biāo)報告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人（2）招標(biāo)人可以授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人4、招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。5、招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議3、招標(biāo)人的確定13四、《招投標(biāo)法》對無效中標(biāo)的處理1、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)違規(guī)2、招標(biāo)人違規(guī)3、串標(biāo)獲取競標(biāo)成功4、以他人名義投標(biāo)5、依法應(yīng)招標(biāo)項目做競爭性談判的6、中標(biāo)候選人以外確定中標(biāo)人的依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目違反本法規(guī)定，中標(biāo)無效的，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定的中標(biāo)條件從其余投標(biāo)人中重新確定中標(biāo)人或者依照本法重新進(jìn)行招標(biāo)。四、《招投標(biāo)法》對無效中標(biāo)的處理14招標(biāo)文件解讀一、業(yè)主（招標(biāo)方）需求二、標(biāo)書的構(gòu)成與格式（裝訂）要求三、評標(biāo)規(guī)則四、對投標(biāo)人資格要求五、時間要求六、合同簽訂說明七、其他應(yīng)注意的問題招標(biāo)文件解讀一、業(yè)主（招標(biāo)方）需求15物業(yè)管理投標(biāo)程序獲取招標(biāo)信息—成立小組—項目評估與風(fēng)險防范—報名并接受資格預(yù)審—獲取招標(biāo)文件—參加查勘答疑—編制標(biāo)書—報送標(biāo)書—開標(biāo)—評標(biāo)—定標(biāo)—簽訂合同—備案物業(yè)管理投標(biāo)程序獲取招標(biāo)信息—成立小組—項目評估與風(fēng)險防范—16項目評估的內(nèi)容：1、投標(biāo)物業(yè)的基本情況和定位2、客戶需求3、建設(shè)單位、業(yè)主大會、物業(yè)所有權(quán)人情況4、競爭對手5、企業(yè)自身情況項目風(fēng)險防范的內(nèi)容：1、來自于投標(biāo)人、投標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險2、來自于競爭對手的風(fēng)險3、來自于自身的風(fēng)險項目評估的內(nèi)容：17投標(biāo)文件的構(gòu)成：1、投標(biāo)函2、投標(biāo)報價表3、資格證明文件4、物業(yè)管理方案5、招標(biāo)文件要求提供的其他材料投標(biāo)文件的構(gòu)成：18投標(biāo)書制作關(guān)注點(diǎn)一、投標(biāo)書基本要素1、計量單位2、貨幣3、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范4、表達(dá)方式5、理論技巧6、資料真實投標(biāo)書制作關(guān)注點(diǎn)一、投標(biāo)書基本要素19二、投標(biāo)書的編寫要求（一）項目簡介地理位置、環(huán)境、占地面積、建筑面積、棟數(shù)、樓層、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、基本設(shè)施設(shè)備、客戶基本情況（二）管理模式針對項目的特點(diǎn)確定管理模式（三）管理重點(diǎn)與難點(diǎn)針對性列出具體管理模式二、投標(biāo)書的編寫要求20（四）人力、物力資源配置1、管理處組織架構(gòu)2、人員配置、崗位設(shè)置、崗位描述3、主要業(yè)務(wù)骨干及人員素質(zhì)介紹4、設(shè)備設(shè)施的投入（五）管理目標(biāo)總體目標(biāo)和詳細(xì)的分項目標(biāo)，要求具有可操作性和可考核性（四）人力、物力資源配置21（六）服務(wù)承諾針對項目的特點(diǎn)和業(yè)主的要求列出承諾目標(biāo)和服務(wù)措施（七）費(fèi)用投入和成本測算（八）收支預(yù)算分析（六）服務(wù)承諾22三、標(biāo)書編寫的注意要點(diǎn)1、確保填寫無遺漏、無空缺2、不得隨意修改內(nèi)容3、填寫方式規(guī)范4、不得改變標(biāo)書格式5、數(shù)字計