保險(xiǎn)+養(yǎng)老社區(qū)研究報(bào)告

保險(xiǎn)+養(yǎng)老社區(qū)研究報(bào)告1、

養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展空間廣闊：供給短缺，需求巨大隨著中國人口老齡化程度的加深以及相關(guān)政策持續(xù)落地，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”迎來

黃金發(fā)展期。近年來與人口老齡化有關(guān)的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、醫(yī)療保健業(yè)、老年旅游業(yè)

等消費(fèi)性服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展。據(jù)中國社會科學(xué)院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到

2030

年中

國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將上升至

13

萬億元，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大發(fā)展?jié)摿Α?.1、

政策頻出利好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，各方加速布局搶占先機(jī)1.1.1、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐年增長，發(fā)展?jié)摿薮笾袊B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模逐年增長。艾媒咨詢調(diào)查數(shù)據(jù)及前瞻研究院預(yù)測，

2020

年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模約

7.4

萬億元，預(yù)計(jì)

2022

年可達(dá)

10.25

萬億元。

在老年人生活費(fèi)用方面，根據(jù)

2019

年第四次中國城鄉(xiāng)老年人生活狀況調(diào)查數(shù)據(jù)

估計(jì)，2020

年老年人口平均消費(fèi)支出增長至

2.26

萬元，預(yù)計(jì)

2025

年老年人口

平均消費(fèi)支出將增長至

3.2

萬元。隨著中國的老齡化問題日趨加劇，以及收入分

配向居民部門傾斜，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模還有較大的增長潛力。從養(yǎng)老社區(qū)模式來看，養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)可分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老

和醫(yī)養(yǎng)結(jié)合四種。按照各地頒布的“9073”養(yǎng)老辦法，我們的發(fā)展目標(biāo)是：90%

的老人為居家養(yǎng)老；7%的老人適用社區(qū)養(yǎng)老，即只需要護(hù)理不需要床位；3%的

老人適用機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，即既需要床位，也需要護(hù)理。據(jù)此，我們以

2013

年機(jī)構(gòu)養(yǎng)老相關(guān)費(fèi)用為基礎(chǔ)，根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，

按中國當(dāng)前

2.6

億老人（60

歲以上人口）計(jì)算，居家養(yǎng)老服務(wù)收費(fèi)為非失能老

人的一半，13~20

年均服務(wù)收費(fèi)漲幅為

5%，全國收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為北京的

46%（參考

人均可支配收入全國/北京），則中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛在市場空間達(dá)到

6072

億元，

其中，居家養(yǎng)老

3678

億元，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老

1526

億元，社區(qū)養(yǎng)老

868

億元。隨著老

齡化程度加深和居民收入水平以及退休待遇提升，預(yù)計(jì)未來居家養(yǎng)老比例下降，

社區(qū)養(yǎng)老以及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的比例將逐步上升。1.1.2、中央及地方政策頻出，利好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策方面，國家高度重視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從中央到地方出臺養(yǎng)老政策頻繁，

支持力度加大。國家相關(guān)支持政策主要集中在推進(jìn)居家與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，促進(jìn)醫(yī)

養(yǎng)結(jié)合，加快以公建民營為重點(diǎn)的多層次、多樣化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)與改革，加大對

養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的金融支持力度，促進(jìn)社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)等方面。地方層面，各地方政府通過金融扶助、場所保障、稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼等多

種方式支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展：1）北京市至

2020

年累計(jì)建成運(yùn)營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

544

家、街鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)老照料中心

262

家、驛站

1005

家，“三邊四級”就近養(yǎng)老服務(wù)體系全面建成。

2021

年

1

月頒布北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三

五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要，提出到

2025

年，千人常住人口養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到

7

張，養(yǎng)

老機(jī)構(gòu)護(hù)理型床位比重提高至

60%。2）云南省

2021

年

1

月發(fā)布云南省民政廳關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)供給

促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)若干措施的通知，提出養(yǎng)老機(jī)構(gòu)護(hù)理型床位占比，2021

年

不低于

35%、2022

年不低于

50%。2022

年底，實(shí)現(xiàn)每個縣（市、區(qū)）至少建

有

1

所以農(nóng)村特困失能、殘疾老年人專業(yè)照護(hù)為主的縣級層面特困人員供養(yǎng)服務(wù)

設(shè)施（敬老院）；全省培養(yǎng)培訓(xùn)養(yǎng)老護(hù)理員

5

萬名、專兼職老年社會工作者

2750

名。3）陜西省

2021

年

4

月出臺推進(jìn)智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的工作意

見，支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（企業(yè)）開展“嵌入式社區(qū)居家養(yǎng)老”。4）山東省于

2021

年

5

月在青島市召開全省養(yǎng)老服務(wù)工作現(xiàn)場會，提出重

點(diǎn)關(guān)注敬老院改造提升、街道綜合養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)護(hù)理型床位建設(shè)、

養(yǎng)老服務(wù)人員培訓(xùn)、發(fā)放失智老年人防走失定位手環(huán)等方面。5）天津市

2021

年

2

月發(fā)布天津市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)

劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要，提出到

2025

年，建成一批養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和老年日

間照料中心，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合覆蓋

95%以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與醫(yī)療機(jī)構(gòu)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合

服務(wù)覆蓋率達(dá)到

100%。6）河北省

2021

年

6

月頒布關(guān)于促進(jìn)養(yǎng)老托育服務(wù)健康發(fā)展的實(shí)施意見，

提出到

2022

年培養(yǎng)培訓(xùn)

1000

名養(yǎng)老院院長、80000

名養(yǎng)老護(hù)理人員、5800

名

專兼職老年社會工作者；到

2025

年開展縣、鄉(xiāng)、村三級農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)

試點(diǎn)，縣級要成立養(yǎng)老服務(wù)指導(dǎo)中心，至少建成

1

所以失能、部分失能特困人員

專業(yè)照護(hù)為主的供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)（敬老院）。1.1.3、養(yǎng)老社區(qū)需求大幅提升，各方加速進(jìn)軍養(yǎng)老市場從養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展情況來看，可以分為三個階段：1)

2000~2010

養(yǎng)老概念作為銷售賣點(diǎn)，初步探索期該階段為“養(yǎng)老概念”初步探索階段，開發(fā)模式仍沿襲傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)理念，

強(qiáng)調(diào)“銷售”而非“服務(wù)”，養(yǎng)老概念多作為“掛羊頭”的銷售賣點(diǎn)，物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)中出現(xiàn)部分適老性住宅，但后期運(yùn)營管理普遍缺失，養(yǎng)老設(shè)施規(guī)?？s水，服

務(wù)水平較差，模式不成熟。2)

2010~2015

服務(wù)意識強(qiáng)化，產(chǎn)品逐步多元，企業(yè)試水期養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)中的“運(yùn)營意識”和“服務(wù)意識”逐步強(qiáng)化，規(guī)模擴(kuò)大，產(chǎn)品

形態(tài)逐步多元，適老化住宅及養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展迅速，出現(xiàn)了醫(yī)療養(yǎng)老結(jié)合、候鳥式

旅游養(yǎng)老、學(xué)院式養(yǎng)老等多元化養(yǎng)老地產(chǎn)模式?？焖倮淆g化的巨大需求之下，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)仍存在供給不足和匹配程度低的

問題，同時(shí)伴隨著養(yǎng)老服務(wù)人員缺乏，素質(zhì)有待提高，設(shè)施設(shè)備有待完善等問題，

急需動員社會力量，加大投入，構(gòu)建多層次養(yǎng)老服務(wù)體系。3)

2016~至今

需求大幅增加，政策加強(qiáng)引導(dǎo)，企業(yè)進(jìn)入搶灘登陸黃金期根據(jù)中國社科院中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書預(yù)計(jì)，2030

