超高層深圳超高層物業(yè)益田假日廣場營銷

益田?假日廣場星彥地產(chǎn)顧問POSITIONING謹希望為項目營銷提供方向性支持12/25/20221深圳，中國改革開放二十年的精華華僑城，深圳城市中的精華區(qū)域假日世界：華僑城最不可復制的城市資源假日廣場：假日世界中的最精華部分精華中的精華將由益田人來創(chuàng)造!12/25/20222因為我們?yōu)閯?chuàng)造精華而思考!因為我們?yōu)榻档涂蛻麸L險而思考!因為我們?yōu)閷崿F(xiàn)地塊最大價值而思考!我們很榮幸：12/25/20223關于超高層的思考“創(chuàng)造精華”的思維路徑相關市場分析綜合策劃定位物業(yè)相關發(fā)展建議12/25/20224(一)關于超高層的思考超高層在深圳發(fā)展情況國內(nèi)外相關案例借鑒超高層價值如何實現(xiàn)關于超高層的思考相關市場分析綜合策劃定位12/25/20225超高層在深圳----(1)項目區(qū)位價格核心價值位置君豪閣香蜜湖15000東海豪宅片區(qū)，香蜜湖，深圳灣LD港麗豪庭彩田南12000地標性建筑，生活區(qū)域氛圍不濃LD擎天華庭景田8500地標性建筑LD賽格廣場華強北13000城市商務區(qū)及商業(yè)區(qū)中心BD+CD地王大廈蔡屋圍28000城市商務區(qū)及商業(yè)區(qū)核心BD+CD招銀大廈車公廟150元/平城市商務區(qū)及商業(yè)區(qū)核心BD+CD假日廣場華僑城9000城市旅游區(qū)，居住區(qū)，商業(yè)區(qū)LD+CD12/25/20226超高層在深圳----(2)超高層開發(fā)兩種方向：住宅+寫字樓開發(fā)的共性：城市地標性，城市結點區(qū)域寫字樓消化不是市場阻力點12/25/20227超高層在深圳----(3)超高層開發(fā)住宅物業(yè)存在不同程度的問題大戶型物業(yè)難于消化，價格難于實現(xiàn)；超高層住宅價值=地標性+景觀+超豪華形象超高層價值對于價格的支撐點不足“商務+度假+景觀+硬件”對于寫字樓+公寓有一定支撐12/25/20228超高層物業(yè)開發(fā)方向(4)開發(fā)方向典型案例純住宅擎天華庭，君豪閣，港麗豪庭純公寓-------------純寫字樓地王大廈，招銀大廈，賽格廣場，新時代廣場住宅+公寓-------------住宅+寫字樓-------------公寓+寫字樓-------------12/25/20229國內(nèi)外相關案例借鑒(1)戶外觀光電梯住友迎賓館日本住友泉花園12/25/202210超高層物業(yè)多多出現(xiàn)城市CBD核心區(qū)區(qū)域，商務價價值極高國內(nèi)外相關案案例借鑒(2)12/20/202211上海賓館的深深圳中心廣場場，高250米，60層層國內(nèi)外相關案案例借鑒(3)12/20/202212國內(nèi)外相關案案例借鑒(4)地王大廈標準準平面圖港麗豪庭標準準平面圖12/20/202213本項目超高層層發(fā)展方向是是什么？超高層最佳的的結合形式是是什么？此結合形式市市場是否存在在空間？超高層物業(yè)所所引發(fā)的思考考我們需要確實實的市場依據(jù)據(jù)12/20/202214(二)相相關市場分析析深圳寫字樓市市場深圳酒店市場場深圳酒店式公公寓市場華僑城區(qū)域市市場關于超高層的的思考相關市場分析析綜合策劃定位位12/20/202215深圳圳寫寫字字樓樓市市場場未來來市市場場發(fā)發(fā)展展前前景景各區(qū)區(qū)域域特特點點及及相相應應賣賣點點市場場相相對對差差異異性性及及價價格格支支撐撐目標標結結論論12/20/202216深圳圳寫寫字字樓樓市市場場(1)科技技園園蛇口口華僑僑城城車公公廟廟中心心區(qū)區(qū)華強強北北蔡屋屋圍圍國貿(mào)貿(mào)深圳圳共共分分八八大大辦辦公公組組團團南山山羅湖湖福田田12/20/202217深圳圳寫寫字字樓樓市市場場(2)區(qū)域可售量售價租金賣點標準層從事行業(yè)硬