戶型配比推導(dǎo)課件

戶型配比推導(dǎo)PART5戶型配比推導(dǎo)PART512009年開發(fā)區(qū)公寓市場(chǎng)自3月份起成交放量，全年共成交120萬方，同時(shí)均價(jià)走勢(shì)波動(dòng)向上，11月達(dá)到全年最高，全年成交均價(jià)為6341元/平方米濱海板塊在售公寓去年成交量占開發(fā)區(qū)總體的42%，均價(jià)水平高出區(qū)域整體的15.2%北歐假日華潤(rùn)·海中國(guó)熱島黃金海岸紅星海海富經(jīng)典海富經(jīng)典瑞仕尚城九龍匯古耕景和園開發(fā)區(qū)濱海板塊目前在售項(xiàng)目開發(fā)區(qū)濱海板塊目前在售項(xiàng)目共8個(gè)，2009年這8個(gè)項(xiàng)目共成交50.6萬方，占開發(fā)區(qū)總成交的42%，全年的成交均價(jià)為7307元/平方米濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)2009年開發(fā)區(qū)公寓市場(chǎng)自3月份起成交放量，全年共成交1202從濱海板塊在售公寓2009年的成交中可以看出，兩房是成交的最主力戶型，占總成交的一半以上，一、二、三房之比約為2：5：3濱海板塊公寓去年成交的最主力面積段為80—100㎡，此外，50—70㎡、130—150㎡及170—180㎡的面積范圍內(nèi)有較集中的成交2009年，濱海板塊在售公寓成交中兩房的比例過半，80—100㎡成交表現(xiàn)最為活躍濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)從濱海板塊在售公寓2009年的成交中可以看出，兩房是成交的最3濱海板塊在售公寓成交的主力單價(jià)為5000—8000元/平方米，主力總價(jià)為40—60萬2009年，濱海板塊在售公寓的主力成交單價(jià)區(qū)間為5000—8000元/平方米，占總體的近八成，12000元/平方米以上的海景資源型產(chǎn)品也有一定成交濱海板塊公寓去年成交的主力總價(jià)區(qū)間為40—60萬，占總體的近四成，120萬以上的海景資源型產(chǎn)品也有一定成交濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)濱海板塊在售公寓成交的主力單價(jià)為5000—8000元/平方米4主力面積80—100㎡主力單價(jià)5000—8000元/㎡主力總價(jià)40—60萬濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)主體濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)的三維體系濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)主力面積主力單價(jià)主力總價(jià)濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)主體濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)5濱海板塊在售公寓一房成交的主力面積為50—70平方米，成交主力總價(jià)為30—50萬2009年，濱海板塊在售公寓一房的主力成交面積區(qū)間為50—70平方米，占總體的近九成，40平方米以下的投資度假型產(chǎn)品也有一定的成交濱海板塊公寓一房去年成交的主力總價(jià)區(qū)間為30—50萬，占總體的八成，60萬以上的較高總價(jià)產(chǎn)品成交比例較低濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)濱海板塊在售公寓一房成交的主力面積為50—70平方米，成交主6濱海板塊公寓兩房去年成交的主力總價(jià)區(qū)間為40—70萬，占總體的七成以上，120萬以上的海景資源型產(chǎn)品也有一定成交2009年，濱海板塊在售公寓兩房的主力成交面積區(qū)間為80—100平方米，占總體的近八成，120平方米以上的兩房產(chǎn)品成交占總體的比例很低濱海板塊在售公寓兩房成交主力面積為80—100平方米，成交主力總價(jià)為40—70萬濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)濱海板塊公寓兩房去年成交的主力總價(jià)區(qū)間為40—70萬，占總體72009年，濱海板塊公寓三房成交總價(jià)九成以上的比例超過70萬，在70萬以上的區(qū)間內(nèi)分布相對(duì)分散，其中不乏200萬級(jí)的景觀資源舒適型產(chǎn)品成交2009年，濱海板塊在售公寓三房的主力成交面積區(qū)間為130—150平方米、及170平方米以上的舒適型產(chǎn)品，占總體的七成以上濱海板塊在售三房主力面積為80—100㎡及170㎡以上，成交主力總價(jià)為70萬以上濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)2009年，濱海板塊公寓三房成交總價(jià)九成以上的比例超過70萬8總價(jià)30—50萬面積50—70㎡總價(jià)40~70萬面積90㎡左右總價(jià)70萬以上面積130㎡以上三房產(chǎn)品：常規(guī)產(chǎn)品與海景資源型產(chǎn)品均有良好成交表現(xiàn)總價(jià)敏感性相對(duì)較差兩房產(chǎn)品：90㎡左右的產(chǎn)品占到主導(dǎo)性地性價(jià)比高的產(chǎn)品成交表現(xiàn)旺盛一房產(chǎn)品：面積與總價(jià)的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)總價(jià)對(duì)于成交有決定性影響濱海板塊各產(chǎn)品功能成交總價(jià)承受力濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)總價(jià)30—50萬總價(jià)40~70萬總價(jià)70萬以上三房產(chǎn)品：兩房9由濱海板塊公寓成交表現(xiàn)可以總結(jié)出市場(chǎng)中最合理的戶型戶型配比情況為：