房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)研究：成長日行千里整合大幕開啟

房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)研究：成長日行千里，整合大幕開啟1

研究方法：按營收分組拆解各梯隊物管公司

2021

半年報表現(xiàn)截至

2021

年

9

月

9

日，A股和港股共有

52

家上市物管公司，總市值達到

6345

億元（1

人民幣=0.8304

港幣，全文涉及匯率換算處均以此計算）。我們照例對物管上市公司

2021

上半年規(guī)模拓展、財報表現(xiàn)、增值服務(wù)、戰(zhàn)略展望等內(nèi)容進行全面梳理。我們延續(xù)此前的框架，綜合考慮公司代表性和數(shù)據(jù)披露情況，將本次綜述的樣本范圍定為

2020

年營收在

10

億元以上的

30

家上市物管公司（下稱“總體物管公司”）。之所以使用營

收而非在管面積和歸母凈利潤等變量作為綜述門檻，是因為我們認為營收最能反映物管公

司的業(yè)務(wù)規(guī)模，而在管面積只考慮業(yè)務(wù)廣度而未考慮業(yè)務(wù)濃度，且在物管公司大力拓展非

住宅業(yè)態(tài)、出圈城市服務(wù)后面臨口徑方面的問題，歸母凈利潤則額外受到盈利能力的干擾。同時為了順應(yīng)行業(yè)的分化趨勢、對比不同規(guī)模公司的經(jīng)營成果，我們按照

2020

年營收進行

分組：營收大于

100

億元的

4

家為“大型物管公司”，30-100

億元的

9

家為“中型物管公

司”，10-30

億元的

17

家為“小型物管公司”。我們認為這樣的分類標準得到的各梯隊樣本

公司數(shù)量分布較為合理，且發(fā)展階段相對一致。由于新上市物管公司歷史數(shù)據(jù)披露范圍通

常從

2017

年開始，我們將本次綜述的時間范圍定為

2017-2021H1，盡可能在時間維度確

保統(tǒng)計口徑的連貫性。由于不同物管公司披露口徑不盡相同，各個圖表覆蓋的樣本公司數(shù)

量有所差異，請留意圖表附注。2

規(guī)模拓展：擴張如火如荼，市拓和收并購雙管齊下在管規(guī)模：在管面積同比增速創(chuàng)歷史新高21H1

總體物管公司在管面積達到

45.90

億平，同比增長

42%，較

2020

年+7pct。其中，

大型、中型、小型物管公司在管面積分別同比增長

37%、33%、79%，較

2020

年+1、+2、

+34pct。21H1

披露了在管面積的

27

家樣本公司中，26

家公司在管面積同比增長，僅

1

家同比下滑。

大型、中型、小型物管公司在管面積門檻分別為

2.7、1.3、0.3

億平。恒大物業(yè)在管面積達

到

4.5

億平排名第一，此外碧桂園服務(wù)（未計入藍光嘉寶服務(wù)）、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)在

管面積均超過

4

億平。合景悠活憑借對于雪松智聯(lián)和上海申勤的收購，在管面積同比增長

619%增速最快，此外奧園健康、世茂服務(wù)、時代鄰里在管面積同比均實現(xiàn)翻倍以上增長。21H1

總體物管公司在管面積擴張再次提速，同比增速創(chuàng)下有數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來的新高，主要得

