溫泉項(xiàng)目規(guī)劃定位建議

溫泉項(xiàng)目整體規(guī)劃及定位建議一、地塊概況；三、整體定位建議；四、項(xiàng)目規(guī)劃建議；二、項(xiàng)目分析；

1、地塊概況本項(xiàng)目位于中山以南，五桂山與三鄉(xiāng)交界處。東臨羅山妹山、中山溫泉，高爾夫球會(huì)、南臨廣珠公路原線、西臨嶺仔、北臨御龍山項(xiàng)目；周邊旅游及渡假資源豐富。本項(xiàng)目5分鐘車程內(nèi)可到三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心、20分鐘到達(dá)中山市區(qū)。30分鐘到達(dá)珠海市區(qū)。40分鐘到達(dá)澳門。60分鐘到達(dá)廣州市區(qū)。90分鐘到達(dá)深圳90分鐘到達(dá)香港。項(xiàng)目通達(dá)性良好。一、項(xiàng)目概況—區(qū)域交通位于中山以南一、項(xiàng)目概況?項(xiàng)目指標(biāo)及要求類別功能占地面積容積率平方米畝地塊總面積商業(yè)、文化、商住357636.1536.455>2.0≦2.5商業(yè)配套商業(yè)、廣場(chǎng)3萬平方米45畝總配套要求10萬方酒店3萬平方米45畝文化特色設(shè)施3萬平方米45畝交通:規(guī)劃有24米的市政路經(jīng)過項(xiàng)目,另有15米的附道通過項(xiàng)目B地塊(452.38畝區(qū)域)政府開發(fā)意見及條件（引用）：定位為高檔商業(yè)旅游區(qū)和高檔公寓與住宅區(qū)，須一次性報(bào)總體方案，可分期開發(fā)，總項(xiàng)目要在五的內(nèi)完成，其中第一期開發(fā)應(yīng)配置約10萬平方米商業(yè)旅游區(qū)域，三年內(nèi)完成，該區(qū)域是一個(gè)集餐飲，購物，娛樂，休閑，運(yùn)動(dòng)，文化，旅游，演藝于一體的高檔商業(yè)旅游區(qū)，必須配置3萬平方米以以，約300個(gè)房間的五星級(jí)酒店一座，建筑3萬平方商業(yè)一條街，配置約3萬方特色娛樂設(shè)施等。一、項(xiàng)目概況—項(xiàng)目四至330米南臨廣珠公路原線，寬度136米，(暫稱南面84.417畝為A地塊，相臨452.38畝為B地塊)A地塊最短縱深約330米,最長約450米.B地塊最大寬幅約365米,最窄約290米、北臨御龍山項(xiàng)目,直接連接御龍山后期開發(fā)地塊，地塊較狹長，總長度約1400米。地塊總用地面積為357636.1平方米.1400米136米365米290米新地塊御龍山二期御龍山一期項(xiàng)目地塊與”御龍山”地塊緊密相連地塊平整開闊,眾山環(huán)抱,景色怡人.南:入口處入口右側(cè)北:望御龍山項(xiàng)目北面遠(yuǎn)景五桂山一、項(xiàng)目概況?項(xiàng)目四至

