2023年最新的中國房地產(chǎn)市場分析的論文

第中國房地產(chǎn)市場分析的論文[摘要]我國房地產(chǎn)金融市場由于市場缺陷，信息不對稱，非公平交易等，出現(xiàn)了信用風(fēng)險、市場風(fēng)險和操作風(fēng)險，如何構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)金融體系，本文作了有益的探索。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融要素

一、中國房地產(chǎn)市場金融機理分析

1.中國房地產(chǎn)市場境外因素分析。911事件之后，美國政府采取了放松銀根和美元匯率不斷貶值的貨幣政策，對防止美國經(jīng)濟遭遇短期衰退產(chǎn)生了積極影響，其副作用也展露端倪:美國的樓市快速上漲，出現(xiàn)非理性繁榮局面。由于人民幣匯率在2023年7月之前是采取盯住美元的固定匯率制度，人民幣升值壓力逐漸增大，國際資本投機大舉進入，直接表現(xiàn)為中國外匯儲藏的迅速增加，中央銀行越來越多地向市場供給根底貨幣，出現(xiàn)了流動性過剩，必然會使資產(chǎn)價格出現(xiàn)膨脹。但由于股市在2023年到2023年期間處于泡沫破滅階段，房地產(chǎn)市場幾乎成為吸收這些過剩資本的惟一渠道。期間美聯(lián)儲自2023年之后屢次加息，給中國的貨幣政策操作提供了一定空間。于去年8月底停止后，人民幣匯率升值速度走快。但只要人民幣升值的幅度小于國際市場預(yù)期的幅度，中國寬松的貨幣形勢就不會從根本上發(fā)生改變，這對于中國樓市及股市來說就是利好。

美國的樓市是否會出現(xiàn)硬著陸。如果當前美國樓市出現(xiàn)了大幅度下跌，美聯(lián)儲很可能會再次采取放松銀根的政策，因為樓市對經(jīng)濟的影響遠遠大于股市的。這樣對中國的匯率改革和宏觀調(diào)控來說都是十分不利的，會增加中國經(jīng)濟波動的風(fēng)險。對于中國投資者來說，很可能會面臨這樣的結(jié)局：人民幣升值壓力會因美國放松銀根而增加，更多的國際資本會流向中國，中國的外匯儲藏繼續(xù)大幅度增加，金融和經(jīng)濟領(lǐng)域的流動性更加過剩，股市和樓市的價格繼續(xù)大幅度上漲，泡沫迅速膨脹。在外界的壓力之下，人民幣的大幅度升值使國際資本從中國撤出，經(jīng)濟出現(xiàn)降溫的同時資產(chǎn)泡沫也會破滅。這就是當年日本的前車之鑒!但影響中國房地產(chǎn)價格因素十分復(fù)雜，金融因素只是其中最重要的因素之一。即使在保持目前寬松的貨幣環(huán)境不變，政府依然可以找到防止泡沫繼續(xù)膨脹的方法，在很大程度上擺脫美國樓市的牽制。

2.房地產(chǎn)市場內(nèi)在要素分析。目前中國的房地產(chǎn)市場的利益機制不平衡，房地產(chǎn)市場有讓整個社會的財富在短期內(nèi)向少數(shù)人聚集之嫌，少數(shù)人利用公共資源為個人謀利。當一個行業(yè)的利益結(jié)構(gòu)嚴重失衡時，暴利也就不可防止社會和諧即成為空談。

房地產(chǎn)市場何來暴利行為其根源在于房地產(chǎn)要素的非市場化與產(chǎn)品交易的市場化。如果房地產(chǎn)市場要素是公共的(如土地和金融資源)，且可用低于市場的價格獲得，那么通過權(quán)力方式獲得這些要素的人就可以得到高于市場的利潤。當房地產(chǎn)市場要素非市場化，而房地產(chǎn)市場產(chǎn)品完全由市場來定價時，對于房地產(chǎn)這樣的特殊產(chǎn)品，不僅房地產(chǎn)企業(yè)可以壟斷性定價，也容易把本錢讓整個社會來承當，使其收益讓少數(shù)人來獲得。正因為市場暴利的存在，加上房地產(chǎn)市場進入門檻和生產(chǎn)技術(shù)含量低，使國內(nèi)的各種企業(yè)紛紛進駐房地產(chǎn)市場，無論是制造業(yè)還是高科技產(chǎn)業(yè)，無論是民營企業(yè)還是軍工企業(yè)。這也說明，如果房地產(chǎn)企業(yè)不是高利潤、房地產(chǎn)業(yè)沒有暴利，這些本來利潤就高的企業(yè)會輕易地轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)市場嗎兩種可怕的后果將產(chǎn)生:一是會導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆選擇，即先進的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)移，使得國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整困難;二是社會資金逆流向，即大量資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的泡沫。

