浙江慈溪華星方太地塊項目及產(chǎn)品規(guī)劃定位思考課件

華星方太地塊產(chǎn)品定位思考2010年1月華星方太地塊2010年1月1前言本次報告,我們基于地塊現(xiàn)有的指標(biāo)以及地塊的特性，對項目的產(chǎn)品定位作方向性的建議，具體細(xì)節(jié)將在以后的實(shí)質(zhì)性服務(wù)中逐步體現(xiàn)。前言2定位研究思路產(chǎn)品定位項目定性產(chǎn)品規(guī)劃定位研究思路產(chǎn)品定位項目定性產(chǎn)品規(guī)劃3項目定性項目定位的大方向項目定性項目定位的大方向4區(qū)域優(yōu)勢企業(yè)優(yōu)勢決定項目要定位于高端路線頂級豪宅？高檔住宅？決定本項目究竟適合打造什么產(chǎn)品？區(qū)域優(yōu)勢決定項目要定位于高端路線頂級豪宅？決定本項目究竟適合5豪宅對于地塊的要求——絕版、唯一■區(qū)域絕版

■環(huán)境絕版■資源絕版豪宅對于地塊的要求——絕版、唯一■區(qū)域絕版6案例——世界第一豪宅

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■環(huán)境絕版■資源絕版案例——世界第一豪宅：倫敦UPDOWNCOURT■環(huán)7案例——中國第一豪宅：湯臣一品■區(qū)域絕版