2、項(xiàng)目分析地塊分析人群分析廣珠西線三期工程2009年12月正式動(dòng)工廣珠輕軌2010年亞運(yùn)前通車港珠澳大橋2009年12月開工建設(shè)四條軌道覆蓋中山八成鎮(zhèn)區(qū)深中大橋納入投資計(jì)劃中珠江一體化，中山納入大珠澳都市區(qū)交通利好商業(yè)篇一、地塊分析—區(qū)域交通周邊交通網(wǎng)路發(fā)達(dá)，項(xiàng)目至周邊區(qū)域可達(dá)性增強(qiáng)，具備了幅射珠江三角州，以及港、澳區(qū)域的基本條件。一、地塊概況況—區(qū)域環(huán)境羅山妹山中山溫泉高爾夫球會(huì)五桂山森林公公園翠亨孫中山故故居巨龍博物館泉眼溫泉……項(xiàng)目外部旅游游度假資源豐豐富，生態(tài)環(huán)環(huán)境良好。地塊SWOT分析SWOTS1、與本公公司御龍山項(xiàng)項(xiàng)目相連O2、稀缺資資源S3、發(fā)展商商品牌及資源源優(yōu)勢(shì)W1、本區(qū)域域市場(chǎng)高端消消費(fèi)力有限W2、地塊過過于狹長O1、旅游、、度假、養(yǎng)生生住宅市場(chǎng)空白S2、昭示性、通達(dá)達(dá)性良好S5、宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展W3、周邊相相匹配的服務(wù)務(wù)配套饋乏T2、項(xiàng)目開開發(fā)資金投入入密集集，資金鏈鏈需要緊密結(jié)結(jié)合。S4、周邊自自然環(huán)境優(yōu)美美T1、政策變變化對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的影響T3、前期規(guī)規(guī)劃及產(chǎn)品定定位風(fēng)險(xiǎn)地塊分析結(jié)論論：結(jié)論1、結(jié)合合周邊自然資資源豐富的特特性，建議本本案向生態(tài)、、養(yǎng)生、旅游游、商業(yè)結(jié)合合；結(jié)論2、項(xiàng)目目周邊一線景景觀資源優(yōu)異異，支持項(xiàng)目目高端定位結(jié)論3、未來來交通持續(xù)改改善，使項(xiàng)目目快速達(dá)到到到珠三角經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，，輻射區(qū)域廣廣泛地塊特征總結(jié)結(jié)：1、交通環(huán)境境優(yōu)越，四通通八達(dá)；2、周邊自然然資源優(yōu)美，，五桂山、溫溫泉資源環(huán)繞繞左右，空氣氣質(zhì)量高；3、周邊旅游游資源、休閑閑設(shè)施較為豐豐富；4、地塊狹長長，功能化分分合理的前提提下，可提升升住宅項(xiàng)目的的私密性；輻射珠三角，，以旅游、養(yǎng)養(yǎng)生、文化為為核心的中高高端復(fù)合型地地產(chǎn)中山、珠海、、港澳客群三三分天下！人群分析－雅雅居樂臨近項(xiàng)項(xiàng)目人群數(shù)據(jù)據(jù)分析雅居樂新城國國際居住城，，客群輻射范范圍廣泛雅居樂新城累累計(jì)大量港澳澳業(yè)主。中山、珠海、、港澳成為新新城客群核心心人群分析－雅雅居樂臨近項(xiàng)項(xiàng)目人群數(shù)據(jù)據(jù)分析對(duì)比2009年度數(shù)據(jù)可可以知道:珠?？腿猴@著著提升外省客戶比例例增加港澳客群比例例下降中山、珠海、、港澳客群仍仍舊是項(xiàng)目核核心人群人群分析－雅雅居樂臨近項(xiàng)項(xiàng)目人群數(shù)據(jù)據(jù)分析雅居樂溫泉項(xiàng)目沙溪鎮(zhèn)區(qū)小欖鎮(zhèn)區(qū)雅建及御龍山山長期和近期期成交客群可可以較準(zhǔn)確的的猜想項(xiàng)目未未來目標(biāo)人群群區(qū)域：核心區(qū)域：中山、珠海、、港澳次核心區(qū)域：：外省度假投資資客群廣州珠海港澳深圳核心客戶圈輻射客戶圈中山住宅篇中山周邊鎮(zhèn)區(qū)人群分析人群分析－雅雅居樂臨近項(xiàng)項(xiàng)目人群數(shù)據(jù)據(jù)分析中山價(jià)格洼地地和良好環(huán)境境將吸引更多多外區(qū)客戶置置業(yè)1/6香港老老人在廣東養(yǎng)養(yǎng)老，2009預(yù)計(jì)來粵粵養(yǎng)老人事達(dá)達(dá)15萬目標(biāo)市場(chǎng)：中山、珠海、、香港、澳門門、省外（江江浙、東北、、西北等）目標(biāo)客戶：中山、珠海高高端客戶、港港澳中產(chǎn)