2022年房價(jià)走勢(shì)預(yù)測分析：二線城市地價(jià)暴漲“面粉比面包貴”頻現(xiàn)

年房價(jià)走勢(shì)預(yù)測分析：二線城市地價(jià)暴漲“面粉比面包貴”頻現(xiàn)2022年房價(jià)走勢(shì)猜測分析：近期，一二線城市地價(jià)飆漲，不僅北京、上海等一線城市土地市場“高燒不退”，以南京、蘇州、合肥、廈門等為代表的二線城市更是“地王”頻出。“新華視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)覺，一些“地王”的樓面價(jià)已超過區(qū)域房價(jià)，不少房企不惜透支全年利潤甚至負(fù)債累累瘋狂搶地，高杠桿、高負(fù)債拿地存在隱患。

二線城市地價(jià)同比暴漲180%，“面粉比面包貴”頻現(xiàn)

3月25日“滬九條”出臺(tái)后的上海首場土地拍賣會(huì)，一口氣拍出三個(gè)區(qū)域“地王”。這場拍賣會(huì)總成交金額近80億元、溢價(jià)率均超過100%。其中，上海遠(yuǎn)郊的泗涇拍出“雙子地王”，每平方米近4萬元的樓面價(jià)，幾乎是半年前該區(qū)域地價(jià)的2倍。

不過，二線城市土地市場熱度很快超過一線城市。上海首場土地拍賣會(huì)結(jié)束后僅2天，南京就刷新該市總價(jià)和單價(jià)“地王”紀(jì)錄。南京新科單價(jià)“地王”以高達(dá)4.5萬元/平方米的樓面價(jià)超過上海商品房成交均價(jià)。而5年前，該區(qū)域樓面價(jià)僅4752元/平方米，也就是說，地價(jià)5年大漲8.5倍，增幅甚至超過一線城市。

近期，多個(gè)二線城市土地市場“高溫”。今年前4個(gè)月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個(gè)區(qū)域“地王”;4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊創(chuàng)下平均高達(dá)200%溢價(jià)率，刷新了3個(gè)區(qū)的“地王”紀(jì)錄;合肥4月底出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元，最高樓面價(jià)溢價(jià)率292.11%;廈門總價(jià)和單價(jià)雙料“地王”也在4月底產(chǎn)生。

據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測，與以往高總價(jià)的“地王”主要集中在一線城市不同的是，南京、蘇州、合肥、廈門等二線城市近期均“地王”頻現(xiàn)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，二線城市土地出讓金突破1100億元，占全國土地總成交額的7成，同比上升280%;二線城市的成交樓面均價(jià)同比暴漲180%。

值得關(guān)注的是，幾乎全部一線和熱點(diǎn)二線城市都消失“面粉比面包還貴”的現(xiàn)象，即成交地塊樓面價(jià)高于周邊在售的商品房價(jià)格。記者走訪上海泗涇“新科地王”周邊5個(gè)在售項(xiàng)目發(fā)覺，其銷售單價(jià)范圍在2.4萬元-3.1萬元，遠(yuǎn)低于近4萬元的樓面價(jià)。蘇州最近拍出的地塊樓面價(jià)大部分已反超區(qū)域銷售均價(jià)，其中金輝競得的相城區(qū)地塊樓面價(jià)更超出區(qū)域售價(jià)60%;保利拿下的廈門地王樓面價(jià)也是區(qū)域平均房價(jià)的1.6倍。

業(yè)內(nèi)相關(guān)人士表示，在一線城市門檻漸高以及“滬九條”“深六條”等政策的壓力之下，資金消失溢出效應(yīng)，開發(fā)商開頭爭先布局熱點(diǎn)二線城市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“近期南京、蘇州等二線城市‘地王’頻現(xiàn)，地價(jià)甚至超過四周在售房價(jià)，這說明二線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)正在明顯增加。”

一塊地透支全年利潤，開發(fā)商負(fù)債搶地賭“明天”

記者翻閱年報(bào)發(fā)覺，本輪拿到“地王”的房企，幾乎都是不惜透支半年以上甚至負(fù)債累累去豪賭房地產(chǎn)的“明天”。

剛剛以30億元拿下泗涇地王的融創(chuàng)中國，其2022年全年凈利潤僅有33億元。拍下蘇州最高溢價(jià)率318.86%地塊的景瑞地產(chǎn)，近日再度拍下杭州一幅土地，一個(gè)月內(nèi)景瑞在土地的并購擴(kuò)張上投資近40億元，幾近2022年全年銷售額的一半。且該房企連續(xù)兩年虧損，負(fù)債率高達(dá)135%。

