某路項目商業(yè)定位報告

卓越·南新路項目商業(yè)定位內(nèi)容項目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合定位背景建筑規(guī)劃建議銷售安排定位背景——大環(huán)境洼地趨勢南山商業(yè)需要自救餐飲娛樂化趨勢新政效應(yīng)建立自己的市級商圈，扭轉(zhuǎn)南山消費趨勢南山商業(yè)先天優(yōu)勢南山商業(yè)壯大契機發(fā)展特色商業(yè)街區(qū)，鞏固餐飲娛樂商業(yè)陣地大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)，整體提升商業(yè)環(huán)境東門華強北人民南南山文化中心區(qū)福田中心區(qū)南新路常興路定位背景——小環(huán)境品牌商家紛紛入駐，但南新路較缺乏該類商家競爭激烈，但仍有市場空間光彩新世紀(jì)港灣麗都田廈村前海金岸陽光棕櫚園天朗風(fēng)清向南村愉康花園常興時代南景苑如意家園蘇豪名園倉前錦福苑國興苑大陸莊園椰風(fēng)海岸項目周邊為南山傳統(tǒng)的住宅區(qū)，有田廈村、向南村等本地自然村，也有近年來新起的新式住宅樓，初步估計潛在消費人口在30萬人左右

132片區(qū)是眾多南山政府機關(guān)的駐地，公務(wù)員為本項目的潛在消費群；星形1~5分別代表南山國土局、南山區(qū)政府、南山區(qū)人民醫(yī)院、南山法院、社保局45項目基本市場項目競爭市場項目輻射市場餐飲娛樂商家成行成市主要沿南新路分布以酒店、KTV、休閑會所、大酒樓等幾種形式存在；定位背景——地塊現(xiàn)狀B、D地塊A、C地塊定位背景——項目四至項目西面有大量住宅區(qū)，擁有包括田廈村等本地居民在內(nèi)的眾多潛在消費者南新路東面的常興路是南頭商業(yè)旺區(qū)，項目開業(yè)后將成為吸引東面消費人流的商業(yè)亮點B地塊臨街面長，南新路缺乏橫向路口，對面人流難以順利引渡，B地塊受南新路阻隔影響較大；A、B地塊之間的聯(lián)系受到桃園路的影響定位背景——項目人流定位背景——項目機會優(yōu)勢：處于南山傳統(tǒng)核心商圈，外圍商業(yè)氣氛濃厚；項目基地位置優(yōu)越，交通便利；外圍住宅、酒店、休閑娛樂配套齊全，與本項目形成相互呼應(yīng)；項目體量較大，易形成規(guī)模效應(yīng)。片區(qū)消費者對餐飲、休閑、娛樂、超百等業(yè)態(tài)的持續(xù)需求為項目發(fā)展帶來機會；附近住宅區(qū)擁有潛在消費力；片區(qū)將成為未來南山生活性商業(yè)中心；商家看好本項目；項目規(guī)劃為小戶型社區(qū)，將聚集眾多年輕消費群，成為項目發(fā)展的穩(wěn)定支持機會：定位背景——南頭消費者調(diào)查

南頭居民對商業(yè)消費場所的要求：消費環(huán)境好服務(wù)好有特色，最好是南頭沒有的商家購物便捷，最好能提供一站式消費有更多的選擇在25個備選業(yè)態(tài)中，南頭消費者認(rèn)為片區(qū)最應(yīng)該增設(shè)的業(yè)態(tài)前10名為：東南亞特色餐廳中西快餐美食廣場美容/spa/休閑會所咖啡廳主題商業(yè)街中式酒樓電影院、兒童樂園夜總會/歌舞廳國內(nèi)百貨定位背景——零售商意向調(diào)查

超百類：餐飲類：娛樂休閑類：主題商場類：（對南山有拓展意向）……內(nèi)容容項目目定定位位業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃及及組組合合定位位背背景景建筑筑規(guī)規(guī)劃劃建建議議銷售售安安排排思路路一一外因因內(nèi)因因統(tǒng)一南頭商圈引領(lǐng)南頭消費？

市場需求消費者需求零售商需求商圈需求潛在消費力新興消費群本地居民年輕人公務(wù)員片區(qū)規(guī)劃住宅改造南新路商業(yè)規(guī)劃地鐵規(guī)劃項目規(guī)模及位置據(jù)南新路商業(yè)要塞大體量，規(guī)模效應(yīng)超長臨街面思路路二二招商商銷售售定位位確定定招招商商方方向向提高高租租值值調(diào)整整定定位位制約約招招商商促進進銷銷售售，，提提高高售售價價補充充定定位位影響響定定位位包裝裝概概念念，，促促進進銷銷售售定位位方方向向：：通過過定定位位，，實實現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)同時時，，確確保保商商場場成成功功經(jīng)經(jīng)營營零售售概概念念一站站式式消消費費中中心心集南南頭頭商商業(yè)業(yè)之之大大成成，，購購物物、、餐餐飲飲、、休休閑閑娛娛樂樂在在此此盡盡可可體體驗驗商業(yè)載體需要更新：更大體量，更好的消費環(huán)境商業(yè)概念需要更新：更多選擇，更便捷地消費

