土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目

成本測(cè)算

北京京投土地項(xiàng)目管理咨詢股份有限公司

二零零六年七月一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用二、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成三、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算依據(jù)四、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算報(bào)告編制五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制目錄12/30/20222一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一級(jí)開發(fā)《中關(guān)村科技園區(qū)條例》（2000年12月8日通過(guò)）《中關(guān)村科技園區(qū)土地一級(jí)開發(fā)暫行辦法》【京政辦發(fā)〔2002〕16號(hào)】《關(guān)于印發(fā)北京市土地一級(jí)開發(fā)管理暫行辦法的通知》【市國(guó)土房管出字[2002]1100號(hào)】《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》【京國(guó)土市【2005】540號(hào)文】12/30/20223一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一級(jí)開發(fā)

定義：按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的要求，將列入城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的開發(fā)項(xiàng)目，在確定土地開發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標(biāo)的方式確定一級(jí)開發(fā)主體;獲得土地項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)權(quán)的開發(fā)主體，再根據(jù)“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)化運(yùn)作”的原則，運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實(shí)施土地開發(fā)項(xiàng)目的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，并為二級(jí)開發(fā)商服務(wù)，提供土地開發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營(yíng)管理方案，對(duì)土地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施速度、品質(zhì)、成本全過(guò)程把握和控制，達(dá)到土地開發(fā)項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益高度統(tǒng)一的動(dòng)態(tài)過(guò)程。

12/30/20224一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念： 2、土地一級(jí)開發(fā)成本 “540號(hào)文”中：“土地儲(chǔ)備開發(fā)成本”

《北京市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案審批表》：一級(jí)開發(fā)投資總額

土地一級(jí)開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)全過(guò)程的費(fèi)用。由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。

12/30/20225土地一級(jí)開發(fā)成本是項(xiàng)目決策的依據(jù)

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投資巨大、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)決定了土地一級(jí)開發(fā)成本對(duì)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目決策的重要性。政府或土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目決策中主要考慮的問題。如果土地一級(jí)開發(fā)成本超過(guò)投資者的財(cái)務(wù)能力，就會(huì)使決策者放棄土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。因此，在土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目決策階段，土地一級(jí)開發(fā)成本就成為項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：12/30/20226土地一級(jí)開發(fā)成本是項(xiàng)目融資的依據(jù)

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目所需資金量較為巨大，要求項(xiàng)目的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力，以保證土地一級(jí)開發(fā)的資金需求。土地一級(jí)開發(fā)成本基本決定了土地一級(jí)開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級(jí)開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資評(píng)價(jià)和決策的主要依據(jù)是土地一級(jí)開發(fā)成本。因此，土地一級(jí)開發(fā)成本也是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目融資的依據(jù)。一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：12/30/20227土地一級(jí)開發(fā)成本是項(xiàng)目成本管理的依據(jù)

土地一級(jí)開發(fā)成本是通過(guò)不同階段的預(yù)估，最終通過(guò)竣工決算確定下來(lái)的。不同階段的土地一級(jí)開發(fā)成本預(yù)估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超過(guò)前一次估算的幅度。土地一級(jí)開成本的準(zhǔn)確性是成本管理的基礎(chǔ)，只有準(zhǔn)確地確定土地一級(jí)開發(fā)成本才可能實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：12/30/20228是決定土地出讓交易價(jià)格的依據(jù) 土地出讓交易價(jià)格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)狻⑼崃白诘貎?nèi)土地平整（簡(jiǎn)稱“七通一平）（或“五通一平”及其他情況），可直接用于建設(shè)的土地價(jià)格。 土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)（土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi)）和土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并報(bào)國(guó)土局審定，毛地價(jià)水平較為穩(wěn)定，對(duì)土地出讓交易價(jià)格的影響程度較小。因此，土地一級(jí)開發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價(jià)格的重要依據(jù)。一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：12/30/20229二、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用（二）征地、拆遷費(fèi)用（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用（七）管理費(fèi)（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用（九）銷售費(fèi)用（十）應(yīng)納稅費(fèi)（十一）不可預(yù)見費(fèi)

