2022-2023年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展監(jiān)測(cè)與發(fā)展前景研究報(bào)告

2022-2023年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展監(jiān)測(cè)與發(fā)展前景研究報(bào)告日期：20x年x月行業(yè)概述物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋、配套設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理工作。一般情況下，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的選用是由業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議。經(jīng)專有部分占建筑物總面積50%以上且總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主同意，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議。國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)基本的商業(yè)模式為基礎(chǔ)服務(wù)與增值服務(wù)并行的模式，基礎(chǔ)服務(wù)主要是以物業(yè)管理服務(wù)、工程服務(wù)形式提供。從收費(fèi)模式來(lái)分，物業(yè)管理行業(yè)的收費(fèi)模式主要是酬金制和包干制兩種。其中酬金制是指預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。目前“包干制”是市場(chǎng)上較為普遍的一種物業(yè)管理模式，例如碧桂園服務(wù)、新城悅、永升生活服務(wù)等。目錄

/CONTENTS0102030405物業(yè)管理行業(yè)概述物業(yè)管理行業(yè)背景環(huán)境物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)物業(yè)管理行業(yè)格局及企業(yè)第一章物業(yè)管理行業(yè)概述行業(yè)發(fā)展歷程起步探索階段（1981-2003年)僅有基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù):行業(yè)極度分散規(guī)范管理階段（2003-2014年)物業(yè)服務(wù)提升發(fā)力;增值服務(wù)逐步出現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作階段(2003年至今)增值業(yè)務(wù)創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn);上市、并購(gòu)頻現(xiàn)、集中度加速提升產(chǎn)業(yè)鏈分析上游物業(yè)管理行業(yè)上游龍頭企業(yè)已開(kāi)始對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行延伸，逐漸進(jìn)軍原材料生產(chǎn)領(lǐng)域，以規(guī)避高額進(jìn)口原料的成本支出，攫取上游毛利。此外，伴隨著上游原料生產(chǎn)企業(yè)的重組進(jìn)程加快以及中國(guó)市場(chǎng)參與者技術(shù)水平的提高，物業(yè)管理行業(yè)上游原材料供應(yīng)有望朝著專業(yè)化和規(guī)?；姆较蚶^續(xù)發(fā)展，逐漸搶奪外資企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的話語(yǔ)權(quán)。產(chǎn)業(yè)鏈分析中游物業(yè)管理行業(yè)中游企業(yè)原材料大部分依靠進(jìn)口，主要原因是下游消費(fèi)終端為保障科研成果，對(duì)行業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量穩(wěn)定性要求較高，因此，中游科研用制備廠商更傾向于選擇儀器先進(jìn)、供應(yīng)鏈穩(wěn)定的進(jìn)口原材料供應(yīng)商。企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格主要受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。由于物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品毛利較高，原材料價(jià)格波動(dòng)不會(huì)對(duì)企業(yè)的盈利能力產(chǎn)生重大影響。產(chǎn)業(yè)鏈分析下游物業(yè)管理行業(yè)下游企業(yè)市場(chǎng)空間廣闊、銷售范圍廣、用戶分散、單批數(shù)量少、銷售單價(jià)高等特點(diǎn)。隨著全球范圍內(nèi)生物醫(yī)藥行業(yè)研究的深入及產(chǎn)業(yè)化程度的提升，中國(guó)行業(yè)產(chǎn)品種類進(jìn)一步豐富，應(yīng)用領(lǐng)域持續(xù)增加，個(gè)性化、高端化的產(chǎn)品將逐漸獲得更廣闊的應(yīng)用空間。第二章物業(yè)管理行業(yè)環(huán)境行業(yè)政治環(huán)境未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù):未按規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況、維修資金使用情況等相關(guān)信息;擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益等行為《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》提出城鎮(zhèn)老舊小區(qū)完成改造后，有條件的小區(qū)通過(guò)市場(chǎng)化方式選擇專亞化物業(yè)服務(wù)公司接管。