合富輝煌廣州保利芳村原高爾夫球場項目營銷定位12課件

一、區(qū)域市場基本情況二、項目產(chǎn)品及賣點分析三、項目提升建議三、項目形象定位及深化四、營銷推廣策略六、定價及推貨安排本案提綱一、區(qū)域市場基本情況本案提綱1一、區(qū)域市場基本情況區(qū)域市場分析競爭項目分析一、區(qū)域市場基本情況區(qū)域市場分析2一、區(qū)域市場基本情況區(qū)域市場分析

——荔灣區(qū)市場分析

——金沙洲板塊市場分析競爭項目分析一、區(qū)域市場基本情況區(qū)域市場分析32019年荔灣區(qū)在售樓盤主要集中在原荔灣板塊原荔灣板塊在售樓盤較多，以品牌開發(fā)商旗下樓盤為主，主流均價17000-25000元/㎡。其中正望江、湖景單位均價集中27000-30000元/㎡。原芳村板塊在售樓盤僅有逸彩庭園及荔江美筑，價格15000-16000元/㎡荔灣區(qū)市場分析——供應層面2019年荔灣區(qū)在售樓盤主要集中在原荔灣板塊荔灣區(qū)市場分析—4受原芳村供貨量大幅減少影響，2019年荔灣區(qū)供貨量同比減少33%2019年荔灣區(qū)新增供應量減少33%2019年荔灣區(qū)新增商品房供應38萬平米，供應同比減少33%。主要是受原芳村供應大幅減少影響，2019年原芳村板塊僅荔江美筑推出兩棟新單位（逸彩庭園2019年在售單位預售證全部在09年12月出齊）原芳村新增供應量同比減少80%；2019年荔灣區(qū)新增供應主要來自：逸翠灣、柏悅灣、君湖華庭、長樂花苑等。荔灣區(qū)市場分析——供應層面受原芳村供貨量大幅減少影響，2019年荔灣區(qū)供貨量同比減少352019年荔灣區(qū)商品住宅成交價升、量減2019年后隨著大市的利好和眾多品牌開發(fā)商的加入，荔灣區(qū)樓價快速上漲2019年原芳村并區(qū)后，受到大市利好及一批如：恒基兆業(yè)、和記黃埔、城建、萬科等品牌開發(fā)商的加入，區(qū)內產(chǎn)品質素上升較快，區(qū)域價值快速提升，尤其是原芳村板塊。荔灣區(qū)2019年1-10月新增商品住宅供應38萬m2,同比減少33%。荔灣區(qū)2019年1-10月商品住宅成交面積40.32萬m2，同比略降6%荔灣區(qū)2019年1-10月商品住宅成交均價16424元/m2,同比上升37%荔灣區(qū)市場分析——成交層面2019年荔灣區(qū)商品住宅成交價升、量減2019年后隨著大市的6受供應結構影響，2019年荔灣區(qū)簽約價格上升31%2019年荔灣區(qū)簽約面積略降6%，簽約均價上升31%10年簽約面積同比略降6%，變化不大；10年簽約價格除受大市帶動外，亦受到供應結構影響。10年簽約樓盤主要以原荔灣為主，在售樓盤逸翠灣、君湖華庭、嶺南灣料也均以江景、湖景、河景單位為主，價格較高；10年荔灣區(qū)簽約樓盤主要來自：嶺南灣畔、逸翠灣、逸彩新世界、柏悅灣等。荔灣區(qū)市場分析——成交層面受供應結構影響，2019年荔灣區(qū)簽約價格上升31%2019年72019年原芳村板塊價格較平穩(wěn)原荔灣板塊價格波動稍大原荔灣受成交產(chǎn)品受檔次、景觀因素影響，價格波動稍大2019年1-10月，原荔灣由于產(chǎn)品檔次和景觀差異較大,造成價格的拉差相對較大；1.8萬單價以下樓盤主要以大坦沙、西灣路等稍偏位置，成交樓盤有嶺南灣畔和柏悅灣；2萬以上樓盤主要以湖景、江景、產(chǎn)品附加值為賣點，如君湖華庭、逸翠灣、金域華庭。原芳村成交樓盤相對集中，價格較為穩(wěn)定2019年1-10月，區(qū)內簽約主要以：逸彩庭園、荔江美筑為主，兩樓盤在售均價集中在1.2-1.6萬。荔灣區(qū)市場分析——成交層面2019年原芳村板塊價格較平穩(wěn)原荔灣板塊價格波動稍大原荔82019年荔灣區(qū)簽約十強以原荔灣板塊樓盤為主，

