房地產(chǎn)估價(jià)綜合案例二

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房地產(chǎn)估價(jià)綜合案例二：

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：××區(qū)××大街××號(hào)—××公寓2號(hào)樓土地使用權(quán)及地上建筑物

（停建）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

委托人：××銀行

估價(jià)機(jī)構(gòu)：北京市×××房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（注冊(cè)號(hào)××）、×××（注冊(cè)號(hào)××）

估價(jià)作業(yè)日期：2006年4月27日至2006年6月1日

估價(jià)報(bào)告編號(hào)：×××（2006）評(píng)字第××號(hào)

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目錄

致委托人函

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

附件

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致委托人函

××銀行：

承蒙貴方的委托，我公司對(duì)位于北京市××區(qū)××大街××號(hào)—××公寓2號(hào)樓的土地使用權(quán)及地上建筑物（停建）房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。此次評(píng)估目的

是確定房地產(chǎn)價(jià)值，為委托人以估價(jià)對(duì)象進(jìn)行房地產(chǎn)交易工作供應(yīng)價(jià)格參照依照。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年5月21日。

在整個(gè)估價(jià)過(guò)程中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查察，寬泛收集相關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面剖析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的因素，運(yùn)用成本法、收益法、市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估，確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為12323萬(wàn)元，大寫(xiě)金額為壹億貳仟叁佰貳拾叁萬(wàn)元整。

北京市×××房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

法定代表人：×××

二00六年六月一日

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注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和正確的。

二、本估價(jià)報(bào)告中的剖析、建講和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)剖析、建講和結(jié)論，但碰到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。

三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，與相關(guān)當(dāng)事人也沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系。

四、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行剖析，形成建講和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。

五、我們已親自對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查察。

六、參加本次做人的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：

×××（簽字）（注冊(cè)號(hào)：××××××）

×××（簽字）（注冊(cè)號(hào)：××××××）

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估價(jià)的假設(shè)和限制條件

一、估價(jià)的假設(shè)前提

我們?cè)u(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行銷(xiāo)售的正常合理價(jià)格，它依照以下假設(shè)：

1、任何相關(guān)估價(jià)對(duì)象運(yùn)作方式、程序切合國(guó)家和地方法律、法規(guī)。

2、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、相同、自覺(jué)的交易市場(chǎng)。

3、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不受任何權(quán)益限制，在公開(kāi)市場(chǎng)能夠合法地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

4、存在自覺(jué)銷(xiāo)售的賣(mài)主，不考慮特別買(mǎi)家的額出門(mén)價(jià)。

5、有一段合理洽談時(shí)間，全查問(wèn)慮房地產(chǎn)性質(zhì)和市場(chǎng)狀況進(jìn)行議價(jià)。

二、未經(jīng)檢查確認(rèn)或無(wú)法檢查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)

1、依照《國(guó)有土地使用證》（市東涉外國(guó)用（99）字第××號(hào)）、《北京市

城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》（京房地出讓[合]字（95）第××號(hào)）及其附件記錄，

本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀土地用途為公寓。

2、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師只對(duì)估價(jià)對(duì)象房屋進(jìn)行一般性查察，未接受進(jìn)行結(jié)構(gòu)、設(shè)施

質(zhì)量的檢測(cè)要求，由于估價(jià)對(duì)象房屋已閑置多年，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不能夠確定該建筑現(xiàn)狀可否存在質(zhì)量弊端或安全隱患等方面的問(wèn)題。

3、關(guān)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師僅以委托人供應(yīng)的《國(guó)有土

地使用證》（市東涉外國(guó)用（99）字第××號(hào)）、《北京市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出

讓合同》（京房地出讓[合]字（95）第××號(hào)）（估價(jià)對(duì)象屬于停建工程，因此沒(méi)有辦理房屋全部權(quán)證）等文件復(fù)印件予以界定，產(chǎn)權(quán)人為北京×××有限公司。

4、估價(jià)對(duì)象的建筑面積、土地使用權(quán)面積分別以委托人供應(yīng)的《房屋土地測(cè)繪技

術(shù)報(bào)告書(shū)》（××測(cè)繪技術(shù)有限責(zé)任2004年12月30日）、《國(guó)有土地使用證》

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（市東涉外國(guó)用（99）字第××號(hào)）記錄的數(shù)據(jù)為依照。如與國(guó)家相關(guān)測(cè)繪部門(mén)最后

