某地塊項目前期策劃報告

番禺長隆地塊（原天龍山莊）項目前期策劃報告科通置業(yè)項目部2016年7月26日

經項目部充分理解公司的開發(fā)戰(zhàn)略思想及各大開發(fā)集團在番禺的戰(zhàn)略部署，以及本項目的開發(fā)成本和未來的收益預期，確立本次市場調查研究方向；重點主要鎖定在區(qū)域范圍內的市場供需細分情況了解；基于此，項目部將分以下各大部分開展本次市場調查和形成本次市場調查研究報告。本市場調查研究策劃報告說明： 第一部分：宏觀經濟數(shù)據(jù)及城市規(guī)劃發(fā)展分析 第二部分：項目所在區(qū)域樓市環(huán)境分析 第三部分：番禺區(qū)未來樓市供銷分析 第四部分：區(qū)域樓市環(huán)境回顧與總結第一篇章：市場研究宏觀經濟數(shù)據(jù)及城市規(guī)劃分析Part1區(qū)域宏觀經濟數(shù)據(jù)分析廣州市2015年生產總值18100元，十年間增長近12000億；番禺區(qū)2015年生產總值1608.78元，2015年較2014年增長增長15.4%，十年間增長近1010億；2011年—2015年-5年間番禺第三產業(yè)占到生產總值的65%，對經濟增長的貢獻率達39.3%，成為區(qū)域的主流產業(yè)；2015年全區(qū)消費零售總額不斷增長，近年增長率超過11%，消費需求總體增長率呈上升趨勢；廣州市2011-2015年生產總值變化廣州市2011-2015年建筑業(yè)變化廣州-番禺城市規(guī)劃發(fā)展分析廣州市城市規(guī)劃：2010-2020年的空間發(fā)展將實現(xiàn)從以“南拓、東進”為主；華南新城中心大石鎮(zhèn)中心番禺區(qū)發(fā)展定位：形成“兩軸兩帶六組團”的結構；城市空間規(guī)劃發(fā)展更加廣闊；以萬博-漢溪長隆為中心，打造華南新城商業(yè)CBD；亞洲最大的綜合性交通樞紐中心-廣州南站的落成；城市規(guī)劃與未來發(fā)展展望宏觀經濟環(huán)境向好、城市規(guī)劃發(fā)展更合理、基建配套設施更加完善項目所在區(qū)域市場環(huán)境分析Part2項目所在區(qū)域樓市概況1供貨主要集中在華南板塊，及亞運板塊，占總供應量的60%左右；市橋南板塊基本趨于飽和，大多住宅項目地塊推遲了開發(fā)進度；市橋板塊基本沒有地塊可開發(fā)，近兩年供貨量占比2%左右；受國家宏觀調控政策的影響，番禺區(qū)從近幾年住宅整體供貨趨于保守。番禺區(qū)2013-2015年樓市概況2013-2015番禺區(qū)各板塊供應套數(shù)比例數(shù)據(jù)表分類2013年2014年2015年套數(shù)占比套數(shù)占比套數(shù)占比華南板塊407734%603753%587451%市橋板塊366931%266123%263123%亞運板塊315326%229020%279424%大學城9328%2883%2262%洛溪新城811%581%671%合計套數(shù)119121133411592番禺區(qū)區(qū)2015年居住住類產產品供供應與成交交總面面積對對比分分析2015年上半半年住住宅供供不應應求，供貨貨量趨趨于保保守，由于于新政政非住住宅類類產品品（酒酒店除除外））獨立立單元元擁有有獨立立洗手手間及及廚房房功能能區(qū)間間不可可超過過建筑筑體量量30%的新政政影響響，各各大開開發(fā)集集團全全面搶搶建公公寓類類產品品，下下半年年公寓寓產品品將出出現(xiàn)嚴重的的供過過于求求；囤囤積貨貨量將將在2016年集中釋放放，區(qū)區(qū)域樓樓市環(huán)環(huán)境競競爭激烈；；而由由于公公寓類類產品品的過過多釋釋放及及國家家的宏宏觀干干預，，區(qū)域域內各各開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)推出出的住住宅類類產品品明顯顯減少少，純純住宅宅產品品將受受到市市場熱熱捧。。