第八章投資性房地產(chǎn)及非貨幣性資產(chǎn)交換

第八章投資性房地產(chǎn)及非貨幣性資產(chǎn)交換南京財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院李保興2022/12/251李保興一、投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)和范圍性質(zhì)：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。范圍：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物自用房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)的項目第一節(jié)

投資性房地產(chǎn)2022/12/252李保興二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件和時點(diǎn)條件：符合定義的前提下同時滿足（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。時點(diǎn)：（1）已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，租賃期開始日（2）持有以備經(jīng)營出租、可視為投資性房地產(chǎn)的空置建筑物，企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)就該事項作出正式書面決議的日期（3）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期2022/12/253李保興三、投資性房地產(chǎn)的初始計量取得時均應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。包括取得投資性房地產(chǎn)時和直至使該項投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實(shí)際發(fā)生的各項必要的、合理的支出。（一）外購的投資性房地產(chǎn)成本：購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。借：投資性房地產(chǎn)—成本貸：銀行存款等p216；例12022/12/254李保興（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)成本：由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等借：投資性房地產(chǎn)—成本貸：在建工程等p216；例22022/12/255李保興四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（一）采用成本模式計量應(yīng)按固定資產(chǎn)有關(guān)規(guī)定按月計提折舊：借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊或按無形資產(chǎn)有關(guān)規(guī)定按月攤銷：借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計攤銷2022/12/256李保興投資性房地產(chǎn)取得的租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入投資性房地產(chǎn)經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值應(yīng)計提減值準(zhǔn)備，以后會計期間不得轉(zhuǎn)回借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備p217；例32022/12/257李保興（二）采用公允價值模式計量1.采用條件（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。2022/12/258李保興2.公允價值模式計量會計處理不需計提折舊或攤銷，按資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計量，公允價值的變動計入當(dāng)期損益。資產(chǎn)負(fù)債表日公允價值高于賬面價值差額：借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動貸：公允價值變動損益資產(chǎn)負(fù)債表日公允價值低于賬面價值差額：借：公允價值變動損益貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動p218；例42022/12/259李保興（三）后續(xù)計量模式的變更企業(yè)通常應(yīng)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，可采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。同一個企業(yè)只能采用一種后續(xù)計量模式。投資性房地產(chǎn)計量模式一經(jīng)確定不得隨意變更。成本模式一定條件下可轉(zhuǎn)為公允價值模式，應(yīng)作為會計政策變更處理，按計量模式變更時投資性房地產(chǎn)公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。