物業(yè)管理招投標

物業(yè)管理投標能力提升2015年10月17-18云天培訓(xùn)湯守才副教授注冊物業(yè)管理師TELQ：502673346課程大綱：一、招投標基礎(chǔ)知識二、招標文件解讀三、物業(yè)管理投標程序四、投標書制作關(guān)注點五、投標書的構(gòu)成及編制要點六、物業(yè)費測算要點七、現(xiàn)場答辯技巧及要點招投標基礎(chǔ)知識一、《招標投標法》對招標的相關(guān)規(guī)定（一）招標形式：1、公開招標2、邀請招標（二）招標活動的組織1、招標人自行組織2、委托招標代理機構(gòu)組織（三）招標信息的發(fā)布1、投標邀請函2、公共媒體（四）招標公告的主要內(nèi)容1、招標人的名稱和地址2、招標項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間3、獲取招標文件的辦法4、投標人資格要求（五）招標人對投標人資格的要求1、招標人可以根據(jù)招標項目本身的要求，在招標公告或者投標邀請書中，要求潛在投標人提供有關(guān)資質(zhì)證明文件和業(yè)績情況，并對潛在投標人進行資格審查；國家對投標人的資格條件有規(guī)定的，依照其規(guī)定。2、招標人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇。（六）招標文件的內(nèi)容1、招標項目的技術(shù)要求2、對投標人資格審查的標準3、投標報價要求4、評標標準5、招投標活動的程序及時間要求6、合同主要條款7、其他內(nèi)容（七）招標人對招標文件的修改、澄清1、形式要求2、時間要求（八）投標人對招標文件及現(xiàn)場的質(zhì)疑1、形式要求2、時間要求（九）編制投標文件的最短時間規(guī)定二、《招標投標法》對投標的相關(guān)規(guī)定（一）投標人的資格符合招標人的要求（二）投標文件應(yīng)當(dāng)對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)（三）投標人少于三個的，招標人應(yīng)當(dāng)重新招標（四）投標人投標文件的補充、修改或撤回1、在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。2、補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分三、《招投標法》對開標、評標、中標的規(guī)定（一）開標1、開標應(yīng)當(dāng)在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行2、開標地點應(yīng)當(dāng)為招標文件中預(yù)先確定的地點3、開標由招標人主持，邀請所有投標人參加（二））評標標1、評評標由由招標標人依依法組組建的的評標標委員員會負負責(zé)2、依依法必必須進進行招招標的的項目目，其其評標標委員員會由由招標標人的的代表表和有有關(guān)技技術(shù)、、經(jīng)濟濟等方方面的的專家家組成成3、成成員人人數(shù)為為五人人以上上單數(shù)數(shù)，其其中技技術(shù)、、經(jīng)濟濟等方方面的的專家家不得得少于于成員員總數(shù)數(shù)的三三分之之二4、評評標委委員會會產(chǎn)生生：一般招招標項項目可可以采采取隨隨機抽抽取方方式，，特殊殊招標標項目目可以以由招招標人人直接接確定定（三））中標標1、中中標人人的投投標應(yīng)應(yīng)當(dāng)符符合下下列條條件之之一：：（1））能夠夠最大大限度度地滿滿足招招標文文件中中規(guī)定定的各各項綜綜合評評價標標準；；（2））能夠夠滿足足招標標文件件的實實質(zhì)性性要求求，并并且經(jīng)經(jīng)評審審的投投標價價格最最低；；但是是投標標價格格低于于成本本的除除外。。2、評評標委委員會會經(jīng)評評審，，認為為所有有投標標都不不符合合招標標文件件要求求的，，可以以否決決所有有投標標3、招招標人人的確確定（1））招標標人根根據(jù)評評標委委員會會提出出的書書面評評標報報告和和推薦薦的中中標候候選人人確定定中標標人（2））招標標人可可以授授權(quán)評評標委委員會會直接接確定定中標標人4、招招標人人和中中標人人應(yīng)當(dāng)當(dāng)自中中標通通知書書發(fā)出出之日日起三三十日日內(nèi)，，按照照招標標文件件和中中標人人的投投標文文件訂訂立書書面合合同。。