算準(zhǔn)確6、報價合理7、包裝整潔美觀8、報價方式規(guī)范三、標(biāo)書編寫的注意要點(diǎn)239、嚴(yán)守秘密，公平競爭10、說明偏離程度11、有的放矢12、注意篇幅9、嚴(yán)守秘密，公平競爭24第一部分資信部分一、投標(biāo)承諾書二、法定代表人授權(quán)委托書三、履約保證書（銀行保函）四、投標(biāo)人資格證明文件五、投標(biāo)函六、擬派現(xiàn)場項目經(jīng)理資格聲明七、擬派項目主要管理人員和工程技術(shù)人員情況表八、其他需要提供的資料范例第一部分資信部分25第二部分技術(shù)文件部分一、前言及項目和企業(yè)簡介（一）前言（二）項目簡介1、項目簡介2、市場調(diào)研3、客戶需求分析4、項目功能特性分析第二部分技術(shù)文件部分26（三）物業(yè)服務(wù)公司簡介1、公司基本情況介紹2、公司獲獎情況3、公司管理理念4、成熟的物業(yè)管理模式5、公司服務(wù)理念6、接管項目的優(yōu)勢分析（三）物業(yè)服務(wù)公司簡介27二、物業(yè)管理總體設(shè)想與承諾（一）物業(yè)管理基本理念（二）物業(yè)管理模式1、運(yùn)作方式2、內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)3、監(jiān)督機(jī)制4、自我約束機(jī)制5、激勵機(jī)制6、信息反饋及控制機(jī)制7、物業(yè)管理要點(diǎn)分析二、物業(yè)管理總體設(shè)想與承諾28（三）工作計劃1、前期工作計劃2、項目接管工作計劃3、入伙工作計劃4、正常居住期工作計劃（四）物業(yè)管理目標(biāo)1、總體目標(biāo)2、分項目標(biāo)（五）管理目標(biāo)承諾及保證措施（三）工作計劃29三、人員配備計劃與人員培訓(xùn)和管理（一）人員配備計劃1、人員配備的基本原則2、管理處擬任經(jīng)理簡歷3、管理處各崗位的人員配備4、管理處各崗位職責(zé)和工作范圍5、管理處各崗位人員素質(zhì)要求（二）人員培訓(xùn)1、培訓(xùn)目標(biāo)2、培訓(xùn)系統(tǒng)的實施運(yùn)作3、培訓(xùn)計劃三、人員配備計劃與人員培訓(xùn)和管理30四、人員管理（一）人員招聘選拔體系（二）考核機(jī)制（三）獎懲和淘汰機(jī)制（四）協(xié)調(diào)管理（五）量化管理與標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)五、物質(zhì)裝備計劃（一）管理用房（二）物質(zhì)裝備計劃表（三）資金來源及采購時間四、人員管理31六、管理規(guī)章制度（一）公眾管理制度（二）崗位職責(zé)（三）內(nèi)部管理運(yùn)作制度（四）員工考核制度（五）管理運(yùn)作制度(六)內(nèi)部行政管理制度（七）工作流程六、管理規(guī)章制度32七、檔案管理（一）檔案資料的建立1、資料的收集2、資料的整理和分類3、資料的歸檔管理（二）檔案資料的管理（三）檔案的運(yùn)用1、檔案的借閱2、檔案的銷毀（四）檔案資料的內(nèi)容七、檔案管理33八、物業(yè)項目前期管理（一）物業(yè)接管驗收階段1、物業(yè)項目驗收的計劃、程序2、驗收質(zhì)量管控3、物業(yè)資料接管4、設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行（二）入住管理方案1、入住準(zhǔn)備工作2、業(yè)主入住手續(xù)3、入住的相關(guān)文件4、管控要點(diǎn)八、物業(yè)項目前期管理34（三）裝修管理1、裝修管理流程2、裝修申請登記程序3、裝修資料管理辦法4、裝修管理管控要點(diǎn)（三）裝修管理35九、物業(yè)項目日常管理（一）房屋建筑本體管理1、房屋建筑本體的管理重點(diǎn)（1）房屋建筑本體特征分析（2）房屋建筑本體管理的重點(diǎn)及對策2、房屋建筑本體的維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)3、房屋建筑本體的維修養(yǎng)護(hù)計劃4、房屋建筑本體維修養(yǎng)護(hù)的實施細(xì)則5、空置房的管理九、物業(yè)項目日常管理36（二）設(shè)備設(shè)施管理1、設(shè)備設(shè)施的管理模式2、設(shè)備設(shè)施的管理原則和目標(biāo)3、設(shè)備設(shè)施的管理措施4、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)方案5、公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)方案（二）設(shè)備設(shè)施管理37（三）車輛交通與停車場管理1、物業(yè)交通狀況分析2、物業(yè)交通管理的原則3、交通管理服務(wù)內(nèi)容4、車輛管理工作要點(diǎn)5、車輛交通和停車場管理措施（三）車輛交通與停車場管理38（四）安全管理1、安全管理的特點(diǎn)分析2、安全管理的總體思路與目標(biāo)3、安全管理的要點(diǎn)4、安全管理的內(nèi)容與方式5、安全管理的組織建設(shè)6、安全管理的實施方案（四）安全管理39（五）消防管理1、消防管理的要點(diǎn)2、消防管理組織建設(shè)和職責(zé)分配3、防火安全三級檢查4、消防事務(wù)管理5、消防演習(xí)預(yù)案6、易燃物品管理7、臨時動火管理8、消防設(shè)備管理與檢查9、消防監(jiān)控設(shè)施的管理10、消防系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)11、設(shè)備機(jī)房、消防泵房管理12、電氣焊作業(yè)防火規(guī)定13、地下車庫防火管理（五）消防管理40（六）清潔管理1、清潔管理模式2、住宅物業(yè)的清潔管理內(nèi)容3、綜合性物業(yè)的清潔管理內(nèi)容（七）綠化管理1、綠化管理的工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2、綠化管理的工作制度3、綠化管理的技術(shù)措施4、室內(nèi)植物的擺設(shè)管理5、日常養(yǎng)護(hù)管理要點(diǎn)6、日常綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容（六）清潔管理41（八）緊急突發(fā)事件處理1、緊急突發(fā)事件的處理原則與指標(biāo)2、緊急突發(fā)事件處理的人員職責(zé)3、緊急突發(fā)事件的處理預(yù)案（九）客戶服務(wù)1、客戶服務(wù)體系建立2、客戶服務(wù)部主要職責(zé)3、客戶服務(wù)管理設(shè)想和運(yùn)作方式4、客戶服務(wù)評價5、客戶服務(wù)規(guī)范及流程（八）緊急突發(fā)事件處理42（十）社區(qū)文化建設(shè)1、社區(qū)文化建設(shè)的目標(biāo)2、社區(qū)文化的總體設(shè)想3、居住小區(qū)社區(qū)文化的內(nèi)容4、社區(qū)文化活動基本原則5、社區(qū)文化建設(shè)的人員配備6、社區(qū)文化活動的經(jīng)費(fèi)來源及場地7、社區(qū)文化建設(shè)的活動計劃（十）社區(qū)文化建設(shè)43第三部分報價（商務(wù)）部分一、報價清單二、費(fèi)用測算明細(xì)表第三部分報價（商務(wù)）部分44物業(yè)費(fèi)測算與收支預(yù)算

一、物業(yè)費(fèi)測算的依據(jù)1、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》2、地方有關(guān)收費(fèi)規(guī)定3、招標(biāo)文件提供的資料和實地考察情況4、國家有關(guān)規(guī)定5、物業(yè)公司成功的經(jīng)驗物業(yè)費(fèi)測算與收支預(yù)算一、物業(yè)費(fèi)測算的依據(jù)45二、費(fèi)用測算的原則1、合理控制利潤水平2、服務(wù)水平與費(fèi)用水平相適應(yīng)3、透明管理4、符合國家相關(guān)法律法規(guī)5、不丟項、不漏項，不重復(fù)計算6、業(yè)主合理負(fù)擔(dān)二、費(fèi)用測算的原則46三、包干制下物業(yè)費(fèi)的價格構(gòu)成物業(yè)費(fèi)=物業(yè)服務(wù)成本+項目利潤+法定稅費(fèi)（一）物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成及測算（二）項目利潤的測算（三）法定稅費(fèi)的測算三、包干制下物業(yè)費(fèi)的價格構(gòu)成47一、答辯前的準(zhǔn)備工作1、PPT制作（如需要）2、標(biāo)書的熟悉3、相關(guān)法律法規(guī)掌握4、投標(biāo)項目的熟悉5、招標(biāo)文件學(xué)習(xí)一、答辯前的準(zhǔn)備工作48二、答辯現(xiàn)場問題的主要類型1、法律法規(guī)類問題2、標(biāo)書技術(shù)方案的問題3、費(fèi)用測算類的問題4、管理中可能出現(xiàn)的問題的處理方法二、答辯現(xiàn)場問題的主要類型49三、答辯技巧1、沉著冷靜2、有問有答3、觀點(diǎn)鮮明4、表達(dá)順暢5、邏輯性強(qiáng)6、具有針對性7、注意禮儀規(guī)范三、答辯技巧501、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；51稅金=營業(yè)收入*稅率某住宅小區(qū)可收費(fèi)面積為10萬平方米，經(jīng)測算，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)年成本為200萬元，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實行包干制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)期望管理該項目利潤率達(dá)到年服務(wù)費(fèi)收入的10%。