經(jīng)管營(yíng)銷房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)2課件

內(nèi)容土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)建筑風(fēng)水房地產(chǎn)開發(fā)模式房地產(chǎn)開發(fā)常見問(wèn)題房地產(chǎn)開發(fā)策略內(nèi)容土地開發(fā)1房產(chǎn)開發(fā)第二講開發(fā)程序有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)有關(guān)設(shè)計(jì)的知識(shí)有關(guān)配套的知識(shí)房產(chǎn)開發(fā)第二講開發(fā)程序2開發(fā)程序從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即：可行性研究及項(xiàng)目決策階段建設(shè)前期準(zhǔn)備階段建設(shè)階段銷售階段交付使用階段開發(fā)程序從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開3可行性研究及項(xiàng)目決策階段投資機(jī)會(huì)研究初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究項(xiàng)目的評(píng)估和決策

可行性研究步驟：(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(5)編制可行性研究報(bào)告。

開發(fā)程序可行性研究及項(xiàng)目決策階段投資機(jī)會(huì)研究可行性研究步驟：開發(fā)程4獲取土地使用權(quán)征地拆遷

規(guī)劃設(shè)計(jì)

建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建，項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)申辦《施工許可證》

建設(shè)前期準(zhǔn)備階段開發(fā)程序獲取土地使用權(quán)建設(shè)前期準(zhǔn)備階段開發(fā)程序5建設(shè)階段指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成，通過(guò)建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程序的過(guò)程

1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；

2、施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件；

3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件；

4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；

5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備；

6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理；

7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)；

8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)；

9、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底；

10、編制工程進(jìn)度計(jì)劃；

11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)。開發(fā)程序建設(shè)階段指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部6銷售階段申辦《銷售許可證》商品房銷售按揭辦理

第一階段：基礎(chǔ)市場(chǎng)調(diào)研第二階段：物業(yè)賣點(diǎn)與利益點(diǎn)轉(zhuǎn)換分析

第三階段：推廣主題的制定

第四階段：各銷售期的廣告具體創(chuàng)意

開發(fā)程序銷售階段申辦《銷售許可證》第一階段：基礎(chǔ)市場(chǎng)調(diào)研開發(fā)程序7申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》

申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收

進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》

物業(yè)移交

交付使用階段開發(fā)程序申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》交付使用階段開8有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，將決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、項(xiàng)目的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化

有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)9有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)《工程規(guī)劃許可證》用地面積建筑用地面積規(guī)劃性質(zhì)及配比總建筑面積容積率建筑密度綠化率建筑高度總?cè)藬?shù)停車數(shù)戶型配比要求配套設(shè)施城市景觀要求生態(tài)節(jié)能要求其它要求有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)《工程規(guī)劃許可證》用地面積10有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)容積率、綠地率、建筑密度、舒適度的關(guān)系

對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)2，綠地率應(yīng)不低于30%有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)容積率、綠地率、建筑密度、舒適度的關(guān)系對(duì)于11

容積率與規(guī)劃布局

社區(qū)規(guī)模和容積率不同的項(xiàng)目可以獲得相似的舒適度，而在相同的容積率的前提下，通過(guò)巧妙的建筑規(guī)劃布局，又能夠突破容積率的局限，不僅能在產(chǎn)品類型上突破、創(chuàng)新，而且能夠獲得意想不到的舒適度。同樣容積率的項(xiàng)目，產(chǎn)品類型的差異卻可以非常大。一般容積率為大于4的項(xiàng)目應(yīng)該是塔樓林立，空間局促。但高容積率的規(guī)劃布局形式很適合城市中心地段的項(xiàng)目。它不僅以差異化的產(chǎn)品形式和生活享受引起購(gòu)房者的青睞，而且還可以用高容積率保證發(fā)展商的利潤(rùn)回報(bào)。

有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)

容積率與規(guī)劃布局社區(qū)規(guī)模和容積率不同的項(xiàng)目可以獲得相12容積率與產(chǎn)品類型

對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，僅僅通過(guò)容積率的一個(gè)簡(jiǎn)單數(shù)字遠(yuǎn)不能概括社區(qū)的建筑類型，尤其當(dāng)社區(qū)的建筑類型有明顯差異的時(shí)候，比如一些綜合性的社區(qū)，不同的建筑類型之間，其容積率相差非常大。在實(shí)際操作過(guò)程中，這樣的項(xiàng)目往往可以利用項(xiàng)目自身不同容積率的不同產(chǎn)品類型，靈活地針對(duì)同一區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目做差異化的營(yíng)銷推廣。容積率不直接代表社區(qū)產(chǎn)品類型與舒適度，因此也就與項(xiàng)目的價(jià)格檔次沒(méi)有一個(gè)非常嚴(yán)密的比例關(guān)系。在同一塊土地上，容積率確定不能改變的條件下，發(fā)展商通過(guò)設(shè)計(jì)、建筑策劃，市場(chǎng)研究等工作，有很大的空間打造自己的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的舒適度，使其適應(yīng)市場(chǎng)，并使土地價(jià)值最大化。發(fā)展商的開發(fā)水平、顧問(wèn)公司的策劃能力和對(duì)市場(chǎng)的把握能力、設(shè)計(jì)單位的創(chuàng)造力，也就是在這樣的一個(gè)對(duì)容積率的深度解析的過(guò)程中得到真正的體現(xiàn)。

有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)容積率與產(chǎn)品類型對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，僅僅通過(guò)容積率的一個(gè)簡(jiǎn)13有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)容積率物業(yè)類型品質(zhì)環(huán)境提高品質(zhì)方式豐富產(chǎn)品方式0.3獨(dú)棟別墅高檔舒適

0.3--0.5獨(dú)棟別墅中檔一般增加部分雙拼或聯(lián)排

0.5--0.8雙拼或聯(lián)排中檔一般組合3-4層，局部5層的洋房

0.8--1.2多層洋房高檔舒適

可增加雙拼或聯(lián)排1.2--1.5多層洋房中檔一般多層與小高層的組合別墅加高層1.5--2.0多層加小高層高檔舒適純板樓別墅加高層2.0--2.5小高層高檔舒適純板樓洋房加高層2.5--3.0小高層中檔一般小高層+二類高層可增加高層3.0--6.0高層中檔一般板樓+塔樓

6.0以上超高層中檔一般板塔/獨(dú)棟塔樓/居住型公寓

通常情況下住宅類型與容積率關(guān)系表有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)容積率物業(yè)類型品質(zhì)環(huán)境提高品質(zhì)方式豐富產(chǎn)品方式14容積率與建筑密度

容積率表現(xiàn)了同一塊土地建筑容量的大??；建筑密度反映了同一土地上空白面積即能夠留給園林規(guī)劃面積的大小。容積率相同，而建筑密度差別較大時(shí)，項(xiàng)目的品質(zhì)有可能差別很大。

建筑密度是一個(gè)常常被人忽視的問(wèn)題，但是它卻與容積率一樣影響著社區(qū)建筑的形態(tài)與環(huán)境品質(zhì)。有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)建筑密度、容積率、綠化率參考控制用地性質(zhì)容積率建筑密度綠化率居住≤0.7≤20≥45居住≤1.6≤25≥35居住≤2.8≤30≥30混合≤2.0≤28≥35混合≤3.0≤40≥25容積率與建筑密度容積率表現(xiàn)了同一塊土地建筑容量的大小；建15容積率和舒適度之間并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的線性比例關(guān)系，容積率低，舒適度并不一定高;而相同容積率的兩個(gè)小區(qū)，由于種種因素的影響導(dǎo)致了舒適度相差甚遠(yuǎn)不能忽視社區(qū)規(guī)模在相同容積率前提下，社區(qū)內(nèi)的樓群如何布局，也直接影響到容積率小區(qū)之外的“區(qū)域容積率”也在某種程度上影響了小區(qū)自身的容積率

有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)容積率與舒適度

容積率和舒適度之間并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的線性比例關(guān)系，容積率低，舒16有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)日照間距日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于二小時(shí)的滿窗日照而保持的最小間隔距離D=(H-H1)/tanh