12/30/202210三、土地一一級(jí)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的成本本測(cè)算依據(jù)據(jù)（一）項(xiàng)目目前期費(fèi)用用立項(xiàng)報(bào)告、、可研報(bào)告告、土地一一級(jí)開發(fā)實(shí)實(shí)施方案等等的編制費(fèi)費(fèi)及項(xiàng)目前前期的各種種工程咨詢?cè)冑M(fèi)委托編制修修建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃和區(qū)區(qū)域內(nèi)的管管線綜合等等規(guī)劃方案案費(fèi)用工程勘察、、測(cè)繪、定定樁費(fèi)用環(huán)境影響評(píng)評(píng)價(jià)分析費(fèi)費(fèi)用交通影響評(píng)評(píng)價(jià)分析費(fèi)費(fèi)用地震影響評(píng)評(píng)價(jià)分析費(fèi)費(fèi)用地價(jià)評(píng)估費(fèi)費(fèi)用工程設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)及施工圖圖審查費(fèi)招標(biāo)代理費(fèi)費(fèi)、招標(biāo)服服務(wù)費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)12/23/202211（一）項(xiàng)目目前期費(fèi)用用1、立項(xiàng)報(bào)報(bào)告、可研研報(bào)告、土土地一級(jí)開開發(fā)實(shí)施方方案等的編編制費(fèi)及項(xiàng)項(xiàng)目前期的的各種工程程咨詢費(fèi)→測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)可參參考1999年9月10日國(guó)國(guó)家計(jì)委制定定的計(jì)價(jià)格［［1999］］1283號(hào)號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目目前期工作咨咨詢收費(fèi)暫行行規(guī)定》及北京市物價(jià)局局、北京市計(jì)計(jì)劃委員會(huì)京京價(jià)（房）字字［1999］第487號(hào)文《關(guān)于于建設(shè)項(xiàng)目前前期工作咨詢?cè)兪召M(fèi)的補(bǔ)充充通知》中的有關(guān)計(jì)價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?！袅㈨?xiàng)報(bào)告、、可研報(bào)告的的編制費(fèi)◆土地一級(jí)開開發(fā)實(shí)施方案案的編制費(fèi)◆項(xiàng)目前期的的各種工程咨咨詢費(fèi)12/23/202212（一一））項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期費(fèi)費(fèi)用用2、、委委托托編編制制修修建建性性詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃和和區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的管管線線綜綜合合等等規(guī)規(guī)劃劃方方案案費(fèi)費(fèi)用用→2001年年國(guó)國(guó)家家計(jì)計(jì)委委《關(guān)關(guān)于于放放開開和和下下放放部部分分商商品品和和服服務(wù)務(wù)價(jià)價(jià)格格的的通通知知》》（（計(jì)計(jì)價(jià)價(jià)格格[2001]1218號(hào)號(hào)））中取取消消了了1993年年由由建建設(shè)設(shè)部部、、國(guó)國(guó)家家物物價(jià)價(jià)局局聯(lián)聯(lián)合合頒頒布布的的《《城城市市規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》》，，放放開開了了規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)市市場(chǎng)場(chǎng)。。→2004年年6月月，，為為了了規(guī)規(guī)范范規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)市市場(chǎng)場(chǎng)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)，，中中國(guó)國(guó)城城市市規(guī)規(guī)劃劃協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)在在全全國(guó)國(guó)范范圍圍內(nèi)內(nèi)進(jìn)進(jìn)行行調(diào)調(diào)查查研研究究，，制制定定并并發(fā)發(fā)布布了了《城城市市規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)指指導(dǎo)導(dǎo)意意見見》》，作作為為城城市市規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)的的參參考考依依據(jù)據(jù)。。12/23/202213（一一））項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期費(fèi)費(fèi)用用3、、工工程程勘勘察察、、測(cè)測(cè)繪繪、、定定樁樁費(fèi)費(fèi)用用2002年年1月月7日日國(guó)國(guó)家家計(jì)計(jì)委委、、建建設(shè)設(shè)部部以以計(jì)計(jì)價(jià)價(jià)格格[2002]10號(hào)號(hào)文文發(fā)發(fā)布布了了《工工程程勘勘察察設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)收收費(fèi)費(fèi)管管理理規(guī)規(guī)定定》》，從從2002年年3月月1日日起起執(zhí)執(zhí)行行。。應(yīng)應(yīng)根根據(jù)據(jù)該該文文件件規(guī)規(guī)定定核核算算工工程程勘勘察察費(fèi)費(fèi)用用。。建筑筑用用地地?fù)軗艿氐囟ǘ稑叮海骸蛾P(guān)關(guān)于于測(cè)測(cè)繪繪產(chǎn)產(chǎn)品品收收費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的通通知知》》【【京京發(fā)發(fā)改改〔〔2006〕〕1009號(hào)號(hào)】】12/23/202214（一一））項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期費(fèi)費(fèi)用用4、、環(huán)環(huán)境境影影響響評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)分分析析費(fèi)費(fèi)用用2002年年10月月28日日全全國(guó)國(guó)人人大大通通過(guò)過(guò)了了《《中中華華人人民民共共和和國(guó)國(guó)環(huán)環(huán)境境影影響響評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)法法》》，，規(guī)規(guī)定定：：在在中中華華人人民民共共和和國(guó)國(guó)領(lǐng)領(lǐng)域域和和中中華華人人民民共共和和國(guó)國(guó)管管轄轄的的其其他他海海域域內(nèi)內(nèi)建建設(shè)設(shè)對(duì)對(duì)環(huán)環(huán)境境有有影影響響的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)進(jìn)進(jìn)行行環(huán)環(huán)境境影影響響評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)。。隨隨后后，，國(guó)國(guó)家家計(jì)計(jì)委委、、國(guó)國(guó)家家環(huán)環(huán)境境保保護(hù)護(hù)總總局局發(fā)發(fā)布布了了《關(guān)關(guān)于于規(guī)規(guī)范范環(huán)環(huán)境境影影響響咨咨詢?cè)兪帐召M(fèi)費(fèi)有有關(guān)關(guān)問問題題的的通通知知》》（（計(jì)計(jì)價(jià)價(jià)格格［［2002］］125號(hào)號(hào)））。