零售售概概念念全天天候候精精彩彩夜間間消消費費，，全全天天候候營營業(yè)業(yè)，，全全天天候候精精彩彩營業(yè)業(yè)時時間間延延長長，，盈盈利利時時間間延延長長餐飲飲、、娛娛樂樂、、購購物物互互動動，，提升升整整體體商商業(yè)業(yè)氣氣氛氛零售售概概念念時尚尚多多元元化化各種種時時尚尚元元素素的的交交匯匯地地，，提提供供新新鮮鮮的的、、特特色色的的、、愉愉悅悅的的時時尚尚體體驗驗時尚尚是是消消費費的的潮潮流流，，也也是是商商業(yè)業(yè)的的魅魅力力所所在在時尚尚是是必必需需的的包包裝裝概概念念，，提高高項項目目的的檔檔次次和和價價值值，，有有利利于于銷銷售售CX-LifeCenterX生活地帶帶———深深圳圳首首個個時尚尚生活活休閑閑中中心心形象象定定位位定位位分分解解無限時尚的饕餮美食的休閑娛樂的X-LifeCenterX-Life－多多元元化化的的生生活活，，充充滿滿新新體體驗驗：：是指指一一種種新新的的生生活活方方式式、、工工作作方方式式、、學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)方方式式和和交交流流方方式式，，即即新新鮮鮮的的、、多多元元的的便利利的的、、無無限限的的時時尚尚生生活活。。X-LifeCenter≈anexcellence-LifeCenter—卓卓越越之之城城——一個個匯匯集集了了多多種種生生活活元元素素，，新新鮮鮮的的，，多多元元的的，，便便利利的的，，無無限限時時尚尚的的生生活活休休閑閑中中心心餐飲飲———中中式式酒酒樓樓，，美美食食廣廣場場，，特特色色餐餐廳廳，，中中西西快快餐餐、、咖咖啡啡店店…………休閑閑娛娛樂樂————桑桑拿拿洗洗浴浴、、游游戲戲中中心心、、美美容容spa、、KTV…………購物物———品品牌牌超超市市/百百貨貨、、獨獨立立零零售售店店鋪鋪…………X－未知知的的，，令令人人期期待待和和興興奮奮的的…………Anexcellenceshoppingcenter美美妙的地地方，超乎乎你所想象象Anexactlyplace就就在這里里，暢快行行樂Anexcitingspace令令人快樂樂的游行之之地X-Life

Center市場定位價格商品組成多多元化天虹百貨家樂福低中高人人樂沃爾瑪社區(qū)區(qū)店保利文化廣廣場日常用品/設(shè)施便民民零售/餐飲飲零售/餐飲飲/娛樂本項目萬象城整體檔次比比花園城略略低購物檔次為為中檔同時兼具中中高端餐飲飲、娛樂休休閑等功能的社社區(qū)型購物物中心花園城客戶定位全天候精彩彩獨一無二夜間間消費概念念，引領(lǐng)市市場潮流電影院、夜夜店……中高收入人人群的社交交消費領(lǐng)地地酒吧、KTV、中式式酒樓、服服飾店………令南頭食客客耳目一新新的特色餐餐飲店國內(nèi)外品牌牌餐飲連鎖鎖，填補南南頭市場空空白，以特特色產(chǎn)品及及裝修為核核心吸引力力……家庭娛樂與與溝通平臺臺KTV，家家庭餐廳、、親子樂園園……夜間消費概概念時尚娛樂概概念特色餐飲概概念歡樂家庭概概念南頭娛樂青青年個體體業(yè)業(yè)者者、、公公務(wù)務(wù)員員及及白白領(lǐng)領(lǐng)家庭庭客客人人內(nèi)容容項目目定定位位業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃及及組組合合定位位背背景景建筑筑規(guī)規(guī)劃劃建建議議銷售售安安排排業(yè)態(tài)態(tài)分分布布————方方案案一一KTV百貨貨電影院數(shù)碼碼天地地運動動地地帶帶休閑閑一一族族百貨貨百貨貨家居居休閑閑餐餐飲飲咖啡啡廳美食食廣廣場場/特色色餐餐飲飲B、、D地地塊塊超市市中式式酒酒樓樓超市市A、、C地地塊塊亞洲洲美美食食街街美妍妍時時尚尚街街餐飲飲休閑閑餐飲飲超市市桃園園路路南新新路路4F3F2F1F會所所休閑閑餐飲飲兒童童樂園園家電大型型運運動動用品品店店特色色餐飲飲書店店影音音方案案一一業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