實(shí)際應(yīng)用中，常將D換算成其與H的比值，即日照間距系數(shù)（即日照系數(shù)=D/H），以便于根據(jù)不同建筑高度算出相同地區(qū)、相同條件下的建筑日照間距

新建區(qū)：南北向（偏15度內(nèi)）1.5倍，南偏（15～30度）1.3倍，南偏（30以上）或正東西向1.0倍改造區(qū)：南北（15偏15度內(nèi)）1.2倍，南偏（15～30度）1.2倍，南偏（30以上）或正東西向1.0倍有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)日照間距日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證17

完善居住環(huán)境的均好性強(qiáng)化居住使用的舒適性豐富居住者的精神生活提高居民戶外生活品質(zhì)

盡量保持原生態(tài)的自然結(jié)構(gòu)尊重場(chǎng)地特征因勢(shì)利導(dǎo)保持以林地景觀為特色的社區(qū)環(huán)境道路網(wǎng)絡(luò)順應(yīng)自然地形尊重人類生活與居住行為合理布置消費(fèi)娛樂(lè)設(shè)施營(yíng)造以家庭為中心的融洽的鄰里氛圍尊重社區(qū)自然生態(tài)系統(tǒng)的自我調(diào)節(jié)能力減少人類開發(fā)活動(dòng)對(duì)地下水位的影響采用天然排水系統(tǒng)，減少地表水的流失小區(qū)園林評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)（現(xiàn)代居住小區(qū)規(guī)劃的審美價(jià)值取向）

園林規(guī)劃有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)完善居住環(huán)境的均好性盡量保持原生態(tài)的自然結(jié)構(gòu)小區(qū)園林評(píng)選181.房屋按建筑用途可以分為那三類：住宅、商用、商住兩用。2.按房屋的建筑樓型可分為那幾種：

條子樓、墩子樓、點(diǎn)式高層、板式高層、蛇型樓、鋸齒樓、U型、L型、梅花樓、塔樓、筒子樓等。3.按房屋層數(shù)或建筑總高度的分類：低層1--3層多層4--7層小高層8--12層高層13--30層超高層30層以上備注：公共建筑及綜合性建筑總高度超過(guò)24m的為高層，建筑總高度超過(guò)100m的，均稱為超高層建筑。有關(guān)設(shè)計(jì)的知識(shí)1.房屋按建筑用途可以分為那三類：194.按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑，公共建筑，工業(yè)建筑，農(nóng)業(yè)建筑。居住建筑和公共建筑稱民用建筑。居住建筑：指供家庭或個(gè)人較長(zhǎng)時(shí)期居住使用的建筑，又可分為住宅和集體宿舍兩類。住宅是指供家庭較長(zhǎng)時(shí)期居住使用的建筑，習(xí)慣上不很嚴(yán)格地分為普通住宅、高檔公寓和別墅。集體宿舍分為單身職工宿舍、學(xué)生宿舍等。公共建筑：指供人們購(gòu)物、辦公、學(xué)習(xí)、醫(yī)療、旅行、體育等使用的非生產(chǎn)性建筑，如：辦公樓、商店、旅館、影劇院、體育館、展覽館、醫(yī)院等。工業(yè)建筑：指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的建筑，如工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。農(nóng)業(yè)建筑：指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的建筑，如：料倉(cāng)、水產(chǎn)品養(yǎng)殖廠、飼養(yǎng)畜禽用房等。有關(guān)設(shè)計(jì)的知識(shí)4.按建筑物使用性質(zhì)分類：有關(guān)設(shè)計(jì)的知識(shí)205.按主要建筑結(jié)構(gòu)分類：磚木結(jié)構(gòu)：用磚墻、磚柱、木屋架作為主要承重結(jié)構(gòu)的建筑，像大多數(shù)農(nóng)村的屋舍、廟宇等。這種結(jié)構(gòu)建造簡(jiǎn)單，材料容易準(zhǔn)備，費(fèi)用較低

磚混結(jié)構(gòu)："磚"，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、如空心磚等。"混"是指由鋼筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅，由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。這是目前在住宅建設(shè)中建造量最大、采用最普遍的結(jié)構(gòu)類型

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：即主要承重構(gòu)件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，此類結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、工業(yè)建筑和高層住宅。鋼筋混凝土建筑里又有框架結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框—筒結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。目前25—30層左右的高層住宅通常采用框架—剪力墻結(jié)構(gòu)

鋼結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑，如鋼鐵廠房、大型體育場(chǎng)等

有關(guān)設(shè)計(jì)的知識(shí)5.按主要建筑結(jié)構(gòu)分類：有關(guān)設(shè)計(jì)的知識(shí)216.按戶型設(shè)計(jì)分類平層：套內(nèi)樓面高度一致的房屋。錯(cuò)層：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。但沒(méi)有完全分為兩層。（適合大面積住宅，小面積會(huì)顯得局促）。

躍層：近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個(gè)樓層，上下層不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、最好的一間臥室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。優(yōu)點(diǎn)：每戶都有2層或2層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過(guò)增大采光面積彌補(bǔ)。通風(fēng)好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。

復(fù)式：是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.8米）上層供休息和儲(chǔ)藏用，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。別墅：獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、連排別墅有關(guān)設(shè)計(jì)的知識(shí)6.按戶型設(shè)計(jì)分類平層：套內(nèi)樓面高度一致的房屋。復(fù)式：是22層高：是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸；（標(biāo)準(zhǔn)層高2.8米）凈高：是指層高減去樓板厚度的凈剩值。開間：是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際寬度。（因?yàn)槭蔷鸵粋€(gè)自然間的寬度而言，故又稱開間）參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米……3.9米、4.2米，一般在3.0--3.9之間。進(jìn)深：是指一間房屋內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米………5.7米、6.0米一般在5米以內(nèi)。有關(guān)設(shè)計(jì)的知識(shí)7.空間尺度層高：是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上23有關(guān)配套的知識(shí)居住區(qū)的生活基礎(chǔ)配套設(shè)施

指進(jìn)行居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，用來(lái)確定配建公共建筑數(shù)量的定額指標(biāo)。一般以每千居民為計(jì)算單位。千人指標(biāo)地區(qū)不同、建筑的不同采用不同的定額單位來(lái)計(jì)算建筑面積和用地面積

“千人指標(biāo)”：是一項(xiàng)較復(fù)雜和細(xì)致的工作，也是一項(xiàng)涉及面很廣的城市建設(shè)技術(shù)政策，合理地確定居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施定額指標(biāo)，不僅關(guān)系到居民生活的方便程度，而且涉及到房地產(chǎn)投資及城市用地的合理使用。影響居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施定額指標(biāo)的因素較多，如國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，居民的生活水平，建造地段原有設(shè)施本身的合理規(guī)模等

有關(guān)配套的知識(shí)居住區(qū)的生活基礎(chǔ)配套設(shè)施指進(jìn)行居住區(qū)規(guī)劃設(shè)24有關(guān)配套的知識(shí)分級(jí)人口規(guī)模配置標(biāo)準(zhǔn)居住區(qū)5—8萬(wàn)人5萬(wàn)人小區(qū)1—1.5萬(wàn)人1萬(wàn)人組團(tuán)（街坊）3000—5000人0.3萬(wàn)人天津居住配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：分級(jí)分類（1）居住區(qū)級(jí)建筑面積／用地面積（2）小區(qū)級(jí)建筑面積／用地面積（3）組團(tuán)（街坊）級(jí)建筑面積／用地面積教育457／792-880730／1014-1170----醫(yī)療衛(wèi)生60／6015／10----文化體育210-220／33030-40／100-13067／93-113社區(qū)服務(wù)140-150／160-164140／130120-160／65-70行政管理64-73／44-55----35-41／----商業(yè)金融464-690/263-383205-308/100-15070-90／50-60市政公用118-134／255-31132-43／32-4853-80/8-10分類單位：㎡／千人公建予留用地----/40-60--------合計(jì)1522-1784/1944-22431152-1276／1386-1638345-438／216-253注：上表數(shù)據(jù)不含綠地及居民停車指標(biāo)。有關(guān)配套的知識(shí)分級(jí)人口規(guī)模配置標(biāo)準(zhǔn)居25有關(guān)配套的知識(shí)商品房分類建筑面積（㎡/戶）汽車（車位/戶）自行車（輛/戶）一類≥150㎡1.51.0二類≥90㎡＜150