但其中芳村的逸彩庭院名列第二，可見芳村大型社區(qū)項目十分熱銷簽約前十強主要集中在原荔灣板塊，城建、新世界、和黃三大品牌開發(fā)商旗下樓盤位居前三強；十強樓盤中，原荔灣板塊樓盤簽約均價集中在16000-24000元/m2，區(qū)間跨度較大,明顯高于原芳村板塊樓盤；十強樓盤中80%以原荔灣樓盤為主，原芳村板塊僅占20%荔灣區(qū)市場分析——成交層面2019年荔灣區(qū)簽約十強以原荔灣板塊樓盤為主，

但其中芳村的92019年荔灣區(qū)預計2000套新貨，供應同比進一步減少2019年荔灣區(qū)供貨主要集中在原荔灣板塊2019年原荔灣板塊將推出三個新盤：龍津華庭、唐寧花園、興隆廣場（暫定名）；2019年嶺南灣畔、柏悅灣、君湖華庭預計將項目整體售罄；2019年拍出的芳村高爾夫用地的保利和中鐵項目預計年底推出。荔港南灣柏悅灣龍津華府嶺南灣畔興隆廣場唐寧花園中鐵項目樓盤板塊推貨形式貨量產(chǎn)品情況推出時間龍津華庭原荔灣新盤16095-165平米上半年興隆廣場原荔灣新盤450二房三房為主下半年唐寧花園原荔灣新盤500——下半年嶺南灣畔原荔灣舊盤新推25080-100二、三房上半年君湖華庭原荔灣舊盤新推260中大戶型為主下半年荔港南灣原荔灣舊盤新推180小復式和平層上半年柏悅灣原荔灣舊盤新推200二房三房為主上半年中鐵項目原芳村新盤有可能推出年底荔灣區(qū)市場分析——未來供應層面2019年荔灣區(qū)預計2000套新貨，供應同比進一步減少20110荔灣區(qū)市場分析——小結

