房地產(chǎn)行業(yè)ES攻城略地

房地產(chǎn)行業(yè)PEST分析

---攻城略地小組成員：鄒杰、李原、李竹林、嚴(yán)冬瑞、劉小婷、宋小玲目錄一、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)介紹二、PEST分析（1）.政治因素【1.信貸政策2.住房政策3.稅收政策】（2）.經(jīng)濟因素【1.消費者購買力2.利率3.股市】（3）.社會因素【1.人口2.家庭結(jié)構(gòu)3.城市化】（4）.科技因素【1.網(wǎng)絡(luò)技術(shù)2.建筑技術(shù)3.管理理念】三、總結(jié)一.房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)介紹房地產(chǎn)行業(yè)是一個關(guān)系很多相關(guān)行業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。由于他的相關(guān)行業(yè)較多的是由建筑材料，土地，人力成本，資金等相關(guān)因素組成，所以與上述各因素相關(guān)的政治法律、經(jīng)濟、還有相關(guān)行業(yè)的技術(shù)水平對房地產(chǎn)有很大的影響。隨著我國改革開放的深入，全球化時代的到來，新的政策與經(jīng)濟形勢、先進的設(shè)計理念和技術(shù)必將會給房地產(chǎn)行業(yè)造成很大的影響與沖擊。

21世紀(jì)的10年代將近過半，中國房地產(chǎn)在新的時代將經(jīng)歷怎樣的變化和發(fā)展，未來的走向如何，是一個重要問題。

二.PEST分析

（1）ＰＥＳＴ之Ｐ政治因素面對房地產(chǎn)這幾年的瘋漲，國家制定了很多相關(guān)的政策，法律來限制他的價格。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的沖擊。我們具體從信貸政策、住房政策、稅收政策三點分析。1.信貸政策“有保有壓”信貸原則促房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2013年7月5日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2013〕67號），提出對房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)秉持“有保有壓”原則，在防控融資風(fēng)險的前提下，進一步落實差別化信貸政策，加大對居民首套住房的支持力度，同時抑制投資投機需求，促進市場需求結(jié)構(gòu)合理回歸。6月19日國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，明確表示支持居民家庭首套自住購房。這將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

強化差別化住房信貸政策：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。信貸政策（接上）對項目資本金（所有者權(quán)益）比例達不到

35%

或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置

3

年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。如此，限制了房地產(chǎn)商的資金來源，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)。

2.住房政策由福利分房到貨幣化改革，住房政策過度鼓勵了市場化走向表現(xiàn)在0年注重住房保障，09年注重解決城市低收入住房困難家庭，以及國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造。目前，注重住房保障和市場化發(fā)展相結(jié)合。對于市場化住房國家不會限制和禁止，但在土地和稅收等環(huán)節(jié)會給予相關(guān)指導(dǎo)和調(diào)節(jié)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2014年1月9日消息表示，2011年至2013年底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程累計開工2490萬套(包括棚戶區(qū)改造1084萬戶)，完成“十二五”時期任務(wù)目標(biāo)3600萬套(戶)的近70%。其中基本建成1577萬套，包括棚戶區(qū)改造668萬戶。住建部副部長齊驥表示，從初步匯總各地上報計劃來看，2014年有望開工600萬套以上。而在12月15日召開的全國發(fā)展和改革工作會議上傳出消息，棚戶區(qū)改造和保障性住房配套基礎(chǔ)設(shè)施，已被列入2014年的中央投資重點。政府重點支持的保障性住房工程是房地產(chǎn)行業(yè)的一個機遇。3.稅收政策政府調(diào)控采取了平穩(wěn)的步驟，前期，營業(yè)稅優(yōu)惠政策有力的促進了房地產(chǎn)行業(yè)，部分城市的房價和成交量已經(jīng)超越了歷史最高紀(jì)錄，樓市投機盛行，市場已顯過熱跡象，房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策就要適當(dāng)推出。2011年1月26日，在國務(wù)院常務(wù)會議推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(“新國八條”）中指出，要調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。稅務(wù)部門要進一步采取措施，確保政策執(zhí)行到位。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。這一系列的稅收政策勢必會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生正反兩面的影響，一方面有利于營造一個和諧的競爭環(huán)境，促進企業(yè)良性發(fā)展；另一方面，企業(yè)也將無空可鉆，面臨更加嚴(yán)厲的市場監(jiān)管。附表1（2013年國家各部門對房地產(chǎn)業(yè)政策）（2）ＰＥＳＴ之Ｅ經(jīng)濟因素經(jīng)濟環(huán)境主要包括宏觀，微觀環(huán)境兩個方面。