㎡1.01.5三類≥60㎡＜90

㎡0.71.8四類＜60

㎡0.52.0經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房0.22.01、小汽車每個(gè)停車位面積30-35㎡（地上30㎡，地下35㎡），如采用垂直機(jī)械停車可按實(shí)際布置計(jì)算停車面積，本標(biāo)準(zhǔn)未計(jì)算此類停車方式的面積指標(biāo)。地面停車率原則上不超過(guò)住宅總戶數(shù)的15%。自行車每個(gè)車位停車面積1.5㎡，地面停車率原則上不超過(guò)住宅總戶數(shù)的50%。2、在小區(qū)內(nèi)部出入口附近應(yīng)設(shè)置地面機(jī)動(dòng)車停車位供外來(lái)人員臨時(shí)使用，原則上應(yīng)設(shè)置不低于配建機(jī)動(dòng)車停車位總規(guī)模的百分之二（含在配建總規(guī)模內(nèi)）。天津居住停車位標(biāo)準(zhǔn)：有關(guān)配套的知識(shí)分類建筑面積（㎡/戶）汽車（車位/戶）自行車（26關(guān)于會(huì)所性質(zhì)：會(huì)所系規(guī)劃部門批準(zhǔn)的商品住宅項(xiàng)目商業(yè)配套房中用于向業(yè)主提供商業(yè)、娛樂(lè)、文體等綜合配套服務(wù)的場(chǎng)所。房地產(chǎn)登記部門核發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證，按“會(huì)所”確定房屋類型和房屋用途，開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者不能將會(huì)所用作它途構(gòu)成：主要有體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、餐飲娛樂(lè)場(chǎng)地、多功能場(chǎng)地、辦公場(chǎng)地構(gòu)成，表現(xiàn)形式如下；體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地：棋牌室、桌球室、健身房、乒乓球室、羽毛球室等，規(guī)模較大的會(huì)所還有籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等設(shè)施；餐飲休閑場(chǎng)地：咖啡廳、中西餐廳、舞廳、投影廳、書畫室等；多功能場(chǎng)地：室外廣場(chǎng)、室內(nèi)大廳等；主要作為銷售階段的售樓處接待和展示大廳；辦公場(chǎng)地：辦公室、會(huì)議室等，主要作為銷售階段的辦公室。有關(guān)配套的知識(shí)關(guān)于會(huì)所性質(zhì)：會(huì)所系規(guī)劃部門批準(zhǔn)的商品住宅項(xiàng)目商業(yè)配套27關(guān)于會(huì)所職能：會(huì)所的使用功能分前期銷售職能和后期經(jīng)營(yíng)（服務(wù)）職能，前期銷售職能指在樓盤入伙前，會(huì)所主要用于銷售中心，擔(dān)負(fù)樓盤展示推介和客戶接待等市場(chǎng)銷售功能，在項(xiàng)目全部完成且客戶全部入伙后，會(huì)所的前期銷售的功能開始全部進(jìn)入實(shí)施階段，即會(huì)所進(jìn)入后期運(yùn)營(yíng)和服務(wù)階段。分類 按照1%的總建筑面積比例，對(duì)會(huì)所進(jìn)行體量劃分。類別建筑面積（㎡）功能設(shè)計(jì)備注超大型會(huì)所》3000綜合性、泛會(huì)所開放式經(jīng)營(yíng)大型會(huì)所1500-3000綜合性對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)為主中型會(huì)所500-1500專業(yè)性、單一性封閉經(jīng)營(yíng)小型會(huì)所《500單一性封閉經(jīng)營(yíng)有關(guān)配套的知識(shí)關(guān)于會(huì)所職能：會(huì)所的使用功能分前期銷售職能和后期經(jīng)營(yíng)（服28會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題1、

權(quán)屬問(wèn)題（產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的界定） 2、

管理問(wèn)題（非專業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)比較普遍）3、

功能問(wèn)題（提供哪些有效服務(wù)）4、

定位問(wèn)題（面向那些客戶服務(wù)）5、

轉(zhuǎn)型問(wèn)題（參與社會(huì)分工）會(huì)所經(jīng)營(yíng)中所面臨的大面積虧損，究其原因，第一，短視的前期策劃是先天原因，如會(huì)所的位置、檔次、體量、商業(yè)劃分等硬件規(guī)劃，如果缺乏市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)、缺乏經(jīng)營(yíng)的前瞻性、缺乏局部改造的可能，加大了會(huì)所后期商業(yè)化經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。第二，比較落后的經(jīng)營(yíng)管理水平，是會(huì)所虧損的人為原因，如發(fā)展商大多將會(huì)所經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給毫無(wú)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的內(nèi)部殘留人員，或者給物業(yè)管理公司，致使會(huì)所經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)不必要的問(wèn)題。小結(jié)：會(huì)所經(jīng)營(yíng)問(wèn)題除與經(jīng)營(yíng)管理者的水平有關(guān)外，更重要的與前期會(huì)所的策劃有關(guān)，通過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，要改善會(huì)所的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，必須從會(huì)所前期策劃入手，兼顧前期銷售和后期經(jīng)營(yíng)。下面就以會(huì)所最終經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)，從前期策劃方面探討避免會(huì)所經(jīng)營(yíng)問(wèn)題的解決之道。有關(guān)配套的知識(shí)會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題1、

權(quán)屬問(wèn)題（產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的界定） 29會(huì)所策劃根據(jù)上面對(duì)會(huì)所問(wèn)題和原因的分析，解決或者避免會(huì)所經(jīng)營(yíng)不善的根本在于兩點(diǎn)，即強(qiáng)化前期會(huì)所策劃和加強(qiáng)后期專業(yè)經(jīng)營(yíng)化管理一、

項(xiàng)目性質(zhì)

會(huì)所策劃以服務(wù)項(xiàng)目住宅為基礎(chǔ)需要，所以項(xiàng)目的屬性和對(duì)應(yīng)的住戶的特征，是會(huì)所策劃必須首要考慮的問(wèn)題。住宅類別住戶需求會(huì)所特征大型精品大眾住宅對(duì)內(nèi)開放安全、優(yōu)惠多樣化服務(wù)集中會(huì)所與泛會(huì)所結(jié)合體量大、服務(wù)類別多內(nèi)外服務(wù)兼?zhèn)浯笮透呱腥宋纳鐓^(qū)住宅對(duì)外開放身份體現(xiàn)注重服務(wù)集中會(huì)所與泛會(huì)所結(jié)合設(shè)施齊備先進(jìn)對(duì)外營(yíng)業(yè)大型高密度市區(qū)小戶型住宅便利、優(yōu)惠全天候服務(wù)

集中會(huì)所設(shè)施齊備對(duì)內(nèi)營(yíng)業(yè)大型低密度別墅區(qū)住宅安全尊貴內(nèi)部享用

集中會(huì)所體量較大對(duì)內(nèi)服務(wù)有關(guān)配套的知識(shí)會(huì)所策劃根據(jù)上面對(duì)會(huì)所問(wèn)題和原因的分析，解決或者避免會(huì)所經(jīng)營(yíng)30會(huì)所策劃二、會(huì)所策劃要素 1、

體量按照目前會(huì)所的一般特征，會(huì)所的建筑面積與項(xiàng)目總建筑面積的比例為1：100左右。2、

位置會(huì)所的位置策劃必須考慮到以下因素，第一，服務(wù)便利性，第二，經(jīng)營(yíng)的便利性，第三，回避地塊的價(jià)值和增值區(qū)域。3、

功能功能即會(huì)所的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，功能的定位必須結(jié)合幾個(gè)需要，第一，銷售辦公功能需要;第二，體現(xiàn)項(xiàng)目核心文化的需要;第三，普通娛樂(lè)休閑的需要;第四，體現(xiàn)項(xiàng)目特色的需要，在體現(xiàn)核心文化價(jià)值的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)應(yīng)避免面面俱到。4、

