成都商業(yè)地產(chǎn)10大趨勢

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一：百貨面臨替代競爭壓力

由于快速時尚品牌的競爭及消費者一站式消費需求的鞏固加上電商的沖擊，百貨這一品類相對單一的業(yè)態(tài)受到要挾并在市場上引發(fā)回響。

展現(xiàn)了太平洋、美美、西武百貨、永旺撤出朝陽大悅城；在成都，廣百撤出堂皇天匯等現(xiàn)象。

百貨向購物中心轉型及加快向地級市拓展將成為當前應對手段。在成都王府井已開出購物中心店。

二：奧特萊斯進一步升溫

奧特萊斯經(jīng)過在中國進展的萌芽期，目前已經(jīng)進入快速進展的軌道。不僅在一線城市，二三線城市也已經(jīng)有告成開出的奧特萊斯新工程，且運營處境良好。

作為目的性的消費場所，奧特萊斯擁有更廣的輻射力，加之其高端化特性，使得奧特萊斯具備優(yōu)于其他物業(yè)開發(fā)對郊區(qū)地塊溢價的驅動才能。地塊溢價驅動、告成運營增加信仰

奧萊最早以工廠店模式展現(xiàn)，形式較為簡樸，更多憑借折扣品本身吸引消費者，但隨著消費者對“購物體驗”的要求越來越高，奧萊也由工廠店模式逐步向更豐富的形式蛻變。

成都市正向多中心格局進展，消費者已經(jīng)具有確定品牌認知度與消費訴求，品牌商家開頭關注地區(qū)進展；加之城市汽車保有量的持續(xù)增加和交通條件的不斷完善，已經(jīng)具備了奧特萊斯業(yè)態(tài)升級進展的條件；

三：高端工程供需錯位

奢靡品品牌資源相對較少，布店數(shù)量有限、進駐條件亦于嚴苛；成都眾多高端定位商業(yè)工程，同期供給，展現(xiàn)階段性供需失衡，招商競爭強烈。工程在定位時，應保持理性，不必有過多高端情節(jié)、高端未必代表高收入。

未來隨著成都市經(jīng)濟的快速進展和消費需求的提高，國際名品逐步進入進展，之前依托百貨、以代理形式經(jīng)營的品牌較多，未來進駐購物中心獨立開店的品牌將呈增加趨勢。如地段適合的工程，在規(guī)劃時應考量硬件預留調整空間，在得志進展條件時，通過運營階段逐步調柜實現(xiàn)。

四：新業(yè)態(tài)類別向下深耕

在城鎮(zhèn)化進程、城市人口數(shù)量逐步浩瀚、家庭為單位的消費需求增加等背景下，傳統(tǒng)商業(yè)升級加速，同步時尚需求迫切；

以ZARA、HM、UNIQLO為代表的品牌在一線城市廣泛布點后，加快深耕二、三線市場；如：孩子王、玩具反斗城、譬如世界、星期八小鎮(zhèn)等兒童體驗類、游樂類、零售類品牌零售商正積極拓展西南市場，未來三線城市很快會成為其開拓的重心。

五：電商對實體商業(yè)沖擊鞏固

電商以便捷、價差、長營業(yè)時間優(yōu)勢，將替換傳統(tǒng)交易模式，以單一售賣為交易模式實體商業(yè)優(yōu)勢不在。

網(wǎng)絡購物大量交易，重點受沖擊的是偏標準化的商品的，天性化較強的服裝服飾、餐飲、消遣暫時根本未受影響。

電商火爆現(xiàn)象將推動傳統(tǒng)商業(yè)回歸到本理應關注、理應加強的體驗感營造上來。那么提防建筑形狀、色調運用及營業(yè)空間的風格營造；提防購物氣氛、體驗感、全身心的參與感是網(wǎng)絡購物無法得志的。

六：區(qū)域商業(yè)成為增長新重點

因新競爭者不斷參與，使商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭趨于強烈，原有行業(yè)領先企業(yè)如萬達、華潤、中糧等亦加快速度開店或拿地，其中萬達籌劃開出的廣場數(shù)量超出以往，而華潤置地五彩城品牌，主要針對有更大選址空間的區(qū)域副中心及二線城市。

成都以政府主導，城南、城東、城北、城西產(chǎn)業(yè)牽頭規(guī)劃已初具規(guī)模；且三環(huán)內已更多土地供給，加速商圈外移趨勢。隨著城市與地級市之間交通不斷優(yōu)化、消費習慣與需求不斷變更與提升、政策的利好等因素，均賦予地級市商業(yè)升級進展帶來機遇，亦成為回避競爭較好選擇。

七：軌道交通重構競爭格局

地鐵及高鐵的展現(xiàn)將逐步改觀商圈傳統(tǒng)等級地位區(qū)別，供給趨于公允競爭的新機遇，造就新商圈格局。

地鐵及高鐵的開通對商業(yè)而言并不都意味著利好，對新商圈工程可能機遇大于挑戰(zhàn)，而對既有商圈工程那么可能挑戰(zhàn)大于機遇。

各站之間所帶或帶走的人流機遇是同等的，在新老商業(yè)中，工程定位著重于到達人流或啟程人流帶來的機遇，應重新掃視定位，需要結合屬地特性來斟酌。適時優(yōu)化、提升專屬性，向主題化、細分化調整。

八：傳統(tǒng)城市核心商圈地位下降

過去商業(yè)以集中在市中心商圈進展，租金亦最高；隨著土地、交通、停車、拆遷等因素制約，商業(yè)升級緩慢亦難以承載大型商業(yè)；

多中心的城市進展格局，區(qū)域商業(yè)中心受到重視，更具綜合優(yōu)勢，將拉平與傳統(tǒng)城市核心商圈的地位與租金差距

九：市場平均租金下滑

傳統(tǒng)城市核心商圈之外圍商業(yè)大量供給且集中，規(guī)劃同質較多，優(yōu)劣被動拉平，交易平淡，租金呈下滑趨勢

從已知規(guī)劃工程來看，眾多工程商業(yè)價值將在很大程度上憑借上蓋物業(yè)，存在嚴重同質、分布過于集中，入市時間較為鄰近、階段過量問題，其中片面已開業(yè)表現(xiàn)不佳，有些未充分論證工程未入市已經(jīng)面臨調整期。

十：消費者便利化需求提升