益于合約面積轉(zhuǎn)化，以及迅猛的收并購和市拓進展。其中，大型物管公司增速繼續(xù)超越中

型公司，體現(xiàn)了較強的拓展能力；小型物管公司繼續(xù)加大擴張力度，低基數(shù)下在管面積同

比增速明顯領(lǐng)先。拓展?jié)摿Γ捍笮凸緝滟Y源相對充沛21H1

總體物管公司合約面積達到

68.13

億平，同比增長

34%，較

2020

年+8pct。其中，

大型、中型、小型物管公司合約面積分別同比增長

29%、26%、64%，較

2020

年+6、+3、

+25pct?？傮w物管公司合約面積/在管面積為

165%，同比-11pct。其中，大型、中型、小型

物管公司合約面積/在管面積分別為

182%、154%、154%，同比-11、-10、-10pct。21H1

披露了合約面積的

25

家樣本公司均實現(xiàn)同比增長。大型、中型、小型物管公司門檻

分別為

5.8、1.8、0.3

億平。碧桂園服務(wù)合約面積達到

9.0

億平排名第一（未計入藍光嘉寶

服務(wù)），此外恒大物業(yè)、保利物業(yè)合約面積均超過

6

億平。合景悠活憑借收購，合約面積同

比增長

541%排名第一，此外正榮服務(wù)、佳兆業(yè)美好均實現(xiàn)翻倍以上增長。

21H1

披露了合約面積和在管面積數(shù)據(jù)的

24

家樣本公司中，8

家公司合約面積/在管面積同

比增長，16

家公司同比下降。綠城服務(wù)合約面積/在管面積達到

211%排名第一，此外碧桂

園服務(wù)、新城悅服務(wù)、建發(fā)物業(yè)該指標超過

200%。與在管面積類似，物管公司合約面積同比增速也出現(xiàn)回升，但依然低于在管面積同比增速，

導致合約面積/在管面積繼續(xù)下行，主要源自高基數(shù)帶來的增長壓力。從合約面積/在管面積

來看，大型物管公司儲備資源更加充足，擁有更高的增長能見度，其相對中型、小型物管

公司的領(lǐng)先優(yōu)勢依然接近

30pct，主要得益于關(guān)聯(lián)房企儲備項目的支持（如碧桂園服務(wù)、新

城悅服務(wù)、建發(fā)物業(yè)）或強大第三方拓展能力積累下的儲備資源（如綠城服務(wù)）。增長動力：市拓和收并購雙管齊下在市場化拓展（包括招投標、合資合作等）、收并購、承接關(guān)聯(lián)房企項目三大擴張渠道中，

物管公司主要憑借市場化拓展和收并購進行規(guī)模擴張，對關(guān)聯(lián)房企的依賴度繼續(xù)降低。我

們統(tǒng)計了

10

家

21H1

按照三大渠道拆分了新增合約面積數(shù)據(jù)的公司，整體法下市場化拓展、

收并購、承接關(guān)聯(lián)房企分別占

38%、44%、18%。綠城服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、保利物業(yè)、建業(yè)新生活、世茂服務(wù)、金科服務(wù)均以市場化拓展

為最主要擴張渠道，占比均超過

60%（此外，招商積余

21H1

新簽年度合同額中市場化拓

展占比達到

84%，亦是以市場化拓展為主）。碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)則通過收

并購貢獻了主要的新增合約面積，其中碧桂園服務(wù)通過收購藍光嘉寶服務(wù)，收并購占比達

到

73%。需要注意的是，碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)在市拓絕對規(guī)模上同樣表現(xiàn)出色。僅新

城悅服務(wù)關(guān)聯(lián)房企占新增合約面積的比例達到

52%，其余公司均未超過

30%，且所有公司

該比例均低于

2020

年末在管面積中關(guān)聯(lián)房企的占比。從市場化拓展絕對規(guī)模來看，碧桂園服務(wù)（4464

萬平）、保利物業(yè)（3968

萬平）、綠城服

務(wù)（3933

萬平）排名前三；從收并購絕對規(guī)模來看，碧桂園服務(wù)（21900

萬平）、雅生活

服務(wù)（4270

萬平）、融創(chuàng)服務(wù)（3071

萬平）排名前三；從關(guān)聯(lián)房企支持規(guī)模來看，碧桂園

服務(wù)（3551

萬平）、新城悅服務(wù)（2524

萬平）、融創(chuàng)服務(wù)（1887

萬平）排名前三。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：第三方持續(xù)提升，非住宅高位穩(wěn)定21H1

