武漢“長江航運中心”項目前期策劃報告

——“長江航運中心”項目前期策劃報告——

謹(jǐn)呈：武漢長江航運中心實業(yè)有限公司2012年4月項目目標(biāo)解讀通過與開發(fā)商的接觸、項目標(biāo)書的解讀，我們認(rèn)為該項目承擔(dān)著三大目標(biāo)1第章目標(biāo)1：品牌目標(biāo)130多年歷史，足跡遍及海外。我國航運企業(yè)中唯一能實現(xiàn)遠(yuǎn)洋、沿海、長江、運河全程物流服務(wù)的航運企業(yè)。國務(wù)院國資委管理的大型企業(yè)集團(tuán)，除了遠(yuǎn)洋航運獨具影響力，長航“國賓船隊”也聞名遐邇。航運到地產(chǎn)的跨越，樹立長航地產(chǎn)品牌價值長航——航運驕子，棟梁國企長航目前僅有一個的項目在售，一個項目待售，地產(chǎn)品牌剛剛起步。該項目將是公司的打造綜合體實力的呈現(xiàn)，肩負(fù)該項目地產(chǎn)價值的塑造，地產(chǎn)品牌樹立的使命。地產(chǎn)開發(fā)——新生起步，借此飛躍目標(biāo)2：社會責(zé)任使命推動城市發(fā)展，激活歷史，重塑輝煌項目多家股東，并有政府背景，具有社會責(zé)任感，在武漢奮起發(fā)展的時期，長航肩負(fù)著推動城市前進(jìn)的歷史使命。企業(yè)——推進(jìn)發(fā)展的使命地段——再創(chuàng)輝煌歷史的使命項目所在的地方是漢口的核心，漢口的發(fā)源地，也是武漢商埠文化的發(fā)祥地，有擁有濃厚的江灘文化。我們項目承載著這塊土地賦予的身后文化，具有重新區(qū)域繁華的歷史使命。項目——社會功能的使命項目是一個包含辦公、酒店、商業(yè)、居住功能的綜合體，項目的企業(yè)責(zé)任和地段價值，需要該項目的綜合體物業(yè)也承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任承擔(dān)起完善城市功能的使命。目標(biāo)3：經(jīng)濟(jì)效益豪宅售價最高度項目住宅目標(biāo)售價3.5萬/㎡，將成為武漢最高住宅的代表；商業(yè)出售，售價5萬元/㎡，實現(xiàn)資金的回籠。項目的整體價值的實現(xiàn)項目的銷售收益最大化實現(xiàn)項目價值的提升和項目的影響力。激活緘默歷史，開創(chuàng)新紀(jì)元——大武漢時代的新航標(biāo)————城市地標(biāo)——提出核心問題基于對項目的基本條件、目標(biāo)預(yù)期、競爭環(huán)境的解讀，尋找到項目的核心問題。2第章價格跨越：目標(biāo)售價3.5萬/㎡VS區(qū)域均價1.5-2萬/㎡中城國際1.4萬/㎡武漢天地2.5萬/㎡融科天城1.9萬/㎡京漢19032.3萬/㎡馨悅國際1.3萬/㎡中華城1.5萬/㎡

目標(biāo)：本案住宅保底均價3.5萬元/㎡，商業(yè)保底均價5萬元/㎡

現(xiàn)實：項目周邊普通豪宅項目均價均在2萬元/㎡以內(nèi)；武漢高端豪宅3.2萬元/平方米；地塊限制：“五大限制”小地塊VS標(biāo)桿項目限制1：地小、高容；限制2：地塊被切割成兩塊，用地狹長。限制3：住宅位于二線景觀；限制4：住宅內(nèi)有還建樓；限制5：辦公樓用地確定，占地基地大，住宅、商業(yè)布局受挑戰(zhàn)；市場突圍：武漢豪宅群雄并起，我們該如何突圍？武漢豪宅，各有特色從景觀、產(chǎn)品、地段、綜合體價值，更有千秋。武漢從不缺水景豪宅1、武漢水景豐富，不僅有長江，還有各大湖泊；2、未來濱江濱湖景觀資源大盤云集，預(yù)計供應(yīng)約1000萬㎡；資源占有城市核心價值產(chǎn)品價值綜合價值奢華價值東湖國際京漢1903晉合世家武漢天地萬達(dá)公館綠地國際金融城萬達(dá)公館武漢中央文化區(qū)復(fù)地東湖國際江尚天地華僑城和記黃埔地塊聯(lián)發(fā)瑞盛地塊中煙月湖琴聲九龍倉地塊武漢天地世茂錦繡長江越秀地塊潛在供應(yīng)項目在售項目本案招商墨水湖地塊問題解解決之之道在項目目的目目標(biāo)和和現(xiàn)實實之下下，我們的的解決決問題題的方方向在在哪里里，我們通通過城城市地地標(biāo)項項目解解讀，，尋求求問題題解決決知道道。3第章現(xiàn)在，，我們們踏上上尋找找地標(biāo)標(biāo)成就就因素素之路路……在北京京……三里屯village兼容并蓄的人文風(fēng)尚匯釣魚臺7號院軍政教聚集的地段、頂級的產(chǎn)品城市中心的公園景觀北京798藝術(shù)區(qū)藝術(shù)、文化殿堂華貿(mào)中中心城市核核心地地段、、奢華華聚集集地在上海?！虾Ｐ绿斓睾诵牡囟?、石庫門文化、綜合體價值湯臣一品陸家嘴中心、江景、最奢華的產(chǎn)品金茂中心：城市核心地段城市最頂級的資源星河灣：奢華、高貴的產(chǎn)品在廣州州……五羊雕塑、小蠻腰：城市歷史、現(xiàn)代文化的精神標(biāo)志中信廣場核心地段，城市天際高度的產(chǎn)品交通利好、產(chǎn)品形象星河灣最高端、最精致的產(chǎn)品在深圳圳……華潤萬象城：城市核心地段高端商務(wù)、商業(yè)綜合體城市文化的打造香蜜湖一號：個性化的別墅產(chǎn)品海景資源產(chǎn)品創(chuàng)新中信紅樹灣：城市核心地段海景資源產(chǎn)品創(chuàng)新城市地標(biāo)建筑地段景觀形象產(chǎn)品文化頂級綜合配套城市最核心、最有內(nèi)涵、底蘊(yùn)的地段海景：中信紅樹灣江景：湯臣一品園景：釣魚臺7號院精致品質(zhì)：星河灣產(chǎn)品創(chuàng)新：香蜜湖一號奢華配置：湯臣一品上海新天地：文化復(fù)興芙蓉古城：文化再造三里屯：文化融合頂級奢華商業(yè)金茂大廈城市能級辦公華貿(mào)中心具有現(xiàn)代或文化元素的項目形象通過各各個城城市的的地標(biāo)標(biāo)，我我們尋尋找到到成就就這些些地標(biāo)標(biāo)的要要素，，歸納納總結(jié)結(jié)，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)這這些元元素不不外乎乎如下下：地標(biāo)成成就因因素對于我我們，成就地地標(biāo)的的立基基點是是什么么？……品質(zhì)：品牌影響力+時間積淀+精細(xì)化開發(fā)+設(shè)計資源整合能力要求高——可操難度較高形象提升：設(shè)計資源整合能力高+受眾相對小+尺度難以把握