■資源絕版案例——中國第一豪宅：湯臣一品■區(qū)域絕版8案例——寧波第一豪宅：海景花園■區(qū)域絕版

■資源絕版案例——寧波第一豪宅：海景花園■區(qū)域絕版■資源絕9■區(qū)域絕版

■環(huán)境絕版■資源絕版地塊條件并不具備打造頂尖豪宅的血統(tǒng)■區(qū)域絕版地塊條件并不具備打造頂尖豪宅的血統(tǒng)10我們的最佳切入點(diǎn)在哪兒？我們的最佳切入點(diǎn)在哪兒？11慈溪住宅市場的特征總結(jié)發(fā)展階段：較為初級，僅僅停留在賣產(chǎn)品階段樓盤品質(zhì)：與價格脫節(jié)，尤其體現(xiàn)在建筑立面和社區(qū)環(huán)境的營造中社區(qū)服務(wù)：普遍不到位，物業(yè)管理僅局限在保安和清潔的階段產(chǎn)品特征：附加值較少，個別高檔樓盤雖有超前配套（如：東方明珠城的地暖系統(tǒng)），但是實(shí)用性不高，噱頭為主。主力戶型：面積普遍較大，單套面積140-200平方米，總價較高戶型結(jié)構(gòu)：戶型結(jié)構(gòu)較差，具備高檔住宅的面積，但沒有高檔住宅的感受慈溪住宅市場的特征總結(jié)發(fā)展階段：較為初級，僅僅停留在賣產(chǎn)品階12慈溪人對住宅需求特征總結(jié)對套型面積的需求較大，三房兩廳兩衛(wèi)居多。但在高單價的壓力下，套型面積有縮小的趨勢。比較注重房屋室內(nèi)空間、面積,特別是客廳的奢華，喜歡顯赫擺闊。喜歡復(fù)式產(chǎn)品。經(jīng)過較長時間的被動適應(yīng)過程，愿意接受高層建筑產(chǎn)品。企業(yè)主和高級公務(wù)員喜歡別墅。注重樓盤的形象，好面子。但對產(chǎn)品的品質(zhì)和人性化設(shè)計理解不深刻。慈溪人對住宅需求特征總結(jié)對套型面積的需求較大，三房兩廳兩衛(wèi)居13我們的機(jī)會隨著慈溪城市與大上海迅速接軌，快速發(fā)展的慈溪對住宅的要求也是全方位的提高，我們站在城市發(fā)展的角度為項目的發(fā)展謀求更高的起點(diǎn)：全方位提升慈溪住宅品質(zhì)，做慈溪住宅的全能冠軍我們的機(jī)會隨著慈溪城市與大上海迅速接軌，快速發(fā)展的慈溪對住宅14我們對項目新的理解我們的項目可能不是頂尖豪宅，但是我們的項目一定是引領(lǐng)慈溪住宅全新理念的頂尖品牌我們對項目新的理解我們的項目可能不是頂尖豪宅，但是我們的項目15我們賣什么？我們不是賣房子我們賣的是有文化、有品質(zhì)、有內(nèi)涵的生活方式我們賣什么？我們不是賣房子16這是什么樣的生活方式？奢適這是什么樣的生活方式？奢適17怎么理解奢適？“奢于內(nèi)、適于外”從生活的理念來看：怎么理解奢適？“奢于內(nèi)、適于外”從生活的理念來看：18怎么理解奢適？“奢于外、適于內(nèi)”從項目的產(chǎn)品來看：怎么理解奢適？“奢于外、適于內(nèi)”從項目的產(chǎn)品來看：19什么是奢適品住宅產(chǎn)品？奢侈的空間感適度的面積適度的總價奢侈的配套適度的戶型奢侈的環(huán)境奢適就是適度的奢華，而非物欲橫流的享受，它追求的是豪宅的精神內(nèi)涵，而非外在的表現(xiàn)，而在消費(fèi)成本上也得到適度的控制，有利于項目開拓客戶群體。奢適什么是奢適品住宅產(chǎn)品？奢侈的空間感適度的面積適度的總價奢侈的20產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃211.6的容積率能做什么？■小高層＋高層■別墅＋高層■多層洋房＋高層■純高層產(chǎn)品設(shè)想1.6的容積率能做什么？■小高層＋高層產(chǎn)品設(shè)想22方案一規(guī)劃圖：小高層+高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方米高層建筑面積34803平方米小高層面積33808平方米商業(yè)面積2879平方米公建面積1800平方米容積率1.6建筑占地面積8316平方米建筑密度18%方案一規(guī)劃圖：小高層+高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平23方案一規(guī)劃圖：小高層+高層方案一規(guī)劃圖：小高層+高層24方案一規(guī)劃圖：小高層+高層方案一規(guī)劃圖：小高層+高層25方案一規(guī)劃圖：小高層+高層方案一規(guī)劃圖：小高層+高層26方案一：小高層+高層小高層＋高層■可以營造出寬敞的社區(qū)空間和尺度■可以打造大開間、短進(jìn)深的好戶型■絕佳空間和戶型將會大大提高小高層均價，從而為項目帶來大幅收益■成本較高優(yōu)勢劣勢方案一：小高層+高層小高層＋高層■可以營造出寬敞的社區(qū)空間27方案二規(guī)劃圖：別墅+高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方米高層建筑面積44370平方米別墅面積25180平方米商業(yè)面積2570平方米公建面積1800平方米容積率1.6建筑占地面積11230平方米建筑密度26%方案二規(guī)劃圖：別墅+高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方28方案二規(guī)劃圖：別墅+高層方案二規(guī)劃圖：別墅+高層29方案二規(guī)劃圖：別墅+高層方案二