件標準國貿(mào)800001100080商務氛圍1100金融物流★★★★蔡屋圍600001250090商務氛圍1300金融證券★★★★華強北150000950050商務氛圍1000商貿(mào)投資★★★★中心區(qū)4685291200060中心規(guī)劃1400金融投資★★★★★車公廟214382880050新興商務1200設計代理★★★★華僑城70生態(tài)辦公1400高科證券★★★★★科技園50000600070科技集中1100高科電子★★★★蛇口40000650035商務氛圍1000外資貿(mào)易★★★12/20/202218深圳寫寫字樓樓市場場(3)商務圈代表物業(yè)客戶群優(yōu)劣勢國貿(mào)國貿(mào)，深房廣場港資，海內(nèi)外駐深機構成熟商務，交通不便蔡屋圍地王，發(fā)展銀行跨國，外資，大型公司成熟商務，景觀缺乏華強北賽格，群星廣場通訊，電子，IT小公司成熟商務，交通阻塞中心區(qū)投資，國際商會金融證券，信息產(chǎn)業(yè)規(guī)劃前景，配套不全中心西喜年，招銀大廈金融證券，設計貿(mào)易交通便利，配套不全華僑城漢唐大廈個性廣告，設計公司生態(tài)特點，氛圍不足科技園聯(lián)想，長城大廈科技研究，科技實業(yè)科技為主，特征鮮明12/20/202219華僑城城區(qū)域域市場場(4)區(qū)域特特點：：國際際化，，具有有生態(tài)態(tài)、人人文的的辦公公環(huán)境境客戶群群特征征：小小型設設計公公司，，高科科技公公司、、廣告告公司司需求特特點：：大區(qū)區(qū)域氛氛圍，，獨特特個性性的發(fā)發(fā)展型型企業(yè)業(yè)市場差差異性性：獨獨特的的生活活區(qū)域域，商商務價價值價格支支撐點點：區(qū)區(qū)域的的稀缺缺性(生生態(tài)+景觀觀+旅旅游)價格預預期：：9500—10000元/平米米(保守守預計計)12/20/202220深圳酒酒店市市場分分析深圳酒酒店業(yè)業(yè)發(fā)展展特點點華僑城城酒店店經(jīng)營營模式式華僑城城酒店店未來來發(fā)展展空間間是否為為酒店店式公公寓提提供發(fā)發(fā)展空空間目標結結論12/20/202221深圳酒酒店市市場(1)華僑城城華強北北國貿(mào)酒店物物業(yè)與與商務務圈及及旅游游圈發(fā)發(fā)展相相關大梅沙沙12/20/202222深圳酒店市市場(2)區(qū)域酒店星級客房量日租金特色面積入住率福田圣廷苑★★★★★298690商務25-3270%新世紀★★★★350430商務22-3565%南山深圳灣★★★★308430度假22-3065%威尼斯★★★★★376770度假25-3072%海景★★★119310商務2550%羅湖陽光★★★★★

307650商務25-3560%富臨★★★★★541400商務22-3265%鹽田雅蘭★★★★192430度假35-4055%12/20/202223深圳酒店市市場(3)深圳酒店業(yè)業(yè)發(fā)展以圈圈層劃分酒店業(yè)發(fā)展展依附于旅旅游區(qū)域華僑城獨特特的商務旅旅游的酒店店業(yè)模式12/20/202224華僑城酒店店市場(4)華僑城酒店店有四家星星級酒店華僑城酒店店平均入住住率已達65%酒店集團形形成為定位位提供市場場基礎度假休閑性性質商務公公寓在市場場上并不多多見12/20/202225深圳酒店式式公寓分析析酒店式公寓寓的發(fā)展空空間酒店式公寓寓的價格支支撐酒店式公寓寓的后續(xù)問問題相關的硬件件配置目標結論12/20/202226深圳酒店式式公寓(1)傳統(tǒng)意義的的酒店式公公寓：起源于歐洲洲，在旅游游區(qū)內(nèi)租給給游客供其其臨時休憩憩的物業(yè)；；專門管理公公司統(tǒng)一管管理，酒店店的性質相相當于個人人住家現(xiàn)代意義的的酒店式公公寓：提供酒店的的服務與管管理，兼有有居住和辦辦公的功能能；是將住商家家有機結合合，作為連連接酒店和和私人公寓寓的橋梁12/20/202227深圳酒店式式