)比比例例方案一業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)態(tài)分分布布————方方案案二二百貨貨休閑閑一族族超市市特色色餐飲飲休閑閑餐飲飲特色色餐飲飲B、、D地地塊塊美容容美體體KTVA、、C地地塊塊亞洲洲美美食食街街美妍妍時時尚尚街街超市市運動動地帶帶數(shù)碼碼天地地餐飲飲超市市4F3F2F1F桃園園路路南新新路路中式式酒樓樓百貨貨百貨貨親子子樂園園茶藝藝咖啡啡廳書店店影音音會所所美食食廣廣場場足浴浴家居居精品品方案案二二業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)比比例例方案二業(yè)態(tài)比例銷售售面面積積：：約1100㎡㎡銷售售面面積積：：約約18000㎡㎡銷售售面面積積：：約3100㎡㎡銷售售面面積積：：約約16000㎡㎡方案案一一方案案二二方案案比比較較————銷銷售售影影響響

方案一方案二銷售均價銷售均價較低留出位置更好的鋪位，提高商鋪銷售均價銷售難度較小，因主力店招商相對容易，能及時幫助商鋪銷售大，因超市的招商周期將很長，商鋪銷售受到拖累方案案比比較較————招招商商影影響響

方案一方案二超市及百貨商家反應(yīng)看好A、C地塊及B、D地塊北端不考慮B、D地塊南端招商難度較容易較難，影響到商鋪銷售招商成本較低時間成本以及實際的利益損失都將較大經(jīng)營難度業(yè)態(tài)搭配合理，突出商場經(jīng)營主題，成功經(jīng)營系數(shù)較高購物比例大，整體缺乏亮點Centapro建議議：：方案案一一相相對對于于方方案案二二，，銷售售風(fēng)風(fēng)險險降降低低，，銷銷售售收收益益增增多多同時時經(jīng)經(jīng)營營成成功功更更有有保保障障建議議選選擇擇方方案案一一主力力店店建建議議————百百貨貨百貨貨是是大大型型商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)必必備備的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)之之一一，，有有利利于于項項目目的的整整體體經(jīng)經(jīng)營營百貨貨入入駐駐將將有有利利于于項項目目的的買買賣賣百貨貨入入駐駐將將有有利利于于其其他他商商家家的的招招商商百貨貨的的檔檔次次將將直直接接影影響響商商場場定定位位及及形形象象目標(biāo)標(biāo)商商家家：：太太陽陽百百貨貨、、海海雅雅百百貨貨等等主力力店店建建議議————超超市市超市市為為社社區(qū)區(qū)生生活活必必要要業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)之之一一，，A、C地塊塊建建筑筑特特征征與與超超市市要要求求較較為為一一致致，，商商家家入入駐駐意意向向濃濃厚厚超市市入入駐駐將將有有利利于于項項目目招招商商及及買買賣賣超市市與與百百貨貨的的入入駐駐將將使使項項目目迅迅速速成成為為南南頭頭商商圈圈的的新新核核心心，，影影響響南南頭頭、、前前海海、、南南油油的的商商業(yè)業(yè)消消費費趨趨勢勢。。目標(biāo)標(biāo)商商家家：：華華潤潤萬萬家家、、百百佳佳等等主力力店店建建議議————KTV進一一步步豐豐富富項項目目的的餐餐飲飲娛娛樂樂功功能能，，充充分分利利用用酒酒店店式式公公寓寓裙裙樓樓商商業(yè)業(yè)的的特特殊殊性性KTV為年年輕輕人人喜喜聞聞樂樂見見的的休休閑閑形形式式，，在在片片區(qū)區(qū)具具有有良良好好的的市市場場基基礎(chǔ)礎(chǔ)KTV將是是打打造造項項目目全全天天候候精精彩彩的的重重要要組組成成部部分分目標(biāo)標(biāo)商商家家：：加加州州紅紅、、錢錢柜柜等等主力力店店建建議議————電電影影院院電影影院院為為標(biāo)標(biāo)志志性性娛娛樂樂業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，可可進進一一步步體體現(xiàn)現(xiàn)項項目目的的娛娛樂樂功功能能中高高檔檔次次電電影影院院為為片片區(qū)區(qū)缺缺乏乏業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，大大量量年年輕輕人人對對電電影影院院具具有有強強烈烈的的需需求求電影影院院入入駐駐可可有有效效擴擴大大項項目目的的影影響響力力，，增增加加項項目目的的美美譽譽度度，，吸吸引引人人流流；；考慮慮到到電電影影院院對對建建筑筑的的特特殊殊要要求求，，建建議議在在D地塊塊南南端端設(shè)設(shè)置置電電影影院院。。