一房——兩房——三房——20%50%30%——60㎡——90㎡140㎡——濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)由濱海板塊公寓成交表現(xiàn)可以總結(jié)出市場(chǎng)中最合理的戶型戶型配比情10聯(lián)排別墅的市場(chǎng)接受度最好，獨(dú)棟別墅與雙拼別墅在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)高總價(jià)能力較高2009年，大連全市共成交別墅物業(yè)698套，聯(lián)排別墅的成交占別墅物業(yè)總體成交的近六層，而加之疊加別墅，經(jīng)濟(jì)型別墅的市場(chǎng)份額超過八成四種別墅類物業(yè)產(chǎn)品類型中，獨(dú)棟別墅的溢價(jià)能力最高，雙拼別墅的單價(jià)水平不高，但因面積較大，其實(shí)現(xiàn)高總價(jià)的可能性較大大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)聯(lián)排別墅的市場(chǎng)接受度最好，獨(dú)棟別墅與雙拼別墅在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)高總112009年，全市別墅成交的主力面積區(qū)間180—220㎡，占整體市場(chǎng)成交比例的四成成交總價(jià)分布相對(duì)離散，經(jīng)濟(jì)型別墅和資源型別墅均有很好的成交表現(xiàn)大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)2009年，全市別墅成交的主力面積區(qū)間180—220㎡，占整12疊加別墅成交的主力面積區(qū)間為190—220㎡，260萬以上的高產(chǎn)品成交表現(xiàn)旺盛2009年全年，大連全市共成交疊加別墅144套，面積區(qū)間為190——220㎡的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品成交占到總體六成以上疊加別墅各項(xiàng)目資源等差異化，總價(jià)分布的離散性十分明顯，總價(jià)260萬以上的疊加別墅在總成交中所占的比重超過六成以上大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)疊加別墅成交的主力面積區(qū)間為190—220㎡，260萬以上的13表示非海資源型項(xiàng)目，包括：卡納意鄉(xiāng)、萬科溪之谷、一品漫谷表示海資源型項(xiàng)目，包括：紅星海非濱海型疊加別墅中，卡納意鄉(xiāng)因其城市中心區(qū)的區(qū)域位置，價(jià)格與海資源型疊加別墅的總價(jià)持平疊加別墅中，海資源型與非濱海型的產(chǎn)品面積區(qū)間近似，但總價(jià)卻高出近一半大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)表示非海資源型項(xiàng)目，包括：卡納意鄉(xiāng)、萬科溪之谷、一品漫谷表示14聯(lián)排別墅成交的主力面積區(qū)間為180—240㎡，主力總價(jià)區(qū)間為200—400萬2009年全年，大連全市共成交聯(lián)排別墅397套，面積區(qū)間為180——240㎡的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品成交占到總體半數(shù)以上聯(lián)排別墅因各項(xiàng)目資源等差異化，總價(jià)分布的離散性十分明顯，相對(duì)來看，總價(jià)區(qū)間為200——300萬的高性價(jià)比產(chǎn)品是市場(chǎng)的成交熱點(diǎn)，占總體近四成大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)聯(lián)排別墅成交的主力面積區(qū)間為180—240㎡，主力總價(jià)區(qū)間為15萬元表示非海資源型項(xiàng)目，包括：合生江山帝景、大華御庭、加州洋房、鳳凰山花園、萬科溪之谷、富士山莊園、中海華庭、櫻花園表示海資源型項(xiàng)目，包括：海昌楓橋園、紅堡、紅星海、萬隆托斯卡納、玫瑰花園、中信海天瀛洲、優(yōu)山美地（星海灣壹號(hào)雙拼別墅的總價(jià)均過千萬，因此未將其總價(jià)計(jì)入）海資源型雙拼別墅主力面積區(qū)間為220——350㎡，主力總價(jià)區(qū)間為280——500萬非濱海的雙拼別墅主力面積區(qū)間為150——250㎡，主力總價(jià)區(qū)間為150——350萬聯(lián)排別墅中，海資源型與非濱海產(chǎn)品的面積、總價(jià)差異明顯，形成兩個(gè)梯隊(duì)大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)萬元表示非海資源型項(xiàng)目，包括：合生江山帝景、大華御庭、加州洋16雙拼別墅成交的主力面積區(qū)間為300—350㎡，主力總價(jià)區(qū)間為400——500萬2009年全年，大連全市共成交雙拼別墅47套，在300——350㎡的面積區(qū)間內(nèi)，較為集中，占到總體的四成以上雙拼別墅的總價(jià)分布有一定的趨同性，400——500萬的產(chǎn)品在總成交中所占的比例最高；千萬以上的雙拼別墅也占有一定比例，為星海灣壹號(hào)大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)雙拼別墅成交的主力面積區(qū)間為300—350㎡，主力總價(jià)區(qū)間為17海資源型雙拼別墅主力面積區(qū)間為300——500㎡，主力總價(jià)區(qū)間為370——1000萬非濱海的雙拼別墅主力面積區(qū)間為230——320㎡，主力總價(jià)區(qū)間為200——430萬表示非海資源型項(xiàng)目，包括：鳳凰山花園、富士山莊園、卡納意鄉(xiāng)表示海資源型項(xiàng)目，包括：濱海陽光、海昌楓橋園、紅星海、萬隆托斯卡納、玫瑰花園、中信海天瀛洲（星海灣壹號(hào)雙拼別墅的總價(jià)均過千萬，因此未將其總價(jià)計(jì)入）雙拼別