5、招招標人人和中中標人人不得得再行行訂立立背離離合同同實質(zhì)質(zhì)性內(nèi)內(nèi)容的的其他他協(xié)議議四、《《招投投標法法》對對無效效中標標的處處理1、招招標代代理機機構(gòu)違違規(guī)2、招招標人人違規(guī)規(guī)3、串串標獲獲取競競標成成功4、以以他人人名義義投標標5、依依法應(yīng)應(yīng)招標標項目目做競競爭性性談判判的6、中中標候候選人人以外外確定定中標標人的的依法必必須進進行招招標的的項目目違反反本法法規(guī)定定，中中標無無效的的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依依照本本法規(guī)規(guī)定的的中標標條件件從其其余投投標人人中重重新確確定中中標人人或者者依照照本法法重新新進行行招標標。招標文文件解解讀一、業(yè)業(yè)主（（招標標方））需求求二、標標書的的構(gòu)成成與格格式（（裝訂訂）要要求三、評評標規(guī)規(guī)則四、對對投標標人資資格要要求五、時時間要要求六、合合同簽簽訂說說明七、其其他應(yīng)應(yīng)注意意的問問題物業(yè)管管理投投標程程序獲取招招標信信息——成立立小組組—項目評評估與與風(fēng)險險防范范—報名名并接接受資資格預(yù)預(yù)審——獲取取招標標文件件—參參加查查勘答答疑——編制標標書—報送送標書書—開標——評標標—定定標——簽訂訂合同同—備備案項目評評估的的內(nèi)容容：1、投投標物物業(yè)的的基本本情況況和定定位2、客客戶需需求3、建建設(shè)單單位、、業(yè)主主大會會、物物業(yè)所所有權(quán)權(quán)人情情況4、競競爭對對手5、企企業(yè)自自身情情況項目風(fēng)風(fēng)險防防范的的內(nèi)容容：1、來來自于于投標標人、、投標標物業(yè)業(yè)的風(fēng)風(fēng)險2、來來自于于競爭爭對手手的風(fēng)風(fēng)險3、來來自于于自身身的風(fēng)風(fēng)險投標文文件的的構(gòu)成成：1、投投標函函2、投投標報報價表表3、資資格證證明文文件4、物物業(yè)管管理方方案5、招招標文文件要要求提提供的的其他他材料料投標書書制作作關(guān)注注點一、投投標書書基本本要素素1、計計量單單位2、貨貨幣3、標標準規(guī)規(guī)范4、表表達方方式5、理理論技技巧6、資資料真真實二、投投標書書的編編寫要要求（一））項目目簡介介地理位位置、、環(huán)境境、占占地面面積、、建筑筑面積積、棟棟數(shù)、、樓層層、結(jié)結(jié)構(gòu)特特點、、基本本設(shè)施施設(shè)備備、客客戶基基本情情況（二））管理理模式式針對項項目的的特點點確定定管理理模式式（三））管理理重點點與難難點針對性性列出出具體體管理理模式式（四））人力力、物物力資資源配配置1、管管理處處組織織架構(gòu)構(gòu)2、人人員配配置、、崗位位設(shè)置置、崗崗位描描述3、主主要業(yè)業(yè)務(wù)骨骨干及及人員員素質(zhì)質(zhì)介紹紹4、設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施的的投入入（五））管理理目標標總體目目標和和詳細細的分分項目目標，，要求求具有有可操操作性性和可可考核核性（六））服務(wù)務(wù)承諾諾針對項項目的的特點點和業(yè)業(yè)主的的要求求列出出承諾諾目標標和服服務(wù)措措施（七））費用用投入入和成成本測測算（八））收支支預(yù)算算分析析三、標標書編編寫的的注意意要點點1、確確保填填寫無無遺漏漏、無無空缺缺2、不不得隨隨意修修改內(nèi)內(nèi)容3、填填寫方方式規(guī)規(guī)范4、不不得改改變標標書格格式5、數(shù)數(shù)字計計算準準確6、報報價合合理7、包包裝整整潔美美觀8、報報價方方式規(guī)規(guī)范9、嚴守秘秘密，公平平競爭10、說明明偏離程度度11、有的的放矢12、注意意篇幅第一部分資資信部部分一、投標承承諾書二、法定代代表人授權(quán)權(quán)委托書三、履約保保證書（銀銀行保函））四、投標人人資格證明明文件五、投標函函六、擬派現(xiàn)現(xiàn)場項目經(jīng)經(jīng)理資格聲聲明七、擬派項項目主要管管理人員和和工程技術(shù)術(shù)人員情況況表八、其他需需要提供的的資料范例第二部分技技術(shù)文文件部分一、前言言及項目和和企業(yè)簡介介（一）前言言（二）項目目簡介1、項目簡簡介2、市場調(diào)調(diào)研3、客戶需需求分析4、項目功功能特性分分析（三）物業(yè)業(yè)服務(wù)公司司簡介1、公司基基本情況介介紹2、公司獲獲獎情況3、公司管管理理念4、成熟的的物業(yè)管理理模式5、公司服服務(wù)理念6、接管項項目的優(yōu)勢勢分析二、物業(yè)管管理總體設(shè)設(shè)想與承諾諾（一）物業(yè)業(yè)管理基本本理念（二）物業(yè)業(yè)管理模式式1、運作方方式2、內(nèi)部組組織結(jié)構(gòu)3、監(jiān)督機機制4、自我約約束機制5、激勵機機制6、信息反反饋及控制制機制7、物業(yè)管管理要點分分析（三）工工作計劃1、前期工工作計劃2、項目接接管工作計計劃3、入伙工工作計劃4、正常居居住期工作作計劃（四）物業(yè)業(yè)管理目標標1、總體目目標2、分項目目標（五）管理理目標承諾諾及保證措措施三、人員員配備計劃劃與人員培培訓(xùn)和管理理（一）人員員配備計劃劃1、人員配配備的基本本原則2、管理處處擬任經(jīng)理理簡歷3、管理處處各崗位的的人員配備備4、管理處處各崗位職職責(zé)和工作作范圍5、管理處處各崗位人人員素質(zhì)要要求（二）人員員培訓(xùn)1、培訓(xùn)目目標2、培訓(xùn)系系統(tǒng)的實施施運作3、培訓(xùn)計計劃四、人員管管理（一）人員員招聘選拔拔體系（二）考核核機制（三）獎懲懲和淘汰機機制（四）協(xié)調(diào)調(diào)管理（五）量化化管理與標標準化作業(yè)業(yè)五、物質(zhì)裝裝備計劃（一）管理理用房（二）物質(zhì)質(zhì)裝備計劃劃表（三）資金金來源及采采購時間六、管理規(guī)規(guī)章制度（一）公眾眾管理制度度（二）崗位位職責(zé)（三）內(nèi)部部管理運作作制度（四）員工工考核制度度（五）管理理運作制度度(六)內(nèi)內(nèi)部行政管管理制度（七）工作作流程七、檔案管管理（一）檔案案資料的建建立1、資料的的收集2、資料的的整理和分分類3、資料的的歸檔管理理（二）檔案案資料的管管理（三）檔案案的運用1、檔案的的借閱2、檔案的的銷毀（四）檔案案資料的內(nèi)內(nèi)容八、物業(yè)項項目前期管管理（一）物業(yè)業(yè)接管驗收收階段1、物業(yè)項項目驗收的的計劃、程程序2、驗收質(zhì)質(zhì)量管控3、物業(yè)資資料接管4、設(shè)備設(shè)設(shè)施試運行行（二）入住住管理方案案1、入住準準備工作2、業(yè)主入入住手續(xù)3、入住的的相關(guān)文件件4、管控要要點（三）裝修修管理1、裝修管管理流程2、裝修申申請登記程程序3、裝修資資料管理辦辦法4、裝修管管理管控要要點九、物業(yè)項項目日常管管理（一）房屋屋建筑本體體管理1、房屋建建筑本體的的管理重點點（1）房屋屋建筑本體體特征分析析（2）房屋屋建筑本體體管理的重重點及對策策2、房屋建建筑本體的的維修養(yǎng)護護目標3、房屋建建筑本體的的維修養(yǎng)護護計劃4、房屋建建筑本體維維修養(yǎng)護的的實施細則則5、空置房房的管理（二）設(shè)設(shè)備設(shè)施管管理1、設(shè)備設(shè)設(shè)施的管理理模式2、設(shè)備設(shè)設(shè)施的管理理原則和目目標3、設(shè)備設(shè)設(shè)施的管理理措施4、設(shè)備的的維修養(yǎng)護護方案5、公共設(shè)設(shè)施的維修修養(yǎng)護方案案（三）車輛輛交通與停停車場管理理1、物業(yè)交交通狀況分分析2、物業(yè)交交通管理的的原則3、交通管管理服務(wù)內(nèi)內(nèi)容4、車輛管管理工作要要點5、車輛交交通和停車車場管理措措施（四）安全全管理1、安全管管理的特點點分析2、安全管管理的總體體思路與目目標3、安全管管理的要點點4、安全管管理的內(nèi)容容與方式5、安全管管理的組織織建設(shè)6、安全管管理的實施施方案（五）消防防管理1、消防管管理的要點點2、消防管管理組織建建設(shè)和職責(zé)責(zé)分配3、防火安安全三級檢檢查4、消防事事務(wù)管理5、