該該通通知知中中規(guī)規(guī)定定了了項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期進(jìn)進(jìn)行行建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目環(huán)環(huán)境境影影響響評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)分分析析，，包包括括編編制制環(huán)環(huán)境境影影響響報(bào)報(bào)告告書書（（含含大大綱綱））、、環(huán)環(huán)境境影影響響報(bào)報(bào)告告表表和和對(duì)對(duì)環(huán)環(huán)境境影影響響報(bào)報(bào)告告書書（（含含大大綱綱））、、環(huán)環(huán)境境影影響響報(bào)報(bào)告告表表進(jìn)進(jìn)行行技技術(shù)術(shù)評(píng)評(píng)估估的的費(fèi)費(fèi)用用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，可可以以作作為為核核算算環(huán)環(huán)境境影影響響評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)分分析析費(fèi)費(fèi)用用的的依依據(jù)據(jù)。。12/23/202215（一一））項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期費(fèi)費(fèi)用用5、、交交通通影影響響評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)分分析析費(fèi)費(fèi)用用北京京市市規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)委委員員會(huì)會(huì)早早在在2001年年就就發(fā)發(fā)布布了了《關(guān)關(guān)于于對(duì)對(duì)部部分分新新建建項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行交交通通影影響響評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)的的通通知知》》市市規(guī)規(guī)發(fā)發(fā)[2001]1001號(hào)號(hào)。規(guī)規(guī)定定需需要要進(jìn)進(jìn)行行交交通通影影響響評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)的的項(xiàng)項(xiàng)目目需需由由項(xiàng)項(xiàng)目目業(yè)業(yè)主主方方委委托托符符合合資資質(zhì)質(zhì)的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)或或咨咨詢?cè)儥C(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行行交交通通影影響響評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)，，并并按按照照《《北北京京市市建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目交交通通影影響響評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)準(zhǔn)準(zhǔn)則則和和要要求求》》編編制制咨咨詢?cè)儓?bào)報(bào)告告。。進(jìn)進(jìn)行行建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目交交通通影影響響評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)咨咨詢?cè)児すぷ髯鞯牡臋C(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)應(yīng)具具有有城城市市規(guī)規(guī)劃劃和和交交通通咨咨詢?cè)兗准准?jí)級(jí)資資質(zhì)質(zhì)。。但但對(duì)對(duì)委委托托編編制制交交通通影影響響評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告的的取取費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)沒沒有有明明確確規(guī)規(guī)定定，，實(shí)實(shí)踐踐中中可可以以參參照照委委托托規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)咨咨詢?cè)兊牡臉?biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及及市市場(chǎng)場(chǎng)行行情情協(xié)協(xié)商商（（目目前前收收費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)通通常常在在0.5～2元元/平平米不不等）。12/23/202216（一））項(xiàng)目目前期期費(fèi)用用6、地地震影影響評(píng)評(píng)價(jià)分分析費(fèi)費(fèi)用2002年年1月月1日日起施行行、中中華人人民共共和國(guó)國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院令令（第第323號(hào)號(hào)）公公布的的《地地震安安全性性評(píng)價(jià)價(jià)管理理?xiàng)l例例》規(guī)規(guī)定：：新建建、擴(kuò)擴(kuò)建、、改建建建設(shè)設(shè)工程程，依依照《《中華華人民民共和和國(guó)防防震減減災(zāi)法法》和和本條條例的的規(guī)定定，需需要進(jìn)進(jìn)行地地震安安全性性評(píng)價(jià)價(jià)的，，必須須嚴(yán)格格執(zhí)行行國(guó)家家地震震安全全性評(píng)評(píng)價(jià)的的技術(shù)術(shù)規(guī)范范，確確保地地震安安全性性評(píng)價(jià)價(jià)的質(zhì)質(zhì)量。。建設(shè)設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)當(dāng)將建建設(shè)工工程的的地震震安全全性評(píng)評(píng)價(jià)業(yè)業(yè)務(wù)委委托給給具有有相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的地地震安安全性性評(píng)價(jià)價(jià)單位位。地地震安安全性性評(píng)價(jià)價(jià)單位位對(duì)建建設(shè)工工程進(jìn)進(jìn)行地地震安安全性性評(píng)價(jià)價(jià)后，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)編制制該建建設(shè)工工程的的地震震安全全性評(píng)評(píng)價(jià)報(bào)報(bào)告。。目前前，全全國(guó)各各省市市對(duì)地地震安安全性性評(píng)價(jià)價(jià)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)都有有不同同的規(guī)規(guī)定，，北京京市的的工程程可依依據(jù)原原北京市市物價(jià)價(jià)局2002年年9月月18日京京價(jià)(收)字[2002]361號(hào)文文件《《關(guān)于于地震震安全全性評(píng)評(píng)價(jià)收收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的函》》的規(guī)定進(jìn)進(jìn)行核算算。12/23/202217（一）項(xiàng)項(xiàng)目前期期費(fèi)用7、地價(jià)評(píng)估估費(fèi)用1994年12月12日，國(guó)國(guó)家計(jì)委委和國(guó)家家土地管管理局聯(lián)聯(lián)合發(fā)布布了“關(guān)關(guān)于土地地價(jià)格評(píng)評(píng)估收費(fèi)費(fèi)的通知知”，通通知規(guī)定定：“土土地價(jià)格格評(píng)估收收費(fèi)是房房地產(chǎn)市市場(chǎng)重要要的經(jīng)營(yíng)營(yíng)性中介介服務(wù)收收費(fèi)行為為，評(píng)估估機(jī)構(gòu)要要按照‘‘自愿委委托、有有償服務(wù)務(wù)’的原原則與委委托方簽簽訂合同同，開展展評(píng)估服服務(wù)工作作，收取取合理費(fèi)費(fèi)用。凡凡具備土土地估價(jià)價(jià)資格并并經(jīng)土地地、物價(jià)價(jià)部門確確認(rèn)的單單位，可可接受土土地所有有者或使使用者的的委托，，對(duì)土地地價(jià)格進(jìn)進(jìn)行評(píng)估估，并按按本通知知的規(guī)定定收取土土地評(píng)估估費(fèi)。””