墅中，海資源型產(chǎn)品的面積、總價(jià)區(qū)間完全跳脫出非濱海項(xiàng)目的區(qū)間范圍大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)海資源型雙拼別墅主力面積區(qū)間為300——500㎡，主力總價(jià)區(qū)18獨(dú)棟別墅成交的主力面積區(qū)間為250—400㎡、500—600㎡，主力總價(jià)區(qū)間400—600萬、及800以上2009年全年，全市共成交獨(dú)棟別墅86套，除藍(lán)灣200㎡左右的度假型小獨(dú)棟產(chǎn)品外，成交的主力區(qū)間為250—400㎡、500—600㎡獨(dú)棟別墅的價(jià)值較高，成交主力的總價(jià)區(qū)間為400—600萬、及800萬以上，其中400—600萬的成交主體多為藍(lán)灣的小獨(dú)棟及資源型較差的產(chǎn)品大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)獨(dú)棟別墅成交的主力面積區(qū)間為250—400㎡、500—6019表示非海資源型項(xiàng)目，包括：鳳凰山花園、富士山莊園、桃源山莊、南山董事繪表示海資源型項(xiàng)目，包括：紅星海、優(yōu)山美地、王子莊園、金海岸花園、維多利亞莊園、藍(lán)灣、中信海天瀛洲以藍(lán)灣為代表的小面積獨(dú)棟別墅，特點(diǎn)是小面積、較低總價(jià)，但單價(jià)與大面積的海資源型別墅溢相當(dāng)萬元獨(dú)棟別墅中，海資源型產(chǎn)品面積兩極分化、總價(jià)分布離散，單位面積的溢價(jià)水平較為平均大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)表示非海資源型項(xiàng)目，包括：鳳凰山花園、富士山莊園、桃源山莊、20雙拼產(chǎn)品：成交的熱點(diǎn)面積區(qū)間為300—350㎡海資源別墅的產(chǎn)品面積與總價(jià)均高出一籌聯(lián)排產(chǎn)品：別墅類物業(yè)中成交的熱點(diǎn)產(chǎn)品200—400萬性價(jià)比高的產(chǎn)品成交表現(xiàn)活躍疊加產(chǎn)品：是否鄰近海資源對(duì)總價(jià)有重要影響海資源的價(jià)值表現(xiàn)明顯總價(jià)260萬以上面積190—220㎡總價(jià)200—400萬面積180—240㎡總價(jià)400—500萬面積300—350㎡獨(dú)棟產(chǎn)品：大面積產(chǎn)品仍為市場(chǎng)主體總價(jià)敏感性相對(duì)較差、單價(jià)水平相近總價(jià)400萬以上面積250㎡以上大連市別墅成交總價(jià)承受力大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)雙拼產(chǎn)品：聯(lián)排產(chǎn)品：疊加產(chǎn)品：總價(jià)260萬以上總價(jià)200—421紅星海共推出公寓1408套，頂層因其總價(jià)相對(duì)較高而去化速度最慢，其次是60㎡的產(chǎn)品因周邊同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，去化速度相對(duì)較慢從紅星海公寓成交情況來看，常規(guī)兩房、三房及舒適性三房去化情況較好紅星海二期共推出公寓486套，其中92㎡及103㎡的產(chǎn)品所占比例近半；除頂層、底層外，其余產(chǎn)品去化情況較好，尤其是92㎡的兩房產(chǎn)品項(xiàng)目一、二期銷售分析紅星海共推出公寓1408套，頂層因其總價(jià)相對(duì)較高而去化速度最22面積段供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化比率去化速度170㎡282套270套95.74%18.7套/月140㎡340套336套98.82%26.2套/月110㎡484套472套97.52%31.5套/月90㎡401套393套98.01%22.4套/月60㎡290套281套96.90%18.0套/月注：1、以上統(tǒng)計(jì)除去底層和頂層的供應(yīng)與去化量；2、各面積段合計(jì)供應(yīng)除去未推房源；3、銷售期以15個(gè)月計(jì)算；綜合一、二期公寓的銷售情況：面積段一、二期剩余及三期未推套數(shù)170㎡248套140㎡454套110㎡254套90㎡344套60㎡369套面積段余量未來去化時(shí)間170㎡13.8月140㎡20.3月110㎡8.1月90㎡13.1月60㎡19.7月項(xiàng)目一、二期銷售分析面積段供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化比率去化速度170㎡282套27023綜合一、二期公寓的銷售情況：去化速度由快至慢調(diào)整比例降低比例放大比例調(diào)整項(xiàng)目需求分析綜合一、二期公寓的銷售情況：去化速度由快至慢調(diào)整比例降低比例24項(xiàng)目四期產(chǎn)品比例為：項(xiàng)目公寓產(chǎn)品配比戶型面積調(diào)整前比例調(diào)整情況調(diào)整后比例比例一房60㎡20%比例降低15%兩房90㎡50%調(diào)整比例30%110㎡修正部分為經(jīng)濟(jì)三房25%三房140㎡30%調(diào)整比例20%170㎡修正部分為舒適四房10%總計(jì)100%100%項(xiàng)目四期產(chǎn)品比例為：項(xiàng)目公寓產(chǎn)品配比戶型面積調(diào)整前比例調(diào)整情25紅星海二期公寓成交客戶中，區(qū)域客、市區(qū)客及東北三省客戶的比例較為接近，各占總成交的近三分之一左右，其中市區(qū)客戶的比例略高紅星海一期公寓客戶以區(qū)域客為主，占總成交的近四成，大連市區(qū)客戶占成交的四分之一，東北三省客戶的比例超過三成紅星海公寓成交客戶中，區(qū)域客戶的比例明顯下降，明顯市區(qū)客戶的比例上升項(xiàng)目客戶分析紅星海二期公寓成交客戶中，區(qū)域客、市區(qū)客及東北三省客戶的比例26紅星海90㎡公寓客戶由一期區(qū)域客為主演變至二期三地