某村項(xiàng)目操作策略報告

[運(yùn)營法則]吉祥村項(xiàng)目操作策略研究法則1[企業(yè)法則]“企業(yè)必須考慮戰(zhàn)略在前”*央企背景、世界五百強(qiáng)企業(yè)、首次進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)。這樣背景的企業(yè)，進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，不會單單想贏一個項(xiàng)目而已，更重要的是想在行業(yè)中占有一席之地。于是，企業(yè)的品牌戰(zhàn)略必須在運(yùn)作項(xiàng)目前思考，進(jìn)行到戰(zhàn)略規(guī)劃，方可實(shí)現(xiàn)企業(yè)在地產(chǎn)業(yè)中的勝利?！暗谝粋€代表占位”*吉祥村項(xiàng)目，是企業(yè)的第一個地產(chǎn)項(xiàng)目。它所承載的戰(zhàn)略目的一定是：占位、項(xiàng)目帶動企業(yè)品牌占位：（1）城市資源（2）政府資源（3）城市形象（4）品牌形象（5）團(tuán)隊(duì)資源“企業(yè)啟示：引領(lǐng)、代表”*在這樣的開發(fā)戰(zhàn)略背景下，吉祥村項(xiàng)目也已經(jīng)注定了不會走向平庸的產(chǎn)品研發(fā)之路，也不會走向平庸的營銷操作以及平庸的推廣。所以，我們的定位思考，也有了第一個限定。法則2[市場法則]“宏觀：堅(jiān)決不動搖”本次中央經(jīng)濟(jì)會議，有史以來比較少有的特別提出關(guān)于房地產(chǎn)的話題：（中央經(jīng)濟(jì)會議原文）要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。于是，2012年的地產(chǎn)形勢不容樂觀，嚴(yán)冬行情已成定局。附件：宏觀政策分析“西安：量價齊跌”*西安的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布11月份正式降價。而全國的房地產(chǎn)拐點(diǎn)確立同樣也在11月。目前西安量價齊跌的局面已成事實(shí)。4成樓盤均價在6000元/平米以下。西安與全國的市場行情基本同步，代表本輪調(diào)控并非單純的調(diào)控一線城市，對于二三線城市的影響也很嚴(yán)重。附件：政策影響下的市場情況“市場啟示：風(fēng)險必然”*面對宏觀政策以及西安市場對于宏觀政策下的表現(xiàn)，2012年的房地產(chǎn)的風(fēng)險性加大已經(jīng)成為了必然的趨勢。在這樣的市場行情下，用什么產(chǎn)品、什么姿態(tài)、什么操作模式、什么運(yùn)營策略？是必須在項(xiàng)目運(yùn)作前要探討的話題。而市場給了我們另一個限定：充分考慮入市時期的市場環(huán)境，做抵抗風(fēng)險能力強(qiáng)的產(chǎn)品為上策。附件：西安市總體市場分析