在一個健全的市場中，通過資源的流動只能有平均利潤，不能有暴利，這是最為根本的法那么。目前中國的房地產(chǎn)市場剛處幼年，與成熟的市場仍有很大差距，特別是在一種轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟中，我們要對這種隨時可能出現(xiàn)的行業(yè)暴利有比擬清醒的認識，然后用新的制度規(guī)那么來調(diào)整這些失衡的利益關(guān)系。

3.中國房地產(chǎn)市場企業(yè)資金鏈循環(huán)分析。房地產(chǎn)市場火爆的另一個原因是完全背離金融市場法那么的融資模式。從這幾年的情況來看，進入房地產(chǎn)市場的條件并不在于其實力，而是能否拿到土地。在土地沒有市場化而協(xié)議轉(zhuǎn)讓之前，企業(yè)拿到土地的能力就在于企業(yè)與政府權(quán)力的遠近，即如何用金錢與政府權(quán)力進行交易。但當交易規(guī)那么發(fā)生了變化，土地需要市場化方式交易時，能否獲得土地就在于企業(yè)財力，以及如何利用好現(xiàn)有房地產(chǎn)融資市場不完善的制度，看準并操縱房地產(chǎn)金融制度缺陷來力求開展。

在房地產(chǎn)市場上，拿到土地就等于得到了入門證，然而競爭的存在使獲得土地意味著出價要高。要消化過高土地價格的本錢，就得縮短土地工程經(jīng)營的時間，使產(chǎn)品盡快地推向市場，其資金和更具優(yōu)勢的營銷就是便利的融資與銷售的高端人才?？梢哉f，如果不存在目前國內(nèi)住房預(yù)售制度的弊端，要實現(xiàn)這種高價土地通過高價資金及高收入人才向產(chǎn)品轉(zhuǎn)移是不可能的。因為在目前的預(yù)售制度下，任何企業(yè)只要所謂四證齊全，就可以進行住房預(yù)售，而住房預(yù)期款項可以直接進入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬戶。如果一家房地產(chǎn)企業(yè)只要解決房地產(chǎn)運作流程中拿地后如何把四證齊全即土地出讓金的支付的環(huán)節(jié)，其經(jīng)營的房地產(chǎn)工程就能使住房預(yù)售高枕無憂了。財力缺乏的企業(yè)會以高利率從民間信貸市場獲得資金，土地出讓金得到支付，四證即可到手，住房預(yù)售開始進行。由于目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)高利潤及住房預(yù)售款項的直接進入，使得房地產(chǎn)開發(fā)商只要預(yù)售工程的局部產(chǎn)品，就足以歸還來自民間信貸市場的高利率資金及應(yīng)付日常所需要的資金。此后的住房預(yù)售款項既可以成為該企業(yè)下一個房地產(chǎn)開發(fā)工程的滾動資金，也可以成為房地產(chǎn)開發(fā)商的凈利潤。在這種情況下，如果房地產(chǎn)開發(fā)商要為下一個工程融集資金，那么它就會以快速銷售的方式來實現(xiàn)整個工程的銷售。如果企業(yè)為了獲得超額利潤，那么房地產(chǎn)開發(fā)商就會以對出售工程不斷加價的方式來攫取暴利。這就是為什么國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商能夠捂盤并不斷地推高房價的原因所在。一旦早期期房銷售出現(xiàn)問題，那些財力缺乏或根本沒有實力且只希望空手套白狼的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈就會斷裂。

我們可以看到，隨著房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控日趨深入，房地產(chǎn)市場制度規(guī)那么在改革，現(xiàn)行房地產(chǎn)市場融資制度弊端也在得到糾正，利用這種制度弊端想盲目擴張的企業(yè)所隱藏的問題也一定會暴露出來。

