合肥聯(lián)邦UNO寫字樓項目定位報告

致力于房地產(chǎn)行銷行業(yè)致力于客戶滿意的最大化致力于所有者權(quán)益的充分實現(xiàn)致力于公司與員工的規(guī)劃統(tǒng)一和共同成長

專業(yè)用心堅持since1994目錄1熟悉合肥商務(wù)市場2找尋市場切入點34營銷策略VI表現(xiàn)熟悉合肥城市商務(wù)市場現(xiàn)狀

Part1Part1目錄第一部分、合肥新寫字樓市場狀況合肥環(huán)城路以內(nèi)包河區(qū)新站區(qū)政務(wù)區(qū)第二部分、走訪舊寫字樓市場租賃情況內(nèi)部結(jié)構(gòu)商業(yè)配套走訪結(jié)論第一部分合肥新寫字樓市場

合肥環(huán)城路以內(nèi)為合肥傳統(tǒng)商業(yè)商務(wù)區(qū)，通過對長江路沿線的商務(wù)樓調(diào)研發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域?qū)懽謽侵饕獮?0年代及2000年初建設(shè)，寫字樓的檔次較低。辦公企業(yè)：政府相關(guān)連機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)及一些投資擔(dān)保公司……租金水平：30——45元/平米不等。目前狀況：最近剛出的比較典型的高檔寫字樓是CBD中央廣場，中心商務(wù)區(qū)新一代甲級寫字樓，租金在50元/平米左右，售價在6000元/平米以上，目前已經(jīng)全部售完。合肥環(huán)城路以內(nèi)1-1項目名稱

項目體量項目檔次項目售價項目租金入駐企業(yè)入駐率交付時間CBD廣場

甲級6000以上50左右地產(chǎn)、金融科技50％2006年初招商大廈

5-18層一般——45金融80％左右科技大廈

20層一般——30金融及其它一些中小企業(yè)80％左右區(qū)域部分寫寫字樓一覽覽表開發(fā)商商：安安徽安興發(fā)發(fā)展股份有有限公司物業(yè)級別：：甲級租金或售價價：45元/平米米，售價：：6000元/平米米以上物管費：3.8元元/平米（（圳鵬基物物業(yè)管理有有限公司））地址：合合肥長江江中路369號號(合肥肥一中旁旁)租售電話話：0551-28260602828080交通狀況況：3、103、232、、801、110、168、、234項目介紹紹：CBD中央央廣場地地處合肥肥市三孝孝口，是是一個集集高檔住住宅、酒酒店式商商務(wù)公寓寓、寫字字樓、商商場為一一體的多多功能綜綜合社區(qū)區(qū)，提供供高檔的的智能空空間、高高品質(zhì)的的主題園園林生態(tài)態(tài)化居住住環(huán)境、、豐富的的商業(yè)配配套和一一站式商商務(wù)服務(wù)務(wù)和商務(wù)務(wù)配套。。CBD中中央廣場場CBD中中央廣場場北臨城城市主干干道長江江中路，，南依省省重點中中學(xué)合肥肥一中，，東臨合合肥證券券大廈，，西接有有“翡翠翠項鏈””之城的的環(huán)城公公園。該該區(qū)域是是合肥的的政治和和金融中中心,是是合肥最最繁華的的商務(wù)辦辦公區(qū)域域。項目周邊邊交通便便利,有有32條條公交線線路從此此經(jīng)過;中國建建設(shè)銀行行、中國國工商銀銀行、中中國農(nóng)業(yè)業(yè)銀行、、中國交交通銀行行、中信信實業(yè)銀銀行遍布布CBD周邊;大型餐餐飲娛樂樂場所如如天都大大酒店、、黃山飯飯店、澳澳瑞特大大酒店、、金滿樓樓近在咫咫尺。在合肥市市近期頒頒布的城城市規(guī)劃劃當(dāng)中，，明確提提出了建建設(shè)大合合肥“南南進(jìn)、東東拓、西西延、北北抑”的的總體城城市發(fā)展展戰(zhàn)略。。地理位置置的優(yōu)越越、生活活配套的的完善、、交通的的便利，，三孝口口地區(qū)將將打造成成為合肥肥市的首首席商務(wù)務(wù)區(qū)，CBD中中央廣場場正是這這一商務(wù)務(wù)區(qū)域的的核心。。作為合合肥市2004年政府府第一形形象工程程，CBD中央央廣場建建成之后后必將成成為合肥肥商務(wù)中中心的第第一地標(biāo)標(biāo)性建筑筑。CBD中央廣場場地段介介紹1-1-1-1在CBD項目中，創(chuàng)合肥最佳寫字樓的“商務(wù)一號”無疑是最引人注目的，挺拔俊逸的弧形落地玻璃幕墻，充滿國際時尚感，內(nèi)部智能化商務(wù)配套齊全，為合肥的中、大型企業(yè)提供了真正的與國際接軌的商務(wù)平臺。高級景觀住宅“百年凱悅”由三棟高層建筑構(gòu)成，建筑外立面現(xiàn)代時尚，獨特的景觀視角將都市美景盡收眼底，人性化、高品質(zhì)的設(shè)計規(guī)劃理念，針對高端客戶群的準(zhǔn)確定位，使該高級景觀住宅成為合肥層峰人士的首選居住空間。星級酒店式公寓獨立的商務(wù)空間，靈活的自由組合，自主的產(chǎn)權(quán)模式，極具潛力的投資型商務(wù)格局，引導(dǎo)商務(wù)潮流先行者，成為與傳統(tǒng)商業(yè)對抗的智慧指向標(biāo)，同時擁有工作的舒適和家的溫馨，滿足您商務(wù)、辦公的需要。高端商業(yè)購物中心CBD商場，由實力強(qiáng)勁的上市公司合肥百大集團(tuán)整體入駐，使商場呈現(xiàn)高端的品牌商業(yè)形態(tài)，進(jìn)而增強(qiáng)入駐企業(yè)的品牌形象，為入駐企業(yè)的發(fā)展憑添無限商機(jī)，同時為以CBD中央廣場為核心的三孝口區(qū)域提供了高檔的購物環(huán)境和一站式商務(wù)服務(wù)。項目介紹1-1-1-2CBD中中央廣場場首創(chuàng)合合肥寫字字樓五星星級酒店店管理服服務(wù)的先先河，由由深圳鵬鵬基物業(yè)業(yè)管理有有限公司司提供五五星級的的全程物物業(yè)管理理服務(wù)，，井然有有序的服服務(wù)讓繁繁忙的商商務(wù)生活活更加輕輕松自如如。為創(chuàng)造高高雅舒適適的社區(qū)區(qū)環(huán)境，，保證業(yè)業(yè)主安居居樂業(yè)，，中央廣廣場物業(yè)業(yè)管理處處在進(jìn)行行規(guī)范管管理的同同時，竭竭誠為業(yè)業(yè)主提供供全方位位的優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)，，主要服服務(wù)內(nèi)容容如下：：1．公共共物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)房屋及公公用配套套設(shè)施、、設(shè)備的的管理維維護(hù)；安安全護(hù)衛(wèi)衛(wèi)服務(wù)；；消防與與交通管管理服務(wù)務(wù)；共用用場地、、場所的的管理養(yǎng)養(yǎng)護(hù)；衛(wèi)衛(wèi)生保潔潔服務(wù)；；環(huán)境綠綠化與美美化服務(wù)務(wù)；社區(qū)區(qū)文化活活動。2．專項項服務(wù)業(yè)主自用用設(shè)施、、設(shè)備安安裝與維維護(hù)；電電器安裝裝維修；；家用電電器安裝裝、清洗洗；室內(nèi)內(nèi)配件安安裝維修修；水電電管線維維護(hù)；室室內(nèi)裝潢潢清潔；；室內(nèi)綠綠化；車車輛管理理服務(wù)；；室內(nèi)土土建工程程。作為合肥肥最高檔檔的寫字字樓，CBD中中央廣場場完善的的配套設(shè)設(shè)施、極極致的辦辦公環(huán)境境，必將將提升貴貴司在客客戶心目目中的整整體形象象，增強(qiáng)強(qiáng)員工對對企業(yè)的的歸屬感感，為貴貴司的發(fā)發(fā)展倍增增無限商商機(jī)！五星級物物管服務(wù)務(wù)1-1-1-3開發(fā)發(fā)商商：安徽徽省郵電電物業(yè)發(fā)發(fā)展有限限責(zé)任公公司物業(yè)級別別：甲甲級地址：合合肥市濉濉溪路287號號交通狀況況：124，，12，，22，，137，14，104，7項目介紹紹：財富廣場場北臨合合肥市一一環(huán)路，，南靠合合肥頂級級高尚社社區(qū)—栢栢景灣，，西與即即將落成成的廬陽陽區(qū)政府府新址相相距僅百百米，是是一個集集商務(wù)寫寫字樓、、酒店、、公寓、、高檔商商場為一一體的綜綜合性項項目，項項目首期期工程是是近5萬萬平方米米的純商商務(wù)寫字字樓，總總層數(shù)28層（（地上27層、、地下1層），，1—3F為商商業(yè)，4F為辦辦公配套套，5F以上為為商務(wù)辦辦公。財富富廣廣場場包河河區(qū)區(qū)包河區(qū)是本項目地塊所在區(qū)域，本區(qū)域?qū)懽謽侵饕性谑徍?、美菱大道、馬鞍路和屯溪路交叉口等位置，但總體體量較小。在蕪湖路寫字樓主要為一些政府部門自用高層辦公樓，少量對外出租，美菱大道、馬鞍路和屯溪路交叉口等位置零散分布一些新建寫字樓，租金在45元/平米左右，入駐企業(yè)主要為一些中小型企業(yè)。另外本區(qū)域也有一些單身公寓及商住樓因為租金相對低廉也進(jìn)駐了一些中小企業(yè)。目前馬鞍山路周邊新建了不少單身公寓，未來的主要使用功能也主要是寫字樓。目前在售寫字樓很少。