規(guī)劃圖：別墅+高層30方案二規(guī)劃圖：別墅+高層方案二規(guī)劃圖：別墅+高層31方案二：別墅+高層別墅＋高層■別墅產(chǎn)品可以拔高社區(qū)整體形象■別墅產(chǎn)品可以拉高項目的利潤■別墅較損容積率，將會降低高層的品質(zhì)，增加高層的銷售壓力■別墅產(chǎn)品對于周邊環(huán)境要求較高，本項目周邊過多的工廠，影響別墅品質(zhì)優(yōu)勢劣勢方案二：別墅+高層別墅＋高層■別墅產(chǎn)品可以拔高社區(qū)整體形象32方案三規(guī)劃圖：多層洋房+高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方米高層建筑面積46190平方米多層洋房面積23360平方米商業(yè)面積2570平方米公建面積1800平方米容積率1.6建筑占地面積11230平方米建筑密度26%方案三規(guī)劃圖：多層洋房+高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積7329033方案三規(guī)劃圖：多層洋房+高層方案三規(guī)劃圖：多層洋房+高層34方案三規(guī)劃圖：多層洋房+高層方案三規(guī)劃圖：多層洋房+高層35方案三規(guī)劃圖：多層洋房+高層方案三規(guī)劃圖：多層洋房+高層36方案三：多層洋房+高層洋房＋高層■多層洋房是目前最受歡迎的產(chǎn)品■多層洋房和高層的組合能夠形成良好的層次感■洋房不是很損容積率，能夠打造品質(zhì)相對較好的高層，減少銷售壓力■洋房和高層的組合很難形成良好的空間感，也很難打造良好的景觀優(yōu)勢劣勢方案三：多層洋房+高層洋房＋高層■多層洋房是目前最受歡迎的37方案四規(guī)劃圖：純高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方米高層建筑面積67687平方米商業(yè)面積3803公建面積1800平方米容積率1.6建筑占地面積7392平方米建筑密度16%方案四規(guī)劃圖：純高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方米高38方案四規(guī)劃圖：純高層產(chǎn)品方案四規(guī)劃圖：純高層產(chǎn)品39方案四規(guī)劃圖：純高層產(chǎn)品方案四規(guī)劃圖：純高層產(chǎn)品40方案四規(guī)劃圖：純高層產(chǎn)品方案四規(guī)劃圖：純高層產(chǎn)品41方案四：純高層產(chǎn)品純高層■純高層可以形成絕佳的空間感，利于景觀的打造■利于形象的打造■產(chǎn)品接受程度較其它產(chǎn)品較低，建設(shè)成本較高。優(yōu)勢劣勢方案四：純高層產(chǎn)品純高層■純高層可以形成絕佳的空間感，利■42各方案經(jīng)濟(jì)效應(yīng)對比分析方案銷售均價（元/平方米）總成本（不包含土地成本及相關(guān)稅費(fèi)）總銷售收入總利潤小高層搭配高層小高層10000，高層90003.94億元8.29億元4.35億元別墅搭配高層別墅13000，高層80004.02億元8.54億元4.51億元洋房搭配高層洋房11000，高層80003.92億元7.98億元4.06億元純高層高層95004.06億元8.39億元4.33億元各方案經(jīng)濟(jì)效應(yīng)對比分析方案銷售均價（元/平方米）總成本（不包43各個方案比較①②④①④③②③③①①④②②④③低中高項目形象產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品接受度項目利潤①小高層＋高層②別墅＋高層③洋房＋高層④純高層各個方案比較①②④①④③②③③①①④②②④③低中高項目形象44產(chǎn)品定位創(chuàng)建項目產(chǎn)品價值體系產(chǎn)品定位創(chuàng)建項目產(chǎn)品價值體系45價值體系理念：跨界價值體系理念CROSSOVER跨界，就是跨領(lǐng)域的一種資源整合，通過各自優(yōu)勢資源的整合發(fā)揮最大的價值效應(yīng)，并且在價值效應(yīng)基礎(chǔ)上成就品牌。價值體系理念：跨界價值體系理念CROSSOVER46價值體系理念：跨界成功案例CROSSOVER價值體系理念：跨界成功案例CROSSOVER47住宅該如何跨界？與文化跨界與酒店跨界與空間跨界與健康跨界與科技跨界住宅該如何跨界？與文化跨界48與文化的跨界與文化的跨界49與文化的跨界：現(xiàn)代與古樸文化結(jié)合的建筑與文化的跨界：現(xiàn)代與古樸文化結(jié)合的建筑50與文化的跨界：藝術(shù)園林式綠化與文化的跨界：藝術(shù)園林式綠化51與酒店的跨界與酒店的跨界52與酒店的跨界：酒店式連廊大堂幢與幢通過室內(nèi)空調(diào)連廊連接，使其分而不離。與酒店的跨界：酒店式連廊大堂幢與幢通過室內(nèi)空調(diào)連廊連接，53連廊與大堂、組團(tuán)庭院互為呼應(yīng)，構(gòu)成華堂大院國際領(lǐng)先生活。與酒店的跨界：酒店式連廊大堂連廊與大堂、組團(tuán)庭院互為呼應(yīng)，構(gòu)成華堂大院國際領(lǐng)先生活。54首層6米挑空精裝陽光大堂，方便住戶與外界之間的交流懸掛精美的藝術(shù)油畫，墻地全石材鋪裝，藝術(shù)天花吊頂，足以與五星級酒店相媲美。