年中國養(yǎng)老地產(chǎn)

市場空間將達(dá)到

13

萬億元，市場空間巨大、需求全面提升。相關(guān)政策體系的健

全和社會力量的參與，使得養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品大幅增加，財(cái)政金融加強(qiáng)支持，養(yǎng)老

產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了“搶灘登陸”的黃金機(jī)遇期。巨大的市場容量及發(fā)展空間，吸引實(shí)力

雄厚的企業(yè)抓住先發(fā)優(yōu)勢，提早進(jìn)行布局。1.2、供給端：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)良莠不齊，醫(yī)療資源短缺由于中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展起步較晚，企業(yè)和社會普遍對老年護(hù)理服務(wù)業(yè)、文娛

業(yè)、旅游業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)等需求缺乏認(rèn)知，導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展不全面，無法形成聯(lián)動，資

源得不到有效配置。1.2.1、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老發(fā)展緩慢，養(yǎng)老床位供應(yīng)不足機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是指為老人提供專門生活場所，如養(yǎng)老院、福利院和敬老院等，并

提供日間照料、醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)鍛煉、老年社交等服務(wù)。中國機(jī)構(gòu)養(yǎng)老以公辦為

主，民辦為輔。民辦又分為高端和中低端。目前機(jī)構(gòu)養(yǎng)老在中國發(fā)展緩慢，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位供應(yīng)不足。盡管養(yǎng)老服務(wù)床位

數(shù)從

2005

年

158

萬張迅速增長至

2020

年底

794

萬張，每千人養(yǎng)老床位仍嚴(yán)重

不足，2020

年每千名老年人擁有養(yǎng)老床位僅約

30

張。優(yōu)質(zhì)公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一

床難求”，如全國標(biāo)桿公立養(yǎng)老院——北京第一社會福利院，僅能提供

1100

張

床位，排隊(duì)登記的老人一度超過

1

萬人，每年輪候只能入住幾十位。私立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)質(zhì)量兩極分化嚴(yán)重，低端質(zhì)量堪憂，高端負(fù)擔(dān)不起。低端民營

的福利院設(shè)施條件差，服務(wù)意識不足，護(hù)理水平低；高端民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)條件雖好

但收費(fèi)較高，收費(fèi)區(qū)間在

8000~30000

元/月不等，僅能滿足少部分高收入家庭

需求，對多數(shù)家庭來說無法負(fù)擔(dān)。1.2.2、養(yǎng)老服務(wù)單一，專業(yè)人才稀缺康養(yǎng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)數(shù)量不足，專業(yè)化服務(wù)人才稀缺?，F(xiàn)階段中國能夠提供康復(fù)、

護(hù)理等專業(yè)服務(wù)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)數(shù)量較少，康復(fù)醫(yī)院專業(yè)服務(wù)人員緊缺，無法滿足老

年人口的康養(yǎng)需求。2019

年中國康養(yǎng)醫(yī)院專業(yè)服務(wù)人員總計(jì)

40,600

人，其中執(zhí)

業(yè)醫(yī)師

12,657

人，注冊護(hù)士

23,403

人。養(yǎng)老服務(wù)人才培養(yǎng)存在兩方面的難度，

一是相關(guān)專業(yè)的師資、標(biāo)準(zhǔn)、模式都顯不足，二是志愿從事養(yǎng)老服務(wù)工作的生源

不足。1.3、需求端：人口老齡化加速，養(yǎng)老需求旺盛1.3.1、老齡化加速，結(jié)構(gòu)性消費(fèi)潛力不斷釋放中國正在加速進(jìn)入老齡化社會，養(yǎng)老需求迫切。中國老齡人口絕對數(shù)量逐年

攀升，目前已成為全球唯一老齡人口超過

1

億的國家。根據(jù)第七次全國人口普查

數(shù)據(jù)顯示，2020

年中國

60

歲及以上人口為

2.64

億人（占比

18.70%），占比

較

2010

年上升

5.4pcts；65

歲及以上人口為

1.91

億人（占比

13.5%），占比

較

2010

年上升

4.6pcts。根據(jù)國務(wù)院印發(fā)的國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016—2030

年）預(yù)測，2030

年中國

60

歲及以上人口將達(dá)到

3.6

億，占比高達(dá)

25%。人口老齡化蘊(yùn)含巨大結(jié)構(gòu)性消費(fèi)潛力。近年來，科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展和消費(fèi)

理念的升級催生了新的老齡需求，一方面可以激活并重塑老年消費(fèi)，另一方面也

可以通過為老年人提供融合發(fā)展新理念的產(chǎn)品和服務(wù)，提升老年人生活幸福感。

中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2014-2050

年間，中國老年人口的消費(fèi)潛

力將從

4

萬億元增長到

106

萬億元左右，占

GDP比重從

8%增長到

33%，成為

全球老齡產(chǎn)業(yè)市場潛力最大的國家。中國老年消費(fèi)習(xí)慣白皮書預(yù)計(jì)，2021

年老年產(chǎn)品及服務(wù)市場總規(guī)模將達(dá)到

5.7

萬億元。1.3.2、老齡人口高齡化顯現(xiàn)，專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)需求釋放人口預(yù)期壽命不斷上升，人口高齡化趨勢逐漸顯現(xiàn)。據(jù)衛(wèi)健委數(shù)據(jù)顯示，

2019

中國整體預(yù)期壽命

77.3

歲（男性

74.7

歲，女性

80.5

歲）。從第七次人口

普查結(jié)果可知，目前中國

60

歲及以上人口

2.6

億人，占總?cè)丝诒戎?/p>

18.7%，80

歲以上人口占

60

歲以上人口比重近兩年快速提升至

14%。中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展

研究報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)到

2030

年和

2050

年,中國失能老人將分別達(dá)到

6.2

億和

9.8

億人。高齡人口各種慢性病頻發(fā)。調(diào)查顯示，中國老年人慢性病患病率高達(dá)

71.8%，

其中四大主要慢性病領(lǐng)域分別為心腦血管疾病、惡性腫瘤、慢性呼吸系統(tǒng)疾病和

糖尿病。高齡化人口逐漸增加預(yù)計(jì)將刺激專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)的需求快速增長，專

業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以及護(hù)理機(jī)構(gòu)將迎來發(fā)展機(jī)遇。1.3.3、少子化趨勢顯現(xiàn)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老有望發(fā)展出生率下滑導(dǎo)致少子化趨勢明顯，家庭結(jié)構(gòu)小型化，進(jìn)一步加重養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。目前中國出

生率及人口自然增長率逐年下滑，這將進(jìn)一步加速老齡化進(jìn)程。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，人口出

生率

13-15‰為少子化社會；11-13‰為嚴(yán)重少子化社會；11‰以下為超少子化社會。目

前中國人口出生率為

10.48‰，已進(jìn)入超少子化社會，未來養(yǎng)老負(fù)擔(dān)將進(jìn)一步加重。老年撫養(yǎng)比持續(xù)上行且幅度加大，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求攀升?！袄淆g化”疊加“少

子化”，雙重趨勢導(dǎo)致中國老年撫養(yǎng)比由

2000

年的

9.92%（每

100

名勞動年齡

人口負(fù)擔(dān)

9.92

名老年人）上升至

2020

年的

21.31%（第七次全國人口普查數(shù)據(jù)）。

傳統(tǒng)中國家庭“養(yǎng)兒防老”的養(yǎng)老模式將難以為繼，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老作為未來養(yǎng)老模式

的發(fā)展趨勢，預(yù)計(jì)將迎來發(fā)展機(jī)遇。1.3.4、

養(yǎng)老健康意識增強(qiáng)，醫(yī)療保健需求上升社會消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變更，醫(yī)療保健需求不斷釋放。伴隨著老齡化進(jìn)程加速，

