成本拾遺房企管控成本保證金

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《財經(jīng)國家周刊》近期刊發(fā)的《“債城”鄂爾多斯》一文寫道：“舊債難化，新債疊加，鄂爾多斯市正面臨著嚴(yán)重的政府債務(wù)壓力……據(jù)接近鄂爾多斯市政府的人士介紹，東勝區(qū)是鄂爾多斯各旗區(qū)政府欠債最多的。包括銀行貸款、工程欠款、企業(yè)借款、融資平臺發(fā)行的企業(yè)債、拖欠企業(yè)的土地開發(fā)保證金（10萬平米工程約為2000萬元）、土地轉(zhuǎn)讓保證金（轉(zhuǎn)讓款的5%）等，保守估計不低于1200億元。”

從上文中我們可以看到政府的債務(wù)組成，包括銀行貸款、工程欠款、企業(yè)借款等等，尤其是其中的“拖欠企業(yè)的開發(fā)保證金”，10萬平方米工程就達(dá)2000多萬元，這不得不引人關(guān)注。

一、本金保證金——可收回的工程開發(fā)預(yù)繳款

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在工程開發(fā)過程中，會按照相應(yīng)規(guī)定向政府繳納各類費(fèi)用。但其中有一類款項，如散裝水泥費(fèi)、墻改保證金、房地產(chǎn)工程配套預(yù)存款、安好文明措施費(fèi)等，屬于前期預(yù)繳給政府，在后期得志相關(guān)要求后，可申請相應(yīng)款項的退還。以墻改保證金為例：政府為激勵創(chuàng)辦工程按規(guī)定采用新型墻體材料，按照10元/平方米舉行墻改保證金的收取，開發(fā)企業(yè)墻體工程竣工驗收后的兩個月內(nèi)可申請相應(yīng)款項的退回，逾期不辦理申請退還者，保證金全部轉(zhuǎn)入墻改基金（征收額度視地區(qū)不同而有所差異）。

我們把這類“在工程開發(fā)過程中預(yù)繳給政府，后期在得志相應(yīng)要求后可舉行收回的費(fèi)用”叫做“本金保證金”。（表1）

二、規(guī)模效應(yīng)下，本金保證金控本金作用突顯

Z集團(tuán)作為江蘇省為數(shù)不多的銷售額過百億的地產(chǎn)集團(tuán)，近幾年來雖實現(xiàn)了跨區(qū)域、多工程快速擴(kuò)張，但整體銷售凈利潤率卻一向不太夢想，因此2022年集團(tuán)高層提出將本金管理作為重點(diǎn)工作來推進(jìn)。而在本金管理過程中，本金保證金扮演著什么樣的角色呢？

我們從相對值和十足值兩個維度舉行分析：從相對值角度，按建筑面積3萬平方米的工程，扣除地價后的工程總本金約1億，其中繳納各項本金保證金約589萬元，僅占工程總本金的5.8%；從十足值角度，作為年開發(fā)量達(dá)200萬方的Z集團(tuán)，各工程本金保證金合計下來可達(dá)近4億！由此可見，一旦形成規(guī)模效應(yīng)后，本金保證金對本金操縱的作用和資金占用的影響亦為可觀！

可能有些人會有這樣的不解：這類保證金僅僅是“預(yù)繳”且兼具政府收取的特征，有必要去關(guān)注嗎？我們可以先來了解一個案例：

Z集團(tuán)某工程在一期開發(fā)過程中，共計繳納散裝水泥費(fèi)、墻改費(fèi)、施工保證金、水電押金等其他各類本金保證金，合計約1200萬元，工程最終竣工結(jié)算時，財務(wù)統(tǒng)計實際收回730萬元，還有490萬元不知所蹤。老板問財務(wù)老總：未能收回的幾百萬可退費(fèi)用概括是什么？為何未能收回？哪些是可以收回卻未能收回的？為何展現(xiàn)這樣的管理缺失？面對老板的質(zhì)問，財務(wù)老總無言以對。

毫無疑問，企業(yè)高層對如何裁減開發(fā)過程中的“無效本金”、如何實時回收各項本金保證金以提高資金使用效率等都是分外關(guān)注的，所以本金保證金的重要程度比想象中要高。

三、有據(jù)有責(zé)可監(jiān)控，有效管理本金保證金

針對本金保證金管理，要實現(xiàn)數(shù)據(jù)可知、過程可監(jiān)控，可從以下三個方面著手。

1.建標(biāo)準(zhǔn)：集團(tuán)統(tǒng)一的科目模板中設(shè)定“本金保證金”科目，各工程舉行科目引入，實現(xiàn)管理口徑統(tǒng)一，保證了后期各工程建立統(tǒng)一的“本金保證金”庫。且考慮此類保證金往往不直接記入本金，因此會將科目設(shè)置在“中間科目”中，便于后期退費(fèi)操作及庫存結(jié)轉(zhuǎn)。

2.確權(quán)責(zé)：建立統(tǒng)一、模范的本金保證金管理流程，從本金保證金繳納直至退費(fèi)全過程中，明確前期部、財務(wù)部、本金部等各相關(guān)部門在此項業(yè)務(wù)過程中的管理邊界，做到流程、權(quán)責(zé)明確。

3.管動態(tài)：建立動態(tài)“本金保證金”庫，隨著各工程保證金的出、入庫動作，實時刷新各項業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。（如圖1）

（1）前期繳費(fèi)時舉行入庫管理

前期部門相關(guān)人員舉行保證金數(shù)據(jù)的記錄，本金保證金入庫。其中，繳費(fèi)中明確進(jìn)入本金片面需對應(yīng)合約規(guī)劃，記入工程的開發(fā)本金中；相應(yīng)本金保證金支付的金額那么進(jìn)入“中間科目-本金保證金科目”中。

（2）工程開發(fā)進(jìn)程中舉行過程管控

通過會議機(jī)制，在工程本金月度回想中增加對本金保證金的追蹤管理。列示出本工程截至當(dāng)時所繳各項本金保證金名目、繳費(fèi)金額、退費(fèi)節(jié)點(diǎn)、已退費(fèi)用、是否應(yīng)退未退等，讓高層領(lǐng)導(dǎo)能夠?qū)崟r獲知本金保證金的動態(tài)明細(xì)數(shù)據(jù)。尤其是一旦展現(xiàn)“應(yīng)退未退”，經(jīng)辦人員需解釋理由，以及明確下一步的解決手段。

（3）費(fèi)用退回時舉行出庫管理

前期部門完成本金保證金退還相應(yīng)手續(xù)后，由財務(wù)人員確認(rèn)款項是否已退回，并舉行本金保證金出庫操作。若有未能退還片面，由本金人員通過中間科目舉行庫存結(jié)轉(zhuǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)至相應(yīng)的科目中。

小結(jié)

“不積跬步無以至千里，不積小流無以成江海?！焙枚鄷r候本金保證金由于其本身一些業(yè)務(wù)特性往往會成為管理盲點(diǎn)，而事實上，正如上文中Z集團(tuán)所遇到的管理困惑一樣，由于管理缺失、肆意造成的無效本金分外驚人！因此，對于本金保證金業(yè)務(wù)的管理是一個整體、系統(tǒng)的過程：“根于”對本