假設(shè)營業(yè)稅及附加的稅率為5.65%。答案：假設(shè)物業(yè)費(fèi)為X物業(yè)費(fèi)=成本+利潤+稅金X=200+X*10%+X*5.65%X=237萬元稅金=營業(yè)收入*稅率52物業(yè)管理投標(biāo)能力提升2015年10月17-18云天培訓(xùn)物業(yè)管理投標(biāo)能力提升53湯守才副教授注冊物業(yè)管理師TELQ：502673346湯守才54課程大綱：一、招投標(biāo)基礎(chǔ)知識二、招標(biāo)文件解讀三、物業(yè)管理投標(biāo)程序四、投標(biāo)書制作關(guān)注點(diǎn)五、投標(biāo)書的構(gòu)成及編制要點(diǎn)六、物業(yè)費(fèi)測算要點(diǎn)七、現(xiàn)場答辯技巧及要點(diǎn)課程大綱：55招投標(biāo)基礎(chǔ)知識一、《招標(biāo)投標(biāo)法》對招標(biāo)的相關(guān)規(guī)定（一）招標(biāo)形式：1、公開招標(biāo)2、邀請招標(biāo)（二）招標(biāo)活動的組織1、招標(biāo)人自行組織2、委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招投標(biāo)基礎(chǔ)知識一、《招標(biāo)投標(biāo)法》對招標(biāo)的相關(guān)規(guī)定56（三）招標(biāo)信息的發(fā)布1、投標(biāo)邀請函2、公共媒體（四）招標(biāo)公告的主要內(nèi)容1、招標(biāo)人的名稱和地址2、招標(biāo)項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點(diǎn)和時間3、獲取招標(biāo)文件的辦法4、投標(biāo)人資格要求（三）招標(biāo)信息的發(fā)布57（五）招標(biāo)人對投標(biāo)人資格的要求1、招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)項目本身的要求，在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中，要求潛在投標(biāo)人提供有關(guān)資質(zhì)證明文件和業(yè)績情況，并對潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格審查；國家對投標(biāo)人的資格條件有規(guī)定的，依照其規(guī)定。2、招標(biāo)人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對潛在投標(biāo)人實行歧視待遇。（五）招標(biāo)人對投標(biāo)人資格的要求58（六）招標(biāo)文件的內(nèi)容1、招標(biāo)項目的技術(shù)要求2、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)3、投標(biāo)報價要求4、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)5、招投標(biāo)活動的程序及時間要求6、合同主要條款7、其他內(nèi)容（六）招標(biāo)文件的內(nèi)容59（七）招標(biāo)人對招標(biāo)文件的修改、澄清1、形式要求2、時間要求（八）投標(biāo)人對招標(biāo)文件及現(xiàn)場的質(zhì)疑1、形式要求2、時間要求（九）編制投標(biāo)文件的最短時間規(guī)定（七）招標(biāo)人對招標(biāo)文件的修改、澄清60二、《招標(biāo)投標(biāo)法》對投標(biāo)的相關(guān)規(guī)定（一）投標(biāo)人的資格符合招標(biāo)人的要求（二）投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)（三）投標(biāo)人少于三個的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)（四）投標(biāo)人投標(biāo)文件的補(bǔ)充、修改或撤回1、在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。