1-2項目名稱

項目體量

項目檔次

項目售價

項目租金

入駐企業(yè)

入駐率

交付時間

金萬通大廈1－3層商業(yè)4－27層寫字樓

甲級

500045

本地中小企業(yè)、外貿(mào)等

約85％

2002年百腦匯大廈

5-18層1－5電子市場6－28層寫字樓

甲級45

電子建筑

約60%新都會環(huán)球廣場1－4層家樂福，5－28層寫字樓

SOHO辦公

4500

40

金融及其它一些中小企業(yè)

約80%

區(qū)域域部部分分寫寫字字樓樓一一覽覽表表項目目介介紹紹：：項項目目共共計計27層層，，其其中中地地下下1層層，，1——3層層為為休休閑閑商商業(yè)業(yè)，，萬萬通通卡卡發(fā)發(fā)會會所所、、百百度度酒酒吧吧，，目目前前進(jìn)進(jìn)駐駐的的主主要要一一些些中中小小型型企企業(yè)業(yè)，，大大廈廈入入駐駐率率在在80％％左左右右。。1-2-1開發(fā)商：安徽安興發(fā)展股份有限公司租金或售價：45元/平米，售價在5000多元物管費：2.88元/平米,另中央空調(diào)2.5元/平米，公攤水電4元/平米地址：美菱大道394號，美菱大道與屯溪路交叉口交通狀況：4/104/122/158/11/111/135/127/117開發(fā)發(fā)商商：：安安徽徽國國圣圣房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司/鴻鴻意意地地產(chǎn)產(chǎn)總建筑面積：：90000物業(yè)級別：2.2元/平米租金或售價：：40元/平平米物管費：順成成物業(yè)管理服服務(wù)有限公司司地址：屯溪路路與馬鞍山路路交叉口租售電話：4650888，4650988交通狀況：109、122、21、、153裝修狀況：毛毛坯建筑類別：框框架項目概況：新新都會·環(huán)球球廣場總建筑筑面積約9萬萬平方米，由由一幢28層層全智能化公公寓式辦公樓樓，四層商業(yè)業(yè)裙房及地下下二層約2萬萬平方米地下下車庫組成，，四層商業(yè)裙裙房其中一、、二、三層每每層約一萬平平方米。新都會·環(huán)球球廣場1-2-2新站區(qū)zx目前周邊有希爾頓大酒店、國美、肯德基及元一SHOPMAIL等等，周邊寫字樓樓盤有金色地帶、中環(huán)國際廣場、恒豐國際廣場等等。金色地帶目前還沒有銷售，預(yù)計售價在5000元/平米左右。目前區(qū)域商務(wù)條件正不斷完善，有很大的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。新站區(qū)是合肥新建火車站、汽車站周邊，主要集中在勝利路，目前沿勝利路建設(shè)了大量高檔物業(yè)及商務(wù)娛樂設(shè)施1-3開發(fā)商商：中環(huán)環(huán)地產(chǎn)/合肥肥華歐置業(yè)有有限公司占地面積：四四萬余平方方米總建筑面積：：六萬余平平方米物業(yè)級別：甲甲級租金或售價：：30—35元/平米物管費：3.2元/平米米地址：合肥勝勝利路與臨泉泉路交匯處租售電話4244446入住時間：2005-10-05交通狀況：119、、129、801等項目介紹：中中環(huán)國際大廈廈座落于合肥肥市勝利路與與臨泉路交匯匯處，樓高百百米，共31層（底下2層）。中環(huán)國際廣場場1-3-1項目硬件：四四部高速電梯梯（其中兩部部為安徽最高高觀景電梯））、鋼化玻璃璃幕墻、中央央空調(diào)，地下下兩層泊車位位；項目環(huán)境：20000平平方米市政綠綠地環(huán)繞、城城市硬地廣場場——勝利廣廣場百米之遙遙、按大廈內(nèi)內(nèi)工作人群千千余人計，平平均每人奢侈侈地?fù)碛?0平方米綠地地、更遑論高高處近享生態(tài)態(tài)公園、瑤海海公園，遠(yuǎn)觀觀逍遙古津和和包河秀色了了；項目配套：行行政樓層高規(guī)規(guī)格會議室配配套及VIP行政酒廊；；比周邊：五五星級元一國國際大酒店、、美國時代影影城、金馬保保齡球館、合合肥新聞中心心、西湖藍(lán)寶寶大酒店等頂頂級商服設(shè)施施。合肥市政務(wù)文文化新區(qū)位于于合肥市市區(qū)區(qū)西南部，距距老城區(qū)6公公里，南起經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)、肥西縣縣邊界，北至至鐵路專用線線，東起金寨寨路、合作化化路，西至合合九鐵路、高高新技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)，規(guī)劃面面積12.67平方公里里。建成后的合肥肥市政務(wù)文化化新區(qū)將是以以行政辦公、、文化體育、、金融商貿(mào)、、旅游觀光、、居住街區(qū)五五大功能為一一體的高品位位的現(xiàn)代化新新城區(qū)。商務(wù)務(wù)、辦公功能能是政務(wù)文化化新區(qū)的主要要功能，是現(xiàn)現(xiàn)代化新城區(qū)區(qū)的重要組成成部分。根據(jù)新區(qū)總體體規(guī)劃，高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、建筑景景觀豐富的商商務(wù)辦公項目目主要集中布布置在天鵝湖湖南岸，為國國內(nèi)外各類大大型機(jī)構(gòu)及現(xiàn)現(xiàn)代化企業(yè)提提供全方位的的商務(wù)服務(wù)。。目前在建寫寫字樓項目還還比較少，在在建的有新城城國際，建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，，主要針對大大中型企業(yè)，，目前還沒有有推廣銷售，，預(yù)計售價在在4500左左右。政務(wù)區(qū)1-4ZW銷售狀態(tài)：在售新房類型：寫字樓樓盤名稱：新城國際房屋屬性：期房開發(fā)商：安徽基石置業(yè)有限公司售樓處：政務(wù)區(qū)天鵝湖東岸售樓電話：3531288、3531299銷售信息/工程進(jìn)度：已經(jīng)開工物業(yè)類別：寫字樓新城國際裝修狀況：毛坯建筑類別：高層交通狀況：18，129，157，162，166占地面積：47019m2綠化率：35.87%

