2022年房地產(chǎn)市場分析：高庫存壓力房價整體不會大波動

年房地產(chǎn)市場分析：高庫存壓力房價整體不會大波動2022年下半年以來，樓市利好政策接連出臺，尤其是在多個信貸“組合拳”的作用下，樓市升溫明顯?！?30新政”、“330新政”，涉及“認房不認貸”、“最低七折利率”以及“二套房最低首付四成”等實質(zhì)性內(nèi)容，此外，三次降息、兩次降準，以及各地提高公積金貸款額度及放寬使用限制等等政策，均對樓市的回暖起到了實際的推動作用。

“3·30”新政策實施將近3個月，全國房地產(chǎn)市場城市間分化現(xiàn)象更加突出，呈現(xiàn)出“火焰”與“冰山”同存的局面。下文是對最新居地產(chǎn)市場分析。

5月數(shù)據(jù)系列分析：樓市整體活躍度回升——從商品房待售面積首現(xiàn)削減看宏觀調(diào)控連續(xù)顯效。

“這房子不錯，滿2年，沒稅，挺適合你們小兩口的，房主急著出手價錢還能商議?，想看房的話提前告知我，我給你們約房主”，時間已近晚上7點，北京某房產(chǎn)中介小劉還在忙著招呼客人。記者在該門店看到，雖然天色漸暗，但是仍有客人在詢問買房。

在中央和地方政策作用刺激下，樓市處于持續(xù)回暖過程中，銷售回暖帶動市場整體活躍度回升。

庫存首現(xiàn)削減

國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，困擾我國房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)去庫存正在消失樂觀變化。自2022年4月以來持續(xù)長達3年之久的商品房庫存持續(xù)上升態(tài)勢首次消失轉(zhuǎn)變，5月末商品房待售面積65666萬平方米，比4月末削減15萬平方米，這是自本輪房地產(chǎn)市場低迷以來，商品房待售面積首現(xiàn)削減。

數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，商品房銷售面積降幅收窄，其中住宅銷售面積呈現(xiàn)同比止跌行情，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積也同比增長，增幅約3.9%。另外，連續(xù)14個月累計負增長的商品房銷售額，在1-5月數(shù)據(jù)中也首次消失了正增長，漲幅3.1%。

銷售回升帶動房價止跌回穩(wěn)。最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市有所增加，而價格環(huán)比下降的城市有所削減。

住房銷售市場的持續(xù)回溫和房價的回穩(wěn)，也刺激了房地產(chǎn)開發(fā)投資和土地市場。更多相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)分析內(nèi)容請查閱發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)分析及市場討論報告。

1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金降幅比1-4月份收窄0.9個百分點，房屋新開工面積降幅收窄1.3個百分點，土地購置面積降幅收窄1.7個百分點。業(yè)內(nèi)專家分析指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、土地購置面積和新開工面積作為分析房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢的先行指標，同比降幅均收窄，顯示房地產(chǎn)開發(fā)投資有向好跡象。

房地產(chǎn)市場分化加劇

“看電視里報道深圳房價暴漲，搶房大戰(zhàn)不斷上演，可我的房子已經(jīng)掛出去2個月了，價錢也一降再降，還是沒賣出去?！鄙綎|某四線城市二手房售房者向記者埋怨道。

對目前整體看來是全面回暖的房地產(chǎn)市場進行區(qū)分分析后就會發(fā)覺其中的不同。數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，重點城市商品房銷售轉(zhuǎn)為增長，40個重點監(jiān)測城市商品房銷售面積同比增長1.7%，1-4月份為下降3.6%；銷售額增長5.8%，1-4月份為下降2.0%。與重點城市不同，非重點城市商品房銷售1-5月份降幅雖有所收窄但仍舊下降。