二、構(gòu)建合理的房地產(chǎn)市場金融支持體系

房地產(chǎn)市場金融支持體系是指圍繞房地產(chǎn)融資支持成立的金融機構(gòu)體系，旨在調(diào)控貸款規(guī)模和結(jié)構(gòu)、提高住宅貸款流動性，實現(xiàn)政府在住宅市場上的公共性職能。目前，房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融體系開展，已成為政府、市場和個人所關(guān)注的焦點，土地等制度缺陷、社會群體利益沖突、信息不對稱帶來市場失衡等現(xiàn)象，都在房地產(chǎn)市場中得到淋漓的展現(xiàn)。從某種意義上說，房地產(chǎn)業(yè)是面臨公平與效率選擇困境的一個縮影，這不僅是由于房地產(chǎn)商品的特殊性，也因為它同時聯(lián)系微觀個人福利和宏觀經(jīng)濟運行，涵蓋了幾乎所有政府和市場主體的責任和權(quán)利訴求。因此，需要有一個全新的產(chǎn)業(yè)定位和體制改革，并以當前最缺乏的房地產(chǎn)金融支持體系作為切入點來推進制度創(chuàng)新。

購建房地產(chǎn)金融支持體系，目的在于從三方面來解決市場的結(jié)構(gòu)性問題。一是供給結(jié)構(gòu)失衡，包括公共性住宅的有效供給缺乏，以及對中低收入者擁有住房的支持缺乏。二是從住宅總量和住宅金融資產(chǎn)總量上增加調(diào)控手段、提供化解風(fēng)險的渠道，通過信用鏈條的延伸和金融工具創(chuàng)新，防止風(fēng)險過度積累到商業(yè)銀行體系。三是引導(dǎo)和標準房地產(chǎn)金融運行，進而促進住宅市場標準化，建立各層面的住宅金融交易規(guī)那么，提高信息流動性與市場透明度，最終消除由于信息不對稱和金融軟約束造成的住宅泡沫因素。

1.建立政策性房地產(chǎn)金融支持體系。我國地域廣闊、人口眾多、經(jīng)濟復(fù)雜，與其他國家相比，更應(yīng)該建立單獨的體系實施特定住宅政策，支持住宅業(yè)均衡開展。一是建立住宅抵押貸款的政策性擔保機構(gòu)。借鑒國外經(jīng)驗成立專門的國家住宅貸款保險公司。一方面對住宅儲蓄銀行提供存款保險;另一方面對低收入家庭或特定群體的住宅貸款提供擔保，通過該機構(gòu)使符合條件的購房者得到最高的住宅貸款。二是由政府出資成立專門的證券化機構(gòu)。該機構(gòu)的業(yè)務(wù)包括兩方面:一是承當類似于美國抵押銀行的角色，購置、持有、組合或轉(zhuǎn)讓金融機構(gòu)的住宅抵押貸款，促進全國住宅金融市場的穩(wěn)定運行;二是推動抵押貸款證券化創(chuàng)新，提高住宅金融運作效率和資產(chǎn)流動性，解決商業(yè)銀行住宅抵抗面臨的利率、市場和期限匹配風(fēng)險，間接促進居民住宅福利水平提高。

2.強化現(xiàn)有的住房公積金制度改革。我國住宅公積金是模仿新加坡建立起來的一套具有中國特色的住宅保障機制。但目前該體系運作逐漸出現(xiàn)效率低下的問題，突出表現(xiàn)為在中低收入家庭的住房供給明顯支持缺乏的同時，公積金卻有大量積存，到2023年底全國公積金運用率僅58%，沉淀資金達1656億元人民幣。究其原因包括覆蓋面低、公積金貸款程序復(fù)雜、管理機構(gòu)腐敗嚴重等方面。而公積金制度運用比擬成功的都是小國經(jīng)濟，對我國這樣經(jīng)濟社會和人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜的大國來說，實質(zhì)的作用效果還值得深思。