老年人對于醫(yī)療保健的消費(fèi)需求將不斷增加，醫(yī)療衛(wèi)生市場空間巨大。當(dāng)前老年

人人均醫(yī)療費(fèi)用是國民平均醫(yī)療費(fèi)用的兩倍多，其醫(yī)療保健消費(fèi)需求推動老年?duì)I

養(yǎng)用品、保健用品以及醫(yī)藥用品等健康衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以及老年醫(yī)院和康復(fù)護(hù)理

機(jī)構(gòu)的快速發(fā)展。2019

年中國人均醫(yī)療保健支出

2283

元，過去

10

年年均復(fù)合

增長率達(dá)到

10.3%，增速可觀。中國醫(yī)療費(fèi)用支出占

GDP比重與美國日本相比

有兩倍以上差距，隨著老齡化加劇醫(yī)療費(fèi)用保健需求必將攀升。1.3.5、

高凈值客群占比增加，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式迎發(fā)展機(jī)遇高凈值人群占比增加，養(yǎng)老服務(wù)需求不斷升級。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國高凈值

人群占比不斷增加，該群體支付能力較強(qiáng)，有能力支付價(jià)格較高的養(yǎng)老社區(qū)，同

時(shí)普遍接受社區(qū)養(yǎng)老概念，對于養(yǎng)老服務(wù)的需求不斷升級。根據(jù)招行私人財(cái)富報(bào)

告顯示，2020

年中國資產(chǎn)千萬以上的人群約

300

萬人（YOY+14.5%）。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合指的是將醫(yī)療資源和養(yǎng)老資源有機(jī)結(jié)合，在保證老年人老有所養(yǎng)、

老有所依的同時(shí)提高老年人的健康水平。中國老齡事業(yè)“十二五”規(guī)劃中指

出“在規(guī)劃、完善醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系和社會養(yǎng)老服務(wù)體系中，加強(qiáng)老年護(hù)理院和

康復(fù)醫(yī)療機(jī)構(gòu)建設(shè)”。高凈值人群占比增加，對于養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量要求提高，醫(yī)

養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老模式有望迎來發(fā)展新機(jī)遇。2、各國普遍面臨養(yǎng)老壓力，養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展模式各不相同人口老齡化是世界各國均面臨的一個難題，全球養(yǎng)老壓力逐步增加。數(shù)據(jù)顯

示，全球

65

歲及以上人口占總?cè)丝诒壤龔?/p>

1960

年的

5%上升至

2019

年的

9%，

其中高收入國家比例提升尤為明顯，隨之而來的養(yǎng)老壓力也逐漸增加。根據(jù)

OECD披露數(shù)據(jù)，全球平均老年撫養(yǎng)比已經(jīng)由

1950

年的

13.9%上升至

2015

年

的

28%，預(yù)計(jì)這一比率在

2050

年將高達(dá)

53.4%，全球面臨著嚴(yán)峻的養(yǎng)老壓力。目前中國已經(jīng)進(jìn)入深度老齡化社會，而養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展較為緩慢。發(fā)達(dá)國家進(jìn)

入老齡化時(shí)間更早，其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式發(fā)展更為成熟。因此，可借鑒海外國家養(yǎng)老

社區(qū)模式與特點(diǎn)，吸取其經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步滿足中國居民與日俱增的養(yǎng)老需求。2.1、美國：差異化養(yǎng)老社區(qū)，滿足不同養(yǎng)老需求美國養(yǎng)老社區(qū)呈現(xiàn)差異化發(fā)展，主要包括太陽城模式和

CCRC模式，投資

端方面養(yǎng)老社區(qū)

REITS模式較為普遍。太陽城模式針對活躍健康的老年群體，

一般以出售養(yǎng)老住宅為主，部分出租；CCRC模式需要滿足老人在不同生理年齡

階段的不同需求，主要采取出租形式為老人提供持續(xù)照護(hù)服務(wù)；養(yǎng)老社區(qū)

REITS即房地產(chǎn)信托投資基金參與投資，采取凈出租或委托經(jīng)營的方式實(shí)現(xiàn)發(fā)展。2.1.2、太陽城——針對健康老人的養(yǎng)老社區(qū)住宅德爾·韋布公司（DelWebb）是美國活躍長者之家的領(lǐng)導(dǎo)者，主要開發(fā)的養(yǎng)

老社區(qū)即為太陽城。德爾·韋布公司開發(fā)并出售養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，并營建相應(yīng)的配

套設(shè)施，是典型的重資產(chǎn)模式。美國太陽城養(yǎng)老社區(qū)建于

20

世紀(jì)

60

年代，經(jīng)過

20

年代的發(fā)展基本建成，

主要針對年齡在

55～70

歲的活躍健康老人。太陽城模式本質(zhì)上屬于住宅開發(fā)性

質(zhì)，由地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)，通過銷售養(yǎng)老概念住宅，開發(fā)商得以收回投資并產(chǎn)生盈

利；同時(shí)太陽城成立養(yǎng)老社區(qū)委員會負(fù)責(zé)社區(qū)的活動組織、實(shí)施運(yùn)營，收取的老

年人繳納的會費(fèi)和年費(fèi)也是其收入來源之一。太陽城養(yǎng)老社區(qū)的選址一般在宜居地區(qū)或者風(fēng)景區(qū)，主打健康養(yǎng)老品牌，同

時(shí)提供完備的運(yùn)動娛樂設(shè)施，滿足老年人的精神文化需求，致力于建立全美最高

品質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)。太陽城養(yǎng)老社區(qū)在結(jié)構(gòu)上分為

6

大板塊：湖中之塔、國王之殿、

庭院、阿斯頓花園、太陽城中心和自由廣場，分別居住不同需求的老年人口，其

平均規(guī)模在

23000

戶左右，入住率可達(dá)

90.95%，住宅類型多樣，以獨(dú)棟和雙拼

為主，還有多層公寓、獨(dú)立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復(fù)合公寓

住宅等。2.1.1、CCRC——提供全方位養(yǎng)老需求服務(wù)美國養(yǎng)老社區(qū)是美國最成熟的商業(yè)化運(yùn)營養(yǎng)老居住模式，根據(jù)面向?qū)ο蟮牟?/p>

同分為生活自理型社區(qū)、生活協(xié)助型社區(qū)、特殊護(hù)理型社區(qū)以及混合型的持續(xù)照

護(hù)退休社區(qū)等細(xì)分市場，其中混合型的持續(xù)照護(hù)退休社區(qū)（ContinuingCareRetirementCommunity，CCRC）模式值得借鑒。CCRC模式一般由運(yùn)營商主導(dǎo)開發(fā)，通過精細(xì)化管理，為老年人提供全面的

健康管理、護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)，以提高老年人退休后的生活質(zhì)量。據(jù)中國社會科學(xué)

網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，美國有超過

1900

個

CCRC，其中

82%由非營利組織經(jīng)營。CCRC的費(fèi)

用一般包括入門費(fèi)（EntranceFee）和月費(fèi)（MonthlyFee），入門費(fèi)一般由客

戶自行承擔(dān)，部分美國老人通過住房抵押進(jìn)行支付，或者使用退休金、私人儲蓄

等；月費(fèi)一般通過保險(xiǎn)收入進(jìn)行支付，如長期護(hù)理險(xiǎn)等。CCRC模式收取入門費(fèi)

回籠資金，月費(fèi)形成日常經(jīng)營收入，開發(fā)商通過抵押貸款獲得進(jìn)一步擴(kuò)張的動能，

使得經(jīng)營實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。CCRC收費(fèi)高昂，相比美國中國居民支付能力亟待提高。由于