消防演演習(xí)預(yù)案6、易燃物物品管理7、臨時動動火管理8、消防設(shè)設(shè)備管理與與檢查9、消防監(jiān)監(jiān)控設(shè)施的的管理10、消防防系統(tǒng)的維維修養(yǎng)護11、設(shè)備備機房、消消防泵房管管理12、電氣氣焊作業(yè)防防火規(guī)定13、地下下車庫防火火管理（六）清潔潔管理1、清潔管管理模式2、住宅物物業(yè)的清潔潔管理內(nèi)容容3、綜合性性物業(yè)的清清潔管理內(nèi)內(nèi)容（七）綠化化管理1、綠化管管理的工作作流程和質(zhì)質(zhì)量標準2、綠化管管理的工作作制度3、綠化管管理的技術(shù)術(shù)措施4、室內(nèi)植植物的擺設(shè)設(shè)管理5、日常養(yǎng)養(yǎng)護管理要要點6、日常綠綠化養(yǎng)護內(nèi)內(nèi)容（八）緊急急突發(fā)事件件處理1、緊急突突發(fā)事件的的處理原則則與指標2、緊急突突發(fā)事件處處理的人員員職責(zé)3、緊急突突發(fā)事件的的處理預(yù)案案（九）客戶戶服務(wù)1、客戶服服務(wù)體系建建立2、客戶服服務(wù)部主要要職責(zé)3、客戶服服務(wù)管理設(shè)設(shè)想和運作作方式4、客戶服服務(wù)評價5、客戶服服務(wù)規(guī)范及及流程（十）社社區(qū)文化建建設(shè)1、社區(qū)文文化建設(shè)的的目標2、社區(qū)文文化的總體體設(shè)想3、居住小小區(qū)社區(qū)文文化的內(nèi)容容4、社區(qū)文文化活動基基本原則5、社區(qū)文文化建設(shè)的的人員配備備6、社區(qū)文文化活動的的經(jīng)費來源源及場地7、社區(qū)文文化建設(shè)的的活動計劃劃第三部分報報價（（商務(wù)）部部分一、報價清清單二、費用測測算明細表表物業(yè)費測算算與收支預(yù)預(yù)算一、物業(yè)費費測算的依依據(jù)1、《物業(yè)業(yè)服務(wù)收費費管理辦法法》2、地方有有關(guān)收費規(guī)規(guī)定3、招標文文件提供的的資料和實實地考察情情況4、國家有有關(guān)規(guī)定5、物業(yè)公公司成功的的經(jīng)驗二、費用測測算的原則則1、合理控控制利潤水水平2、服務(wù)水水平與費用用水平相適適應(yīng)3、透明管管理4、符合國國家相關(guān)法法律法規(guī)5、不丟項項、不漏項項，不重復(fù)復(fù)計算6、業(yè)主合合理負擔(dān)三、包干制制下物業(yè)費費的價格構(gòu)構(gòu)成物業(yè)費=物物業(yè)服務(wù)成成本+項目目利潤+法法定稅費（一）物業(yè)服務(wù)成成本的構(gòu)成成及測算（二）項目目利潤的測測算（三）法定稅費的的測算一、答辯前前的準備工工作1、PPT制作（如如需要）2、標書的的熟悉3、相關(guān)法法律法規(guī)掌掌握4、投標項項目的熟悉悉5、招標文文件學(xué)習(xí)二、答辯現(xiàn)現(xiàn)場問題的的主要類型型1、法律法法規(guī)類問題題2、標書技技術(shù)方案的的問題3、、費費用用測測算算類類的的問問題題4、、管管理理中中可可能能出出現(xiàn)現(xiàn)的的問問題題的的處處理理方方法法三、、答答辯辯技技巧巧1、、沉沉著著冷冷靜靜2、、有有問問有有答答3、、觀觀點點鮮鮮明明4、、表表達達順順暢暢5、、邏邏輯輯性性強強6、、具具有有針針對對性性7、、注注意意禮禮儀儀規(guī)規(guī)范范1、、管管理理服服務(wù)務(wù)人人員員的的工工資資、、社社會會保保險險和和按按規(guī)規(guī)定定提提取取的的福福利利費費等等；；2、、物物業(yè)業(yè)共共用用部部位位、、共共用用設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備的的日日常常運運行行、、維維護護費費用用；；3、、物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域清清潔潔衛(wèi)衛(wèi)生生費費用用；；4、、物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域綠綠化化養(yǎng)養(yǎng)護護費費用用；；5、、物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域秩秩序序維維護護費費用用；；6、、辦辦公公費費用用；；7、、物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)折折舊舊；；8、、物物業(yè)業(yè)共共用用部部位位、、共共用用設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備及及公公眾眾責(zé)責(zé)任任保保險險費費用用；；9、、經(jīng)經(jīng)業(yè)業(yè)主主同同意意的的其其它它費費用用。。