3.購建區(qū)域性的國民住宅儲蓄銀行。要真正使公積金貸款充分利用起來，一種可行的做法是在現(xiàn)有住房公積金管理機構(gòu)的根底上，打造區(qū)域性的住宅儲蓄銀行。一是在省級層面上，整合所屬管理機構(gòu)掌握的公積金，把其結(jié)余存放在住宅儲蓄銀行，由金融監(jiān)管部門和財政部門共同進行嚴格監(jiān)控，由于住宅儲蓄銀行往往對應(yīng)某區(qū)域多個城市，因此可以適度防止地方政府干預(yù)下的合謀腐敗。二是其業(yè)務(wù)一方面是把地方滾存公積金納入住宅儲蓄銀行后，按規(guī)定專門用于公共住宅建設(shè)的貸款;另一方面把商業(yè)銀行的個人公積金貸款業(yè)務(wù)剝離出來，統(tǒng)一回歸到住宅儲蓄銀行，制定并標準以向中低收入家庭提供便利為原那么的個人住宅信貸業(yè)務(wù)。三是對于其資金來源，除了信貸業(yè)務(wù)收入外，還納入管理公共住宅的出租、出售收入，按國際慣例吸取和運作居民住宅儲蓄資金，以及發(fā)行專門的住宅建設(shè)債券，作為政策性金融資。

4.開展多種金融工具，建立房地產(chǎn)金融的風(fēng)險分擔與化解機制。對于房地產(chǎn)業(yè)開展，政府最擔憂的就是房地產(chǎn)金融會出問題，連累整個國民經(jīng)濟的健康開展和社會穩(wěn)定。土地和信貸手段不能從根本上解決問題，尤其是對房地產(chǎn)供給方，過分收緊資金閘口，會使有效和無效供給一起受限，進一步導(dǎo)致風(fēng)險積累。從各國經(jīng)驗看，房地產(chǎn)權(quán)益由于具有特殊的穩(wěn)定性和現(xiàn)金流特征，往往是金融衍生產(chǎn)品最關(guān)注的領(lǐng)域。通過改革創(chuàng)新，使住宅金融產(chǎn)品層出不窮，除了抵押貸款證券化和住宅收益證券化，還包括基金產(chǎn)品、信托證券、指數(shù)化證券等金融工具，最終當然能有利于分散銀行信貸風(fēng)險，解決流動性和短存長貸等問題，形成一套持續(xù)有效的風(fēng)險分擔機制。

5.建立外資房地產(chǎn)入市風(fēng)險監(jiān)測系統(tǒng)。根據(jù)國際慣例，引導(dǎo)和標準外資投資進入房地產(chǎn)市場，防止導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險和房價泡沫。外資進入房地產(chǎn)業(yè)的渠道分為三種，第一種是非居民機構(gòu)和個人投資房地產(chǎn)，第二種是通過外國直接投資方式進入房地產(chǎn)，第三種是通過外債方式進入房地產(chǎn)。通過制度建設(shè)對無法完成商品房交易需將退回的人民幣購房款購匯匯出的境外機構(gòu)和個人，要求持相關(guān)文件由指定銀行進行真實性審核，進而配合現(xiàn)有行政性措施來降低炒樓花之類投機行為。還要規(guī)定資本金不達標的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)不得向境外借用外債，外匯局不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準;在外資并購中未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記;境內(nèi)銀行開立的外國投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營等措施，都是針對利用制度漏洞，試圖通過短期化的直接或間接投資方式來從房地產(chǎn)市場盈利的外資行為，把房地產(chǎn)熱錢擋在國門之外。最終確保我國房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定開展。

篇二

《中國房地產(chǎn)市場供求影響分析》

【摘要】本文探討了房價在社會經(jīng)濟中的作用，分析了我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，并從供給和需求兩個方面論述了影響房價的各個因素，最后給出了解決住房問題的一些建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)供求分析

中國經(jīng)濟開展起來，人民的收入增加，財富等于收入以利率折現(xiàn)，它也會跟著收入增長而增加。人民的財富增加總要找一些投資工程放進去。一般而言，土地或樓房是可靠的財富積累的選擇。人們把財富放進房地產(chǎn)是合理的選擇。房價上升主要表達著地價的上升。原那么上，房價的上升等于經(jīng)濟租金上升的折現(xiàn)，而經(jīng)濟租金上升反映著生產(chǎn)力的提高。因此，房價上升可以反映一國生產(chǎn)力的增長。

