樂意居查勘表

樓盤信息調查表項目內容項目內容花園名稱分期\區(qū)樂意居第四期房屋用途住宅性質□多層小區(qū)□小高層小區(qū)□高層小區(qū)□別墅□綜合小區(qū)總棟數(shù)2棟物業(yè)管理公司廣州市欣協(xié)物業(yè)管理公司物業(yè)管理費用0.75元/m2價格（元/平方米）均價：17761最低價：17343最高價：21053竣工日期2002年特殊戶型價格說明戶型基本一致，無特殊戶型車位數(shù)量180個樓盤四至東側：興科路西側：長湴東路南側：長興路北側：長湴東路配套內部商場：無超市：無停車位：1350個社區(qū)醫(yī)院：無幼兒園：樂意居幼兒園泳池：無其它：郵局1個外部商場：長興隆時裝廣場、來源特惠商場、佳美購物商場超市：華潤萬家超市、惠萬家百貨、家成百貨、卜蜂蓮花（長興店）學校：長湴小學、長興中學、華南農(nóng)業(yè)大學、華南理工大學、廣州體育職業(yè)技術學院、廣東實驗中學附屬天河校區(qū)、廣東省交通學校醫(yī)院：長湴人民醫(yī)院、長興人民醫(yī)院、元崗醫(yī)院銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行（長興路支行）、中國郵政儲蓄銀行、中國工商銀行（元崗支行）、廣州農(nóng)商銀行公園：長湴公園交通：公交總站（樂意居花園總站）、地鐵6號線長湴站、地鐵3號線天河客運站、沈海高速公路、長興路東樓棟數(shù)據(jù)門牌棟名起始樓層結束樓層起始房號結束房號復式、躍式房號朝向景觀（注明從何樓層開始）翠景街183號樂薈1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5層起為小區(qū)內景，朝北向無特別景觀翠景街185號樂薈1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5層起為小區(qū)內景，朝北向無特別景觀翠景街187號樂薈1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5層起為小區(qū)內景，朝北向無特別景觀翠景街189號樂薈1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5層起為小區(qū)內景，朝北向無特別景觀翠景街191號樂薈1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5層起為小區(qū)內景，朝北向無特別景觀翠景街193號樂意1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5層起為小區(qū)內景，朝北向無特別景觀翠景街195號樂意1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5層起為中心花園，朝北向無特別景觀翠景街197號樂意1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5層起為中心花園，朝北向無特別景觀翠景街199號樂意1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5層起為中心花園，朝北向無特別景觀翠景街201號樂意1910190401、02朝南向；03、04朝北向朝南向5層起為中心花園，朝北向無特別景觀朝向：東、東南、東北、西、西南、西北、南、北景觀：小區(qū)綠地、小區(qū)內景、中心花園、海景、山景、高爾夫景等特殊說明：臨路（有噪聲）、臨高架橋等樓填表人：王嘉榮填表時間：2016.1.10