1997年12月1日北京京市物價(jià)價(jià)局發(fā)布布了京價(jià)(房)字字(1997)第398號(hào)文件《關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)中中介服務(wù)收費(fèi)費(fèi)的通知》，對(duì)我市房地地產(chǎn)中介服務(wù)務(wù)收費(fèi)的有關(guān)關(guān)規(guī)定進(jìn)行了了修訂，規(guī)定定“房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)費(fèi)、土地價(jià)格格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府府定價(jià)，其收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照照標(biāo)的總額采采取差額定率率分檔累進(jìn)制制。12/23/202218（一一））項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期費(fèi)費(fèi)用用8、、工程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)及及施施工工圖圖審審查查費(fèi)費(fèi)工程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)的的測(cè)測(cè)算算可可依依據(jù)據(jù)2002年年1月月7日日國(guó)國(guó)家家計(jì)計(jì)委委、、建建設(shè)設(shè)部部以以計(jì)計(jì)價(jià)價(jià)格格[2002]10號(hào)號(hào)文文發(fā)發(fā)布布的的《《工程程勘勘察察設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)收收費(fèi)費(fèi)管管理理規(guī)規(guī)定定》》中的的有有關(guān)關(guān)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)結(jié)結(jié)合合實(shí)實(shí)際際情情況況測(cè)測(cè)定定。。施工工圖圖審審查查是是目目前前基基本本建建設(shè)設(shè)程程序序中中必必須須的的環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)。。2004年年8月月23日日，，建建設(shè)設(shè)部部134號(hào)號(hào)令令發(fā)發(fā)布布的的《《房房屋屋建建筑筑和和市市政政基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施工工程程施施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)文文件件審審查查管管理理辦辦法法》》中中再再次次明明確確規(guī)規(guī)定定““施施工工圖圖未未經(jīng)經(jīng)審審查查合合格格的的，，不不得得使使用用””。。但但相相應(yīng)應(yīng)的的圖圖紙紙審審查查收收費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，國(guó)國(guó)家家沒沒有有統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)規(guī)定定。。北北京京市市可可執(zhí)執(zhí)行行市規(guī)發(fā)發(fā)[2001]761號(hào)號(hào)《關(guān)關(guān)于開開展施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)文件件審查查工作作的通通知》》中第五條條“審查查收費(fèi)：：在國(guó)家家正式下下達(dá)施工工圖審查查收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)前，，北京市市的施工工圖審查查單位暫暫按國(guó)家家發(fā)展計(jì)計(jì)劃委員員會(huì)計(jì)價(jià)格(1999)1283號(hào)文件件中《工工程咨詢?cè)內(nèi)藛T工工日費(fèi)用用標(biāo)準(zhǔn)》》執(zhí)行?！薄?2/23/202219（一）項(xiàng)項(xiàng)目前期期費(fèi)用9、招標(biāo)代理理費(fèi)、招招標(biāo)服務(wù)務(wù)費(fèi)原國(guó)家計(jì)委委關(guān)于印印發(fā)《招招標(biāo)代理理服務(wù)收收費(fèi)管理理暫行辦辦法》的的通知計(jì)計(jì)價(jià)格格[2002]1980號(hào)文中明確確了招標(biāo)標(biāo)代理服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。。招標(biāo)代理理服務(wù)收收費(fèi)速查查表12/23/202220（一）項(xiàng)項(xiàng)目前期期費(fèi)用10、工程保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)建設(shè)部和和中國(guó)保保險(xiǎn)監(jiān)督督管理委委員會(huì)于于2005年8月出臺(tái)臺(tái)了《關(guān)關(guān)于推進(jìn)進(jìn)建設(shè)工工程質(zhì)量量保險(xiǎn)工工作的意意見》建建質(zhì)[2005]133號(hào)，，指出出：“建建設(shè)工程程質(zhì)量保保險(xiǎn)是一一種轉(zhuǎn)移移在工程程建設(shè)和和使用期期間由可可能的質(zhì)質(zhì)量缺陷陷引起的的經(jīng)濟(jì)責(zé)責(zé)任的方方式，它它由能夠夠轉(zhuǎn)移工工程技術(shù)術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、、落實(shí)質(zhì)質(zhì)量責(zé)任任的一系系列保險(xiǎn)險(xiǎn)產(chǎn)品組組成，包包括建筑筑工程一一切險(xiǎn)、、安裝工工程一切切險(xiǎn)、工工程質(zhì)量量保證保保險(xiǎn)和相相關(guān)職業(yè)業(yè)責(zé)任保保險(xiǎn)等。。其中，，工程質(zhì)質(zhì)量保證證保險(xiǎn)主主要為工工程竣工工后一定定期限內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)的的主體結(jié)結(jié)構(gòu)問題題和滲漏漏問題等等提供風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)保障障。”。?？梢?，，工程建建設(shè)領(lǐng)域域涉及到到的保險(xiǎn)險(xiǎn)品種主主要有職職工意外外傷害險(xiǎn)險(xiǎn)（雇主主責(zé)任險(xiǎn)險(xiǎn)）、設(shè)設(shè)計(jì)責(zé)任任險(xiǎn)、工工程質(zhì)量量保修保保險(xiǎn)和建建筑（安安裝）工工程一切切險(xiǎn)。但但具體費(fèi)費(fèi)率，市市場(chǎng)浮動(dòng)動(dòng)較大，，建設(shè)工工程一切切險(xiǎn)一般般為投保保金額的的1%左左右，第第三者責(zé)責(zé)任險(xiǎn)按按比例投投保。但但2004年11月中中旬進(jìn)行行的北京京地鐵4、5、、10號(hào)號(hào)線建安安險(xiǎn)及第第三者責(zé)責(zé)任險(xiǎn)合合同費(fèi)率率卻是5‰左右右。2005年年深圳地地鐵項(xiàng)目目中，工工程質(zhì)量量險(xiǎn)和運(yùn)運(yùn)營(yíng)初期期的運(yùn)營(yíng)營(yíng)險(xiǎn)合計(jì)計(jì)也低至至投保金金額的5‰，可可見目前前保險(xiǎn)業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是是相當(dāng)激激烈的。。因此在在項(xiàng)目前前期階段段，估算算工程質(zhì)質(zhì)量保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)非常常困難，，可以暫暫按建安安工程造造價(jià)的1%-2%估算算。12/23/202221（二）征地地、拆遷費(fèi)費(fèi)用包括：1、征地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用2、拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用3、房屋拆拆遷評(píng)估費(fèi)費(fèi)、拆遷服服務(wù)費(fèi)4、拆除工工程費(fèi)用5、古樹保保護(hù)及文物物古建修護(hù)護(hù)、還建費(fèi)費(fèi)用6、其它12/23/202222（二）征地地、拆遷費(fèi)費(fèi)用1、征征地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用根據(jù)土地所所屬的不同同區(qū)域及其其被征用前前的不同用用地性質(zhì)相相應(yīng)發(fā)生不不同的征地地費(fèi)用。