產(chǎn)品創(chuàng)新是基礎(chǔ)頂級配套服務(wù)是可延續(xù)的商業(yè)溢價綜合價值文化立基元素

創(chuàng)新性

可操作性判斷維度

唯一性地段：老漢口峰值地段，和黃共享，不具唯一性；景觀資源：江景項目遍地開花，不具唯一性頂級配套服務(wù)：本案商務(wù)摩天會所+五星酒店配套，綜合體中唯一規(guī)劃：外圍因素，屬于共享這些是是否都都構(gòu)成成本案案的立立基點點？我們從從唯一一性、、創(chuàng)新新性、、可操操作性性三個個維度度判斷斷，地地段、、景觀觀、頂頂級服服務(wù)不不具有有唯一一性；；產(chǎn)品品品質(zhì)和和形象象造型型可操操難度度較高高；文化構(gòu)構(gòu)成本本案項項目價價值立立基可可塑基基本。。三個維維度分分析項項目立立基點點對于高高端項項目而而言，，它是是資源源的匯匯聚，，它不不僅是是有形形的空空間和和功能能，更更需無無形的的精神神創(chuàng)造造的溢溢價。。城市峰峰值地地段價價值與與江景景產(chǎn)品品塑造造，是是項目目的可可能方方案；；但這還還不足足以支支撐項項目的的價格格。綜合產(chǎn)產(chǎn)品力力精神氣氣質(zhì)通過江江景價價值外外的綜綜合產(chǎn)產(chǎn)品力力提升升項目目價值值是必必然的的，但但不構(gòu)構(gòu)成充充分條條件項目立立基點點商貿(mào)文文化九省通通衢，，舟中中為市市；通達(dá)靈靈巧，，趨新新尚變變洋化的的、國國際的的、高高貴的的開放兼兼容，，中西合合璧，，東西西融匯匯精神氣氣質(zhì)碼頭文文化租界文文化九頭鳥鳥果斷炫炫耀繁榮繁繁盛，，時代代前沿沿；發(fā)跡之之地，，時尚尚休閑閑對于本本項目目而言言，這這種精精神氣氣質(zhì)就就是源源于項項目區(qū)區(qū)域““老漢漢口””的這這種文化武漢的的江灘灘：租租界建建筑云云集，，金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)很洋洋氣、、國際際；沿江大大道酒酒吧一一條街街：很很調(diào)性性、時時尚、、休閑閑、交交往；；市市府府單位位：很很尊貴貴。??????????????上海外外灘的的今日日，武武漢江江灘的的明天天：高貴而而低調(diào)調(diào)/國際而而傳統(tǒng)統(tǒng)/儒雅而而浪漫漫近代同同期開開埠、、同期期繁榮榮；景景觀、、地段段類似似；今日的的上海海外灘灘：國國際、、時尚尚、尊尊貴項目發(fā)發(fā)展方方向與與定位位基于項項目““低調(diào)調(diào)奢華華、國國際傳傳統(tǒng)、、儒雅雅浪漫漫”的的原則則，我們將將通過過借鑒鑒對標(biāo)標(biāo)的文文化商商業(yè)、、住宅宅案例例，塑塑造本本項目目各物物業(yè)發(fā)發(fā)展方方向。。4第章首先，，商業(yè)打打造方方向……通過對對標(biāo)案案例，，尋找找本案案項目目發(fā)展展方向向高檔的的高貴貴的有文化化精神神內(nèi)涵涵的文化使使產(chǎn)品品創(chuàng)造造溢價價的文化商商業(yè)案案例研研究文化與與住宅宅的結(jié)結(jié)合手手法多元混搭歷史地段/（仿）歷史建筑再現(xiàn)傳統(tǒng)的商品歷史與傳統(tǒng)的物件文藝服務(wù)或業(yè)態(tài)大唐博相府：歷史的園林或標(biāo)示元素體現(xiàn)外，菜肴為“官府菜”外灘3號、18號：歷史而又現(xiàn)代的文化大唐博相府、外灘3號、18號：外在既有的古建筑形態(tài)或仿外觀、風(fēng)格承載粵唯鮮：創(chuàng)造文化，通過”博物館”為載體，歷史物件成列展現(xiàn)文化大唐博相府、外灘3號、18號：相應(yīng)的文藝表演或文化類業(yè)態(tài)組合通過這這些對對標(biāo)項項目，，我們們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)項目目結(jié)合合的手手法，，形成鮮明文文化主主題的商業(yè)業(yè)形式式，將將歷史史與現(xiàn)現(xiàn)代元元素在在同空空間下下匯聚聚，帶帶來不不可復(fù)復(fù)制的的核心價價值和市場競競爭力力；同時時相對對于千千篇一一律的的傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)業(yè)形式式，項項目物物業(yè)本本身更更容易易實現(xiàn)高高溢價價。文化商商業(yè)案案例研研究城市時時尚奢奢華私私屬領(lǐng)領(lǐng)地高端零零售奢侈餐餐飲極致休休閑123專屬配配套文化展展示形成商商務(wù)高高檔場場所，，打造造高端端商務(wù)務(wù)社交交所以精品家家居、、名車車、名名表、、名酒酒、奢奢侈品品成列列，作為為高端展展示，，提升圈圈層與與身份份認(rèn)同同感核心內(nèi)內(nèi)涵：僅屬于于名流流貴族族、頂頂級城城市精精英商商務(wù)會會晤、、休閑閑、人人文藝藝術(shù)交交流的的頂級場場所以私人健健康護(hù)護(hù)理、、金融融商務(wù)務(wù)作為適宜高高端客客戶的的專屬屬配套套商業(yè)業(yè)以SPA/健身中中心配套商商務(wù)、、高端端人士士以汽車展展示、、碼頭頭博物物館承載文文化，，并將文化化貫穿穿各功功能中。45本案商商業(yè)發(fā)發(fā)展方方向?qū)τ诒颈卷椖磕慷匝裕ㄍㄟ^”國際時時尚奢奢華”元素與與項目目的結(jié)結(jié)合，，給項項目構(gòu)構(gòu)成獨獨有而而獨立的的氣質(zhì)質(zhì)。這種種氣質(zhì)質(zhì)必然然是少少數(shù)人人的氣氣質(zhì)與與認(rèn)同同，是是私享享的、、尊貴貴的。。對外—補(bǔ)白：填補(bǔ)武漢高端商業(yè)功能欠缺；成為武漢“商業(yè)璀璨之星”對內(nèi)—點睛：提升社區(qū)配套商業(yè)檔次和品味接著，，住宅打打造方方向……通過對對標(biāo)案案例，，尋找找本案案項目目發(fā)展展方向向高檔的的高貴貴的高高層的的有文化化精神神內(nèi)涵涵的文化使使產(chǎn)品品創(chuàng)造造溢價價的文化住住宅案案例研研究通過案案例，，我們們尋找找文化化與住住宅的的結(jié)合合手法法：在建筑外觀再現(xiàn)中國貴族階層的建筑文化符號，讓歷史在新建筑中重生；（釣魚臺7號的建筑外立面）將東方達(dá)官貴族的空間理念應(yīng)用到建筑規(guī)劃和布局；（盤古大觀、金都城市芯宇）在項目的戶型與半公共空間打造上，遵循中國傳統(tǒng)的價值和處世哲學(xué)；（金都芯宇公共空間）在文化化與住住宅的的結(jié)合合，就就是用用東方方的傳傳統(tǒng)理理念和和文化化，構(gòu)構(gòu)建現(xiàn)現(xiàn)代建建筑。。文化住住宅案案例研研究我們賣賣的不不是可可選擇擇的房房子，，而是是匹配他他們心心靈的的房子子。我們講講究的的東方方，不是中中式的的建筑筑，而而是東東方的的人居居理念念和處處事哲哲學(xué)。。為城市市留下下代表表一種種城市市精神神，一一種代代表城城市金金字塔塔尖財財富精精英、、知富富圈層層生活活精神神的住住宅。。尊貴，但不張揚(yáng)豪宅，但不膚淺達(dá)官貴人的尊崇，凸顯文化傳統(tǒng)、現(xiàn)代，兼容并包本案住住宅發(fā)發(fā)展方方向講究東東方人人居理理念的的現(xiàn)代代國際際建筑筑武漢最最海外外的尚尚層綜綜合體體城市頂頂級生生活圈圈寫字樓樓：不不是寫寫字樓樓，是是高端端“垂垂直綜綜合體體”，，匯聚聚酒店店、辦辦公、、會所所、服服務(wù)為為一體體商業(yè)街街：小小而精精致，，休閑、、圈層層、展展示向上生生活；；豪宅：：變革革生活活方式式，上上下天天地，，瞰透透世景景。高貴而而低調(diào)調(diào)、國國際而而傳統(tǒng)統(tǒng)的上上層建建筑；；國際時時尚東西貫貫穿、、南北北融通通，具具有國國際形形象；；帶有異異域風(fēng)風(fēng)情、、港口口繁華華特質(zhì)質(zhì)，是是國際與與本土土結(jié)合合的項項目特特質(zhì)。。