從我國來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟依然保持著較為密切的相關(guān)性，國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯關(guān)系，波動基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對于房地產(chǎn)這個對于經(jīng)濟政策敏感的行業(yè)都會造成很大的影響。我們具體從消費者購買力、股市、銀行利率三點分析。1.消費者者購買力增增強國民生產(chǎn)總總值持續(xù)高高速增長人民可支配配收入不斷斷增加這是影響房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的最主要要的經(jīng)濟因因素，因為為只有需求求的增加才才能真正的的促進供給給的增加。。中國連續(xù)續(xù)GDP超超過10%。連續(xù)這這么多年的的經(jīng)濟飛速速發(fā)展，人人民收入也不斷增加，這導(dǎo)致了購房房需求的旺旺盛。居民民手中貨幣幣增加，面面對著資金金的流向問問題，不少少人必然選擇了購買買樓房。所所以在過去去的十年內(nèi)內(nèi)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)火熱，，房價飛速速上漲，房地產(chǎn)行行業(yè)獲利頗頗豐。所以以，消費者者購買力的的增強必然然會十分有有利于房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，這已已成為影響響房地產(chǎn)行行業(yè)的重要要因素之一一。附表2附表32002到2010年年中國居民民人均可支支配收收入增長趨趨勢圖2.銀行利利率（一）銀銀行利率變變動與房地地產(chǎn)業(yè)的關(guān)關(guān)系銀行利率降降低，信貸貸金額增大大，貨幣供供應(yīng)量增長長。當(dāng)貨幣幣供應(yīng)增長長超過房地地產(chǎn)商品對對貨幣需要要限度之初初，作為貨貨幣需求者者的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商、、房地產(chǎn)商商品消費者者和投機者者，并沒有有急于將多多余的資金金用于投資資或消費；；但當(dāng)貨幣幣供應(yīng)量繼繼續(xù)增加，，持幣者就就會增加對對房地產(chǎn)商商品的投資資或消費。。在消費心心理等因素素的影響下下，這一過過程可能導(dǎo)導(dǎo)致?lián)屬彿糠康禺a(chǎn)的行行為，推動動貨幣轉(zhuǎn)化化為房地產(chǎn)產(chǎn)實物商品品的替換過過程。隨著著房地產(chǎn)需需求持續(xù)上上漲，在短短期內(nèi)房地地產(chǎn)供給剛剛性的影響響下，房地地產(chǎn)價格不不斷上漲、、交易量不不斷增加。。由于價格格的不斷上上升導(dǎo)致現(xiàn)現(xiàn)有價格嚴(yán)嚴(yán)重脫離其其實有價值值，加快房房地產(chǎn)經(jīng)濟濟進入嚴(yán)重重的通貨膨膨脹階段。。相反，如如果貨幣供供應(yīng)增長低低于房地產(chǎn)產(chǎn)商品流通通對貨幣的的需求限度度，就會出出現(xiàn)有效需需求不足現(xiàn)現(xiàn)象，結(jié)果果導(dǎo)致房地地產(chǎn)商品積積壓，空置置現(xiàn)象嚴(yán)重重。（二）銀行行利率變動動對房地產(chǎn)產(chǎn)價格的影影響一般理論認認為，銀行行利率與房房地產(chǎn)價格格呈反比例例關(guān)系，利利率升高時時房地產(chǎn)價價格降低，，利率降低低時，房地地產(chǎn)價格上上漲。其原原因：一是是當(dāng)利率升升高時，儲儲蓄、購買買債券的收收益增加，，相對的房房地產(chǎn)投資資收益缺乏乏吸引力，，投入的資資金量大大大減少，導(dǎo)導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)價格缺少少支撐力，，結(jié)果必然然價格下跌跌；二是由由于利率升升高，投資資者運用的的資金利息息成本加大大，而在物物價沒有上上漲的情況況下，資金金的利息成成本又不能能通過合理理的方式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁到房地地產(chǎn)價格上上，房地產(chǎn)產(chǎn)投資的收收益大大降降低，這時時的房地產(chǎn)產(chǎn)投資就不不能說是理理想的投資資方式。而而當(dāng)利率降降低到一銀行利率（（接上）定程度。各各方面對資資金的需求求量加大，，經(jīng)濟開始始振興，投投入房地產(chǎn)產(chǎn)的資金也也越來越多多，從而推推動房地產(chǎn)產(chǎn)價格上漲漲。（三）銀行行利率變動動對開發(fā)商商的影響目前，房地地產(chǎn)開發(fā)商商上市直接接融資的還還是少數(shù)。。多數(shù)開發(fā)發(fā)商還是主主要依靠商商業(yè)銀行貸貸款實現(xiàn)間間接融資。。因此利率率的變動導(dǎo)導(dǎo)致開發(fā)商商的財務(wù)成成本增大，，對其資金金成本和利利潤影響比比較大。財財務(wù)成本增增加，還可可能增加開開發(fā)商資金金周轉(zhuǎn)的困困難，在招招拍掛市場場化出讓經(jīng)經(jīng)營性土地地的趨勢下下，加息使使得資金鏈鏈出現(xiàn)問題題的概率進進一步增加加。此外，，還有可能能迫使開發(fā)發(fā)商加快項項目開發(fā)周周轉(zhuǎn)期，有有可能會減減少盈利空空間，降低低價格，以以規(guī)避項目目建設(shè)、增增加土地儲儲備的風(fēng)險險。加息意意味著開發(fā)發(fā)商的融資資成本加大大，貸款負負擔(dān)加重，，以開發(fā)商商年貸款１１００億為為例，在貸貸款利率上上調(diào)０．２２７個百分分點以后，，開發(fā)商一一年增加還還款２７０００萬。對對于央行加加息對目前前房產(chǎn)市場場的影響，，大致分為為兩種意見見，一種認認為，加息息使得房地地產(chǎn)市場開開發(fā)成本加加大，房價價會隨之上上揚：另一一種認為，，由于大部部分房產(chǎn)開開發(fā)商房產(chǎn)產(chǎn)在建項目目都存在貸貸款行為，，央行加息息使得開發(fā)發(fā)成本加大大，部分資資金鏈緊張張的開發(fā)商商可能會由由于資金壓壓力，可能能會采取降降價的方式式及早出售售自己手中中的樓盤。。