本市行政區(qū)區(qū)域內(nèi)依法法征用農(nóng)民民集體所有有土地的，，根據(jù)2004年年5月21日北京市市人民政府府令第148號(hào)公布布的《北京京市建設(shè)征征地補(bǔ)償安安置辦法》》進(jìn)行補(bǔ)償安安置。征地地補(bǔ)償費(fèi)包包括土地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)和安安置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)。涉及青青苗和其他他土地附著著物的，還還應(yīng)當(dāng)向所所有權(quán)人支支付青苗補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)和其其他土地附附著物補(bǔ)償償費(fèi)。青苗苗是指尚未未收獲的農(nóng)農(nóng)作物。其其他土地附附著物包括括房屋、水水井、道路路、管線、、水渠等建建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物以及及林木和其其他經(jīng)濟(jì)作作物等。本市征地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)實(shí)行行最低保護(hù)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度度。征地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)最低低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)由市土地地行政主管管部門以鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位位結(jié)合被征征地農(nóng)村村村民的生活活水平、農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、、土地區(qū)位位以及本辦辦法規(guī)定的的人員安置置費(fèi)用等綜綜合因素確確定，報(bào)市市人民政府府批準(zhǔn)后公公布執(zhí)行。。征地補(bǔ)償償費(fèi)最低保保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社社會(huì)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水平平適時(shí)調(diào)整整。12/23/202223（二）征地地、拆遷費(fèi)費(fèi)用2、拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用根據(jù)房屋所所屬的不同同區(qū)域及其其不同屬性性相應(yīng)發(fā)生生不同的拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用，計(jì)取取依據(jù)亦不不同。城市房屋：：根據(jù)2001年年11月1日北京市政府府令第87號(hào)公布的的《北京市市城市房屋屋拆遷管理理辦法》進(jìn)行拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算算。城市的住宅宅房屋：：（2001）1234號(hào)城市的非住住宅房屋：：京房地評(píng)評(píng)字（1999）656號(hào)被拆遷房屋重重置成新價(jià)：：京國(guó)土房房管拆[2003]808號(hào)12/23/202224（二）征地、、拆遷費(fèi)用集體土地房屋屋：根據(jù)2003年6月6日北京市人民政政府令第124號(hào)公布的《北北京市集體土土地房屋拆遷遷管理辦法》》進(jìn)行拆遷補(bǔ)償償費(fèi)計(jì)算。拆遷補(bǔ)償：京國(guó)土房管征征[2003]606號(hào)號(hào)被拆遷房屋重重置成新價(jià)：：京國(guó)土房房管拆[2003]80812/23/202225（二））征地地、拆拆遷費(fèi)費(fèi)用3、房房屋拆拆遷評(píng)評(píng)估費(fèi)費(fèi)、拆拆遷服服務(wù)費(fèi)費(fèi)1997年年12月1日，，北京京市物物價(jià)局局發(fā)布布了《關(guān)于于房地地產(chǎn)中中介服服務(wù)收收費(fèi)的的通知知》京京價(jià)(房)字[1997]第第398號(hào)號(hào)文，對(duì)我我市房房地產(chǎn)產(chǎn)中介介服務(wù)務(wù)收費(fèi)費(fèi)的有有關(guān)規(guī)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行了了修訂訂，規(guī)規(guī)定““因征征用拆拆遷對(duì)對(duì)房屋屋進(jìn)行行價(jià)格格評(píng)估估的，，按補(bǔ)補(bǔ)償價(jià)價(jià)款金金額的的1～1.5%向向征用用拆遷遷單位位收取取評(píng)估估費(fèi)。?！薄侗本┦惺形飪r(jià)價(jià)局、、北京京市財(cái)財(cái)政局局關(guān)于于房屋屋遷管管理費(fèi)費(fèi)和房房屋拆拆遷服服務(wù)費(fèi)費(fèi)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的復(fù)復(fù)函》【京京價(jià)（（收））字（（1993）第第238號(hào)號(hào)】】：房屋拆拆遷管管理費(fèi)費(fèi)：：不超超過(guò)房房屋拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安安置費(fèi)費(fèi)用0.5%房屋拆拆遷服服務(wù)費(fèi)費(fèi)：不不超過(guò)過(guò)房屋屋拆遷遷補(bǔ)償償安置置費(fèi)用用的1.5％12/23/202226（二））征地地、拆拆遷費(fèi)費(fèi)用4、拆拆除除工程程費(fèi)用用拆除工工程費(fèi)費(fèi)用應(yīng)應(yīng)按照照工程程實(shí)際際需要要估算算拆除除工程程量，，并套套用相相關(guān)估估算指指標(biāo)或或概算算定額額，充充分考考慮渣渣土運(yùn)運(yùn)輸、、消納納等因因素進(jìn)進(jìn)行測(cè)測(cè)算。。12/23/202227（二））征地地、拆拆遷費(fèi)費(fèi)用5、古古樹樹保護(hù)護(hù)及文文物古古建修修護(hù)、、還建建費(fèi)用用根據(jù)古古樹保保護(hù)方方案和和文物物古建建的修修護(hù)、、還建建方案案，套套用相相關(guān)估估算指指標(biāo)或或概算算定額額，充充分考考慮修修繕、、保護(hù)護(hù)、還還原等等因素素進(jìn)行行費(fèi)用用測(cè)算算。12/23/202228（二）征征地、拆拆遷費(fèi)用用6、其它它指根據(jù)國(guó)國(guó)家或地地方政府府要求在在征地、、拆遷過(guò)過(guò)程中還還需發(fā)生生的各種種費(fèi)用，，如：耕耕地開墾墾費(fèi)、耕耕地占用用稅、菜菜田基金金、防洪洪費(fèi)、提提前搬家家獎(jiǎng)、支支援重點(diǎn)點(diǎn)工程費(fèi)費(fèi)等等。。12/23/202229（三）公公共區(qū)域域市政基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用包括：場(chǎng)地平整整費(fèi)用及及為各二二級(jí)開發(fā)發(fā)單位提提供施工工臨時(shí)供供水、供供電設(shè)施施、臨時(shí)時(shí)道路的的鋪設(shè)及及維護(hù)費(fèi)費(fèi)用區(qū)域內(nèi)永永久性道道路、橋橋梁建設(shè)設(shè)費(fèi)用市政管線線建設(shè)費(fèi)費(fèi)用(包包括雨水水、污水水、中水水、上水水、電力力、天然然氣、電電信、熱熱力等)市政場(chǎng)站站建設(shè)費(fèi)費(fèi)用(包括雨雨水泵房房、燃?xì)鈿庹{(diào)壓站站、熱力力站、開開閉站、、區(qū)域中中水站、、區(qū)域管管理中央央監(jiān)控室室及涉及及城市安安全的公公共設(shè)施施等，其其建設(shè)費(fèi)費(fèi)用視規(guī)規(guī)劃情況況而定)配套公共共設(shè)施建建設(shè)費(fèi)用用(區(qū)區(qū)域內(nèi)的的交通智智能化系系統(tǒng)、、公共標(biāo)標(biāo)識(shí)指示示系統(tǒng)、、安防監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、公共共衛(wèi)生間間、垃圾圾收集轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運(yùn)站、、消防防站、派派出所、、郵局等等)12/23/202230（三）公公共區(qū)域域市政基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用本部分費(fèi)費(fèi)用是指指在土地地一級(jí)開開發(fā)區(qū)域域內(nèi)，各各二級(jí)開開發(fā)地塊塊紅線范范圍外的的公共區(qū)區(qū)域的市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)用用。