客戶比例相當(dāng)紅星海一期90㎡公寓客戶以區(qū)域客為主，占總體的四成以上，東北三省客戶占三成，市區(qū)客僅占兩成紅星海二期90㎡公寓客戶中區(qū)域客、市區(qū)客及東北三省客戶各占三分之一左右，東北三省客戶比例略高項(xiàng)目客戶分析紅星海90㎡公寓客戶由一期區(qū)域客為主演變至二期三地客戶比例相27紅星海二期110㎡公寓成交客戶相比一期，其中區(qū)域客比例略有下降，市區(qū)客、東三省客戶比例略有上升紅星海一期110㎡公寓客戶中區(qū)域客戶比例略高于市區(qū)客戶及東北三省各戶，各占近三成的比例紅星海二期90㎡公寓客戶中區(qū)域客、市區(qū)客及東北三省客戶比例相當(dāng)，各占三分之一左右項(xiàng)目客戶分析紅星海二期110㎡公寓成交客戶相比一期，其中區(qū)域客比例略有下28紅星海140㎡公寓客戶由一期區(qū)域客為主演變至二期市區(qū)客、東北三省客戶為主紅星海一期140㎡公寓客戶以區(qū)域客為主，接近半數(shù)，市區(qū)客、東北三省客戶合計(jì)占一半紅星海二期143㎡公寓客戶以市區(qū)客、東北三省客戶為主，占總成交的近八成，區(qū)域客比例下降至兩成項(xiàng)目客戶分析紅星海140㎡公寓客戶由一期區(qū)域客為主演變至二期市區(qū)客、東北29紅星海170㎡公寓客戶由一期區(qū)域客為主演變至二期市區(qū)客、東北三省客戶為主紅星海一期170㎡公寓客戶以區(qū)域客為主，接近四成，市區(qū)客、東北三省客戶各占近三成紅星海二期163㎡公寓客戶以市區(qū)客、東北三省客戶為主，占總成交的八成以上，區(qū)域客比例下降至15%項(xiàng)目客戶分析紅星海170㎡公寓客戶由一期區(qū)域客為主演變至二期市區(qū)客、東北30總體來看，市區(qū)客戶所占比例上升，區(qū)域客戶所占比例下降，東三省客戶基本維持不變區(qū)域客戶購(gòu)買公寓的主體為90㎡、110㎡，可兼顧首次置業(yè)、改善、投資的職業(yè)目的市區(qū)客戶越來越多的認(rèn)可紅星海，以選擇140㎡、170㎡的改善型或資源占有型產(chǎn)品為主東北三省客戶購(gòu)買的公寓產(chǎn)品較為分散，相對(duì)偏好140㎡以上的大戶型及90㎡以下的小戶型綜合一、二期公寓的客戶情況：項(xiàng)目客戶分析總體來看，市區(qū)客戶所占比例上升，區(qū)域客戶所占比例下降，東三省31各產(chǎn)品線與其對(duì)應(yīng)的主力客戶為：戶型面積調(diào)整前比例調(diào)整情況調(diào)整后比例比例主力客戶一房60㎡20%比例降低15%東三省客戶、市區(qū)客兩房90㎡50%調(diào)整比例30%區(qū)域客、市區(qū)客110㎡修正部分為經(jīng)濟(jì)三房25%區(qū)域客、市區(qū)客三房140㎡30%調(diào)整比例20%市區(qū)客、東三省客戶170㎡修正部分為舒適四房10%市區(qū)客、東三省客戶各產(chǎn)品線客戶定位各產(chǎn)品線與其對(duì)應(yīng)的主力客戶為：戶型面積調(diào)整前比例調(diào)整情況調(diào)整32紅星海一期共推出別墅199套，聯(lián)排別墅所占比例最高，接近半數(shù)；疊加別墅完全去化，聯(lián)排別墅的去化情況較理想，雙拼、獨(dú)棟別墅去化相對(duì)較慢紅星海一期別墅客戶以區(qū)域客為主，占總成交的43%，大連市區(qū)客及東北三省客戶較為接近，各占總成交的近三成紅星海一期別墅中總價(jià)低的疊加和聯(lián)排別墅去化好，成交客戶中以區(qū)域客為主項(xiàng)目客戶分析紅星海一期共推出別墅199套，聯(lián)排別墅所占比例最高，接近半數(shù)33紅星海二期已推出別墅174套，其中疊加別墅150套，疊下別墅的去化情況最為理想紅星海二期別墅客戶中以區(qū)域客及市區(qū)客戶為主，二者的比例接近，占總成交的近八成紅星海二期別墅產(chǎn)品中疊下的去化速度較快，成交客戶中以區(qū)域客和市區(qū)客為主項(xiàng)目客戶分析紅星海二期已推出別墅174套，其中疊加別墅150套，疊下別墅34紅星海獨(dú)棟別墅客戶由一期區(qū)域客為主演變至二期市區(qū)客、東北三省客戶為主紅星海一期獨(dú)棟別墅客戶以區(qū)域客為主，接近半數(shù)，市區(qū)客、東北三省客戶合計(jì)占一半紅星海二期獨(dú)棟別墅公寓客戶以市區(qū)客為主，占總成交的六成，東北三省客戶占三成，區(qū)域客占10%項(xiàng)目客戶分析紅星海獨(dú)棟別墅客戶由一期區(qū)域客為主演變至二期市區(qū)客、東北三省35綜合一、二期別墅的銷售情況：經(jīng)濟(jì)型別墅（疊加別墅、聯(lián)排別墅）去化速度相對(duì)較快獨(dú)棟別墅、雙拼別墅因其臨海資源，在全市范圍與同類型產(chǎn)品相比有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力成交客戶中，區(qū)域客戶的比例下降，市區(qū)客戶的比例大大提高獨(dú)棟別墅的成交客戶中，東北三省客戶的比例也有所提高紅星海別墅客源范圍逐步向外擴(kuò)展，而高價(jià)值的獨(dú)棟別墅對(duì)市區(qū)客及東三省客戶更具吸引力項(xiàng)目客戶分析綜合一、二期別墅的銷售情況：經(jīng)濟(jì)型別墅（疊加別墅、聯(lián)排別墅）36產(chǎn)品類型面積獨(dú)棟500㎡（不含地下）類獨(dú)棟350㎡（不含地下）雙拼300㎡（不含地下）紅星海別墅客源范圍逐步向外擴(kuò)展，而高價(jià)值的獨(dú)棟別墅對(duì)市區(qū)客及東三省客戶更具吸引力項(xiàng)目四期別墅產(chǎn)品配比及客戶定位產(chǎn)品類型面積獨(dú)棟500㎡（不含地下）類獨(dú)棟350㎡（不含地下37交樓標(biāo)準(zhǔn)