對于開發(fā)發(fā)商，利率率提高將加加大開發(fā)商商的成本，，會加速地地產(chǎn)行業(yè)的的兼并、組組合，中小小開發(fā)商將將更難生存存?？偟膩碚f，，利率增加加會對房地地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生負面影影響。3.股市股市和房市市是一個互互動的聯(lián)合合體，有著著緊密的關(guān)關(guān)聯(lián)性。首先，房地地產(chǎn)市場股股票市場都都受到宏觀觀經(jīng)濟的影影響，同時時也在一定定程度上影影響著經(jīng)濟濟增長。房房地產(chǎn)業(yè)是是國民經(jīng)濟濟的重要支支柱產(chǎn)業(yè)，，以中國為為例，近年年來，房地地產(chǎn)投資額額在GDP的占比不不斷上升，，截至2011年第第3季度，，該比值達達到13.8%。此此外，房地地產(chǎn)業(yè)對鋼鋼鐵、建材材及家電家家居用品等等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)業(yè)群的發(fā)展展發(fā)揮著舉舉足輕重的的作用。同同時，經(jīng)濟濟形勢對上上市公司的的業(yè)績產(chǎn)生生重要的影影響，也會會改變投資資者的投資資行為。經(jīng)經(jīng)濟形勢好好，投資者者對前景樂樂觀，投資資就會積極極；經(jīng)濟形形勢不好，，投資者對對前景悲觀觀，投資時時就會格外外謹慎。房房地產(chǎn)市場場與股票市市場都受利利率水平、、貨幣供應(yīng)應(yīng)量和通貨貨膨脹的影影響，并且且兩個市場場的變動方方向一致。。利率下降降，促使資資金流入兩兩市，同時時增加了房房地產(chǎn)市場場與股票市市場的需求求，促進兩兩個市場的的繁榮。貨貨幣供應(yīng)量量的增加也也會將資金金引入兩個個市場。一一定水平的的通貨膨脹脹會鼓勵人人們放棄貨貨幣轉(zhuǎn)而持持有具有保保值增值功功效的資產(chǎn)產(chǎn)，因此，，在一定的的通脹水平平下，兩個個市場的投投資活動會會更加活躍躍。房地產(chǎn)市場場和股票市市場通過各各自與宏觀觀經(jīng)濟的相相互影響，，呈現(xiàn)出一一定的相關(guān)關(guān)關(guān)系，而而宏觀經(jīng)濟濟各因素則則成了實現(xiàn)現(xiàn)兩市場互互動關(guān)系的的傳導(dǎo)中介介。其次，隨著著金融市場場和房地產(chǎn)產(chǎn)市場的發(fā)發(fā)展，股票票和房地產(chǎn)產(chǎn)正日益成成為兩種重重要的財富富種類。兩兩種財富占占家庭財富富總額的比比重越來越越大，并對對家庭投資資行為存在在顯著影響響。股市財財富效應(yīng)和和房市財富富效應(yīng)的不不同，會促促使市場中中的流動資資金從財富富效應(yīng)較小小的市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向財富效效應(yīng)較大的的市場，從從而產(chǎn)生房房地產(chǎn)市場場和股票市市場“此消消彼漲”的的現(xiàn)象。第三，作作為投資資工具，，房地產(chǎn)產(chǎn)與股票票既有相相似之處處又各具具特色。。從收益益看，股股息與租租金收入入的性質(zhì)質(zhì)非常類類似。股股票投資資者以購購買股票票的方式式成為股股東，在在不考慮慮炒作的的情況下下，股息息可視為為股票投投資的收收益；而而房屋出出租后，，房東可可以不斷斷收取租租金。從從風(fēng)險看看，上市市公司有有可能因因業(yè)績虧虧損不派派發(fā)股息息，房東東也會因因房屋空空置而沒沒有租金金收入，，即股東東與房東東都必須須承擔(dān)市市場波動動帶來的的風(fēng)險。。投資者者將根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)和股票票的特點點選擇合合適的投投資組合合。股市（接接上）第四，房房地產(chǎn)和和股票都都可以作作為貸款款的抵押押品，從從資金需需求方來來看，從從房地產(chǎn)產(chǎn)市場和和股票市市場獲得得的收益益會使企企業(yè)的生生產(chǎn)資金金和銀行行的信貸貸資金通通過各種種渠道流流入房地地產(chǎn)市場場和股票票市場，，非主營營業(yè)務(wù)收收入增加加使企業(yè)業(yè)資產(chǎn)負負債表狀狀況改善善，企業(yè)業(yè)舉債能能力增強強，獲得得更多貸貸款支持持后增加加對房地地產(chǎn)市場場和股票票市場的的投資額額度，從從而又助助推了資資產(chǎn)價格格的上漲漲。從資資金供給給方看，，房地產(chǎn)產(chǎn)市場和和股票市市場與銀銀行信貸貸之間存存在自我我強化的的反饋機機制。在在經(jīng)濟繁繁榮時期期，作為為抵押品品的房地地產(chǎn)和股股票價格格上升，，銀行資資產(chǎn)負債債狀況改改善，信信貸增加加，利率率降低，，從而又又進一步步推動房房地產(chǎn)和和股票市市場價格格上揚。。第五，房房地產(chǎn)市市場與股股票市場場都容易易滋生泡泡沫。房房地產(chǎn)泡泡沫的破破滅往往往會導(dǎo)致致股市泡泡沫的相相繼產(chǎn)生生。房地地產(chǎn)泡沫沫表現(xiàn)為為房價飄飄升到遠遠遠脫離離其內(nèi)在在價值的的程度，，而其中中隱藏著著房價狂狂跌，并并引起市市場崩潰潰，進而而引發(fā)經(jīng)經(jīng)濟蕭條條甚至經(jīng)經(jīng)濟危機機的可能能性，它它是房地地產(chǎn)市場場上虛假假繁榮的的反映。。股市泡泡沫的原原理與之之類似。。當(dāng)市場場預(yù)期良良好時，，房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫與與股市泡泡沫會相相互影響響，推動動資產(chǎn)價價格的進進一步上上升。相相反，當(dāng)當(dāng)泡沫破破滅時，，悲觀的的市場預(yù)預(yù)期將導(dǎo)導(dǎo)致兩個個市場的的價格急急劇下滑滑，表現(xiàn)現(xiàn)出兩個個市場同同漲同跌跌。綜上所述述，從不不同的角角度對房房地產(chǎn)市市場與股股票市場場的關(guān)聯(lián)聯(lián)性做出出理論解解釋，歸歸根到底底，兩者者的關(guān)系系不是共共榮共衰衰，就是是相互替替代，至至于哪種種關(guān)系更更為顯著著，則由由市場環(huán)環(huán)境決定定，包括括宏觀經(jīng)經(jīng)濟形勢勢、政府府的政策策走向、、資本市市場的發(fā)發(fā)達程度度、投資資者的投投資水平平等。