檔次會(huì)所檔次應(yīng)該與項(xiàng)目定位相適應(yīng)。5、

分期會(huì)所經(jīng)營(yíng)的內(nèi)外結(jié)合是必經(jīng)之路，所以前期會(huì)所策劃應(yīng)該具有前瞻性，提前考慮到經(jīng)營(yíng)性需求，如在會(huì)所的分期建設(shè)，會(huì)所功能劃分要保證結(jié)構(gòu)可以修改等。有關(guān)配套的知識(shí)會(huì)所策劃二、會(huì)所策劃要素 有關(guān)配套的知識(shí)31會(huì)所策劃三、會(huì)所創(chuàng)新1、

會(huì)所形式雙會(huì)所即基于臨街的主會(huì)所基礎(chǔ)上，在社區(qū)內(nèi)部增加一個(gè)內(nèi)部會(huì)所。臨街會(huì)所的設(shè)計(jì)參照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，主要功能是前期銷售功能和后期營(yíng)業(yè)性質(zhì)的商業(yè)服務(wù)功能，最終以對(duì)外經(jīng)營(yíng)為目的；內(nèi)部會(huì)所建于社區(qū)內(nèi)部，體量不要求大，但是可以彈性劃分，其功能為社區(qū)服務(wù)，不對(duì)外營(yíng)業(yè)，在服務(wù)內(nèi)容的設(shè)計(jì)上，與臨街會(huì)所內(nèi)容不能競(jìng)爭(zhēng)，但是對(duì)外部商業(yè)配套形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)，有利于留住內(nèi)部業(yè)主，與臨街會(huì)所形成互補(bǔ)的綜合優(yōu)勢(shì)，與外部商業(yè)性配套競(jìng)爭(zhēng)。目的，一是可以進(jìn)一步提升社區(qū)檔次，二是增強(qiáng)會(huì)所與外部同類配套的競(jìng)爭(zhēng)力，三是可以形成“以會(huì)所養(yǎng)會(huì)所”的良性模式，四是增加活動(dòng)空間，滿足不同層次業(yè)主需求。雙會(huì)所比較適合大型以上社區(qū)配套策劃，對(duì)于中小型社區(qū)不太適合。有關(guān)配套的知識(shí)會(huì)所策劃三、會(huì)所創(chuàng)新有關(guān)配套的知識(shí)32會(huì)所策劃2、分期會(huì)所（第一期銷售功能、第二期整體功能再造）目前會(huì)所經(jīng)營(yíng)不善的主要原因是策劃的前瞻性不足。對(duì)于大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般開發(fā)周期3年左右，甚至更長(zhǎng)。而目前比較普遍的會(huì)所，是在項(xiàng)目第一期前階段建成使用，并陪伴項(xiàng)目3年以上。同時(shí)，項(xiàng)目的分期開發(fā)策略，使住宅產(chǎn)品品質(zhì)與時(shí)俱進(jìn)和日益改善，反而使會(huì)所建筑形態(tài)和劃分等迅速落伍。為了避免出現(xiàn)這一情況，會(huì)所策劃應(yīng)該與項(xiàng)目平行前進(jìn)，分期開發(fā)建設(shè)的穩(wěn)妥策略。住宅項(xiàng)目進(jìn)度會(huì)所進(jìn)度會(huì)所功能第一期住宅第一期會(huì)所（適當(dāng)超前建設(shè)，以內(nèi)部服務(wù)為設(shè)計(jì)）銷售和項(xiàng)目展示功能提供初期簡(jiǎn)單服務(wù)第二期住宅第二期會(huì)所（結(jié)合市場(chǎng)變化的修改方案，以利于商業(yè)轉(zhuǎn)型為方向設(shè)計(jì)）保留銷售部分部分投入內(nèi)部服務(wù)第三期住宅（最后一期）全部投入服務(wù)和經(jīng)營(yíng)取消銷售場(chǎng)地有關(guān)配套的知識(shí)會(huì)所策劃2、分期會(huì)所（第一期銷售功能、第二期整體功能再造）住33會(huì)所經(jīng)營(yíng)一、專業(yè)管理——引入專業(yè)的管理公司備選的會(huì)所管理者1）酒店管理公司2）娛樂(lè)管理經(jīng)營(yíng)公司3）體育文化管理公司4）超級(jí)市場(chǎng)管理公司二、連鎖經(jīng)營(yíng)——嘗試連鎖化經(jīng) 三、會(huì)員制管理——扭虧和服務(wù)并行四、會(huì)所轉(zhuǎn)型——納入社會(huì)配套體系中經(jīng)營(yíng)有關(guān)配套的知識(shí)會(huì)所經(jīng)營(yíng)一、專業(yè)管理——引入專業(yè)的管理公司二、34會(huì)所策劃小結(jié)會(huì)所的功能分前期銷售功能和后期服務(wù)經(jīng)營(yíng)功能會(huì)所策劃必須服從項(xiàng)目整體立意和主題，不宜另辟蹊徑會(huì)所策劃必須具備前瞻性和穩(wěn)妥性，尤其對(duì)于大型會(huì)所，應(yīng)分期開發(fā)，適時(shí)而變

會(huì)所要兼顧對(duì)內(nèi)服務(wù)和對(duì)外經(jīng)營(yíng)的雙重職能，以會(huì)所養(yǎng)會(huì)所產(chǎn)權(quán)清晰和專業(yè)管理是會(huì)所經(jīng)營(yíng)的必經(jīng)之路，所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，引進(jìn)專業(yè)管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，實(shí)施目標(biāo)責(zé)任制管理，真正發(fā)揮會(huì)所服務(wù)于社區(qū)的職能會(huì)所經(jīng)營(yíng)必須以融入片區(qū)社會(huì)商業(yè)配套體系為終極目標(biāo)有關(guān)配套的知識(shí)會(huì)所策劃小結(jié)會(huì)所的功能分前期銷售功能和后期服務(wù)經(jīng)營(yíng)功能有35社區(qū)商業(yè)是以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)，它以地域內(nèi)居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)的屬性決定了：社區(qū)商業(yè)的服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)總規(guī)模一般控制在3萬(wàn)平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。另外，隨著大盤時(shí)代的來(lái)臨，社區(qū)商業(yè)開始出現(xiàn)突破傳統(tǒng)形態(tài)和規(guī)模的組織形式——社區(qū)商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)中心設(shè)在居住區(qū)內(nèi)的人流集中區(qū)，規(guī)模較大，業(yè)態(tài)豐富，功能齊備，服務(wù)及影響區(qū)域更加外向。關(guān)于社區(qū)商業(yè)有關(guān)配套的知識(shí)社區(qū)商業(yè)是以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)，它以地36按照項(xiàng)目中商業(yè)規(guī)模與住宅規(guī)模的比例（商住比），可將社區(qū)商業(yè)分為：外向型:社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足以支撐商業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來(lái)支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。偏外向型:商業(yè)面積和住宅面積之比在2％—5％之間，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場(chǎng)難以消化。內(nèi)向型:商業(yè)面積與住宅面積的2％以下，社區(qū)商業(yè)完全依賴本社區(qū)居民的需求，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。社區(qū)商業(yè)類型有關(guān)配套的知識(shí)按照項(xiàng)目中商業(yè)規(guī)模與住宅規(guī)模的比例（商住比），可將社區(qū)商業(yè)分37社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)可分為必備性業(yè)態(tài)和指導(dǎo)性業(yè)態(tài)。必備性業(yè)態(tài)是指滿足日?；旧钚枨蟮南M(fèi)。指導(dǎo)性業(yè)態(tài)是指滿足多樣化、個(gè)性化生活的消費(fèi)。社區(qū)商業(yè)類型不同，必備性業(yè)態(tài)與指導(dǎo)性業(yè)態(tài)的組合比例也有差別。內(nèi)向服務(wù)型外向服務(wù)型偏外向服務(wù)型社區(qū)配套為主,區(qū)域配套為輔，滿足生活配套的商業(yè)區(qū)域配套、社區(qū)配套并重，滿足生活休閑、娛樂(lè)的配套社區(qū)配套為主，滿足家庭裝修、生活用品的商業(yè)中端社區(qū)必備性業(yè)態(tài)為主中高端外向型指導(dǎo)性業(yè)態(tài)為補(bǔ)充業(yè)態(tài)定位有關(guān)配套的知識(shí)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)可分為必備性業(yè)態(tài)和指導(dǎo)性業(yè)態(tài)。內(nèi)向服務(wù)型外向服務(wù)38盡量保證與住宅部分的隔離，盡可能的減少對(duì)社區(qū)住宅的干擾和影響面寬與進(jìn)深比例建議不要低于1:1.8，盡可能保證1:1.5（根據(jù)本案原商業(yè)方案中商鋪12米的進(jìn)深，則面寬建議為8米。）商鋪里不允許出現(xiàn)剪力墻或柱網(wǎng)預(yù)留一二層連通或拆分的靈活性，為后期商鋪劃分銷售提供彈性的操作空間1層層高不低于5米，2層層高可控制在4.5米左右非住宅底商部分滿足餐飲業(yè)要求，增加可入駐業(yè)態(tài)的類型盡可能為所有商鋪預(yù)留門頭立面風(fēng)格與住宅風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一在立面或景觀中設(shè)計(jì)帶有項(xiàng)目統(tǒng)一符號(hào)的建筑或景觀元素，以形成主題統(tǒng)一、鮮明的商業(yè)街按較為理想的商鋪面寬進(jìn)深比為1:1.5，來(lái)計(jì)算商鋪面積，進(jìn)行分割沿街商鋪設(shè)計(jì)要點(diǎn)提示有關(guān)配套的知識(shí)盡量保證與住宅部分的隔離，盡可能的減少對(duì)社區(qū)住宅的干擾和影響39有關(guān)配套的知識(shí)綜合超市6000—15000F1-F3主干道/主入口承租期5年以上、獨(dú)立廣告位社區(qū)標(biāo)超1000—5000F1或F1-F2主出入口/主干道便利超市100—500F1或B1主出入口業(yè)態(tài)