CCRC模式的

目標(biāo)客戶主要是美國中等偏上人群，收費(fèi)較高，美國的“以房養(yǎng)老”以及保險(xiǎn)收

入在費(fèi)用支付中發(fā)揮了重要作用。而中國傳統(tǒng)觀念使住房抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展

緩慢，且目前老人的養(yǎng)老意識不足，支付能力不足以入住類似的

CCRC，因此提

高中國老年人的支付能力成為養(yǎng)老社區(qū)穩(wěn)健發(fā)展的前提。2.1.3、養(yǎng)老社區(qū)

REITS——美國養(yǎng)老社區(qū)主要資金來源美國養(yǎng)老地產(chǎn)的投資商主要有三類，REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）、私募

基金和非盈利性組織。其中

REITs投資為主流模式，打通了社會融資渠道，聚

集了大量社會低成本閑置資金，解決了開發(fā)環(huán)節(jié)大量資金占用問題。據(jù)中國養(yǎng)老周刊撰文統(tǒng)計(jì)，美國前十大養(yǎng)老社區(qū)的投資商中超過一半是養(yǎng)老

REITs，目前美國養(yǎng)老醫(yī)療類

REITs前三名分別是

VTR.N（截至

2021

年

6

月

24

日總市值

217.4

億美元，市盈率約

49.99）、WELL.N（截至

2021

年

6

月

24

日

總市值

347.59

億美元，市盈率約

46.96）、PEAK.N（原

HCP房地產(chǎn)信托，2019

年

10

月更名，截至

2021

年

6

月

24

日總市值

181.7

億美元，市盈率約

66）。養(yǎng)老

REITS市場表現(xiàn)優(yōu)異。美國養(yǎng)老醫(yī)療

REITSs長期以來市場表現(xiàn)優(yōu)異，

自

2001

年

1

月

1

日至

2021

年

6

月

24

日收盤，芬塔信托

VTR.N漲幅高達(dá)

2794%，WELL.N信托漲幅高達(dá)

1513%，PEAK.N（原

HCP.N）

漲幅約

634%，

同期標(biāo)普

500

漲幅約為

69%。美國

REITS主要通過兩種方式運(yùn)營，即凈出租和委托經(jīng)營。1)

凈出租模式：低風(fēng)險(xiǎn)+適中收益養(yǎng)老

REITS公司把養(yǎng)老物業(yè)或醫(yī)療物業(yè)租賃給運(yùn)營商，每年收取固定租金，

所有直接運(yùn)營費(fèi)用、社區(qū)維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)等均有租賃方承擔(dān)，故風(fēng)險(xiǎn)很低，收

益相對適中。大部分美國

REITS公司均采用凈出租方式運(yùn)營，為養(yǎng)老地產(chǎn)提供

大規(guī)模、低成本、長周期的資金來源。2)

委托經(jīng)營模式：適中風(fēng)險(xiǎn)+較高收益養(yǎng)老

REITS公司把養(yǎng)老物業(yè)或醫(yī)療物業(yè)租賃給運(yùn)營商，運(yùn)營商每年收取一

定比例的經(jīng)營管理費(fèi)用，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；養(yǎng)老

REITS公司自負(fù)盈虧，獲取租

金以及經(jīng)營剩余價(jià)值，承擔(dān)大部分風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)營業(yè)績較好的情況下，養(yǎng)老

REITS公司的剩余收益將大大提升。美國養(yǎng)老

REITs運(yùn)營的核心是在凈租賃和委托經(jīng)營模式之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)偏好

及收益匹配，力求根據(jù)自身能力獲得二者平衡。

VENTAS（偏重委托經(jīng)營），

WELLTOWER（平衡組合），PEAK（偏重凈租賃）三個不同組合比例公司的股

價(jià)表現(xiàn)就充分體現(xiàn)了這一點(diǎn)。在養(yǎng)老地產(chǎn)投資/開發(fā)/運(yùn)營的不同階段，分別由投資商/開發(fā)商/運(yùn)營商進(jìn)行角

色分工，各個階段分工合作，專業(yè)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)了開發(fā)利潤、租金收益、資產(chǎn)升值、

經(jīng)營管理收益的分離。開發(fā)商通過建造適老性物業(yè)獲取一定比例的開發(fā)利潤；養(yǎng)

老

REITs通過長期持有資產(chǎn)獲取穩(wěn)定的租金收益和資產(chǎn)升值收益，承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；

養(yǎng)老運(yùn)營商采用輕資產(chǎn)模式，賺取管理費(fèi)（委托經(jīng)營模式）以及剩余收益分配（凈

租賃模式）。美國保險(xiǎn)公司一般與多家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，當(dāng)客戶入住與保險(xiǎn)公司合作的養(yǎng)老

社區(qū)時(shí)，險(xiǎn)企可為客戶報(bào)銷其護(hù)理費(fèi)用等。部分養(yǎng)老保險(xiǎn)公司會選擇買斷養(yǎng)老機(jī)

構(gòu)，向會員收取會費(fèi)，獲取保險(xiǎn)客源。2.2、日本：養(yǎng)老政策體系健全，小而美的社區(qū)養(yǎng)老格局日本是亞洲首個進(jìn)入老高齡化社會的國家，也是目前全球老齡化程度最高的

國家。從發(fā)展階段、人口結(jié)構(gòu)以及東亞社會文化等方面綜合考量，日本養(yǎng)老社區(qū)

的發(fā)展對中國的借鑒意義較大?？傮w來看，日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)采用多方合作型模式：

以居家養(yǎng)老為主，搭配社區(qū)護(hù)理以及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)，供給方由政府、地產(chǎn)開發(fā)商、

保險(xiǎn)公司以及實(shí)業(yè)財(cái)團(tuán)多方參與，形成以市場為主導(dǎo)，公益福利為輔的服務(wù)供給

體系。2.2.1、養(yǎng)老政策體系完善，保障日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展日本政府先后出臺一系列法律法規(guī)，構(gòu)建起以退休年金、社會福利、醫(yī)療保

險(xiǎn)和生活護(hù)理為主體的高齡養(yǎng)老保障體系，為老年人負(fù)擔(dān)大部分醫(yī)療和長期護(hù)理

費(fèi)用。完善的養(yǎng)老保障體系有效地保障了老年人口的基本生活權(quán)利，激勵并規(guī)范

養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)，保障日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.2.2、介護(hù)保險(xiǎn)作為制度保障，社區(qū)綜合照護(hù)服務(wù)體系健康發(fā)展日本的介護(hù)保險(xiǎn)制度有效解決了老年人所需的長期護(hù)理問題，成為日本養(yǎng)老

產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐。2000

年

4

月，日本介護(hù)保險(xiǎn)法正式實(shí)施，主要圍繞

老年長期護(hù)理制度展開，通過介護(hù)保險(xiǎn)把介護(hù)、醫(yī)療、年金有機(jī)地結(jié)合在一起，

進(jìn)而構(gòu)成新的介護(hù)保險(xiǎn)體系。日本介護(hù)保險(xiǎn)體系由政府管理的保險(xiǎn)基金、參保人

和服務(wù)供應(yīng)商組成。介護(hù)服務(wù)包括居家、社區(qū)和機(jī)構(gòu)介護(hù)：1)

居家介護(hù)：各類上門照顧、護(hù)理服務(wù)，包括日間介護(hù)護(hù)理以及日間康復(fù)診療等。2)

社區(qū)介護(hù)：主要包括上門夜間介護(hù)和部分對失能老人的專業(yè)介護(hù)。3)

機(jī)構(gòu)介護(hù)：主要包括老人在養(yǎng)老院享受的各類介護(hù)服務(wù)。日本國民介護(hù)支出的資金來源為介護(hù)保險(xiǎn)，介護(hù)保險(xiǎn)的主要資金來源為稅