附表4（3）PEST之S社社會因素素各國的社會會與文化化對于企企業(yè)的影影響不盡盡相同。。中國有有著很明明顯的區(qū)區(qū)別于其其他國家家的社會會與文化化。對于于房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)來來說，社社會和文文化的影影響也是是很大的的。我們具具體從人人口、家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)、城市市化三點點具體分分析。1.人口口因素眾所周知知，我國國是世界界上人口口最多的的國家。。2011年4月28日，國國家統(tǒng)計計局局長長馬建堂堂發(fā)布2010年第六六次人口口普查登登記（已已上報戶戶口）的的全國總總?cè)丝跒闉?,339,724,852人。。龐大的的人口對對于房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)來說是是一個巨巨大的市市場。中中國七八八十年代代生育高高峰時出出生的那那一批人人有大部部分人已已經(jīng)在城城市站穩(wěn)穩(wěn)腳跟，，他們對對房子的的需求具具有極大大的剛性性。再者者，對于于計劃生生育初期期出生的的那一代代人，現(xiàn)現(xiàn)在也是是住房消消費人群群。而這這些人的的消費能能力是巨巨大的，，首先他他們的經(jīng)經(jīng)濟條件件良好，，其次，，從父母母那里得得到的贊贊助也會會很大。。隨著一一代人一一代人的的成長，，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)會有有著有源源源不斷斷的客源源。2.家庭庭結(jié)構(gòu)因因素近30年年來，我我國家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生了了顯著的的變化，家庭規(guī)模模的小型型化成為我國城鄉(xiāng)鄉(xiāng)家庭結(jié)結(jié)構(gòu)變化化的重要要特征之之一，這是計劃劃生育政政策和離離婚率上上升共同同作用的的結(jié)果；；與此同同時，家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)還呈現(xiàn)現(xiàn)出以核核心化家家庭為主主，小家家庭式樣樣愈益多多樣化的的趨勢。。據(jù)調(diào)查查，目前前，我國國城鄉(xiāng)家家庭戶人人均規(guī)模模是3.39人人，近30年來來我國戶戶人均規(guī)規(guī)模下降降了1.42人人，戶均均人口規(guī)規(guī)模愈益益接近美美國、加加拿大等等發(fā)達國國家戶均均3人左左右的水水平。家庭模式式向小型型化發(fā)展展必然會會導(dǎo)致市市場需要要更多的的住房。。同時隨著著觀念的的改變，，很多年年輕人結(jié)結(jié)婚后不不愿與父父母一一起居住住，家庭庭購房需需求加大大。3.城市市化因素素中國的城城市化進進程也是是影響房房地產(chǎn)行行業(yè)的一一個很重重要的因因素。中中國經(jīng)濟濟發(fā)展迅迅速，中中國舊有有的大量量的農(nóng)村村人口將將會逐漸漸向城市市轉(zhuǎn)移。。2012年8月17日國家家統(tǒng)計局局發(fā)布報報告顯示示，十六六大以來來中國人人口總量量低速平平穩(wěn)增長長，人口口生育繼繼續(xù)穩(wěn)定定在低水水平，人人口文化化素質(zhì)不不斷改善善，城市市化水平平進一步步提高，，人口婚婚姻、家家庭狀況況保持穩(wěn)穩(wěn)定，2011年城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化率達達51.27%。十六六大以來來，中國國城鎮(zhèn)化化發(fā)展迅迅速，2002年至2011年，中中國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化率以以平均每每年1.35個個百分點點的速度度發(fā)展，，城鎮(zhèn)人人口平均均每年增增長2096萬萬人。2011年，城城鎮(zhèn)人口口比重達達到51.27%，比比2002年上上升了12.18個百百分點，，城鎮(zhèn)人人口為69079萬人人，比2002年增加加了18867萬人;鄉(xiāng)村人人口65656萬人，，減少了了12585萬萬人。根根據(jù)中國國六次人人口普查查數(shù)據(jù)，，歷次人人口普查查城市化化水平依依次為：：12.84%，17.58%，20.43%，，25.84%，35.39%，49.68%。。中國快速速的城市市化進程程會使得得大量人人口涌進進城市，，他們必必然要考考慮的一一個問題題就是住住房，因因此，城城市化會會對房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)產(chǎn)生強強大的正正面影響響。附表5（（中國城城市化進進程)（4）PEST之T科科技因素素相對于其其他行業(yè)業(yè)來說，，房地產(chǎn)產(chǎn)的生產(chǎn)產(chǎn)技術(shù)科科技并不不是要求求很高。。但是對對于投資資，營銷銷方面，，房地產(chǎn)產(chǎn)的科技技創(chuàng)新具具有了很很大的改改變。我們具體體從網(wǎng)絡(luò)絡(luò)技術(shù)，，建筑技技術(shù)，管管理理念念三點分分析。1.網(wǎng)絡(luò)絡(luò)技術(shù)在當(dāng)今房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)激烈的的市場競競爭中，，各房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)都在各各顯其能能，用多多種有效效的手段段宣傳自自己的產(chǎn)產(chǎn)品，以以吸引更更多的消消費者。。隨著IT時代代的到來來，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)在房地地產(chǎn)營銷銷中的應(yīng)應(yīng)用日趨趨廣泛，，對房地地產(chǎn)業(yè)的的影響也也日漸深深遠。第一，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)使房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品更符符合市場場的需求求。