國開房地產(chǎn)經(jīng)營與管理

a確定問題和調察目標，b收集和分析信息，c制定調查計劃，d報告結果，以上調查步驟順序正確的分）abcdbacdcabdacbd房地產(chǎn)開發(fā)活動可從（）兩個方面進行考察。（2分）A.投資資金量和預期收益資金B(yǎng).資金流通方式和對策C.出租、出售或經(jīng)營形態(tài)D.物質形態(tài)和貨幣形態(tài)某投資者花費80萬元購一店鋪，每月凈租金收入為1.583萬元，考慮月投資收益率為0.8%,則（資（2分）50.5606575經(jīng)濟評價選擇評價標準類基礎參數(shù)，其指標不包括（）（2分）A.基準收益率B.目標成本利潤率C.目標投資利潤率D.目標財務杠桿比率從房地產(chǎn)投資的角度說，風險是指（）（2分）A.房地產(chǎn)投資結果的好壞程度B.獲取預期投資收益的可能性大小C.房地產(chǎn)投資項目激烈競爭程度D.房地產(chǎn)開發(fā)程度某項目未考慮通貸膨脹情況下，其收益率為18.27%,當前通貨膨脹率為5%B亥項目的實際收益率（）（2分）11.38%12.64%15.46%16.22%對于開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果的大小的衡量指標不包括（）（2分）A.銷售收入B.開發(fā)利潤C.成本利潤率D.投資回報率房地產(chǎn)的（）是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強性。（2分）A.適應性B.對專業(yè)管理的的依賴性C.位置的固定性D.相互之間的影響性個人住房抵押貸款期限可長達（）年（2分）10203050某企業(yè)上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本寺臺（2分）1021201088811.下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是（）（2分）A.房屋出租B.房地產(chǎn)抵押土地使用權出讓土地使用權轉讓下列說法不正確的是（）（2分）A.利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指C.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上D.一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應為35%—45風險最大的是商業(yè)物業(yè)風險，是因為（）（2分）A.商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟變化反應最快和最大B.商業(yè)投資的預測最難C.商業(yè)的社會發(fā)展方向不易預測D.商業(yè)人員無法競爭時心理變化很大（）的建筑規(guī)模一般都在3萬itf以上，服務人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元以上。（2分）A.市級購物中心B.區(qū)購物商場

C.居住區(qū)商場D.鄰里服務性商店申領施工許可證時，建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項目合同價的（）（2分）20%30%50%60%開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在（）內(nèi)予以核實，給予確見。（2分）10日15日1個月2個月在對消費者購買行為進行調查時，不涉及下列（）調查（2分）A.消費者類別B.消費者社會階層分布C.消費者購買能力D.消費者購買習慣一般來說，認知定價法所確定的價格（）價值定價法所確定的價格。（2分）A.高于B.低于C.等于D.高于等于19.關于貸款擔保說法錯誤的是（19.關于貸款擔保說法錯誤的是（（2分）A.有誤是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償保證B.貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質押三種形式20.下列關于敏感性分析的方法和步驟表達不當?shù)囊豁検牵ǎ?分）A.找出那些最能反映項目投資效益的經(jīng)濟評價指標如財務內(nèi)部收益率等作為其分析對象B.從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經(jīng)濟評價指標無影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變C.分析時要設定不確定因素的變化范圍D.對項目的經(jīng)濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素二、多選題。（共10題，總共20分）房地產(chǎn)市場的功能有（有誤）（2分）A.配置存量房地產(chǎn)資源和利益B.指導供給以適應需求的變化C.指導政府制訂科學的土地供給計劃D.引導需求適應供給條件的變化E.顯示房地產(chǎn)市場需求的變化對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為（有誤）方面（2分）A.銷售收入B.物業(yè)增值C.減少納稅D.股權增加E.租金金融機構對開發(fā)商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括A.企業(yè)資信等級B.項目基本情況C.市場分析結果D.財務評價指標E.貸款擔保方式投資者可以控制的風險包括（有誤）（2分）A.利率風險B.政策性風險C.資本價值風險D.持有期風險E.比較風險寫字樓租賃合約中租金的調整幅度可參考（）確定（2分）A.消費價格指數(shù)B.商業(yè)零售價格指數(shù)C.上證價格指數(shù)D.建安工程價格指數(shù)E.中房價格指數(shù)居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑，包括（）等（2分）A.普通住宅B.公寓C.別墅D.客棧E.酒店（2分）確立施工中控制質量的具體措施，主要包括（（2分）A.對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤B.控制混凝土質量C.對對工程中的配套設備進行檢驗D.對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法E.關注各項工程的工作量房地產(chǎn)投資也有缺點，這些缺點表現(xiàn)在（）（2分）A.變現(xiàn)性差B.投資額巨大C.投資回收周期長D.需要專門的知識和經(jīng)驗E.具有過人的膽量和風險承擔精神銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（）因素（2分）A.抵押物的流動性B.貸款期限的長短C.通貨膨脹的預期D.貸款企業(yè)的信用等級E.所處的市場條件對收益性物業(yè)來說，空置率提高將會導致（）等后果（2分）A.租金收入減少B.附加支出增加C.物業(yè)資本價值下降D.運營成本下降E.租客要求更大的租金折扣三、判斷題。（共20題，總共40分）市場趨勢分析方法中，相關分析法是用相關分析的理論判斷銷售量與其它因素相關的性質和強測。（2分）錯誤正確房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，直接投資是指投資者直接參與開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程，資。（2分）錯誤正確開發(fā)項目成本費用中，財務費用是指企業(yè)財務部門所發(fā)生的各項費用，包括財務人員工資、辦公費分）錯誤正確雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，傭金總額一般高于買方和賣方代理形TOC\o"1-5"\h\z式。（2分）錯誤正確投資機會研究，也稱為預可行性研究，主要任務是對投資項目或投資方向提出建議。（2分）錯誤正確房地產(chǎn)的價格是由市場決定的，因此，金融資本供給方的決策不會影響房地產(chǎn)市場的價格。（2分）錯誤正確房屋的吸納周期數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。（2分）錯誤正確如果兩筆資金等值，則用復利公式把它們換到任何時點，變換成任何支付形式，都是等值的。（2分）錯誤正確一般來說，房地產(chǎn)市場是一個完全競爭的市場。（2分）錯誤正確由于我國實行土地的社會主義公有制，除劃撥國有土地使用權外，國家依法實行國有土地有償錯誤正確一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統(tǒng)。分）錯誤正確投資周期在第一階段和第二階段初期超前于市場自然周期的變化，在其他階段則滯后于市場化。（2分）錯誤正確在房地產(chǎn)市場中，消費者，即買家，他們的交易取向是“物有所值”，用適當?shù)呢泿刨Y金，換取候分）錯誤正確對已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預TOC\o"1-5"\h\z售。（2分）錯誤正確為體現(xiàn)公平、平等原則，寫字樓對具備支付能力的承租人都持歡迎態(tài)度。（2分）錯誤正確決標選中中標單位意味著全部接受承包商的標書，故合同價就是中標單位的報價。（2分）錯誤正確房地產(chǎn)投資專業(yè)性強，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商必須聘