總體物管公司第三方在管面積占比為

59%，同比+5pct，較

2020

年末+4pct。其中，

大型、中型、小型物管公司第三方在管面積占比分別為

53%、66%、59%，同比+5、+2、

+15pct。總體物管公司第三方在管面積依然持續(xù)提升，一方面各家公司保持較高的市拓力

度，另一方面收并購在快速擴張規(guī)模的同時，也大幅提高了第三方面積占比。小型物管公

司第三方面積占比提升較大，主要由于合景悠活、奧園健康、建業(yè)新生活、佳兆業(yè)美好等

公司提升幅度較明顯。21H1

總體物管公司非住宅在管面積占比為

38%，同比+3pct，較

2020

年末持平。其中，

大型、中型、小型物管公司非住宅在管面積占比分別為

42%、36%、36%，同比-3、+5、

+7pct。非住宅在管面積占比較

2020

年末持平，大型物管公司同比出現(xiàn)下滑，主要因為雅

生活服務(wù)

20H1

非住宅占比已經(jīng)較高（59%），21H1

收并購和關(guān)聯(lián)房企交付項目以住宅為

主，導致非住宅占比同比下滑至

55%，但該比例在樣本公司中依然處于較高的水平，且公

司依然重視非住宅業(yè)態(tài)拓展，21H1

新增市拓合約面積中非住宅占比

51%。管理密度：合約面積口徑下大多數(shù)公司密度提升21H1

總體物管公司單城市管理面積為

175

萬平，同比+5%。其中，大型、中型、小型物管

公司單城市管理面積分別為

214、207、128

萬平，同比+14%、+8%、-4%。21H1

披露了在管城市數(shù)量的

10

家樣本公司中，5

家單城市在管面積同比上升，5

家同比下

降，其中雅生活服務(wù)達到

213

萬平排名第一，正榮服務(wù)同比增長

63%增速最快。21H1

披

露了合約城市數(shù)量的

11

家樣本公司中，10

家單城市合約面積同比上升，1

家同比下降，其

中保利物業(yè)達到

322

萬平排名第一，世茂服務(wù)同比增長

54%增速最快。隨著物管公司全國化布局逐步完善，大多數(shù)公司單城市合約面積開始實現(xiàn)同比提升，大型

物管公司提升幅度高于中小型物管公司?？紤]到

21H1

綠城服務(wù)杭州在管面積能夠達到

5236

萬平（根據(jù)綠城服務(wù)

21H1

半年報），我們預計未來頭部公司單城市管理面積的提升空

間仍然很大。而隨著合約面積向在管面積轉(zhuǎn)化，密度提升的優(yōu)勢有望逐步兌現(xiàn)：1、更高的

市場地位（更強的品牌力，從而使得物業(yè)費提價、存量項目續(xù)約、第三方項目拓展難度降

低）；2、更強的規(guī)模效應(yīng)（提升人均在管面積，從而降低單位面積成本）；3、更多的增值

服務(wù)可能（開展更多種類增值服務(wù)、提高增值服務(wù)營收）。3

財報表現(xiàn)：總體延續(xù)量質(zhì)齊升，盈利能力分化加劇業(yè)績增速：再續(xù)高速成長，重點公司普遍兌現(xiàn)增長指引21H1

總體物管公司實現(xiàn)營收

814

億元，同比增長

55%，較

2020

年+14pct。其中，大型、

中型、小型物管公司分別同比增長

63%、50%、51%，較

2020

年+12、+11、+19pct?？?/p>

體物管公司實現(xiàn)歸母凈利潤

128

億元，同比增長

64%，較

2020

年-6pct。其中，大型、中

型、小型物管公司分別同比增長

60%、70%、64%，較

2020

年-21、+5、+5pct。30

家樣本公司中，所有公司均實現(xiàn)營收和歸母凈利潤的同比增長。21H1

碧桂園服務(wù)營收

達到

116

億元，超過還未上市的萬物云（根據(jù)萬科

A半年報，21H1

萬物云實現(xiàn)營收

104

億元），成為國內(nèi)營收規(guī)模最大的物管公司，且顯著領(lǐng)先于其他樣本公司。世茂服務(wù)營收同

比增長

171%，暨

2020

年之后，再次成為唯一實現(xiàn)營收翻倍增長的樣本公司。21H1

碧桂

園服務(wù)、恒大物業(yè)歸母凈利潤分別為

21、19

億元，相對其它樣本公司領(lǐng)先優(yōu)勢較大。融創(chuàng)

