房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告范本

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告范本一、項(xiàng)目背景、項(xiàng)目名稱：XX村城中村改造項(xiàng)目(以下簡稱本項(xiàng)目)、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》?A市城市拆遷管理?xiàng)l例》《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》3、項(xiàng)目概況地塊位置：四至范圍：東臨東儀路，西鄰首帕張村，南臨韋曲西街，北鄰張家村。本次規(guī)劃用地約為75畝，具體四至范圍及占地面積以實(shí)際測量成果表為準(zhǔn)。）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：土地面積：75畝（17萬平方米）容積率：不高于3.5開發(fā)周期：土地價(jià)格：元/畝（xx市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià)）建筑面積（預(yù)計(jì)）：總建筑面積17萬m2o）周圍環(huán)境與設(shè)施步行約10分鐘可至XX步行街廣場。教育：三寶雙喜幼兒園、塔坡小學(xué)、xx十三中，西部大學(xué)城。其它設(shè)施：中國銀行、陜西信合、中國工商銀行等；華潤萬家大型超市；長樂市場。、項(xiàng)目SWO分析優(yōu)勢及機(jī)會該項(xiàng)目地處xx區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。xx區(qū)近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。南側(cè)xx廣場的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價(jià)定位提供了市場認(rèn)可性。周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。該項(xiàng)目規(guī)劃定位為xx區(qū)小高層住宅小區(qū)，我公司在xx開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。我公司與xx市及xx區(qū)政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會。二、市場分析xx區(qū)概況XX區(qū)地處關(guān)中平原腹地，南依秦嶺，北鄰XX,距XX市中心僅8.7公里?？偯娣e1578平方公里，人口98萬，為西北第一大區(qū)xx山川平原俱備，氣候溫和，日照充足，環(huán)境優(yōu)美，水電充沛。xx是中華民族的發(fā)祥地之一，這里曾是周、泰、漢、唐等十二個王朝的京畿之地，是世界著名四大文明古都之一。她以其悠久的歷史、燦爛的文化、優(yōu)美的名勝景觀和眾多的著名人物而享譽(yù)華夏，馳名中外。XX山河壯麗，物華天寶?！猉是龍的傳人一一中華民族的發(fā)祥地之一，她悠久而輝煌的歷史，孕育和弘揚(yáng)了中華民族的燦爛文化。古往今來，多少風(fēng)流人物墨韻XX盡領(lǐng)風(fēng)騷寫下不朽詩篇。XX縣地處關(guān)中腹地，從東南西三面拱衛(wèi)XX,是距XX市中心最近。XX區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析XX區(qū)房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1995年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1995年至1999年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。xx年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以舊城改造和xx廣場開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了xx建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，xx區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，xx區(qū)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，xx區(qū)房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。一從購房能力看伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，xx年到xx年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場仍保持旺熱?！獜耐顿Y角度看由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%年增幅達(dá)16%——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，XX城一期95%Z上購房戶均為房改房換房。從需求關(guān)系看

根據(jù)城市總體規(guī)劃，單從住房需求分析，XX區(qū)每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。3、主要項(xiàng)目分析住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：項(xiàng)目名稱平均單價(jià)（元/次）位置XX城三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析（一）、拆遷成本分析圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二四層根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%U上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。拆遷成本估算：按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評估報(bào)告。、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元、經(jīng)營性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等:34929平方米*48元=1676592元6、搬家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)等：1）、搬家費(fèi)：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計(jì)：64500元2）、過渡費(fèi)：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計(jì)：632535元其他費(fèi)用3）、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929平方米*15元/平方米=523935元4）、房屋拆遷評估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元5）、獎勵：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。按照A市人民*，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在xx年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在xx年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元（二）建筑成本分析對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000itf,建筑