p219；例52022/12/2510李保興五、投資性性房地地產(chǎn)的的后續(xù)續(xù)支出出（一）投資性性房地地產(chǎn)后后續(xù)支支出含義投資性性房地地產(chǎn)的的后續(xù)續(xù)支出出是指指已確確認(rèn)為為投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)的項項目在在持有有期間間發(fā)生生的與與投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)使用用效能能直接接相關(guān)關(guān)的各各種支支出。。2022/12/2011李保保興興（二）資本本化化的的后后續(xù)續(xù)支支出出對投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行行改改建建擴(kuò)擴(kuò)建建等等，如果果完完成成后后仍仍作作為為投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，再再開開發(fā)發(fā)期期間間應(yīng)應(yīng)繼繼續(xù)續(xù)將將其其作作為為投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，再再開開發(fā)發(fā)期期間間不不計計提提折折舊舊或或攤攤銷銷。。（1）采用用成成本本模模式式計計量量的的投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)入再開發(fā)時時借：投資性房房地產(chǎn)—在建借：投資性房房地產(chǎn)累計折折舊（攤銷））貸：投資性房房地產(chǎn)2022/12/2012李保興興改建擴(kuò)擴(kuò)建支支出支支出借：投資性性房地地產(chǎn)——在建建貸：銀銀行存存款改建擴(kuò)擴(kuò)建完完成后后借：投投資性性房地地產(chǎn)貸：投資性性房地地產(chǎn)——在建建p220；例62022/12/2013李保興興（2）采用公公允價價值模模式計計量轉(zhuǎn)入再再開發(fā)發(fā)時借：投投資性性房地地產(chǎn)—在建借（或或貸））：投投資性性房地地產(chǎn)-公允價價值變變動貸：投投資性性房地地產(chǎn)-成本改建擴(kuò)擴(kuò)建支支出支支出借：投資性性房地地產(chǎn)——在建建貸：銀銀行存存款改建擴(kuò)建完成成后借：投資性房房地產(chǎn)-成本貸：投資性房地產(chǎn)產(chǎn)—在建p221；例72022/12/2014李保興（三）費(fèi)用化的后續(xù)續(xù)支出后續(xù)支出不滿滿足投資性房房地產(chǎn)確認(rèn)條條件的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在發(fā)生時計計入當(dāng)期損益益。借：其他業(yè)務(wù)務(wù)成本貸：銀行存款等2022/12/2015李保興六、投資性房地產(chǎn)產(chǎn)與非投資性性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換換依據(jù)和形式依據(jù)：必須有確鑿證證據(jù)（1）企業(yè)董事會或或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)就改變房房地產(chǎn)的用途途形成正式的的書面決議（2）房地產(chǎn)因用途途改變而發(fā)生生實(shí)際狀態(tài)上上的改變轉(zhuǎn)換形式：投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)2022/12/2016李保興（二）非投資性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)1.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為投資性性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)改用于于出租，于租租賃期開始日日將相應(yīng)的固固定資產(chǎn)或無無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為投資性房房地產(chǎn)。（1）轉(zhuǎn)換為以成本本模式計量的的投資性房地地產(chǎn)固定（無形）資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為累計折舊（或累計攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)為2022/12/2017李保興（1）借：投資性性房地產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)產(chǎn)（無形資產(chǎn)產(chǎn)）（2）借：累計折折舊（攤銷））貸：投資性房房地產(chǎn)累計折折舊（攤銷））（3）借：固定資資產(chǎn)（無形資資產(chǎn)）減值準(zhǔn)準(zhǔn)備貸：投資性房房地產(chǎn)減值準(zhǔn)準(zhǔn)備p222；例92022/12/2018李保興（2）轉(zhuǎn)換為以公允允價值模式計計量的投資性性房地產(chǎn)以轉(zhuǎn)換日公允允價值作為投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)的入賬價值值公允價值小于于原賬面價值值的差額計入入當(dāng)期損益借：投資性房房地產(chǎn)-成本（公允價價值）借：累計折舊舊（攤銷）借：公允價值值變動損益貸：固定資產(chǎn)產(chǎn)（無形資產(chǎn)產(chǎn)）公允價值大于于原賬面價值值的差額計入入資本公積借：投資性房房地產(chǎn)-成本（公允價價值）借：累計折舊舊（攤銷）貸：固定資產(chǎn)產(chǎn)（無形資產(chǎn)產(chǎn)）貸：資本公積積——其他資本公積積p223；例102022/12/2019李保興2.