確認(rèn)的面積有差異，本報(bào)告結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。

5、關(guān)于他項(xiàng)權(quán)益的顯現(xiàn)。依照《國(guó)有

土地使用證》（市東涉外國(guó)用（

99）字

第××號(hào)）記錄，估價(jià)對(duì)象設(shè)置了抵押，抵押權(quán)人為北京市海淀區(qū)農(nóng)村信用合作社結(jié)合社，權(quán)益價(jià)值15000萬(wàn)元，抵押限時(shí)自2005年12月23日至

2006

年12

月

22日

止。本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果未考慮抵押權(quán)的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。

三、估價(jià)中未考慮的因素及一些特別辦理

1、本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的掌握，僅相關(guān)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)狀況以及估價(jià)對(duì)象

的現(xiàn)狀而言，并未考慮市場(chǎng)價(jià)格顛簸、稅費(fèi)率的變化、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其

他不能夠抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，使用者在運(yùn)用本報(bào)告的結(jié)果時(shí)應(yīng)予充分考慮。

2、估價(jià)對(duì)象到此刻只獲取了1996年的主體查收合格文件，還沒(méi)有辦理《房屋全部權(quán)

證》，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果只考慮輸房屋全部權(quán)證可能發(fā)生的開(kāi)支。

3、依照《國(guó)有土地使用證》（市東涉外國(guó)用（99）字第××號(hào)）、《北京市

城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》（京房地出讓[合]字（95）第××號(hào)）和《建設(shè)工程規(guī)

劃同意證》（（95）規(guī)建字××號(hào)）記錄，××區(qū)××大街××號(hào)院土地用途為商業(yè)辦公及公寓，總出讓金5396.85萬(wàn)元，1號(hào)樓和2號(hào)樓總建筑面積45910平方米。由于北

京××有限公司無(wú)法供應(yīng)各個(gè)用途土地的出讓金額，在此我們依照總出讓金和總建筑面

積測(cè)算出原土地出讓金均價(jià)為1175.53元/m2，并以此為假設(shè)前提計(jì)看作人對(duì)象因用途改變而需補(bǔ)交的出讓金額，若改變建設(shè)用途確需補(bǔ)交土地出讓金，詳盡金額應(yīng)依照北

京市地價(jià)評(píng)審委員會(huì)判斷結(jié)果為準(zhǔn)。

4、由于對(duì)做人對(duì)象建成寫(xiě)字樓的改造方案擁有必定的特別性，因此改造方案的描

述及續(xù)建成本的測(cè)算采用清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院出具的設(shè)計(jì)方案要點(diǎn)及估計(jì)表作為此次

估價(jià)依照。本次測(cè)算是設(shè)定其在規(guī)劃上同意、技術(shù)上可行前提下進(jìn)行的。

四、估價(jià)的限制條件

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1、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為2006年5月21日的市場(chǎng)價(jià)格，隨著時(shí)間及市場(chǎng)狀況的變

化，該價(jià)格需作相應(yīng)的調(diào)整。如使用本報(bào)告做人結(jié)果的時(shí)間與報(bào)告的估價(jià)日期相差12

個(gè)月或以上，我公司對(duì)應(yīng)用此結(jié)果給相關(guān)方面造成的損失不擔(dān)當(dāng)當(dāng)何責(zé)任。

2、本報(bào)告僅為委托人進(jìn)行投資供應(yīng)價(jià)格參照依照，若是改變估價(jià)目的或若用于其

他用途對(duì)使用者造成的損失，我公司不擔(dān)當(dāng)當(dāng)何責(zé)任。

3、委托人和北京××有限公司所供應(yīng)的資料是此次做人的重要依照，注冊(cè)房地產(chǎn)

估價(jià)師未向政府相關(guān)部門(mén)核實(shí)和查證，關(guān)于該資料的真實(shí)性和正確性由委托人負(fù)責(zé)，對(duì)由此而引起的結(jié)果及相關(guān)責(zé)任，我公司不擔(dān)當(dāng)當(dāng)何責(zé)任。