番禺區(qū)區(qū)2015年居住住類產產品供供應與成交交情況況對比比分析析成交量量和成成交價價格之之間明明顯呈呈現(xiàn)正正向分分布，，受國國家政政策的的影響響6-8月份開開發(fā)商商與購購房者者之間間開始始博弈弈，成成交量量出現(xiàn)現(xiàn)明顯顯下滑滑；成交最最活躍躍是70-120平米總總價在在70-180萬之間間的產產品，，其次次表現(xiàn)現(xiàn)較為為突出出的是是150-180平米，，總價價在200-300萬之間間的舒舒適型型產品品番禺區(qū)區(qū)2015年居住住類產產品成成交情況對對比分分析華南-市橋板塊洋房樓市分析2華南-市橋橋板塊塊樓市市分析析華南板板塊各各盤供供需兩兩旺集集中在在90-160平米之之間，，160-180平米供供應量量稀缺缺，市市場需需求量量大，，目前前產品品創(chuàng)新新不夠夠大膽膽，戶戶型格格局較較普通通；市橋板板塊主主力戶戶型90平米以以下兩兩房；；目前華華南板板塊廣廣州客客戶和和番禺禺客戶戶的比比例為為1:1；華南板板塊客客源結結構轉轉型，，掀起起置換換潮；目前前區(qū)域域內有大批來自自廣州的剛剛需首首置和和置換換型的的中高高端客客戶。。華南板板塊客戶結結構與與流向向分析析市橋板板塊由由于項項目小小，供供應量量少，，對廣廣州市市場擴擴展稍稍弱，，客戶戶主要要集中中在周周邊區(qū)區(qū)域；；華南南板塊塊由于于教育育配套套缺乏乏，不不少急急需教教育配配套的的客戶戶被吸吸引至至市橋橋板塊塊。市橋板板塊客戶結結構與與流向向分析析華南-市橋橋板塊塊客戶戶喜好好分析析客戶喜喜好什什么？？板塊好好在哪哪里，，不好好在哪哪里？？市橋南-亞運板塊洋房樓市分析3市橋南南-亞運板板塊樓樓市分分析市橋南南板塊塊產品品供應應集中中在140平米以以上的的大戶戶型，，缺乏乏創(chuàng)新新，出出貨速速度慢慢；亞運板板塊產產品供供應集集中在在70-120平米米的的中中小小戶戶型型，，主主打打性性價價比比；；亞運運板板塊塊客客戶戶主主要要以以石石樓樓、、石石碁碁本本地地客客戶戶為為主主；；廣廣州州客客戶戶和和外外省省人人士士因因該該板板塊塊價價格格優(yōu)優(yōu)勢勢吸吸引引前前來來置置業(yè)業(yè)；番番禺禺其其他他客客戶戶認認為為該該板板塊塊位位置置較較偏偏，，多多數(shù)數(shù)為為當當?shù)氐鼐泳用衩裨谠谠撛摪灏鍓K塊置置業(yè)業(yè)；；亞亞運運板板塊塊由由于于剛剛剛剛發(fā)發(fā)展展起起步步，，在在客客源源結結構構方方面面吸吸引引了了大大批批首首次次置置業(yè)業(yè)的的周周邊邊地地緣緣型型客客。。橋南南板板塊塊整整體體客客源源較較單單一一，，主主要要以以市市橋橋、、沙沙灣灣當當?shù)氐厝巳肆髁魅肴霝闉橹髦?；；廣廣州州客客戶戶較較少少，，只只占占一一成成多多；；來來自自華華南南板板塊塊的的客客戶戶因因該該板板塊塊教教育育資資源源優(yōu)優(yōu)勢勢進進駐駐。。目目前前橋南南板板塊塊目目前前產產品品多多為為合合并并戶戶型型，，導導致致客客戶戶面面臨臨““雙雙證證””問問題題缺缺乏乏購購房房資資格格。橋南南板板塊塊客客源源分分析析亞運運板板塊塊客客源源分分析析市橋橋南南-亞運運板板塊塊客戶戶結結構構與與流流向向分分析析客戶戶喜喜好好什什么么？？板塊塊好好在在哪哪里里，，不不好好在在哪哪里里？？市橋橋南南-亞運運板板塊塊客戶戶喜喜好好分分析析番禺區(qū)別墅市場分析4別墅墅產產品品以以聯(lián)聯(lián)排排及及雙雙拼拼為為主主（（少少量量獨獨立立別別墅墅）），，主主力力面面積積段段在在350-500㎡㎡；；市橋橋南南板板塊塊別別墅墅的的均均價價20000元元/㎡㎡，，華華南南板板塊塊別別墅墅均均價價25000-35000元元/㎡㎡，，以以市市橋橋南南水水韻韻藍藍灣灣產產品品性性價價比比最最高高；；總價價跨跨度度大大，，從從350多多萬萬-3000萬萬均均有有，，但但主主力力總總價價段段在在600-1500萬萬。。