附件：區(qū)域市場分析法則3[土地法則]“土地地價值高高”*成熟區(qū)區(qū)域、人人文氛圍圍好、周周邊配套套全、三三面臨路路、交通通便利、、緊鄰地地鐵口、、周邊舊舊城改造造力度大大。土地的屬屬性告訴訴我們，，這個地地塊的潛潛在價值值高，如如何利用用現(xiàn)有的的價值，，是我們們需要分分析與研研判的話話題。附件：項(xiàng)項(xiàng)目自身身分析“啟示示：土地地價值排排序”*成熟區(qū)區(qū)域>地地鐵>人人文>三三面臨路路>交通通便利>舊城改改造>配配套全可以看到到，決定定土地價價值的最最大價值值在于地地塊區(qū)域域在城市市中的位位置以及及地位。。而先決條條件在于于地塊本本身?xiàng)l件件以及未未來的前前景。暫時的區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀狀條件不不具備完完全代表表性。土地的最最大價值值給了我我們思考考的方向向：城市發(fā)展展原則法則4[定位法法則]“小結(jié)””*企業(yè)啟示示：拒絕平平庸產(chǎn)品需需要有有代表性市場啟示：：抵抗風(fēng)險險能力強(qiáng)的的產(chǎn)品土地啟示：：城市發(fā)展展原則“看地形””小寨西西路丁白路路含光路結(jié)論：（1）地量量小、地形形不規(guī)整，，居住類產(chǎn)產(chǎn)品受局限限（2）三面面臨路，商商業(yè)價值大大（3）需要要對于地塊塊分區(qū)，進(jìn)進(jìn)行土地價價值利用最最大化“看城市””*城市發(fā)展展迅速的當(dāng)當(dāng)今，城市市成熟地段段的小地塊塊開發(fā)已經(jīng)經(jīng)形成了一一種模式：：那就是綜綜合體開發(fā)發(fā)。而綜合合體是將土土地合理利利用，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤最大大化的一種種成熟的地地產(chǎn)理念。。提示：本區(qū)區(qū)域還未出出現(xiàn)純粹的的綜合體項(xiàng)項(xiàng)目12341、賽高街街區(qū)2、解放路路萬達(dá)廣場場3、中貿(mào)廣廣場4、李家村村萬達(dá)廣場場5、萊安逸逸境6、華遠(yuǎn)君君城7、萬達(dá)新新天地8、首創(chuàng)國國際城9、龍湖moco5789“看特性””*如果說綜綜合體是一一種可利用用的模式，，那么是什什么樣的綜綜合體又是是一個我們們需要研判判和討論的的話題。就土地自身身而言，地地塊形狀給給我們一些些思路和方方向外，外外部的資源源也是我們們考慮的重重點(diǎn)。土地價值排排序第二名名的地鐵無無疑是一個個地塊特性性。于是，地鐵鐵綜合體物物業(yè)，應(yīng)該該是本項(xiàng)目目的一個可可研方向。?！岸ㄎ唬旱氐罔F綜合體體物業(yè)”*凌駕城市市之上的物物業(yè)形態(tài)，，綜合地鐵鐵概念，利利用地鐵特特性將產(chǎn)品品的業(yè)態(tài)進(jìn)進(jìn)行優(yōu)化組組合。

普通綜合體地鐵綜合體李家村萬達(dá)賽高街區(qū)規(guī)模34萬平米24萬平米業(yè)態(tài)公寓公寓商業(yè)住宅

寫字樓

商業(yè)檔次中中高租金公寓30元/平米公寓45元/平米“定位驗(yàn)證證”*城市主干干道、地鐵鐵沿線、中中小規(guī)模，，決定了地地塊發(fā)展方方向，———地鐵綜合合體賽高街區(qū)吉吉祥祥村51畝43畝沿未央路沿沿含光路地鐵2號線線地地鐵鐵3號線地鐵城市綜綜合體地鐵綜合體體對位法則5[產(chǎn)品規(guī)劃劃法則]“規(guī)劃思考考”*1、地形形為基礎(chǔ)2、定位為為原則3、結(jié)合經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控控制“地形論證證”地塊價值排排列地塊一﹥地地塊二﹥地地塊三所以：地塊一、地地塊二規(guī)劃劃附加值較較高的產(chǎn)品品；地塊三規(guī)劃劃附加值一一般的產(chǎn)品品小寨西西路丁白路路含光路地塊一地塊二地塊三“業(yè)態(tài)定位位論證”*成功地鐵鐵綜合物業(yè)業(yè)啟示：地地鐵綜合物物業(yè)需要豐豐富的業(yè)態(tài)態(tài)所以本項(xiàng)目目業(yè)態(tài)定位位為：商業(yè)、寫字字樓、公寓寓、住宅

成功普通綜合物業(yè)成功地鐵綜合物業(yè)本案李家村萬達(dá)賽高街區(qū)業(yè)態(tài)商業(yè)