受荔灣區(qū)供應量逐年減少和售價快速攀升的影響，老荔灣的客戶外流趨勢日益明顯，前幾年以流向海珠區(qū)消化為主，隨著海珠區(qū)樓價的快速攀升，客戶開始轉向芳村和金沙洲，但芳村板塊的供應量十分有限，因此金沙洲板塊成為了老城區(qū)客戶（原荔灣、原越秀、原芳村、海珠區(qū)西部板塊）的置業(yè)首選。荔灣區(qū)市場分析——小結受荔灣區(qū)供應量逐年減少和11金沙洲大盤林立，產(chǎn)品豐富，性價比突出，成為廣州住宅供應的熱點板塊之一區(qū)域形象：規(guī)劃為未來居住中心區(qū)，擁有較好的自然生態(tài)環(huán)境；產(chǎn)品：供應量大，產(chǎn)品多元化，商品房、限價房聚集；價格：洋房均價在14000-18000元/㎡左右客戶：廣州（荔灣、越秀、白云）為主，少量南海，置業(yè)覆蓋面較為廣泛，其中以專業(yè)市場生意人居多性質項目規(guī)模物業(yè)類型主力戶型（㎡）在售均價（元/㎡）總價區(qū)間客戶來源廣州萬科金域藍灣占地14.5萬,總建43.4萬別墅（雙拼、聯(lián)排）；高層二房三房65-9715000（含裝修）80－150萬廣州（荔灣、越秀、白云西部等）客戶為主，南海較少，周邊專業(yè)市場生意人恒大綠洲占地14.4萬總建48萬小高層高層情景洋房三房四房260-29014000-17000350-450萬保利西海岸占地26萬總建90萬別墅（雙拼、聯(lián)排）；小高層，高層二房三房81-10014000-18000（2500裝修）100-150萬萬科idea占地1.7萬總建4.8萬小高層一房5915000（精裝修）80-100萬南海恒大御景半島占地54萬,總建89萬別墅（雙拼、聯(lián)排）；高層三房四房97-180洋房16000（3000裝修）150－250萬中海金沙灣占地40萬,總建130萬別墅（雙拼、聯(lián)排）；高層西堤：86-156清瀾水境：149-201西堤14000（1800裝修）清瀾17000（2500裝修）100－300萬金沙洲板塊在售樓盤概況金沙洲市場分析——供應層面金沙洲大盤林立，產(chǎn)品豐富，性價比突出，成為廣州住宅供應的熱點122019年金沙洲新增商品住宅供應同比上升31%2019年新增商品住宅供應44萬平方米，同比上升31%。供應的主力樓盤有恒大綠洲、保利西海岸、中海金沙馨園、金域藍灣、保利春天、萬科IDEA金沙洲市場分析——供應層面2019年金沙洲新增商品住宅供應同比上升31%2019年新增132019年金沙洲簽約面積同比下降31%，簽約均價同比上漲42%2019年金沙洲商品住宅成交面積28萬平米，同比下降31%；成交均價為13228元/平方米,同比上漲42%；成交量較大的樓盤有：恒大綠洲、金域藍灣、保利西海岸、中海金沙馨園、保利春天。（金沙洲板塊成交量最大的中海金沙灣及御景半島不在陽光家緣統(tǒng)計數(shù)據(jù)之中）統(tǒng)計樓盤：恒大綠洲、金域藍灣、保利西海岸、中海金沙馨園、保利春天（洋房、別墅）金沙洲市場分析——成交層面2019年金沙洲簽約面積同比下降31%，簽約均價同比上漲42142019年金沙洲預計供應6500多套新貨金沙洲2019年將有大量新推推出，預計總套數(shù)達6555套；后續(xù)樓盤以品牌大盤為主導金域藍灣凱德置地星匯金沙恒大綠洲保利西海岸樓盤名稱推貨形式貨量產(chǎn)品情況主力戶型區(qū)間預計推出時間保利西海岸舊盤新推2000洋房、別墅120-240上半年恒大綠洲舊盤新推304洋房260-300上半年金域藍灣舊盤新推1200洋房80-100下半年凱德御金沙新盤751洋房80-100上半年星匯金沙新盤100別墅——上半年中海金沙灣舊盤新推1200洋房80-200上半年恒大御景半島舊盤新推1000洋房97-150上半年2019年金沙洲將有大量新貨推出，將成為本項目的主要競爭區(qū)域金沙洲市場分析——未來供應層面2019年金沙洲預計供應6500多套新貨金沙洲2019年將有15由于老城區(qū)的供應少，特別是大型園林社區(qū)的供應更是鳳毛菱角，因此，金沙洲板塊作為品牌發(fā)展商云集、城區(qū)價格洼地的新生板塊受到了市場的熱捧。但是隨著板塊日益成熟及入住率的提升，住宅售價不斷攀升，而未來的主要供應總價幅度在150-300萬/套之間，這將讓真正的“老城區(qū)”——芳村的住宅項目，更具價格競爭力。金沙洲市場分析——小結由于老城區(qū)的供應少，特別是大型園林社區(qū)的供應更是16一、區(qū)域市場基本情況區(qū)域市場分析競爭項目分析