開發(fā)商近期為何在一二線城市瘋狂搶地？

——“不缺錢，缺項(xiàng)目”。旭輝集團(tuán)總裁林峰透露，以前開發(fā)商高度依靠銀行的開發(fā)貸款，如今融資工具更加多元化，甚至有許多機(jī)構(gòu)主動(dòng)找上門要求供應(yīng)貸款，且貸款利率極低。去年旭輝首發(fā)的境內(nèi)公司債利率不足5%，遠(yuǎn)低于銀行貸款，“房企現(xiàn)在不缺錢，缺的是項(xiàng)目”。

——房地產(chǎn)成資金“避風(fēng)港”。仲量聯(lián)行調(diào)查發(fā)覺，近幾年，一些二線城市低端制造業(yè)外遷，大量產(chǎn)業(yè)資本出于保值增值的目的涌入樓市，使得房地產(chǎn)市場成為財(cái)寶避風(fēng)港?！皩?shí)體產(chǎn)業(yè)下滑和房地產(chǎn)上漲之間的反差特殊大?！?/p>

東莞一家電子元器件企業(yè)老板告知記者，從去年開頭，公司經(jīng)營壓力增大、資金常常周轉(zhuǎn)不開，他干脆縮減規(guī)模，將部分資金投資深圳房產(chǎn);今年深圳收緊限購后，他又將資金轉(zhuǎn)投至惠州、珠海等城市。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商輪番坐莊、通過制造新“地王”解套舊“地王”也是造成地價(jià)節(jié)節(jié)上漲的重要緣由。上海泗涇地王誕生后，最亢奮的莫過于在周邊有在售項(xiàng)目的開發(fā)商。廈門國貿(mào)、龍湖、金地等房企紛紛以“地王”為噱頭促銷提價(jià)。

除開發(fā)商相互“抬轎”外，開發(fā)商間或也“自己坐莊”。去年，華潤華發(fā)聯(lián)合體、陽光城集團(tuán)均在上海先后兩次刷新自己制造的區(qū)域“地王”紀(jì)錄。

同策詢問討論總監(jiān)張雄偉認(rèn)為，在同一區(qū)域接連拿地、刷新樓面價(jià)紀(jì)錄是房企降低拿地風(fēng)險(xiǎn)的“好方法”?！巴恋乇旧淼脑鲋导胺績r(jià)的上漲均為‘地王’后面幾批房源的入市銷售盈利奠定了基礎(chǔ)?！币晃婚_發(fā)商表示，“只有拿不到的地，沒有解不了的套”。

高杠桿拿地存隱患，土地財(cái)政依靠亟待轉(zhuǎn)變

開發(fā)商拿地的錢從哪來？記者調(diào)查發(fā)覺，瘋狂拿地背后既有資本市場輸血的“功勞”，也有低成本投資資金的關(guān)心。剛剛在北京昌平豪擲62億元拿地的招商蛇口，去年汲取合并招商地產(chǎn)上市，募集資金118億元，基本上全部投入公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目;旭輝財(cái)報(bào)顯示，2022年1月，該公司完成境內(nèi)私募債發(fā)行人民幣20億元，利率不足5%;泰禾集團(tuán)去年以57億元連奪深圳兩宗地塊，刷新當(dāng)年全國單價(jià)“地王”紀(jì)錄，財(cái)報(bào)顯示，其公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到79.85%。

在房地產(chǎn)企業(yè)利用金融市場不斷加杠桿拿地的背后，是整個(gè)行業(yè)負(fù)債的攀升。中國指數(shù)討論院數(shù)據(jù)顯示，2022年百強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)上行，均值達(dá)到75.4%，較2022年上升1.5個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，房企高負(fù)債、高杠桿存在違約隱患?！耙患曳科笃煜碌囊粋€(gè)項(xiàng)目出問題，可能會(huì)消失連鎖反應(yīng)，許多金融機(jī)構(gòu)要求提前兌付將導(dǎo)致多家房企資金鏈斷裂。”

土地市場“瘋狂盛宴”背后，是房地產(chǎn)開發(fā)商加杠桿與地方政府土地財(cái)政的相互支撐。中國建設(shè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃志凌認(rèn)為，一些地方政府提高基準(zhǔn)地價(jià)，有的漲幅超過一倍，這說明其并未擺脫土地財(cái)政依靠，依舊坐享土地增值收益。

上海財(cái)大教授陳杰認(rèn)為，目前不少地方債務(wù)都依靠賣地收入來償還，而土地也大多抵押給銀行。一旦土地市場遇冷，政府賣地收入將大幅下降，土地抵押的債務(wù)將