公寓

寫字樓

住宅

“經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)論證”*中貿(mào)廣場場容積率8.0賽高街區(qū)容容積率7.0從成功案例例可以看出出，中小規(guī)規(guī)模的地鐵鐵綜合物業(yè)業(yè)容積率7.0—8.0，可可行性較強(qiáng)強(qiáng)。結(jié)合地塊情況況，挖掘土地地價值，建議議該地塊容積積率控制在7.0—8.0，即建筑筑面積為20萬—23萬萬“業(yè)態(tài)價值論論證”*成功案例分分析，地鐵綜綜合物業(yè)商業(yè)業(yè)價值最高，，其次是公寓寓和寫字樓，，價值最小的的是住宅。地鐵綜合物業(yè)業(yè)價值排序：：商業(yè)>公寓寓>寫字樓>住宅業(yè)態(tài)地鐵綜合體1地鐵綜合體2中貿(mào)廣場賽高街區(qū)現(xiàn)售2009年銷售價格情況商業(yè)10萬左右（未售）4萬左右寫字樓120008000公寓12000—130008200住宅110007300“業(yè)態(tài)配比論論證”*兩個成功地地鐵綜合物業(yè)業(yè)給我們啟示示：從地鐵綜合物物業(yè)價值出發(fā)發(fā)，商業(yè)價值值最高，規(guī)劃劃比例最大，，其次是地鐵鐵綜合物業(yè)不不可或缺的公公寓和寫字樓樓，最后是住住宅。業(yè)態(tài)地鐵綜合體1地鐵綜合體2中貿(mào)廣場賽高街區(qū)

面積（萬平米）比例面積（萬平米）比例商業(yè)2342%9.539%寫字樓916%312%公寓1018%520%住宅1324%729%“小結(jié)”*業(yè)態(tài)啟示：：商業(yè)、寫字字樓、公寓、、住宅是項(xiàng)目目發(fā)展方向規(guī)模啟示：建建筑面積為20萬—23萬價值啟示：商商業(yè)>公寓>寫字樓>住住宅綜合以上論證證最終得出：：業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)比例商業(yè)：40—45%寫字樓：10—15%公寓：20—25%住宅：25—30%“商業(yè)業(yè)態(tài)比比例論證”*成功的業(yè)態(tài)態(tài)配比，將決決定物業(yè)的價價值?；緲I(yè)態(tài)成功普通綜合物業(yè)成功地鐵綜合物業(yè)本案萬達(dá)賽高街區(qū)業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)40%50%40~50%步行街20%30%20~30%餐飲25%5%10~15%娛樂15%15%10~15%“商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)數(shù)據(jù)分析”*根據(jù)上述業(yè)業(yè)態(tài)比例，接接合本項(xiàng)目商商業(yè)建議面積積8-9萬/㎡，建議合合理的業(yè)態(tài)面面積分布如下下：本案業(yè)態(tài)面積業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)