階級(jí)級(jí)、各區(qū)域市市場(chǎng)“養(yǎng)老型型”客群中山珠海港澳省外40歲以上且且支付力強(qiáng)的的自住或改善善型客群35歲以上且且支付力強(qiáng)的的投資或自住住客群40歲以上且且支付力強(qiáng)的的自住或投資資客群40歲以上且且支付力強(qiáng)的的投資或度假假客群目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)人群定位中山、珠海、、港澳、外省省50歲以上““養(yǎng)老型”客客群三、項(xiàng)目整體定位建議輻射珠三角，，以旅游、養(yǎng)養(yǎng)生、文化為為核心的中高高端復(fù)合型地地產(chǎn)復(fù)合型地產(chǎn)模模式項(xiàng)目整體定位位建議根據(jù)對(duì)地塊屬屬性及周邊資資源的分析得得出如下定位位建議輻射珠三角中高端旅游\文化\養(yǎng)生型復(fù)合型地產(chǎn)模模式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游輻射珠三角中高端旅游\文化\養(yǎng)生型復(fù)合型地產(chǎn)模模式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游文化\旅游項(xiàng)目功能定位建議中山具有千年年文化深厚底底蘊(yùn)，一代偉偉人孫中山、、維新思想家家鄭觀應(yīng)等歷歷史名人均出出生于此依本案的地貌貌特征分析，，由于其自然然資源的相對(duì)對(duì)豐富，具備備開發(fā)旅游項(xiàng)項(xiàng)目的充分條件，并通通過旅游的運(yùn)運(yùn)營帶動(dòng)房地地產(chǎn)價(jià)值的提提升；從三鄉(xiāng)區(qū)域市市場(chǎng)的角度分分析，高品質(zhì)質(zhì)的綜合性旅旅游項(xiàng)目較少少，現(xiàn)有的旅旅游資源或非常陳舊（（如中山溫泉泉、泉眼溫泉泉）或檔次較較低（如泉林林山莊），可可以說與三鄉(xiāng)的城市發(fā)發(fā)展無法匹配配，這也是三三鄉(xiāng)港澳業(yè)主主節(jié)假日期間間返回?cái)?shù)量逐逐年遞減的根本性原因因之一，因此此三鄉(xiāng)客觀上上存在對(duì)中高高檔次綜合性性旅游項(xiàng)目的的潛在需求。結(jié)論：基于上上述分析，建建議本案設(shè)置置綜合性旅游游項(xiàng)目，以提提升三鄉(xiāng)區(qū)域域的整體配套標(biāo)準(zhǔn)，從從而達(dá)到助推推房地產(chǎn)長遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展的目的的。項(xiàng)目規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議——旅游項(xiàng)目定位旅游定位香山文化打造中山城市市新名片1、文化項(xiàng)目目；名人館:香山文化\海洋文化熏熏陶下的名人匯集孫中山\鄭觀應(yīng)紀(jì)念廣場(chǎng)\博物館.定位方向綠色香山文化化走廊:粵劇戲臺(tái)\傳統(tǒng)美食街\古玩博物館2、旅游項(xiàng)目目；海洋文化尋根根之旅:環(huán)珠江口的的香港\澳門門\珠海\中中山均為海洋洋文化發(fā)源地地,與目標(biāo)群群互動(dòng)更好.生態(tài)\養(yǎng)生旅旅游:單車游\登山山游\高球游游\溫泉游\美食游\生生態(tài)游\文化化游游樂設(shè)施:野外拓展\溫泉SPA\生態(tài)音樂農(nóng)莊莊景觀營造:2公里文化化綠道;名人人雕塑廣場(chǎng)輻射珠三角中高端旅游\文化\養(yǎng)生型復(fù)合型地產(chǎn)模模式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游項(xiàng)目規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議——酒店定位區(qū)域目前的酒酒店業(yè)大部分分較為陳舊，，基本無法滿滿足本地或港港澳客戶的消消費(fèi)需求。部分溫泉高爾爾夫會(huì)員選擇擇石歧城區(qū)酒酒店入住三鄉(xiāng)旅游業(yè)并并不發(fā)達(dá),限限制酒店業(yè)發(fā)發(fā)展中山目前缺乏乏旅游+酒店店的復(fù)合經(jīng)營營模式結(jié)論：綜上情情況，如果項(xiàng)項(xiàng)目以中高端端的旅游\生生態(tài)\養(yǎng)生的的復(fù)合型地產(chǎn)產(chǎn)的定位,將將形成高尚旅游+高高檔高爾夫度度假酒店的復(fù)復(fù)合模式填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)的空白。