對房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)來說，，房地產(chǎn)產(chǎn)市場信信息無疑疑是非常常重要的的資源，，其中不不僅包括括未來市市場的有有效需求求、購房房者偏好好的變化化、目標(biāo)標(biāo)購買人人群的構(gòu)構(gòu)成、競競爭對手手情況及及競爭樓樓盤特征征，甚至至還包括括流行的的建筑設(shè)設(shè)計風(fēng)格格、新興興建材的的信息等等等。在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)階階段，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)有助助于開發(fā)發(fā)商在調(diào)調(diào)研過程程中獲取取大量的的市場需需求信息息，為市市場細分分及設(shè)計計項目結(jié)結(jié)構(gòu)奠定定堅實的的基礎(chǔ)，，為房地地產(chǎn)項目目開發(fā)做做出良好好的導(dǎo)向向，從而而為市場場提供更更準(zhǔn)確的的產(chǎn)品。。在房地地產(chǎn)銷售售階段，，由于開開發(fā)商與與購房者者可以通通過網(wǎng)絡(luò)絡(luò)進行快快速、直直接的溝溝通，開開發(fā)商可可以收集集到購房房者及潛潛在購房房者對現(xiàn)現(xiàn)有項目目的反饋饋意見，，實時掌掌握市場場需求、、消費者者偏好以以及對價價格的承承受能力力等，從從而能提提高企業(yè)業(yè)對市場場的快速速反應(yīng)能能力，從從而提高高決策的的正確性性和預(yù)見見性，最最終達到到增強市市場競爭爭力。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)術(shù)（接上上）第二，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)降低低了房地地產(chǎn)的價價格。網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)有助助于開發(fā)發(fā)商在采采購過程程中降低低造價，，從而降降低產(chǎn)品品價格。。一方面面，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)可以利利用網(wǎng)絡(luò)絡(luò)獲得建建筑材料料的價格格信息，，在對各各種采購購價格比比較的基基礎(chǔ)上，，擇優(yōu)采采購。另另一方面面，還可可以借助助于網(wǎng)絡(luò)絡(luò)實現(xiàn)行行業(yè)聯(lián)盟盟，形成成采購的的規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟，達達到降低低采購價價格的目目的。例例如：自自萬科集集團建立立了“建建材采購購中心網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)”后后，萬科科各地產(chǎn)產(chǎn)公司每每年總計計約10億元的的建材采采購項目目已經(jīng)全全部在該該網(wǎng)絡(luò)上上招標(biāo)采采購。據(jù)據(jù)該公司司的研究究報告指指出，通通過網(wǎng)上上集體采采購，最最高可節(jié)節(jié)省成本本25%。第三，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)有助助于房地地產(chǎn)項目目的宣傳傳。與傳傳統(tǒng)媒體體廣告相相比，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)宣傳傳的優(yōu)勢勢很明顯顯：網(wǎng)絡(luò)絡(luò)廣告實實時、成成本低，，傳播范范圍廣，，針對性性強，交交互性強強，有助助于雙向向溝通。。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在產(chǎn)品開開發(fā)的前前、中、、后期有有計劃地地制作和和發(fā)布樓樓盤相關(guān)關(guān)信息，，可以使使購房者者隨時地地了解樓樓盤的整整體概況況及基本本框架，，從而使使購房者者感受到到開發(fā)商商及產(chǎn)品品的可靠靠性，從從而獲得得購房者者的信賴賴、增強強購房者者對該樓樓盤的購購買信心心，同時時也可能能為開發(fā)發(fā)商贏得得更多潛潛在客戶戶。目前前，我國國眾多房房地產(chǎn)企企業(yè)已經(jīng)經(jīng)紛紛涉涉足網(wǎng)絡(luò)絡(luò)廣告的的新空間間，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)廣告已已經(jīng)成為為繼傳統(tǒng)統(tǒng)四大媒媒體（電電視、廣廣播、報報紙、雜雜志）之之后的第第五大媒媒體。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)術(shù)（接上上）第四，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)使房房地產(chǎn)營營銷方式式多樣化化。利用用網(wǎng)絡(luò)，，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)可可以提供供多種售售房模式式，如：：網(wǎng)上訂訂購、網(wǎng)網(wǎng)上定制制、網(wǎng)上上拍賣、、網(wǎng)上辦辦理購房房手續(xù)等等，以方方便客戶戶。其中，網(wǎng)網(wǎng)上訂購購是由購購房者先先通過系系統(tǒng)平臺臺進行訂訂購，經(jīng)經(jīng)開發(fā)商商確認擁擁有其所所訂購戶戶位優(yōu)先先購買權(quán)權(quán)的售房房模式，，這已經(jīng)經(jīng)被許多多開發(fā)商商推廣使使用。網(wǎng)網(wǎng)上定制制是先由由客戶將將其對戶戶型、外外形、地地段、結(jié)結(jié)構(gòu)等的的需求信信息在網(wǎng)網(wǎng)上發(fā)布布，再跟跟開發(fā)商商進行協(xié)協(xié)商和確確認，然然后在網(wǎng)網(wǎng)上交付付定金，，監(jiān)督和和了解施施工進程程，由開開發(fā)商按按照其需需求和指指示為其其提供產(chǎn)產(chǎn)品的售售房模式式。