40~45%4萬——5萬步行街20~30%2萬—3萬餐飲10~15%5000—1萬娛樂

10~15%1萬-1.5萬規(guī)模業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)功能分析可行性主力店百貨1、項(xiàng)目區(qū)域暫無大型百貨，給區(qū)域有人口與消費(fèi)能力的支持，將帶來大量的消費(fèi)需求，市場空間較大；2、項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛濃厚，并且承接小寨商圈與高新商圈消費(fèi)圈的作用，所以引進(jìn)百貨有市場優(yōu)勢。3、百貨需求面積約為3-5萬，且多為自持商業(yè)。⑤超市1、人口數(shù)量可以支持該業(yè)態(tài)的消費(fèi)但項(xiàng)目區(qū)域周邊有多家超市競爭。③次主力店電影院1、本項(xiàng)目區(qū)域未來學(xué)生數(shù)量及年輕人人口較多，具備引進(jìn)影院的市場空間。2、建筑硬件條件要求較高，并且多為業(yè)主自持。3、影院具有完善業(yè)態(tài)組合提升項(xiàng)目品質(zhì)及聚集客流的作用。⑤商業(yè)步行街1、周邊商業(yè)氣氛濃厚，并且以形成固定的購物人群。⑤KTV1、KTV與影院、餐飲業(yè)態(tài)有機(jī)搭配可滿足家庭休閑娛樂的需求。2、KTV業(yè)態(tài)對硬件、消防設(shè)置都有特殊要求，需要提前規(guī)劃；④電玩城1、主要針對年輕的消費(fèi)群體，其動感刺激體驗(yàn)深受青年人的喜愛。2、該區(qū)域就較大的學(xué)生及青年人的消費(fèi)群體，電玩城市場空間較大。④兒童樂園1、周邊成熟大型社區(qū)聚集，以家庭為單位的休閑消費(fèi)場所有很大的市場空間。2、兒童樂園業(yè)態(tài)可吸引家庭為單位的顧客并且有相對固定的消費(fèi)人群。⑤品牌餐飲1、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有一定的商務(wù)政府宴請需要，生活類需求也同樣具備。2、餐飲類可為項(xiàng)目聚集人氣，但是物業(yè)要求設(shè)施較高。⑤培訓(xùn)機(jī)構(gòu)1、周邊聚集中小學(xué)校及大學(xué)，可支持培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)。2、但該業(yè)態(tài)承租能力較低，可考慮放在高樓層。③金融證券1、項(xiàng)目周邊聚集大型單位及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對證券金融產(chǎn)業(yè)有一定的支持?？勺鳛閭溥x業(yè)態(tài)。③可行性業(yè)態(tài)分分析（一）可行性：弱①①—②—③——④—⑤強(qiáng)規(guī)模業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)功能分析可行性生活休閑休閑餐飲1、中青年及商務(wù)消費(fèi)群是此類業(yè)態(tài)的目標(biāo)客群，且項(xiàng)目周邊具備這樣的群體有一定的市場支撐力。2、此類業(yè)態(tài)具備提升項(xiàng)目品質(zhì)的作用。3、此類業(yè)態(tài)有點(diǎn)睛之用，所以在業(yè)態(tài)布局中應(yīng)注意業(yè)態(tài)的落位控制。⑤中西式快餐④咖啡/簡餐④個人護(hù)理③生活配套銀行1、生活便利是人們選擇居住環(huán)境的最重要因素，成熟的商業(yè)配套是區(qū)域發(fā)展的根本基礎(chǔ)。2、隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，消費(fèi)者購買力增加的同時，消費(fèi)品味逐漸提高，對生活品質(zhì)的需要提升，將產(chǎn)生更多消費(fèi)需求。3、此類業(yè)態(tài)可作為商業(yè)街業(yè)態(tài)并可直接進(jìn)行對外銷售。⑤藥店⑤便利店③寵物醫(yī)院②可行性：弱①—②—③—④—⑤強(qiáng)可行性業(yè)態(tài)分分析（二）結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)點(diǎn)與項(xiàng)目自身身?xiàng)l件，以及及我們初步商商家訪談結(jié)果果，本項(xiàng)目初初步考慮的經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)品類類有:業(yè)態(tài)備注百貨1、提升整體項(xiàng)目定位，吸引周邊購物人群，拉動客流。2、合作模式以租賃為主。3、提升品牌商鋪的價值增加投資人群信息。電影院1、雖然租金承租能力有限，但對拉動人群提升項(xiàng)目生活休閑娛樂的綜合服務(wù)能力有很大作用。KTV電玩城、臺球、網(wǎng)絡(luò)會所、金融類品牌餐飲1、業(yè)態(tài)承租能力強(qiáng)，并且聚集人氣。2、可以與多種業(yè)態(tài)進(jìn)行互補(bǔ)。商業(yè)步行街1、增加項(xiàng)目業(yè)態(tài)完整可以與多業(yè)態(tài)配合。2、該業(yè)態(tài)可以放在項(xiàng)目帶動客流，提升商業(yè)特色經(jīng)營。3、商業(yè)價值高，可直接進(jìn)行出售并統(tǒng)一進(jìn)行管理。3.經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)品類“小結(jié)”業(yè)態(tài)啟示：百百貨、步行街街、影院、餐餐飲、休閑是是項(xiàng)目發(fā)展方方向運(yùn)作方式啟示示：主力店及及部分潛力商商鋪?zhàn)猿?，約約占總面積的的70-80%；出售可可分割商鋪，，回收資金，，約占總面積積的20-30%.業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)特點(diǎn)建議百貨1、租賃或聯(lián)營扣點(diǎn)2、面積3-5萬/㎡1、引入該業(yè)態(tài)2、自持物業(yè)，提升企業(yè)自有資產(chǎn)。3、待物業(yè)成熟后出售，得到利潤最大化。影院1、保底聯(lián)營2、面積3500——5000㎡步行街1、租賃或出售2、面積可分割1、銷售：可回收投入資金。2、自持：先進(jìn)行養(yǎng)商期，待商業(yè)成熟后銷售，利潤最大化。餐飲/休閑1、租賃或出售2、面積可分割面積占70-80%面積占30-40%按照市場分析析，銷售該面面積可回收建建筑成本資金金（約6-8億）。法則6[設(shè)計(jì)規(guī)劃驗(yàn)驗(yàn)證法則]附件：設(shè)計(jì)院院規(guī)劃方案法則7[經(jīng)濟(jì)測算驗(yàn)驗(yàn)證法則]“成本預(yù)算””根據(jù)上述規(guī)劃劃，項(xiàng)目總成成本約為10.6億元項(xiàng)目單價基數(shù)總價土地成本500000043.31216,550,000建安成本商業(yè)370080000296,000,000公寓320048202154,246,400寫字樓32002483879,481,600住宅250054080135,200,000車庫28003462496,947,200工程建設(shè)其它費(fèi)用管理費(fèi)1.20%6649280007,979,136勘察設(shè)計(jì)2%66492800013,298,560工程監(jiān)理1.50%6649280009,973,920咨詢0.80%6649280005,319,424配套費(fèi)25020712051,780,000不可預(yù)見費(fèi)5%20712010,356成本合計(jì)1,066,786,596“市值測算””