金。介護(hù)保險(xiǎn)制度主要覆蓋

40

歲以上的中高風(fēng)險(xiǎn)失能群體，并以

65

歲為分界

線將被保險(xiǎn)者劃分為兩類。一類參保人為

65

歲及以上人群，將其以家庭成員收

入為標(biāo)準(zhǔn)劃分為五個等級，收入水平越低其繳費(fèi)比例也相對較低。二類參保人為

40

歲-64

歲人群，其繳納的保費(fèi)依據(jù)加入的醫(yī)療保險(xiǎn)類型進(jìn)行劃分。2006

年，日本政府為應(yīng)對老齡化程度加深、獨(dú)居老人數(shù)量增加等情況，主

導(dǎo)推出了“一體化社區(qū)照護(hù)體系（IntegratedCommunityCareSystem，

ICSS）”，其目標(biāo)是在

2025

年前實(shí)現(xiàn)對疾病預(yù)防、疾病醫(yī)療以及長期護(hù)理等資

源的整合，為社區(qū)內(nèi)老年人提供晚年居住安排、社會關(guān)懷以及日常生活支持。

ICSS模式的落實(shí)需要多方機(jī)構(gòu)和供應(yīng)商共同配合，目前項(xiàng)目仍在推進(jìn)過程中。2.2.3、多元主體參與的小規(guī)模養(yǎng)老社區(qū)，滿足老年人口多種需求建立系統(tǒng)健全的政策體系，提高養(yǎng)老服務(wù)人員待遇。日本于

1987

年頒布社

會福利士及看護(hù)福利士法，并完善資格證書制度；

2018

年頒布為了確保護(hù)

理從業(yè)者等人才儲備而改善護(hù)理從業(yè)者待遇的法律，促進(jìn)護(hù)理人才薪酬待遇的

提升，鼓勵更多人從事養(yǎng)老行業(yè)。激勵多元主體參與社區(qū)老年照護(hù)，提高照護(hù)服務(wù)水平。政府資助社會組織如

福利協(xié)會、社會福利商社等參與照護(hù)服務(wù)，介護(hù)保險(xiǎn)提供資金支持使養(yǎng)老服務(wù)企

業(yè)參與進(jìn)來，同時(shí)鼓勵社區(qū)中的大學(xué)生和志愿者等群體參與到老人生活援助中?！靶《馈蹦Ｊ?，規(guī)模雖小但功能健全。日本的養(yǎng)老社區(qū)一般以社區(qū)為載體，

養(yǎng)老社區(qū)的占地面積一般約為

30-600

平方米，床位只有

20-30

張，服務(wù)人數(shù)限

制在

30

人以內(nèi)，但服務(wù)齊全，如日間照護(hù)、上門服務(wù)等服務(wù)完全可以滿足老年

人的不同需求。對于中國而言，目前中國制定了社會保險(xiǎn)法和老年人社會福利機(jī)構(gòu)基

本規(guī)范，但仍未健全與養(yǎng)老體制相配套的全方位的法律規(guī)定，亟需通過制定法

律明確國民的養(yǎng)老金權(quán)益和基本養(yǎng)老金制度的定位，借鑒日本養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展經(jīng)

驗(yàn)，不斷完善相應(yīng)配套措施，完善長期照護(hù)服務(wù)政策體系，同時(shí)優(yōu)化社區(qū)養(yǎng)老服

務(wù)資源，激勵形成多元主體參與的養(yǎng)老格局。3、保險(xiǎn)+養(yǎng)老社區(qū)巨有天然優(yōu)勢3.1、資產(chǎn)端：保險(xiǎn)資金的長周期特征與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所需的穩(wěn)定性匹配養(yǎng)老社區(qū)的核心在“后續(xù)運(yùn)營和持續(xù)照護(hù)服務(wù)”，其主要盈利來自于長期租

金收入和資產(chǎn)升值，現(xiàn)金回流速度慢，在開發(fā)和運(yùn)營階段均需要有穩(wěn)定、長周期、

低成本、大規(guī)模的資金做支持。保險(xiǎn)資金規(guī)模大、回報(bào)要求低、周期長，適合投資養(yǎng)老社區(qū)。保險(xiǎn)公司大量

長期資金需要尋找具備穩(wěn)定回報(bào)的投資方向，養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，周期波動小，

更多的與人口結(jié)構(gòu)變化程度有關(guān)，可預(yù)期性強(qiáng)，現(xiàn)金流穩(wěn)定。同時(shí)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品

與養(yǎng)老地產(chǎn)的客戶區(qū)高度一致，利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營，同時(shí)也利于壽險(xiǎn)產(chǎn)品

的銷售。目前中國已有

10

家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資了

47

個養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，床位數(shù)超過

8.4

萬個。同時(shí)，保險(xiǎn)資金通過直接股權(quán)和間接股權(quán)投向產(chǎn)業(yè)方向?yàn)轲B(yǎng)老及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

上下游醫(yī)療、健康行業(yè)的私募股權(quán)投資基金

2340

多億元，各大險(xiǎn)企爭相入局養(yǎng)

老社區(qū)。3.2、負(fù)債端：促進(jìn)保單銷售，增強(qiáng)客戶粘性3.2.1、雙向促進(jìn)：養(yǎng)老社區(qū)與壽險(xiǎn)保單捆綁銷售形成正反饋入住美國

CCRC社區(qū)的美國老年人一般有四種支付來源：私人儲蓄、退休金、

保險(xiǎn)收入以及反向住房抵押。而中國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)只能保障老年人口的基本生活

需要，第二支柱覆蓋面較小，預(yù)計(jì)未來第三支柱商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)將成為老年人口退

休后收入的主要來源。目前部分保險(xiǎn)公司將保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)捆綁銷售，如購買保險(xiǎn)公司的某種產(chǎn)品

或者達(dá)到一定金額可獲得養(yǎng)老社區(qū)入住資格等銷售模式，如泰康人壽已完成泰康

之家八個養(yǎng)老項(xiàng)目布局，捆綁“幸福有約”保險(xiǎn)；太平集團(tuán)與全球著名養(yǎng)老社區(qū)

品牌

WATERMARK（美國水?。┙M建合資養(yǎng)老企業(yè)開發(fā)

CCRC模式的養(yǎng)老社區(qū)

“梧桐人家”，與中國太平推出的終身年金養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品“悅享金生”進(jìn)行捆綁

式銷售；合眾人壽也推出了合眾優(yōu)年系列養(yǎng)老社區(qū)。投資養(yǎng)老社區(qū)延伸可保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，拉動壽險(xiǎn)銷售；長期可獲取不動產(chǎn)增值收

益。但目前來看，大部分保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)產(chǎn)品給付未能實(shí)現(xiàn)和養(yǎng)老社區(qū)費(fèi)用真正

掛鉤，各保險(xiǎn)公司仍需繼續(xù)探索保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)之間的銷售模式。3.2.2、產(chǎn)品+服務(wù)：增強(qiáng)客戶粘性，獲取數(shù)據(jù)資源過去的保險(xiǎn)服務(wù)一般集中在客戶理賠階段，在保險(xiǎn)售出的前期與客戶溝通較

少，對客戶忠誠度的提高沒有太大幫助。保險(xiǎn)公司通過投資養(yǎng)老社區(qū)，同時(shí)銷售

相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品，將保險(xiǎn)產(chǎn)品與服務(wù)相結(jié)合，通過服務(wù)增加客戶和保險(xiǎn)公司接觸的