4、報(bào)告中數(shù)據(jù)全部采用電算化連續(xù)計(jì)算得出，由于在報(bào)告受騙算的數(shù)據(jù)均按四舍

五入保留兩位小數(shù)或取整，因此，可能出現(xiàn)個(gè)別等式左右不圓滿相等的狀況，但不影響計(jì)算結(jié)果及最后評(píng)估結(jié)論的正確性。

5、本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托人全部，本公司對(duì)估價(jià)結(jié)果有最后講解權(quán)。

6、未經(jīng)我公司同意，本估價(jià)報(bào)告全部或部分內(nèi)容不得公開(kāi)宣告。

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房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托人（略）

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)

北京市×××房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

單位地址：北京市××區(qū)×××胡同24號(hào)院

資質(zhì)級(jí)別：建設(shè)部壹級(jí)

資質(zhì)證書(shū)：建房估證字2005】×××號(hào)

法人代表：×××

聯(lián)系人：×××

三、估價(jià)對(duì)象

（一）估價(jià)對(duì)象界定

估價(jià)對(duì)象是指位于北京市××區(qū)××大街××號(hào)—××公寓2號(hào)樓土地使用權(quán)及地上建筑物（停建），見(jiàn)下表所示。

項(xiàng)目名稱××公寓2號(hào)樓項(xiàng)目地址××區(qū)××大街××號(hào)建筑結(jié)構(gòu)框架剪力墻樓層地上12層，無(wú)地下土地使用權(quán)種類出讓土地使用權(quán)用途公寓土地使用面積（m2）5550土地使用權(quán)停止日期2065年10月30日

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總建筑面積（m2）15032.27（主體14805.48，鍋爐房226.79）建筑年代1995至1998年由舊廠房改造為現(xiàn)狀，還沒(méi)有竣工且閑置多年國(guó)有土地使用證市東涉外國(guó)用（99）字第××號(hào)房屋全部權(quán)人與土地使用權(quán)人北京××有限公司

（二）估價(jià)對(duì)象大概

1、估價(jià)對(duì)象四至

估價(jià)對(duì)象位于北京市××區(qū)××大街××號(hào)西院，東至××大街××號(hào)東院，南

至××大街22號(hào)，西至小夾道，北至嵩祝寺。

2、建筑物歷史背景

該樓為原牡丹公司東風(fēng)電視機(jī)廠生產(chǎn)組裝車(chē)間，始建于

1974

年，原設(shè)計(jì)

為六層框架結(jié)構(gòu)，局部七層。

該樓于20世紀(jì)90年代中期進(jìn)行了結(jié)構(gòu)改造：1995年11月由清華建筑設(shè)計(jì)院完成改造設(shè)計(jì)，1997年完成改造施工，后由于使用功能改變于1998年再次進(jìn)行更正，即在每層增設(shè)了一局部夾層（公寓樓格局形成），整體上形成目

前的十二層結(jié)構(gòu)形式。此次改造時(shí)期對(duì)一層及二層部分框架柱、頂層框架梁進(jìn)行了加固辦理；在局部地域增設(shè)了現(xiàn)澆混凝土剪力墻、電梯井及樓梯間、承重柱和建筑面積約5000m2的夾層樓板；其他還對(duì)局部地域的預(yù)制圓孔板進(jìn)行了拆掉，改為現(xiàn)澆混凝土板。建筑物主體結(jié)構(gòu)改造基本完成，閑置到此刻。

3、建筑物現(xiàn)狀

建筑物周邊為水泥砂漿及瀝青地面，地上停車(chē)位約50個(gè)。外立面為白色

小塊瓷磚兼有粉色瓷磚點(diǎn)綴，墻面有瓷磚零散現(xiàn)象。內(nèi)墻為水泥墻面，部分砌

塊外露。地面及樓梯間為水泥面，還沒(méi)有抹平。頂棚未作辦理，管線外露。外窗

為中空雙玻黑色鋁合金窗，但折舊較大。

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估價(jià)對(duì)象現(xiàn)保留有個(gè)別精裝修標(biāo)準(zhǔn)樣板間，樓道吊頂有筒燈、煙感噴淋。入戶門(mén)為防盜門(mén)和實(shí)木門(mén)，大廳、臥室、書(shū)齋為米黃色木地板，墻面刷白色涂料，衛(wèi)生間瓷磚鋪地面、鋪墻面、鋁合金吸音吊板，廚房為瓷磚鋪地面、鋪墻面。由于樣板間長(zhǎng)遠(yuǎn)閑置，裝修有折舊現(xiàn)象。