經(jīng)營(yíng)面積需求(㎡)經(jīng)營(yíng)樓層位置需求其他需求餐飲快餐類：100—500F1、F1-F2、或B1-F1偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道動(dòng)力電、排煙排風(fēng)、上下水，承租期5年以上、對(duì)門面寬度和樓板承重有一定要求西餐：200—800中式酒樓：1000—3000餅屋、蛋糕店50-80F1社區(qū)商業(yè)街中間位置——美容美發(fā)美發(fā)：50—100F1或F1-F2無(wú)特殊要求需民用電，上下水，要有獨(dú)立廣告位美容：200—1000無(wú)特殊要求健身房500—2000F1-F2寫字樓或中高檔社區(qū)民用電，大開間、通風(fēng)系統(tǒng)良好、明顯廣告位，對(duì)樓層的承重也有特定要求休閑類500—1000F1或F1-F2無(wú)特殊要求好的展示面、獨(dú)立廣告位銀行200—500F1偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置獨(dú)立的廣告位家居飾品1000—3000F1-F2新建社區(qū)的臨街商鋪承租期不超過(guò)三年，獨(dú)立門面，通風(fēng)采光良好花店10—30F1成熟社區(qū)周邊、首層臨街承租期不超過(guò)三年，獨(dú)立門面藥店150—400F1或F1-F2常住人口多、人流量大承租期3年以上，獨(dú)立門面，300-500米內(nèi)無(wú)藥店干洗店10—20F1或B1靠近主出入口，離居住區(qū)較近——地產(chǎn)中介30—100F1新興社區(qū)門店數(shù)量較多獨(dú)立廣告位常見社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)參考表有關(guān)配套的知識(shí)綜合超市6000—15000F1-F3主干道40謝謝謝內(nèi)容土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)建筑風(fēng)水房地產(chǎn)開發(fā)模式房地產(chǎn)開發(fā)常見問(wèn)題房地產(chǎn)開發(fā)策略內(nèi)容土地開發(fā)42房產(chǎn)開發(fā)第二講開發(fā)程序有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)有關(guān)設(shè)計(jì)的知識(shí)有關(guān)配套的知識(shí)房產(chǎn)開發(fā)第二講開發(fā)程序43開發(fā)程序從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即：可行性研究及項(xiàng)目決策階段建設(shè)前期準(zhǔn)備階段建設(shè)階段銷售階段交付使用階段開發(fā)程序從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開44可行性研究及項(xiàng)目決策階段投資機(jī)會(huì)研究初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究項(xiàng)目的評(píng)估和決策

可行性研究步驟：(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(5)編制可行性研究報(bào)告。

開發(fā)程序可行性研究及項(xiàng)目決策階段投資機(jī)會(huì)研究可行性研究步驟：開發(fā)程45獲取土地使用權(quán)征地拆遷

規(guī)劃設(shè)計(jì)

建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建，項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)申辦《施工許可證》

建設(shè)前期準(zhǔn)備階段開發(fā)程序獲取土地使用權(quán)建設(shè)前期準(zhǔn)備階段開發(fā)程序46建設(shè)階段指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成，通過(guò)建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程序的過(guò)程

1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；

2、施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件；

3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件；

4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；

5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備；

6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理；

7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)；

8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)；

9、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底；

10、編制工程進(jìn)度計(jì)劃；

11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)。開發(fā)程序建設(shè)階段指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部47銷售階段申辦《銷售許可證》商品房銷售按揭辦理

第一階段：基礎(chǔ)市場(chǎng)調(diào)研第二階段：物業(yè)賣點(diǎn)與利益點(diǎn)轉(zhuǎn)換分析

第三階段：推廣主題的制定

第四階段：各銷售期的廣告具體創(chuàng)意

開發(fā)程序銷售階段申辦《銷售許可證》第一階段：基礎(chǔ)市場(chǎng)調(diào)研開發(fā)程序48申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》

申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收

進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》

物業(yè)移交

交付使用階段開發(fā)程序申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》交付使用階段開49有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，將決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、項(xiàng)目的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化

有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)50有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)《工程規(guī)劃許可證》用地面積建筑用地面積規(guī)劃性質(zhì)及配比總建筑面積容積率建筑密度綠化率建筑高度總?cè)藬?shù)停車數(shù)戶型配比要求配套設(shè)施城市景觀要求生態(tài)節(jié)能要求其它要求有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)《工程規(guī)劃許可證》用地面積51有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)容積率、綠地率、建筑密度、舒適度的關(guān)系

對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)2，綠地率應(yīng)不低于30%有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)容積率、綠地率、建筑密度、舒適度的關(guān)系對(duì)于52

容積率與規(guī)劃布局

社區(qū)規(guī)模和容積率不同的項(xiàng)目可以獲得相似的舒適度，而在相同的容積率的前提下，通過(guò)巧妙的建筑規(guī)劃布局，又能夠突破容積率的局限，不僅能在產(chǎn)品類型上突破、創(chuàng)新，而且能夠獲得意想不到的舒適度。同樣容積率的項(xiàng)目，產(chǎn)品類型的差異卻可以非常大。一般容積率為大于4的項(xiàng)目應(yīng)該是塔樓林立，空間局促。但高容積率的規(guī)劃布局形式很適合城市中心地段的項(xiàng)目。它不僅以差異化的產(chǎn)品形式和生活享受引起購(gòu)房者的青睞，而且還可以用高容積率保證發(fā)展商的利潤(rùn)回報(bào)。

有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)