這是是土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)成本中中的另一一重要組組成部分分。應(yīng)在不同同階段根根據(jù)控制制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃，，或修建建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃，，或初初步設(shè)計(jì)計(jì)圖紙，，或施工工圖紙，，參考相相應(yīng)工程程的估算算指標(biāo)，，或概算算定額，，或預(yù)算算定額測(cè)測(cè)定。12/23/202231（四））區(qū)域域內(nèi)公公共環(huán)環(huán)境景景觀建建設(shè)費(fèi)費(fèi)用包括：：綠化化（花花草、、樹木木的種種植））、微微地形形、藝藝術(shù)小小品、、噴泉泉、地地下出出入口口的處處理、、休息息座椅椅等。。本部部分分費(fèi)費(fèi)用用是是指指在在土土地地一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)，，各各二二級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)地地塊塊紅紅線線范范圍圍外外的的公公共共區(qū)區(qū)域域的的環(huán)環(huán)境境景景觀觀建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)用用。。這這是是土土地地一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)成成本本中中的的一一項(xiàng)項(xiàng)重重要要組組成成部部分分，，應(yīng)應(yīng)在在不不同同階階段段根根據(jù)據(jù)控控制制性性詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃，，或或修修建建性性詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃，，或或初初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)圖圖紙紙，，或或施施工工圖圖紙紙，，參參考考相相應(yīng)應(yīng)工工程程的的估估算算指指標(biāo)標(biāo)，，或或概概算算定定額額，，或或預(yù)預(yù)算算定定額額測(cè)測(cè)定定。。12/23/202232（五）區(qū)域內(nèi)內(nèi)公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用用包括：市政管管理用房建設(shè)設(shè)費(fèi)用；機(jī)動(dòng)動(dòng)車停車場(chǎng)（（庫(kù)）、非機(jī)機(jī)動(dòng)車停車設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用用；規(guī)劃中其其它須納入土土地一級(jí)開發(fā)發(fā)成本的配套套設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用。在不同階段根根據(jù)控制性詳詳細(xì)規(guī)劃，或或修建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃，或初初步設(shè)計(jì)圖紙紙，或施工圖圖紙，參考相相應(yīng)工程的估估算指標(biāo)，或或概算定額，，或預(yù)算定額額測(cè)定。12/23/202233（六）工程建建設(shè)其他費(fèi)用用包括：工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)費(fèi)建設(shè)期區(qū)域管管理費(fèi)用項(xiàng)目竣工后移移交管理單位位前的維護(hù)管管理費(fèi)用項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)費(fèi)用其他12/23/202234（六）工程建建設(shè)其他費(fèi)用用1、工程監(jiān)理理費(fèi)1996年1月16日，，北京市建委委發(fā)布了《北京市工程程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)實(shí)施辦法》(京價(jià)收1996第043號(hào))，規(guī)規(guī)定：實(shí)行監(jiān)監(jiān)理的工程，，監(jiān)理費(fèi)按工工程的總造價(jià)價(jià)百分比計(jì)取取，用插入法法計(jì)算。建設(shè)設(shè)前期階段按按工程概預(yù)算算的0.1-0.2％計(jì)計(jì)取。12/23/202235（六）工程建建設(shè)其他費(fèi)用用2、竣工工圖編制費(fèi)2002年國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃劃委員會(huì)和建建設(shè)部聯(lián)合發(fā)發(fā)布的《工程勘察設(shè)設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》[2002]中《工程設(shè)計(jì)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》》1.0.16條規(guī)定：：編制工程施施工圖預(yù)算的的，按照該建建設(shè)項(xiàng)目基本本設(shè)計(jì)收費(fèi)的的10%收取取施工圖預(yù)算算編制費(fèi)；編編制工程竣工工圖的，按照照該建設(shè)項(xiàng)目目基本設(shè)計(jì)收收費(fèi)的8%收收取竣工圖編編制費(fèi)。12/23/202236（六）工程建建設(shè)其他費(fèi)用用3、建設(shè)期區(qū)域管管理費(fèi)用包括安保、環(huán)環(huán)境保潔、臨臨時(shí)綠化、美美化等費(fèi)用。。這部分費(fèi)用用在項(xiàng)目初期期很難估算。。不同的土地地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域域的面積、基基本狀況、區(qū)區(qū)域周邊的環(huán)環(huán)境一定后，，即基本明確確每年需要多多少保安、保保潔人員進(jìn)行行公共區(qū)域的的管理，需要要做多少面積積的臨時(shí)綠化化，整個(gè)區(qū)域域的建設(shè)期幾幾年等，再據(jù)據(jù)以測(cè)算相應(yīng)應(yīng)費(fèi)用。12/23/202237（六）工程建建設(shè)其他費(fèi)用用4、項(xiàng)目竣工工后移交管理理單位前的維維護(hù)管理費(fèi)用用這部分費(fèi)用主主要是由于目目前土地一級(jí)級(jí)開發(fā)項(xiàng)目完完成后，形成成了大量的資資產(chǎn)，而這些些資產(chǎn)的管理理主體比較復(fù)復(fù)雜，例如：：道路、水、、電、（天然然）氣、熱、、交通設(shè)施、、園林景觀綠綠化設(shè)施等都都分別歸屬不不同的管理單單位，產(chǎn)權(quán)移移交尚未有規(guī)規(guī)范的模式和和程序。這就就造成在土地地一級(jí)開發(fā)任任務(wù)基本完成成后，可能還還會(huì)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行一段時(shí)間間的照管，對(duì)對(duì)有些項(xiàng)目還還要從社會(huì)利利益角度出發(fā)發(fā)，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)營(yíng)。為此，土土地一級(jí)開發(fā)發(fā)主體還要支支出一筆管理理費(fèi)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)。這筆費(fèi)用用根據(jù)不同一一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目目的情況，千千差萬(wàn)別，不不一而足，須須慎重對(duì)待，，認(rèn)真估算。。12/23/202238（六））工程程建設(shè)設(shè)其他他費(fèi)用用5、項(xiàng)項(xiàng)目后后評(píng)價(jià)價(jià)費(fèi)用用指在土土地一一級(jí)開開發(fā)工工作完完成后后，由由土地地一級(jí)級(jí)開發(fā)發(fā)主體體組織織，委委托專專業(yè)咨咨詢公公司從從經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益、社社會(huì)效效益、、環(huán)境境效益益出發(fā)發(fā)對(duì)整整個(gè)土土地一一級(jí)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目和和開發(fā)發(fā)過(guò)程程進(jìn)行行公正正、客客觀的的評(píng)價(jià)價(jià)。