頻率，增強(qiáng)客戶粘性。同時(shí)養(yǎng)老社區(qū)為入住的客戶提供的健康管理、亞健康管理、

醫(yī)療服務(wù)等，包括為客戶定制運(yùn)動計(jì)劃、營養(yǎng)方案，為客戶安排特色體檢、體重

管理等。一系列的服務(wù)目的在于讓客戶健康的生活，一方面更好的控制賠付水平，

另一方面增強(qiáng)客戶粘性，了解公司產(chǎn)品和服務(wù)，未來可運(yùn)用養(yǎng)老和健康大數(shù)據(jù)，

支持養(yǎng)老健康保險(xiǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新，優(yōu)化保險(xiǎn)產(chǎn)品費(fèi)率與條款，持續(xù)提高業(yè)務(wù)競爭力。3.3、構(gòu)建高質(zhì)量養(yǎng)老生態(tài)，增強(qiáng)社區(qū)引流力度險(xiǎn)企建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)面臨著投資重、盈利回報(bào)周期長的現(xiàn)實(shí)困境。從目前市場

上的經(jīng)營模式來看，大部分可盈利的養(yǎng)老項(xiàng)目的主流模式為“會費(fèi)+月費(fèi)”的會

員卡模式，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)開發(fā)的養(yǎng)老項(xiàng)目多與其養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品銷售進(jìn)行捆綁。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對入駐的養(yǎng)老客戶收取一次性會員費(fèi)（100

萬-500

萬不等），后

月繳納

5000-10000

元的月費(fèi)，如果老人為高齡老人或者失能老人需其他特殊

服務(wù)時(shí)則另外收取特護(hù)費(fèi)，目前主流的泰康保險(xiǎn)的泰康之家、萬科隨園嘉樹等均

采用此類收費(fèi)模式。一般來說此類養(yǎng)老社區(qū)并非可銷售物業(yè)，沒有產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)證，會員卡不能充當(dāng)

個人資產(chǎn)證明，也不能進(jìn)行抵押。該類會員卡性質(zhì)應(yīng)屬于“長期租賃合約”，在

目前法律體系下難以獲得完全保障，目前央企/國企/大型保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等資信情況較

好的企業(yè)產(chǎn)品更容易獲得消費(fèi)者信任與青睞。近年來，為進(jìn)一步擴(kuò)大保單銷售，提升盈利水平，以泰康保險(xiǎn)為代表的頭部

險(xiǎn)企致力于做大支付，從“保險(xiǎn)+養(yǎng)老社區(qū)入住資格（期貨）”綁定的銷售模式

發(fā)展為“代理人+養(yǎng)老社區(qū)入住資格（現(xiàn)貨）”的銷售模式，鼓勵代理人直接銷

售社區(qū)入住資格函，以此提高社區(qū)即期入住率。除此之外，部分險(xiǎn)企通過戰(zhàn)略投資，與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，建立豐富、完善的養(yǎng)

老生態(tài)；強(qiáng)化社區(qū)體驗(yàn)，利用養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部資源進(jìn)行多種形式的場景體驗(yàn)，通過

提升服務(wù)質(zhì)量增強(qiáng)對對壽險(xiǎn)引流的廣度和深度。

養(yǎng)老社區(qū)與保險(xiǎn)產(chǎn)品相結(jié)合正逐漸為大眾所接受，并成為促進(jìn)“養(yǎng)老社區(qū)”

與“保險(xiǎn)產(chǎn)品”正反饋循環(huán)的雙贏模式。養(yǎng)老社區(qū)成為壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的關(guān)鍵一環(huán)，

既讓保險(xiǎn)資金的用途得到延伸，也擴(kuò)展了保險(xiǎn)產(chǎn)品的種類和服務(wù)，還帶來了后續(xù)

的健康險(xiǎn)、護(hù)理險(xiǎn)等產(chǎn)品接觸客群的機(jī)會。4、險(xiǎn)企加速布局養(yǎng)老社區(qū)，“保險(xiǎn)+產(chǎn)品”模式成主流中國龍頭險(xiǎn)企如泰康、太平、國壽、太保等公司均陸續(xù)布局了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，對

于保單銷售的促進(jìn)作用已體現(xiàn)，未來規(guī)?；季旨痈咂焚|(zhì)運(yùn)營的養(yǎng)老社區(qū)將提升

保險(xiǎn)公司差異化競爭力。各公司在養(yǎng)老社區(qū)的定位、投資模式、運(yùn)營方式、入住

方式等方面各有異同。保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)有三種模式：1）重資產(chǎn)投入模式，依托集團(tuán)的資產(chǎn)

優(yōu)勢投入資金自建養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，這種模式取決于公司的資產(chǎn)規(guī)模，保險(xiǎn)公司的

角色往往是“投資商、開發(fā)商、運(yùn)營商”合為一體。典型模式是泰康、太保、國

壽。2）輕重資產(chǎn)相結(jié)合的模式，部分養(yǎng)老社區(qū)自建，同時(shí)與第三方簽約合作或

者以股權(quán)投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，典型代表為太平、合眾。3）第三種是純輕資產(chǎn)模式，

即全部與第三方合作的模式，通過第三方現(xiàn)成的養(yǎng)老床位數(shù)來實(shí)現(xiàn)資源互換，典

型代表為光大永明匯晨養(yǎng)老社區(qū)。4.1、泰康之家：聚焦高端客群，深耕壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈2007

年，泰康明確深耕壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，提出建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)戰(zhàn)略；2009

年，泰

康成為業(yè)內(nèi)第一家獲得養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司。目前泰康之家已在北

京、上海、廣州、三亞、蘇州、武漢、成都、杭州等多個重點(diǎn)城市開展項(xiàng)目，形

成“三亞看海、陽澄觀湖，龍塢望山”的泰康養(yǎng)老社區(qū)特色布局。泰康保險(xiǎn)打造

“保險(xiǎn)與醫(yī)養(yǎng)實(shí)體跨界結(jié)合”戰(zhàn)略，已形成面向高端客群的產(chǎn)品線，通過關(guān)聯(lián)養(yǎng)

老社區(qū)入住資格帶動多種保險(xiǎn)產(chǎn)品的銷售。4.1.1、泰康引入

CCRC模式，核心城市布局養(yǎng)老社區(qū)泰康提出積極應(yīng)對老齡化的“長壽時(shí)代”理論，學(xué)習(xí)美國經(jīng)驗(yàn)，將泰康之家

的定位為大規(guī)模、全功能、高品質(zhì)的

CCRC養(yǎng)老社區(qū)，目前泰康之家養(yǎng)老社區(qū)已

經(jīng)遍布全國

22

個核心城市，成為中國養(yǎng)老第一品牌。泰康之家養(yǎng)老社區(qū)為居民

提供獨(dú)立生活、協(xié)助生活、記憶照護(hù)、專業(yè)護(hù)理四種生活服務(wù)區(qū)域，滿足不同身

體狀況長者的照護(hù)需求，提供不同程度的生活照顧及護(hù)理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)一站式退休

生活解決方案。泰康于

2009

年率先獲得中國保監(jiān)會批準(zhǔn)的投資養(yǎng)老社區(qū)的試點(diǎn)資格，布局

大健康產(chǎn)業(yè)十余年，目前已經(jīng)發(fā)展成為國內(nèi)知名的高品質(zhì)連鎖養(yǎng)老集團(tuán)之一。泰

康之家截至

2020

年底已完成

北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、

杭州、南昌、廈門、沈陽、長沙、南寧、寧波、合肥、深圳、重慶、南京、鄭州、

青島、福州、溫州

等

22

個核心城市的大型連鎖醫(yī)養(yǎng)社區(qū)和康復(fù)醫(yī)院的布局。

其養(yǎng)老社區(qū)可容納約

5.5

萬名老人，規(guī)劃超

3.9

萬個養(yǎng)老單元以及約

1600

張

醫(yī)療床位。其中，北京燕園、上海申園、廣州粵園、成都蜀園、蘇州吳園、武漢

楚園、杭州大清谷七地社區(qū)及配建康復(fù)醫(yī)院已正式投入運(yùn)營。4.1.2、高額保單獲養(yǎng)老社區(qū)入住資格，中低端養(yǎng)老社區(qū)仍為藍(lán)海入住泰康之家養(yǎng)老社區(qū)有兩種途徑：1）滿足年齡的且短期有入住需求的老年人繳納相關(guān)費(fèi)用直接向社區(qū)提出申請。以北京燕園為例，客戶入住需繳納