2、補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分二、《招標(biāo)投標(biāo)法》對投標(biāo)的相關(guān)規(guī)定61三、《招投標(biāo)法》對開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)的規(guī)定（一）開標(biāo)1、開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進(jìn)行2、開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)3、開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加三、《招投標(biāo)法》對開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)的規(guī)定62（二）評標(biāo)1、評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)2、依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目，其評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成3、成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二4、評標(biāo)委員會產(chǎn)生：一般招標(biāo)項目可以采取隨機(jī)抽取方式，特殊招標(biāo)項目可以由招標(biāo)人直接確定（二）評標(biāo)63（三）中標(biāo)1、中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：（1）能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)；（2）能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求，并且經(jīng)評審的投標(biāo)價格最低；但是投標(biāo)價格低于成本的除外。2、評標(biāo)委員會經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)（三）中標(biāo)643、招標(biāo)人的確定（1）招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)委員會提出的書面評標(biāo)報告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人（2）招標(biāo)人可以授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人4、招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。5、招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議3、招標(biāo)人的確定65四、《招投標(biāo)法》對無效中標(biāo)的處理1、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)違規(guī)2、招標(biāo)人違規(guī)3、串標(biāo)獲取競標(biāo)成功4、以他人名義投標(biāo)5、依法應(yīng)招標(biāo)項目做競爭性談判的6、中標(biāo)候選人以外確定中標(biāo)人的依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目違反本法規(guī)定，中標(biāo)無效的，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定的中標(biāo)條件從其余投標(biāo)人中重新確定中標(biāo)人或者依照本法重新進(jìn)行招標(biāo)。