國(guó)內(nèi)主流的豪宅交付標(biāo)準(zhǔn)交樓標(biāo)準(zhǔn)國(guó)內(nèi)主流的豪宅交付標(biāo)準(zhǔn)38A立面風(fēng)格及材料應(yīng)用外立面材質(zhì)代表項(xiàng)目具有石材感觀的建筑材質(zhì)石材+面磚蘭馨公寓石材+真石漆翠湖天地嘉苑、星河灣風(fēng)格：法式宮廷風(fēng)格材料：底部干掛石材，上層選擇面磚或質(zhì)感較強(qiáng)的真石漆A立面風(fēng)格及材料應(yīng)用外立面材質(zhì)代表項(xiàng)目具有石材感觀的建筑材質(zhì)39B公共部位-車庫(kù)在規(guī)劃指標(biāo)受限的情況下，選擇全地下車庫(kù)，將車庫(kù)與景觀結(jié)合做成水景、開發(fā)式車庫(kù)，利于車庫(kù)采光通風(fēng)，建設(shè)成本也相應(yīng)降低設(shè)置與豪宅定位相吻合的地下入戶大堂B公共部位-車庫(kù)在規(guī)劃指標(biāo)受限的情況下，選擇全地下車庫(kù)，將401415-21614#莊園15#15-1\32層景觀公寓16#城市山莊大海山山車庫(kù)15-115-2\城市山莊全為地下車庫(kù)，建議16#與15-1#地下車庫(kù)聯(lián)動(dòng)，解決16號(hào)車庫(kù)問題；1415-21614#莊園15#15-1\32層景觀公寓1641B公共部位-入戶大堂外挑式挑空入戶大堂提高項(xiàng)目形象，彰顯尊貴服務(wù)感B公共部位-入戶大堂外挑式挑空入戶大堂提高項(xiàng)目形象，彰顯42B公共部位-入戶大堂簡(jiǎn)易休憩區(qū)信報(bào)箱大堂入口門服務(wù)臺(tái)大堂內(nèi)部主要體現(xiàn)搞品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)感B公共部位-入戶大堂簡(jiǎn)易休憩區(qū)信報(bào)箱大堂入口門服務(wù)臺(tái)大堂43B公共部位-樓宇尋呼在樓宇外部設(shè)置可視化尋呼對(duì)講，應(yīng)包含服務(wù)臺(tái)呼叫以及通過服務(wù)臺(tái)進(jìn)行分戶接駁功能，增強(qiáng)私密性B公共部位-樓宇尋呼在樓宇外部設(shè)置可視化尋呼對(duì)講，應(yīng)包含44B梯廳以及走道共性特色類別代表項(xiàng)目全石材裝飾豪華型湯臣一品、王子晶品、浦東星河灣討巧型翠湖天地嘉苑王子晶品翠湖天地嘉苑浦東星河灣湯臣一品當(dāng)前全石材裝飾已經(jīng)成為滬上豪宅梯廳以及走道的裝修標(biāo)準(zhǔn)B梯廳以及走道共性特色類別代表項(xiàng)目全石材裝飾豪華型湯臣一品45B梯廳以及走道梯廳的裝修，應(yīng)注重細(xì)節(jié)走廊里面可設(shè)置多媒體視頻以及插花等軟性元素電梯門套多媒體視頻各層走道各層走道B梯廳以及走道梯廳的裝修，應(yīng)注重細(xì)節(jié)電梯門套多媒體各層走46感謝聆聽TospurResearch同策專業(yè)策劃·代理·營(yíng)銷感謝聆聽同策專業(yè)策劃·代理·營(yíng)銷47戶型配比推導(dǎo)PART5戶型配比推導(dǎo)PART5482009年開發(fā)區(qū)公寓市場(chǎng)自3月份起成交放量，全年共成交120萬方，同時(shí)均價(jià)走勢(shì)波動(dòng)向上，11月達(dá)到全年最高，全年成交均價(jià)為6341元/平方米濱海板塊在售公寓去年成交量占開發(fā)區(qū)總體的42%，均價(jià)水平高出區(qū)域整體的15.2%北歐假日華潤(rùn)·海中國(guó)熱島黃金海岸紅星海海富經(jīng)典海富經(jīng)典瑞仕尚城九龍匯古耕景和園開發(fā)區(qū)濱海板塊目前在售項(xiàng)目開發(fā)區(qū)濱海板塊目前在售項(xiàng)目共8個(gè)，2009年這8個(gè)項(xiàng)目共成交50.6萬方，占開發(fā)區(qū)總成交的42%，全年的成交均價(jià)為7307元/平方米濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)2009年開發(fā)區(qū)公寓市場(chǎng)自3月份起成交放量，全年共成交12049從濱海板塊在售公寓2009年的成交中可以看出，兩房是成交的最主力戶型，占總成交的一半以上，一、二、三房之比約為2：5：3濱海板塊公寓去年成交的最主力面積段為80—100㎡，此外，50—70㎡、130—150㎡及170—180㎡的面積范圍內(nèi)有較集中的成交2009年，濱海板塊在售公寓成交中兩房的比例過半，80—100㎡成交表現(xiàn)最為活躍濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)從濱海板塊在售公寓2009年的成交中可以看出，兩房是成交的最50濱海板塊在售公寓成交的主力單價(jià)為5000—8000元/平方米，主力總價(jià)為40—60萬2009年，濱海板塊在售公寓的主力成交單價(jià)區(qū)間為5000—8000元/平方米，占總體的近八成，12000元/平方米以上的海景資源型產(chǎn)品也有一定成交濱海板塊公寓去年成交的主力總價(jià)區(qū)間為40—60萬，占總體的近四成，120萬以上的海景資源型產(chǎn)品也有一定成交濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)濱海板塊在售公寓成交的主力單價(jià)為5000—8000元/平方米51主力面積80—100㎡主力單價(jià)5000—8000元/㎡主力總價(jià)40—60萬濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)主體濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)的三維體系濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)主力面積主力單價(jià)主力總價(jià)濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)主體濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)52濱海板塊在售公寓一房成交的主力面積為50—70平方米，成交主力總價(jià)為30—50萬2009年，濱海板塊在售公寓一房的主力成交面積區(qū)間為50—70平方米，占總體的近九成，40平方米以下的投資度假型產(chǎn)品也有一定的成交濱海板塊公寓一房去年成交的主力總價(jià)區(qū)間為30—50萬，占總體的