項目定定位結(jié)合分分物業(yè)業(yè)發(fā)展展方向向，本本案整整體產(chǎn)產(chǎn)品定定位為為：中國新新貴，，城市市上上上階層層主觀能力金錢時間衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量尺度主觀能力金錢時間衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量尺度主觀能力金錢時間衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量尺度有錢又有閑的名門貴族：小眾群體，皇室、貴族、名流…足夠的金錢的城市上上階層足夠的金錢、充裕的時間：達(dá)官貴人、城市新貴他們都是財富金字塔的人項目定定位客戶定定位為為：項目物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議圍繞定定位方方向，，我們將將通過過住宅宅、商商業(yè)、、寫字字樓的的文化化產(chǎn)品品打造造，塑造項項目的的核心心競爭爭力，，解決決項目目問題題，提提升項項目價價值與與形象象，實實現(xiàn)目目標(biāo)。。5第章物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議5第章住宅宅發(fā)發(fā)展展建建議議辦公公樓樓發(fā)發(fā)展展建建議議商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議圍繞繞““東東方方傳傳統(tǒng)統(tǒng)貴貴族族居居住住理理念念””，，住住宅宅價價值值提提升升從從三三個個維維度度展展開開:第三三層層面面講中中國國語語言言的的國國際際建建筑筑蘊(yùn)含含文文化化，，東東方方理理念念的的景景觀觀設(shè)設(shè)計計圈層層生生活活的的打打造造社社會會資資源源第一層面奢侈的戶型尺度高檔建材一線品牌配置戶型與用材高端物業(yè)打造基礎(chǔ)：易復(fù)制，未能構(gòu)成項目核心競爭力文化化與與圈圈層層人文文環(huán)環(huán)境境打打造造名名流流圈圈層層作作為為地位位象象征征，作作為為本本案案區(qū)區(qū)隔隔豪豪宅宅的的重重點點。。第二層面功能完備的戶型空間公共空間品質(zhì)、享受、尊貴化科技讓生活舒適化精致的物業(yè)服務(wù)讓生活愜意化功能與享受頂級豪宅必備要素：對開發(fā)企業(yè)要求較高，本案可以選擇性提升。第五章第1節(jié)住住宅宅發(fā)發(fā)展展建建議議第1層面面：：大大尺尺度度戶戶型型與與高高檔檔配配置置寬景景陽陽臺臺、、全全落落地地窗窗等方方式式，，形形成成過過渡渡空空間間，，與與周周邊邊景景觀觀資資源源最最大大結(jié)結(jié)合合，，形形成成生生活活情情趣趣。。第五章第1節(jié)住住宅宅發(fā)發(fā)展展建建議議以景景觀觀定定戶戶型型三條條產(chǎn)產(chǎn)品品線線：：景觀觀最最佳佳：：250-300㎡；；景觀最差：90-140㎡。1.1戶型型尺尺度度1.2裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與與風(fēng)風(fēng)格格第1層面面：：大大尺尺度度戶戶型型與與高高檔檔配配置置第五章第1節(jié)住住宅宅發(fā)發(fā)展展建建議議1.1戶型型尺尺度度1.2裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與與風(fēng)風(fēng)格格精裝裝修修是是豪豪宅宅共共性性；；武漢漢豪豪宅宅裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是是售售價價的的10-15%；建議議本本案案裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為為售售價價的的15-17%。預(yù)計計在在5000-6000元/㎡。。裝修修用用材材，建建議議選選用用國際際品品牌牌；；可選選擇擇衛(wèi)衛(wèi)生生間間、、客客廳廳等等做做特色色打打造造。。項目個性化配置武漢天地兩種裝修風(fēng)格Honeywell智能家居系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)萬達(dá)公館意大利裝甲門透視、大理石柱玄關(guān)造價10萬電視機(jī)背景墻金地京漢903價值過萬的智能馬桶、Panasonic收納系統(tǒng)建筑筑風(fēng)風(fēng)格格，國際際，，舒舒適適尊尊貴貴、、品品質(zhì)質(zhì)化化感感；可提提供供兩套套裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格套套餐餐供選選擇擇。。第2層面面：：滿滿足足居居住住者者個個性性化化要要求求與與服服務(wù)務(wù)多交交流流空空間間、、私私密密化化就就寢寢空空間間、、主主仆仆分分離離等等常見功能配置特色功能配置公共生活區(qū)會客社交區(qū)休閑娛樂區(qū)私人私密區(qū)工作服務(wù)區(qū)私家電梯廳入戶玄關(guān)工作專屬電梯會客社交起居室休閑空間儲藏空間工人房工人衛(wèi)浴工作陽臺主臥套房雙人衣帽間主衛(wèi)空間廚房娛樂區(qū)次臥套房棋牌室主臥書房豪宅宅客客戶戶注注重重隱隱私私性性、、尊尊貴貴感感，，因因此此做做到到主仆仆分分離離、、動動靜靜分分離離，，主主人人尊尊貴貴感感。?？蛻魬糇⒆⒅刂厝θ訉咏唤涣髁鳎?，客客廳廳需需要要承承擔(dān)擔(dān)一一定定的的社交交功功能能，還還要要提提供供休閑閑享享受受功功能能。。第五章第1節(jié)住住宅宅發(fā)發(fā)展展建建議議2.1個性性空空間間，，極極致致生生活活2.2公共共空空間間私私享享、、尊尊貴貴2.3科技技提提升升第2層面面：：滿滿足足居居住住者者個個性性化化要要求求與與服服務(wù)務(wù)第五章第1節(jié)住住宅宅發(fā)發(fā)展展建建議議2.1個性性空空間間，，極極致致生生活活2.2公共共空空間間私私享享、、尊尊貴貴2.3科技技提提升升雙人衣帽間干蒸、濕蒸區(qū)域私人私密區(qū)：臥室設(shè)獨立起居室、衣帽間（雙人），配置私人SPA區(qū)、桑拿房（干蒸、濕蒸），注重衛(wèi)浴功能的多樣化。會客社交區(qū)：以會客室、商務(wù)會談室以及家庭社交活動室為主要功能空間。影音室小型酒窖間休閑娛樂區(qū)：設(shè)置影音室、小型酒窖、娛樂活動室、普拉提房等。玄關(guān)裝修雙開門入戶玄關(guān)：開闊尺度、品質(zhì)裝修是必須兼具功能性和藝術(shù)性，雙開子母門，智能鎖、尊貴式裝修。第2層面面：：滿滿足足居居住住者者個個性性化化要要求求與與服服務(wù)務(wù)第五章第1節(jié)住住宅宅發(fā)發(fā)展展建建議議2.1個性性空空間間，，極極致致生生活活2.2公共共空空間間私私享享、、尊尊貴貴2.3科技技提提升升個性性空空間間極致致生生活活會客客社社交交區(qū)區(qū)：：以會客客室室、、商商務(wù)務(wù)會會談?wù)勈沂乙约凹凹彝ネド缟缃唤换罨顒觿邮沂覟橹髦饕δ苣芸湛臻g間。。私人人私私密密區(qū)區(qū)：：臥室室設(shè)設(shè)獨立立起起居居室室、、衣衣帽帽間間（（雙雙人人）），配配置置私人人SPA區(qū)、、桑桑拿拿房房（（干干蒸蒸、、濕濕蒸蒸）），注注重重衛(wèi)衛(wèi)浴浴功功能能的的多多樣樣化化。。休閑閑娛娛樂樂區(qū)區(qū)：：設(shè)置置影音音室室、、健健身身室室、、音音樂樂室室、、小小型型酒酒窖窖、、娛娛樂樂活活動動室室、、普普拉拉提提房房等作作為為功功能能多多樣樣化化的的體體現(xiàn)現(xiàn)。。第2層面面：：滿滿足足居居住住者者個個性性化化要要求求與與服服務(wù)務(wù)第五章第1節(jié)住住宅宅發(fā)發(fā)展展建建議議2.1個性性空空間間，，極極致致生生活活2.2公共空間間私享、、尊貴2.3科技提升升第2層面：滿滿足居住住者個性性化要求求與服務(wù)務(wù)個性空間間極致生活活第五章第1節(jié)住住宅發(fā)展展建議第2層面：滿滿足居住住者個性性化要求求與服務(wù)務(wù)公共空間間與服務(wù)務(wù)品質(zhì)、享享受、尊尊貴化第五章第1節(jié)住住宅發(fā)展展建議常用系統(tǒng)備選系統(tǒng)中央控制系統(tǒng)、智能開關(guān)（智能窗簾/智能照明/智能家電）、背景音樂、安防、門禁、遠(yuǎn)程控制同層排水、家庭AV、家用中央吸塵及新風(fēng)系統(tǒng)、寵物設(shè)備、智能衛(wèi)浴、車庫智能換氣、自動澆花、自動給排水目前中國高端豪宅應(yīng)用的智能品牌(參考)：唐太子、莫頓、霍尼韋爾豪宅回歸歸到根本本，還是是居住。