總建筑面積：200000現(xiàn)場位置：東流路與潛山路交匯處價格：4650元起價開盤時間：去年四月低交付時間:08年下半年交付投資商：政務(wù)文化新區(qū)投資有限公司/安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“新城國際””位于合肥政政務(wù)新區(qū)核心心地段（東流流路與潛山路路交叉口東南南角），天鵝鵝湖東岸，毗毗鄰政務(wù)辦公公中心。地理理位置優(yōu)越，，交通便利。?！靶鲁菄H際”定位為國國際頂級純寫寫字樓，由3幢百米高檔檔寫字樓和1幢大型綜合合性商場構(gòu)成成，市場細(xì)分分特別針對大大型國際化企企業(yè)及國內(nèi)集集團(tuán)公司，為為其度身定造造區(qū)域級總部部新址戰(zhàn)略，，是省內(nèi)第一一個關(guān)注集團(tuán)團(tuán)客戶需求的的國際化甲級級寫字樓群。。新城國際占地地70．52畝（47019m2）），總建筑面面積約20萬萬m2，計劃劃投資約7．．61億元。。項目由四幢幢建筑構(gòu)成；；地塊的西南南為1號樓，，設(shè)計層數(shù)為為23層、地地上40944．68平平方米，其中中地下兩層建建筑面積9010.59平方米；東東南地塊為2號樓，設(shè)計計層數(shù)為23層、地上40944．．68平方米米，其中地下下兩層建筑面面積9010．59平方方米；3號樓樓由一棟超高高寫字樓構(gòu)成成，在地塊的的東側(cè)，設(shè)計計層數(shù)為30層以上；4號樓設(shè)計成成商業(yè)，設(shè)計計層數(shù)為3層層、地上面積積15678．01平方方米，其中地地下兩層建筑筑面積24688．28平方米。項項目地下工程程除4號樓負(fù)負(fù)一層設(shè)計為為經(jīng)營場所外外，其他地下下建筑設(shè)計為為停車場。項目概況其他區(qū)域1-5UTOWN金色地帶商務(wù)樓銷售狀態(tài)：待售新房類型：寫字樓樓盤名稱：UTOWN金色地帶房屋屬性：期房所屬區(qū)域：瑤海區(qū)開發(fā)商：合肥金塘利安地產(chǎn)售樓電話：4257888、4258999銷售信息/工程進(jìn)度：已開工物業(yè)類別：寫字樓建筑類別：框剪層高：29層建筑面積：27698平米交通狀況：1、801占地面積：20畝總建筑面積：130000現(xiàn)場位置：合肥市勝利路與瑯琊山路交匯處價格：4600元起售開盤時間：2007年5月交付時間：2008年7月金塘利安在合合肥市繁華的的城市中心，，勝利路和瑯瑯琊山路交叉叉路口東南側(cè)側(cè)，推出集主主題商業(yè)街、、高級寫字樓樓、公寓為一一體的地標(biāo)性性綜合建筑項項目UTOWN——金色地帶，，與周邊大型型建筑相映成成暉。UTOWN—金色地帶帶邀請澳大利利亞頗富盛名名的CRONENATION設(shè)計事務(wù)所所擔(dān)綱建筑設(shè)設(shè)計，昂然挺挺立于市中心心與新站CBD的核心地地域，將成為為催生合肥城城市活力的標(biāo)標(biāo)志性建筑。。UTOWN——金色地帶占占據(jù)最優(yōu)越的的地理和交通通位置，天生生優(yōu)越，個性性獨特，CRONEATION設(shè)計計事務(wù)所更給給UTOWN賦予了國國際化色彩。。合肥新站試驗驗區(qū)與合肥市市中心零距離離，是國家級級城市綜合開開發(fā)試驗區(qū)，，具有良好的的發(fā)展環(huán)境，，是未來城市市中心和新商商業(yè)中心，是是集金融、商商貿(mào)、居住、、交通、工業(yè)業(yè)為一體，綜綜合配套、功功能齊全的現(xiàn)現(xiàn)代化新城區(qū)區(qū)，有著強(qiáng)大大的發(fā)展動力力和無窮的潛潛力。UTOWN——金色地帶占占據(jù)市中心與與新站試驗區(qū)區(qū)的交匯原點點，城市景觀觀和交通要道道勝利路，距距市中心四牌牌樓僅1500米，距火火車站、長途途汽車站1000米，十十余條公交線線路穿梭往來來，交通極為為便利，出入入快捷，距勝勝利廣場、逍逍遙津公園300米，坐坐享新商圈各各種成熟的生生活、文化、、娛樂、公建建設(shè)施的舒適適與便捷。項目概況地理位置UTOWN——金色地帶隔隔街與正在興興建的大型商商業(yè)設(shè)施元一一時代廣場、、元一國際大大酒店、萬家家銀座廣場并并肩屹立，商商圈商業(yè)面積積逾20萬平平米，國際品品牌商業(yè)競相相入駐，百貨貨、餐飲、專專賣店、超市市、娛樂休閑閑，業(yè)態(tài)豐富富，薈萃時尚尚，將形成合合肥市新的商商業(yè)中心。UTOWN身處商圈圈核心，俯俯仰繁華，，游刃都市市，商業(yè)、、辦公、居居住一站匯匯聚，聚集集合肥各個個行業(yè)的佼佼佼者，一一個城市個個性單元，，自然是合合肥這個變變化中的城城市時尚最最前沿陣地地。周邊環(huán)境UTOWN—金色地地帶為工作作、生活特特別著想，，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)規(guī)劃地下20000平米停車車場，保證證車輛出入入的便捷和和人車分流流。UTOWN—金色色地帶———創(chuàng)造城市市個性單元元。U“You、Your”，，你、你們們、你們的的“優(yōu)秀秀的、優(yōu)越越的”“悠悠游的、悠悠然的”Town直直譯為地意指一個綜合性區(qū)域，是融合了寫字樓，商鋪，住宅為一體的復(fù)合性產(chǎn)品！形象包裝潤安大廈