60

萬押金，同時(shí)每月最低繳納

6400

元月費(fèi)，每人每天的伙食費(fèi)為

60

元，對于老

人家庭的支付能力要求較高。2）購買泰康人壽幸福有約保險(xiǎn)：泰康人壽在

2012

年

4

月推出“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”，購買“樂享新生活養(yǎng)老年金保險(xiǎn)（分紅

型）”的客戶，單張保單的保費(fèi)在

200

萬元以上的，就可以獲得泰康之家的保

證入住權(quán)?！靶腋Ｓ屑s終身養(yǎng)老計(jì)劃”實(shí)現(xiàn)了虛擬金融產(chǎn)品與實(shí)體養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)

合、養(yǎng)老理財(cái)和養(yǎng)老消費(fèi)相結(jié)合，是在延伸保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條、保險(xiǎn)資金運(yùn)用方面的

重要探索。兩種途徑入住泰康之家的費(fèi)用均較高，其目標(biāo)客群為高凈值人群，針

對支付能力較差的人群的養(yǎng)老社區(qū)仍是一片藍(lán)海。4.1.3、優(yōu)勢：品牌效應(yīng)溢價(jià)顯現(xiàn)，科學(xué)照護(hù)提供高質(zhì)量服務(wù)泰康之家品牌效應(yīng)凸顯，增強(qiáng)對高端客群的吸引力泰康保險(xiǎn)在高端客群體系內(nèi)打造“泰康之家”高端養(yǎng)老社區(qū)品牌，增強(qiáng)品牌

辨識度，經(jīng)過多年發(fā)展已獲得高端客群的認(rèn)可。2019

年泰康試行養(yǎng)老社區(qū)期現(xiàn)

聯(lián)動銷售策略，鼓勵壽險(xiǎn)代理人代銷社區(qū)入住資格函，當(dāng)年代理人渠道月均社區(qū)

資格銷售數(shù)量大幅提升，說明泰康之家養(yǎng)老社區(qū)的品牌效應(yīng)對保險(xiǎn)端的客戶影響

力較大。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合：每個社區(qū)均配建一家康復(fù)醫(yī)院，提供高品質(zhì)醫(yī)療保健服務(wù)泰康把醫(yī)療和養(yǎng)老資源進(jìn)行結(jié)合，實(shí)現(xiàn)實(shí)際的醫(yī)療、養(yǎng)老和虛擬的保險(xiǎn)結(jié)合，

在運(yùn)營上實(shí)行“保險(xiǎn)+醫(yī)養(yǎng)+資管”模式，實(shí)現(xiàn)跨界發(fā)展戰(zhàn)略。泰康之家簽約美

國康復(fù)服務(wù)機(jī)構(gòu)

GRS，引入

Powerback模式，并實(shí)現(xiàn)本土化落地運(yùn)營，為國內(nèi)

患者提供國際標(biāo)準(zhǔn)的高品質(zhì)康復(fù)醫(yī)療服務(wù)，相對來說醫(yī)療資源更加豐富。泰康之家擁有全科醫(yī)生為老人提供全程健康管理，全面提升老人的身心健

康；同時(shí)針對老人健康狀況差異性，分別提供最適合的專業(yè)照護(hù)——協(xié)助生活、

專業(yè)護(hù)理、記憶照護(hù)；并設(shè)有多功能科室，包括神經(jīng)康復(fù)中心、運(yùn)動骨科康復(fù)中

心、心肺功能康復(fù)、傷口愈合中心、慢性器官功能衰竭、老年重癥監(jiān)護(hù)中心等，

全方位照護(hù)入住的老人；在運(yùn)動史、疾病史、飲食習(xí)慣等方面，為每個老人測評，

建立健康檔案，定制專屬護(hù)理方案，并定期更新。泰康之家創(chuàng)新“1+N照護(hù)模式”——1

名主要負(fù)責(zé)人主導(dǎo)，

N名照護(hù)團(tuán)隊(duì)

成員輔助。每名老人都擁有自己的多學(xué)科專家組，由管家、醫(yī)生、臨床藥師、護(hù)

理師、護(hù)士、康復(fù)治療師、運(yùn)動指導(dǎo)師、營養(yǎng)師、個案管理師等組成，通過協(xié)作

和配合保障老人得到全面專業(yè)的照護(hù)服務(wù)。高質(zhì)量養(yǎng)老生活：活動豐富，精彩生活。泰康之家的樂泰學(xué)院為老人們提供

百余門高水準(zhǔn)精品課程，在學(xué)習(xí)中促進(jìn)老人生理、心理和社交能力的提升，同時(shí)

開展形式多樣的節(jié)慶活動、外出活動、特色活動等，為老人們的生活增添色彩和

樂趣。4.1.4、面臨的挑戰(zhàn)：資金成本居高不下，盈利周期相對較長產(chǎn)品種類單一，限制銷售。目前來看，泰康可以對接養(yǎng)老社區(qū)的產(chǎn)品有“樂

享新生活養(yǎng)老年金保險(xiǎn)（分紅型）”、“泰康尊享世家終身壽險(xiǎn)”和“泰康歲月

有約”三種，其中“泰康歲月有約”還未正式上線，總體來看，產(chǎn)品種類比較單

一，很大程度上增加了產(chǎn)品銷售的局限性。資金成本較高，推高產(chǎn)品價(jià)格。泰康保險(xiǎn)利用集團(tuán)自有資金自建養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)

目，“投資商、開發(fā)商、運(yùn)營商”合為一體，而社區(qū)建設(shè)、運(yùn)營均需要大量的資

金，如北京燕園養(yǎng)老社區(qū)的前期總投資就超過

50

億元。此外，養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目長

周期、回報(bào)率特征導(dǎo)致資金回流慢。這使泰康的投資成本較高，也決定了其養(yǎng)老

社區(qū)保險(xiǎn)產(chǎn)品的價(jià)格會隨之升高。產(chǎn)品門檻價(jià)高，受眾客群單一。目前入住泰康養(yǎng)老社區(qū)需養(yǎng)老保險(xiǎn)的保費(fèi)額

在

200

萬元以上，疊加入住后的相關(guān)費(fèi)用，對于大部分消費(fèi)者而言門檻較高，

只建設(shè)高端養(yǎng)老社區(qū)，會流失很大一部分客戶。然而目前中國養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營、管理仍處于探索階段，部分需要依賴于外國

團(tuán)隊(duì)，成本費(fèi)用難以降低，一個養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目從拿地到蓋房的平均周期是

5

年，

建設(shè)

1

個社區(qū)的花費(fèi)是

30

億元至

50

億元，并要承受

5

年無收益的壓力。建設(shè)

低端養(yǎng)老社區(qū)收益小，回本周期相對更長，目前中國低端養(yǎng)老社區(qū)仍為一片藍(lán)海。4.2、中國太平：“輕重并舉”，多地布局高端養(yǎng)老社區(qū)中國太平集團(tuán)采用輕重資產(chǎn)相結(jié)合的模式建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，即部分養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)

目自建，同時(shí)與第三方簽約合作或者以股權(quán)投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。其中“梧桐人家”