2002年年12月月8日，，北京商商興隆置置業(yè)與新新浪網(wǎng)房房地產(chǎn)頻頻道合作作進行SOLO二期網(wǎng)網(wǎng)上售房房活動，，為消費費者“量量身定制制”戶型型，取得得了可喜喜的銷售售業(yè)績，，共推出出586套單元元房，累累計定出出568套，其其中近82%是是通過新新浪網(wǎng)上上售房預(yù)預(yù)定系統(tǒng)統(tǒng)預(yù)定成成功的。。網(wǎng)上拍拍賣是對對所銷售售房屋在在網(wǎng)上針針對所有有意向客客戶進行行競拍，，以實現(xiàn)現(xiàn)購房者者之間公公平競爭爭的售房房模式。。地產(chǎn)大大亨潘石石屹與““搜房網(wǎng)網(wǎng)”曾攜攜手對SOHO現(xiàn)代城城進行過過網(wǎng)上拍拍賣，反反響強烈烈。網(wǎng)上上辦理購購房手續(xù)續(xù)則是指指把現(xiàn)場場所有的的工作（（包括付付款程序序等）都都挪到網(wǎng)網(wǎng)上去進進行，如如北京市市房地產(chǎn)產(chǎn)交易中中心在網(wǎng)網(wǎng)上開辟辟的“外外地人購購房網(wǎng)上上申請””業(yè)務(wù)。?？梢姡W(wǎng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)術(shù)的發(fā)展展必定會會大大促促進房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。。2.建筑筑技術(shù)的的發(fā)展改革開放放三十多多年來，，我國的的出現(xiàn)了了很多新新的建筑筑技術(shù)。。1、新型墻體體材料：：我我國新型型墻體材材料發(fā)展展較快，，品種較較多，主主要包括括磚、塊塊、板，，如粘土土空心磚磚、摻廢廢料的粘粘土磚、、非粘土土磚、建建筑砌塊塊、加氣氣混凝土土、輕質(zhì)質(zhì)板材、、復(fù)合板板材等，，但數(shù)量量較小，，在整個個墻體材材料中所所占比仍仍然偏小小。只有有促使各各種新型型體材料料因地制制宜快速速發(fā)展，，才能改改變墻體體材料不不合理的的產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)，達達到節(jié)能能、保護護耕地、、利用工工業(yè)廢渣渣、促進進建筑技技術(shù)的目目的。經(jīng)經(jīng)過近30年來來自我研研制開發(fā)發(fā)及引進進國外生生產(chǎn)技術(shù)術(shù)和設(shè)備備，我國國的墻體體材料工工業(yè)已經(jīng)經(jīng)開始走走上多品品種發(fā)展展的道路路，初步步形成了了以塊板板為主的的墻材體體系，如如混凝土土空心砌砌塊、紙紙面石膏膏板、纖纖維水泥泥夾心板板等，但但代表墻墻體材料料水平的的各種輕輕板、復(fù)復(fù)合板所所占比重重仍很小小，還不不到整個個墻體材材料總量量的1%，與工工業(yè)發(fā)達達國家相相比，相相對落后后40-50年年。主要要表現(xiàn)在在：產(chǎn)品品檔次低低、企業(yè)業(yè)規(guī)模小小、工藝藝裝備落落后、配配套能力力差。新新型墻體體材料發(fā)發(fā)展緩慢慢的重要要原因之之一是對對實心粘粘土磚限限制的力力度不夠夠，缺乏乏具體措措施保護護土地資資源，以以毀壞土土地為代代價制造造粘土磚磚成本極極低，使使得任何何一種新新型墻體體材料在在價格上上無法與與之競爭爭。1994年年新稅制制實行后后，對粘粘土磚生生產(chǎn)企業(yè)業(yè)僅征收收6%的的增值稅稅，而不不少新型型墻體材材料，尤尤其是輕輕質(zhì)板材材卻要交交納17%的增增值稅務(wù)務(wù)局，加加劇了新新型墻體體材料發(fā)發(fā)展的不不利局面面。針對對這種情情況，國國家三部部一局（（建設(shè)部部、農(nóng)業(yè)業(yè)部、國國土資源源部和國國家建材材局）墻墻材革新新辦公室室積極指指導(dǎo)各地地大力開開展墻材材革新工工作，結(jié)結(jié)合各地地實際情情況，出出臺了多多項墻改改政策，，有力地地促進了了新型墻墻體材料料的發(fā)展展。建筑筑技技術(shù)術(shù)的的發(fā)發(fā)展展（（接接上上））2、新型型保保溫溫隔隔熱熱材材料料：：改改革革開開放放以以來來,我我國國保保溫溫隔隔熱熱材材料料有有了了長長足足的的進進步步，已發(fā)發(fā)展展成成為為品品種種比比較較齊齊全全、、初初具具規(guī)規(guī)模模的的保保溫溫材材料料的的生生產(chǎn)產(chǎn)和和技技術(shù)術(shù)體體系系。。①①保保溫溫隔隔熱熱材材料料在在國國外外的的最最大大用用戶戶是是建建筑筑業(yè)業(yè)約約占占產(chǎn)產(chǎn)量量的的80%,而而在在我我國國建建筑筑業(yè)業(yè)市市場場尚尚未未完完全全打打開開,其其應(yīng)應(yīng)用用僅僅占占產(chǎn)產(chǎn)量量的的10%。。②②生生產(chǎn)產(chǎn)工工藝藝整整體體水水平平和和管管理理水水平平需需進進一一步步提提高高,產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)量量不不夠夠穩(wěn)穩(wěn)定定。。③③科科研研投投入入不不足足,應(yīng)應(yīng)用用技技術(shù)術(shù)研研究究和和產(chǎn)產(chǎn)品品開開發(fā)發(fā)滯滯后后,特特別別是是保保溫溫材材料料在在建建筑筑中中的的應(yīng)應(yīng)用用技技術(shù)術(shù)研研究究與與開開發(fā)發(fā)多多年年來來進進展展緩緩慢慢,嚴(yán)嚴(yán)重重地地影影響響了了保保溫溫材材料料工工業(yè)業(yè)的的健健康康發(fā)發(fā)展展。。加加強強新新型型保保溫溫隔隔熱熱材材料料和和其其他他新新型型建建材材制制品品設(shè)設(shè)計計施施工工應(yīng)應(yīng)用用方方面面的的工工作作,是是發(fā)發(fā)展展新新型型建建材材工工業(yè)業(yè)的的當(dāng)當(dāng)務(wù)務(wù)之之急急。。