容積率與規(guī)劃布局社區(qū)規(guī)模和容積率不同的項(xiàng)目可以獲得相53容積率與產(chǎn)品類型

對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，僅僅通過(guò)容積率的一個(gè)簡(jiǎn)單數(shù)字遠(yuǎn)不能概括社區(qū)的建筑類型，尤其當(dāng)社區(qū)的建筑類型有明顯差異的時(shí)候，比如一些綜合性的社區(qū)，不同的建筑類型之間，其容積率相差非常大。在實(shí)際操作過(guò)程中，這樣的項(xiàng)目往往可以利用項(xiàng)目自身不同容積率的不同產(chǎn)品類型，靈活地針對(duì)同一區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目做差異化的營(yíng)銷推廣。容積率不直接代表社區(qū)產(chǎn)品類型與舒適度，因此也就與項(xiàng)目的價(jià)格檔次沒(méi)有一個(gè)非常嚴(yán)密的比例關(guān)系。在同一塊土地上，容積率確定不能改變的條件下，發(fā)展商通過(guò)設(shè)計(jì)、建筑策劃，市場(chǎng)研究等工作，有很大的空間打造自己的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的舒適度，使其適應(yīng)市場(chǎng)，并使土地價(jià)值最大化。發(fā)展商的開發(fā)水平、顧問(wèn)公司的策劃能力和對(duì)市場(chǎng)的把握能力、設(shè)計(jì)單位的創(chuàng)造力，也就是在這樣的一個(gè)對(duì)容積率的深度解析的過(guò)程中得到真正的體現(xiàn)。

有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)容積率與產(chǎn)品類型對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，僅僅通過(guò)容積率的一個(gè)簡(jiǎn)54有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)容積率物業(yè)類型品質(zhì)環(huán)境提高品質(zhì)方式豐富產(chǎn)品方式0.3獨(dú)棟別墅高檔舒適

0.3--0.5獨(dú)棟別墅中檔一般增加部分雙拼或聯(lián)排

0.5--0.8雙拼或聯(lián)排中檔一般組合3-4層，局部5層的洋房

0.8--1.2多層洋房高檔舒適

可增加雙拼或聯(lián)排1.2--1.5多層洋房中檔一般多層與小高層的組合別墅加高層1.5--2.0多層加小高層高檔舒適純板樓別墅加高層2.0--2.5小高層高檔舒適純板樓洋房加高層2.5--3.0小高層中檔一般小高層+二類高層可增加高層3.0--6.0高層中檔一般板樓+塔樓

6.0以上超高層中檔一般板塔/獨(dú)棟塔樓/居住型公寓

通常情況下住宅類型與容積率關(guān)系表有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)容積率物業(yè)類型品質(zhì)環(huán)境提高品質(zhì)方式豐富產(chǎn)品方式55容積率與建筑密度

容積率表現(xiàn)了同一塊土地建筑容量的大小；建筑密度反映了同一土地上空白面積即能夠留給園林規(guī)劃面積的大小。容積率相同，而建筑密度差別較大時(shí)，項(xiàng)目的品質(zhì)有可能差別很大。

建筑密度是一個(gè)常常被人忽視的問(wèn)題，但是它卻與容積率一樣影響著社區(qū)建筑的形態(tài)與環(huán)境品質(zhì)。有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)建筑密度、容積率、綠化率參考控制用地性質(zhì)容積率建筑密度綠化率居住≤0.7≤20≥45居住≤1.6≤25≥35居住≤2.8≤30≥30混合≤2.0≤28≥35混合≤3.0≤40≥25容積率與建筑密度容積率表現(xiàn)了同一塊土地建筑容量的大?。唤?6容積率和舒適度之間并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的線性比例關(guān)系，容積率低，舒適度并不一定高;而相同容積率的兩個(gè)小區(qū)，由于種種因素的影響導(dǎo)致了舒適度相差甚遠(yuǎn)不能忽視社區(qū)規(guī)模在相同容積率前提下，社區(qū)內(nèi)的樓群如何布局，也直接影響到容積率小區(qū)之外的“區(qū)域容積率”也在某種程度上影響了小區(qū)自身的容積率

有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)容積率與舒適度

容積率和舒適度之間并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的線性比例關(guān)系，容積率低，舒57有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)日照間距日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于二小時(shí)的滿窗日照而保持的最小間隔距離D=(H-H1)/tanh

實(shí)際應(yīng)用中，常將D換算成其與H的比值，即日照間距系數(shù)（即日照系數(shù)=D/H），以便于根據(jù)不同建筑高度算出相同地區(qū)、相同條件下的建筑日照間距

新建區(qū)：南北向（偏15度內(nèi)）1.5倍，南偏（15～30度）1.3倍，南偏（30以上）或正東西向1.0倍改造區(qū)：南北（15偏15度內(nèi)）1.2倍，南偏（15～30度）1.2倍，南偏（30以上）或正東西向1.0倍有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)日照間距日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證58

完善居住環(huán)境的均好性強(qiáng)化居住使用的舒適性豐富居住者的精神生活提高居民戶外生活品質(zhì)

盡量保持原生態(tài)的自然結(jié)構(gòu)尊重場(chǎng)地特征因勢(shì)利導(dǎo)保持以林地景觀為特色的社區(qū)環(huán)境道路網(wǎng)絡(luò)順應(yīng)自然地形尊重人類生活與居住行為合理布置消費(fèi)娛樂(lè)設(shè)施營(yíng)造以家庭為中心的融洽的鄰里氛圍尊重社區(qū)自然生態(tài)系統(tǒng)的自我調(diào)節(jié)能力減少人類開發(fā)活動(dòng)對(duì)地下水位的影響采用天然排水系統(tǒng)，減少地表水的流失小區(qū)園林評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)（現(xiàn)代居住小區(qū)規(guī)劃的審美價(jià)值取向）

園林規(guī)劃有關(guān)規(guī)劃的知識(shí)完善居住環(huán)境的均好性盡量保持原生態(tài)的自然結(jié)構(gòu)小區(qū)園林評(píng)選591.房屋按建筑用途可以分為那三類：住宅、商用、商住兩用。2.按房屋的建筑樓型可分為那幾種：

條子樓、墩子樓、點(diǎn)式高層、板式高層、蛇型樓、鋸齒樓、U型、L型、梅花樓、塔樓、筒子樓等。3.按房屋層數(shù)或建筑總高度的分類：低層1--3層多層4--7層小高層8--12層高層13--30層超高層30層以上備注：公共建筑及綜合性建筑總高度超過(guò)24m的為高層，建筑總高度超過(guò)100m的，均稱為超高層建筑。有關(guān)設(shè)計(jì)的知識(shí)1.房屋按建筑用途可以分為那三類：604.按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑，公共建筑，工業(yè)建筑，農(nóng)業(yè)建筑。居住建筑和公共建筑稱民用建筑。居住建筑：指供家庭或個(gè)人較長(zhǎng)時(shí)期居住使用的建筑，又可分為住宅和集體宿舍兩類。住宅是指供家庭較長(zhǎng)時(shí)期居住使用的建筑，習(xí)慣上不很嚴(yán)格地分為普通住宅、高檔公寓和別墅。集體宿舍分為單身職工宿舍、學(xué)生宿舍等。公共建筑：指供人們購(gòu)物、辦公、學(xué)習(xí)、醫(yī)療、旅行、體育等使用的非生產(chǎn)性建筑，如：辦公樓、商店、旅館、影劇院、體育館、展覽館、醫(yī)院等。工業(yè)建筑：指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的建筑，如工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。農(nóng)業(yè)建筑：指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的建筑，如：料倉(cāng)、水產(chǎn)品養(yǎng)殖廠、飼養(yǎng)畜禽用房等。有關(guān)設(shè)計(jì)的知識(shí)4.按建筑物使用性質(zhì)分類：有關(guān)設(shè)計(jì)的知識(shí)615.按主要建筑結(jié)構(gòu)分類：磚木結(jié)構(gòu)：用磚墻、磚柱、木屋架作為主要承重結(jié)構(gòu)的建筑，像大多數(shù)農(nóng)村的屋舍、廟宇等。這種結(jié)構(gòu)建造簡(jiǎn)單，材料容易準(zhǔn)備，費(fèi)用較低

磚混結(jié)構(gòu)："磚"，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、如空心磚等。"混"是指由鋼筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅，由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。這是目前在住宅建設(shè)中建造量最大、采用最普遍的結(jié)構(gòu)類型

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：即主要承重構(gòu)件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，此類結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、工業(yè)建筑和高層住宅。鋼筋混凝土建筑里又有框架結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框—筒結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。目前25—30層左右的高層住宅通常采用框架—剪力墻結(jié)構(gòu)