與酒店的跨界：酒店式連廊大堂首層6米挑空精裝陽光大堂，方便住戶與外界之間的交流懸55與酒店的跨界：引進(jìn)酒店式管理與酒店的跨界：引進(jìn)酒店式管理56與空間的跨界與空間的跨界57與空間的跨界：創(chuàng)新亮化地下車庫將陽光和綠化引入地下車庫，結(jié)合園林構(gòu)筑“陽光車庫”，增加車庫自然采光、通風(fēng)。與空間的跨界：創(chuàng)新亮化地下車庫將陽光和綠化引入地下車庫，58與空間的跨界：大面寬，短進(jìn)深設(shè)計與空間的跨界：大面寬，短進(jìn)深設(shè)計59與空間的跨界：錯越空間，增加別墅感受與空間的跨界：錯越空間，增加別墅感受60與空間的跨界：前庭后院設(shè)計，加強(qiáng)與外界交流與空間的跨界：前庭后院設(shè)計，加強(qiáng)與外界交流61與空間的跨界：局部退臺，形成有天有地的別墅空間與空間的跨界：局部退臺，形成有天有地的別墅空間62與健康的跨界與健康的跨界63與健康的跨界：高檔健康的會所與健康的跨界：高檔健康的會所64與健康的跨界：高尚運(yùn)動設(shè)施與健康的跨界：高尚運(yùn)動設(shè)施65與科技的跨界與科技的跨界66與科技的跨界：智能化安防系統(tǒng)九大智能化安防系統(tǒng)出入口及周界防范系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)可視對講與門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)家庭安全防范系背景音樂系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)燃?xì)鈭缶到y(tǒng)與科技的跨界：智能化安防系統(tǒng)九大智能化安防系統(tǒng)67與科技的跨界：整體現(xiàn)代化廚房將方太整體現(xiàn)代化廚具引進(jìn)廚房，增加戶型附加值。與科技的跨界：整體現(xiàn)代化廚房將方太整體現(xiàn)代化廚具引進(jìn)廚房68與科技的跨界：壁掛采暖系統(tǒng)隨心所欲控制室溫完全自由掌握采暖時間設(shè)備運(yùn)行經(jīng)濟(jì)可靠舒適供應(yīng)生活熱水靈活選擇散熱設(shè)備與科技的跨界：壁掛采暖系統(tǒng)隨心所欲控制室溫69保護(hù)管道和用水設(shè)備，過濾出堿垢滿足家庭生活使用的軟水。與科技的跨界：軟水系統(tǒng)保護(hù)管道和用水設(shè)備，過濾出堿垢滿足家庭生活使用的軟水。70與科技的跨界：同層排水95％以上的衛(wèi)生間仍在使用傳統(tǒng)的排水系統(tǒng)－隔層排水