物業(yè)性質(zhì)：寫字樓物業(yè)級別：甲級項目位置：合肥市阜南路166號交通位置：106、232、126租售狀態(tài)：已售完租售電話：0551-28373652842365開發(fā)商：中國合肥潤安(國際)發(fā)展有限公司物業(yè)公司：潤安物業(yè)管理公司項目介紹潤安大廈位于蒙城路與阜南路交口，高32層，層高3米，面積30—300㎡不等，裝修：26元/月，毛坯：15元/月，物業(yè)管理費2.5元/月，現(xiàn)已有35家，入住率達(dá)40%。電梯A座3部、B座3部?，F(xiàn)定位于商務(wù)寫字樓，位置環(huán)境無與倫比。其內(nèi)部設(shè)施配備有３部電梯，電話、寬帶、有線電視、水電都已到戶。設(shè)有９８個地下停車位和超大地上停車場，地面可停放近百部車。前期已全部售出的潤安大廈Ａ座購買單位實力雄厚，如華安證券、中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司合肥辦事處、安徽省國有資產(chǎn)運營公司等。中環(huán)·匯景景銷售狀態(tài)：已售完新房類型：寫字樓樓盤名稱：中環(huán)匯景房屋屬性：現(xiàn)房開發(fā)商：合肥興泰置業(yè)發(fā)展有限公司售樓處：三孝口大眾巷中環(huán)匯景售樓中心(安慶路第三小學(xué)旁)售樓電話：2842888,2826059物業(yè)類別：高層裝修狀況：毛坯建筑類別：框架交通狀況：2、102、300、234、903、18、901、221路占地面積：2665.24總建筑面積：19798綠化率：31%現(xiàn)場位置：合肥市安慶路與大眾路交匯物業(yè)公司：順昌物業(yè)學(xué)區(qū)房：合肥一中、安大、安農(nóng)大、安醫(yī)大、中科大投資商：合肥中環(huán)房產(chǎn)·匯鑫置業(yè)有限公司項目概況合肥首席景觀名邸，三孝口最后一塊絕版地帶。傲立城市核心，座擁“三孝口”繁華商圈。北臨安慶路，南近長江中路，西臨環(huán)城西路。環(huán)城公園、琥珀潭，讓您盡享尊貴生活。繁華與靜謐只需一瞬間，唾手可得。第二部分走訪舊寫字樓市場進(jìn)駐企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)租賃情況形象外觀商業(yè)配套未來前景市場供求立面形象立面造型、、外觀用材材往往是寫寫字樓檔次次最直觀的的寫真，方方正大理石石立面顯得中環(huán)國際廣場是當(dāng)?shù)毓J(rèn)的高檔寫字樓，圓形的立面視野開闊，360度觀景。新都會環(huán)球廣場、香港廣場、CBD廣場在當(dāng)?shù)囟级ㄎ挥诟邫n寫字樓。但在外觀、材質(zhì)上都沒有很好的突出。2-1不注重內(nèi)部部結(jié)構(gòu)走道窄小，，沒有大都都市辦公的的氣勢進(jìn)駐企業(yè)不不注重環(huán)境境，更不注注重企業(yè)形形象商住型辦公公為主力不注重物業(yè)業(yè)管理與上海、南南京等城市市不同，合合肥寫字樓樓基本不注注重大堂包包裝。內(nèi)部結(jié)構(gòu)2-2相對較好的的寫字間較差的寫字字間群樓商業(yè)基基本屬寫字字間配套，，金萬通大大廈、CBD廣場就就是咖啡、、酒吧；徽徽商大廈就就是酒店；；新都會是是復(fù)合型項項目，以大大賣場為主主；中環(huán)國國際也以餐餐飲業(yè)為主主；香港廣廣場、元一一柏莊則以以購物中心心為主………裙樓商業(yè)2-3大致分為以以下幾個層層次：最低檔商住住樓：租金金在15-25元/平米之間間；本案所在區(qū)區(qū)域租金基基本在40元/平米米左右；新站區(qū)寫字字樓集中地地段約35元/平米米；CBD地區(qū)區(qū)基本在45元/平平米左右。。租金情況2-4一、合肥市市場高端寫寫字樓比較較少從外形來看看，欠缺高高端寫字樓樓所應(yīng)有的的高貴、典典雅和時尚尚。從材質(zhì)來看看，主要還還是以大面面窗與涂料料搭配，因因很少將玻玻璃幕墻與與石材進(jìn)行行有效運用用，很難體體現(xiàn)現(xiàn)代時時尚，科技技?xì)庀⒌馁|(zhì)質(zhì)感。從內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)來看，直直條形過道道，壓抑的的吊頂，裝裝修簡陋的的電梯間，，使辦公空空間缺少整整體性及簡簡潔、明快快的辦公環(huán)環(huán)境。從進(jìn)駐企業(yè)業(yè)來看，因因外部形象象及內(nèi)部軟軟硬件的限限制，目前前合肥寫字字樓的進(jìn)駐駐企業(yè)還局局限在本地地金融、外外貿(mào)投資的的中小型企企業(yè)。2-5走訪結(jié)論二、寫字樓樓與住宅一一個價，市市場上基本本沒有在售售新盤相同區(qū)域內(nèi)內(nèi)的寫字樓樓價格略高高于住宅，，所以寫字字樓銷售狀狀況較好，，但租賃情情況一般。。中低檔寫字字樓如金萬萬通、安徽徽科技大廈廈等因租金金低出租率率達(dá)到80%以上。。但中環(huán)國際際廣場、CBD廣場場等高檔寫寫字樓租賃賃情況相對對較差，基基本在40%左右。。三、挑高躍躍層辦公在在當(dāng)?shù)仡H受受歡迎挑高戶型使使用率高四、投資客客居多代租服務(wù)是是我們走訪訪過的大廈廈中的普遍遍現(xiàn)象。找尋市場切入點

Part2Part2目錄找到市場契契機(jī)項目定位層層次目標(biāo)客群定定位市場定位案名建議主題推廣語語產(chǎn)品定位位產(chǎn)品建議議通過市場場分析資資料可以以發(fā)現(xiàn)，，合肥市市場的寫寫字樓物物業(yè)大多多尚停留留在產(chǎn)品品的層面面上，未未在理念念上進(jìn)行行重點的的推廣強(qiáng)強(qiáng)調(diào)；諸諸如金萬萬通大廈廈、新都都會.環(huán)環(huán)球廣場場等等的的寫字樓樓，給人人的感覺覺是“就就事論事事”，在在建筑的的精神上上沒有達(dá)達(dá)到一定定的高度度和境界界。建筑是凝凝固的音音樂，是是一件藝藝術(shù)品，，有其內(nèi)內(nèi)在的底底蘊和精精神！李奧貝納納說過：：“每一一種產(chǎn)品品都具有有與生俱俱來的內(nèi)內(nèi)在的戲戲劇性””這種內(nèi)內(nèi)在的戲戲劇性就就是產(chǎn)品品的生命命靈魂。。今天如果果我們進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，只是是停留在在產(chǎn)品、、功能的的層面上上顯然是是處于淺淺層次的的生產(chǎn)上上；綜上我們們可以看看出本項項目的市市場契機(jī)機(jī)。市場缺少少有底蘊蘊的產(chǎn)品品，缺少少有底蘊蘊的高端端項目來來滿足高高端客群群的企業(yè)業(yè)文化的的需求?。≌业绞袌鰣鰴C(jī)會市場形象象定位一個城市市的精神神，可以以通過一一個城市市的面貌貌來顯示示，而一一個城市市的面貌貌，很重重要的一一個方面面是取決決于建筑筑物景觀觀。在城城市中的的一個標(biāo)標(biāo)桿建筑筑就可以以成為城城市文化化的載體體，能夠夠彰顯城城市精神神，傳承承城市歷歷史。作作為城市市的建設(shè)設(shè)者之一一，我們們發(fā)展商商既要對對城市歷歷史進(jìn)行行深刻的的解讀和和傳承，，又要看看到其未未來的發(fā)發(fā)展走向向。一味味地抱守守和復(fù)制制傳統(tǒng)或或者生硬硬而突兀兀地在傳傳統(tǒng)中安安插現(xiàn)代代都是不不可取的的。立立足于于傳承城城市歷史史文化，，彰顯城城市人文文精神的的思想，，矢志將將之打造造成為合合肥城市市版塊的的高端商商務(wù)區(qū)。。雖然項目目周邊環(huán)環(huán)境尚不不盡如人人意，但但良好的的規(guī)劃前前景使其其更具發(fā)發(fā)展?jié)摿α屯顿Y資價值。。而且本本案從建建筑設(shè)計計、景觀觀定位、、包裝理理念、銷銷售服務(wù)務(wù)等多方方位所體體現(xiàn)出來來的均好好性，可可確保本本案的市市場領(lǐng)先先者的形形象得以以完整確確立。目標(biāo)客群群定位

進(jìn)入合肥市的世界500強(qiáng)公司；知名外資跨國集團(tuán)全國著名的大中型國有企事業(yè)單位（集團(tuán)）行業(yè)上集中為石油，化工，電力，鋼鐵，金融機(jī)構(gòu)（銀行、證券、保險等），IT界，地產(chǎn)等其他有實力的機(jī)構(gòu)

大企業(yè)集集團(tuán)總部部或合肥分分部跨國企業(yè)業(yè)辦事處處知名企業(yè)業(yè)辦事處處跨國企業(yè)業(yè)、國內(nèi)內(nèi)巨頭辦事處面積要求不太大。但寫字樓本身一定要體面，要體現(xiàn)身份檔次。國際大方身份穩(wěn)重大型企業(yè)業(yè)Office特征集團(tuán)化、多元化發(fā)展領(lǐng)先行業(yè)全球競爭尋找機(jī)會工作地點體面辦公空間開闊配套齊全形象沉著冷靜鞏固當(dāng)前地位擴(kuò)張業(yè)務(wù)能力給業(yè)務(wù)伙伴安全感工作環(huán)境優(yōu)雅辦公裝修簡潔舒適注重辦公公環(huán)境大企業(yè)白領(lǐng)生活壓力都當(dāng)大，輕松的辦公環(huán)境是一種緩解，休閑也是一種解壓方式，另外還需要商務(wù)氣息，與CBD幾百米之?dāng)R、周邊百腦匯大廈、新都會大廈等新興高檔商務(wù)樓形成氣候，本案位具其間，商務(wù)地段優(yōu)勢顯著。注重務(wù)實發(fā)展強(qiáng)調(diào)適合自身需要，不浪費、不夸張、不虛榮，穩(wěn)健務(wù)實中求發(fā)展。所以本案在外觀、包裝等方面都應(yīng)當(dāng)注重穩(wěn)健大方。