中國正處于城市化的進程中，農(nóng)業(yè)人口會大量轉(zhuǎn)變成城鎮(zhèn)人口，中國的人口應(yīng)該如何分布，這是一個難題。合理的房價有利于引導(dǎo)人口適當?shù)姆植?。北上廣等大城市有著優(yōu)良的醫(yī)療、教育、就業(yè)等條件，如果這些城市的房價過低，其人口勢必會過多。土地、資本、勞動共同產(chǎn)生財富，在一定的生產(chǎn)函數(shù)約束下，土地、資本、勞動有著一定的數(shù)量關(guān)系，根據(jù)邊際產(chǎn)量遞減規(guī)律，在技術(shù)和其他要素投入量不變的情況下，勞動數(shù)量不斷增加并且超過某一特定值時，增加勞動投入所帶來的邊界產(chǎn)量會遞減。而邊際產(chǎn)量又會影響到人們勞動的工資收入，邊際產(chǎn)量遞減會造成人們工資收入增長乏力，進而不利于居民消費增長?？梢哉f房價問題影響深遠，一方面房價上升可以表達生產(chǎn)力提高，另一方面合理的房價有利于引導(dǎo)一國人口分布;與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)同其他行業(yè)緊密相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康開展有利于其他行業(yè)的開展。

然而中國房價的不斷上漲似乎讓人怨聲載道，不堪重負。直覺來看，人們的抱怨是說房價過高了。有學(xué)者根據(jù)現(xiàn)有的房價與房屋租金進行比擬，得出房價偏高的結(jié)論，但是判斷房價是否過高的難處在于房價不是現(xiàn)有租金的折現(xiàn)，而是預(yù)期租金的折現(xiàn)，一旦牽涉到預(yù)期就是一件麻煩的事情，很難判斷人們是如何做出預(yù)期的。如果人們認為房價未來要漲，進而做出投資的決策，那么現(xiàn)在的房價必然會表達人們的這一預(yù)期，此時房屋的租金可能還沒有做出調(diào)整，因此就很難說房價出現(xiàn)了泡沫。

市場經(jīng)濟中，供求決定價格。影響房價的因素無非也就是供求關(guān)系。影響房屋供給的因素中最重要的是土地的供給。在中國有兩個因素對土地的供給有決定性影響。

其一是土地的國家壟斷。土地的供給曲線應(yīng)該是垂直的，完全無彈性的，土地的價格完全是由需求決定的。但是對于房地產(chǎn)市場而言，有多少土地用于房地產(chǎn)開發(fā)是由政府決定的，也就是說土地的供給變得有彈性了。國家壟斷土地的供給會帶來一個問題，那就是很難知道供給多少土地是適宜的。而壟斷的結(jié)果一般會導(dǎo)致土地供給低于最優(yōu)水平從而導(dǎo)致地價偏高。與此同時限制土地的用途，造成了原本稀缺的土地更為緊缺。本來農(nóng)業(yè)用地的收益就不如工業(yè)用地，按照市場規(guī)律，農(nóng)業(yè)用地會逐漸轉(zhuǎn)變成工業(yè)用地直至兩者收益相等。但是，政府限制之后，等于人為的限制了農(nóng)業(yè)用地的收益，不但損害農(nóng)民的利益，而且也為政府低價拿地提供了便利，因為按照農(nóng)業(yè)用地的價值算就值這么點，而轉(zhuǎn)手做住宅用地、工業(yè)用地價錢就不一樣了。

其二是地方政府的土地財政。在地方政府高度依賴賣地收入的情況下，很難想象政府有動力擴大土地供給。一方面，在現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費政策下，地方政府是最大的受益者之一，這種巨大的利益誘惑，必然大大刺激地方政府的賣地沖動;另一方面，土地財政對抬高房價有推波助瀾的作用，地價的不斷攀升和房地產(chǎn)稅費過高都在一定程度上助推了房價的飆升，而房地產(chǎn)稅費最終會轉(zhuǎn)化為商品房本錢，由購房者買單。

從需求的角度來說，對房地產(chǎn)有重大影響的因素有：

第一，金融市場開展不夠完善，銀行存款利率過低。居民擁有的財富增加了，財富增加總要有個投資工程放進去。由于銀行存款利率過低，存款對于居民沒有很大的吸引力，而股市的開展又很不好，找來找去也只有房地產(chǎn)不僅投資收益好而且平安。社會的財富自然會涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

第二，隨著金融的開展，住房按揭貸款的推出，極大的刺激了住房需求。要知道這些人本來是沒有錢買房的，可是銀行會向你提供這些錢，這就相當于把未來的需求提前到今天。如果整個市場風(fēng)險控制得當，這也沒什么不好，但是，提前的需求畢竟不是真實