分化更為明顯的是房價數(shù)據(jù)。最新發(fā)布的房價數(shù)據(jù)顯示，房價上漲的主要是北上廣深4個一線城市，二線城市房價整體較為穩(wěn)定；大部分三線城市房價仍舊下降，說明大多數(shù)城市仍舊處于去庫存階段。北京一位從業(yè)多年的房地產(chǎn)中介私底下告知記者，北京現(xiàn)在二手房市場成交量雖然恢復(fù)較快，但是買賣雙方都比較理性，基本沒有消失過類似深圳房價跳漲、房主毀約大事，而且目前北京多數(shù)地區(qū)二手房房價比前兩年的最高點仍有不同程度回落。

多地調(diào)查也表明，多數(shù)三、四線城市，商品房前期庫存基數(shù)較大，消納力量有限，住房供求關(guān)系趨于寬松的中長期趨勢并未轉(zhuǎn)變，目前房價大幅上漲基礎(chǔ)并不存在。國家統(tǒng)計局湖北調(diào)查隊調(diào)查表明，不少樓盤實行以價換量策略，近期樓市雖有回暖趨勢，但開發(fā)商也不敢輕易提價，首要任務(wù)是去庫存。國家統(tǒng)計局內(nèi)蒙古調(diào)查總隊近期深化全區(qū)各盟市主城區(qū)進行專題調(diào)查，并實地走訪了21家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和7家房地產(chǎn)中介機構(gòu)，調(diào)查結(jié)果顯示：受政策拉動二手房交易短期內(nèi)放量上行，市場趨于活躍，但房地產(chǎn)市場長期供求關(guān)系并未轉(zhuǎn)變，交易價格仍呈下降態(tài)勢，受訪企業(yè)普遍對后市持謹慎態(tài)度。

總體來看，部分二線城市和多數(shù)三四線城市，目前待售的房屋可能需要較長一段時間才能消化。福州被調(diào)查的6家企業(yè)在估計去化周期方面均表示存在肯定壓力，估計去化最長30個月，最短6個月。

業(yè)內(nèi)人士估計，在高庫存壓力下房價整體不會消失大波動，市場分化將進一步加劇。

多管齊下去庫存

6月8日起，廣州市調(diào)整住房公積金個人住房貸款政策。這是廣州繼3月放松90平方米以下公積金貸款政策后，再度放松公積金購房特殊是二套房貸款政策，也意味著北上廣深等一線城市全線開啟公積金對購房的支持。

從去年10月份開頭，中央到地方打出了一系列樓市調(diào)控“組合拳”。隨著各地“限購令”的取消、房貸利率優(yōu)待面擴大、購房稅收減免、央行降息等多重政策利好的刺激，全國樓市多地成交顯著企穩(wěn)回升，加速房地產(chǎn)市場存量消化。

從需求端來看，宏觀政策致力于鼓舞改善性住房需求和剛性住房需求入市，帶動市場銷售樂觀向好，進而穩(wěn)定住房消費，提振房地產(chǎn)市場信念，助力減輕地方庫存壓力。

降息降準釋放流淌性，直接降低購房者購房成本，刺激購房需求。而公積金政策和針對再購房和二套房政策的調(diào)整，更是對改善型需求最直接的促進。相比于“9？30”新政，“3？30”新政對購房者的利好，不僅是房貸門檻進一步降低，而且通過營業(yè)稅“5改2”政策，給改善型需求購房者帶來了真正的實惠，加速改善型需求入市。

從供應(yīng)端來看，國家通過掌握土地供應(yīng)，優(yōu)化住房用地結(jié)構(gòu)，緩解庫存壓力。各地依據(jù)自身狀況制定相應(yīng)政策，從供應(yīng)端加速庫存去化進程。福建有關(guān)部門近期下發(fā)文件指出：現(xiàn)實庫存去化期限超過24個月的市、縣，未取得預(yù)售許可項目，符合相關(guān)規(guī)劃要求，房地產(chǎn)企業(yè)可以申請土地用途、規(guī)劃條件變更，重新確定相應(yīng)的土地價款。安徽住建廳、發(fā)改委等12個部門前不久聯(lián)合出臺了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康進展的看法》要求，已供房地產(chǎn)用地過多、在建在售商品房數(shù)量過大，且消化