作為存貨的房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為為投資性房地地產(chǎn)（1）采用成本模式式計量，按按存存貨貨賬賬面面價價值值借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)貸：：開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品p223；例例112022/12/2020李保保興興（2）采用用公公允允價價值值模模式式計計量量公允允價價值值小小于于原原賬賬面面價價值值的的差差額額計計入入當(dāng)當(dāng)期期損損益益借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)-成本本（（公公允允價價值值））借：：公公允允價價值值變變動動損損益益貸：：開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品公允允價價值值大大于于原原賬賬面面價價值值的的差差額額計計入入資資本本公公積積借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)-成本本（（公公允允價價值值））貸：：開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品貸：：資資本本公公積積———其他他資資本本公公積積p224；例例122022/12/2021李保保興興（三）投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換為為非非投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)1.投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換為為自自用用房房地地產(chǎn)產(chǎn)（1）采用用成本本模模式式計量轉(zhuǎn)換日賬面余額固定（無形）資產(chǎn)累計折舊（累計攤銷）累計折舊（攤銷）減值準(zhǔn)備固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)為2022/12/2022李保興（1）借：固固定資產(chǎn)產(chǎn)（無形形資產(chǎn)））貸：投資資性房地地產(chǎn)（2）借：投投資性房房地產(chǎn)累累計折舊舊（攤銷銷）貸：累計計折舊（（攤銷））（3）借：投投資性房房地產(chǎn)減減值準(zhǔn)備備貸：固定定資產(chǎn)（（無形資資產(chǎn)）減減值準(zhǔn)備備p224；例132022/12/2023李保興（2）采用公允價值值模式計量以轉(zhuǎn)換日日的公允允價值作作為自用用房地產(chǎn)產(chǎn)的賬面面價值，公允價值值與原賬賬面價值值的差額額計入當(dāng)當(dāng)期損益益借：固定定資產(chǎn)（（無形資資產(chǎn)）（（轉(zhuǎn)換日公公允價值值）貸：投資資性房地地產(chǎn)-成本貸（或借借）：投投資性房房地產(chǎn)-公允價值值變動貸（或借借）：公公允價值值變動損損益p224；例142022/12/2024李保興2.投資性房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為存存貨（1）采用成本本模式計計量借：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品借：投資資性房地地產(chǎn)累計計折舊（（攤銷））貸：投資資性房地地產(chǎn)p225；例152022/12/2025李保興（2）采用公允允價值模模式計量量以轉(zhuǎn)換日日的公允允價值作作為存貨貨的賬面面價值，公允價值值與原賬賬面價值值的差額額計入當(dāng)當(dāng)期損益益借：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品（（轉(zhuǎn)換日公公允價值值）貸：投資資性房地地產(chǎn)-成本貸（或借借）：投投資性房房地產(chǎn)-公允價值值變動貸（或借借）：公公允價值值變動損損益p225；例162022/12/2026李保興興七、投資性性房地地產(chǎn)的的處置置1.采用成成本模模式計計量處處置處置收收入借：銀銀行存存款貸：其其他業(yè)業(yè)務(wù)收收入結(jié)轉(zhuǎn)賬賬面價價值借：其其他業(yè)業(yè)務(wù)成成本借：投投資性性房地地產(chǎn)累累計折折舊（（攤銷銷）借：投投資性性房地地產(chǎn)減減值準(zhǔn)準(zhǔn)備貸：投投資性性房地地產(chǎn)p226；例172022/12/2027李保興興2.采用公公允價價值模模式計計量處處置處置收入借：銀行存存款貸：其他業(yè)業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)賬面價價值借：其他業(yè)業(yè)務(wù)成本貸：投資性性房地產(chǎn)-成本貸（或借））：投資性性房地產(chǎn)-公允價值變變動同時結(jié)轉(zhuǎn)累累計公允價價值變動損損益：借：其他業(yè)業(yè)務(wù)成本借：資本公公積—其他資本公積積（轉(zhuǎn)換日確確認(rèn)的）貸（（或或借借））：：公公允允價價值值變變動動損損益益p226；例例182022/12/2028李保保興興第二二節(jié)節(jié)非非貨貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)交交換換一、、幾幾個個概概念念1.貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)：：是是指指企企業(yè)業(yè)持持有有的的貨貨幣幣資資金金和和將將以以固固定定或或可可確確定定的的金金額額收收取取的的資資產(chǎn)產(chǎn)。。