——區(qū)域可借鑒項目分析

——在售競爭項目分析一、區(qū)域市場基本情況區(qū)域市場分析17產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比總價范圍暢/滯銷情況原因整體銷售情況在售產(chǎn)品三房二廳一衛(wèi)91-10075%140-160萬暢銷中心區(qū)大型社區(qū)盤，地鐵上蓋物業(yè)。戶型實用，總價相對較低。整體簽約成交753套，簽約率達95%，月均銷售63套，較為熱銷三房二廳二衛(wèi)11225%180萬暢銷項目地址芳村大道西芳興路58號項目規(guī)模占地37萬㎡，總建120萬㎡物業(yè)組成多層、高層在售組團C1-C5棟組團開盤時間2019年1月貨量786套目前網(wǎng)簽價格16000元/㎡裝修標準2000元/㎡主力成交客戶：以周邊專業(yè)市場私營企業(yè)主為主，部分本地的改善換樓客和少量外區(qū)白領小區(qū)配套：網(wǎng)球場、會所、游泳池、小學、中學、幼兒園等后續(xù)開發(fā)一期開發(fā)完畢，二、三期未開發(fā)可借鑒項目分析——逸彩庭園統(tǒng)計時間：截至2019年1月初中心區(qū)大規(guī)模地鐵上蓋小區(qū)發(fā)展商品牌號召力較強成熟社區(qū)氛圍產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比總價范圍暢/滯銷情況原因整體銷售情況在售18可借鑒項目分析——荔江美筑項目地址芳村大道西項目規(guī)模占地1.9萬㎡，總建6.4萬㎡物業(yè)組成小高層、高層在售組團6棟組團開盤時間2019年10月貨量132套目前網(wǎng)簽價格：平層16000元/㎡；小復式2000-22000元/㎡裝修標準：3000元/㎡主力成交客戶周邊專業(yè)市場私營企業(yè)主為主，部分本地換樓客和海珠西部經(jīng)商客，少量外區(qū)白領小區(qū)配套下沉式會所、泳池等后續(xù)開發(fā)全部開發(fā)完畢產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積總價范圍占比暢/滯銷情況原因整體銷售情況在售產(chǎn)品三房一廳一衛(wèi)（N+1）83130萬35%暢銷總價控制低整體簽約率達78%，月均銷售34套，較為熱銷三房二廳二衛(wèi)100-134160-210萬50%相對滯銷相比總價較高小復式（4-5房）83-119160-260萬15%暢銷性價比較高，附加值較高統(tǒng)計時間：截至2019年1月初出色的產(chǎn)品打造項目近地鐵、遠眺白鵝潭景觀可借鑒項目分析——荔江美筑項目地址芳村大道西項目規(guī)模占地1.19可借鑒項目分析——恒荔灣畔港資品牌開發(fā)商號召力豪宅形象打造部分產(chǎn)品望江產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷情況原因產(chǎn)品二房二廳72-9057%暢銷戶型緊湊實用，總價控制較低三房二廳93-12142%暢銷四房二廳239-2411%滯銷戶型較大，總價偏高復式217-224滯銷統(tǒng)計時間：截至2019年1月初項目地址：芳村大道西項目規(guī)模：占地4.8萬㎡，總建21萬㎡物業(yè)組成：高層開盤時間2019年9月貨量：2090套開盤價格：整體7500元/㎡開盤裝修標準：1000元/㎡主力成交客戶原芳村周邊專業(yè)市場私營企業(yè)主為主，部分原荔灣客戶小區(qū)配套會所、泳池、市區(qū)醫(yī)院、幼兒園等開發(fā)情況2009年全部售馨可借鑒項目分析——恒荔灣畔港資品牌開發(fā)商號召力產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面20可借鑒項目分析——嶺南灣畔產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷情況原因產(chǎn)品銷售二房二廳78-10264%暢銷部分產(chǎn)品擁有江景資源，且戶型面積較少，總價較低，吸引周邊首次置業(yè)及投資者關注緊湊三房92-10036%暢銷統(tǒng)計時間：截至2019年1月初項目地址：西灣路（地鐵五號線西村站D出口）項目規(guī)模：占地26萬㎡，總建48萬㎡物業(yè)組成：11棟高層在售組團C5棟組團開盤時間2019年10月目前網(wǎng)簽價格：17500元/㎡裝修標準：2000元/㎡主力成交客戶以原荔灣居民為主，包括周邊服裝批發(fā)、鞋類專業(yè)市場老板；由于戶型全部為中小戶型，首付相對較低，吸引一些天河、越秀等外區(qū)的首次置業(yè)白領。小區(qū)配套商場、寫字樓、幼兒園、小學等后續(xù)開發(fā)C3、C4棟，預計約一年品牌開發(fā)商號召力市區(qū)大規(guī)模社區(qū)項目部分望江產(chǎn)品可借鑒項目分析——嶺南灣畔產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷情況原21可借鑒項目分析——中海錦榕灣項目地址：工業(yè)大道北榕景路項目規(guī)模：占地5萬㎡，總建24萬㎡物業(yè)組成：高層開盤時間2019年4月貨量：1510套價格：07年：江景最高18000，園景最高14000-15000裝修標準：2000元/㎡主力成交客戶以江南大道以西、附近荔灣和越秀區(qū)批發(fā)市場的大老板和周邊企事業(yè)單位和大公司的高管小區(qū)配套幼兒園、小學、中學、商業(yè)街、農貿市場、泳池等開發(fā)情況接近尾聲，最后一個組團為“中海橡園國際”統(tǒng)計時間：截至2019年1月初產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷情況原因產(chǎn)品二房二廳76-9211%暢銷望花園，戶型實用，總價控制較好三房二廳111-13462%暢銷實用型三房望江景，較為稀有四房二廳142-18427%相對滯銷總價稍偏高出色的產(chǎn)品打造項目近地鐵、遠眺白鵝潭景觀可借鑒項目分析——中海錦榕灣項目地址：工業(yè)大道北榕景路項目規(guī)22結論：客戶群體：從逸彩新世界、荔江美筑、恒荔灣畔等周邊項目可得出本項目的客戶群是以周邊專業(yè)市場客戶為主，部分本地改善者和海珠西改善者，少量其它區(qū)域白領；熱銷戶型：荔灣區(qū)近期成交主力為75-125平米為主，剛好與本項目的主力面積段吻合；項目賣點：