區(qū)域分布項目名稱面積(㎡)均價/元/㎡總價/萬元供應量/套消化量/套市橋板塊海倫堡700-900280001500-300018--水韻藍灣200-45012000350-90062約50蘭熙香岸花園240-368待定------華南板塊萬科紅郡380-60035000-500001000-3000132106雅居樂香樟道2號350-52028000-350001000-220011010招商金山谷335-1080340001172-120007515亞運板塊蓮花山碧桂園280-53520000580-60090--番禺區(qū)熱點板塊別墅供應與成交情況對比分析據(jù)2015年別墅墅成成交交數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示，，萬萬科科紅紅郡郡最最為為活活躍躍，，全全年年累累計計成成交交64套套，，平平均均月月成成交交在在5套套左左右右；；而年年底底推推出出的的金金山山谷谷新新一一期期別別墅墅組組團團，，據(jù)據(jù)監(jiān)監(jiān)測測到到目目前前為為止止累累計計成成交交不不足足15套套，，區(qū)區(qū)域域別別墅墅市市場場情情況況一一般般番禺區(qū)熱點板塊別墅供應與成交情況對比分析調控控下下，，一一線線城城市市的的住住宅宅性性質質的的別別墅墅產產品品受受影影響響最最為為明明顯顯；；番禺禺區(qū)區(qū)內內在在售售別別墅墅樓樓盤盤，，除除萬萬科科紅紅郡郡（（雙雙拼拼及及獨獨立立別別墅墅））成成交交量量價價齊齊穩(wěn)穩(wěn)外外，，其其他他項項目目都都較較為為淡淡；；在售售別別墅墅產產品品面面積積大大、、總總價價高高，，但但是是產產品品基基本本為為多多聯(lián)聯(lián)排排；；別墅墅產產品品缺缺乏乏創(chuàng)創(chuàng)新新；；番禺區(qū)別墅成交情況分析別墅墅客客戶戶流流向向目前前番番禺禺的的別別墅墅貨貨量量不不多多，，主主要要集集中中在在華華南南板板塊塊：：雅雅居居樂樂··劍劍橋橋郡郡、、招招商商··金金山山谷谷、、萬萬科科紅紅郡郡；；客客戶戶基基本本以以廣廣州州高高端端層層次次白白領領（（工工作作在在珠珠江江新新城城或或天天河河周周邊邊））及及早早期期的的番番禺禺原原居居民民為為主主。。別墅墅客客戶戶分分析析華南南板板塊塊別別墅墅客客戶戶基基本本以以自自住住為為主主，，并并非非一一般般意意義義的的度度假假型型別別墅墅，，各各個個項項目目為為突突出出項項目目的的““城城央央別別墅墅””概概念念，，重重點點突突出出項項目目的的便便捷捷交交通通、、成成熟熟配配套套等等方方面面。。番禺區(qū)別墅客戶結構與流向分析項目區(qū)域商業(yè)市場分析5項目目地地塊塊所所在在區(qū)區(qū)域域主主要要有有三三大大商商圈圈，，分分別別是是：：市市橋橋商商圈圈、、萬萬博博中中心心商商圈圈和和大大石石商商圈圈。。其其中中市橋商圈圈是已發(fā)展展成熟的的番禺舊舊商業(yè)中中心，萬博商圈圈則是近幾幾年崛起起并有較較高商業(yè)業(yè)定位的的新晉商商圈，相相比之下下，相對對落后大石商圈圈略顯尷尬尬，商業(yè)業(yè)配套欠欠缺，檔檔次也不不高。項目所在在區(qū)域大大型商圈圈整體概概況市橋商圈圈整體概概況市橋商圈圈概況：目前番禺禺區(qū)商業(yè)業(yè)最繁華華區(qū)域集集中在易易發(fā)商業(yè)業(yè)街、繁繁華路、、大北路路、大東東路和光光明路。。市橋商商圈商業(yè)業(yè)體量大大約為21.6萬㎡，其其中百貨貨體量4萬㎡，超超市體量量1萬㎡，電電器體量量2.3萬㎡，主主題商城城體量4萬㎡，商商業(yè)街體體量9.7萬㎡。消費者基基本信息息常住人口口14萬多人流動人口口及外來來暫住人人口共約12萬人職工年人人均收入入達到52609元農民年人人均收入入達到20354元本區(qū)域外來人口口收入情況況消費特點點備注：以以上數(shù)據(jù)據(jù)來源政政府報告告最新統(tǒng)統(tǒng)計奢侈品消費者中檔品牌牌消費者大眾型消費者個體經營營戶或者者高層管管理人員員；香港或廣廣州市區(qū)區(qū)高端商商業(yè)中心心；白領、工工廠管理理層人員員；番禺新大大新、天天河、海海珠消費費；周邊居民民、外來來務工人人員；易發(fā)商業(yè)業(yè)街或一一般生活活超市；；萬博商圈圈概況：萬博中心心位于廣廣州市區(qū)區(qū)與番禺禺傳統(tǒng)中中心區(qū)之之間，華華南板塊塊的中心心，在廣廣州新城城市中軸軸線(廣州火車車東站一一天河城城一珠江江新城)的延伸線線上，是是地鐵三三號線發(fā)發(fā)展軸上上的重要要節(jié)點，，周邊聚聚集了廣廣州各大大知名高高端樓盤盤。