注重身份體面辦公大廈與企業(yè)身份相匹配，尊重企業(yè)自身發(fā)展。所以在包裝定位上我們強(qiáng)調(diào)聯(lián)合發(fā)展，既有現(xiàn)代穩(wěn)重、又不失個性藝術(shù)。

對商務(wù)辦辦公的要要求市場形象象定位德國主義·國際高檔物業(yè)聯(lián)邦UNOUNO：聯(lián)合辦公

UNION：聯(lián)合，用簡寫UN來表示。O：Office，辦公。切合項目定位：SOHO辦公和標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的結(jié)合。字母組合簡約、創(chuàng)新。體現(xiàn)德式建筑風(fēng)格。聯(lián)邦：

純字母組合，消費者不易辨認(rèn)?！奥?lián)邦”表示聯(lián)合、合作，代表現(xiàn)代企業(yè)的合作、共贏。“聯(lián)邦”與西方國家密切相聯(lián)，比如“德意志聯(lián)邦”正符合項目建筑風(fēng)格定位。案名建議議本案從定定位和品品質(zhì)分析析，在未未來的銷銷售和推推廣的市市場形象象上應(yīng)突突出：建建筑藝術(shù)術(shù)化、個個性化且且符合城城市精神神原則；；現(xiàn)代科科技與人人本主義義相適應(yīng)應(yīng)原則。。并在訴求求上達(dá)到到上述原原則的和和諧統(tǒng)一一。建議議以寫實實的手法法道出本本案的綜綜合優(yōu)勢勢，而不不是單打打某一賣賣點。因因此在市市場推廣廣形象上上的定位位力呈““國際際”、““高尚””、“科科技”、、“簡潔潔”等要要素；定位策略略主題推廣廣語遠(yuǎn)見成就就未來產(chǎn)品定位位合肥地標(biāo)標(biāo)性高檔檔商務(wù)中中心產(chǎn)品建議議11層以以上標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)寫字間間引進(jìn)高檔檔連鎖品品牌：星星巴克咖咖啡、麥麥當(dāng)當(dāng)勞、酒酒吧等。。針對跨國國企業(yè)辦辦事處。。也可出售售給實力力較弱的的中小企企業(yè)、SOHO辦公者者等。1-3層層商務(wù)休休閑商業(yè)業(yè)4-10層挑高高5米躍躍層辦公公德國“極極簡主義義”建筑筑風(fēng)格建筑風(fēng)格格在合肥這這座古老老的城市市，展示示未來的的建筑魅魅力3這在合肥歷史上是史無前例的，這種對比與沖擊一定會讓每一位置身其中的業(yè)主震撼不已。2打破普通高層建筑的設(shè)計慣例，將“簡約、創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)、科技”融入建筑中，將德國建筑的理性與創(chuàng)新完美地結(jié)合在一起，將先進(jìn)的設(shè)計理念、高端的材料。德國“極簡主義”（Minimalism）建筑風(fēng)格，現(xiàn)代理性商務(wù)中心。1開創(chuàng)合肥肥高科技技現(xiàn)代化化辦公時時代雙層立面，其中外立面建筑外皮全部由網(wǎng)狀金屬幕墻覆蓋，簡潔純凈、精致通透，既能滿足遮陽、調(diào)節(jié)氣流、節(jié)能的要求，又為室內(nèi)綠化提供了平臺，并大幅度降低了高層建筑的光污染，且立面全面實現(xiàn)了陽光的突圍，30%為墻體，70%為采光面。作為第二層皮的網(wǎng)狀金屬板如同在白玻外設(shè)置的一層紗網(wǎng)，過濾掉了70%的高樓風(fēng)，顛覆了普通高層的封閉空間，實現(xiàn)了高層開窗的可能，同時還可以遮陽和過濾光線，對外杜絕了光污染，對內(nèi)使進(jìn)入室內(nèi)的光線既明亮又柔和。在建筑的兩層立面之間可以設(shè)置水平隔柵，可以放置盆栽、花草等，讓那些長期在商務(wù)辦公中的職業(yè)經(jīng)理人們，仿佛置身于大自然中。