高綠化率、精致的大型園林景觀是支撐恒荔灣畔、逸彩新世界、嶺南灣畔和中海錦榕灣等項目熱銷的最重要的主要原因之一；

優(yōu)質教育配套的引入是老城區(qū)客戶最關注的置業(yè)要素；例如：中海錦榕灣、嶺南灣畔、逸彩新世界、萬科柏悅灣等

生活配套的完善也是老城區(qū)客戶最為關注的置業(yè)要素；結論：客戶群體：從逸彩新世界、荔江美筑、恒荔灣畔等周邊項目可23競爭項目分析——中鐵荔灣國際城項目地址：芳村高爾夫地塊項目規(guī)模：占地6.5萬㎡，總建17萬㎡物業(yè)組成：高層洋房、別墅容積率3總套數(shù)約1300套項目規(guī)劃分運動城和歐洲水城兩大組團，預計首推運動城組團戶型面積運動城的戶型以80-140平米為主建筑風格現(xiàn)代預計發(fā)售時間2019年10月花地河支流花地河央企開發(fā)商號召力具有別墅產(chǎn)品打造豪宅形象部分望江產(chǎn)品競爭項目分析——中鐵荔灣國際城項目地址：芳村高爾夫地塊項目規(guī)24中鐵立面——簡約現(xiàn)代建筑風格為主西派國際公寓后現(xiàn)代建筑風格國際花園新都市建筑風格星沙物流園新都市建筑風格京南一品現(xiàn)代簡約建筑風格果殼里的城ART-DECO建筑風格中鐵立面——簡約現(xiàn)代建筑風格為主西派國際公寓國際花園星沙物流25西派國際公寓歐洲宮廷園林設計中鐵園林—歐式后現(xiàn)代園林風格為主果殼里的城中式園林設計國際花園德式園林設計星沙國際物流園歐洲宮廷園林設計西派國際公寓中鐵園林—歐式后現(xiàn)代園林風格為主果殼里的城國際花26本項目VS中鐵項目：發(fā)展商品牌知名度及美譽度均高于對手建筑風格個性鮮明、品質感、檔次感高，在同域展現(xiàn)新風采規(guī)模更大，也謂“區(qū)域至大型社區(qū)項目”產(chǎn)品類型更豐富，覆蓋面更廣本地資源更豐富、物管服務更領先本項目VS中鐵項目：發(fā)展商品牌知名度及美譽度均高于對手27競爭項目分析——中信灣項目地址：荔灣區(qū)南岸路項目規(guī)模：占地21萬㎡，總建38萬㎡物業(yè)組成：高層洋房容積率3。4總套數(shù)約2000套項目規(guī)劃由6棟高層組成戶型面積80-400平方米，其中大部分為250平方左右的四房產(chǎn)品建筑風格現(xiàn)代預計發(fā)售時間2019年競爭項目分析——中信灣項目地址：荔灣區(qū)南岸路項目規(guī)模：占地228本項目VS中信灣：中信灣位于老城核心地段，城區(qū)價值有明顯優(yōu)勢，但售價也估計遠遠高于本項目；中信灣以江景產(chǎn)品為主，而本項目有80%為園景產(chǎn)品，故在景觀資源上有一定的錯位；中信灣大部分為250平方米的超大戶型，產(chǎn)品總價高；本項目建筑風格個性鮮明、品質感、檔次感高，本項目VS中信灣：中信灣位于老城核心地段，城區(qū)價值有明顯優(yōu)勢29競爭項目分析——萬科金域藍灣產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷情況原因產(chǎn)品銷售二房二廳60-7931%較暢銷部分產(chǎn)品擁有江景資源，且戶型面積較少，總價較低，吸引周邊首次置業(yè)及投資者關注小三房82-9031%較暢銷緊湊三房90-10532%暢銷四房、復式230-3856%一般戶型面積較大，總價過高統(tǒng)計時間：截至2019年1月初項目地址：金沙洲項目規(guī)模：占地14萬㎡，總建44萬㎡物業(yè)組成：分三期開發(fā)，包括公寓、高層洋房、別墅在售組團B13棟組團開盤時間2019年5月目前網(wǎng)簽價格：16000元/㎡裝修標準：帶裝修主力成交客戶以廣州首次置業(yè)或首次改善客戶為主，部分廣州西專業(yè)市場客戶小區(qū)配套會所、超市、幼兒園、游泳池等后續(xù)開發(fā)三期，預計2019年下半年推出市場品牌開發(fā)商號召力市區(