萬博博中心商商圈輻射射范圍涵涵蓋市橋橋、大石石、鐘村村、南村村、洛溪溪及沙溪溪等，總總面積14.7平方公里里。萬博商圈圈整體概概況商圈主力力消費群群體是周周邊住宅宅的居民民年齡主主要介乎乎25—55歲，消費費群體的的出行方方式主要要以自駕車為為主，公交及及社區(qū)樓樓巴也是是居民出出行的主主要方式式之一。。14條公交線線路東至至大學城城總站(廣工)、西至廣廣州南站站，北至至天河客客運站。。地鐵3號線連通通廣州市市區(qū)中心心與番禺禺區(qū)。大石商圈圈整體概概況商圈主力力消費群群體是周周邊住宅宅的居民民，年齡齡主要介介乎15—65歲，消費費群體的的出行方方式主要要以公交交為主。。近20條公交線線路連接接廣州、、番禺區(qū)區(qū)府中心心、洛溪溪及新南南站地區(qū)區(qū)。大石商圈圈概況：目前商圈圈位于大大石鎮(zhèn)以以105國道大石石段東西西兩邊地地帶為商商業(yè)中心心。大石石商圈東東起珠江江水系大大石水道道、西臨臨新月明明珠花園園，南臨臨錦繡香香江野生生動物世世界、北北至大石石橋，包包括大石石城、富富麗城、、天和百百貨、105新地潮流流娛樂主主題商城城等大型型商業(yè)物物業(yè)。周邊大型型社區(qū)如如華碧、、錦繡香香江、雅雅居樂、、祈福、、南奧等等擁有較較為大型型和成熟熟商業(yè)配配套。主主流租金金約為80—145元/平方米/月，少有有放賣，，其中部部分社區(qū)區(qū)商業(yè)街街統(tǒng)一經經營；項目周邊邊大型社社區(qū)商業(yè)業(yè)配套分分析項目所處處區(qū)域華華南板塊塊由于歷歷史原因因，早期期市政配配套嚴重重匱乏，，區(qū)域內內的絕大大部分樓樓盤都依依靠自身身打造商商業(yè)配套套，而且且來此區(qū)區(qū)域買樓樓的客戶戶也看重重商業(yè)配配套的打打造。商業(yè)的打打造除了了考慮商商業(yè)出售售外，還還要考慮慮商業(yè)的的長期有有序經營營。項目配套套商業(yè)不不一定是是緊鄰馬馬路車流流量大的的街鋪值值錢；項目特色色商業(yè)配配套不僅僅僅可以以培養(yǎng)小小區(qū)業(yè)戶戶消費習習慣，還還是項目目周邊居居住群體體首選的的消費場場所。例如：：祈福新新村的商商業(yè)中心心和食街街不僅滿滿足小區(qū)區(qū)的業(yè)主主需求，，還吸引引周邊項項目及社社區(qū)居民民前來消消費、休休閑等；；區(qū)域內各各商圈的的局域性性明顯，，不能作作為本項項目優(yōu)勢勢商業(yè)資資源利用用；本項目需需要打造造具有自自身特色色的綜合合性商業(yè)業(yè)配套，，不僅能能滿足項項目業(yè)主主的需求求，還能能吸引周周邊的居居民前來來消費；；項目所處處商圈格格局現(xiàn)狀狀打造服務務于社區(qū)區(qū)的特色色商業(yè)配配套番禺區(qū)未來樓市供應量分析Part3各板塊土土地儲備備及出讓讓分析各板塊土土地儲備備量大，，未來項項目一但但開發(fā)將將有極大大貨量推推向市場場，將需需要3-5年的時間間來消化化，項目面臨嚴峻峻的“從從立法則則”競競爭環(huán)境番禺區(qū)各各板塊在在售樓盤盤及待售售貨量未未來供應應量統(tǒng)計計分析縱觀目前前番禺樓樓盤整體體供應，，未來將將近約6000套新增貨貨量集中中在華南南板塊；；市橋和橋橋南板塊塊未來貨貨量將明明顯回落落，以消消化現(xiàn)有有貨量為為主；亞運板塊塊貨量有有待消化化，未來來新增樓樓盤項目目依舊是是大社區(qū)區(qū)為主，，供應量量較大。。