舒適性性是一棟棟豪宅必必須具備備的條件件，必須須擁有個性化、、智能化化的功能能來保證居居住者的的舒適，，這樣才才能夠讓讓人得到到足夠的的享受。。豪宅中的的全新技技術(shù)能夠夠讓主人人提前享享受到未未來生活活的舒適適與便捷捷，并能能夠經(jīng)得得住時間間的考驗驗。這些些都是一一棟豪宅宅所應(yīng)具具備的條條件。科技讓生生活舒適適化建議本案案采用智智能家居居系統(tǒng)，，讓豪宅宅居住更更舒適第2層面：：滿足足居住住者個個性化化要求求與服服務(wù)第五章第1節(jié)住住宅宅發(fā)展展建議議第3層面：：人文文精①東東方方人居居“門門第””理念念將中國國古代代““五進(jìn)進(jìn)宅、、九開開間””官邸邸的建建筑型型制復(fù)復(fù)制創(chuàng)創(chuàng)新與與現(xiàn)代代社區(qū)區(qū)，將將入口口、公公共景景觀、、半公公共景景觀、、泛大大堂、、入戶戶大堂堂等公公共、、半公公共空空間節(jié)節(jié)點化化、儀儀式化化，曲曲徑通通幽，，讓歸歸家之之路充充滿儀儀式與與尊貴貴。第五章第1節(jié)住住宅宅發(fā)展展建議議案例：：杭州州金地地天逸逸——很現(xiàn)代代的建建筑，，追溯東東方人人最原原始的的生活活情節(jié)節(jié)在現(xiàn)代代十足足的建建筑里里，大大大引引入了了中國古古宅的的居家家理念念“堂堂文化化”。用““七進(jìn)進(jìn)華堂堂”演演繹業(yè)業(yè)主從從入社社區(qū)到到入戶戶路徑徑，充充滿了了東方人人的居居家哲哲學(xué)。以“享受”之名，，以“儀式感感”恭候，，以“尊貴”鋪路，，營造造賓至至如歸歸、流流連忘忘返的的榮耀耀排場場。第二堂九曲連堂第三堂華美景堂第四堂風(fēng)雅院堂第六堂堂金門玉玉堂第七堂堂墅式廳廳堂第一堂五星華堂1、社區(qū)入口大堂2、社區(qū)區(qū)風(fēng)雨雨連廊廊3、泛會會所架架空層層4、全景景天窗窗地庫庫第五堂悅駕明堂5、地庫入戶大堂6、單元入戶大堂7、尊貴客廳大堂第五章第1節(jié)住住宅宅發(fā)展展建議議江灘建筑：四明銀行②建建筑筑風(fēng)格格典雅尊尊貴結(jié)合江江灘建建筑的的外立立面風(fēng)風(fēng)格——與江灘灘建筑筑、長長江航航運中中心辦辦公樓樓相匹匹配，，新古典典主義義偏現(xiàn)現(xiàn)代的風(fēng)格格，線線條要要求挺挺拔，，建筑筑形態(tài)態(tài)有質(zhì)質(zhì)感，，但不不厚重重。第3層面：：人文文精神神—東方人人居理理念演演繹現(xiàn)現(xiàn)代住住宅第五章第1節(jié)住住宅宅發(fā)展展建議議③雅致致、淡淡雅的的建筑筑用材材——建筑低低區(qū)建建議符符合市市場常常規(guī)規(guī)規(guī)律，，石材材或者者花崗崗巖外外立面面，體體現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)感感；——高區(qū)為為面磚或或者淡淡雅花花崗巖巖，清新新、簡簡潔，，保證證品質(zhì)質(zhì)感。。第3層面：：人文文精神神—東方人人居理理念演演繹現(xiàn)現(xiàn)代住住宅第五章第1節(jié)住住宅宅發(fā)展展建議議④儀儀式感感、身身份化化的建建筑符符號——門頭，，東方人人居注注重居居家門門面，，因此此在社區(qū)入入戶，，樓棟棟入戶戶方面重重點打打造，，營造造貴族族、儀儀式感感。——建筑符符號一些知知名江江灘、、武漢漢建筑筑的建建筑符符號的的運用用，體體現(xiàn)項項目的的文化化，現(xiàn)現(xiàn)代、、東方方、國國際的的包容容性。。第3層面：：人文文精神神—東方人人居理理念演演繹現(xiàn)現(xiàn)代住住宅第五章第1節(jié)住住宅宅發(fā)展展建議議——東方的的園林文文化講講究層層次感感，精精致感感，在有限限的土土地內(nèi)內(nèi)，主主動創(chuàng)創(chuàng)造場場地高高差，，通過過坡地和和下沉沉式庭庭院，營造造立體體、多多層次次的園園林，，增加加園林林體驗驗感和和豐富富性。。——注重打造水水文化化景觀觀，也是是目前前武漢豪豪宅運運用較較少，通過過對水水景小小品的的打造造，增增加園園林的的品質(zhì)質(zhì)感和和層次次性，，讓園園林成成為住住宅增增值的的價值值點。。通過主動制制造高高差，，營造造立體體園林林有以下下三點點好處處：1.有效鄂爾多多斯星星河河灣浦東星星河灣灣⑤移步換換景、、立體體、多多層次次的東東方理理念的的景觀觀園林林第3層面：：人文文精神神—東方人人居理理念演演繹現(xiàn)現(xiàn)代住住宅第五章第1節(jié)住住宅宅發(fā)展展建議議⑥符號性性景觀觀小品品——繼承基基地租租界文文脈，，通過過雕塑塑、建建筑小小品、、景墻墻，配配以富富有感感染力力的燈燈光渲渲染，，加強(qiáng)強(qiáng)“租界印印象”；——組團(tuán)節(jié)節(jié)點內(nèi)內(nèi)，設(shè)設(shè)置優(yōu)雅小小品雕雕塑和和噴泉泉，將組組團(tuán)的的每一一個角角落，，都散散布著著大自自然的的氣息息?！y(tǒng)一的的豪宅標(biāo)標(biāo)識，體現(xiàn)現(xiàn)豪宅宅特色色，給給予業(yè)業(yè)主專專屬感感和尊尊貴感感。第3層面：：人文文精神神—東方人人居理理念演演繹現(xiàn)現(xiàn)代住住宅第五章第1節(jié)住住宅宅發(fā)展展建議議第五章第2節(jié)商商業(yè)業(yè)發(fā)展展建議議商業(yè)整整體定定位B地塊（商務(wù)務(wù)部分分）A地塊（住宅宅部分分）僅屬于于名流貴貴族、、頂級級城市市精英英，購物、、休閑閑、人人文藝藝術(shù)交交流的的獨立氣氣質(zhì)的的“時尚奢奢華私私屬領(lǐng)領(lǐng)地”頂級場場所符合項目整整體高高端特特質(zhì)，，服務(wù)社社區(qū)或或周邊邊高端端客戶戶“小而而精””高端生生活服服務(wù)商商業(yè)街街接著，，我們們打造造商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)，從從商業(yè)業(yè)定位位出發(fā)發(fā)：商業(yè)方方面，，我們們B地塊要要打造造是一一個這這樣的的地方方……一個能能為精精英人人士帶帶來頂級體體驗的場所所；一個真真正能能讓武武漢時尚起來的的符號號；一個讓讓武漢漢各路路名流交交往聚會的的圈子子；一個能能讓武武漢精精英人人士沉淀氣氣質(zhì)的場所所；一個氣氣息高高貴，，但并并不缺缺少趣味性性的場所所。如同，，上海海的金金茂時時尚生生活中中心上海知知名的的個性性化高高檔生生活空空間匯聚零售、、私人人護(hù)理理及個個性服服務(wù)、、中西西餐飲飲等知名名品牌牌的多多家旗旗艦店店，成功打打造一一個高高雅品品質(zhì)、、個性性空間間場所所，為為高端端人士士提供供一站站式、、綜合合性、、高品品質(zhì)的的生活活服務(wù)務(wù)。J?LIFE金茂時時尚生生活中中心，，地處處陸家家嘴金金融區(qū)區(qū)金茂茂大廈廈裙房房內(nèi),共計6層，面面積14921平方米米。其服務(wù)務(wù)范圍圍包括括：國際頂頂級品品牌珠珠寶、、鐘表表、眼眼鏡零零售，，高級級時裝裝、皮皮鞋定定制時時尚生生活元元素，，頂級級休閑閑服務(wù)務(wù)。高端餐飲高端零售高端服務(wù)本項目目是專專門為為城市市精英英人士士奪身身定做做，能能獲得得全面面、極極致頂頂級體體驗的的場所所。各個功功能定定位的的業(yè)態(tài)態(tài)如下下功能能：功能業(yè)態(tài)數(shù)量面積總面積合計高端零售奢侈品旗艦店32000-3000800011000高端服裝零售35001500精品家具2300600珠寶、腕表52001000奢侈餐飲奢侈餐飲32000-300080009500中西餐廳35001500極致體驗SPA養(yǎng)生館250010001800紅酒收藏1500500雪茄吧1300300專屬配置私人理財（銀行）1300300500私人旅游顧問1200200文化展示歷史博物車展示店1500500合計