小區(qū)平面圖（畫圖）小區(qū)狀況描述小區(qū)環(huán)境描述小區(qū)為半封閉式管理，治安環(huán)境一般，外來人員無需登記可直接入內；小區(qū)綠化面積廣，可達35%的綠化率；樂意居四期樓前有一處中心花園，包括兩個休閑的小亭以及較多石板長凳，小區(qū)內還有多處健身娛樂設施，可供老人兒童休憩玩耍之用；樹木高大且濃密，道路綠化修剪整齊，整體景觀較好。交通狀況描述交通便利。公交：小區(qū)東門為樂意居公交站、樂意居花園公交總站，小區(qū)正門口為偉倫體校公交車站；地鐵：3號線天河客運站，6號線長湴站，大約十分鐘步程；靠近天河客運站，交通條件十分便利。內部景觀描述小區(qū)內綠化面積大，種有較多高大樹木，路旁綠化修剪整齊，小區(qū)主道路兩旁有較多花叢，而且道路采光度較好，視野開闊，景觀較多；四期前有中心花園和兩個供休閑休憩的小庭院，整體布局美觀。噪音描述樂意居四期北面為長湴東路，車流量較少，但小區(qū)內的隔音設施較少，西邊臨大街處噪聲較大，樂薈區(qū)的一片區(qū)域（187-191號）噪聲對低層住戶影響明顯。小區(qū)內部噪聲較小，相對安靜。內部配套描述小區(qū)內有樂意居幼兒園、樓棟一層有停車庫，路旁停車位，小區(qū)內有一個郵局，每個單位配有一個信箱，衛(wèi)生設施完善（有較多垃圾桶以及垃圾車，環(huán)衛(wèi)工人及時清潔衛(wèi)生）；小區(qū)入口都設置有路障和保安，物管處在小區(qū)入口處；小區(qū)還配有休閑的中心花園和較多健身設施，以及公園式?jīng)鐾ぃG化面積大。供水供電以及網(wǎng)絡等管道線路設施完善，但樓棟沒有電梯，上下不便。外部配套描述小區(qū)外面有長興人民醫(yī)院，西門口附近有一個綜合性市場（長坂村綜合市場），小區(qū)西邊外圍為臨街商鋪，提供服裝、藥店、美食等多樣式商品，小區(qū)外有百貨商店、超市、銀行等生活配套設施；附近有長興中學、長湴小學等教育設施。小區(qū)外部配套完善，交通便利，區(qū)位較好。鄰里描述住戶多為外來住戶，鄰里間家庭收入較為均等，屬于中等收入家庭，而且老人會帶兒童出去玩耍，幾家人會一起聊天聚會，關系和諧。其他描述小區(qū)內巡邏的保安較多，樂意居四期設置有較多的電子監(jiān)控，每棟樓宇都設有電子鎖，安全系數(shù)較高；四期的樓房整齊劃一，道路交通較好，車位設置較合理，基本保證每層單元有一到兩個車位。特殊因素描述小區(qū)附近有一個大型綜合市場（長坂村綜合市場），靠近地鐵三號線的天河客運站站以及6號線的長湴站。樂意居四期北面為長湴東路，噪聲污染一般，相對小區(qū)內部較大。特殊因素包括：省市級小學和中學學位、批發(fā)市場、商圈、公園、臨街、靠鐵路、靠高架橋、靠地鐵等情況：樓盤價格評估估價說明：樂意居四期與2002年竣工，2003年全部銷售完畢，現(xiàn)在進行的樓盤交易均為二手房交易。2015年12月份樂意居樓盤均價為17761元/平方米，由于估價對象位于小區(qū)的最北面，位置較為偏遠。但由于竣工較晚，樓棟的墻體較新，布局統(tǒng)一規(guī)劃。所以這次估計把樓盤的均價作為樂意居的均價。樓棟位置調差：調差說明：在樂意居四期的十棟單元樓棟中，187和193號樓的整體綜合素質在同樓棟中屬于中等，因此選取183號樓作為樂薈樓棟的比較基準，選取193號樓作為樂意樓棟的比較基準，把它們的位置指數(shù)設為1.00，其余單元樓棟與基準單元樓棟比較得出各單元的位置指數(shù)。每單元樓的位置調差后均價=樓盤均價x位置指數(shù)，得下表：樓棟名單元樓棟號相對評價位置指數(shù)樓盤均價調差后均價樂薈187號一般1.0017761.0017761.00183號較差0.9517761.0016872.95185號較差0.9717761.0017228.17189號一般1.0017761.0017761.00191號較好1.0517761.0018649.05樂意193號一般1.0017761.0017761.00195號較好1.0517761.0018649.05197號較好1.1017761.0019537.10199號較差0.9817761.0017405.78201號較差0.9517761.0016872.95樓層差調整：考慮樂薈187號和樂意193號屬于樂意居四期的中等水平，而且四期樓棟的規(guī)劃統(tǒng)一，戶型一致，無特殊戶型，故選取樂薈187號作為樓層調差的基準樓棟。調差說明：樂薈187號為9層樓棟，是非電梯房第七層以上會出現(xiàn)房價下降的趨勢。再考慮樂意和樂薈兩棟樓南面有高大樹木，底層樓層受到樹木的影響，出現(xiàn)采光差的問題，第四層和第五層會出現(xiàn)樓價跳差的情況。故選取第四層和第七層作為基準樓層進行調整。