四、《招投標(biāo)法》對無效中標(biāo)的處理66招標(biāo)文件解讀一、業(yè)主（招標(biāo)方）需求二、標(biāo)書的構(gòu)成與格式（裝訂）要求三、評標(biāo)規(guī)則四、對投標(biāo)人資格要求五、時間要求六、合同簽訂說明七、其他應(yīng)注意的問題招標(biāo)文件解讀一、業(yè)主（招標(biāo)方）需求67物業(yè)管理投標(biāo)程序獲取招標(biāo)信息—成立小組—項目評估與風(fēng)險防范—報名并接受資格預(yù)審—獲取招標(biāo)文件—參加查勘答疑—編制標(biāo)書—報送標(biāo)書—開標(biāo)—評標(biāo)—定標(biāo)—簽訂合同—備案物業(yè)管理投標(biāo)程序獲取招標(biāo)信息—成立小組—項目評估與風(fēng)險防范—68項目評估的內(nèi)容：1、投標(biāo)物業(yè)的基本情況和定位2、客戶需求3、建設(shè)單位、業(yè)主大會、物業(yè)所有權(quán)人情況4、競爭對手5、企業(yè)自身情況項目風(fēng)險防范的內(nèi)容：1、來自于投標(biāo)人、投標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險2、來自于競爭對手的風(fēng)險3、來自于自身的風(fēng)險項目評估的內(nèi)容：69投標(biāo)文件的構(gòu)成：1、投標(biāo)函2、投標(biāo)報價表3、資格證明文件4、物業(yè)管理方案5、招標(biāo)文件要求提供的其他材料投標(biāo)文件的構(gòu)成：70投標(biāo)書制作關(guān)注點(diǎn)一、投標(biāo)書基本要素1、計量單位2、貨幣3、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范4、表達(dá)方式5、理論技巧6、資料真實投標(biāo)書制作關(guān)注點(diǎn)一、投標(biāo)書基本要素71二、投標(biāo)書的編寫要求（一）項目簡介地理位置、環(huán)境、占地面積、建筑面積、棟數(shù)、樓層、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、基本設(shè)施設(shè)備、客戶基本情況（二）管理模式針對項目的特點(diǎn)確定管理模式（三）管理重點(diǎn)與難點(diǎn)針對性列出具體管理模式二、投標(biāo)書的編寫要求72（四）人力、物力資源配置1、管理處組織架構(gòu)2、人員配置、崗位設(shè)置、崗位描述3、主要業(yè)務(wù)骨干及人員素質(zhì)介紹4、設(shè)備設(shè)施的投入（五）管理目標(biāo)總體目標(biāo)和詳細(xì)的分項目標(biāo)，要求具有可操作性和可考核性（四）人力、物力資源配置73（六）服務(wù)承諾針對項目的特點(diǎn)和業(yè)主的要求列出承諾目標(biāo)和服務(wù)措施（七）費(fèi)用投入和成本測算（八）收支預(yù)算分析（六）服務(wù)承諾74三、標(biāo)書編寫的注意要點(diǎn)1、確保填寫無遺漏、無空缺2、不得隨意修改內(nèi)容3、填寫方式規(guī)范4、不得改變標(biāo)書格式5、數(shù)字計算準(zhǔn)確6、報價合理7、包裝整潔美觀8、報價方式規(guī)范三、標(biāo)書編寫的注意要點(diǎn)759、嚴(yán)守秘密，公平競爭10、說明偏離程度11、有的放矢12、注意篇幅9、嚴(yán)守秘密，公平競爭76第一部分資信部分一、投標(biāo)承諾書二、法定代表人授權(quán)委托書三、履約保證書（銀行保函）四、投標(biāo)人資格證明文件五、投標(biāo)函六、擬派現(xiàn)場項目經(jīng)理資格聲明七、擬派項目主要管理人員和工程技術(shù)人員情況表八、其他需要提供的資料范例第一部分資信部分77第二部分技術(shù)文件部分一、前言及項目和企業(yè)簡介（一）前言（二）項目簡介1、項目簡介2、市場調(diào)研3、客戶需求分析4、項目功能特性分析第二部分技術(shù)文件部分78（三）物業(yè)服務(wù)公司簡介1、公司基本情況介紹2、公司獲獎情況3、公司管理理念4、成熟的物業(yè)管理模式5、公司服務(wù)理念6、接管項目的優(yōu)勢分析（三）物業(yè)服務(wù)公司簡介79二、物業(yè)管理總體設(shè)想與承諾（一）物業(yè)管理基本理念（二）物業(yè)管理模式1、運(yùn)作方式2、內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)3、監(jiān)督機(jī)制4、自我約束機(jī)制5、激勵機(jī)制6、信息反饋及控制機(jī)制7、物業(yè)管理要點(diǎn)分析二、物業(yè)管理總體設(shè)想與承諾80（三）工作計劃1、前期工作計劃2、項目接管工作計劃3、入伙工作計劃4、正常居住期工作計劃（四）物業(yè)管理目標(biāo)1、總體目標(biāo)2、分項目標(biāo)（五）管理目標(biāo)承諾及保證措施（三）工作計劃81三、人員配備計劃與人員培訓(xùn)和管理（一