1、大氣、恢恢弘的首層大大堂；2、中、小型型會(huì)展廳；3、300間間標(biāo)準(zhǔn)及豪華華客房；4、中、西餐餐廳各一所；；5、娛樂配套套設(shè)施，如SPA館、運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施、KTV等6、小型高爾爾夫練習(xí)場(chǎng)；；（依托于溫溫泉高爾夫））酒店定位項(xiàng)目規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議——酒店定位五星級(jí)酒店綜合性度假酒酒店定位方向酒店定位(案例參考)輻射珠三角中高端旅游\文化\養(yǎng)生型復(fù)合型地產(chǎn)模模式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游三鄉(xiāng)鎮(zhèn)原生商圈三鄉(xiāng)鎮(zhèn)新生代商圈項(xiàng)目規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議——商業(yè)定位關(guān)于三鄉(xiāng)商業(yè)業(yè)方面的總結(jié)結(jié)—1、從兩大商商圈的情況來來看，“原始始”商圈是隨隨著三鄉(xiāng)的城城市發(fā)展及人人口增加自然然形成的，所以說說基本上無規(guī)規(guī)劃可言，幾幾乎全部為沿沿街商鋪，業(yè)業(yè)態(tài)分布混亂亂?！靶律倘Α币?guī)劃劃方面價(jià)值老老商圈優(yōu)化很很多，但業(yè)態(tài)態(tài)同樣為中低低端的行業(yè)經(jīng)經(jīng)營，較高品質(zhì)的高端品品牌缺乏。2、三鄉(xiāng)區(qū)域域整體基本以以餐飲、服裝裝、百貨、超超市、小型娛娛樂場(chǎng)所為主主，商業(yè)的整整體檔次偏低，，事實(shí)上這也也是港澳區(qū)域域節(jié)假日回流流量逐步降低低的根本性原原因之一。3、缺乏中大大型、高檔次次、高品質(zhì)的的綜合性商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)(shoppingmore)。4、缺乏高端端品牌的集約約經(jīng)營場(chǎng)所。。5、商業(yè)配置置的整體水平平尚屬“鎮(zhèn)級(jí)級(jí)”區(qū)域的級(jí)級(jí)別。6、缺乏中、、大型的娛樂樂性購物場(chǎng)所所。結(jié)論：綜上情情況，三鄉(xiāng)的的商業(yè)狀況缺缺乏主題式商商業(yè)業(yè)態(tài)、概概念型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)（如人文文、文化概念），，而本案文化化旅游的概念念可衍生出相相關(guān)的以“文文化\養(yǎng)生””為主線的及及娛樂、教育育、休閑、觀觀賞、購物、、餐飲于一體體的綜合性商商業(yè)。項(xiàng)目規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議——商業(yè)定位商業(yè)定位主題文化情景景餐飲街以文化旅游為為主題的業(yè)態(tài)態(tài)商圈(高爾爾夫\旅游\紀(jì)念品類)主題文化商業(yè)業(yè)街娛樂、休閑配配套養(yǎng)生醫(yī)療配套套綜合性商業(yè)定位以養(yǎng)生、文化化為主的商業(yè)業(yè)配套方向主題文化情景餐飲街(案例參考)北京特色主題題餐飲街市場(chǎng)場(chǎng)看好主題文化商業(yè)街(案例參考)上海新天地成成就高端文化化商業(yè)典范養(yǎng)生參考(案例參考)輻射珠三角中高端旅游\文化\養(yǎng)生型復(fù)合型地產(chǎn)模模式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況—產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)情況況樓盤名稱面積戶型東城藝墅35－45平方一房一廳80平方兩房兩廳120-140平方三房兩廳160平方左右四房兩廳中恒海暉園37平方一房一廳71平方兩房兩廳（N＋1）73－88平方三房兩廳140平方左右四房兩廳富和名都48平方一房復(fù)式公寓