我我國國保保溫溫材材料料工工業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)過過30多多年年的的努努力力,特特別別是是經(jīng)經(jīng)過過近近年年的的高高速速發(fā)發(fā)展展,不不少少產(chǎn)產(chǎn)品品從從無無到到有有,從從單單一一到到多多樣樣化化質(zhì)質(zhì)量量從從低低到到高高,已已形形成成取取膨膨脹脹珍珍珠珠巖巖、、礦礦物物棉棉、、玻玻璃璃棉棉、、泡泡沫沫塑塑料料、、耐耐火火纖纖維維、、硅硅酸酸鈣鈣絕絕熱熱制制品品等等為為主主的的品品種種比比較較齊齊全全的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè),技技術(shù)術(shù)、、生生產(chǎn)產(chǎn)裝裝備備水水平平也也有有了了較較大大提提高高有有些些產(chǎn)產(chǎn)品品已已達達到到國國際際先先進進水水平平。。但但由由于于我我國國保保溫溫材材材材料料工工業(yè)業(yè)起起步步晚晚,總總體體技技術(shù)術(shù)和和裝裝備備水水平平較較低低,在在建建筑筑領(lǐng)領(lǐng)域域的的應(yīng)應(yīng)用用技技術(shù)術(shù)有有待待完完善善,在在很很大大程程度度上上影影響響了了保保溫溫材材料料的的推推廣廣應(yīng)應(yīng)用用。。建筑筑技技術(shù)術(shù)的的發(fā)發(fā)展展（（接接上上））3、新型型防防水水密密封封材材料料防防水水材材料料是是建建筑筑業(yè)業(yè)及及其其它它有有關(guān)關(guān)行行業(yè)業(yè)所所需需要要的的重重要要功功能能材材料料,是是建建筑筑材材料料工工業(yè)業(yè)的的一一個個重重要要組組成成部部分分。。隨隨著著我我國國國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟的的快快速速發(fā)發(fā)展展,不不僅僅工工業(yè)業(yè)建建筑筑與與民民用用建建筑筑對對防防材材料料提提出出了了多多品品種種高高質(zhì)質(zhì)量量的的要要求求,在在橋橋梁梁、、隧隧道道、、國國防防軍軍工工、、農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)水水利利和和交交通通運運輸輸?shù)鹊刃行袠I(yè)業(yè)和和領(lǐng)領(lǐng)域域中中也也都都需需要要高高質(zhì)質(zhì)量量的的防防水水密密封封材材料料。。改改革革開開放放以以來來,我我國國建建筑筑防防水水材材料料獲獲得得較較快快的的發(fā)發(fā)展展。。防防水水材材料料已已擺擺脫脫了了紙紙?zhí)ヌビ陀蜌謿忠灰唤y(tǒng)統(tǒng)天天下下的的落落后后局局面面,目目前前擁擁有有包包括括瀝瀝青青油油氈氈(含含改改瀝瀝青青油油氈氈)、、合合成成高高分分子子防防水水卷卷材材、、建建筑筑防防水水涂涂料料、、密密封封材材料料、、堵堵漏漏和和剛剛性性防防水水材材料料等等五五大大類類產(chǎn)產(chǎn)品品。。我我國國防防水水材材料料基基本本上上形形成成了了品品種種門門類類齊齊全全,產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)格格、、檔檔次次配配套套,工工藝藝裝裝備備開開發(fā)發(fā)已已初初具具規(guī)規(guī)模模的的防防水水材材料料工工業(yè)業(yè)體體系系,國國外外有有的的品品種種我我們們基基本本上上都都有有。4、新型型裝裝飾飾裝裝修修材材料料建建筑筑裝裝飾飾裝裝修修材材料料品品種種門門類類繁繁多多，，更更新新?lián)Q換代代十十分分迅迅速速，，與與人人民民生生活活水水平平提提高高和和居居住住條條件件改改善善密密切切相相關(guān)關(guān)，，是是極極具具發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αΦ牡慕ńㄖ牟牧狭掀菲贩N種之之一一。。它它的的品品種種、、質(zhì)質(zhì)量量和和配配套套水水平平的的高高低低決決定定著著建建筑筑物物裝裝飾飾檔檔次次的的高高低低，，對對美美化化城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建建筑筑、、改改善善人人民民居居住住和和工工作作環(huán)環(huán)境境有有著著十十分分重重要要的的意意義義。。我我國國建建筑筑裝裝飾飾裝裝修修材材料料的的發(fā)發(fā)展展，，雖雖然然起起步步較較晚晚，，但但起起點點較較高高，，主主要要生生產(chǎn)產(chǎn)能能力力量量是是80年年代代以以后后引引進進國國外外先先進進技技術(shù)術(shù)和和裝裝備備基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上發(fā)發(fā)展展起起來來的的。。目目前前花花色色品品種種已已達達4000多多種種，，已已基基本本形形成成初初具具規(guī)規(guī)模模、、產(chǎn)產(chǎn)品品門門類類較較齊齊全全的的工工業(yè)業(yè)體體系系。。目目前前三三星星級級的的賓賓館館裝裝飾飾裝裝修修基基本本做做到到自自已已生生產(chǎn)產(chǎn)，，四四至至五五星星級級賓賓館館的的裝裝飾飾裝裝修修有有30%-40%可可以以做做到到自自給給。。可見見，，建建筑筑技技術(shù)術(shù)的的發(fā)發(fā)展展有有力力地地促促進進了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展。。3.先先進進的的管管理理理理念念房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的管管理理制制度度包包括括三三個個層層面面：：最最高高層層面面是是指指企企業(yè)業(yè)的的基基本本管管理理制制度度，，包包括括公公司司體體制制及及公公司司治治理理結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、管管理理機機制制、、薪薪酬酬制制度度、、基基本本會會計計制制度度等等；；第第二二層層面面是是企企業(yè)業(yè)的的工工作作流流程程管管理理制制度度、、規(guī)規(guī)章章等等，，包包括括行行政政事事務(wù)務(wù)、、法法律律事事務(wù)務(wù)、、財財務(wù)務(wù)、、人人力力資資源源、、采采購購、、工工程程管管理理、、銷銷售售、、客客戶戶關(guān)關(guān)系系等等方方面面的的管管理理規(guī)規(guī)章章，，可可以以形形成成文文件件的的有有100-150項項；；第第三三層層面面的的管管理理制制度度主主要要包包括括崗崗位位、、部部門門和和項項目目部部(項項目目公公司司)內(nèi)內(nèi)部部使使用用的的、、沒沒有有縱縱向向和和橫橫向向工工作作接接口口關(guān)關(guān)系系的的工工作作規(guī)規(guī)程程。。