數(shù)量單價總價商業(yè)84054300002,521,624,500公寓482029000433,818,000寫字樓248388600213,606,800住宅540808000432,640,000車位740150000111,000,000總市值3,712,689,300根據(jù)靜態(tài)市場場售價，項(xiàng)目目總市值約為為37.1億億元“銷售與自持持研判”縱觀綜合體發(fā)發(fā)展，租售并并舉是主要的的營銷策略：：萬達(dá)地產(chǎn)：商商業(yè)全部自持持，其余銷售售；賽高街區(qū)：先先售公寓、寫寫字樓和住宅宅，商業(yè)前期期自持，養(yǎng)商商期過后再逐逐步銷售；香港恒隆地產(chǎn)產(chǎn)商所持有的的商業(yè)地產(chǎn)每每年提供的租租金收益能夠夠達(dá)到企業(yè)總總運(yùn)營收入的的50%；所以：“租售并舉””是地鐵綜合合物業(yè)最佳營營銷模式，不不建議全部銷銷售。“租售并舉經(jīng)經(jīng)濟(jì)測算”1、公寓、寫寫字樓：受政策影響，，公寓、寫字字樓是近期熱熱銷產(chǎn)品公寓、寫字樓樓是綜合物業(yè)業(yè)項(xiàng)目前期回回收成本的主主要方式，所所以建議全部部銷售；2、住宅：本項(xiàng)項(xiàng)目住宅全部部返還職工；；3、車位：由于于寫字樓和公公寓對外銷售售，所以出售售50%車位，用于公公寓、寫字樓樓配套。“商業(yè)區(qū)域劃劃分”A區(qū)：集中商商業(yè)B區(qū)：商業(yè)街街C區(qū)：集中商商業(yè)“租售并舉經(jīng)經(jīng)濟(jì)測算”*方案A：公寓、寫字字樓全部銷售售，住宅返還還，車位銷售售50%，商商業(yè)A/B區(qū)區(qū)租賃，C區(qū)區(qū)銷售，總銷銷售額10.6億商業(yè)

A區(qū)B區(qū)C區(qū)合計(jì)：租賃銷售租賃銷售租賃銷售

百貨商業(yè)商業(yè)步行街電影院休閑娛樂商業(yè)

面積（㎡）50090.8

21146

43828435.35

√

√

√√

33059928

29286120

2629200300167000365,142,248

面積（㎡）方式售價

公寓48202銷售9000433,818,000寫字樓24838銷售8600213,606,800住宅54080返還

-車位740銷售50%15000055,500,000合計(jì)1,068,067,048“租售并舉經(jīng)經(jīng)濟(jì)測算”*方案B：公寓、寫字字樓全部銷售售，住宅返還還，車位銷售售50%，商商業(yè)A區(qū)租賃，B/C區(qū)銷售售，總銷售額額19.1億億商業(yè)

A區(qū)B區(qū)C區(qū)合計(jì)：租賃銷售租賃銷售租賃銷售

百貨商業(yè)商業(yè)步行街電影院休閑娛樂商業(yè)