81-83平方兩房兩廳（N+1)

112-122平方三房兩廳

151-155平方左右四房兩廳景觀1品

150－170平方三房（備注：一房酒店式公寓：2期規(guī)劃中兩房：2期規(guī)劃中）180-250平方左右四房－五房（帶入戶花園）從三鄉(xiāng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)應(yīng)情況來看，，大致呈現(xiàn)出出以下特征：：一房一廳基本本在35-50平方，兩兩房兩廳基本本在73-85平方左右右，三房除一些N+1戶戶型之外，大大部分面積在在110—140平方，，四房基本在在150—170平方，，五房單位供供應(yīng)較少，景景觀一品的五五房單位大致致在200-250平方左右。目前各個(gè)樓盤盤銷售最為理理想的戶型如如下：1、100-120㎡的的三房單位；；2、80-95㎡的兩房房或三房單位位；3、45-55㎡小戶型型產(chǎn)品三鄉(xiāng)區(qū)區(qū)域供應(yīng)量有有限，銷售情情況均較好；；150-200㎡的中大大戶型銷售壓壓力較大，主主要是因?yàn)閼魬粜驮O(shè)計(jì)、配配套、裝修檔次等方方面的投入不不夠或整體檔檔次較低等原原因；中小戶型單位位在面積方面面基本以“偷偷面積”的方方式增加戶型型的附加值；；豪宅方面除別別墅外，只有有景觀一品供供應(yīng)了較為純純粹的豪宅單單位，但品質(zhì)及檔次均差差強(qiáng)人意；戶型設(shè)計(jì)基本本為傳統(tǒng)戶型型，前衛(wèi)及概概念性產(chǎn)品尚尚屬空白區(qū)域域。三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況—產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)特征征結(jié)論：1、三鄉(xiāng)區(qū)域域內(nèi)供應(yīng)及熱熱銷的主力戶戶型以80-120㎡的的兩房或三房房的戶型為主，但供供應(yīng)過于集中中；2、從現(xiàn)狀來來看，150㎡以上的中中大戶型單位位銷售壓力大大；3、戶型設(shè)計(jì)計(jì)過于傳統(tǒng)，，創(chuàng)新型戶型型供應(yīng)量偏少少；4、外立面方方面歐式風(fēng)格格的建筑比例例超過50%以上；從以上供應(yīng)特特征中可以發(fā)發(fā)現(xiàn)，三項(xiàng)區(qū)區(qū)域的洋房供供應(yīng)方面“真真正意義”的的高端品質(zhì)的綜綜合性住宅項(xiàng)項(xiàng)目幾乎為““零供應(yīng)”，，雅居樂新城城的領(lǐng)峰組團(tuán)團(tuán)完全可以成為三鄉(xiāng)鄉(xiāng)區(qū)域的“高高端洋房”代代表，但體量量偏小，未形形成規(guī)模效應(yīng)應(yīng)，而本案體量較大大，同時(shí)又可可與御龍山項(xiàng)項(xiàng)目的銜接，，加之旅游+房地產(chǎn)的概概念支撐，完全具備備建設(shè)“高端”住宅宅的條件（環(huán)境境、交通、配配套)項(xiàng)目規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議——住宅定位住宅定位中高端度假、、養(yǎng)生型住宅宅1、頂級(jí)資源源型住宅2、中高端改改善型住宅3、度假型住住宅依托高爾夫一一線景觀頂級(jí)級(jí)住宅針對(duì)二次以上上置業(yè)自用型型住宅定位針對(duì)度假型客客戶設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議——住宅定位1、頂級(jí)資源源型住宅：150M2-500M2毛毛坯高層電梯洋房房及復(fù)式電梯洋房房\類別墅\別墅強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