主要的問題：

1.空間布局上的局限性：受到樓板預(yù)留孔的限制，衛(wèi)生器具無法像擺設(shè)家具一樣隨意。

2.建筑整體功能上的局限性：受到傳統(tǒng)管道敷設(shè)方式的限制，衛(wèi)生間的位置必須上下一致。

3.檢修不便：如果發(fā)生損壞需要到樓下用戶家中進(jìn)行管路檢修，十分不便。

4.房屋產(chǎn)權(quán)的不清晰：管路系統(tǒng)部分在樓下用戶的家中，容易發(fā)生產(chǎn)權(quán)上的糾紛。

5.噪音較大：采用PVC-U管材后，會產(chǎn)生較大的沖水及排水噪音。

6.衛(wèi)生間異味：管路系統(tǒng)的壓力平穩(wěn)未被充分考慮，造成存水彎水封被負(fù)壓破壞，引發(fā)異味。同層排水可以很好的解決以上問題與科技的跨界：同層排水95％以上的衛(wèi)生間仍在使用傳統(tǒng)的排水系71與科技的跨界：指紋密碼鎖體現(xiàn)高度的私密性、專屬性、安全性。與科技的跨界：指紋密碼鎖體現(xiàn)高度的私密性、專屬性、安全性。72戶型面積定位建議戶型面積定位建議73

90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-180180－200200以上傳統(tǒng)豪宅

慈溪需求

本項目

項目面積配比依據(jù)受總結(jié)影響，有縮小趨勢奢適住宅，既符合慈溪消費(fèi)趨勢，又避免豪宅的高總價90以下90-100100-110110-120120-174提案結(jié)束住方太、信方太、用方太提案結(jié)束住方太、信方太、用方太75華星方太地塊產(chǎn)品定位思考2010年1月華星方太地塊2010年1月76前言本次報告,我們基于地塊現(xiàn)有的指標(biāo)以及地塊的特性，對項目的產(chǎn)品定位作方向性的建議，具體細(xì)節(jié)將在以后的實(shí)質(zhì)性服務(wù)中逐步體現(xiàn)。前言77定位研究思路產(chǎn)品定位項目定性產(chǎn)品規(guī)劃定位研究思路產(chǎn)品定位項目定性產(chǎn)品規(guī)劃78項目定性項目定位的大方向項目定性項目定位的大方向79區(qū)域優(yōu)勢企業(yè)優(yōu)勢決定項目要定位于高端路線頂級豪宅？高檔住宅？決定本項目究竟適合打造什么產(chǎn)品？區(qū)域優(yōu)勢決定項目要定位于高端路線頂級豪宅？決定本項目究竟適合80豪宅對于地塊的要求——絕版、唯一■區(qū)域絕版

■環(huán)境絕版■資源絕版豪宅對于地塊的要求——絕版、唯一■區(qū)域絕版81案例——世界第一豪宅

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■環(huán)境絕版■資源絕版案例——世界第一豪宅：倫敦UPDOWNCOURT■環(huán)82案例——中國第一豪宅：湯臣一品■區(qū)域絕版