建筑物原設(shè)計(jì)消防采用自動(dòng)報(bào)警及噴淋系統(tǒng)。供暖及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)冬季采用暖氣供暖，熱源由鍋爐房供應(yīng)；夏季采用分體空調(diào)系統(tǒng)。各種管線、暖氣片已安裝到戶，上述設(shè)施為原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，部分管線已預(yù)留，但因長(zhǎng)遠(yuǎn)閑置，在質(zhì)量和功能上已不能夠滿足當(dāng)前的使用要求。

四、估價(jià)目的

確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，為委托人以估價(jià)對(duì)象進(jìn)行房地產(chǎn)交易供應(yīng)價(jià)格參照依照。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：

2006年5月21日

六、價(jià)值定義

本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果是指估價(jià)對(duì)象具備轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的權(quán)益，房屋在維

持現(xiàn)狀并正常使用的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年5月21日的土地使用權(quán)及地

上建筑物（停建）的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

七、估價(jià)依照

本次評(píng)估的估價(jià)依照包括中華人民共和國(guó)全國(guó)人大及其常委會(huì)、國(guó)務(wù)院、國(guó)家建設(shè)部、國(guó)土資源部以及北京市人民政府相關(guān)部門(mén)宣告的相關(guān)法規(guī)和政策文件，委托人供應(yīng)的相關(guān)資料等。詳盡資料以下：

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；

2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；

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3、《北京市基準(zhǔn)地價(jià)》；

4、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；

5、委托人供應(yīng)的涉及估價(jià)對(duì)象的相關(guān)法律文件、圖表和資料；

6、我公司掌握的相關(guān)市場(chǎng)資料及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查察所獲取的材

料。

八、估價(jià)原則

我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)依照了以下原則：

（一）合法原則：房地產(chǎn)估價(jià)必定以房地產(chǎn)合法使用為前提。

（二）最高最正確使用原則：能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高收益的使用，這種使用是在法律上同意、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行。

（三）取代原則：房地產(chǎn)價(jià)格依照取代規(guī)律，有相同功能、有取代可能的房地產(chǎn)會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互管束而趨于一致。

（四）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，在不一樣樣估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)經(jīng)常擁有不一樣樣的價(jià)格水平，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及其自己狀況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)已知或假設(shè)狀況為準(zhǔn)。

九、估價(jià)思路和方法

房地產(chǎn)估價(jià)常用方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等，評(píng)估過(guò)程中應(yīng)依照估價(jià)對(duì)象的實(shí)質(zhì)狀況選擇適合的估價(jià)方法。

此次評(píng)估運(yùn)用了兩種技術(shù)路線，分別是：采用成本法兼用基準(zhǔn)地價(jià)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法兼用市場(chǎng)法從續(xù)建為公寓角度測(cè)算估價(jià)對(duì)象有的市場(chǎng)價(jià)格。

詳盡剖析以下：

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1、估價(jià)對(duì)象屬于獨(dú)立的整幢樓宇，而且還沒(méi)有竣工，適用成本法測(cè)算。成本法是指以現(xiàn)時(shí)開(kāi)發(fā)建筑估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)也許近似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必定開(kāi)支之和為基礎(chǔ)，再加上正常收益得出房地產(chǎn)價(jià)格的方法。其中土地使用權(quán)價(jià)格用基準(zhǔn)地價(jià)法測(cè)算。

2、估價(jià)對(duì)象屬于停建工程，可連續(xù)建設(shè)裝修，使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算。估

價(jià)對(duì)象續(xù)建為公寓后的價(jià)值采用市場(chǎng)法測(cè)算。市場(chǎng)中有近似的二手公寓銷(xiāo)售，交易價(jià)格較透明，可作為轉(zhuǎn)讓實(shí)例，采用市場(chǎng)法測(cè)算能較正確地反響估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。以估價(jià)對(duì)象續(xù)建為公寓后的價(jià)值扣除續(xù)建開(kāi)支即為估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。

十、估價(jià)結(jié)果

在整個(gè)估價(jià)過(guò)程中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師本著公正、公正、客觀的原則，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查察，寬泛收集相關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面剖析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。最后確定估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為