華南板塊市橋板塊亞運板塊樓盤名稱累計已售累計未售去化%樓盤名稱累計已售累計未售去化%樓盤名稱累計已售累計未售去化%祈福名都2180195152.8金融街融惠瀾灣6937390廣州亞運城1111158295保利紅館34521162.1星商106752367東湖洲花園2929111372金山谷438482384.2正太廣場33929753尚上名筑233325190珊瑚天峰18738095.9可逸江畔1828699盛恒家園4821297星力時代豪庭51821870.4東怡新地23915161金海岸家園136931781雅居樂劍橋郡508119296.4海倫堡流金歲月130122585倚蓮半島32338245富豪山莊151637380星晨時代豪庭48110981蓮花山碧桂園412698麗水藍天豪庭4146486信業(yè)尚譽2262689莊士映蝶藍灣205726588祈福活力花園214156112尚東嘉御12771315鑫隆世家5922895星河灣半島127757868新金海御苑1475871尚東尚筑26051699總計17802605164482181242132972在售重點點樓盤剩剩余貨量量戶型及及供應量量統(tǒng)計分分析區(qū)域分析樓盤名稱推出時間主推產品面積（㎡）總套數(shù)已售剩余亞運城板塊廣州亞運城2010年10月13#142-1911169311111582東湖洲花園2008年9月四至五單位190-283404229291113華南板塊保利紅館2015年12月4、5號70-96556345211招商金山谷2008年9月MINI-TOP21-6852074384823珊瑚天峰2011年10月尾盤四房1701953187380雅居樂劍橋郡2010年11月四房大戶型345-50552735081192富豪山莊2005年5月上林苑93-9918891516373麗水藍天豪庭2015年7月5棟83-12547841464祈?；盍▓@2期2015年10月2期洋房76-156475214261星河灣半島2009年9月3期250-66017051127578市橋板塊金融街融穗瀾灣2015年8月3棟69-11276669373星尚2014年1月6棟、3棟94-12015901067523正太廣場2014年3A282-117636339297東怡新地2014年1月2#、6#76-1413902391512015年1-11月番禺一一手新房房成交達達11690套，排名名全市第第四，其其中成交交量同比比去年同同期增長長10.4%，價格同同比去年年同期微微漲1.4%。預計2016年上半年番番禺區(qū)總總供應量量將超過過20000套。華南板塊塊未來貨貨量集中中在的雅雅居樂劍劍橋郡、、諾德名名都、祈祈福、時時代外灘灘和珊瑚瑚天峰；；市橋南板板塊主要要集中在在海倫堡堡、雅居居樂錦官官城和星星匯組團團、及金金沙灣花花園；在售重點點樓盤剩剩余貨量量統(tǒng)計分分析區(qū)域樓市環(huán)境回顧與總結Part4剛需客戶戶：整個番禺禺市場剛剛需客戶戶成交最最為活躍躍，其中中二手成成交也占占據(jù)了極極大的份份量；改善置換換型客戶戶：目前番禺禺的巨大大置換潮潮帶來了了大批量量的置換換型客戶戶；別墅客戶戶：別墅市場場并不活活躍，但但仍存在在一定客客戶；番禺區(qū)不同層次客戶承接力分析目前，番禺各板塊客源主要呈現(xiàn)出“需求主導流向”的特點。番禺區(qū)整體客戶流向分析部分回流項目潛在在客戶需需求分析析及本項項目開發(fā)發(fā)的啟示示本區(qū)域客客戶類型型：大批廣州州剛需性性首次置置業(yè)客戶戶和改善善置換型型的中高高端客戶戶；番禺本地地的中高高端客戶戶（自住住及投資資均有一一部分））；分析其客客戶需求求及喜好好，項目部部認為本項目有有以下一一些啟示示可以參參考項目部觀觀點：產品啟示示：本項目的的產品應應結合目目前客戶戶實際需需求，產產品需要包包涵市場場上熱銷銷的實用用小戶型型、改善善型客戶戶追捧的的舒適平平層大戶戶型、及及部分高高端客戶戶需求的的大面積積產品（（疊加或或別墅等等）以滿滿足廣泛泛的剛需需型客戶戶及置換換型客戶戶的需求求。建筑風格格啟示：：目前番禺禺市場上上最受客客戶喜愛愛及追捧捧的仍為為歐式異異域風情情形態(tài)的的建筑；；項目開發(fā)的啟示園林及展展示面啟啟示：打造主題題式園林林更能觸觸動客戶戶，番禺禺客戶尤尤為喜愛愛大山大大水的園園林特色色。配套啟示示：，目前華南南板塊的的客戶已已形成關關注社區(qū)區(qū)自身配配套的習習慣，適當打造造區(qū)域互互補性配配套，在在增加客客戶信心心的同時時，提升升項目的的商業(yè)價價值。