面積（㎡）50090.8

2114643828435.35

√

√√√

33059928

87418000026292003001670001,207,406,928面積（㎡）銷售售價

48202銷售9000433,818,000寫字樓24838銷售8600213,606,800住宅54080返還

-車位740銷售50%15000055,500,000合計(jì)1,910,331,728“租售并舉經(jīng)經(jīng)濟(jì)測算”*方案C：公寓、寫字字樓全部銷售售，住宅返還還，車位銷售售50%，商商業(yè)A/C區(qū)自持持，B區(qū)銷售售，總銷售額額16.2億億商業(yè)

A區(qū)B區(qū)C區(qū)合計(jì)：租賃銷售租賃銷售租賃銷售

百貨商業(yè)商業(yè)步行街整體

面積（㎡）50090.8

21146

12817.35

√

√√

33059928

87418000011824827

919,064,755面積（㎡）銷售售價

48202銷售9000433,818,000寫字樓24838銷售8600213,606,800住宅54080返還

-車位740銷售50%15000055,500,000合計(jì)1,621,989,555“A方案評估估”*優(yōu)點(diǎn)：主力商業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)自己持有，，提升整體形形象統(tǒng)一管理理便于高品質(zhì)商商戶招商入駐駐C區(qū)銷售有利于于資金回收*缺點(diǎn)：但由于C區(qū)商業(yè)氛圍相相對較低，商商業(yè)價值沒有有發(fā)揮到理想狀態(tài)“B方案評估估”*優(yōu)點(diǎn)：A區(qū)自持主力業(yè)業(yè)態(tài)物業(yè)，提提升項(xiàng)目整體體定位與業(yè)態(tài)態(tài)把控能力增加購買商戶戶入駐信心有利于開發(fā)商商前期回收資資金*缺點(diǎn)：C區(qū)被打散，不不能統(tǒng)一經(jīng)營營，不利于價價值最大化挖挖掘“C方方案評評估””*優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：A、C區(qū)物業(yè)業(yè)全部部自持持，可可考慮慮到該該區(qū)域域的商商業(yè)升升值空空間較較大留下A、C兩塊商商業(yè)，，大塊塊商業(yè)業(yè)利于于整體體出租租，方方便管管理A、C區(qū)的大大體量量適合合引入入影院院、餐餐飲、、娛樂樂等商商家A區(qū)自持持商業(yè)業(yè)有利利于大大型主主力商商戶的的招商商引進(jìn)進(jìn)，從從而帶帶動整整體商商業(yè)的的客流流與品品質(zhì)的的提升升；B區(qū)銷售售有利利于資資金的的回收收，經(jīng)經(jīng)過A與C的商業(yè)業(yè)把控控與帶帶動，，增加加了B區(qū)的購購買信信心；；C區(qū)的自自持物物業(yè)，，可對對該區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)有養(yǎng)養(yǎng)商期期，培培養(yǎng)該該區(qū)域域的經(jīng)經(jīng)濟(jì)成成熟度度，待待發(fā)展展成熟熟后進(jìn)進(jìn)行銷銷售可可得到到更大大的利利潤空空間。?！敖Y(jié)論論：C方案案最佳佳”“博博思堂堂觀點(diǎn)點(diǎn)”從*企業(yè)業(yè)角度度引引領(lǐng)領(lǐng)、代代表*政策策角度度抗抗政政策風(fēng)風(fēng)險能能力強(qiáng)強(qiáng)的物物業(yè)*市場場角度度周周邊邊沒有有地鐵鐵綜合合物業(yè)業(yè)*地塊塊角度度城城市市發(fā)展展原則則得*定位位方向向地地鐵鐵綜合合物業(yè)業(yè)*價值值啟示示商商業(yè)業(yè)>公公寓>寫字字樓>住宅宅*業(yè)態(tài)態(tài)定位位商商業(yè)業(yè)、公公寓、、寫字字樓、、住宅宅*經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算算租租售售并舉舉則土地價價值最最大化化9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202211:46:38PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。24十二二月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/242022/12/2424December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202211:46:38PM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。24十十二二月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。。十二月月222022/12/2