服務(wù)、合景悠活歸母凈利潤同比均增長

154%，在樣本公司中增速最快，此外華潤萬象生活、

世茂服務(wù)、榮萬家亦實現(xiàn)翻倍以上增長。21H1

物管行業(yè)依舊延續(xù)量質(zhì)齊升的高成長表現(xiàn)，營收同比增速較

2020

年進一步提升，與

規(guī)模擴張?zhí)崴俚内厔菹嗥ヅ?。歸母凈利潤同比增速雖較

2020

年有所放緩，但依然快于營收

增速，盈利能力繼續(xù)提升。重點物管公司基本都完成了

2020

年報提出的增長指引。分梯隊

來看：大型物管公司營收增速繼續(xù)領(lǐng)跑，歸母凈利潤增速下行主要受恒大物業(yè)擾動（恒大

物業(yè)

2020

年歸母凈利潤大幅增長，剔除后

2020、21H1

分別同比增長

52%、55%），以及

基數(shù)擴大后的自然回落；中小型物管公司營收和歸母凈利潤增速均較

2020

年提升，其中中

型物管公司盈利能力改善幅度更大，推動歸母凈利潤增速首次實現(xiàn)領(lǐng)跑。盈利能力：總體提升但分化明顯，大型公司依然領(lǐng)跑21H1

總體物管公司毛利率為

28.6%，同比+0.6pct。其中，大型、中型、小型物管公司毛

利率分別為

31.3%、24.7%、30.5%，同比分別-1.2、+1.7、+1.3pct。分業(yè)務(wù)來看，總體物

管公司基礎(chǔ)物管服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率分別為

23.4%、46.3%、

31.5%，同比分別-0.2、-1.2、-0.7pct。30

家樣本公司中，13

家公司毛利率同比上升，17

家同比下降。合景悠活毛利率為

44.2%

排名第一，恒大物業(yè)、榮萬家、正榮服務(wù)、奧園健康毛利率亦超過

34%。華潤萬象生活毛

利率同比+8.1pct，改善幅度最大，主要源自住宅物管分部提質(zhì)增效及商管分部購物中心收

費方式由包干制轉(zhuǎn)為酬金制。盡管總體物管公司毛利率延續(xù)提升趨勢（不管采用整體法還是算術(shù)平均法計算，趨勢是一

致的），但我們注意到：1、分化更加顯著，樣本公司中毛利率同比下降的公司占據(jù)多數(shù)，

主要因為疫情補貼退坡，以及第三方項目在拓展初期毛利率較關(guān)聯(lián)房企項目有所降低，但

仍有

13

家公司毛利率同比提升，說明規(guī)模效應(yīng)、組織和管理模式優(yōu)化、科技賦能對毛利率

的正向貢獻仍然較大；2、三大主要業(yè)務(wù)毛利率均同比下降，因此高毛利率業(yè)務(wù)的收入結(jié)構(gòu)