項目開發(fā)的啟示第一部部分：：項目目地塊塊分析析第二部部分：：項目目核心心優(yōu)勢勢第三部部分：：規(guī)劃劃案例例借鑒鑒第四部部分：：產品品規(guī)劃劃方向向第二篇篇章：：產品品策劃劃項目及地塊分析Part1外部條件1項目區(qū)區(qū)位條條件地塊位位于番番禺西西面，，廣州州南站站-番禺新新城中中心的的邊緣緣地帶帶地塊地塊項目交交通條條件大交通通非常常便利利，10分鐘到到南站站，30分鐘到到達廣廣州市市區(qū)地塊漢溪大大道金山大大道番禺大大道新光快快速市廣路路興南大大道105國道從項目目地塊塊駕車車經過過105國道市市廣路路和南南站大大道10分鐘直直達南南站出發(fā)大大廳，，駕車車經市市廣路路鐘村村20分鐘直直達番番禺市市橋中中心，，30分鐘到到體育育中心心項目交交通條條件小交通通條件件一般般，到到番禺禺中心心較方方便，，到市市區(qū)需需要換換乘飄峰崗崗站會江站站漢溪長長隆站站大石站站3km4km3km飄峰公公交站站有近10條公交交線路路，連接接廣州州市客客運總總站、、番禺禺市橋橋汽車車客運運站、、廣州州火車車南站站總站站等。?？沙俗鄺l條公交交線路路接駁駁地鐵鐵大石石站、、會江江站和和漢溪溪長隆隆站，，步行+公車需需時約約15-20分鐘項目商商業(yè)配配套地塊遠遠離區(qū)區(qū)域商商業(yè)中中心，，缺乏乏必要要的生生活配配套設設施大石鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心心市橋商商業(yè)中中心萬博中中心地塊天和百百貨金石娛娛樂城城富麗城城項目基本生生活配配套如肉菜菜市場場、大大型冷冷鮮類類超市市極度缺缺乏，需要要乘坐坐公交交車或或者開開車去去到大大石及及周邊邊中型型樓盤盤的配配套市市場、、超市市和農農貿市市場購購買。。項目市市政配配套地塊周周邊無無優(yōu)質質的教教育資資源距離本本案3-4公里范范圍內有禮禮村小小學、、大石石鎮(zhèn)中中心小小學、、番禺禺大石石小學學、富富麗小小學等等，周周邊教教育資資源相相對薄薄弱。。項目市市政配配套地塊周周邊缺缺乏大大型醫(yī)醫(yī)療結結構大石鎮(zhèn)鎮(zhèn)中各各類醫(yī)醫(yī)院、、診所所等有有近10間，其其中大大中型型的醫(yī)醫(yī)院有有大石長長江中中西醫(yī)醫(yī)結合合醫(yī)院院、番番禺大大石武武警醫(yī)醫(yī)院等等。距距離項項目大大約10-分鐘車車程。。地塊大石長長江中中西醫(yī)醫(yī)結合合醫(yī)院院番禺武武警醫(yī)醫(yī)院項目景景觀資資源地塊附附近有有香江江動物物園、、長隆隆主題題公園園等旅旅游景景點項目周周邊有有長隆旅旅游度度假區(qū)區(qū)四大大主題題公園園，香香江動動物園園、大大夫山山森林林公園園，金金山湖湖公園園等，周周邊旅旅游項項目較較為豐豐富。。地塊長隆主主題公公園香江野野生動動物園園地塊條件2地塊分分析小小結地塊位位于廣廣州南南站-番禺新新城中中心組組團的的邊緣緣地帶帶，位位置較較偏；；1大小交交通條條件都都相對對較好好，與與市區(qū)區(qū)的連連接便便利；；2地塊周周邊和和自身身的景景觀資資源比比較豐豐富，，但商商業(yè)配配套有有待完完善；；3地塊周周邊的的環(huán)境境較差差，對對項目目的形形象有有較大大影響響；4地塊內內部山山體較較多，，地形形復雜雜，雖雖規(guī)劃劃難度度大，，但有有利于于打造造優(yōu)越的的居住住環(huán)境境和高高端的的產品品。5項目核心優(yōu)勢Part2區(qū)位價價值廣州南南拓的的發(fā)展展趨勢勢；番禺新新城和和華南南板塊塊的發(fā)發(fā)展契契機；；廣州南南站的的帶動動輻射射；景觀價價值附近長長隆四四大主主題公公園、、香江江動物物園；；飄峰崗崗及周周邊的的天然然山景景；區(qū)域罕罕有的的原始始生態(tài)態(tài)環(huán)境境和山山體景景觀；；速度價價值新生代代開發(fā)發(fā)商，，沒有有大企企業(yè)拖拖沓的的報批批制度度；屬于公公司開開發(fā)的的首個個廣州州項目目，可可調動動全公公司所所有資資源為為項目目服務務；核心優(yōu)優(yōu)勢分分析區(qū)位、、景觀觀和速度度構成成項目的的三大大優(yōu)勢勢，景景觀價價值最最為核核心借鑒案例分析Part2案例(1)---錦繡香江1開發(fā)企企業(yè):香江集集團項目位位置:華南板板塊,迎賓路路項目定定位:國際化