qū)大規(guī)模社區(qū)項目部分望江產(chǎn)品競爭項目分析——萬科金域藍灣產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷情況30本項目VS金域藍灣項目：本項目位于老城區(qū)地段，城區(qū)價值更高金域藍灣以100房緊湊三房設計為主，本項目在戶型舒適度上更佳金域藍灣的戶型設計單一，本項目面對的客戶群需求面更廣金域藍灣的園林為現(xiàn)代簡約，較為簡潔，市場接受度不高金域藍灣有地鐵優(yōu)勢，本項目需要在交通配套上有所提升金域藍灣通過提前引入商業(yè)配套提升項目居住價值，值得本項目參考本項目VS金域藍灣項目：本項目位于老城區(qū)地段，城區(qū)價值更高31競爭項目分析——中海金沙灣組團產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷情況原因產(chǎn)品銷售西堤組團二房二廳8617%較暢銷既滿足改善族的居住需求，總價也控制較好緊湊三房10027%暢銷舒適三房13032%暢銷舒適四房15030%一般總價較高項目地址：金沙洲、黃岐項目規(guī)模：占地40萬㎡，總建130萬㎡物業(yè)組成：高層洋房、別墅在售組團西堤組團組團開盤時間2019年12月目前網(wǎng)簽價格：13500元/㎡裝修標準：1800元/㎡主力成交客戶廣州西專業(yè)市場客戶為主，部分廣州二次改善客戶，少量南?？蛻粜^(qū)配套會所、超市、幼兒園、小學等后續(xù)開發(fā)C區(qū)江景大宅及別墅品牌開發(fā)商號召力市區(qū)大規(guī)模社區(qū)項目部分望江產(chǎn)品競爭項目分析——中海金沙灣組團產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷情32本項目VS中海金沙灣項目：本項目位于老城區(qū)地段，城區(qū)價值更高金沙灣彰顯的“市區(qū)大型中心園林”受到市場的熱捧，也是其最大的市場競爭力，值得本項目借鑒金沙灣已入住3年，明年學校將投入使用，社區(qū)更顯成熟金沙灣明年將主推150-200方的一線江景大平層及江岸別墅，預計洋房總價范圍在250-350萬之間，面對更高端的目標客戶群，與本項目的主力客戶群形成形成錯位本項目VS中海金沙灣項目：本項目位于老城區(qū)地段，城區(qū)價值更高33競爭項目分析——恒大御景半島產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷情況原因產(chǎn)品銷售緊湊三房9018%較暢銷具有稀缺江景資源，總價控制較好舒適三房125-14555%暢銷舒適四房178-20136%一般總價較高項目地址：金沙洲、里水項目規(guī)模：占地54萬㎡，總建88萬㎡物業(yè)組成：高層洋房、別墅在售組團32、34棟組團開盤時間2019年1月目前網(wǎng)簽價格：15500元/㎡裝修標準：2500元/㎡主力成交客戶以廣州西專業(yè)市場客戶和廣州二次改善客戶為主，少量南海客戶小區(qū)配套會所、超市、幼兒園、小學、酒店等后續(xù)開發(fā)33棟品牌開發(fā)商號召力市區(qū)大規(guī)模社區(qū)項目大部分為望江產(chǎn)品競爭項目分析——恒大御景半島產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷情況34本項目VS恒大御景半島項目：本項目位于老城區(qū)地段，城區(qū)價值更高私家路、大氣勢的皇家園林、提前投入的教育配套讓恒大御景半島取得了制勝先機但戶型的單一、空間設計的缺憾，令到該項目的競爭力削減本項目的戶型豐富度更高，客戶層面更豐富，且戶性設計更合理，本項目可在園林展示及裝修風格上與其拉開差距，增強本項目競爭優(yōu)勢本項目VS恒大御景半島項目：本項目位于老城區(qū)地段，城區(qū)價值更35結論：