23900

高端零零售：：奢侈侈餐飲飲：極極致體體驗：：專屬屬配套套：文文化展展示=46%：40%：8%：2%：4%項目功功能業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)模第五章第2節(jié)商商業(yè)業(yè)發(fā)展展建議議第五章第2節(jié)商商業(yè)業(yè)發(fā)展展建議議1、高端端零售售功能能功能描描述：：國際一一線品品牌服服飾、、化妝妝品、、名表表、精品家家居零零售或或定制制為主主調(diào)性把把握：：這里是是專為為高貴貴圈子子的人人群準(zhǔn)準(zhǔn)備的的購物物場所所。這里的的商品品代表表的不不僅有有金錢錢的高高度，，更有有身份份、地地位的的象征征。威尼斯的水晶吊燈馬毛地毯鋪設(shè)阿瑪尼的沙發(fā)愛馬仕的餐具高級手工定制服裝PRADA推薦品牌：：國際一線線奢侈品牌牌第五章第2節(jié)商業(yè)業(yè)發(fā)展建議議2、奢侈餐飲飲功能描述：：人文雅宴宴，以正餐餐廳、高檔檔商務(wù)型餐餐飲為主調(diào)性把握：：這個圈子里里的人需要要一個城外外之城來讓讓自己完全全隱私而又又體現(xiàn)尊貴貴地與自己己的朋友、、家人、事事業(yè)伙伴交交往生活。。米其林餐廳泰式餐廳貝殼吊頂燈具推薦品牌：：異國餐廳廳，海外餐餐飲Jean-Georges餐廳第五章第2節(jié)商業(yè)業(yè)發(fā)展建議議3、專屬配套套功能描述：以針對私人的生活、理財?shù)姆?wù)調(diào)性把握：這里的服務(wù)是只有指定的人群可以享受的，是高端圈層的象征私人銀行私人定制旅游服務(wù)高端體檢推薦品牌：：高端私人人服務(wù)第五章第2節(jié)商業(yè)業(yè)發(fā)展建議議4、極致體驗驗功能描述：：以高端休閑閑娛樂活動動獲得極致致生活體驗驗，如水療、雪茄茄、紅酒等；調(diào)性把握：：這里的能體體驗不僅是是物質(zhì)的享享受，也有有對精品生生活的感觸觸。推薦品牌：：大衛(wèi)杜夫雪雪茄吧第五章第2節(jié)商業(yè)業(yè)發(fā)展建議議5、文化展示示方式：私人藝術(shù)展展、畫展、、高端產(chǎn)品品展覽、產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布會會、酒會派派對等調(diào)性把握：：這里不僅有有商品可以以購買，還還可以了解解品牌的歷歷史，了解解和參與奢奢侈品最新新的信息和和動態(tài)。方式：江灘歷史、、長航文化化博物館我們專門開開辟一塊地地方，用于于紀(jì)念和尊尊重這塊土土地的曾將將的輝煌的的碼頭歷史史和江灘的的歷史文化化。在上海老碼碼頭創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)內(nèi)，專門開開辟了一個個喜歡的展展館——碼頭歷史文文化館，位位于3號倉庫的一一樓。一些些老照片、、多媒體影影像、碼頭頭工人的麻麻袋和木桶桶，講述著著昔日碼頭頭時光。第五章第2節(jié)商業(yè)業(yè)發(fā)展建議議5、文化展示示參考案例：：上海老碼碼頭A地塊，我們要打打造是一個個這樣的地地方……高檔精致品味關(guān)鍵詞在A地塊上，與與項目整體體高端特質(zhì)質(zhì)相匹配，，服務(wù)社區(qū)區(qū)“小而精””的高端生生活服務(wù)商商業(yè)對應(yīng)商業(yè)環(huán)環(huán)境，本案案欲在社區(qū)區(qū)內(nèi)打造一一條商業(yè)內(nèi)街，定位內(nèi)向向型社區(qū)商商業(yè)中心預(yù)預(yù)計體量在3000平方米，另外，沿沿街還將布布置部分底底商。商業(yè)面積與住宅開發(fā)總量面積之比在5％-10％之間