■資源絕版案例——中國第一豪宅：湯臣一品■區(qū)域絕版83案例——寧波第一豪宅：海景花園■區(qū)域絕版

■資源絕版案例——寧波第一豪宅：海景花園■區(qū)域絕版■資源絕84■區(qū)域絕版

■環(huán)境絕版■資源絕版地塊條件并不具備打造頂尖豪宅的血統(tǒng)■區(qū)域絕版地塊條件并不具備打造頂尖豪宅的血統(tǒng)85我們的最佳切入點(diǎn)在哪兒？我們的最佳切入點(diǎn)在哪兒？86慈溪住宅市場的特征總結(jié)發(fā)展階段：較為初級，僅僅停留在賣產(chǎn)品階段樓盤品質(zhì)：與價格脫節(jié)，尤其體現(xiàn)在建筑立面和社區(qū)環(huán)境的營造中社區(qū)服務(wù)：普遍不到位，物業(yè)管理僅局限在保安和清潔的階段產(chǎn)品特征：附加值較少，個別高檔樓盤雖有超前配套（如：東方明珠城的地暖系統(tǒng)），但是實(shí)用性不高，噱頭為主。主力戶型：面積普遍較大，單套面積140-200平方米，總價較高戶型結(jié)構(gòu)：戶型結(jié)構(gòu)較差，具備高檔住宅的面積，但沒有高檔住宅的感受慈溪住宅市場的特征總結(jié)發(fā)展階段：較為初級，僅僅停留在賣產(chǎn)品階87慈溪人對住宅需求特征總結(jié)對套型面積的需求較大，三房兩廳兩衛(wèi)居多。但在高單價的壓力下，套型面積有縮小的趨勢。比較注重房屋室內(nèi)空間、面積,特別是客廳的奢華，喜歡顯赫擺闊。喜歡復(fù)式產(chǎn)品。經(jīng)過較長時間的被動適應(yīng)過程，愿意接受高層建筑產(chǎn)品。企業(yè)主和高級公務(wù)員喜歡別墅。注重樓盤的形象，好面子。但對產(chǎn)品的品質(zhì)和人性化設(shè)計理解不深刻。慈溪人對住宅需求特征總結(jié)對套型面積的需求較大，三房兩廳兩衛(wèi)居88我們的機(jī)會隨著慈溪城市與大上海迅速接軌，快速發(fā)展的慈溪對住宅的要求也是全方位的提高，我們站在城市發(fā)展的角度為項目的發(fā)展謀求更高的起點(diǎn)：全方位提升慈溪住宅品質(zhì)，做慈溪住宅的全能冠軍我們的機(jī)會隨著慈溪城市與大上海迅速接軌，快速發(fā)展的慈溪對住宅89我們對項目新的理解我們的項目可能不是頂尖豪宅，但是我們的項目一定是引領(lǐng)慈溪住宅全新理念的頂尖品牌我們對項目新的理解我們的項目可能不是頂尖豪宅，但是我們的項目90我們賣什么？我們不是賣房子我們賣的是有文化、有品質(zhì)、有內(nèi)涵的生活方式我們賣什么？我們不是賣房子91這是什么樣的生活方式？奢適這是什么樣的生活方式？奢適92怎么理解奢適？“奢于內(nèi)、適于外”從生活的理念來看：怎么理解奢適？“奢于內(nèi)、適于外”從生活的理念來看：93怎么理解奢適？“奢于外、適于內(nèi)”從項目的產(chǎn)品來看：怎么理解奢適？“奢于外、適于內(nèi)”從項目的產(chǎn)品來看：94什么是奢適品住宅產(chǎn)品？奢侈的空間感適度的面積適度的總價奢侈的配套適度的戶型奢侈的環(huán)境奢適就是適度的奢華，而非物欲橫流的享受，它追求的是豪宅的精神內(nèi)涵，而非外在的表現(xiàn)，而在消費(fèi)成本上也得到適度的控制，有利于項目開拓客戶群體。奢適什么是奢適品住宅產(chǎn)品？奢侈的空間感適度的面積適度的總價奢侈的95產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃961.6的容積率能做什么？■小高層＋高層■別墅＋高層■多層洋房＋高層■純高層產(chǎn)品設(shè)想1.6的容積率能做什么？