9466元/m2，總價(jià)為14230萬(wàn)元。

十一、估價(jià)人員

×××（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)：××××××）

×××（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)：××××××）

十二、估價(jià)作業(yè)日期

2006年4月27日至2006年6月1日

十三、估價(jià)報(bào)告使用限時(shí)

本報(bào)告使用限時(shí)為一年（2006年6月1日至2007年5月31日）

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房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、個(gè)別因素剖析

1、估價(jià)對(duì)象四至

同前，此處略。

2、估價(jià)對(duì)象大概

同前，此處略。

3、估價(jià)對(duì)象建筑物狀況

同前，此處略。

二、地域因素剖析

1、地理地址：略。

2、交通便利度：估價(jià)對(duì)象周邊公交線路有8路、60路、112路，道路暢達(dá)性和便利性較好。估價(jià)對(duì)象不直接臨街，其出入口為建筑東側(cè)。

3、公共配套設(shè)施：商務(wù)配套主要有中國(guó)出入口銀行等。生活配套設(shè)施如購(gòu)物場(chǎng)、郵電局、飯店等較齊全但距估價(jià)對(duì)象有必定距離。周邊公共配套設(shè)施基本滿足商務(wù)活動(dòng)和平常生活需要。

4、周邊環(huán)境：估價(jià)對(duì)象位于該區(qū)中心地帶。西南方向約1公里有故宮博

物院、景山公園，距離東南方向1.5公里左右是北京市出名的王府井商業(yè)街。估價(jià)對(duì)象地域的文化氣氛濃郁、商業(yè)氣氛較弱。周邊新建的建筑物較少，以舊有建筑物或改建建筑物為主。

5、基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價(jià)對(duì)象所在地域市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全，地域土地的水、電、氣、暖、通訊、寬帶等管網(wǎng)均已接通。

三、市場(chǎng)背景剖析

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北京市是全國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，也是全國(guó)性交通樞紐，鐵路七通八達(dá)，空中航線、公路交通十分便利。北京作為國(guó)都的特別地位及其優(yōu)異的投資環(huán)境吸引了大量的投資者進(jìn)駐北京，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求向來(lái)保持著較高的水平。北京2008奧運(yùn)會(huì)的申辦成功、中國(guó)加入世貿(mào)組織等事件必定程度上刺激了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是外國(guó)公司重新審查其在中國(guó)的市場(chǎng)運(yùn)作，對(duì)擴(kuò)大投資抱有積極的態(tài)度，而且市政府加大對(duì)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度，這些因素為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了優(yōu)異的預(yù)期。

估價(jià)對(duì)象因此地域道路等級(jí)較低，新建高層建筑少，周邊房地產(chǎn)以居住及舊有辦公用房為主，辦公集聚度一般，商業(yè)繁華度處于較低水平，土地級(jí)別為居住一級(jí)、綜合二級(jí)、商業(yè)三級(jí)。此地域新建居住項(xiàng)目均為高品位住處，且數(shù)量較少。周邊寫(xiě)字樓可大概分為中低、中高兩個(gè)品位。中低檔寫(xiě)字樓所占比率較大，建筑為多層磚混結(jié)構(gòu)，寬泛已經(jīng)進(jìn)行過(guò)二次裝修、改造，但裝修品位不高，配套落后；中高檔以新建寫(xiě)字樓、商務(wù)酒店式寫(xiě)字樓為主，其特色是辦公環(huán)境好，裝修品位高，配套全。

四、最高最正確使用剖析

依照《國(guó)有土地使用證》記錄，估價(jià)對(duì)象的用途為居住。依照對(duì)估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素和區(qū)位條件的剖析，其最高最正確使用用途為居住或綜合。

五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

（一）采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格

估價(jià)對(duì)象屬于獨(dú)立的整幢樓宇，而且還沒(méi)有竣工，適用成本法測(cè)算。成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格，今后扣除折舊，以此估計(jì)估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。重新購(gòu)建價(jià)格中包括土地使用權(quán)價(jià)格、建筑安裝工程費(fèi)、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)、專業(yè)人士費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息以及投資收益等。

1、土地使用權(quán)價(jià)格（采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法）

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北京市基準(zhǔn)地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)土地開(kāi)發(fā)程度為宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平展（簡(jiǎn)稱“七通一