八成，60萬以上的較高總價(jià)產(chǎn)品成交比例較低濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)濱海板塊在售公寓一房成交的主力面積為50—70平方米，成交主53濱海板塊公寓兩房去年成交的主力總價(jià)區(qū)間為40—70萬，占總體的七成以上，120萬以上的海景資源型產(chǎn)品也有一定成交2009年，濱海板塊在售公寓兩房的主力成交面積區(qū)間為80—100平方米，占總體的近八成，120平方米以上的兩房產(chǎn)品成交占總體的比例很低濱海板塊在售公寓兩房成交主力面積為80—100平方米，成交主力總價(jià)為40—70萬濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)濱海板塊公寓兩房去年成交的主力總價(jià)區(qū)間為40—70萬，占總體542009年，濱海板塊公寓三房成交總價(jià)九成以上的比例超過70萬，在70萬以上的區(qū)間內(nèi)分布相對(duì)分散，其中不乏200萬級(jí)的景觀資源舒適型產(chǎn)品成交2009年，濱海板塊在售公寓三房的主力成交面積區(qū)間為130—150平方米、及170平方米以上的舒適型產(chǎn)品，占總體的七成以上濱海板塊在售三房主力面積為80—100㎡及170㎡以上，成交主力總價(jià)為70萬以上濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)2009年，濱海板塊公寓三房成交總價(jià)九成以上的比例超過70萬55總價(jià)30—50萬面積50—70㎡總價(jià)40~70萬面積90㎡左右總價(jià)70萬以上面積130㎡以上三房產(chǎn)品：常規(guī)產(chǎn)品與海景資源型產(chǎn)品均有良好成交表現(xiàn)總價(jià)敏感性相對(duì)較差兩房產(chǎn)品：90㎡左右的產(chǎn)品占到主導(dǎo)性地性價(jià)比高的產(chǎn)品成交表現(xiàn)旺盛一房產(chǎn)品：面積與總價(jià)的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)總價(jià)對(duì)于成交有決定性影響濱海板塊各產(chǎn)品功能成交總價(jià)承受力濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)總價(jià)30—50萬總價(jià)40~70萬總價(jià)70萬以上三房產(chǎn)品：兩房56由濱海板塊公寓成交表現(xiàn)可以總結(jié)出市場(chǎng)中最合理的戶型戶型配比情況為：一房——兩房——三房——20%50%30%——60㎡——90㎡140㎡——濱海板塊市場(chǎng)表現(xiàn)由濱海板塊公寓成交表現(xiàn)可以總結(jié)出市場(chǎng)中最合理的戶型戶型配比情57聯(lián)排別墅的市場(chǎng)接受度最好，獨(dú)棟別墅與雙拼別墅在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)高總價(jià)能力較高2009年，大連全市共成交別墅物業(yè)698套，聯(lián)排別墅的成交占別墅物業(yè)總體成交的近六層，而加之疊加別墅，經(jīng)濟(jì)型別墅的市場(chǎng)份額超過八成四種別墅類物業(yè)產(chǎn)品類型中，獨(dú)棟別墅的溢價(jià)能力最高，雙拼別墅的單價(jià)水平不高，但因面積較大，其實(shí)現(xiàn)高總價(jià)的可能性較大大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)聯(lián)排別墅的市場(chǎng)接受度最好，獨(dú)棟別墅與雙拼別墅在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)高總582009年，全市別墅成交的主力面積區(qū)間180—220㎡，占整體市場(chǎng)成交比例的四成成交總價(jià)分布相對(duì)離散，經(jīng)濟(jì)型別墅和資源型別墅均有很好的成交表現(xiàn)大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)2009年，全市別墅成交的主力面積區(qū)間180—220㎡，占整59疊加別墅成交的主力面積區(qū)間為190—220㎡，260萬以上的高產(chǎn)品成交表現(xiàn)旺盛2009年全年，大連全市共成交疊加別墅144套，面積區(qū)間為190——220㎡的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品成交占到總體六成以上疊加別墅各項(xiàng)目資源等差異化，總價(jià)分布的離散性十分明顯，總價(jià)260萬以上的疊加別墅在總成交中所占的比重超過六成以上大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)疊加別墅成交的主力面積區(qū)間為190—220㎡，260萬以上的60表示非海資源型項(xiàng)目，包括：卡納意鄉(xiāng)、萬科溪之谷、一品漫谷表示海資源型項(xiàng)目，包括：紅星海非濱海型疊加別墅中，卡納意鄉(xiāng)因其城市中心區(qū)的區(qū)域位置，價(jià)格與海資源型疊加別墅的總價(jià)持平疊加別墅中，海資源型與非濱海型的產(chǎn)品面積區(qū)間近似，但總價(jià)卻高出近一半大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)表示非海資源型項(xiàng)目，包括：卡納意鄉(xiāng)、萬科溪之谷、一品漫谷表示61聯(lián)排別墅成交的主力面積區(qū)間為180—240㎡，主力總價(jià)區(qū)間為200—400萬2009年全年，大連全市共成交聯(lián)排別墅397套，面積區(qū)間為180——240㎡的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品成交占到總體半數(shù)以上聯(lián)排別墅因各項(xiàng)目資源等差異化，總價(jià)分布的離散性十分明顯，相對(duì)來看，總價(jià)區(qū)間為200——300萬的高性價(jià)比產(chǎn)品是市場(chǎng)的成交熱點(diǎn)，占總體近四成大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)聯(lián)排別墅成交的主力面積區(qū)間為180—240㎡，主力總價(jià)區(qū)間為62萬元表示非海資源型項(xiàng)目，包括：合生江山帝景、大華御庭、加州洋房、鳳凰山花園、萬科溪之谷、富士山莊園、中海華庭、櫻花園表示海資源型項(xiàng)目，包括：海昌楓橋園、紅堡、紅星海、萬隆托斯卡納、玫瑰花園、中信海天瀛洲、優(yōu)山美地（星海灣壹號(hào)雙拼別墅的總價(jià)均過千萬，因此未將其總價(jià)計(jì)入）海資源型雙拼別墅主力面積區(qū)間為220——350㎡，主力總價(jià)區(qū)間為280——500萬非濱海的雙拼別墅主力面積區(qū)間為150——250㎡，主力總價(jià)區(qū)間為150——350萬聯(lián)排別墅中，海資源型與非濱海產(chǎn)品的面積、總價(jià)差異明顯，形成兩個(gè)梯隊(duì)大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)萬元表示非海資源型項(xiàng)目，包括：合生江山帝景、大華御庭、加州洋63雙拼別墅成交的主力面積區(qū)間為300—350㎡，主力總價(jià)區(qū)間為400——500萬2009年全年，大連全市共成交雙拼別墅47套，在300——350㎡的面積區(qū)間內(nèi)，較為集中，占到總體的四成以上雙拼別墅的總價(jià)分布有一定的趨同性，400——500萬的產(chǎn)品在總成交中所占的比例最高；千萬以上的雙拼別墅也占有一定比例，為星海灣壹號(hào)大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)雙拼別墅成交的主力面積區(qū)間為300—350㎡，主力總價(jià)區(qū)間為64海資源型雙拼別墅主力面積區(qū)間為300——500㎡，主力總價(jià)區(qū)間為370——1000萬非濱海的雙拼別墅主力面積區(qū)間為230——320㎡，主力總價(jià)區(qū)間為200——430萬表示非海資源型項(xiàng)目，包括：鳳凰山花園、富士山莊園、卡納意鄉(xiāng)表示海資源型項(xiàng)目，包括：濱海陽光、海昌楓橋園、紅星海、萬隆托斯卡納、玫瑰花園、中信海天瀛洲（星海灣壹號(hào)雙拼別墅的總價(jià)均過千萬，因此未將其總價(jià)計(jì)入）雙拼別墅中，海資源型產(chǎn)品的面積、總價(jià)區(qū)間完全跳脫出非濱海項(xiàng)目的區(qū)間范圍大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)海資源型雙拼別墅主力面積區(qū)間為300——500㎡，主力總價(jià)區(qū)65獨(dú)棟別墅成交的主力面積區(qū)間為250—400㎡、500—600㎡，主力總價(jià)區(qū)間400—600萬、及800以上2009年全年，全市共成交獨(dú)棟別墅86套，除藍(lán)灣200㎡左右的度假型小獨(dú)棟產(chǎn)品外，成交的主力區(qū)間為250—400㎡、500—600㎡獨(dú)棟別墅的價(jià)值較高，成交主力的總價(jià)區(qū)間為400—600萬、及800萬以上，其中400—600萬的成交主體多為藍(lán)灣的小獨(dú)棟及資源型較差的產(chǎn)品大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)獨(dú)棟別墅成交的主力面積區(qū)間為250—400㎡、500—6066表示非海資源型項(xiàng)目，包括：鳳凰山花園、富士山莊園、桃源山莊、南山董事繪表示海資源型項(xiàng)目，包括：紅星海、優(yōu)山美地、王子莊園、金海岸花園、維多利亞莊園、藍(lán)灣、中信海天瀛洲以藍(lán)灣為代表的小面積獨(dú)棟別墅，特點(diǎn)是小面積、較低總價(jià)，但單價(jià)與大面積的海資源型別墅溢相當(dāng)萬元獨(dú)棟別墅中，海資源型產(chǎn)品面積兩極分化、總價(jià)分布離散，單位面積的溢價(jià)水平較為平均大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)表示非海資源型項(xiàng)目，包括：鳳凰山花園、富士山莊園、桃源山莊、67雙拼產(chǎn)品：成交的熱點(diǎn)面積區(qū)間為300—350㎡海資源別墅的產(chǎn)品面積與總價(jià)均高出一籌聯(lián)排產(chǎn)品：別墅類物業(yè)中成交的熱點(diǎn)產(chǎn)品200—400萬性價(jià)比高的產(chǎn)品成交表現(xiàn)活躍疊加產(chǎn)品：是否鄰近海資源對(duì)總價(jià)有重要影響海資源的價(jià)值表現(xiàn)明顯總價(jià)260萬以上面積190—220㎡總價(jià)200—400萬面積180—240㎡總價(jià)400—500萬面積300—350㎡獨(dú)棟產(chǎn)品：大面積產(chǎn)品仍為市場(chǎng)主體總價(jià)敏感性相對(duì)較差、單價(jià)水平相近總價(jià)400萬以上面積250㎡以上大連市別墅成交總價(jià)承受力大連別墅市場(chǎng)表現(xiàn)雙拼產(chǎn)品：聯(lián)排產(chǎn)品：疊加產(chǎn)品：總價(jià)260萬以上總價(jià)200—468紅星海共推出公寓1408套，頂層因其總價(jià)相對(duì)較高而去化速度最慢，其次是60㎡的產(chǎn)品因周邊同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，去化速度相對(duì)較慢從紅星海公寓成交情況來看，常規(guī)兩房、三房及舒適性三房去化情況較好紅星海二期共推出公寓486套，其中92㎡及103㎡的產(chǎn)品所占比例近半；除頂層、底層外，其余產(chǎn)品去化情況較好，尤其是92㎡的兩房產(chǎn)品項(xiàng)目一、二期銷售分析紅星海共推出公寓1408套，頂層因其總價(jià)相對(duì)較