樓層調差后價格=樓棟均價+樓層調差值，得下表：樓層樓層調差值樂薈187號1-15017611003-5017711.004017761.00510017861.00615017911.007017761009-10017661.00朝向差調整：調差說明：以樂薈187和樂意193作為調差基準，四期樓房布局統(tǒng)一，每個單元樓懂得01、02單元都是朝南向，03、04單元都是朝北向。不同朝向的單元在同層中的調差值為:南向+30，北向-30。單元調差后價格=樓層均價+朝向調整值，得下表：樓層01單元南向02單元南向03單元北向03單元北向117641.0017641.0017581.0017581.00217691.0017691.0017631.0017631.00317741.0017741.0017681.0017681.00417791.0017791.0017731.0017731.00517891.0017891.0017831.0017831.00617941.0017941.0017881.0017881.00717791.0017791.0017731.0017731.00817741.0017741.0017681.0017681.00917691.0017691.0017631.0017631.00景觀調差：調差說明：四期的南面為小區(qū)的內景以及中心花園，但是是低樓層的無法看到中心花園，所以只對南向的單位進行調整，而且第五層出現(xiàn)明顯調差。調差值如下：景觀調差小區(qū)內景小區(qū)內景和中心花園調差值50100調差后單元價格=單元價格+調差值，得下表樂薈187號樓層01南向單元02南向單元117691.0017691.00217741.0017741.00317791.0017791.00417841.0017841.00517991.0017991.00618041.0018041.00717891.0017891.00817841.0017841.00917791.0017791.00其他因素調差：調差說明：由于四期北面為長湴東路，噪聲較大，對低樓層的03、04單元的影響較大，而01、02較安靜，且朝向小區(qū)內部，較03、04單位價格會略高，我們選取一到四層作為調差的范圍，高于四樓的樓層影響較小可忽略。所以對同層單位的比較調整值如下：同層單元01單元02單元03單元04單元調差值+20+20-10-10調差后價格=該單元價格+調差值，得下表樂薈187號樓層01南向單元02南向單元03北向單元04北向單元117711.0017711.0017571.0017571.00217761.0017741.0017621.0017621.00317811.0017791.0017671.0017671.00417861.0017841.0017721.0017721.00517991.0017991.0017831.0017831.00618041.0018041.0017881.0017881.00717891.0017891.0017731.0017731.00817841.0017841.0017681.0017681.00917791.0017791.0017631.0017631.00

綜合以上各因素調差后，估價結果如下：樂薈187號樓層01南向單元02南向單元03北向單元04北向單元117711.0017711.0017571.0017571.00217761.0017741.0017621.0017621.00317811.0017791.0017671.0017671.00417861.0017841.0017721.0017721.00517991.0017991.0017831.0017831.00618041.0018041.0017881.0017881.00717891.0017891.0017731.0017731.00817841.0017841.0017681.0017681.00917791.0017791.0017631.0017631.00估價結果說明：整體來說，總的估價結果和市場交易價格接近，差異較小，在可接受的估價誤差范圍內。

附件：踩盤信息收集及相關信息：網(wǎng)上收集資料：網(wǎng)上主要收集樂意居的樓盤基本信息，了解樂意居私企的開發(fā)情況，周邊配套設施，交通情況，為實地查勘搜集信息。實地勘察資料：樓棟的房屋朝向，四至情況，同樓層單元分布，小區(qū)內部景觀，小區(qū)及周邊配套