）人員配備計劃1、人員配備的基本原則2、管理處擬任經(jīng)理簡歷3、管理處各崗位的人員配備4、管理處各崗位職責(zé)和工作范圍5、管理處各崗位人員素質(zhì)要求（二）人員培訓(xùn)1、培訓(xùn)目標(biāo)2、培訓(xùn)系統(tǒng)的實施運(yùn)作3、培訓(xùn)計劃三、人員配備計劃與人員培訓(xùn)和管理82四、人員管理（一）人員招聘選拔體系（二）考核機(jī)制（三）獎懲和淘汰機(jī)制（四）協(xié)調(diào)管理（五）量化管理與標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)五、物質(zhì)裝備計劃（一）管理用房（二）物質(zhì)裝備計劃表（三）資金來源及采購時間四、人員管理83六、管理規(guī)章制度（一）公眾管理制度（二）崗位職責(zé)（三）內(nèi)部管理運(yùn)作制度（四）員工考核制度（五）管理運(yùn)作制度(六)內(nèi)部行政管理制度（七）工作流程六、管理規(guī)章制度84七、檔案管理（一）檔案資料的建立1、資料的收集2、資料的整理和分類3、資料的歸檔管理（二）檔案資料的管理（三）檔案的運(yùn)用1、檔案的借閱2、檔案的銷毀（四）檔案資料的內(nèi)容七、檔案管理85八、物業(yè)項目前期管理（一）物業(yè)接管驗收階段1、物業(yè)項目驗收的計劃、程序2、驗收質(zhì)量管控3、物業(yè)資料接管4、設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行（二）入住管理方案1、入住準(zhǔn)備工作2、業(yè)主入住手續(xù)3、入住的相關(guān)文件4、管控要點(diǎn)八、物業(yè)項目前期管理86（三）裝修管理1、裝修管理流程2、裝修申請登記程序3、裝修資料管理辦法4、裝修管理管控要點(diǎn)（三）裝修管理87九、物業(yè)項目日常管理（一）房屋建筑本體管理1、房屋建筑本體的管理重點(diǎn)（1）房屋建筑本體特征分析（2）房屋建筑本體管理的重點(diǎn)及對策2、房屋建筑本體的維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)3、房屋建筑本體的維修養(yǎng)護(hù)計劃4、房屋建筑本體維修養(yǎng)護(hù)的實施細(xì)則5、空置房的管理九、物業(yè)項目日常管理88（二）設(shè)備設(shè)施管理1、設(shè)備設(shè)施的管理模式2、設(shè)備設(shè)施的管理原則和目標(biāo)3、設(shè)備設(shè)施的管理措施4、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)方案5、公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)方案（二）設(shè)備設(shè)施管理89（三）車輛交通與停車場管理1、物業(yè)交通狀況分析2、物業(yè)交通管理的原則3、交通管理服務(wù)內(nèi)容4、車輛管理工作要點(diǎn)5、車輛交通和停車場管理措施（三）車輛交通與停車場管理90（四）安全管理1、安全管理的特點(diǎn)分析2、安全管理的總體思路與目標(biāo)3、安全管理的要點(diǎn)4、安全管理的內(nèi)容與方式5、安全管理的組織建設(shè)6、安全管理的實施方案（四）安全管理91（五）消防管理1、消防管理的要點(diǎn)2、消防管理組織建設(shè)和職責(zé)分配3、防火安全三級檢查4、消防事務(wù)管理5、消防演習(xí)預(yù)案6、易燃物品管理7、臨時動火管理8、消防設(shè)備管理與檢查9、消防監(jiān)控設(shè)施的管理10、消防系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)11、設(shè)備機(jī)房、消防泵房管理12、電氣焊作業(yè)防火規(guī)定13、地下車庫防火管理（五）消防管理92（六）清潔管理1、清潔管理模式2、住宅物業(yè)的清潔管理內(nèi)容3、綜合性物業(yè)的清潔管理內(nèi)容（七）綠化管理1、綠化管理的工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2、綠化管理的工作制度3、綠化管理的技術(shù)措施4、室內(nèi)植物的擺設(shè)管理5、日常養(yǎng)護(hù)管理要點(diǎn)6、日常綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容（六）清潔管理93（八）緊急突發(fā)事件處理1、緊急突發(fā)事件的處理原則與指標(biāo)2、緊急突發(fā)事件處理的人員職責(zé)3、緊急突發(fā)事