推動(dòng)建立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司等廣泛參寫(xiě)、共商事務(wù)、協(xié)調(diào)互動(dòng)的社區(qū)管理新機(jī)制《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知》進(jìn)社區(qū)物業(yè)延伸發(fā)展基礎(chǔ)性、嵌入式服務(wù)。推動(dòng)大城市加快發(fā)展老年助餐、居家照護(hù)服務(wù)。支持利用社會(huì)力量發(fā)展托育服務(wù)設(shè)施?！蛾P(guān)于推動(dòng)生活性服務(wù)業(yè)補(bǔ)短板上水平提高人民生活品質(zhì)的若干意見(jiàn)》010203行業(yè)政治環(huán)境《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)》國(guó)務(wù)院關(guān)于取消一批行政許可事項(xiàng)的決定（國(guó)發(fā)〔2017〕46號(hào)）《發(fā)改委關(guān)于放開(kāi)部分服務(wù)價(jià)格意見(jiàn)的通知》主要做了六方面的規(guī)定:融入基層社會(huì)治理體系、健全業(yè)主委員會(huì)治理結(jié)構(gòu)、提升物業(yè)管理服務(wù)水平、推動(dòng)發(fā)展生活服務(wù)業(yè)、規(guī)范維修資金使用和管理、強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)活力尚未充分激發(fā)，發(fā)展不平衡不充分、有效供給不足、服務(wù)質(zhì)量不高等問(wèn)題依然存在，人民群眾養(yǎng)老服務(wù)需求尚未有效滿足。需要持續(xù)完善居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)核定，取消審批后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部通過(guò)以下措施加強(qiáng)事中事后監(jiān)管:1．加快完善物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。2．充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織自律作用。3．指導(dǎo)地方加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管,暢通投訴舉報(bào)渠道，推行“雙隨機(jī)、一公開(kāi)”抽查，及時(shí)查處違法違規(guī)行為。4．建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)“黑名單”制度，推動(dòng)對(duì)失信者實(shí)行聯(lián)合懲戒。5．推動(dòng)與相關(guān)政府部門(mén)的信息共享，加強(qiáng)企業(yè)信息備案管理加強(qiáng)對(duì)有關(guān)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格行為的監(jiān)管，堅(jiān)決依法查處串通漲價(jià)、價(jià)格欺詐等不正當(dāng)價(jià)格行為，維護(hù)正常市場(chǎng)價(jià)格秩序，保持價(jià)格水平基本穩(wěn)定，保障市場(chǎng)主體合法權(quán)益經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會(huì)環(huán)境12在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，物業(yè)管理行業(yè)作為傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，屬于勞動(dòng)密集型，存在行業(yè)規(guī)范缺乏，模式單一，企業(yè)盈利良莠不齊等問(wèn)題，因此受到的關(guān)注度并不高，與資本市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度也很小。但近年來(lái)隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入存量時(shí)代，這為物業(yè)行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。對(duì)于物業(yè)管理的定位不能停留在以往，物業(yè)管理的內(nèi)容已經(jīng)不再局限于簡(jiǎn)單的對(duì)住宅及配套的維護(hù)管理，其內(nèi)涵不斷在擴(kuò)大。在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的引領(lǐng)下，物業(yè)管理行業(yè)逐步由勞動(dòng)密集向集約化、自動(dòng)化、智能化、互聯(lián)化轉(zhuǎn)變；從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的提供商向社區(qū)生活服務(wù)平臺(tái)轉(zhuǎn)型。此外，開(kāi)發(fā)商和社區(qū)住戶多層次的需求也促進(jìn)了增值服務(wù)的發(fā)展。物業(yè)企業(yè)可以縱向介入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，也可以橫向整合社區(qū)生活資源，從單一物業(yè)服務(wù)向多元化業(yè)務(wù)發(fā)展，為企業(yè)帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。