外向型社區(qū)商業(yè)商業(yè)面積與住宅開發(fā)總量面積之比在3％-5％之間

中間型社區(qū)商業(yè)商業(yè)面積與住宅開發(fā)總量面積之比在3％以內(nèi)

內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)規(guī)模體量商業(yè)類型單一型（純商業(yè)功能）項目功能定定位第五章第2節(jié)商業(yè)業(yè)發(fā)展建議議精品零售高端服務(wù)休閑簡餐高端休閑以住戶日常常生活消費費為基礎(chǔ)；；延伸餐飲休休閑和精品品零售的消消費鏈；滿足高端人人士的各方方面需求。。業(yè)態(tài)精品零售類商務(wù)簡餐高端服務(wù)高端休閑分類小眾型選購品便利品日常型攜帶型消遣型標(biāo)桿服務(wù)型生活型業(yè)種選擇精品超市

便利店中小快餐簡餐面包房咖啡寵物店健身房美容SPA中型蛋糕店酒坊茶座等銀行足道花店特產(chǎn)專賣等

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高檔教育培訓(xùn)

項目業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)模第五章第2節(jié)商業(yè)業(yè)發(fā)展建議議精品零售——打造本區(qū)域域的精品購物特特區(qū)，提供有機(jī)機(jī)健康、國國際化、時時尚化的特特色商品。。便利型小眾選購型便利店、花店、藥房等有機(jī)超市、生活概念店、紅酒專賣、巧克力手工吧、琴行等第五章第2節(jié)商業(yè)業(yè)發(fā)展建議議1、精品購物物特區(qū)高端服務(wù)——打造本區(qū)域域的標(biāo)桿型服務(wù)務(wù)，全方位享享受便捷又又符合客戶戶身份的生生活體驗。。寵物店、高高檔洗衣店店、高檔診診所、高端端教育機(jī)構(gòu)構(gòu)第五章第2節(jié)商業(yè)業(yè)發(fā)展建議議2、高端服務(wù)務(wù)第五章第2節(jié)商業(yè)業(yè)發(fā)展建議議3、休閑餐飲飲休閑餐飲——以滿足高端端人士簡餐、商務(wù)務(wù)簡餐的需求第五章第2節(jié)商業(yè)業(yè)發(fā)展建議議4、高端休閑閑休閑餐飲——以滿足高端端人士簡餐、商務(wù)務(wù)簡餐的需求案例：江詩丹頓之家（800㎡會所）上?；春Ｂ?96號“雙子別墅”位于東樓1-2層，約800平米首層為精品展示區(qū)，匯聚了品牌最完整的系列表品二層：愛表新貴們聚會的沙龍。特別設(shè)立的客戶服務(wù)中心，確保安全性和私密性，同時存放的手表還能得到最高級、專業(yè)的保養(yǎng)服務(wù)——安全、私密、鑒賞高端休閑高端休閑——打造本區(qū)域的休閑會客廳，提供高品位的體驗式消費和尊享服務(wù)，滿足高端客戶的多重私屬需求，形成不受干擾的純粹生活體驗空間。在寫字樓方方面，寫字樓建筑筑單體設(shè)計計與功能分分區(qū)既定明明確。本報報告在此基基礎(chǔ)上，建建議本項目目通過引入入武漢未有有的且是國國際一線品品牌酒店管管理公司，，提升本案案商務(wù)酒店店物業(yè)價值值，同時促促進(jìn)本項目目整體形象象提升。第五章第3節(jié)寫字字樓發(fā)展建建議No.1洲際酒店集團(tuán)（InterContinentalHotelsGroup）AboutInterContinentalHotelsGroup項目名稱酒店名稱酒店級別管理單位合作情況武漢天地/超五星級//綠地國際金融城/超五星級//泛海武漢中心武漢泛海君悅酒店白金五星級美國凱悅酒店管理集團(tuán)簽署項目MOU及技術(shù)服務(wù)協(xié)議泛海城市廣場武漢泛海喜來登酒店國際五星級美國喜達(dá)屋酒店管理集團(tuán)簽署項目MOU及技術(shù)服務(wù)協(xié)議萬達(dá)武漢萬達(dá)威斯汀酒店五星級美國喜達(dá)屋酒店管理集團(tuán)武漢中央文化區(qū)星級酒店區(qū)/兩座超五星級，一座五星級，一座四星級//武漢世茂錦繡長江擬引入希爾頓酒店超五星級美國希爾頓酒店管理集團(tuán)/注：“/”標(biāo)注即為為暫未公布布規(guī)劃信息息。1.洲際酒店集集團(tuán)（InterContinentalHotelsGroup）2.勝騰集團(tuán)（（CendantCorp.）3.萬豪國際集團(tuán)（（MarriottInternational）4.雅高國際酒酒店集團(tuán)（（Accor）5.精選酒店國國際（ChoiceHotelsInternational）6.希爾頓酒店集團(tuán)（（HiltonHotelsCorp.）7.最佳西方酒店國際集集團(tuán)（BestWesternInternational）8.喜達(dá)屋國際酒店集集團(tuán)（StarwoodHotels&ResortsWorldwide）9.凱悅國際酒店集集團(tuán)（GlobalHyattCorp.）10.卡爾森國際際酒店集團(tuán)團(tuán)（CarlsonHospitalityWorldwide）世界十大酒酒店集團(tuán)第五章第3節(jié)寫字字樓發(fā)展建建議最后，呈現(xiàn)項目規(guī)規(guī)劃……第五章第4節(jié)項目目規(guī)劃用地條件分分析：小地塊高容容積率率，，被切割，，外圍環(huán)境境雜亂總用地4.8萬㎡容積率R=7.3總建面35㎡還建T1、T2，總建筑面積約4萬平方米分物業(yè)體量寫字樓：17.5萬㎡還建樓：4萬㎡商業(yè)總量：3.4萬㎡A地塊商品住宅：10.1萬㎡寫字樓高度為330米，71層，地上建筑面積約17.5萬㎡其它條件A地塊占地面積約2萬㎡，建設(shè)內(nèi)容以高端住宅為主；B地塊占地面積約2.5萬㎡，有既有寫字樓物業(yè)，只能商業(yè)物業(yè)；C地塊占地面積約0.3萬㎡。項目內(nèi)有2棟還建住宅樓T1、T2，總建筑面積約4萬㎡。C用地條件分分析小地塊高容容積率：地塊用地4.8萬㎡，整體容積積率7.3；其中A地塊住宅用用地2萬㎡，容積率約約6.75。地塊方正、、但被既有有物業(yè)切割割狹長：地塊整體體較為方正正，但是地地塊被分割割成A/B/C三部分，B地塊不能建建設(shè)住宅；；C地塊為還建建物業(yè)；受受寫字樓、、還建樓影影響外部環(huán)境雜雜亂：江漢路、沿沿江大道以以北—歷史建筑云云集，江灘灘秀美；沿沿江大道以以南—道路狹窄，，建筑老舊舊，電網(wǎng)雜雜亂，環(huán)境境臟亂；臨江角度受受限：項目臨江B地塊既定71層高樓，基基底面積大大，且限制制為商業(yè)用用地，不能能布局住宅宅；同時東東南角有住住宅臨江角角度受限；；A地塊還建樓樓約束：A地塊內(nèi)南面面有還建樓樓，北向為為待拆樓.地塊內(nèi)330米超高層和黃地塊：：170-200米高超高層層住宅與寫寫字樓長航大廈90米高地塊周邊環(huán)環(huán)境及空間間解析規(guī)劃原則原則二：景景觀資源最最大化原則三：環(huán)環(huán)境區(qū)隔—規(guī)避周邊與與地塊內(nèi)部部不利環(huán)境境。原則四：布布局新穎原則一：三者合一—各物業(yè)相互互融合，相相互提升價價值，避免免負(fù)面影響響規(guī)劃理念：：商業(yè)為核心心，串聯(lián)項項目整體以價值最大大化為出發(fā)發(fā)：本案三種種物業(yè)，寫字樓是立立社會形象象，開發(fā)周期期靠后；商業(yè)先行驅(qū)動，，是形象先行承承諾，提升升項目整體體調(diào)性，提升住宅宅價值，并并為項目后后期帶來盈盈利；住宅宅是現(xiàn)金流先行主主力；商業(yè)為核心心，串聯(lián)與與提升本案案寫字樓與與住宅；商業(yè)：從價值點點出發(fā)，增加臨街面面與情景展展示，形成“大大城繁華，，小城海外外，居住尊尊貴”的物物業(yè)。商業(yè):——黃金城道——購物公園——商業(yè)峽谷住宅:——比翼雙飛——“北斗七星星”——全能住宅：：上下天地地，外繁內(nèi)內(nèi)靜，瞰透透世景。方案二：景景觀資源最最大化優(yōu)勢：——住宅規(guī)整布布局——住宅日照條條件滿足劣勢：——景觀資源沒沒有最大化化；——未兼顧南北北朝向方案及選擇擇方案一：從從日照體系系與朝向出出發(fā)，兼顧顧景觀√優(yōu)勢：——景觀資源最最大化——中間兩棟景景觀與朝向向兼顧——商業(yè)區(qū)隔還還建樓劣勢：——景觀資源最最好樓宇朝朝向問題商業(yè)物業(yè)排排布—旗艦店商業(yè)業(yè)示意以天賦的歷歷史文化核核心地段為為根基，建建立“獨立單棟棟”奢侈品品牌旗艦店店、文化展展示店（汽汽車概念店店）；不是兜售產(chǎn)產(chǎn)品，更是是品牌歷史史展示與概概念傳播；匹配周邊的的高端消費費人群；項項目周邊未未來商務(wù)、、星級酒店店辦公人群群的支撐與武漢現(xiàn)有有的奢侈品品店形成區(qū)隔，與時尚小小資的武漢漢天地、時時尚商務(wù)的的花園道形形成區(qū)隔；；奠定定本本案案整整體體調(diào)調(diào)性性；；促進(jìn)進(jìn)本本案案成成為為““商商業(yè)業(yè)新新星星””LV品牌牌法法國國香香榭榭麗麗舍舍大大道道奢奢華華旗旗艦艦店店2004年為為慶慶祝祝LV創(chuàng)立立150周年年，，路路易易威威登登將將香香榭榭麗麗舍舍大大道道的的旗旗艦艦店店規(guī)規(guī)模模擴(kuò)擴(kuò)增增兩兩倍倍，，成成為為了了LV的商商品品藝藝術(shù)術(shù)館館。。這里里不不僅僅展展出出有有LV歷史史上上28件珍珍貴貴的的古董董行行李李箱箱；旗艦艦店店七七層層的的是是LV美術(shù)術(shù)館館，也也首首次次選選用用了了一一群群尖尖端端藝藝術(shù)術(shù)家家的的作作品品，，在在店店內(nèi)內(nèi)做做永永久久的的陳陳列列。。不僅僅是是巴巴黎黎的的購購物物天天堂堂，，也也成成為為巴巴黎黎的的旅旅游游勝勝地地。。比起起LV的許許多多競競爭爭對對手手主主要要為為了了滿滿足足購購買買者者的的虛虛榮榮心心設(shè)設(shè)置置旗旗艦艦店店，，LV的這這個個店店面面每每天天有有3千到到5千人人前前來來膜膜拜拜，，據(jù)據(jù)說說在在巴巴黎黎是是排排在在埃埃菲菲爾爾鐵鐵塔塔和和巴巴黎黎圣圣母母院院之之后后最最有有人人氣氣的的旅旅游游勝勝地地。。商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)排排布布—旗艦艦店店商商業(yè)業(yè)示示意意意大利（雷諾）概念咖啡高端定制服裝高端服裝私家銀行私人體驗中心雪茄吧紅酒收藏精品家居SPA養(yǎng)生館奢侈、商務(wù)餐飲珠寶腕表奢侈餐飲碼頭博物館商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)排排布布—退臺臺商商業(yè)業(yè)示示意意在高高容容積積率率條條件件下下，，挖掘掘天天空空價價值值；以層層層層退退臺臺的的方方式式，，增加加每每層層對對外外展展示示效效果果，，提提升升內(nèi)內(nèi)部部商商業(yè)業(yè)體體價價值值；退臺臺以以綠綠化化與與商商家家外外設(shè)設(shè)展展示示相相結(jié)結(jié)合合，，形形成成半開開放放空空間間，，增增強(qiáng)強(qiáng)觀觀賞賞效效果果；在有有限限的的地地面面做做出出““復(fù)復(fù)式式公公園園””，，商商業(yè)業(yè)便便隱隱藏藏在在公公園園之之中中，，購物物并并非非唯唯一一目目的的，，成成為為逗逗留留、、交交往往、、互互動動的的商商業(yè)業(yè)。商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)排排布布—黃金金城城道道黃金金城城道道—住宅宅組組團(tuán)團(tuán)間間步行行街街，實現(xiàn)現(xiàn)商商業(yè)業(yè)的的連連續(xù)續(xù)性性，銜銜接接住住宅宅臨臨街街裙裙樓樓底底商商與與B地塊塊商商業(yè)業(yè)，，創(chuàng)創(chuàng)造造更更多多臨臨街街面面，，形形成成實實現(xiàn)現(xiàn)商商業(yè)業(yè)最最大大化化價價值值；；形成成項項目目商業(yè)業(yè)動動線線———峽谷谷型型商商業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)街街，，提升升價價值值，，達(dá)到到““二二次次銷銷售售””；在黃黃金金城城道道布布置置綠綠化化景景觀觀帶帶，，形形成成長長方方形形廣廣場場，，成為為商商業(yè)業(yè)活活動動路路演演、、展展示示；規(guī)避避步步行行單單向向動動線線弊弊端端，，通通過過景景觀觀帶帶打打造造，，形形成成人群群逗逗留留、、來來回回穿穿行行的的動動線線；黃金金城城道道———開辟辟沿沿線線大大道道到到住住宅宅新新動動線線。步行行景景觀觀道道商業(yè)業(yè)與與住住宅宅入入口口處處理理街道道商商業(yè)業(yè)活活動動展展示示黃金金城城道道商商業(yè)業(yè)展展示示次入口主入口主入口住宅宅物物業(yè)業(yè)排排布布—戶型型分分布布示示意意住宅宅小小區(qū)區(qū)主主次次入入口口設(shè)設(shè)置置在在黃黃陂陂路路及及規(guī)規(guī)劃劃街街（（黃黃金金城城道道步步行行街街）），，增增強(qiáng)強(qiáng)人人流流出出入入的的通通達(dá)達(dá)性性；；景觀觀資資源源最最大大化化，，在在A地塊塊景景觀觀開開敞敞度度最最高高的的位位置置布布置置中中大大戶戶型型樓樓棟棟，，直直接接面面江江；；在寫寫字字樓樓、、長長航航大大廈廈、、和和黃黃地地塊塊江江景景資資源源被被遮遮擋擋位位置置配配比比中中小小戶戶型型住住宅宅單單體體。。