占比擴大也是整體毛利率仍然能夠提升的重要原因。分梯隊來看，大型物管公司毛利率同

比下滑，但絕對值仍然領(lǐng)跑；中小型物管公司毛利率同比繼續(xù)提升。21H1

總體物管公司銷售管理費用率為

8.7%，同比-0.1pct。其中，大型、中型、小型物管

公司銷售管理費用率分別為

8.8%、8.3%、9.3%，同比分別+0.5、-0.2、-1.0pct。總體物管

公司歸母凈利率為

15.8%，同比+0.9pct。其中，大型、中型、小型物管公司歸母凈利率分

別為

18.3%、13.3%、15.5%，同比分別-0.4、+1.6、+1.3pct。總體物管公司加權(quán)平均

ROE

（非年化）為

9.5%，同比-5.6pct。其中，大型、中型、小型物管公司加權(quán)平均

ROE分別

為

11.9%、6.9%、11.0%，同比-6.9、-3.0、-4.2pct。30

家樣本公司中，14

家公司歸母凈利率同比上升，16

家同比下降。合景悠活歸母凈利率

為

25.7%排名第一，此外恒大物業(yè)、金科服務(wù)、華潤萬象生活歸母凈利率超過

20%。招商

積余、特發(fā)服務(wù)、中奧到家、新大正、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)歸母凈利率低于

10%。從總體物管公司層面來看，規(guī)模效應(yīng)、組織和管理模式優(yōu)化、科技賦能同樣幫助物管公司

降低了銷售管理費用率，并與毛利率改善一起，推動盈利能力的再次提升。但歸母凈利率

與毛利率呈現(xiàn)出相似的趨勢：總體上升、分化顯著。由于

IPO、增發(fā)配股融資帶來的資產(chǎn)

周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)下降，總體物管公司加權(quán)平均

ROE繼續(xù)下行。規(guī)模效應(yīng)、組織架構(gòu)優(yōu)化、科技賦能等因素同樣幫助物管公司降低了銷售管理費用率，中

型物管公司改善程度稍大。最終反映至歸母凈利率，總體物管公司盈利能力再次提升。但

由于

IPO、增發(fā)配股融資帶來的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)下降，總體物管公司加權(quán)平均

ROE繼續(xù)下行。大型物管公司歸母凈利率和

ROE絕對值依然優(yōu)于其它梯隊。4

多元服務(wù)：城市服務(wù)和商管嶄露頭角，社區(qū)增值服務(wù)高速增長收入結(jié)構(gòu)：多元貢獻占比提升，城市服務(wù)和商管嶄露頭角21H1

總體物管公司基礎(chǔ)物管營收占比為

58%，同比-6pct。其中，大型、中型、小型物管

公司基礎(chǔ)物管營收占比分別為

56%、62%、56%，同比-9、-3、-3pct。總體物管公司社區(qū)

增值服務(wù)營收占比為

17%，同比+4pct。其中，大型、中型、小型物管公司社區(qū)增值服務(wù)營

收占比分別為

14%、18%、19%，同比+2、+6、+4pct。總體物管公司非業(yè)主增值服務(wù)營

收占比為

17%，同比-1pct。其中，大型、中型、小型物管公司非業(yè)主增值服務(wù)營收占比分

別為

16%、16%、23%，同比-2、-1、+1pct。總體物管公司基礎(chǔ)物管營收占比持續(xù)降低，除了社區(qū)增值服務(wù)營收占比提升之外，城市服

務(wù)、商管等新興業(yè)務(wù)嶄露頭角也是重要因素。1、城市服務(wù)方面，目前已有

3

家樣本公司（碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)）將城市

服務(wù)作為單獨分部披露數(shù)據(jù)，均是通過收購環(huán)衛(wèi)公司，快速形成全國化或重點區(qū)域的服務(wù)

能力，其中碧桂園服務(wù)預計

2025

年千億營收中城市服務(wù)貢獻

200

億元。此外，保利物業(yè)、

招商積余、時代鄰里主要通過獨立培育，均已在城市服務(wù)領(lǐng)域形成一定業(yè)務(wù)規(guī)模；還未上

市的萬物云計劃

2023

年之前落地

100

個城市服務(wù)項目。2、商管方面，特色公司陸續(xù)上市推動頭部物管公司加大布局力度。樣本公司中，21H1

華

潤萬象生活、寶龍商業(yè)商管分部營收占比分別為

40%、81%，卓越商企服務(wù)商務(wù)物業(yè)管理

服務(wù)收入占比

57%，合景悠活商業(yè)運營服務(wù)營收占比

4%。碧桂園服務(wù)、正榮服務(wù)通過向

關(guān)聯(lián)房企收購商管子公司的方式進行業(yè)務(wù)布局。此外，中駿商管、星盛商業(yè)亦是以商管為

特色的上市物管公司；根據(jù)中國證監(jiān)會，萬達商管已遞交審批材料，謀求在香港上市。社區(qū)服務(wù)：ARPU高速增長，賽道探索逐步成熟21H1總體物管公司社區(qū)增值服務(wù)ARPU（住宅家庭每戶年均社區(qū)增值服務(wù)消費金額，年化）