包包括括現(xiàn)現(xiàn)金金、、銀銀行行存存款款、、應(yīng)應(yīng)收收賬賬款款以以及及準(zhǔn)準(zhǔn)備備持持有有至至到到期期的的債債券券投投資資等等。。2.非貨貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)：：是是指指貨貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)以以外外的的資資產(chǎn)產(chǎn)。。3.非貨幣幣性資資產(chǎn)交交換：：是指指交易易雙方方主要要以存存貨固固定資資產(chǎn)、、無形形資產(chǎn)產(chǎn)和長長期股股權(quán)投投資等等非貨貨幣性性資產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行行的交交換。。2022/12/2029李保興興4.補(bǔ)價：交換換中不涉及及或只涉及及到的少量量的貨幣性性資產(chǎn)。（1）支付的補(bǔ)價價占換入資資產(chǎn)公允價價值（或占占換出資產(chǎn)產(chǎn)公允價值值與支付的的補(bǔ)價之和和)的比例（2）收到的補(bǔ)補(bǔ)價占換出出資產(chǎn)公允允價值（或或占換入資資產(chǎn)公允價價值和收到到的補(bǔ)價之之和）的比比例低于25%，視為非貨貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)交換補(bǔ)價/整個交易金金額2022/12/2030李保興二、非貨幣幣性資產(chǎn)交交換的計量量（1）以公允價價值為計量量基礎(chǔ)必須同時符符合兩個條條件：交換具有商商業(yè)實(shí)質(zhì)換入或換出出資產(chǎn)的公公允價值能能夠可靠計計量（2）以賬面價價值為計量量基礎(chǔ)：不能同時符符合兩個條條件2022/12/2031李保興三、商業(yè)實(shí)實(shí)質(zhì)的判斷斷滿足條件之之一：（1）換入資產(chǎn)產(chǎn)未來現(xiàn)金金流量在風(fēng)風(fēng)險、時間間、金額方方面與換出出資產(chǎn)顯著著不同；（2）換入資產(chǎn)產(chǎn)與換出資資產(chǎn)預(yù)計未未來現(xiàn)金流流量現(xiàn)值不不同，且其其差額與公公允價值相相比是重大大的2022/12/2032李保興四、貨幣性性資產(chǎn)交換換會計處理理（1）以公允價價值為基礎(chǔ)礎(chǔ)1.換入資產(chǎn)的的入賬價值值=公允價值+應(yīng)支付的相相關(guān)稅費(fèi)2.發(fā)生補(bǔ)價的的：（1）支付補(bǔ)價價方：換入資產(chǎn)入入賬價值=換出資產(chǎn)公公允價值+相關(guān)稅費(fèi)+補(bǔ)價（2）收到補(bǔ)價價方：換入資產(chǎn)入入賬價值=換出資產(chǎn)公公允價值+相關(guān)稅費(fèi)-補(bǔ)價2022/12/2033李保興【例1】長江公司以一一批庫存商品品換入黃河公公司一臺設(shè)備備，庫存商品品實(shí)際成本28000元，已計提跌跌價準(zhǔn)備1000元，計稅價格格30000元，應(yīng)交增值值稅5100元，該批商品品的公允價值值為計稅價值值。黃河公司司設(shè)備的賬面面原值100000元，累計折舊舊60000元，公允價值值35100元。該交換具具有商業(yè)實(shí)質(zhì)質(zhì)，不考慮其其他稅費(fèi)。2022/12/2034李保保興興長江江公公司司：：借：：固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)35100貸：：主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入30000應(yīng)交交稅稅費(fèi)費(fèi)-增值值稅稅（（銷銷項項））5100借：：主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)成成本本27000存貨貨跌跌價價準(zhǔn)準(zhǔn)備備1000貸：：庫庫存存商商品品280002022/12/2035李保興黃河公司：借：固定資產(chǎn)產(chǎn)清理40000累計折舊60000貸：固定資產(chǎn)產(chǎn)—設(shè)備100000借：庫存商品品30000應(yīng)交稅費(fèi)-增值稅（進(jìn)項項）5100營業(yè)外支出4900貸：固定資產(chǎn)產(chǎn)清理400002022/12/2036李保興【例2】甲公司以一一臺設(shè)備換換入乙公司司的4輛汽車。換換出設(shè)備的的賬面原值值為130萬元，已提提折舊50萬元，公允允價值70萬元；換入入汽車的賬賬面原值為為100萬元，已提提折舊15萬元，公允允價值為80萬元。在交交換中甲公公司補(bǔ)付乙乙公司貨幣幣資金10萬元，并支支付稅費(fèi)0.2萬元。假定定該交換具具有商業(yè)實(shí)實(shí)質(zhì)，公允允價值能可可靠計量。。2022/12/2037李保興甲公司：判判斷是否屬屬于非貨幣幣性交易：：補(bǔ)價/換入資產(chǎn)公公允價值=10/80=12.5%＜25%，屬于非貨貨幣性交易易。（1）將固定資資產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入固定資資產(chǎn)清理：：借：固定資資產(chǎn)清理80累計折舊50貸：固定資資產(chǎn)—設(shè)備130（2）換入資產(chǎn)產(chǎn)借：固定資資產(chǎn)—汽車80.2營業(yè)外支出出10貸：固定資資產(chǎn)清理80銀行存款10.22022/12/2038李保興乙公司（1）將固定