■小高層＋高層產(chǎn)品設(shè)想97方案一規(guī)劃圖：小高層+高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方米高層建筑面積34803平方米小高層面積33808平方米商業(yè)面積2879平方米公建面積1800平方米容積率1.6建筑占地面積8316平方米建筑密度18%方案一規(guī)劃圖：小高層+高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平98方案一規(guī)劃圖：小高層+高層方案一規(guī)劃圖：小高層+高層99方案一規(guī)劃圖：小高層+高層方案一規(guī)劃圖：小高層+高層100方案一規(guī)劃圖：小高層+高層方案一規(guī)劃圖：小高層+高層101方案一：小高層+高層小高層＋高層■可以營造出寬敞的社區(qū)空間和尺度■可以打造大開間、短進(jìn)深的好戶型■絕佳空間和戶型將會大大提高小高層均價，從而為項目帶來大幅收益■成本較高優(yōu)勢劣勢方案一：小高層+高層小高層＋高層■可以營造出寬敞的社區(qū)空間102方案二規(guī)劃圖：別墅+高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方米高層建筑面積44370平方米別墅面積25180平方米商業(yè)面積2570平方米公建面積1800平方米容積率1.6建筑占地面積11230平方米建筑密度26%方案二規(guī)劃圖：別墅+高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方103方案二規(guī)劃圖：別墅+高層方案二規(guī)劃圖：別墅+高層104方案二規(guī)劃圖：別墅+高層方案二規(guī)劃圖：別墅+高層105方案二規(guī)劃圖：別墅+高層方案二規(guī)劃圖：別墅+高層106方案二：別墅+高層別墅＋高層■別墅產(chǎn)品可以拔高社區(qū)整體形象■別墅產(chǎn)品可以拉高項目的利潤■別墅較損容積率，將會降低高層的品質(zhì)，增加高層的銷售壓力■別墅產(chǎn)品對于周邊環(huán)境要求較高，本項目周邊過多的工廠，影響別墅品質(zhì)優(yōu)勢劣勢方案二：別墅+高層別墅＋高層■別墅產(chǎn)品可以拔高社區(qū)整體形象107方案三規(guī)劃圖：多層洋房+高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方米高層建筑面積46190平方米多層洋房面積23360平方米商業(yè)面積2570平方米公建面積1800平方米容積率1.6建筑占地面積11230平方米建筑密度26%方案三規(guī)劃圖：多層洋房+高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290108方案三規(guī)劃圖：多層洋房+高層方案三規(guī)劃圖：多層洋房+高層109方案三規(guī)劃圖：多層洋房+高層方案三規(guī)劃圖：多層洋房+高層110方案三規(guī)劃圖：多層洋房+高層方案三規(guī)劃圖：多層洋房+高層111方案三：多層洋房+高層洋房＋高層■多層洋房是目前最受歡迎的產(chǎn)品■多層洋房和高層的組合能夠形成良好的層次感■洋房不是很損容積率，能夠打造品質(zhì)相對較好的高層，減少銷售壓力■洋房和高層的組合很難形成良好的空間感，也很難打造良好的景觀優(yōu)勢劣勢方案三：多層洋房+高層洋房＋高層■多層洋房是目前最受歡迎的112方案四規(guī)劃圖：純高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方米高層建筑面積67687平方米商業(yè)面積3803公建面積1800平方米容積率1.6建筑占地面積7392平方米建筑密度16%方案四規(guī)劃圖：純高層經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積73290平方米高113方案四規(guī)劃圖：純高層產(chǎn)品方案四規(guī)劃圖：純高層產(chǎn)品114方案四規(guī)劃圖：純高層產(chǎn)品方案四規(guī)劃圖：純高層產(chǎn)品115方案四規(guī)劃圖：純高層產(chǎn)品方案四規(guī)劃圖：純高層產(chǎn)品116方案四：純高層產(chǎn)品純高層■純高層可以形成絕佳的空間感，利于景觀的打造■利于形象的打造■產(chǎn)品接受程度較其它產(chǎn)品較低，建設(shè)成本較高。