該該費(fèi)用用可參參考國(guó)國(guó)家有有關(guān)工工程咨咨詢的的收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)測(cè)算算。12/23/202239（六））工程程建設(shè)設(shè)其他他費(fèi)用用6、其其他指其他他歸屬屬項(xiàng)目目前期期及其其他費(fèi)費(fèi)用的的項(xiàng)目目。比如：：委托托代建建的項(xiàng)項(xiàng)目還還會(huì)發(fā)發(fā)生““代建建工程程管理理費(fèi)””等。污染區(qū)區(qū)域，，還需需要環(huán)環(huán)境整整治費(fèi)費(fèi)用。。12/23/202240（七））管理理費(fèi)指土地地一級(jí)級(jí)開發(fā)發(fā)主體體在土土地一一級(jí)開開發(fā)全全過(guò)程程中所所發(fā)生生的管管理費(fèi)費(fèi)，包包括土土地一一級(jí)開開發(fā)的的建設(shè)設(shè)期和和代政政府進(jìn)進(jìn)行土土地出出讓的的銷售售期。。該費(fèi)費(fèi)用應(yīng)應(yīng)根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目的具具體情情況和和土地地一級(jí)級(jí)開企企業(yè)的的管理理水平平、資資源投投入情情況等等進(jìn)行行核算算。2005年年8月3日日，市國(guó)土土局發(fā)布了了關(guān)于印發(fā)《《北京市土土地儲(chǔ)備和和一級(jí)開發(fā)發(fā)暫行辦法法》的通知知京國(guó)土土市[2005]540號(hào)文文，其中第十十三條規(guī)定定：土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)實(shí)施土土地開發(fā)的的，由土地地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措措資金、辦辦理規(guī)劃、、項(xiàng)目核準(zhǔn)準(zhǔn)、征地拆拆遷及大市市政建設(shè)等等手續(xù)并組組織實(shí)施。。其中通過(guò)過(guò)招標(biāo)方式式選擇開發(fā)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)土地開發(fā)發(fā)具體管理理的，開發(fā)發(fā)企業(yè)的管管理費(fèi)用不不高于土地地儲(chǔ)備開發(fā)發(fā)成本的2%。以招招標(biāo)方式確確定開發(fā)企企業(yè)后，土土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與與中標(biāo)開發(fā)發(fā)企業(yè)簽訂訂土地一級(jí)級(jí)開發(fā)管理理委托協(xié)議議。12/23/202241（八）財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用指一級(jí)開發(fā)發(fā)過(guò)程中所所發(fā)生的相相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用。其測(cè)測(cè)算算依依企企業(yè)業(yè)（（或或項(xiàng)項(xiàng)目目））的的資資本本結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)和和融融資資能能力力不不同同而而有有不不同同的的融融資資方方案案，，因因此此融融資資渠渠道道、、金金額額和和期期限限完完全全不不同同，，其其融融資資成成本本應(yīng)應(yīng)視視具具體體情情況況分分別別測(cè)測(cè)算算。。12/23/202242（九九））銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用包括括土土地地一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)主主體體為為提提升升開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)域域的的土土地地價(jià)價(jià)值值，，吸吸引引二二級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)商商和和最最終終用用戶戶，，完完成成土土地地出出讓讓任任務(wù)務(wù)，，盡盡快快收收回回開開發(fā)發(fā)成成本本而而進(jìn)進(jìn)行行的的策策劃劃、、推推廣廣活活動(dòng)動(dòng)，，和和因因此此發(fā)發(fā)生生的的各各種種廣廣告告、、宣宣傳傳費(fèi)費(fèi)用用等等。。目前前政政府府對(duì)對(duì)土土地地一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)的的銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用提提取取比比例例沒沒有有專專門門規(guī)規(guī)定定，，而而且且市市場(chǎng)場(chǎng)中中二二級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)的的銷銷售售經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)不不適適用用于于土土地地一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)的的銷銷售售，，已已實(shí)實(shí)施施完完成成的的土土地地一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目尚尚不不多多，，因因此此沒沒有有太太多多的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)可可供供借借鑒鑒。。這這就就需需要要企企業(yè)業(yè)根根據(jù)據(jù)自自己己項(xiàng)項(xiàng)目目的的土土地地出出讓讓計(jì)計(jì)劃劃分分別別測(cè)測(cè)算算。。也也可可以以按按預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)銷銷售售收收入入的的1%計(jì)計(jì)取取。。12/23/202243（十）應(yīng)應(yīng)納稅費(fèi)費(fèi)土地一級(jí)級(jí)開發(fā)涉涉及的應(yīng)應(yīng)納稅種種主要有有：營(yíng)業(yè)業(yè)稅、城城市建設(shè)設(shè)維護(hù)稅稅、教育育費(fèi)附加加、印花花稅、進(jìn)進(jìn)口設(shè)備備關(guān)稅等等，所得得稅。具體納稅稅額計(jì)算算方法詳詳見國(guó)家家相關(guān)稅稅收政策策的規(guī)定定。12/23/202244（十一））不可預(yù)預(yù)見費(fèi)包括基本本預(yù)備費(fèi)費(fèi)和漲價(jià)價(jià)預(yù)備費(fèi)費(fèi)。視不同階階段的測(cè)測(cè)算精度度不同，，而以開開發(fā)成本本為基數(shù)數(shù)，適當(dāng)當(dāng)計(jì)取一一定比例例。12/23/202245四、成本本測(cè)算報(bào)報(bào)告的編編制以上是土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的成成本構(gòu)成成及其測(cè)測(cè)算的相相關(guān)依據(jù)據(jù)。我公公司據(jù)此此編制了了土地地一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本測(cè)測(cè)算算通通用用模模板板，作作為為成成本本測(cè)測(cè)算算的的模模板板。。測(cè)算算報(bào)報(bào)告告編編制制包包括括：：1.編制制測(cè)算算表表格格；；2.編編制制測(cè)算算說(shuō)明明；3.編編制制測(cè)算算分析析。