目標(biāo)標(biāo)商商家家：：新新南南國國影影城城、、百百老老匯匯、、UA電影影院院等等主力力店店建建議議————大大型型餐餐飲飲餐飲飲在在本本片片區(qū)區(qū)具具有有巨巨大大的的消消費費市市場場，，特特色色餐餐飲飲或或者者大大型型餐餐飲飲商商家家對對進進駐駐片片區(qū)區(qū)抱抱有有較較大大興興趣趣中高高端端餐餐飲飲以以及及特特色色餐餐飲飲應(yīng)應(yīng)是是本本項項目目的的招招商商重重點點目標(biāo)標(biāo)商商家家：：海海港港、、譚譚魚魚頭頭火火鍋鍋、、順順記記酒酒樓樓、、中中森森名名菜菜半主主力力店店建建議議————休休閑閑餐餐飲飲餐飲飲辦辦主主力力店店將將豐豐富富項項目目經(jīng)經(jīng)營營內(nèi)內(nèi)容容，，使使進進行行差差異異化化定定位位的的關(guān)關(guān)鍵鍵此類類商商家家將將與與電電影影院院以以及及百百貨貨形形成成良良性性互互動動目標(biāo)標(biāo)商商家家：：名名典典、、麥麥當(dāng)當(dāng)勞勞、、一一番番拉拉面面、、面面點點王王等等半主主力力店店建建議議————家家居居隨著著樓樓層層增增高高，，租租金金水水平平下下降降，，可可考考慮慮大大型型零零售售商商家家進進駐駐；；此此層層主主要要業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為為百百貨貨、、超超市市、、家家居居隨著著南南頭頭片片區(qū)區(qū)改改造造的的推推進進，，片片區(qū)區(qū)包包括括本本項項目目在在內(nèi)內(nèi)的的住住宅宅將將大大量量涌涌現(xiàn)現(xiàn)，，家家居居市市場場發(fā)發(fā)展展前前景景良良好好目標(biāo)標(biāo)商商家家：：金金海海馬馬、、好好百百年年等等目標(biāo)標(biāo)商商家家——超超市市百百貨貨類類商家名單商家要求華潤萬家面積要求：2500-30000㎡；樓層要求：負(fù)一層至二層；租金要求：25-45元/平方米；選址要求：住宅密集區(qū)域或大型社區(qū)內(nèi)其他要求：層高5米以上,中央空調(diào),電梯\扶梯\,停車位150-200個以上,消防達標(biāo),柱間距6-8米,荷載500KG/㎡以上百佳面積要求：5000-10000㎡；樓層要求：負(fù)一層至三層；租金要求：40-55元/平方米；選址要求：收入達到中產(chǎn)以上，居住人口較為密集區(qū)域或商業(yè)集中地段。其他要求：層高5米以上,中央空調(diào),電梯\扶梯\,停車位200個以上,消防達標(biāo),柱間距6-8米,荷載500KG/㎡以上太陽百貨面積要求：35000㎡；樓層要求：負(fù)一層以上租金要求：70元/平方米左右選址要求：主力商圈內(nèi)商業(yè)集中地段，人口稠密。其他要求：層高5米以上,中央空調(diào),電梯\扶梯\,停車位400個以上,消防達標(biāo),柱間距6-8米,荷載500KG/㎡以上商家名單商家要求臺灣潤泰集團擁有，在臺擁有15家分店1998年首家分店在上海開幕，現(xiàn)時在大陸擁有20多家分店國內(nèi)主要超市集團排名第二擁有5,000至10,000平方米大賣場10家2005年大賣場數(shù)目增至超過70家全國最大超市集團，超過1,000家分店以上海為總部，正積極進行全國性擴張經(jīng)營大賣場、超市及便利店，2005年達6,000家分店聯(lián)華華超超市市華聯(lián)聯(lián)超超市市大潤潤發(fā)發(fā)目標(biāo)標(biāo)商商家家——超超市市百百貨貨類類商號海雅百貨類別百貨簡介目前在國內(nèi)有3間分店，其中深圳2間，在珠海無分店。開店要求樓層：最高7層租賃合作方式：純租賃租期：10~15年免租期：12月租金：30元/㎡/月面積：建面2㎡實用1.5萬㎡層高：≥4.5m柱間距：8m電梯：扶手電梯、貨梯、直達電梯停車位：視項目情況廣告位：外立面廣告位承租可能無無意向原因珠海消費力不足在珠海無拓展計劃目標(biāo)標(biāo)商商家家——餐餐飲飲類類商家名單商家要求租期要求：可接受承租店鋪的時間在15-20年；樓層要求：首層或首二層面積要求：400-500㎡租金要求：租金以扣點的形式，一般6%-9%個點。