雙層立面節(jié)能環(huán)保保綠色自然然作為定位位高檔的的商務(wù)中中心，鑒鑒此，我我們需要要提供與與之匹配配的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)。建議附加加特色社社區(qū)服務(wù)務(wù)內(nèi)容：：分質(zhì)供水水：飲、、用分離離，預(yù)埋埋管道，，入室到到戶；供電充足足：滿足足戶12KW（（至少8KW））；衛(wèi)星天線線、干洗洗店、音音像店、、面包店店、24小時超超市；咖啡吧、、小茶吧吧，提供供業(yè)主交交流的場場所；ATM自自動取款款機(jī)或24小時時自助銀銀行；24小時時小郵局局，提供供雜志、、報刊訂訂閱，以以及日常常郵寄特特色服務(wù)務(wù)；醫(yī)院保健健站，提提供健康康咨詢、、簡單醫(yī)醫(yī)療顧問問、健身身教練；；膠卷沖印印以及日日常小禮禮品包裝裝等服務(wù)務(wù)；這些配套套為日常常生活所所必須，，盡可能能考慮周周全，為為業(yè)主提提供便利利。Officemanager物業(yè)管理理三大營銷策略Part3競爭策略宣傳推廣媒體策略營銷策略第一階段段項目準(zhǔn)準(zhǔn)備期和和開盤強(qiáng)強(qiáng)銷期，，這個期期間我們們的工作作重點是是“蓄勢勢待發(fā)””，重點點不在銷銷售上，，在于為為以后的的強(qiáng)勢銷銷售做準(zhǔn)準(zhǔn)備，提提升本項項目知名名度、美美譽度，，并且初初步積累累一定數(shù)數(shù)量的有有意向客客戶。（（目前工工作重點點）策略構(gòu)想想在合肥這這個寫字字樓市場場上要尋尋找到突突破口，，不能只只局限于于合肥，，要由外外往內(nèi)，，由遠(yuǎn)及及近，系系列事件件營銷，，吸引目目標(biāo)客群群。為使整體體項目資資金勻速速回籠應(yīng)根據(jù)實實際狀況況進(jìn)行總總主題的的分階段段推廣：：在這一時時間段里里，正處處在銷售售十分火火爆的階階段，市市場上對對××××也產(chǎn)生生了較強(qiáng)強(qiáng)的口碑碑效應(yīng)，，在此階階段本案案的工程程形象進(jìn)進(jìn)度也正正如火如如荼的展展開，××××恢恢宏的氣氣勢已經(jīng)經(jīng)初露端端倪，會會大大縮縮短竣工工交房時時間，有有助于消消除客戶戶焦急等等待或持持幣觀望望的心理理。本項目己己可以一一覽其傲傲人風(fēng)姿姿，此一一階段本本案已經(jīng)經(jīng)積聚了了相當(dāng)?shù)牡娜藲?，，加之本本項目的的形象工工程的日日益完善善、銷售售的火爆爆以及市市場已經(jīng)經(jīng)奠定了了本案的的高檔性性，再通通過一系系列的宣宣傳引導(dǎo)導(dǎo),將為為本項目目帶來不不小的推推動作用用。第二階段段是強(qiáng)銷銷期進(jìn)行行項目的的的全面面推廣（（項目開開盤）。。第三階段段推廣的的是持銷銷期。按此四個個階段進(jìn)進(jìn)行全程程推廣可可以使整整體項目目資金勻勻速的回回籠，并并且最符符合工程程進(jìn)度的的要求。。也較具具有條理理性且有有利于銷銷售控制制，通過過每一階階段的宣宣傳銷售售進(jìn)度配配合能加加聚本案案的品牌牌形象力力和號召召力，越越到后階階段，隨隨著部分分物業(yè)逐逐步投入入使用及及工程進(jìn)進(jìn)度的推推廣，因因為形象象工程也也投入使使用和展展現(xiàn)，可可以更大大程度上上加大本本案的品品牌認(rèn)知知度，極極具有可可能在后后期獲取取最大超超值利潤潤空間。。第四階段段推廣的的是尾盤盤期?！窀咦藨B(tài)態(tài)，寧缺缺勿濫，，堅持走走高品味味的方針針正如前面面項目定定位而言言，本案案的體量量規(guī)模以以及產(chǎn)品品類型在在日后銷銷售過程程中均應(yīng)應(yīng)把握住住這個方方針，更更因為本本案擁有有高檔物物業(yè)管理理的內(nèi)在在品質(zhì)，，加之××××地地產(chǎn)的雄雄心壯志志，更加加明確本本案的定定位是合合肥領(lǐng)袖袖型高檔檔商務(wù)中中心，其其綜合品品質(zhì)堪稱稱第一的的高品質(zhì)質(zhì)物業(yè)。?！穸ㄎ幻髅鞔_，走走高檔路路線，著著重樹立立品牌，，爭取獲獲得最大大的利潤潤空間我們要獨獨占高檔檔市場，，因為本本案具有有這個能能力。應(yīng)應(yīng)該通過過市場細(xì)細(xì)分進(jìn)行行錯位競競爭，展展開差異異化營銷銷，堅持持走高檔檔次、高高品味的的路線。。在本案案定位明明確的基基礎(chǔ)上，，必須做做到“說說到做到到”，““做的比比說的要要好”，，只有這這樣才能能在合肥肥市民中中樹立起起對×××地產(chǎn)的的信任度度，有助助于日后后地塊開開發(fā)工作作的順利利開展；；其次只只有當(dāng)我我們堅持持高檔路路線，才才能讓合合肥市民民相信，，無論×××地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)計出出什么產(chǎn)產(chǎn)品，他他的檔次次和品質(zhì)質(zhì)都是一一流的，，只有這這樣才能能獲得長長久和最最大化的的經(jīng)濟(jì)利利益。營銷策略略原則所有銷售售推廣方方式必須須在一個個總的思思想綱領(lǐng)領(lǐng)原則下下進(jìn)行延延伸拓展展。競爭策略略通過市場場分析資資料可以以發(fā)現(xiàn)，，合肥的的寫字樓樓市場大大部分規(guī)規(guī)模不大大，以中中低檔物物業(yè)為主主，以地地段及商商務(wù)配套套為主要要賣點，，因此像像本案這這樣一個個高檔性性的物業(yè)業(yè)在合肥肥市場存存在明顯顯的契機(jī)機(jī)。反觀本案案，無論論從建筑筑特色、、環(huán)境景景觀、高高檔商鋪鋪，以及及日后““五星級級酒店式式的”物物業(yè)管理理都顯示示了本案案的王者者之相，，所以憑憑借以上上諸多優(yōu)優(yōu)勢，本本案之市市場領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者形象象完全可可以確立立。本案必須須過多考考慮周邊邊如新都都會·環(huán)環(huán)球廣場場等中檔檔寫字樓樓物業(yè)以以及其他他諸如等等各案對對本案造造成多大大的競爭爭影響，，然而唯唯一需要要值得本本案慎重重的是日日后政務(wù)務(wù)區(qū)等較較大規(guī)模模項目，，只有他他們才有有可能是是本案的的直接競競爭者，，我們必必須從他他們的產(chǎn)產(chǎn)品類型型與品質(zhì)質(zhì)、客戶戶定位以以及營銷銷手法等等方面加加以關(guān)注注，并且且不斷加加強(qiáng)自身身的產(chǎn)品品品質(zhì)，，才能在在競爭中中取得先先機(jī)。本案確定以““引領(lǐng)合肥高高檔物業(yè)發(fā)展展趨勢”的形形象介入市場場。本案成敗的最最關(guān)鍵因素就就是要高起點點，在合肥地地產(chǎn)市場造成成轟動效應(yīng)，，力爭以最快快的速度樹立立起本案的品品牌形象。何何謂立體化、、全方位同步步營銷推廣?立體化、全全方位的營銷銷推廣并非指指單純的報紙紙媒體和一些些慶祝開盤的的活動，他應(yīng)應(yīng)該是建立在在一個策略的的原則基礎(chǔ)上上，展開一系系列、有計劃劃、有目的、、彼此有著相相互關(guān)聯(lián)的宣宣傳推廣—方方式，它結(jié)合合了目前合肥肥所有可以利利用的媒體、、宣傳方式，，達(dá)到信息暢暢通輸送的效效果，讓所有有合肥市民都都能了解本案案即將開盤這這一信息。在此我們可以以利用新聞報報導(dǎo)的手法，，讓本案開盤盤成為合肥一一個值得眾人人注目的頭條條重要消息，，并充分利用用大富地產(chǎn)所所有的社會資資源，為本案案的開盤做系系統(tǒng)、長期、、有效的區(qū)域域性廣告宣傳傳，充分利用用大富地產(chǎn)集集團(tuán)的規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢，讓每一一個前來光顧顧本案的消費費者都能了解解到本案的信信息，我們要要爭取做到，，在合肥80％的市民在在3個月內(nèi)都都能知道本案案，并充分了了解本案是目目前合肥最好好的物業(yè)，要要在短暫的時時間之內(nèi)，把把合肥市民的的目光都聚焦焦在本案這個個項目上，讓讓那些需要在在合肥遴選寫寫字樓辦公的的企業(yè)和要投投資的客戶都都來本案售樓樓處前來觀看看，并通過輿輿論導(dǎo)向在合合肥企業(yè)和市市民中奠定下下本案的高檔檔性，在合肥肥市民心目中中潛移默化地地扎下一個““根”，那就就是打算買房房（無論企業(yè)業(yè)或個人），，必定要來本本案現(xiàn)場看一一看，要買別別處的房，一一定要那別處處的房與本案案作一比較．．