稅金金=營營業(yè)業(yè)收收入入*稅稅率率某住住宅宅小小區(qū)區(qū)可可收收費費面面積積為為10萬萬平平方方米米，，經(jīng)經(jīng)測測算算，，該該小小區(qū)區(qū)物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)年年成成本本為為200萬萬元元，，物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)費費用用實實行行包包干干制制。。物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)期期望望管管理理該該項項目目利利潤潤率率達達到到年年服服務(wù)務(wù)費費收收入入的的10%。。假假設(shè)設(shè)營營業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加的的稅稅率率為為5.65%。答案案：：假設(shè)設(shè)物物業(yè)業(yè)費費為為X物業(yè)業(yè)費費=成成本本+利利潤潤+稅稅金金X=200+X*10%+X*5.65%X=237萬萬元元9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。05:38:4705:38:4705:3812/25/20225:38:47AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2205:38:4705:38Dec-2225-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。05:38:4705:38:4705:38Sunday,December25,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2205:38:4705:38:47December25,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。25十十二二月月20225:38:47上上午午05:38:4712月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月225:38上上午午12月月-2205:38December25,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/255:38:4705:38:4725December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。5:38:47上上午5:38上上午午05:38:4712月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。05:38:4705:38:4705:3812/25/20225:38:47AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。12月月-2205:38:4705:38Dec-2225-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。05:38:4705:38:4705:38Sunday,December25,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2205:38:4705:38:47December25,202214、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。25十十二月20225:38:47上午午05