180平米米以以內(nèi)內(nèi)中中小小住住宅宅33層（（180平方方米米71層塔樓單體商業(yè)體：約0.5萬方商業(yè)綜合體：約2萬方A地塊裙樓商業(yè)：約0.9萬方還建樓（T2）約24600㎡（90-120㎡）21780㎡（150-180㎡）26400㎡（180-220㎡）36960㎡（250-300㎡）項目目建建筑筑景景觀觀布布局局說說明明樓棟棟間間綠綠化化：：住住宅宅地地塊塊上上在在公公共共、、辦辦公公共共空空間間上上整整體體形形成成““入入口口綠綠化化、、組組團(tuán)團(tuán)綠綠化化、、泛泛大大堂堂綠綠化化””的的“三三進(jìn)進(jìn)堂堂””綠綠化化，，體體現(xiàn)現(xiàn)傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的達(dá)達(dá)官官貴貴人人的的居居住住理理念念。。在組組團(tuán)團(tuán)間間結(jié)結(jié)合合商商業(yè)業(yè)營營造造小小型型綠綠化化帶帶，，給給商商業(yè)業(yè)帶帶來來附附加加值值，，同同時時提提升升居居住住品品質(zhì)質(zhì)。。退臺臺商商業(yè)業(yè)體體利利用用退退臺臺，，點點綴綴空空中中綠綠化化。。次入口廣場綠化軟隔斷綠化黃金城道綠化組團(tuán)綠化組團(tuán)綠化空中綠化通過過軟軟隔隔斷斷綠綠化化，，阻阻隔隔還還建建樓樓與與住住宅宅動動線線，，形形成成獨獨立立管管理理區(qū)區(qū)隔隔項目目環(huán)環(huán)境境區(qū)區(qū)隔隔—還建建樓樓處處理理一：：還還建建樓樓外外立立面面與與商商品品住住宅宅統(tǒng)統(tǒng)一一，，形形成成一一個個整整體體項項目目形形象象；；二：：分分物物業(yè)業(yè)管管理理，，還還建建樓樓從從南南面面設(shè)設(shè)立立出出入入口口，，與與A地塊塊其其他他住住宅宅分分開開管管理理；；三：：通通過過黃黃金金城城道道與與組組團(tuán)團(tuán)裙裙樓樓商商業(yè)業(yè)，，將將還還建建樓樓區(qū)區(qū)隔隔項項目目外外圍圍。。營銷銷策策略略在產(chǎn)產(chǎn)品品價價值值外外，，通通過過營營銷銷進(jìn)進(jìn)行行傳傳播播，，創(chuàng)創(chuàng)造造價價值值6第章如何何競競？？如何何合合？？“競競合合””制制勝勝最大大策策略略———競合合制制勝勝？？1新政政淡淡市市之之下下，，跑跑贏贏對對手手就就是是勝勝利利2想要要跑跑贏贏對對手手，，必必須須建建立立競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢3同質(zhì)質(zhì)化化前前提提下下，，必必須須創(chuàng)創(chuàng)造造差差異異點點4從差異點點出發(fā)，，為項目目塑造鮮鮮明的個個性結(jié)論：創(chuàng)創(chuàng)造性發(fā)發(fā)現(xiàn)差異異點，建建立鮮明明個性如何競？？1最大的對對手——和記黃埔埔沿江路路項目2最大的競競爭——一路之隔隔，一切切共享3最大的差差距——品牌無法法直接抗抗衡，必必須曲線線進(jìn)攻4最大的突突破——由江到海海的資源源，“全全球商業(yè)業(yè)”與““漢派商商業(yè)”的的紐帶與與航標(biāo)發(fā)現(xiàn)“長航”長航是航航運品牌牌？長航是資資源品牌牌？長航是地地產(chǎn)品牌牌？以品牌來來看待長長航，大大凡可以以有三種種理解：：毋庸置疑疑不妨說來來聽聽不太了解解旅游航運運價值如果導(dǎo)入入地產(chǎn)項項目，直接創(chuàng)造造客觀的的居住價價值。長航武漢漢總部。。水上服務(wù)務(wù)同樣創(chuàng)創(chuàng)造居住住價值。。不能直接接創(chuàng)造居居住價值值得其他長航航資源，，至少是實實力得象象征。缺乏項目目沉淪等等論據(jù)，，品牌建立立非朝夕夕之功。。說服力明明顯不足足，太過勉強(qiáng)強(qiáng)。貢獻(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)價值（（物質(zhì)））貢獻(xiàn)身份份好感（（精神））貢獻(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)價值（（物質(zhì)））貢獻(xiàn)實力力信心（（精神））勉為其難難得強(qiáng)行行塑造適得其反反，雖然然直接需需要地產(chǎn)價值值/身份好感感/實力信心心虛實結(jié)合合無處不不在的泛泛地產(chǎn)產(chǎn)品牌貢貢獻(xiàn)值得追逐逐的、附附庸的第一反應(yīng)應(yīng)第二反應(yīng)應(yīng)第三反應(yīng)應(yīng)即可真真諦對品牌良良性認(rèn)知知得需要要，并不不意味著著一定把把長航捏捏造為地地產(chǎn)品牌牌。品牌理解解長航在地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的市場場陌生感感，決定定了品牌牌落地是是本案要要務(wù)。但是，這這并不意意味著我我們非要要把長航航包裝、、捏造為為地產(chǎn)品品牌。因為遙不不可及，，很多武武漢人眼眼里，長長航甚至至不是品品牌，而而是遠(yuǎn)洋象征征建立對長長航“寬寬度、深深度、高高度”兼兼合的認(rèn)認(rèn)同，才才是正途途。為什么品品牌是最最大的突突破？結(jié)論：最最大的難難度，也也是最大大的不同同，巧加加利用，，即可形形成最大大的突破破從遠(yuǎn)洋象征征到地產(chǎn)價值值劃海入江江，定義義未來——長航航，帶來來武漢的的新海外外時代遠(yuǎn)洋象征征扼守武漢漢最具歷歷史價值值的地段段，歷史史上最國國際化的的地段本項目，，就是大大武漢時時代的新新航標(biāo)實施章法法之品品牌定定位品牌推廣廣動作——2012長航品牌牌戰(zhàn)略發(fā)發(fā)布會新聞炒作作網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動動撬動業(yè)界界實施章法法之形形象打打造藏龍所指新武武漢人，，如商務(wù)務(wù)投資人人、外來來武漢(具備在武武漢購房房資格)大型企業(yè)業(yè)中高管管、下屬屬區(qū)縣的的政府高高官和私私營企業(yè)業(yè)主價值體系：長航品牌+最海外的商業(yè)+沿江大道第一高樓+一線江景豪宅+國