一一個個企企業(yè)業(yè)的的成成功功往往往往是是制制度度的的成成功功。。職職能能設(shè)設(shè)計計合合理理、、職職責(zé)責(zé)清清晰晰、、工工作作接接口口關(guān)關(guān)系系明明確確的的組組織織機機構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)計計比比經(jīng)經(jīng)常常推推諉諉、、扯扯皮皮、、內(nèi)內(nèi)耗耗的的企企業(yè)業(yè)更更具具競競爭爭力力，，有有健健全全的的管管理理制制度度且且制制度度適適宜宜的的企企業(yè)業(yè)比比雖雖然然建建立立了了一一堆堆制制度度，，但但制制度度不不適適宜宜、、執(zhí)執(zhí)行行不不力力的的企企業(yè)業(yè)更更具具競競爭爭力力。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)要要提提升升競競爭爭力力，，必必須須建建立立一一套套全全面面、、適適宜宜的的管管理理制制度度，，并并確確保保各各項項制制度度的的有有效效施施行行。。在這這個個知知識識經(jīng)經(jīng)濟濟時時代代，，各各種種先先進進的的理理念念已已成成為為各各企企業(yè)業(yè)的的必必修修課課。。我我們們工工商商管管理理專專業(yè)業(yè)更更是是各各種種理理念念的的大大匯匯總總，，如如企企業(yè)業(yè)管管理理，，質(zhì)質(zhì)量量管管理理，，戰(zhàn)戰(zhàn)略略管管理理，，市市場場營營銷銷等等等等。。一一個個房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)想想要要取取得得成成功功，，先先進進的的管管理理理理念念已已是是必必不不可可少少。。例.刺刺猬猬法法則則刺猬猬法法則則：：兩兩只只困困倦倦的的刺刺猬猬，，由由于于寒寒冷冷而而擁擁在在一一起起。?？煽梢蛞驗闉楦鞲髯宰陨砩砩仙隙级奸L長著著刺刺，，于于是是它它們們離離開開了了一一段段距距離離，，但但又又冷冷得得受受不不了了，，于于是是湊湊到到一一起起。。幾幾經(jīng)經(jīng)折折騰騰，，兩兩只只刺刺猬猬終終于于找找到到一一個個合合適適的的距距離離：：既既能能互互相相獲獲得得對對方方的的溫溫暖暖而而又又不不至至于于被被扎扎。刺猬猬法法則則主主要要是是指指人人際際交交往往中中的的““心心理理距距離離效效應(yīng)應(yīng)””。。法法國國總總統(tǒng)統(tǒng)戴戴高高樂樂就就是是一一個個很很會會運運用用刺刺猬猬法法則則的的人人。。他他有有一一個個座座右右銘銘：：““保保持持一一定定的的距距離離””??！這這也也深深刻刻地地影影響響了了他他和和顧顧問問、、智智囊囊和和參參謀謀們們的的關(guān)關(guān)系系。。在在他他十十多多年年的的總總統(tǒng)統(tǒng)歲歲月月里里，，他他的的秘秘書書處處、、辦辦公公廳廳和和私私人人參參謀謀部部等等顧顧問問和和智智囊囊機機構(gòu)構(gòu)，，沒沒有有什什么么人人的的工工作作年年限限能能超超過過兩兩年年以以上上。。他他對對新新上上任任的的辦辦公公廳廳主主任任總總是是這這樣樣說說：：““我我使使用用你你兩兩年年，，正正如如人人們們不不能能以以參參謀謀部部的的工工作作作作為為自自己己的的職職業(yè)業(yè)，，你你也也不不能能以以辦辦公公廳廳主主任任作作為為自自己己的的職職業(yè)業(yè)。?！薄边@這就就是是戴戴高高樂樂的的規(guī)規(guī)定定。。這這一一規(guī)規(guī)定定出出于于兩兩方方面面原原因因：：一一是是在在他他看看來來，，調(diào)調(diào)動動是是正正常常的的，，而而固固定定是是不不正正常常的的。。這這是是受受部部隊隊做做法法的的影影響響，，因因為為軍軍隊隊是是流流動動的的，，沒沒有有始始終終固固定定在在一一個個地地方方的的軍軍隊隊。。二二是是他他不不想想讓讓““這這些些人人””變變成成他他““離離不不開開的的人人””。。這這表表明明戴戴高高樂樂是是個個主主要要靠靠自自己己的的思思維維和和決決斷斷而而生生存存的的領(lǐng)領(lǐng)袖袖，，他他不不容容許許身身邊邊有有永永遠遠離離不不開開的的人人。。只只有有調(diào)調(diào)動動，，才才能能保保持持一一定定距距離離，，而而惟惟有有保保持持一一定定的的距距離離，，才才能能保保證證顧顧問問和和參參謀謀的的思思維維和和決決斷斷具具有有新新鮮鮮感感和和充充滿滿朝朝氣氣，，也也就就可可以以杜杜絕絕年年長長日日久久的的顧顧問問和和參參謀謀們們利利用用總總統(tǒng)統(tǒng)和和政政府府的的名名義義營營私私舞舞弊弊。。戴戴高高樂樂的的做做法法是是令令人人深深思思和和敬敬佩佩的的。。沒沒有有距距離離感感，，領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)決決策策過過分分依依賴賴秘秘書書或或某某幾幾個個人人，，容容易易使使智智囊囊人人員員干干政政，，進進而而使使這這些些人人假假借借領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)名名義義，，謀謀一一己己之之私私利利，，最最后后拉拉領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)干干部部下下水水，，后后果果是是很很危危險險的的。。兩兩相相比比較較，，還還是是保保持持一一定定距距離離好好。。通用用電電氣氣公公司司的的前前總總裁裁斯斯通通在在工工作作中中就就很很注注意意身身體體力力行行刺刺猬猬理理論論，，尤尤其其在在對對待待中中高高層層管管理理者者上上更更是是如如此此。。在在工工作作場場合合和和待待遇遇問問題題上上，，斯斯通通從從不不吝吝嗇嗇對對管管理理者者們們的的關(guān)關(guān)愛愛，，但但在在工工余余時時間間，，他他從從不不要要求求管管理理人人員員到到家家做做客客，，也也從從不不接接受受他他們們的的邀邀請請。。正正是是這這種種保保持持適適度度距距離離的的管管理理，，使使得得通通用用的的各各項項業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)能能夠夠芝芝麻麻開開花花節(jié)節(jié)節(jié)節(jié)高高。。與與員員工工保保持持一一定定的的距距離離，，既既不不會會使使你你高高高高在在上上，，也也不不會會使使你你與與員員工工互互相相混混淆淆身身份份。。這這