讓合肥的企企業(yè)和市民從從心目中認(rèn)為為——“高檔檔的房子，就就應(yīng)該象本案案那樣”。1、、立立體體化化、、全全方方位位同同步步營營銷銷推推廣廣、、造造勢勢，，膨膨脹脹市市場場聚聚焦焦熱熱點點，，樹樹立立品品牌牌形形象象經(jīng)過過前前一一期期的的形形象象宣宣傳傳活活動動，，在在合合肥肥市市區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)進(jìn)進(jìn)行行了了一一系系列列的的形形象象推推廣廣宣宣傳傳工工作作，，在在合合肥肥市市場場上上勢勢必必會會引引起起不不小小的的反反響響和和引引起起市市場場的的注注意意，，通通過過預(yù)預(yù)定定的的銷銷售售策策略略方方案案，，精精選選一一部部分分單單元元進(jìn)進(jìn)行行市市場場預(yù)預(yù)測測。。由由于于本本案案廣廣告告宣宣傳傳攻攻勢勢強(qiáng)強(qiáng)勁勁，，而而第第一一階階段段所所推推出出銷銷售售的的單單元元數(shù)數(shù)量量有有限限，，勢勢必必會會在在市市場場上上引引發(fā)發(fā)搶搶購購熱熱潮潮，，這這樣樣可可以以以以高高價價位位來來襯襯托托高高品品質(zhì)質(zhì)的的物物業(yè)業(yè)認(rèn)認(rèn)同同感感，，通通過過制制造造出出搶搶購購氛氛圍圍為為接接下下來來第第二二次次全全面面正正式式銷銷售售奠奠定定下下高高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、高高起起點點，，并并通通過過每每次次前前期期市市場場需需求求預(yù)預(yù)估估分分析析，，進(jìn)進(jìn)行行現(xiàn)現(xiàn)場場銷銷售售節(jié)節(jié)奏奏掌掌控控，，制制造造出出需需大大于于求求的的市市場場狀狀況況，，引引發(fā)發(fā)每每次次階階段段推推盤盤都都攀攀升升開開創(chuàng)創(chuàng)出出價價格格新新高高，，從從而而通通過過每每一一次次階階段段推推廣廣活活動動凝凝聚聚起起品品牌牌的的形形象象力力，，只只有有當(dāng)當(dāng)每每次次凝凝聚聚起起品品牌牌形形象象，，才才能能為為下下一一次次銷銷售售推推廣廣增增加加機(jī)機(jī)會會，，減減少少困困難難阻阻礙礙。。在此此階階段段現(xiàn)現(xiàn)場場銷銷售售節(jié)節(jié)奏奏的的控控制制將將顯顯得得由由為為重重要要，，千千萬萬不不可可因因為為一一時時銷銷售售火火爆爆而而不不加加計計劃劃得得將將下下一一階階段段應(yīng)應(yīng)該該推推出出的的單單元元過過早早的的提提前前推推入入市市場場銷銷售售，，雖雖然然這這樣樣可可以以一一時時使使本本案案的的銷銷售售量量呈呈直直線線上上升升之之勢勢，，但但這這會會打打亂亂本本案案的的銷銷售售策策略略與與節(jié)節(jié)奏奏，，也也不不利利于于本本案案想想象象的的提提升升，，更更無無法法使使大大富富地地產(chǎn)產(chǎn)的的品品牌牌形形象象通通過過本本案案迅迅速速飆飆升升。。這這種種圖圖一一時時之之快快的的舉舉動動，，在在日日后后銷銷售售火火爆爆之之際際需需特特別別加加以以防防范范與與注注意意的的。。2、、銷銷售售節(jié)節(jié)奏奏控控制制，，形形象象凝凝聚聚，，促促使使品品牌牌形形象象迅迅速速飆飆升升在每每個個階階段段的的銷銷售售階階段段，，通通過過制制定定出出的的組組合合式式營營銷銷戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)，，進(jìn)進(jìn)行行市市場場推推廣廣和和奠奠定定并并凝凝聚聚品品牌牌形形象象。。傳傳統(tǒng)統(tǒng)上上的的銷銷售售是是單單一一切切無無關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)的的，，單單獨獨分分割割而而顯顯得得蒼蒼白白無無力力，，我我們們將將綜綜合合利利用用各各種種營營銷銷方方式式，，根根據(jù)據(jù)不不同同階階段段的的營營銷銷目目標(biāo)標(biāo)重重點點，，酌酌情情安安排排調(diào)調(diào)整整不不同同營營銷銷戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)的的比比重重組組合合，，配配以以最最合合適適的的組組合合模模式式對對此此一一特特定定階階段段進(jìn)進(jìn)行行市市場場營營銷銷推推廣廣活活動動。。在在最最關(guān)關(guān)鍵鍵的的營營銷銷階階段段(如如銷銷售售高高潮潮時時期期)明明確確營營銷銷的的重重點點和和任任務(wù)務(wù)，，不不僅僅在在整整個個宣宣傳傳策策略略和和營營銷銷方方式式中中，，針針對對此此一一階階段段的的目目標(biāo)標(biāo)和和重重點點采采取取不不同同的的宣宣傳傳方方式式，，還還應(yīng)應(yīng)加加上上地地之之杰杰在在操操作作名名盤盤、、大大盤盤上上的的優(yōu)優(yōu)勢勢和和能能力力，，以以及及多多年年在在房房產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的經(jīng)經(jīng)驗驗，，制制定定一一套套完完整整、、可可行行性性強(qiáng)強(qiáng)的的組組合合式式營營銷銷推推廣廣方方案案，，有有節(jié)節(jié)奏奏性性地地向向既既定定的的銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)沖沖刺刺。。告訴我我們的的購買買群體體，本本案是是合肥肥最高高檔的的標(biāo)志志性物物業(yè)，，以詳詳盡的的數(shù)據(jù)據(jù)資料料作為為品牌牌支持持。將將綜上上所述述貫通通融匯匯起來來，并并配以以最優(yōu)優(yōu)秀的的人員員組合合，構(gòu)構(gòu)成一一個具具有強(qiáng)強(qiáng)大實實戰(zhàn)經(jīng)經(jīng)驗的的營銷銷推廣廣團(tuán)隊隊來進(jìn)進(jìn)行此此項目目的推推廣工工作，，可以以將營營銷與與推廣廣的精精髓發(fā)發(fā)揮到到及至至，相相信本本案的的銷售售推廣廣一定定會取取得良良好的的市場場認(rèn)同同效應(yīng)應(yīng)和豐豐厚的的市場場回報報。在本案案最后后推廣廣活動動階段段，將將根據(jù)據(jù)不同同階段段銷售售重點點，穿穿插采采取一一些比比較多多的實實質(zhì)性性的優(yōu)優(yōu)惠促促銷方方式，，創(chuàng)造造出一一個銷銷售高高潮，，配合合優(yōu)惠惠促銷銷活動動將一一些剩剩余或或不太太好的的單元元銷售售出去去，并并且我我們可可以通通過例例如投投資經(jīng)經(jīng)營講講座、、利潤潤回報報分析析、出出國旅旅游、、付款款優(yōu)惠惠等促促銷方方式來來吸引引客戶戶前來來居住住、投投資或或經(jīng)營營。因因為在在本案案推出出方面面一直直是以以高姿姿態(tài)的的品牌牌形象象，沒沒有多多大優(yōu)優(yōu)惠折折讓的的方式式進(jìn)行行租售售(因因為銷銷售單單元位位置相相對比比較好好)而而現(xiàn)在在破天天荒地地拋出出不小小的優(yōu)優(yōu)惠折折扣方方案，，加之之本案案通過過前幾幾階段段的品品牌形形象己己深入入人心心，給給入覺覺得能能擠身身進(jìn)行行本項項目是是種榮榮耀與與肯定定，加加之現(xiàn)現(xiàn)在的的優(yōu)惠惠作餌餌，更更激發(fā)發(fā)起他他們購購買的的迫切切感，，屆時時他們們會較較少顧顧及挑挑剔其其所購購買的的單元元是否否差了了一點點這一一不利利因素素。在在這種種推廣廣策略略的指指導(dǎo)下下，勢勢必會會在最最后階階段掀掀起一一股銷銷售熱熱潮，，將一一些位位置不不太好好的單單元去去化掉掉。3、以以利潤潤回報報等多多種優(yōu)優(yōu)惠促促銷方方式，，不斷斷創(chuàng)銷銷售高高潮，，力爭爭提前前圓滿滿清盤盤在正式式開盤盤前，，首要要的工工作是是通過過各項項媒介介向目目標(biāo)客客戶灌灌輸項項目定定位、、理念念，項項目內(nèi)內(nèi)容，，宣揚揚項目目賣點點，提提高項項目社社會知知名度度。