品功能能設(shè)計(jì)的奢華華性（三-五房））中山、、珠海海、港港澳及及外地地高端端客群群他們強(qiáng)強(qiáng)調(diào)于于資源源的占占有產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)空空間感感的突突破以以及奢奢華人人性化化的設(shè)設(shè)計(jì)是是重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議——住宅定位2、中中高端端改善善型住住宅：：90-150M2精精裝裝修/毛坯坯高層電電梯洋洋房強(qiáng)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)、、裝修修品質(zhì)質(zhì)及實(shí)實(shí)用（三-四房房）中山、、珠海海二次次以上上高端端換房房客、、雅居居樂新新城換換房客客、港港澳買買家典型自自用型型客戶戶強(qiáng)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)實(shí)實(shí)用性性，港港珠澳澳買家家更青青睞裝裝修單單位項(xiàng)目規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議——住宅定位3、度度假型型住宅宅：60-120M2精精裝裝修/家電電高層電電梯洋洋房強(qiáng)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品空空間舒舒適度度，景景觀擁擁有，，精致裝裝修/家電電/配配套/服務(wù)務(wù)（一-三房房）港珠澳澳及外外地度度假客客輻射珠珠三角角中高端端旅游\文化化\養(yǎng)養(yǎng)生型型復(fù)合型型地產(chǎn)產(chǎn)模式式商業(yè)酒店住宅公寓文化旅游項(xiàng)目規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議——住宅定位公寓定定位中高端端度假假、養(yǎng)養(yǎng)老型型公寓寓精裝修修交樓樓（1200元元/㎡㎡)1、養(yǎng)養(yǎng)老公公寓；；2、度度假型型服務(wù)務(wù)公寓寓；依托于于醫(yī)療療配套套、環(huán)環(huán)境的的特殊殊客群群依托于于投資資、候候鳥型型客群群的客客群定位方向項(xiàng)目規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議——公寓定位1、養(yǎng)養(yǎng)老公公寓：：50-80M2精精裝裝修/家電電高層電電梯洋洋房強(qiáng)調(diào)環(huán)環(huán)境、、和服服務(wù)特特別是是醫(yī)療療服務(wù)務(wù)（一-兩房房）港澳、、外省省養(yǎng)老老型客客戶項(xiàng)目規(guī)劃功能設(shè)置及定位建議——公寓定位2、度度假型型服務(wù)務(wù)公寓寓：50-90M2精精裝修修/家家電高層電電梯洋洋房強(qiáng)調(diào)配配套服服務(wù)、、投資資價(jià)值值（一-兩房房）投資客客戶、、度假假客戶戶產(chǎn)品配配置比比例建建議——頂級(jí)資源型住宅140-500M2三到五房20%140M2-180M2三-四房,平層電梯洋房10%180-250M2疊加復(fù)式洋房\客廳中空洋房5%250M2以上類別墅(情景洋房類)3%250M2以上別墅(類獨(dú)棟)2%中高端改善型住宅90-140M2三到四房40%90-120M2三房20%

120-140M2四房20%度假型住宅60-120M2一到三房27%60-70M2一房8%

70-90M2兩房10%

90-120M2三房9%養(yǎng)老型公寓50-80M2一到兩房8%50-60M2一房6%

60-80M2兩房2%度假型服務(wù)公寓50-90M2一到兩房5%50-70M2一房3%