平”）或宗地外通路、通電、通訊、通上水通下水及宗地內(nèi)土地平展（簡(jiǎn)稱“五通一平”），在平均容積率條件下，同一用途的圓滿土地使用權(quán)平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)的表示面熟地價(jià)，同時(shí)宣告樓面毛地價(jià)；樓面熟地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，完成“通平”的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分?jǐn)偟膱A滿土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

樓面熟地價(jià)的計(jì)算公式為：

樓面熟地價(jià)=適用的樓面熟地價(jià)*期日修正系數(shù)*年限修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)*因素修正系數(shù)

依照北京市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵以下：

（1）土地開(kāi)發(fā)程度：居住用途一至六級(jí)土地開(kāi)發(fā)程度為“七通一平”；

（2）平均容積率：居住一至六級(jí)平均容積率為2；

（3）基準(zhǔn)日期：基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日期為2002年1月1日；

（4）土地使用年限：居住用途最高使用年限為70年；

（5）適用的基準(zhǔn)地價(jià)：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為居住，是北京市基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)

類劃分標(biāo)準(zhǔn)中的居住一級(jí)地價(jià)區(qū)，土地使用權(quán)樓面熟地價(jià)在4740-7000元/m2之間。計(jì)算高低限的平均值，確定樓面熟地價(jià)為5870元/m2；

（6）期日修正系數(shù)：基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日期為2002年1月1日，基準(zhǔn)日期

至估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)期，估價(jià)對(duì)象所在地域土地使用權(quán)價(jià)格基本沒(méi)有變化，因此不需要修正。

（7）因素修正系數(shù)的確定，見(jiàn)下表：

影響因素調(diào)整幅度修正系數(shù)

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商務(wù)繁華度-2～2%-2%交通便利度-4～4%-2%地域土地利用方向-2～2%0臨街狀況-2～2%-2%宗地可利用程度-1.6～1.6%1.5%公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況-2.4～2.4%-1%自然和人文環(huán)境狀況-4～4%3%與商務(wù)中心的湊近程度-2～2%0合計(jì)-20～20%-2.5%因素修正系數(shù)=1-2.5%=97.5%

（8）年限修正系數(shù)：

基準(zhǔn)地價(jià)界定的居住用途土地使用權(quán)年限為70年，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)停止日期為2065年10月30日，土地節(jié)余使用年限為59.48年。

年限修正系數(shù)=（1-【1/（1+r）n】）/（1-【1/（1+r）m】）=0.994

（9）容積率修正系數(shù)：

依照城市規(guī)劃管理部門(mén)給定的宗地容積率，查相應(yīng)的《容積率修正系數(shù)

表》確定容積率修正系數(shù)。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀容積率約為2.71，確定容積率修正系數(shù)為0.932。

（10）估價(jià)對(duì)象樓面熟地價(jià)的確定

地價(jià)=5870*0.994*0.932*0.975=5302元/m2

2、建筑安裝工程費(fèi)

依照北京市建筑工程概估計(jì)定額標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象有的建筑結(jié)構(gòu)的建筑安裝工程費(fèi)約為1800元/m2。

3、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)

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紅線內(nèi)市政包括供暖、給水、排水、弱電、道路、綠化等，參照當(dāng)前市政

工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，近似于估價(jià)對(duì)象的紅線內(nèi)市政工程費(fèi)大概為建筑安裝工程費(fèi)的

10%，由此可測(cè)算紅線內(nèi)市政工程費(fèi)

=1800*10%=180元/m2

4、專業(yè)人士費(fèi)

包括工程設(shè)計(jì)、勘探、可行性研究等開(kāi)支約占建筑安裝工程費(fèi)及紅線內(nèi)市政工程費(fèi)的10%

=（1800+180）*10%=198元/m2

5、管理費(fèi)

管理費(fèi)是指在建設(shè)施工過(guò)程中的管理人職薪水、福利等，占建筑安裝工程費(fèi)和紅線內(nèi)市政工程費(fèi)的8%

=（1800+180）*8%=158.4元/m2

上述2-4項(xiàng)開(kāi)支合計(jì)為2336.4元/m2

6、投資利息

利率按年貸款利率6.03%計(jì)算。近似于估價(jià)對(duì)象的正常建筑期為2年，其

中土地開(kāi)發(fā)期為0.5年，建設(shè)期1.5年，各項(xiàng)開(kāi)支平均投入，則投資利息為：

0.5/2+1.52土地投資利息=5302*【（1+6.03）-1】=658.7元/m

建筑物投資利息=2336.4*【（1+6.03）1.5/2-1】=104.89元/m2

總投資利息=658.7+104.89=763.59元/m2

7、投資收益

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依照北京市同類房地產(chǎn)投資的平均收益率水平狀況，估價(jià)對(duì)象的實(shí)質(zhì)狀況