鋼結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑，如鋼鐵廠房、大型體育場(chǎng)等

有關(guān)設(shè)計(jì)的知識(shí)5.按主要建筑結(jié)構(gòu)分類：有關(guān)設(shè)計(jì)的知識(shí)626.按戶型設(shè)計(jì)分類平層：套內(nèi)樓面高度一致的房屋。錯(cuò)層：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。但沒(méi)有完全分為兩層。（適合大面積住宅，小面積會(huì)顯得局促）。

躍層：近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個(gè)樓層，上下層不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、最好的一間臥室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。優(yōu)點(diǎn)：每戶都有2層或2層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過(guò)增大采光面積彌補(bǔ)。通風(fēng)好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。

復(fù)式：是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.8米）上層供休息和儲(chǔ)藏用，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。別墅：獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、連排別墅有關(guān)設(shè)計(jì)的知識(shí)6.按戶型設(shè)計(jì)分類平層：套內(nèi)樓面高度一致的房屋。復(fù)式：是63層高：是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸；（標(biāo)準(zhǔn)層高2.8米）凈高：是指層高減去樓板厚度的凈剩值。開間：是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際寬度。（因?yàn)槭蔷鸵粋€(gè)自然間的寬度而言，故又稱開間）參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米……3.9米、4.2米，一般在3.0--3.9之間。進(jìn)深：是指一間房屋內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米………5.7米、6.0米一般在5米以內(nèi)。有關(guān)設(shè)計(jì)的知識(shí)7.空間尺度層高：是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上64有關(guān)配套的知識(shí)居住區(qū)的生活基礎(chǔ)配套設(shè)施

指進(jìn)行居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，用來(lái)確定配建公共建筑數(shù)量的定額指標(biāo)。一般以每千居民為計(jì)算單位。千人指標(biāo)地區(qū)不同、建筑的不同采用不同的定額單位來(lái)計(jì)算建筑面積和用地面積

“千人指標(biāo)”：是一項(xiàng)較復(fù)雜和細(xì)致的工作，也是一項(xiàng)涉及面很廣的城市建設(shè)技術(shù)政策，合理地確定居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施定額指標(biāo)，不僅關(guān)系到居民生活的方便程度，而且涉及到房地產(chǎn)投資及城市用地的合理使用。影響居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施定額指標(biāo)的因素較多，如國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，居民的生活水平，建造地段原有設(shè)施本身的合理規(guī)模等

有關(guān)配套的知識(shí)居住區(qū)的生活基礎(chǔ)配套設(shè)施指進(jìn)行居住區(qū)規(guī)劃設(shè)65有關(guān)配套的知識(shí)分級(jí)人口規(guī)模配置標(biāo)準(zhǔn)居住區(qū)5—8萬(wàn)人5萬(wàn)人小區(qū)1—1.5萬(wàn)人1萬(wàn)人組團(tuán)（街坊）3000—5000人0.3萬(wàn)人天津居住配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：分級(jí)分類（1）居住區(qū)級(jí)建筑面積／用地面積（2）小區(qū)級(jí)建筑面積／用地面積（3）組團(tuán)（街坊）級(jí)建筑面積／用地面積教育457／792-880730／1014-1170----醫(yī)療衛(wèi)生60／6015／10----文化體育210-220／33030-40／100-13067／93-113社區(qū)服務(wù)140-150／160-164140／130120-160／65-70行政管理64-73／44-55----35-41／----商業(yè)金融464-690/263-383205-308/100-15070-90／50-60市政公用118-134／255-31132-43／32-4853-80/8-10分類單位：㎡／千人公建予留用地----/40-60--------合計(jì)1522-1784/1944-22431152-1276／1386-1638345-438／216-253注：上表數(shù)據(jù)不含綠地及居民停車指標(biāo)。有關(guān)配套的知識(shí)分級(jí)人口規(guī)模配置標(biāo)準(zhǔn)居66有關(guān)配套的知識(shí)商品房分類建筑面積（㎡/戶）汽車（車位/戶）自行車（輛/戶）一類≥150㎡1.51.0二類≥90㎡＜150

㎡1.01.5三類≥60㎡＜90

㎡0.71.8四類＜60

㎡0.52.0經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房0.22.01、小汽車每個(gè)停車位面積30-35㎡（地上30㎡，地下35㎡），如采用垂直機(jī)械停車可按實(shí)際布置計(jì)算停車面積，本標(biāo)準(zhǔn)未計(jì)算此類停車方式的面積指標(biāo)。地面停車率原則上不超過(guò)住宅總戶數(shù)的15%。自行車每個(gè)車位停車面積1.5㎡，地面停車率原則上不超過(guò)住宅總戶數(shù)的50%。2、在小區(qū)內(nèi)部出入口附近應(yīng)設(shè)置地面機(jī)動(dòng)車停車位供外來(lái)人員臨時(shí)使用，原則上應(yīng)設(shè)置不低于配建機(jī)動(dòng)車停車位總規(guī)模的百分之二（含在配建總規(guī)模內(nèi)）。天津居住停車位標(biāo)準(zhǔn)：有關(guān)配套的知識(shí)分類建筑面積（㎡/戶）汽車（車位/戶）自行車（67關(guān)于會(huì)所性質(zhì)：會(huì)所系規(guī)劃部門批準(zhǔn)的商品住宅項(xiàng)目商業(yè)配套房中用于向業(yè)主提供商業(yè)、娛樂(lè)、文體等綜合配套服務(wù)的場(chǎng)所。房地產(chǎn)登記部門核發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證，按“會(huì)所”確定房屋類型和房屋用途，開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者不能將會(huì)所用作它途構(gòu)成：主要有體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、餐飲娛樂(lè)場(chǎng)地、多功能場(chǎng)地、辦公場(chǎng)地構(gòu)成，表現(xiàn)形式如下；體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地：棋牌室、桌球室、健身房、乒乓球室、羽毛球室等，規(guī)模較大的會(huì)所還有籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等設(shè)施；餐飲休閑場(chǎng)地：咖啡廳、中西餐廳、舞廳、投影廳、書畫室等；多功能場(chǎng)地：室外廣場(chǎng)、室內(nèi)大廳等；主要作為銷售階段的售樓處接待和展示大廳；辦公場(chǎng)地：辦公室、會(huì)議室等，主要作為銷售階段的辦公室。有關(guān)配套的知識(shí)關(guān)于會(huì)所性質(zhì)：會(huì)所系規(guī)劃部門批準(zhǔn)的商品住宅項(xiàng)目商業(yè)配套68關(guān)于會(huì)所職能：會(huì)所的使用功能分前期銷售職能和后期經(jīng)營(yíng)（服務(wù)）職能，前期銷售職能指在樓盤入伙前，會(huì)所主要用于銷售中心，擔(dān)負(fù)樓盤展示推介和客戶接待等市場(chǎng)銷售功能，在項(xiàng)目全部完成且客戶全部入伙后，會(huì)所的前期銷售的功能開始全部進(jìn)入實(shí)施階段，即會(huì)所進(jìn)入后期運(yùn)營(yíng)和服務(wù)階段。分類 按照1%的總建筑面積比例，對(duì)會(huì)所進(jìn)行體量劃分。類別建筑面積（㎡）功能設(shè)計(jì)備注超大型會(huì)所》3000綜合性、泛會(huì)所開放式經(jīng)營(yíng)大型會(huì)所1500-3000綜合性對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)為主中型會(huì)所500-1500專業(yè)性、單一性封閉經(jīng)營(yíng)小型會(huì)所《500單一性封閉經(jīng)營(yíng)有關(guān)配套的知識(shí)關(guān)于會(huì)所職能：會(huì)所的使用功能分前期銷售職能和后期經(jīng)營(yíng)（服69會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題1、