公寓(2)區(qū)域項目位置售價客戶物管服務標準租金福田嘉匯新城上海賓館10000貿(mào)易廬山★★★80-90江蘇大廈中心區(qū)8500證券服務世邦魏★★★★85-90羅湖丹楓白露沿河北路11000電子三九★★★★45-56名仕閣蔡屋圍11000商貿(mào)梁行★★★★★75-90地王大廈蔡屋圍11000辦事處建設★★★★★100爵士大廈和平路12000貿(mào)易服務梁行★★★★75-90中民時代筍崗路13000服務中介梁行★★★45-50南山好來居南油大道5700投資客★★30-40東方假日南山7900電子服務★★★★50-6012/20/202228酒店式公寓寓發(fā)展(3)深圳是最早早興起酒店店式公寓的的城市1993年年，萬科開開發(fā)的荔景景大廈首提提酒店式服服務公寓概概念1995年年，地王大大廈，云峰峰花園、廬廬山大廈相相繼提出1997年年，匯展閣閣一個月售售完，最高高價39000/平平米創(chuàng)天價價1998年年，大量酒酒店式公寓寓概念樓盤盤上市-----2002年年，丹楓白白露產(chǎn)權式式酒店公寓寓紅遍鵬城城12/20/202229酒店式公寓寓客戶類型型(4)客戶類型需求特點海內(nèi)外商務人員要求私密性強，活動空間自由，將居住空間與辦公室結合，所需的戶型面積較小，駐深圳商務人員國內(nèi)及海外不少商務人員往來深圳，會選擇酒店，也可能住商住樓或酒店式公寓，方便居住和辦公投資客深圳和香港都有不少人購買房屋用于投資，選擇戶型面積較小，總價低物業(yè)，投資客較喜歡此投資方式小企業(yè)SOHU族深圳小企業(yè)多，少數(shù)盈利強的小企業(yè)會購買或租用酒店式公寓，用于辦公、休息及接待客戶居家自住者帶有廚房、衛(wèi)生間甚至陽臺，居住功能齊全的酒店式公寓可用于家庭居住，總價和物業(yè)費較高影響購買12/20/202230酒店式公寓寓位置要求求(5)位于高級寫寫字樓附近近，交通方方便位于酒店密密集的繁華華市區(qū)鄰近寫字樓樓，有較完完善的商業(yè)業(yè)12/20/202231酒店式公寓寓需求分析析(6)酒店式公寓寓分布有規(guī)規(guī)律性，在在城市商務務圈及旅游游圈，以酒酒店式管理理為后盾，，以商務商商業(yè)氛圍做做為物業(yè)價價格支撐；；價格支撐點點：地段+商務氛圍圍+交通+配套華僑城具備備較強的旅旅游商務氛氛圍，酒店店林立，為為區(qū)域內(nèi)酒酒店式公寓寓的開發(fā)提提供了市場場空間，而而此類客戶戶又與寫字字樓那部分分追求異類類工作空間間的客房存存在明顯差差異；需求價值：：酒店式服服務+度假假商務氛圍圍，尋找差差異性滿足足價格預期：：8500—9000元/平平方米(保保守估計)12/20/202232(二)相相關市場場分析市場綜合定定位寫字樓與公公寓面積配配比價格支撐點點的尋找超高層消防防問題的處處理關于超高層層的思考相關市場分分析綜合策劃定定位12/20/202233超高層開發(fā)發(fā)假設市場風險實現(xiàn)價格地塊價值硬件配置投入成本純住宅★★★★★★★★★★★★★★公+住★★★★★★★★★★★★★★★★寫字樓★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★公寓★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★寫+住★★★★★★★★★★★★★★★★寫+公★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★12/20/202234小高層開發(fā)發(fā)假設市場風險實現(xiàn)價格地塊價值硬件配置投入成本純住宅★★★★★★★★★★★寫字樓★★★★★★★★★★★★★★★★★★公寓★★★★★★★★★★★★★★12/20/202235本項目開發(fā)發(fā)方向開發(fā)原則：：風險最小小化，利潤潤最大化，，成本最優(yōu)優(yōu)化開發(fā)方向，，小高層，，純寫字樓樓，超高層層，寫字樓樓+公寓開發(fā)創(