優(yōu)勢劣勢方案四：純高層產(chǎn)品純高層■純高層可以形成絕佳的空間感，利■117各方案經(jīng)濟(jì)效應(yīng)對比分析方案銷售均價（元/平方米）總成本（不包含土地成本及相關(guān)稅費(fèi)）總銷售收入總利潤小高層搭配高層小高層10000，高層90003.94億元8.29億元4.35億元別墅搭配高層別墅13000，高層80004.02億元8.54億元4.51億元洋房搭配高層洋房11000，高層80003.92億元7.98億元4.06億元純高層高層95004.06億元8.39億元4.33億元各方案經(jīng)濟(jì)效應(yīng)對比分析方案銷售均價（元/平方米）總成本（不包118各個方案比較①②④①④③②③③①①④②②④③低中高項目形象產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品接受度項目利潤①小高層＋高層②別墅＋高層③洋房＋高層④純高層各個方案比較①②④①④③②③③①①④②②④③低中高項目形象119產(chǎn)品定位創(chuàng)建項目產(chǎn)品價值體系產(chǎn)品定位創(chuàng)建項目產(chǎn)品價值體系120價值體系理念：跨界價值體系理念CROSSOVER跨界，就是跨領(lǐng)域的一種資源整合，通過各自優(yōu)勢資源的整合發(fā)揮最大的價值效應(yīng)，并且在價值效應(yīng)基礎(chǔ)上成就品牌。價值體系理念：跨界價值體系理念CROSSOVER121價值體系理念：跨界成功案例CROSSOVER價值體系理念：跨界成功案例CROSSOVER122住宅該如何跨界？與文化跨界與酒店跨界與空間跨界與健康跨界與科技跨界住宅該如何跨界？與文化跨界123與文化的跨界與文化的跨界124與文化的跨界：現(xiàn)代與古樸文化結(jié)合的建筑與文化的跨界：現(xiàn)代與古樸文化結(jié)合的建筑125與文化的跨界：藝術(shù)園林式綠化與文化的跨界：藝術(shù)園林式綠化126與酒店的跨界與酒店的跨界127與酒店的跨界：酒店式連廊大堂幢與幢通過室內(nèi)空調(diào)連廊連接，使其分而不離。與酒店的跨界：酒店式連廊大堂幢與幢通過室內(nèi)空調(diào)連廊連接，128連廊與大堂、組團(tuán)庭院互為呼應(yīng)，構(gòu)成華堂大院國際領(lǐng)先生活。與酒店的跨界：酒店式連廊大堂連廊與大堂、組團(tuán)庭院互為呼應(yīng)，構(gòu)成華堂大院國際領(lǐng)先生活。129首層6米挑空精裝陽光大堂，方便住戶與外界之間的交流懸掛精美的藝術(shù)油畫，墻地全石材鋪裝，藝術(shù)天花吊頂，足以與五星級酒店相媲美。

與酒店的跨界：酒店式連廊大堂首層6米挑空精裝陽光大堂，方便住戶與外界之間的交流懸130與酒店的跨界：引進(jìn)酒店式管理與酒店的跨界：引進(jìn)酒店式管理131與空間的跨界與空間的跨界132與空間的跨界：創(chuàng)新亮化地下車庫將陽光和綠化引入地下車庫，結(jié)合園林構(gòu)筑“陽光車庫”，增加車庫自然采光、通風(fēng)。與空間的跨界：創(chuàng)新亮化地下車庫將陽光和綠化引入地下車庫，133與空間的跨界：大面寬，短進(jìn)深設(shè)計與空間的跨界：大面寬，短進(jìn)深設(shè)計134與空間的跨界：錯越空間，增加別墅感受與空間的跨界：錯越空間，增加別墅感受135與空間的跨界：前庭后院設(shè)計，加強(qiáng)與外界交流與空間的跨界：前庭后院設(shè)計，加強(qiáng)與外界交流136與空間的跨界：局部退臺，形成有天有地的別墅空間與空間的跨界：局部退臺，形成有天有地的別墅空間137與健康的跨界與健康的跨界138與健康的跨界：高檔健康的會所與健康的跨界：高檔健