12/23/202246四、成成本測(cè)測(cè)算報(bào)報(bào)告的的編制制項(xiàng)目土土地一一級(jí)開開發(fā)投投資估估算及及投融融資分分析（一））投資資估算算1、總總投資資估算算2、估估算所所依據(jù)據(jù)的相相關(guān)資資料3、估估算依依據(jù)的的相關(guān)關(guān)文件件12/23/202247四、成成本測(cè)測(cè)算報(bào)報(bào)告的的編制制（二）投投融資資分析析1、資資金使使用計(jì)計(jì)劃2、融融資額額度及及融資資成本本3、融資渠渠道及模式式4、貸款本本息償還附相應(yīng)表格格12/23/202248四、成本測(cè)測(cè)算報(bào)告的的編制土地一級(jí)開開發(fā)經(jīng)濟(jì)效效益分析及及資金平衡衡（一）經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益測(cè)算算及分析1、測(cè)算及及分析前提提投資測(cè)算和和市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)數(shù)據(jù)項(xiàng)目開發(fā)周周期及時(shí)序序安排12/23/202249四、成本測(cè)算算報(bào)告的編制制土地一級(jí)開發(fā)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分分析及資金平平衡（一）經(jīng)濟(jì)效效益測(cè)算及分分析2、相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)的確定毛地價(jià)的確定定招拍掛交易價(jià)價(jià)格預(yù)測(cè)土地出讓一級(jí)級(jí)開發(fā)企業(yè)收收入稅(費(fèi))率貸款利率財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益益率Ic12/23/202250四、成本測(cè)算算報(bào)告的編制制土地一級(jí)開發(fā)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分分析及資金平平衡（一）經(jīng)濟(jì)效效益測(cè)算及分分析3、經(jīng)濟(jì)效益益分析可經(jīng)營(yíng)性出讓讓面積及銷售售計(jì)劃土地掛牌出讓讓平均底價(jià)土地上市出讓讓收入、成本本、稅金、利利潤(rùn)12/23/202251四、成本測(cè)算算報(bào)告的編制制土地一級(jí)開發(fā)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分分析及資金平平衡（二）財(cái)務(wù)分分析1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)盈利能力分分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率FIRR(%)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV(萬(wàn)元元)投資回收期(年)投資利潤(rùn)率2、償債能力力分析3、資金平衡衡分析12/23/202252四、成本測(cè)算算報(bào)告的編制制土地一級(jí)開發(fā)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分分析及資金平平衡（三）不確定性性與風(fēng)險(xiǎn)分析析1、不確定性性與風(fēng)險(xiǎn)2、不確定性性分析盈虧平衡分析析敏感性分析12/23/202253四、成本測(cè)算算報(bào)告的編制制土地一級(jí)開發(fā)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分分析及資金平平衡（四）結(jié)論與與建議1、結(jié)論項(xiàng)目盈利能力力如何項(xiàng)目的償債能能力如何項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)怎樣樣項(xiàng)目是否可行行2、建議12/23/202254編制流程如下下：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集集、整理根據(jù)通用模板板測(cè)算成本測(cè)算編制說(shuō)明測(cè)算依據(jù)：原原始資料、數(shù)數(shù)據(jù)，政策文文件需說(shuō)明的問題題：測(cè)算方法法、取值、原原因測(cè)算分析及結(jié)結(jié)論匯總編制四、成本測(cè)算算報(bào)告的編制制總測(cè)算報(bào)告樣表12/23/202255五、土地一級(jí)級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成成本的管理與與控制土地一級(jí)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目在其內(nèi)內(nèi)容組成、開開發(fā)宗旨、開開發(fā)方式、開開發(fā)時(shí)序等方方面都有著不不同于一般房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的特點(diǎn)，，因而其管理理和控制體系系、工作流程程及其控制的的關(guān)鍵環(huán)節(jié)也也不同，共性性之外還有其其特殊性。因因此，科學(xué)合合理地確定其其成本控制目目標(biāo)，要建立立一整套完善善的成本管理理工作體系、、制度和流程程。12/23/202256五、土地一一級(jí)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本的的管理與控控制1、決策體體系：是戰(zhàn)戰(zhàn)略管理層層面，決定定了企業(yè)控控制造價(jià)管管理的方向向和模式，，具有長(zhǎng)期期性和整體體性，是企企業(yè)核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力所在在，包括長(zhǎng)長(zhǎng)期戰(zhàn)略成成本等重大大決策的制制定和執(zhí)行行，由企業(yè)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子子組成。（一）工作作體系12/23/202257五、土地一一級(jí)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本的的管理與控控制2、內(nèi)部專專業(yè)管理體體系：是落落實(shí)和分解解戰(zhàn)略成本本目標(biāo)的層層面，包括括計(jì)劃執(zhí)行行情況和管管理效益監(jiān)監(jiān)督、考評(píng)評(píng)，是企業(yè)業(yè)造價(jià)管理理部門的首首要核心任任務(wù)。主要要包括：制制定公司年年度成本控控制計(jì)劃；；分解、落落實(shí)戰(zhàn)略成成本目標(biāo)，，實(shí)行公司司全面預(yù)算算；及時(shí)溝溝通、傳遞遞和獲取信信息、適時(shí)時(shí)調(diào)整計(jì)劃劃；協(xié)調(diào)組組織相關(guān)部部門配合、、全員參與與成本目標(biāo)標(biāo)的管理和和控制等。。（一）工作作體系12/23/202258五、土地一一級(jí)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本的的管理與控控制3、制度體體系：完善善的制度體體系是項(xiàng)目目成本管理理實(shí)施順暢暢、高效的的前提和保保障。建立立和完善諸諸如：成本本管理辦法法、招投標(biāo)標(biāo)管理辦法法、合同管管理辦法等等一系列的的成本管理理制度，并并嚴(yán)格按之之執(zhí)行，是是成本管理理和控制的的制度保障障。（一）工作作體系12/23/202259五、土地一一級(jí)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本的的管理與控控制4、操作體體系：是成成本管理和和控制的基基礎(chǔ)層面，，具體由各各項(xiàng)目部的的成本管理理人員落實(shí)實(shí)，是成本本管理和控控制的具體體化和實(shí)施施控制載體體。主要包包括對(duì)分解解后的成本本控制目標(biāo)標(biāo)的落實(shí)、、關(guān)鍵點(diǎn)的的控制、工工作效率的的提高、項(xiàng)項(xiàng)目完成后后的后評(píng)價(jià)價(jià)和效益分分析等等，，本層面成成本管理的的特點(diǎn)是具具有系統(tǒng)化化、程序化化和模式化化。（一）工作作體系12/23/202260五、土土地一一級(jí)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成成本的的管理理與控控制5、專專家體體系：：是項(xiàng)項(xiàng)目成成本管管理的的強(qiáng)力力支持持，權(quán)權(quán)威性性指導(dǎo)導(dǎo)意見見對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目成成本管管理的的意義義很重重大，，是不不可或或缺的的。具具體主主要表表現(xiàn)為為：為為建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目運(yùn)作作過(guò)程程中各各階段段、各各環(huán)節(jié)節(jié)成本本的確確定與與控制制提供供專業(yè)業(yè)支持持和決決策依依據(jù)（一）工工作體系系12/23/202261五、土地地一級(jí)開開發(fā)項(xiàng)目目