化生態(tài)態(tài)居住住社區(qū)區(qū)占地面面積:約87萬平方方米總建面面積:約122萬平方方米產品類類型:洋房\別墅\公寓迎賓大大道首期開發(fā)西片區(qū)區(qū)坡地別墅二期開發(fā)西片區(qū)區(qū)洋房產品西片區(qū)開發(fā)發(fā)高爾夫球綠綠地大生態(tài)環(huán)境境開發(fā)策略-西區(qū):結合地塊”坡地”特點,以高端別墅墅產品占位位,樹立高端形形象及項目目品牌;1、開發(fā)策略略二期打造中中小戶型洋洋房產品，，在別墅的的拉動下，，洋房產品品迎合市場場需求,并順利占據(jù)據(jù)高端地位位迎賓大道三期開發(fā)東片區(qū)區(qū)別墅+洋房四期開發(fā)東片區(qū)區(qū)小戶型洋房房(70/90限制)五期開發(fā)東片區(qū)區(qū)大面積洋房房開發(fā)策略-東區(qū):后期通過““水景+大面積綠化化+別墅”，內部價價值升級，，實現(xiàn)品牌牌溢價2、規(guī)劃布局局組團式布局局，別墅與與洋房獨立立組團,地塊南部布布局別墅,北部布局高高層洋房,營造低密度度環(huán)境.洋房組團別墅組團洋房組團別墅組團3、物業(yè)配套套中心會所配套商業(yè)社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)臨臨洋房區(qū)設設置，會所所臨高端物物業(yè)（別墅墅）在地塊塊中心位置置打造4、景觀特色色高綠化、多多層次、立立體景觀，，演繹“中中國首席生生態(tài)豪宅””的產品定定位案例(2)---雅居樂劍橋郡2開發(fā)企業(yè):雅居樂地產產項目位置:大學城板塊塊占地面積:32萬平米總建面積:110萬平米產品類型:洋房/別墅/商業(yè)1、開發(fā)策略略首期開發(fā)臨海組組團小高層中小面積洋洋房二期開發(fā)中部聯(lián)排別墅三期開發(fā)東區(qū)高層中大面面積房開發(fā)策略:以依山面江江的小高層層及全方位位的配套占占位打開市市場,帶動后期產產品銷售;2、規(guī)劃布局局中心商業(yè)區(qū)區(qū)通過中心商商業(yè)區(qū)規(guī)劃劃，改善了了片區(qū)商業(yè)業(yè)及市政配配套設施的的短板；國際文化中中心商業(yè)MALL主題俱樂部部中小學，幼幼兒園組團就地塊塊地形及優(yōu)優(yōu)勢布局產產品類型，，組團間產產品類型各各異，特色色鮮明；低密度多層層洋房兩梯四戶依山面江依坡地而建建的聯(lián)排別別墅，贈送送兩層地下下面積佰利山組團團：以山為為主題，圍圍合式布局局——2萬平米私家家山頂公園園佰利山組團團繞山面江而而建高層大大面積產品品2萬平方私家家山頂公園園借鑒之處31、規(guī)劃布局局---地形與物業(yè)業(yè)類型坡地山地擁有優(yōu)勢條條件地形適宜布布局產品限制條件/問題擁有外部優(yōu)優(yōu)質景觀環(huán)境靜謐,高度私密原生態(tài)，低低密度,風水佳類別墅墅別墅墅等低密度高高端產品容積率以山為主題題圍合式布局局高層密度大2、規(guī)劃布局局---景觀營造有山，但缺缺“水”仁者樂山，，智者樂水水圍繞“山””、“水””做文章3、開發(fā)規(guī)劃劃及模式錦繡香江劍橋郡碰到主要問問題熱點板塊，，規(guī)模大，，生地非熱點板塊塊，規(guī)模大大，生地定位首席生態(tài)豪豪宅社區(qū)高端人文社社區(qū)開發(fā)策略以高端產品品占位以資源最佳佳產品占位位打開市場，，建立品牌牌優(yōu)勢：1、通過高端端產品迅速速建立整個個項目在市市場中的形形象和高度度；2、借助并發(fā)發(fā)揮地塊優(yōu)優(yōu)勢，降低低前期開發(fā)發(fā)成本投入入；3、產品素質質高，抵擋擋市場風險險能力強；；4、以少量高高端產品，，帶動后期期產品售價價，實現(xiàn)項項目整體品品牌溢價；；劣勢：前期期高端產品品（別墅））去貨速度度較慢，不不利于資金金回收；產品規(guī)劃建議Part3產品類型建建議考慮市場因因素和地塊塊容積率，，建議以高高層、小高高層為主，，適量情景景洋房產品類型產品列舉置業(yè)門檻片區(qū)市場供給別墅類獨棟單價30