社會(huì)環(huán)境社會(huì)環(huán)境2021年全國(guó)在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資額有147602億元，較上一年增加了6159億元，增量較上一年有所下降，增速也比上年下降了6pct。近十一年中，2011-2014年的增速雖然有所下降但也都在10%以上，而近幾年的增速下降了10%以下，且近兩年在持續(xù)下降；行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素供需平衡促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，由于物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)品及服務(wù)模式特性，使其供給市場(chǎng)與需求市場(chǎng)存在較強(qiáng)的相互依賴、相互促進(jìn)關(guān)系，物業(yè)管理市場(chǎng)在良好的供需作用機(jī)制下保持穩(wěn)定發(fā)展政策支持物業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻較低，參與者眾多。從近兩年國(guó)家及地方層面政策看，物業(yè)行業(yè)尚處在規(guī)范化與市場(chǎng)化階段，也伴隨著社會(huì)發(fā)展水平的進(jìn)步誕生新的需求，如養(yǎng)老、家政、線下零售、托育、快遞等。雖然這些需求在各自領(lǐng)域有專業(yè)性公司，但物業(yè)公司憑借與業(yè)主的低成本零距離高頻接觸的天然優(yōu)勢(shì)，有望分得社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)的一塊蛋糕。行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)行業(yè)正向發(fā)展在市場(chǎng)發(fā)展中，行業(yè)企業(yè)為爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，尤其是大中型企業(yè)，越來(lái)越重視自主研發(fā)實(shí)力，在企業(yè)科研方面投入逐年增長(zhǎng)，企業(yè)科研服務(wù)市場(chǎng)逐步打開(kāi)，未來(lái)科研用檢測(cè)試劑的服務(wù)主體趨于多元化商業(yè)應(yīng)用領(lǐng)域不斷拓展從應(yīng)用領(lǐng)域來(lái)看，物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)品廣泛的運(yùn)用于醫(yī)學(xué)、藥學(xué)、檢驗(yàn)學(xué)、衛(wèi)生免疫學(xué)、食品安全、農(nóng)業(yè)科學(xué)等民營(yíng)領(lǐng)域第三章物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀在管建筑面積指業(yè)主私人擁有或住戶占用的獨(dú)立單位總建筑面積及公用區(qū)域的總建筑面積。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)公司在管總建筑面積由2016年的309億平方米增加至2021年的372億平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為8%。住宅物業(yè)的在管總建筑面積于2021年達(dá)到319億平方米，2016年至2021年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為4%，而非住宅物業(yè)的在管總建筑面積于2021年達(dá)到53億平方米，2016年至2021年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為6.3%。行業(yè)市場(chǎng)分析5868億營(yíng)收21462億2020資產(chǎn)總額567.6億凈利潤(rùn)10.5%年復(fù)合增長(zhǎng)率行業(yè)得以保持快速增長(zhǎng)，主要因?yàn)槭艿揭韵氯齻€(gè)因素的影響：（1）物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要大量科學(xué)實(shí)驗(yàn)的支持，拉動(dòng)產(chǎn)品的需求提升；（2）本土物業(yè)管理企業(yè)的研發(fā)技術(shù)不斷提高，逐漸發(fā)展擴(kuò)大，豐富了物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)品的種類，擴(kuò)大了市場(chǎng)規(guī)模；（3）相關(guān)政策的逐漸完善，使得物業(yè)管理的監(jiān)管愈加完善，生產(chǎn)、消費(fèi)、使用流程得到安全保障，促進(jìn)了行業(yè)的發(fā)展。隨著國(guó)家十四五規(guī)劃以來(lái)，針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的政策法律相繼出臺(tái)，物業(yè)管理企業(yè)的技術(shù)研發(fā)水平不斷提高，促使物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模從2014年的215億元增長(zhǎng)至2022年的2548.5億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)15%。未來(lái)五年，預(yù)計(jì)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將以18%的增長(zhǎng)率持續(xù)增長(zhǎng)，并于2023年達(dá)到829億元左右的市場(chǎng)規(guī)模。