設(shè)定估價(jià)對(duì)象整個(gè)建設(shè)周期的客觀開(kāi)發(fā)收益以上述土地使用權(quán)價(jià)格、建安工程

費(fèi)、紅線內(nèi)外市政工程費(fèi)、專業(yè)人士費(fèi)及管理費(fèi)之和為基數(shù)，投資收益率取

10%

則土地投資收益=（5302）*10%=530.2元/m2

建筑物投資收益=（2336.4）*10%=233.64元/m2總投資收益=（5302+2336.4）*10%=763.84元/m28、建筑物現(xiàn)值的確定

成本法中的成新折扣法是依照建筑物的建成年代、新舊程度等確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。依照注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查察，并結(jié)合委托人和財(cái)富占有方的介紹，估價(jià)對(duì)象于1998年改造為現(xiàn)狀，依照建設(shè)部、財(cái)政部擬訂的《房地產(chǎn)單位會(huì)計(jì)制度——會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》，鋼筋混凝土

結(jié)構(gòu)的說(shuō)明，非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年，截止估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象房屋節(jié)余耐用年限約為52年。求取建筑物的成新率的計(jì)算公式為：

（1）該建筑物的成新率=52/（8+52）=86.67%

（2）求取最后建筑物的現(xiàn)值

V=（1800+180+198+158.4+104.89+233.64）*86.67=2318.27元/m2

9、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的確定

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)最后價(jià)值單價(jià)=建筑物現(xiàn)狀價(jià)值+土地使用權(quán)價(jià)格+土地投

資利息+土地投資收益=2318.27+5302+658.7+530.2=8809.17元/m2最后估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀價(jià)值總價(jià)=8809.17*15032.27=13242萬(wàn)元

（二）從續(xù)建為公寓角度測(cè)算估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格

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公寓的續(xù)建工程主要包括部分未竣工的土建工程、裝修工程、設(shè)施設(shè)施工程等。

續(xù)建公寓建成后主要部分裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表：

項(xiàng)目地面踢腳墻裙墻面頂棚客廳、臥室、餐廳單層長(zhǎng)條硬木硬木彩噴紙面石膏板吊頂衛(wèi)生間防滑地磚藝術(shù)瓷磚礦棉板吊頂廚房防滑地磚藝術(shù)瓷磚紙面石膏板吊頂天臺(tái)防滑地磚地磚涂料走廊防滑地磚木墻裙彩噴礦棉板吊頂門(mén)廳、電梯廳磨光花崗巖彩噴礦棉板吊頂樓梯間、前室防滑地磚地磚乳膠漆涂料門(mén)衛(wèi)值班室防滑地磚地磚涂漆涂料A.采用市場(chǎng)法測(cè)算續(xù)建完成后的公寓市場(chǎng)價(jià)格

1、可比實(shí)例選擇

選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象的用途周邊，交易種類相同、地域及個(gè)別因素條件周邊、交易狀況正常的二手房地產(chǎn)交易實(shí)例，以它們的價(jià)格作比較，結(jié)合影響房地產(chǎn)的因素，進(jìn)行因素修正，求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

詳盡實(shí)比以下：

實(shí)例A：元嘉國(guó)際公寓

位于東城區(qū)東四十條，總建筑面積約35000平方米，其中包括酒店式公寓、底商、地下停車(chē)場(chǎng)及其相應(yīng)配套服務(wù)設(shè)施，交通便利公交線路多周邊地

鐵，距東二環(huán)約200米。2006年5月精裝修公寓的二手房市場(chǎng)價(jià)格為13627

元/m2。

實(shí)例B：恒基中心匯豪閣公寓

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位于東城區(qū)建國(guó)門(mén)內(nèi)大街，北京站周邊，交通便利公交線路多，周邊地