CCRC社區(qū)采用重資產(chǎn)模式，投資

39.2

億元自建養(yǎng)老社區(qū)；而樂享家之快樂家

園、

樂享家之古滇名城、樂享家之當(dāng)代時(shí)光里、樂享家之一方頤景薈、

樂享家

之星健蘭亭五大養(yǎng)老社區(qū)均與第三方合作運(yùn)營，以輕資產(chǎn)模式擴(kuò)大養(yǎng)老社區(qū)覆蓋

面。2015

年

11

月，保利地產(chǎn)和太平人壽達(dá)成戰(zhàn)略合作，在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行

全面合作；2016

年

6

月，太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理有限公司與美國水印公司合資組建

的太平水印（上海）養(yǎng)老企業(yè)管理有限公司正式成立，對接中國太平上?！拔嗤?/p>

人家”大型養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目；2016

年

12

月，中國太平保險(xiǎn)集團(tuán)與一方集團(tuán)合作的

太平一方大健康產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金正式簽約落成，基金總規(guī)模

8

億元?！拔嗤┤思摇卑凑铡?073”的養(yǎng)老模式，即

90%老人依靠居家養(yǎng)老、7%老

人依靠社區(qū)養(yǎng)老、3%老人依靠機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的設(shè)想，針對

7%的具有一定支付能力

的老人開發(fā)的高端養(yǎng)老社區(qū)，擁有

1500

余套健康活力老年公寓和近

900

張康復(fù)

護(hù)理床位，目前可供床位

3600+張。“梧桐人家”的入住方式有兩種：1）購買太平人壽的保險(xiǎn)產(chǎn)品，累計(jì)保費(fèi)達(dá)到

一定金額即獲得入住資格。例如購買“福享金生”年金產(chǎn)品，同時(shí)每月繳納的保費(fèi)大

于等于

11112

元，繳費(fèi)期限為

15

年，即可享受入住資格。入住后，返還的年金可以

沖抵養(yǎng)老費(fèi)用。2）會籍制。入住太平梧桐人家的住戶，需要根據(jù)入住房型的不同面

積，支付不等的入住資格費(fèi)用。無論是購買保險(xiǎn)產(chǎn)品，還是會籍制，入住后都需另外

支付運(yùn)營服務(wù)費(fèi)。太平旗下的養(yǎng)老社區(qū)入住費(fèi)用同樣較高，仍無法滿足廣闊的低端養(yǎng)老社區(qū)需

求。4.3、中國平安：整合內(nèi)部優(yōu)勢資源，打造高端康養(yǎng)社區(qū)中國平安相比泰康保險(xiǎn)、太平人壽等險(xiǎn)企有著獨(dú)有的資源優(yōu)勢。中國平安并

非單純的保險(xiǎn)集團(tuán)，旗下還有銀行、證券以及金融科技公司，同時(shí)在醫(yī)療健康領(lǐng)

域也有布局，如平安好醫(yī)生、平安醫(yī)保科技公司等，金融科技以及醫(yī)療健康領(lǐng)域

的資源積累是“平安頤年城”發(fā)展的重要資源。平安頤年城以精細(xì)照護(hù)、科技醫(yī)療及保險(xiǎn)金融為依托，打造集全景醫(yī)療、智

慧社區(qū)、精細(xì)養(yǎng)護(hù)、樂享生活為一體的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合綜合體項(xiàng)目，為客戶提供高品質(zhì)

服務(wù)。頤年城同樣聚焦一線城市及部分核心二線城市，康養(yǎng)社區(qū)的受眾為支付能

力強(qiáng)、具有消費(fèi)潛力的中心城市客戶，建設(shè)市中心

CCRC綜合康養(yǎng)社區(qū)。平安臻頤年計(jì)劃采取康養(yǎng)社區(qū)入住權(quán)益和保單相結(jié)合的銷售模式，客戶投保

平安臻頤年體系產(chǎn)品，即可享受按照高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)體系打造的涵括臻稀地段、臻致

服務(wù)、臻品產(chǎn)品、臻享權(quán)益、臻心保障的康養(yǎng)生活體驗(yàn)。中國平安整合保險(xiǎn)、金融、科技、醫(yī)療等多方資源，其相對優(yōu)勢如下：1）

平安深耕保險(xiǎn)領(lǐng)域

32

年，個人客戶多達(dá)

2

億，互聯(lián)網(wǎng)用戶達(dá)

5

億多人次，擁有

大量的用戶數(shù)據(jù)用以了解客戶需求，有助于為客戶提供差異化、定制化的高質(zhì)量

養(yǎng)老服務(wù)。2）平安運(yùn)用平安好醫(yī)生的核心產(chǎn)品和醫(yī)療服務(wù)，通過健康管家對接

名醫(yī)資源解決客戶相關(guān)需求，為客戶提供便利的醫(yī)療服務(wù)。3）平安將人工智能

運(yùn)用到醫(yī)療領(lǐng)域，通過

AI技術(shù)快速地發(fā)現(xiàn)病患情況，如腫瘤的放療的輔助診斷

系統(tǒng)等，將科技與醫(yī)療結(jié)合，提高客戶診療效率，提供高質(zhì)量養(yǎng)老服務(wù)。中國平安集合保險(xiǎn)、金融、科技、醫(yī)療生態(tài)等力量布局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，平安頤年

城康養(yǎng)社區(qū)為客戶提供高品質(zhì)的康養(yǎng)社區(qū)以及覆蓋全生命周期的保險(xiǎn)保障與醫(yī)

療健康服務(wù)，有助于平安中國形成差異化競爭優(yōu)勢，搶占養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)藍(lán)海市場。4.4、中國太保：聚焦深度老齡化城市，建設(shè)覆蓋全齡的產(chǎn)品體系太保壽險(xiǎn)充分吸收了泰康、國壽、太平等公司在養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營上的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，

加快構(gòu)建“養(yǎng)老保險(xiǎn)+養(yǎng)老社區(qū)+養(yǎng)老服務(wù)”以及“健康保險(xiǎn)+醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)+健

康管理”的產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)圈，加速布局大健康和養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)。中國太保重視深化“產(chǎn)品+服務(wù)”創(chuàng)新，加速布局大健康和養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

目前，中國太保在

7

個城市落地了

8

個太保家園養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，形成頤養(yǎng)、

樂養(yǎng)、康養(yǎng)全齡覆蓋的產(chǎn)品體系。太保家園已投資社區(qū)計(jì)劃開工面積

93.8

萬平

方米，儲備房間

7500

套、總儲備床位超過

1.1

萬張，躍居保險(xiǎn)行業(yè)第二。截至

2020

年底，累計(jì)發(fā)放養(yǎng)老社區(qū)入住資格函已超過

10000

份。中國太保的養(yǎng)老社區(qū)布局在其保險(xiǎn)主業(yè)高地城市以及重度人口老齡化城市，

計(jì)劃在未來

3-5

年投資

100

億建設(shè)

6

個城郊型和度假型養(yǎng)老項(xiàng)目，若干個城市

型養(yǎng)老項(xiàng)目，8000-1000

套高端養(yǎng)老公寓，10000-12000

張床位，其中

70

億建

設(shè)城郊大型

CCRC養(yǎng)老社區(qū)，30

億建設(shè)城市中小型康養(yǎng)項(xiàng)目。太保與醫(yī)療、投資領(lǐng)域頭部公司深度合作，開展線上線下醫(yī)療資源布局，廣

慈太保互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)院已獲得營業(yè)許可，并于

2021

年

4

月

26

日揭牌；與紅杉資本

成立了太保-紅杉基金，將攜手推進(jìn)在健康、醫(yī)療等領(lǐng)域的投資布局。中國太保

通過布局醫(yī)療資源，為客戶提供專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)，提升太保家園差異化競爭力。太保家園的銷售模式同樣為“保險(xiǎn)+養(yǎng)老社區(qū)