市場(chǎng)規(guī)模物業(yè)管理服務(wù)可分為向住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)提供的服務(wù)。自2016年至2021年，物業(yè)管理服務(wù)公司的總收益由2414億元增加至4340億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為14%。自2016年至2021年，非住宅物業(yè)產(chǎn)生的總收益由848億元增加至1612億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為17%。物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)需要龐大的勞動(dòng)力來(lái)提供安保、清潔、園藝、維修及其他服務(wù)，而勞工成本為最大的經(jīng)營(yíng)成本之一。勞工成本增加對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)成本構(gòu)成了越來(lái)越大的壓力，并可能降低其盈利能力。勞工成本的金額主要受擴(kuò)張導(dǎo)致的員工人數(shù)的增加以及中國(guó)工資增長(zhǎng)的總體趨勢(shì)影響。2016-2021年，物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)從業(yè)人員的月均工資由2016年的4218元增加至2021年的5966元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為7.2%。行業(yè)熱點(diǎn)熱點(diǎn)一應(yīng)用領(lǐng)域廣泛熱點(diǎn)二科研服務(wù)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)熱點(diǎn)三消費(fèi)升級(jí)拉動(dòng)需求增長(zhǎng)物業(yè)管理行業(yè)具有市場(chǎng)空間廣闊、銷售范圍廣、用戶分散、單批數(shù)量少、銷售單價(jià)較高等特點(diǎn)。物業(yè)管理行業(yè)廠商研發(fā)技術(shù)增強(qiáng)、產(chǎn)品升級(jí)速度加快,推動(dòng)各級(jí)商業(yè)機(jī)構(gòu)加速產(chǎn)品更新?lián)Q代，市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)品的需求攀升。物業(yè)管理行業(yè)技術(shù)提升，多元化科研服務(wù)平臺(tái)持續(xù)擴(kuò)張，促進(jìn)高價(jià)值服務(wù)企業(yè)品牌形成。行業(yè)產(chǎn)品化發(fā)展，集研發(fā)、生產(chǎn)、銷售于一體的綜合性科研服務(wù)企業(yè)逐漸增多。行業(yè)痛點(diǎn)物業(yè)管理行業(yè)缺乏完備的質(zhì)量控制和質(zhì)量保證體系，生產(chǎn)商缺乏統(tǒng)一的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)量良莠不齊，導(dǎo)致產(chǎn)品的可靠性難以保證，喪失產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力政府秉承創(chuàng)新開(kāi)放的態(tài)度，支持和鼓勵(lì)科學(xué)研究創(chuàng)新，對(duì)科學(xué)研究試驗(yàn)不設(shè)置嚴(yán)格限制，因此，物業(yè)管理行業(yè)不存在統(tǒng)一的監(jiān)督管理規(guī)范，產(chǎn)品質(zhì)量主要依靠生產(chǎn)企業(yè)自主檢測(cè)，物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管難度加大在中低端產(chǎn)品領(lǐng)域，仍然有較大比例的產(chǎn)品依賴于進(jìn)口渠道。此外，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)缺乏創(chuàng)新研發(fā)能力以及仿制能力，加重下游消費(fèi)端對(duì)進(jìn)口科研用檢測(cè)試劑的依賴，不利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展質(zhì)量參差不齊行業(yè)監(jiān)管難度大高端產(chǎn)品發(fā)展落后行業(yè)發(fā)展建議01物管均價(jià)提高從存量物業(yè)與增量物業(yè)來(lái)看，近年來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)化水平和人均可支配收入顯著提高，消費(fèi)者對(duì)于更優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)的追求，使得物管服務(wù)水平不斷提高，均價(jià)有所上升（主要指新物業(yè)均價(jià)提升，老物業(yè)提價(jià)較難）。從物業(yè)類型來(lái)看，隨著物管行業(yè)模式及技術(shù)不斷成熟，服務(wù)范圍不斷從住宅向商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)擴(kuò)張，開(kāi)拓細(xì)分市場(chǎng)，具有更高毛利率的商業(yè)物業(yè)占比持續(xù)提高。02智慧物業(yè)提升效率重視物業(yè)服務(wù)“標(biāo)準(zhǔn)化”，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)穩(wěn)定的同時(shí)，構(gòu)筑成本護(hù)城河。