chuàng)新：：觀光功能能+開發(fā)商商形象展示示中心+生生態(tài)功能12/20/202236市場分析綜綜合結論超高層：價價值=景觀觀+區(qū)域+商務氛圍圍，（地標標性建筑)核心均價價8500—9000寫字樓：：價值=純粹+僑城特特色+少少量+景景觀（（差異））核心均價價=9500——10000酒店式公公寓：價價值=區(qū)區(qū)域+酒酒店+商商務+軟軟件服務務（差異異）核心均價價=8500——9000開發(fā)過程程中既要要弱化住住功能，，又要回回避純寫寫字樓形形象，寫字樓：：生態(tài)型型+智能能化+全全景觀辦辦公空間間公寓寓：全景景觀+超超豪華+度假式式酒店公公寓12/20/202237整體形象象定位第四代商商務空間間革命---5L+5A生態(tài)態(tài)智能商商務空間間第一代廠房式商務空間第二代滿足基本商務交流第三代5A智能化商務空間第四代5A+5L生態(tài)化商務12/20/202238生態(tài)價值值的體現(xiàn)現(xiàn)中庭，中中外廣場場相結合合空中花園園的設計計復式辦公公間的設設計層高設計計的考慮慮可呼吸的的幕墻12/20/202239智能價值值的體現(xiàn)現(xiàn)建筑物自自動化系系統(tǒng)(BA—buildingautomation)辦公自動動化系統(tǒng)統(tǒng)(OA—officeautomation)通訊智能能化系統(tǒng)統(tǒng)(CA—communicationautomation)火警自動動化系統(tǒng)統(tǒng)(FA—fireservicesautomation)防盜自動動化系統(tǒng)統(tǒng)(SA—securityautomation)12/20/202240創(chuàng)新價值值的體現(xiàn)現(xiàn)純生態(tài)型型辦公空空間戶外觀光光電梯的的設計企業(yè)形象象展示廳廳設計12/20/202241寫字樓與與公寓面面積配比比小高層：：12194平平米標準層面面積：1424平米會所：800平平米公寓：9969平米辦公公：：1424平平米米超高高層層：：52806平平米米標準準層層面面積積：：1372平平米米目前前方方案案尚尚未未明明確確寫寫字字樓樓與與公公寓寓的的面面積積比比例例12/20/202242寫字字樓樓與與公公寓寓面面積積配配比比根據(jù)據(jù)我我司司寫寫字字樓樓及及公公寓寓定定位位：：小高高層層與與超超高高層層局局部部定定位位為為寫寫字字樓樓物物業(yè)業(yè)；；超高高層層其其余余部部分分為為酒酒店店式式公公寓寓物物業(yè)業(yè)寫字字樓樓面面積積：：約約26000平平米米，，占占總總面面積積40%公寓寓面面積積：：約約39000平平米米，，占占總總面面積積60%寫字字樓樓銷銷售售額額：：26000*9500=2.4億億元元公寓寓銷銷售售額額：：39000*9000=3.5億億元元住宅宅銷銷售售額額：：33000*7500=2.4億億元元8.3個個億億綜合合均均價價850012/20/202243起高高層層消消防防問問題題相相關關處處理理國標標是是屬屬于于強強制制性性技技術術規(guī)規(guī)定定，，是是約約束束業(yè)業(yè)主主，，設設計計單單位位，，施施工工單單位位和和驗驗收收單單位位的的共共同同標標尺尺；；超高高層層建建筑筑無無相相應應國國標標，，在在實實際際中中只只能能參參照照有有關關國國標標及及國國際際標標準準，，按按照照當當?shù)氐刂髦鞴芄懿坎块T門意意見見，，本本著著安安全全第第一一的的精精神神，，盡盡量量仔仔細細周周詳詳?shù)氐赝晖瓿沙稍O設計計工工作作。。國標標規(guī)規(guī)定定：：超超高高層層建建筑筑為為消消防防特特級級保保護護對對象象12/20/202244起高高層層消消防防問問題題相相關關處處理理消防內(nèi)容相關要求火災探測器保護面積為40-50平，氣體滅火裝置及纜式煙感器報警手段車庫及廚房增加燃氣體探測器，一層專設119電話報警探測器幾超過5平米設探測器，電氣豎井需要逐層設置避難層消防需設