租期要求：承租店鋪的時間一般在8-10年；樓層要求：承租店鋪樓層可在首層至五層，租金要求：接受租金范圍在50-150元/㎡.月。租期要求：承租店鋪的時間可選擇在2007年；面積要求：承租面積為5000㎡，租金要求：可接受租金范圍在40-50元/㎡.月。租期要求：8-10年；面積要求：在300㎡以上租金要求：可接受范圍不可高于180-220元/㎡.月對于樓層無特別要求，麥當(dāng)勞勞譚魚頭頭火鍋鍋海港元綠壽壽司商家名單商家要求來自廣州的順記餐飲管理有限公司以經(jīng)營粵式高檔菜品為主，在深圳已擁有兩家分店，分別為深圳順記酒樓、電子大廈新荔枝灣酒樓。該公司目前亦有計劃在南山開店。營業(yè)面積要求400-500平方米及顧客約200人左右計算免租期要求45日租金支付方式為保底+提成為主要提供3個以上招牌位，面積40平方米以上平均租金約每平方米100-200元，街鋪可高達至500元計劃在未來五年內(nèi)在華南地區(qū)設(shè)15間分店平均面積約400平方米可承受租金約總營業(yè)額的6％—8％租期約8年，需視乎整體規(guī)劃及店鋪位置而作進一步的洽談大家樂樂意粉屋屋順記酒酒樓目標(biāo)商商家——餐飲飲類商號中森名菜類別餐飲菜系日本料理簡介目前在國內(nèi)有2間分店，其中在深圳1間分店，在長沙無分店?！按蟆笔侵猩俗铛r明的特色，號稱亞洲最大的“日本料理”。深圳店約16000平方米的營業(yè)面積，擁有2500多個餐位，130多間風(fēng)格各異的日式包房，號稱深圳最大的600平方米容納60多人同時進餐的壽司吧，堪稱世界最長的22米鐵燒臺。開店要求樓層：1-5層，最高為6層租賃合作方式：純租賃租期：10-15年免租期：視項目而定面積：5000-10000平方米或?qū)嵱妹娣e4000-8000平方米層高：4.5米左右電梯：有停車位：300-400個廣告位：較大廣告位南山拓展意向有商號名典咖啡類別餐飲簡介1984年劉興典先創(chuàng)立，1995年，廖進錫先生將名典咖啡語茶從臺灣引進大陸，首先在廣東省東莞市名典咖啡語茶是源自臺灣的著名咖啡餐飲連鎖企業(yè)，目前已經(jīng)擁有超過630家餐飲門店，是中國大陸規(guī)模最大、知名度最高的咖啡品牌之一開店要求樓層：最高接受2層租金：20-30元/平方米/月租賃合作方式：品牌輸出租期：8年，免租期：6個月建筑面積：600-1000平方米，實用率70%-80%。層高：4米柱間距：8米停車位：200個廣告位：門面廣告位南山拓展意向有目標(biāo)商商家——餐飲飲類商號一番拉面類別餐飲菜系日本簡介一番拉面秉承日式口味面食口味，湯純面香，受到眾多喜歡日本風(fēng)味的顧客歡迎。開店要求樓層：1層，最高接受1層租金：80~150元/平方米/月租賃合作方式：純租賃租期：10年，免租期：6個月建筑面積：200平方米或150平方米實用面積，實用率80%南山拓展意向有商號面點王類別餐飲菜系中式快餐簡介深圳面點王飲食連鎖有限公司1996年11月成立涉足中式快餐行業(yè)，目前在國內(nèi)共有分店46家，其中深圳45家拓展計劃目前在國內(nèi)計劃在深圳開到100間分店開店要求面積350-500平方米樓層1層，最高接受2層租金100元/平方米/月租賃合作方式：純租賃租賃年期：10年，免租期6個月南山拓展意向有目標(biāo)商商家——休閑閑娛樂樂類商家名單商家要求租期要求：承租店鋪的時間在10年以上；樓層要求：樓層不限面積要求：5000㎡以上租金要求：40-80元/㎡.月。租期要求：承租店鋪一般在5年以上；樓層要求：二樓以上均可面積要求：300-400㎡租金要求：25-80元/㎡.月，視項目位置而定。面積：200—1000平方米層高：6.5米以上（凈高）承重：300kg/m2停車位：30個左右租期：3—8年自然美美依貝佳佳美容容錢柜商號新南國影城類別娛樂南國影院于1988年8月19日成立，十幾年中，南國影院作為深圳電影市場的標(biāo)志，鍛造成了深圳電影市場的“晴雨表”。它不僅豐富了一代深圳人的休閑生活，更形成了獨樹一幟的南國電影文化開店要求樓層：2層面積：2500-5000平方米租金：20-60/㎡.月（或抽成）其他：涉及到土建、消防、空調(diào)、給排水等工程要求，具體根據(jù)項目要求而不同南山拓展意向有目標(biāo)商商家——主題題商場場類商家名單商家要求金海馬家居租期要求：15年；樓層要求：二至四層面積要求：1萬㎡，租金需要根據(jù)項目具體情況商議。