為

902

元/戶/年，同比增長

51%。其中，大型、中型、小型物管公司社區(qū)增值服務(wù)

ARPU分別為

802、995、877

元/戶/年，同比增長

43%、79%、36%。21H1

可以計算該數(shù)據(jù)的

23

家樣本公司中，19

家公司社區(qū)增值服務(wù)

ARPU同比上升，4

家

公司同比下降。世茂服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)

ARPU為

2458

元/戶/年排名第一，遠洋服務(wù)、保利

物業(yè)、旭輝永升服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)

ARPU均超過

1200

元/戶/年。金科服務(wù)同比增速

294%

排名第一，遠洋服務(wù)、世茂服務(wù)、華潤萬象生活均實現(xiàn)翻倍以上增長?？傮w物管公司社區(qū)增值服務(wù)營收加速增長，主要由于各家公司響應(yīng)政策號召，大力推進新

業(yè)務(wù)落地、提高滲透率，此外去年同期部分業(yè)務(wù)開展受到疫情影響。頭部公司初步跑通若

干條賽道，21H1

已經(jīng)具備一定收入體量：社區(qū)零售，綠城服務(wù)

4.4

億元；社區(qū)傳媒業(yè)務(wù)，

碧桂園服務(wù)

4.2

億元；房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)，綠城服務(wù)

3.0

億元；家裝服務(wù)，保利物業(yè)

2.4

億元。

年初十部委政策提出“鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房

屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索‘物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)’模式”，政策支持有望與物管

公司本身探索社區(qū)增值服務(wù)的強烈需求形成共振。隨著物管公司對業(yè)務(wù)思考的逐步深入、

資源的持續(xù)投入和管理密度的逐步提升，我們看好頭部公司社區(qū)增值服務(wù)從“零敲碎打”、

廣泛試錯升級為洞察業(yè)主需求、具備供應(yīng)鏈支撐、運營執(zhí)行能力出色的業(yè)務(wù)單元，做好自

營和合作的平衡，充分發(fā)揮“貼近業(yè)主、24

小時及時響應(yīng)”的線下服務(wù)優(yōu)勢，在該領(lǐng)域逐

步形成競爭壁壘。5

戰(zhàn)略展望：行業(yè)整合與組織變革，持續(xù)創(chuàng)造正外部性政策：優(yōu)秀企業(yè)具備正外部性，鼓勵市場化發(fā)展基調(diào)未變由于監(jiān)管政策對于

7

月以來的物管板塊股價造成擾動，大量物管公司在半年報中對于政策脈

絡(luò)進行了梳理?？偨Y(jié)來看，物管公司作為政府和居民之間連接的橋梁，在提供商業(yè)服務(wù)的同

時亦承擔起基層治理的角色，優(yōu)秀企業(yè)的擴張能夠產(chǎn)生正外部性，劣質(zhì)企業(yè)的無序經(jīng)營反而

可能產(chǎn)生負外部性。國家自

2020

下半年起對物管行業(yè)的政策一直以鼓勵行業(yè)市場化、規(guī)?；?、

專業(yè)化發(fā)展為基調(diào)，放大行業(yè)的正外部性，八部委政策更多是在前期行業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上

強調(diào)市場規(guī)范，打擊尾部公司，經(jīng)營更加規(guī)范的頭部公司反而有機會擴大市場份額。我們注意到在八部委政策之后，北京、上海等城市出臺的地方政策依然延續(xù)了支持物管行