000-35000總價400～1500萬供給量很少，需求客戶群小聯(lián)排、疊拼單價25000-30000總價280-500萬供需較小，銷售速度較慢情景洋房市場空缺高層、小高層單價9000-16000總價50-180萬市場主流產品面積戶型市場情況分析建議50-70㎡一房、兩房成交量接近新增供應量，消化率約81%總價低，投資客最多，分布在發(fā)展成熟的板塊★70-90㎡兩房成交量遠大于新增供應量，呈供不應求狀態(tài)總價較低，首置客為主，市場需求大，★★★★90-120㎡三房成交量和新增供應量最大，消化率接近87%市場主流產品，適合首置和改善，需求大★★★★★120-140㎡三房輕微供過于求，消化率約70%升級版三房戶型，適合改善型，銷售較好★★★140-160㎡四房嚴重供過于求，消化率不足35%市場嚴重飽和，銷售困難★160-180㎡四房、五房新增供應少，消化率達到80%市場稀缺產品，需求量有增長趨勢★★★★★180㎡以上五房、六房中度供過于求，消化率僅40%市場飽和，銷售緩慢★產品類型建建議建議主力戶戶型為90-120方三房，其其次是70-90方兩房和160-180方四、五房房√√√√社區(qū)配套價價值形象貢獻者者利潤貢獻者者回籠資金手手段商業(yè)兩房三房情景產品角色產品類型建建議產品角色：：三房是主主要利潤的的貢獻者，，情景洋房房是項目的的形象貢獻獻者通過商業(yè)自自身造血提提升內部產產品價值供不應求，，市場熱銷銷，幫助回回籠資金市場主流，，需求量大大，貢獻主主要利潤高端產品，，作為項目目形象的代代表，提升升檔次和增增加溢價產品分布建建議地塊邊界區(qū)區(qū)域受周邊邊環(huán)境影響響，價值較較低，地塊塊內部的價價值更高木材廠加油站加工廠加工廠加工廠山丘國道石材木材堆放區(qū)區(qū)家禽屠宰場場木材廠飛龍地塊生豬屠宰場場陵園垃圾處理廠廠飄峰崗山峰地塊西面、、北面、南南面周邊環(huán)環(huán)境差，景景觀資源少少，價值最最低。地塊東面有有高差，視視野相對開開闊，但受受旁邊地塊塊影響，存存在不確定定性。地塊內部山山體環(huán)繞，，受外圍環(huán)環(huán)境干擾少少，價值最最高。產品分布建建議建議地塊四四周布置中中小面積兩兩房三房，，地塊內部部布置中大大面積產品品，商業(yè)沿沿市政路和和馬路分布布黃色：適宜布置置面積較小小的兩房單單位和三房房單位。粉色：適宜布置置中等面積積的三房單單位。藍色：適宜布置置中大面積積的三房單單位和情景景洋房。商業(yè)：建議布置置在南面臨臨馬路區(qū)域域和沿市政政路分布建筑風格建建議建筑風格：：古典而現(xiàn)現(xiàn)代的ARTDECO風格華南板塊、、市橋板塊塊、橋南板板塊項目以以歐式風情最受客戶喜喜歡，如錦錦繡香江、、星河灣、、海倫堡等等歐式建筑筑，富有異異域風情，，且外立面面選材質感感有檔次，，客戶感覺覺舒適有身身份。異域風情豪華高貴有身份裝飾藝術派派、裝飾藝藝術風格、、摩登風格格等，誕生于20世紀20年代介于新古典典主義和現(xiàn)現(xiàn)代主義之之間，既摩摩登時尚又又不至于太太過激進，，是古典對稱稱和現(xiàn)代簡簡約的綜合合園林風格建建議現(xiàn)代派臺地地園林番禺市場各各樓盤的園園林風格，，以歐式園園林、山水水園林和花花園式園林林為主，除除錦繡香江江等樓盤園園林環(huán)境較較為突出外外，其余基基本無特別別之處。9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。23:34:4823:34:4823:3412/24/202211:34:48PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2223:34:4823:34Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。23:34:4823:34:4823:34Saturday,December24,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2223:34:4823:34:48December24,202214、他鄉(xiāng)