鐵，公寓為酒店式管理，精裝修，2006年5月公寓的二手房市場(chǎng)價(jià)格為13043

元/m2。

實(shí)例C：巷上家園

位于東城區(qū)鐘樓北橋東北向安德路，有底商。交通便利，公交線路很多。

容積率4.9，綠化率30.27%，2006年5月簡(jiǎn)裝修公寓的二手房市場(chǎng)價(jià)格為

11280元/m2。

2、編制比較因素條件說(shuō)明表

估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的比較因素條件詳見(jiàn)下表。

內(nèi)容待估宗地案例A案例B案例C土地用途居住居住居住居住交易狀況正常正常正常正常交易價(jià)格元/m2待估136271304311280節(jié)余土地使用年期（年）60656066交易期日2006.52006.52006.52006.5交通便利度較好較好好較好區(qū)商業(yè)繁華程度一般一般較好一般域因地域土地利用方向一般一般一般一般素公共設(shè)施狀況較好好好較好基礎(chǔ)設(shè)施狀況較好較好較好較好個(gè)臨街道路狀況一般較好較好一般別停車(chē)狀況地上停地上地下地下停地下停因裝修品位車(chē)，車(chē)位停車(chē)，車(chē)車(chē)，車(chē)位車(chē)，車(chē)位一般裝修精裝修精裝修簡(jiǎn)單裝修

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素

樓層狀況

共

12

層

共18層

共

24

層

共14

層

物業(yè)管理狀況

較好

較好

較好

較好

3、編制比較因素條件指數(shù)表

依照估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例各種因素詳盡狀況，編制比較因素條件指數(shù)表。

見(jiàn)下表。

內(nèi)容待估宗地案例A案例B案例C節(jié)余土地使用年期100101100101交易期日100100100100土地用途100100100100交易狀況100100100100交通便利度100100101100區(qū)商業(yè)繁華程度100100101100域100100100100因地域土地利用方向素公共設(shè)施狀況100101101100基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100臨街道路狀況100101101100個(gè)停車(chē)狀況100104102101別100102102100因裝修品位素樓層狀況100100100100物業(yè)管理狀況1001001001004、編制因素比較修正系數(shù)表

依照比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表以下。

內(nèi)容

案例

A

案例

B

案例

C

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節(jié)余土地使用年期100/101100/100100/101交易期日100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100交易狀況100/100100/100100/100交通便利度100/100100/101100/100區(qū)商業(yè)繁華程度100/100100/101100/100域100/100100/100100/100因地域土地利用方向素公共設(shè)施狀況100/101100/101100/100基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/100100/100100/100臨街道路狀況100/101100/101100/100個(gè)停車(chē)狀況100/104100/102100/101別100/102100/102100/100因裝修品位素樓層狀況100/100100/100100/100物業(yè)管理狀況100/100100/100100/100修正后的價(jià)格（元/m2）124681204811058比準(zhǔn)價(jià)格（元/m2）11919

5、上述三個(gè)實(shí)例中與估價(jià)對(duì)象的相差性強(qiáng)度依次為元嘉國(guó)際公寓、恒基中心匯豪閣公寓、巷上家園，依照注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)狀況，采用加權(quán)平均求取，權(quán)重分別為0.4、0.3、0.3，則測(cè)算結(jié)果為：

續(xù)建完成后的公寓單價(jià)=0.4*12468+0.3*12048+0.3*11058=11919元

/m2

續(xù)建完成后的公寓總價(jià)=11919*15032.27=17917萬(wàn)元

B.假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格

1、建筑安裝工程費(fèi)

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依照北京市建筑工程概估計(jì)定額標(biāo)準(zhǔn)以及原設(shè)計(jì)方案，估價(jià)對(duì)象的連續(xù)建安裝修工程費(fèi)為1000元/m2。

2、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)

大概為建筑安裝工程費(fèi)的10%，可測(cè)算=1000*10%=100元/m2。

3、專業(yè)人士費(fèi)

約占建筑安裝工程費(fèi)及紅線內(nèi)市政工程費(fèi)的10%

=（1000+100）*10%=110元/m2。

4、管理費(fèi)

約占建筑安裝工程費(fèi)及紅線內(nèi)市政工程費(fèi)的8%

=（1000+100）*8%=88元/m2。

上述四項(xiàng)開(kāi)支合計(jì)為1298元/m2。

5、投資利息