業(yè)發(fā)展的大方向，都提到要建立“質(zhì)價相符”的市場調(diào)節(jié)機制，推動更多項目提價。我們

預計在北京、上海的示范效應(yīng)下，后續(xù)或?qū)⒂懈喑鞘懈M調(diào)整，為物管公司市場化提價

創(chuàng)造更好的政策環(huán)境。7

月

27

日，北京物協(xié)發(fā)布《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本計價規(guī)則（試行）》。該規(guī)則是

2020

年《北京市物業(yè)管理條例》中“關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整”的配套規(guī)

章之一，目的在于通過明確物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)

商物業(yè)費時參考。北京已經(jīng)明確住宅物業(yè)費屬于市場調(diào)節(jié)價的范疇（而非政府指導價的范

疇），規(guī)則的出臺有利于業(yè)主和物管公司形成物業(yè)費調(diào)整的共識，推動更多小區(qū)成功提價。8

月

13

日，上海政府發(fā)布《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》。規(guī)劃明確提出“深化完善物

業(yè)服務(wù)市場機制”，其中建立“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)市場調(diào)節(jié)機制與北京的思路相似，推

進老舊小區(qū)提價、引導規(guī)模較小的相鄰小區(qū)管理合并、促進物業(yè)企業(yè)專業(yè)化、連鎖化、品

牌化經(jīng)營等表述也充分體現(xiàn)了上海對于物管行業(yè)市場化、規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展的支持態(tài)度。

同時，上海對于維修資金的規(guī)范使用、物管公司服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管亦提出了要求。整合：幾個變化將促進頭部公司整合加速上半年物管收并購市場熱度依然較高。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，21H1

物管行業(yè)共披露

68

宗收

并購，其中已披露金額的收并購總金額達到

180

億元，超過

2020

全年總金額（根據(jù)嘉和家

業(yè)，107

億元）。按標的公司業(yè)務(wù)類型來看，51

家以物業(yè)管理為主，10

家以增值服務(wù)為主，

7

家以環(huán)衛(wèi)服務(wù)為主。根據(jù)各家公司在半年報中的表述，收并購市場上潛在標的數(shù)量雖然仍

然較多，但部分標的要價偏高，品質(zhì)良莠不齊，這是部分物管公司在收并購方面手握充足

資金但卻表現(xiàn)謹慎的重要原因。我們預計收并購仍將成為頭部物管公司快速擴充規(guī)模、補強產(chǎn)業(yè)鏈能力（切入新的業(yè)態(tài)/地

理區(qū)域/增值服務(wù)）的重要手段。雖然短期來看買賣雙方的博弈還將延續(xù)（根據(jù)保利物業(yè)的

數(shù)據(jù)，截至

8

月末行業(yè)仍有約

300

億元募集資金可用于收并購），但長期來看幾個變化將促

進頭部公司整合加速：1、隨著上市物管公司數(shù)量增多，稀缺性帶來的估值溢價逐步消除，小型物管公司一二級市

場估值差距持續(xù)縮小。根據(jù)

Wind，2021

年以來小型物管公司平均

PE(TTM)出現(xiàn)持續(xù)下行，

從年初的

33.9

倍下降至

2021

年

9

月

9

日的

17.9

倍。我們統(tǒng)計了部分物管公司代表性收購

案例的估值情況，2021

年以來靜態(tài)估值（2020PE）普遍在

10-15

倍之間，已經(jīng)較

20H2

有所改善，而截至

2021

年

9

月

9

日，上市物管公司中有

7

家

2020PE不足

10

倍（除彩生

活外其余公司

2020

年營收均不足

10

億元）。一二級市場倒掛苗頭開始出現(xiàn)，小型物管公司

獨立上市的意義不斷減弱，港交所上市盈利要求的提升也一定程度上提高了門檻，這將迫

使更多小型物管公司考慮與頭部公司的整合。2、頭部物管公司的資金優(yōu)勢，以及整合手段的多樣性都將推動整合加速。截至

21H1，部

分頭部物管公司擁有充裕的貨幣資金，碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤萬象生活貨幣資金超

過