權(quán)屬問(wèn)題（產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的界定） 2、

管理問(wèn)題（非專業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)比較普遍）3、

功能問(wèn)題（提供哪些有效服務(wù)）4、

定位問(wèn)題（面向那些客戶服務(wù)）5、

轉(zhuǎn)型問(wèn)題（參與社會(huì)分工）會(huì)所經(jīng)營(yíng)中所面臨的大面積虧損，究其原因，第一，短視的前期策劃是先天原因，如會(huì)所的位置、檔次、體量、商業(yè)劃分等硬件規(guī)劃，如果缺乏市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)、缺乏經(jīng)營(yíng)的前瞻性、缺乏局部改造的可能，加大了會(huì)所后期商業(yè)化經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。第二，比較落后的經(jīng)營(yíng)管理水平，是會(huì)所虧損的人為原因，如發(fā)展商大多將會(huì)所經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給毫無(wú)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的內(nèi)部殘留人員，或者給物業(yè)管理公司，致使會(huì)所經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)不必要的問(wèn)題。小結(jié)：會(huì)所經(jīng)營(yíng)問(wèn)題除與經(jīng)營(yíng)管理者的水平有關(guān)外，更重要的與前期會(huì)所的策劃有關(guān)，通過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，要改善會(huì)所的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，必須從會(huì)所前期策劃入手，兼顧前期銷售和后期經(jīng)營(yíng)。下面就以會(huì)所最終經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)，從前期策劃方面探討避免會(huì)所經(jīng)營(yíng)問(wèn)題的解決之道。有關(guān)配套的知識(shí)會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題1、

權(quán)屬問(wèn)題（產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的界定） 70會(huì)所策劃根據(jù)上面對(duì)會(huì)所問(wèn)題和原因的分析，解決或者避免會(huì)所經(jīng)營(yíng)不善的根本在于兩點(diǎn)，即強(qiáng)化前期會(huì)所策劃和加強(qiáng)后期專業(yè)經(jīng)營(yíng)化管理一、

項(xiàng)目性質(zhì)

會(huì)所策劃以服務(wù)項(xiàng)目住宅為基礎(chǔ)需要，所以項(xiàng)目的屬性和對(duì)應(yīng)的住戶的特征，是會(huì)所策劃必須首要考慮的問(wèn)題。住宅類別住戶需求會(huì)所特征大型精品大眾住宅對(duì)內(nèi)開放安全、優(yōu)惠多樣化服務(wù)集中會(huì)所與泛會(huì)所結(jié)合體量大、服務(wù)類別多內(nèi)外服務(wù)兼?zhèn)浯笮透呱腥宋纳鐓^(qū)住宅對(duì)外開放身份體現(xiàn)注重服務(wù)集中會(huì)所與泛會(huì)所結(jié)合設(shè)施齊備先進(jìn)對(duì)外營(yíng)業(yè)大型高密度市區(qū)小戶型住宅便利、優(yōu)惠全天候服務(wù)

集中會(huì)所設(shè)施齊備對(duì)內(nèi)營(yíng)業(yè)大型低密度別墅區(qū)住宅安全尊貴內(nèi)部享用

集中會(huì)所體量較大對(duì)內(nèi)服務(wù)有關(guān)配套的知識(shí)會(huì)所策劃根據(jù)上面對(duì)會(huì)所問(wèn)題和原因的分析，解決或者避免會(huì)所經(jīng)營(yíng)71會(huì)所策劃二、會(huì)所策劃要素 1、

體量按照目前會(huì)所的一般特征，會(huì)所的建筑面積與項(xiàng)目總建筑面積的比例為1：100左右。2、

位置會(huì)所的位置策劃必須考慮到以下因素，第一，服務(wù)便利性，第二，經(jīng)營(yíng)的便利性，第三，回避地塊的價(jià)值和增值區(qū)域。3、

功能功能即會(huì)所的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，功能的定位必須結(jié)合幾個(gè)需要，第一，銷售辦公功能需要;第二，體現(xiàn)項(xiàng)目核心文化的需要;第三，普通娛樂(lè)休閑的需要;第四，體現(xiàn)項(xiàng)目特色的需要，在體現(xiàn)核心文化價(jià)值的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)應(yīng)避免面面俱到。4、

檔次會(huì)所檔次應(yīng)該與項(xiàng)目定位相適應(yīng)。5、

分期會(huì)所經(jīng)營(yíng)的內(nèi)外結(jié)合是必經(jīng)之路，所以前期會(huì)所策劃應(yīng)該具有前瞻性，提前考慮到經(jīng)營(yíng)性需求，如在會(huì)所的分期建設(shè)，會(huì)所功能劃分要保證結(jié)構(gòu)可以修改等。有關(guān)配套的知識(shí)會(huì)所策劃二、會(huì)所策劃要素 有關(guān)配套的知識(shí)72會(huì)所策劃三、會(huì)所創(chuàng)新1、

會(huì)所形式雙會(huì)所即基于臨街的主會(huì)所基礎(chǔ)上，在社區(qū)內(nèi)部增加一個(gè)內(nèi)部會(huì)所。臨街會(huì)所的設(shè)計(jì)參照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，主要功能是前期銷售功能和后期營(yíng)業(yè)性質(zhì)的商業(yè)服務(wù)功能，最終以對(duì)外經(jīng)營(yíng)為目的；內(nèi)部會(huì)所建于社區(qū)內(nèi)部，體量不要求大，但是可以彈性劃分，其功能為社區(qū)服務(wù)，不對(duì)外營(yíng)業(yè)，在服務(wù)內(nèi)容的設(shè)計(jì)上，與臨街會(huì)所內(nèi)容不能競(jìng)爭(zhēng)，但是對(duì)外部商業(yè)配套形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)，有利于留住內(nèi)部業(yè)主，與臨街會(huì)所形成互補(bǔ)的綜合優(yōu)勢(shì)，與外部商業(yè)性配套競(jìng)爭(zhēng)。目的，一是可以進(jìn)一步提升社區(qū)檔次，二是增強(qiáng)會(huì)所與外部同類配套的競(jìng)爭(zhēng)力，三是可以形成“以會(huì)所養(yǎng)會(huì)所”的良性模式，四是增加活動(dòng)空間，滿足不同層次業(yè)主需求。雙會(huì)所比較適合大型以上社區(qū)配套策劃，對(duì)于中小型社區(qū)不太適合。有關(guān)配套的知識(shí)會(huì)所策劃三、會(huì)所創(chuàng)新有關(guān)配套的知識(shí)73會(huì)所策劃2、分期會(huì)所（第一期銷售功能、第二期整體功能再造）目前會(huì)所經(jīng)營(yíng)不善的主要原因是策劃的前瞻性不足。對(duì)于大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般開發(fā)周期3年左右，甚至更長(zhǎng)。而目前比較普遍的會(huì)所，是在項(xiàng)目第一期前階段建成使用，并陪伴項(xiàng)目3年以上。同時(shí)，項(xiàng)目的分期開發(fā)策略，使住宅產(chǎn)品品質(zhì)與時(shí)俱進(jìn)和日益改善，反而使會(huì)所建筑形態(tài)和劃分等迅速落伍。為了避免出現(xiàn)這一情況，會(huì)所策劃應(yīng)該與項(xiàng)目平行前進(jìn)，分期開發(fā)建設(shè)的穩(wěn)妥策略。住宅項(xiàng)目進(jìn)度會(huì)所進(jìn)度會(huì)所功能第一期住宅第一期會(huì)所（適當(dāng)超前建設(shè)，以內(nèi)部服務(wù)為設(shè)計(jì)）銷售和項(xiàng)目展示功能提供初期簡(jiǎn)單服務(wù)第二期住宅第二期會(huì)所（結(jié)合市場(chǎng)變化的修改方案，以利于商業(yè)轉(zhuǎn)型為方向設(shè)計(jì)）保留銷售部分部分投入內(nèi)部服務(wù)第三期住宅（最后一期）全部投入服務(wù)和經(jīng)營(yíng)取消銷售場(chǎng)地有關(guān)配套的知識(shí)會(huì)所策劃2、分期會(huì)所（第一期銷售功能、第二期整體功能再造）住74會(huì)所經(jīng)營(yíng)一、專業(yè)管理——引入專業(yè)的管理公司備選的會(huì)所管理者