好百年租期要求：15-20年；樓層要求：一至五層均可面積要求：20000㎡以上，租金要求25-50元/平方米.月之間；其它要求：單層面積必須在3000㎡以上，柱距在8*8米以上，承重不少于500kg/㎡，層高大于4.8米，吊頂后凈高大于2.8米。上海某家居商家高度：5.4M，梁下凈高4.4M，燈下凈高3.6M。荷重：600KG/M2，部分區(qū)域須達1000KG/M2；柱距：主賣場部分需在8M以上。自動走道：應(yīng)有足夠垂直動線載運客人，必需有自動走道連接各樓層及停車場。卸貨區(qū)：獨立卸貨區(qū)進貨空間，卸貨車位應(yīng)有3個，3.0M*7M。廣告招牌：建筑物外立面上要有獨立招牌位置，內(nèi)部要有足夠、明確指示標(biāo)志充足的停車位：300個車位。房屋交付標(biāo)準(zhǔn)：不需吊頂、地面結(jié)構(gòu)機械粉光磨平、墻體用指定涂料。電量要求：120VA/M2（含空調(diào)用電量）.內(nèi)容容項目定定位業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃及及商品品組合合定位背背景銷售安安排建筑規(guī)規(guī)劃建建議銷售時時機2007年年1月月2007年年10月2007年年4月月主力店店招商商整體買買賣分拆銷銷售主力店店招商商成果果將直直接影影響到到項目目的買買賣主力店店招商商的同同時，，尋找找整體體買賣賣的投投資者者銷售方方式優(yōu)勢劣勢成交價格股權(quán)交易交易方式靈活交易成本較低可迅速獲得現(xiàn)金或者權(quán)益潛在交易對象較多國內(nèi)操作方式尚未成熟估價標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一一般對經(jīng)營成熟的商業(yè)物業(yè)感興趣低大單買賣資金一次性回流統(tǒng)一經(jīng)營，有利于項目整體運營成交價格較低難以尋找到合適買家對項目經(jīng)營構(gòu)成潛在威脅較低散賣成交金額較高操作方式成熟銷售成本較高，銷售周期長難以統(tǒng)一管理，影響商場經(jīng)營受招商成果制約較高內(nèi)容容項目定定位業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃及及組合合定位背背景銷售安安排建筑規(guī)規(guī)劃建建議商業(yè)建建筑規(guī)規(guī)劃的的原則則強調(diào)建建筑設(shè)設(shè)計的的高效效率性性；充分考考慮購購物中中心業(yè)業(yè)態(tài)多多元化化問題題；突出顧顧客到到達的的第一一感覺覺；注重““活””和““聚””，要要旺““丁””又要要旺““財””功能分分區(qū)和和規(guī)劃劃要點點1百貨將將是本本項目目的最最大主主力店店，百百貨主主力店店對可可視性性有非非常高高的要要求，，這對中中庭的的設(shè)計計和立立面的的要求求提出出一個個設(shè)計計課題題。電影院院對建建筑的的要求求較為為特殊殊，與與塔樓樓的建建筑關(guān)關(guān)系調(diào)調(diào)整將將成為為重點點餐飲主主力店店對承承重、、排污污等有有特殊殊要求求功能分分區(qū)和和規(guī)劃劃要點點2面對未未來規(guī)規(guī)模龐龐大的的客戶戶流，，必須須考慮慮室外外足夠夠的空空間用用于行行人的的行走走、疏疏導(dǎo)、、引導(dǎo)導(dǎo)及娛娛樂休休閑。。即室室外廣廣場和和步行行街區(qū)區(qū)要重重點考考慮。。外部交交通設(shè)設(shè)計要要求是是：必須保保證外外圍道道路的的汽車車和乘乘坐公公交系系統(tǒng)的的購物物者比比較容容易易進進入，，便于于離開開；不易在在項目目地塊塊范圍圍內(nèi)發(fā)發(fā)生堵堵塞，，容易易辨認(rèn)認(rèn)出入入口等等內(nèi)部交通設(shè)計要求是：便于人流流動，盤活商業(yè)死角，增加商業(yè)銷售面積