隨著物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域向產(chǎn)業(yè)鏈上下游拓展，收并購(gòu)帶來(lái)的不同業(yè)務(wù)側(cè)重，都在無(wú)形之中增加內(nèi)部協(xié)同成本，而智慧物業(yè)的應(yīng)用，本質(zhì)在于實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)物管服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、減少人工主觀因素導(dǎo)致的品質(zhì)問(wèn)題，降低大量的人工成本，以及針對(duì)業(yè)主需求實(shí)現(xiàn)更精準(zhǔn)的服務(wù)。03拓寬盈利空間長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看增值服務(wù)的部分，將圍繞房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)與對(duì)外管理輸出業(yè)務(wù)兩個(gè)方面展開(kāi)，其中對(duì)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)從開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售、竣工交付，到業(yè)主的日常使用、維護(hù)、銷售以及園區(qū)空間的使用、維護(hù)、均有覆蓋。目前大多物業(yè)公司雖然只涉足其中部分業(yè)務(wù)，但也在逐漸由點(diǎn)到線，搭建全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)生態(tài)。因此，物管行業(yè)的盈利空間還有很大空間可以提升。競(jìng)爭(zhēng)格局1由于上市較早，且長(zhǎng)期保持行業(yè)內(nèi)第一市值以及較高的市盈率，碧桂園服務(wù)上市以來(lái)資本市場(chǎng)上數(shù)次配股及發(fā)行可轉(zhuǎn)債融資總計(jì)約370億港幣。從A/H股上市物業(yè)公司市值來(lái)看，排前三的分別是碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活與中海物業(yè)。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局2截至2021年末，從大型主流物業(yè)公司的城市分布來(lái)看，碧桂園服務(wù)以接近400個(gè)城市布局遙遙領(lǐng)先。一定程度上，物業(yè)公司的城市布局是在開(kāi)發(fā)商布局的基礎(chǔ)上建立的，案例中的物業(yè)公司進(jìn)入城市數(shù)量，大體都是在原有開(kāi)發(fā)商布局基礎(chǔ)上再增進(jìn)一些，如碧桂園集團(tuán)截至2021年末的進(jìn)入城市有299個(gè)。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局第四章物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)方向發(fā)展趨勢(shì)物業(yè)管理市場(chǎng)由單一、狹小逐漸轉(zhuǎn)變開(kāi)放、擴(kuò)大在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，中國(guó)必須進(jìn)入住房市場(chǎng)，作為人口的生活條件。20世紀(jì)80年代以前，住房、分配和管理主要是集中分包商，房地產(chǎn)很少。1999年，60%以上的社會(huì)住房出售給家庭。至于新單位，在1985年及1999年，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)單位的比例分別為14%及80%。這表明，單一居屋的公有制受到侵犯，情況正在逐步惡化，各種產(chǎn)權(quán)并存。此外，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字，2000年，中國(guó)在地產(chǎn)業(yè)的占有率為本地生產(chǎn)總值的6%，而同期日本為11%，香港為19%?！笆濉庇?jì)劃明確指出，發(fā)展新市鎮(zhèn)是刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要手段。因此，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景十分樂(lè)觀。物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量將呈現(xiàn)從擴(kuò)張到收縮直到穩(wěn)定的狀態(tài)目前，我國(guó)住宅建筑總面積約為90億平方米。據(jù)估計(jì)，到目前為止，物業(yè)管理的平均面積還不到10萬(wàn)平方米。物業(yè)行業(yè)管理具有低收入、低利潤(rùn)的特點(diǎn)，需要大規(guī)模管理，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基本規(guī)律必然導(dǎo)致許多物業(yè)管理公司的合并、清算和破產(chǎn)。以深圳市為例，全市共有1200多個(gè)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)構(gòu)，其中正式注冊(cè)的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)470多個(gè)，共有30個(gè)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，面積超過(guò)100萬(wàn)平方米。然而，它管理著該市60%的居住面積，40%不到10萬(wàn)平方米。為避免無(wú)效競(jìng)爭(zhēng)和資源浪費(fèi)，深圳市政府對(duì)物業(yè)管理公司的注冊(cè)進(jìn)行了