高而去化速度最69面積段供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化比率去化速度170㎡282套270套95.74%18.7套/月140㎡340套336套98.82%26.2套/月110㎡484套472套97.52%31.5套/月90㎡401套393套98.01%22.4套/月60㎡290套281套96.90%18.0套/月注：1、以上統(tǒng)計(jì)除去底層和頂層的供應(yīng)與去化量；2、各面積段合計(jì)供應(yīng)除去未推房源；3、銷售期以15個(gè)月計(jì)算；綜合一、二期公寓的銷售情況：面積段一、二期剩余及三期未推套數(shù)170㎡248套140㎡454套110㎡254套90㎡344套60㎡369套面積段余量未來去化時(shí)間170㎡13.8月140㎡20.3月110㎡8.1月90㎡13.1月60㎡19.7月項(xiàng)目一、二期銷售分析面積段供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化比率去化速度170㎡282套27070綜合一、二期公寓的銷售情況：去化速度由快至慢調(diào)整比例降低比例放大比例調(diào)整項(xiàng)目需求分析綜合一、二期公寓的銷售情況：去化速度由快至慢調(diào)整比例降低比例71項(xiàng)目四期產(chǎn)品比例為：項(xiàng)目公寓產(chǎn)品配比戶型面積調(diào)整前比例調(diào)整情況調(diào)整后比例比例一房60㎡20%比例降低15%兩房90㎡50%調(diào)整比例30%110㎡修正部分為經(jīng)濟(jì)三房25%三房140㎡30%調(diào)整比例20%170㎡修正部分為舒適四房10%總計(jì)100%100%項(xiàng)目四期產(chǎn)品比例為：項(xiàng)目公寓產(chǎn)品配比戶型面積調(diào)整前比例調(diào)整情72紅星海二期公寓成交客戶中，區(qū)域客、市區(qū)客及東北三省客戶的比例較為接近，各占總成交的近三分之一左右，其中市區(qū)客戶的比例略高紅星海一期公寓客戶以區(qū)域客為主，占總成交的近四成，大連市區(qū)客戶占成交的四分之一，東北三省客戶的比例超過三成紅星海公寓成交客戶中，區(qū)域客戶的比例明顯下降，明顯市區(qū)客戶的比例上升項(xiàng)目客戶分析紅星海二期公寓成交客戶中，區(qū)域客、市區(qū)客及東北三省客戶的比例73紅星海90㎡公寓客戶由一期區(qū)域客為主演變至二期三地客戶比例相當(dāng)紅星海一期90㎡公寓客戶以區(qū)域客為主，占總體的四成以上，東北三省客戶占三成，市區(qū)客僅占兩成紅星海二期90㎡公寓客戶中區(qū)域客、市區(qū)客及東北三省客戶各占三分之一左右，東北三省客戶比例略高項(xiàng)目客戶分析紅星海90㎡公寓客戶由一期區(qū)域客為主演變至二期三地客戶比例相74紅星海二期110㎡公寓成交客戶相比一期，其中區(qū)域客比例略有下降，市區(qū)客、東三省客戶比例略有上升紅星海一期110㎡公寓客戶中區(qū)域客戶比例略高于市區(qū)客戶及東北三省各戶，各占近三成的比例紅星海二期90㎡公寓客戶中區(qū)域客、市區(qū)客及東北三省客戶比例相當(dāng)，各占三分之一左右項(xiàng)目客戶分析紅星海二期110㎡公寓成交客戶相比一期，其中區(qū)域客比例略有下75紅星海140㎡公寓客戶由一期區(qū)域客為主演變至二期市區(qū)客、東北三省客戶為主紅星海一期140㎡公寓客戶以區(qū)域客為主，接近半數(shù)，市區(qū)客、東北三省客戶合計(jì)占一半紅星海二期143㎡公寓客戶以市區(qū)客、東北三省客戶為主，占總成交的近八成，區(qū)域客比例下降至兩成項(xiàng)目客戶分析紅星海140㎡公寓客戶由一期區(qū)域客為主演變至二期市區(qū)客、東北76紅星海170㎡公寓客戶由一期區(qū)域客為主演變至二期市區(qū)客、東北三省客戶為主紅星海一期170㎡公寓客戶以區(qū)域客為主，接近四成，市區(qū)客、東北三省客戶各占近三成紅星海二期163㎡公寓客戶以市區(qū)客、東北三省客戶為主，占總成交的八成以上，區(qū)域客比例下降至15%項(xiàng)目客戶分析紅星海170㎡公寓客戶由一期區(qū)域客為主演變至二期市區(qū)客、東北77總體來看，市區(qū)客戶所占比例上升，區(qū)域客戶所占比例下降，東三省客戶基本維持不變區(qū)域客戶購(gòu)買公寓的主體為90㎡、110㎡，可兼顧首次置業(yè)、改善、投資的職業(yè)目的市區(qū)客戶越來越多的認(rèn)可紅星海，以選擇140㎡、170㎡的改善型或資源占有型產(chǎn)品為主東北三省客戶購(gòu)買的公寓產(chǎn)品較為分散，相對(duì)偏好140㎡以上的大戶型及90㎡以下的小戶型綜合一、二期公寓的客戶情況：項(xiàng)目客戶分析總體來看，市區(qū)客戶所占比例上升，區(qū)域客戶所占比例下降，東三省78各產(chǎn)品線與其對(duì)應(yīng)的主力客戶為：戶型面積調(diào)整前比例調(diào)整情況調(diào)整后比例比例主力客戶一房60㎡20%比例降低15%東三省客戶、市區(qū)客兩房90㎡50%調(diào)整比例30%區(qū)域客、市區(qū)客110㎡修正部分為經(jīng)濟(jì)三房25%區(qū)域客、市區(qū)客三房140㎡30%調(diào)整比例20%市區(qū)客、東三省客戶170㎡修正部分為舒適四房10%市區(qū)客、東三省客戶各產(chǎn)品線客戶定位各產(chǎn)品線與其對(duì)應(yīng)的主力客戶為：戶型面積調(diào)整前比例調(diào)整情況調(diào)整79紅星海一期共推出別墅199套，聯(lián)排別墅所占比例最高，接近半數(shù)；疊加別墅完全去化，聯(lián)排別墅的去化情況較理想，雙拼、獨(dú)棟別墅去化相對(duì)較慢紅星海一期別墅客戶以區(qū)域客為主，占總成交的43%，大連市區(qū)客及東北三省客戶較為接近，各占總成交的近三成紅星海一期別墅中總價(jià)低的疊加和聯(lián)排別墅去化好，成交客戶中以區(qū)域客為主項(xiàng)目客戶分析紅星海一期共推出別墅199套，聯(lián)排別墅所占比例最高，接近半數(shù)80紅星海二期已推出別墅