中庭的垂直可視性的引導(dǎo)、垂直交通工具的引導(dǎo)等結(jié)合中庭的造型合理設(shè)計扶梯（如跨層扶梯）功能分分區(qū)和和規(guī)劃劃要點點3建議在此設(shè)立車輛主出入口引導(dǎo)人流二三層設(shè)置中庭由于項目地塊狹長為了有效引導(dǎo)人流建議兩端設(shè)置小型廣場建議設(shè)置內(nèi)街建筑設(shè)設(shè)計要要素———廣廣場設(shè)計要要求：：造型豐豐富多多樣，，增加加趣味味性必須富富有層層次感感，直直接引引導(dǎo)人人流考慮燈燈光的的運用用地面用用材考考慮防防滑耐耐磨性性，并并組合合運用用建筑設(shè)設(shè)計要要素———中中庭設(shè)計要要求：：中庭提提供給給人們們空曠曠的空空間感感覺，，并提提供不不同樓樓層之之間的的相互互交流流。為增加加視覺覺享受受，同同時也也減少少空間間過大大給人人帶來來的距距離感感，建建議在在中庭庭懸掛掛少量量精美美的、、不影影響視視野的的飾物物。中庭同同時是是商場場自然然采光光的重重要來來源，，建議議使用用通透透性強強、隔隔熱效效果好好的材材料進進行封封頂。。廣場及及中庭庭平面面圖大廣場場剖面面二層平平面圖圖excitingspaceexcellencecenterexactlyplaceBD地地塊間間的通通道建建議通道設(shè)設(shè)計為為內(nèi)部部商業(yè)業(yè)街，，并建建議BD地塊塊連接接與中中庭結(jié)結(jié)合設(shè)設(shè)計超市面面積需要預(yù)預(yù)留不分割割的整體面面積備注：：裙樓樓的住住宅格格局形形式需需考慮慮到對對商場場通道道的影影響。。廣場及及沿街街商業(yè)業(yè)效果果廣場及及沿街街商業(yè)業(yè)效果果中庭及及內(nèi)街街商業(yè)業(yè)效果果建筑設(shè)設(shè)計要要素———外外立面面外立面是顧客首先接觸的第一個印象外立面的效果在于體現(xiàn)主題并增強零售性物業(yè)的感染力HOOP[2000]大阪MASIONHERMèS[2001]東京京華城

[2001]臺北設(shè)計要求：應(yīng)多預(yù)留廣告位置，以配合租戶之經(jīng)營，讓消費者提高了解本項目之內(nèi)容。加強外圍燈柱布置、櫥窗、燈光效果、廣告牌等，可突出商場零售氣氛?？紤]商場標(biāo)志的擺放。商場標(biāo)志及廣告位示意圖建筑設(shè)設(shè)計要要素———外外立面面采光要要求立面設(shè)設(shè)計考考慮自自然采采光利于提提高環(huán)環(huán)境舒舒適程程度節(jié)省商商場運運營費費用大面積積玻璃璃的運運用，，引入入自然然光線線建筑設(shè)設(shè)計要要素———停停車場場商場商業(yè)面積停車位停車位面積比備注華潤萬象城12萬平方米1000個83個/萬平米大型地下停車場+二、三層立體停車位中信城市廣場6.75萬平方米719個107個/萬平米包括地下及地上停車位金光華12萬平方米1700個142個/萬平米自有標(biāo)準(zhǔn)停車位500個，聯(lián)動停車位1200余個KLCC10萬平方米5400個540個/萬平米位于吉隆坡雙子星塔1-6樓CENTRALPLAZARAME

10萬平方米3300個330個/萬平方位于曼谷市郊，周邊有大學(xué)和新住宅區(qū)。國內(nèi)購購物中中心每每萬平平方米米的停停車位位約為為100個個左右右，亞亞洲水水平則則為300-600個，，歐美美國家家則為為1000個以以上建筑設(shè)設(shè)計要要素———停停車場場本項目目為全全天候候營業(yè)業(yè)，停停車高高峰錯錯開，，車位位需求求時段段分布布均勻勻車位應(yīng)應(yīng)該作作為項項目買買賣的的亮點點之一一南頭片片區(qū)消消費者者更愿愿意步步行逛逛街，，驅(qū)車車消費費的比比例不不高；；片區(qū)區(qū)以外外客戶戶為主要考考慮對對象項目為為住宅宅裙樓樓商業(yè)業(yè)，應(yīng)應(yīng)考慮慮與住住宅車車位的的共享享CentaPro建議：：結(jié)合本本項目目實際際情況況，建建議車車位面面積比比為50~60個/萬平平方米米，即即600~700個個商業(yè)業(yè)停車車位；；加上上住宅宅停車車位，，對外外宣傳傳至少少1000個停停車位位以上上。建筑設(shè)設(shè)計要要素———出出入口口設(shè)計要要求：：必須要要四通通八達達；必須昭昭示性性較好好，特特別是是商場場正門門口英國伯伯明翰翰商業(yè)業(yè)中心心鮮明色色塊的的運用用，極極具創(chuàng)創(chuàng)意建筑設(shè)設(shè)計要要素———店店面設(shè)計要要求：：不同類類型商商業(yè)單單元極極具個個性，，設(shè)計計風(fēng)格格全然然不同同；統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營又又決定定了其其設(shè)計計風(fēng)格格的統(tǒng)統(tǒng)一性性原則則；在經(jīng)營營管理理過程程中，，合理理引導(dǎo)導(dǎo)各種種商業(yè)業(yè)單元元的設(shè)設(shè)計風(fēng)風(fēng)格，，以迎迎合項項目主主要客客戶群群體的的消費費習(xí)慣慣。