在在具體體操作作過程程中，，可先先在各各大報報章刊刊登系系列文文稿，，內(nèi)容容是介介紹項項目大大致情情況、、居住住理念念和項項目的的雄心心壯志志，引引起合合肥全全城的的關(guān)注注，然然后配配以大大量軟軟性和和硬性性廣告告、電電視廣廣告、、電臺臺廣告告出擊擊，配配合介介紹項項目賣賣點的的文稿稿，形形成有有目標(biāo)標(biāo)的強(qiáng)強(qiáng)大的的廣告告宣傳傳攻勢勢，同同時于于美菱菱大道道和屯屯溪路路交叉叉口開開放工工地現(xiàn)現(xiàn)場，，并有有本案案推出出少量量優(yōu)質(zhì)質(zhì)單元元作內(nèi)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購，，試探探市場場反應(yīng)應(yīng)。在在希爾爾頓酒酒店，，由開開發(fā)商商邀請請市政政府相相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和和區(qū)負(fù)負(fù)責(zé)人人牽頭頭，召召開新新聞發(fā)發(fā)布會會，邀邀請各各大媒媒體記記者到到場，，介紹紹項目目基本本情況況，宣宣布項項目正正式接接受派派籌預(yù)預(yù)定，，借助助項目目之高高檔的的品質(zhì)質(zhì)、本本案的的品牌牌優(yōu)勢勢、顯顯赫的的地理理位置置和高高檔的的配套套設(shè)施施作為為強(qiáng)大大的銷銷售后后盾，，增強(qiáng)強(qiáng)買家家的信信心。。在整整個前前期營營造聲聲勢過過程中中，還還有幾幾種方方案可可待實實施以以助宣宣傳：：營銷推推廣策策略1、營營造聲聲勢(前期期宣傳傳)在報紙紙平面面廣告告出擊擊的同同時，，占有有報紙紙一角角評選選“你你期望望哪位位港臺臺明星星成為為項目目的形形象大大使””的炒炒作，，（金金成武武、任任達(dá)華華、周周潤發(fā)發(fā)、李李連杰杰等等等）籍籍此成成為城城中熱熱門話話題，，使項項目高高檔、、時尚尚的形形象更更加深深入民民心，，取得得較高高的社社會知知名度度；（（本條條僅為為參考考）贊助組織經(jīng)典典芭蕾舞劇或或歌劇專場，，部分贈票分分發(fā)給合肥的的知名企業(yè)的的高管，在演演出單后印刷刷項目簡介，，還可以在演演出前或中間間穿插一些關(guān)關(guān)于本項目的的節(jié)目，通過過文化營銷為為項目進(jìn)一步步的宣傳推廣廣營造聲勢。。（本條值得得重點考慮））經(jīng)過前期近3個月的營造造聲勢后，估估計項目已有有一定社會知知名度，潛在在買家已在注注意項目進(jìn)一一步發(fā)展，此此時項目已經(jīng)經(jīng)出地面，建建議此時項目目宣傳應(yīng)以本本案的特色理理念”推銷為為主，配合系系統(tǒng)的具有沖沖擊力的硬性性廣告。配合合項目形象大大使評選，舉舉辦相關(guān)的公公關(guān)活動，在在此期間希望望積聚合肥潛潛在客戶足夠夠的注意力，，向他們及時時地推出本項項目優(yōu)勢平面面廣告吸引大大批準(zhǔn)買家到到售樓處觀看看。其次,有機(jī)會會，還可以借借助“××酒酒店”宴會廳廳舉辦“雞尾尾酒會”和““世界博覽會會”，配合項項目之德國理理念——“簡簡約主義”，，以“Events營營銷”吸引買買家。租借空中飛艇艇在合肥上空空漫游，拉一一大型橫幅，，提醒吸引買買家注意，告告訴他們本案案近期或正在在舉行某某活活動，對合肥肥市潛在客戶戶起到提醒和和告之的作用用，又可以成成為合肥一時時的熱門話題題，讓合肥市市民都知道本本案，并在他他們心目中奠奠定本項目是是合肥最高檔檔、最用心打打造的極品生生活（含工作作）空間。在知名的“希希爾頓”酒店店召開大型產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布會，，邀請業(yè)界及及社會名流參參加，營造開開盤前的強(qiáng)大大氣勢。通過過綜合考慮，，注重給予本本案轟動的、、規(guī)模的效應(yīng)應(yīng)和長久的影影響力。2、塑造品牌牌(認(rèn)購前)由于項目已于于市場成功推推出，經(jīng)過一一輪強(qiáng)大廣告告宣傳攻勢后后，項目之各各項優(yōu)勢已被被廣大企事業(yè)業(yè)單位和市民民所了解，知知名度已得到到認(rèn)可，因此此在開始強(qiáng)大大的平面和電電視硬銷廣告告向目標(biāo)買家家反復(fù)灌輸項項目理念、項項目品味、項項目形象等促促銷內(nèi)容，在在市場既樹立立鮮明特色的的品牌效應(yīng)，，又加強(qiáng)勢促促銷，務(wù)求在在開盤當(dāng)日打打響頭炮。在接下來階段段相應(yīng)減少電電視廣告的播播放頻率，以以平面廣告為為主，并配合合一些雙休日日公關(guān)宣傳推推廣活動，針針對所推售物物業(yè)的相應(yīng)單單元的不同性性，而有所側(cè)側(cè)重地給予最最大程度上配配合。地之杰杰屆時將針對對當(dāng)時市場與與銷售實際狀狀況，不斷調(diào)調(diào)控宣傳推廣廣策略，令項項目優(yōu)勢發(fā)揮揮至極點，務(wù)務(wù)求提高項目目當(dāng)前階段的的最佳銷售目目標(biāo)。3、凝聚影響響力(正式開開盤時)本項目的物業(yè)業(yè)定位是合肥肥市的高檔物物業(yè)的標(biāo)桿，，為了確保此此形象，樓盤盤在開售前或或內(nèi)部認(rèn)購開開始前，形象象包裝必須要要完善，并體體現(xiàn)物業(yè)的風(fēng)風(fēng)格及特色。。而在對外發(fā)發(fā)售時（包括括內(nèi)部認(rèn)購期期），必須要要充分準(zhǔn)備銷銷售工具和銷銷售所需的資資料，以給客客戶留下極佳佳和難忘的印印象。正式推盤的必必備條件應(yīng)該說，目前前合肥樓盤銷銷售中最主要要、最有效、、最簡潔的廣廣告形式還是是報紙廣告，，其優(yōu)點是覆覆蓋面廣、時時間性強(qiáng)、傳傳播迅速；形形象深刻，便便于存查。但但其缺點是時時效性短，而而且往往房產(chǎn)產(chǎn)廣告過于集集中，容易分分散受眾的注注意力，而且且在設(shè)計上相相對單調(diào)、呆呆板。媒體策略選擇一些當(dāng)?shù)氐氐闹饕獔蠹埣垺缎掳餐韴髨蟆贰ⅰ逗戏史蕪V電報》，，基本上可以以涵蓋本案絕絕大部分之目目標(biāo)客戶。關(guān)于版面設(shè)計計，簡潔、醒醒目是第一要要求，要有明明確的受眾訊訊息，同時版版面不宜過小小，建議以彩彩色整版為主主打版面。從時間段效果果考慮，報紙紙廣告發(fā)布以以周三、周五五為適宜時段段，故安排周周五為廣告主主要發(fā)行日，，周三、周四四其次。階段性廣告要要保證風(fēng)格的的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，，以保證總體體推廣策略的的貫徹。在實際操作中中，具體報紙紙廣告視促銷銷活動、工程程進(jìn)度、天氣氣狀況等因素素適當(dāng)調(diào)整。。結(jié)合本案特點點，提出如下下建議：報紙電視廣告形象象生動，聽覺覺和視覺的沖沖擊力強(qiáng)，其其通過唯美的的畫面和繪聲聲繪色的解說說，能使樓盤盤形象瞬間打打入受眾心里里，尤其對于于工程形象難難以支持的期期房來講，電電視是最具感感染力的媒體體，但其缺點點是時間短，，不易記憶，，而且制作、、播映費用較較高。因此，，電視廣告適適用于期房，，而且大多是是在樓盤豎立立形象的初期期配合選用。。建議本案在在開盤初期，，適當(dāng)?shù)嘏浜虾想娨晱V告，，以期在短期期內(nèi)達(dá)到塑造造品牌形象的的目的。電視媒體雜志廣告目前前采用較少，，但其具有其其它媒體不可可替代的優(yōu)勢勢。如受眾針針對性強(qiáng)，針針對某一行業(yè)業(yè)讀者群，能能發(fā)揮明確而而感性的訴求求；發(fā)行面廣廣；有效期長長；受眾理解解度高；制作作精美等。建建議本案適量量考慮一些目目標(biāo)客戶層相相對集中的專專業(yè)性高檔雜雜志，版面宜宜采用整版彩彩色形式。建議考考慮航航空雜雜志，如《《東方方航空空》、、《銀銀燕》》、《《LIFE》等等雜志志，并并可考考慮《《財經(jīng)經(jīng)雜志志》以貼近近目標(biāo)標(biāo)人群群的活活動空空間。。雜志媒媒體從發(fā)展展的角角度來來看，，網(wǎng)站站廣告告對于于提升升樓盤盤檔次次，提提高科科技含含量大大有幫幫助。。且針針對本本案主主力客客群為為28-35歲歲的年年輕人人，大大都受受過較較好的的教育育，又又生活活在信信息時時代，，對于于網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的敏敏感與與認(rèn)知知度較較高。。印刷刷媒媒體體印刷刷媒媒體體指指銷銷售售海海報報、、售售樓樓書書、、DM、、平平面面圖圖冊冊、、物物業(yè)業(yè)使使用用說說明明書書等等，，和和戶戶外外媒媒體體、、廣廣告告媒媒體體相相比比較較，，印印刷刷媒媒體體渲渲染染的的成成分分少少一一點點，，說說明明部