建筑設(shè)設(shè)計要要素———停停車場場停車是是否方方便成成為消消費者者選擇擇商場場的主主要原原因之之一出入口口設(shè)置置應(yīng)以以避免免人車車流混混雜為為原則則設(shè)計方方便顧顧客的的收費費系統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)部通通道合合理設(shè)設(shè)置寬寬度清晰明明確的的導(dǎo)視視系統(tǒng)統(tǒng)建筑設(shè)設(shè)計要要素———商商場節(jié)節(jié)能節(jié)能重重點：：空調(diào)調(diào)能耗耗補償維維護結(jié)結(jié)構(gòu)傳傳熱的的能耗耗占40-50％，新風(fēng)處處理能能耗占占30-40％，空氣、、水輸輸送能能耗占占25-30％。根據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計資資料國國內(nèi)商商場全全年運運行能能耗約約188kwh/m2.a，日本約約135kwh/m2.a，即國國內(nèi)商商場能能耗比比日本本高出出近40％。CentaPro建議：：選擇節(jié)節(jié)能型型空調(diào)調(diào)設(shè)備備設(shè)計高高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的空空調(diào)運運行管管理系系統(tǒng)設(shè)置空空調(diào)自自控系系統(tǒng)建筑材材料選選擇適適當(dāng)類型空調(diào)照明熱水動力設(shè)備及其它商場40.533.710.715.2商業(yè)建建筑能能耗成成分比比例ThankYou！香港總總部︰香港中中環(huán)皇皇后大大道中中18號新世世界大大廈1座12樓1202-03室電話︰（852）21396688傳真︰（852）21396699深圳辦辦事處處︰深圳市市羅湖湖區(qū)深深南東東路5002號信興興廣場場地王王商業(yè)業(yè)中心心48樓08——09室電話︰（755）82478556傳真︰（755）82478550森拓普普物業(yè)顧問（深深圳））有限限公司司CentaProPropertyConsultants(Shenzhen)Limited9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。2022/12/182022/12/18Sunday,December18,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。2022/12/182022/12/182022/12/1812/18/20222:13:47AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。2022/12/182022/12/182022/12/18Dec-2218-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。2022/12/182022/12/182022/12/18Sunday,December18,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。2022/12/182022/12/182022/12/182022/12/1812/18/202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。18十十二月20222022/12/182022/12/182022/12/1815、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/182022/12/182022/12/1812/18/202216、行動出出成果，，工作出出財富。。。2022/12/182022/12/18