貨量產(chǎn)品套均總價備注荔灣中鐵荔灣國際城約1300套80-140平米150-250萬

萬科柏悅灣約200套80-140平米160-280萬預計上半年售罄中信灣約2000套主力250平米750萬預計將于2019年推出市場海珠西中海橡園國際約700套50-120平米100-300萬金沙洲萬科金域藍灣約1200套80-100平米150-180萬

保利西海岸約2000套130-240平米260-480萬

恒大綠洲約300套280-300平米500-550萬

凱德御金沙約600套80-105平米150-180萬

中海金沙灣約1000套150-200平米270-360萬西堤組團預計上半年售罄，下半年與本項目競爭主要為江景大宅組團恒大御景半島約1000套90-201平米180-360萬

通過與競爭對手的對比分析以后，我們發(fā)現(xiàn)，我們的產(chǎn)品在總價競爭上具有明顯的優(yōu)勢。同時，對于金沙洲板塊的項目，我們的競爭優(yōu)勢主要在老城價值點上；而與荔灣板塊的競爭優(yōu)勢則主要在規(guī)模、園林上；與海珠取項目的競爭則主要在價格優(yōu)勢及投資前景上結論：貨量產(chǎn)品套均總價備注荔灣中鐵荔灣國際城約1300套36二、項目產(chǎn)品及賣點分析項目產(chǎn)品情況項目核心價值點梳理二、項目產(chǎn)品及賣點分析項目產(chǎn)品情況37二、項目產(chǎn)品及賣點分析項目產(chǎn)品情況項目核心價值點梳理二、項目產(chǎn)品及賣點分析項目產(chǎn)品情況38

項目立面為ARTDECO風格，具有濃厚的藝術氣息，在芳村是極為少見的，對客戶具有強烈的新鮮感，起到標志性的引領作用。建筑風格項目建筑風格中鐵荔灣國際城現(xiàn)代荔江美筑現(xiàn)代逸彩新世界現(xiàn)代恒荔灣畔現(xiàn)代區(qū)域項目建筑風格對比匯總項目立面為ARTDECO風格，具有濃厚的藝術氣39建造中的葵蓬生態(tài)園花地河支流景觀資源——北側花地河、葵蓬花果生態(tài)園，是項目主要對外景觀面與市區(qū)的在售項目對比，本項目具有稀缺的江景資源和原生態(tài)環(huán)境；相對于中鐵項目，本項目的江景資源有所欠缺，而由于本項目有約80%的產(chǎn)品為園景單位，故在自身的園林打造上將是在直接的競爭中能否戰(zhàn)勝中鐵項目的主要因素。建造中的葵蓬生態(tài)園花地河支流景觀資源——北側花地河、葵蓬花果40產(chǎn)品戶型戶型套數(shù)比例50㎡一房2429%75㎡二房46718%90㎡三房43216%105㎡三房69026%120㎡三房36914%135-143㎡四房27611%165-180㎡四/五房1526%合計2628100%荔灣區(qū)近期成交的主力為75-125平米的產(chǎn)品，而本項目在此區(qū)間段的戶型占74%，暢銷戶型占比大；相對于同區(qū)域競爭對手，本項目的產(chǎn)品更豐富，可覆蓋更多人群的需求。產(chǎn)品戶型戶型套數(shù)比例50㎡一房2429%75㎡二房4671841車位配比車位配比是區(qū)域競爭板塊之冠，是項目很大的賣點之一項目車位配比荔江美筑1:0.6萬科金域藍灣1:0.7中海金沙灣1:0.8恒大綠洲1:0.8車位配比車位配比是區(qū)域競爭板塊之冠，是項目很大的賣點之一項目42生活配套——僅可共享南面城中村配套及芳村花園的社區(qū)配套，檔次較低、規(guī)模較小教育配套——片區(qū)小學資源匱乏，現(xiàn)狀僅有較小規(guī)模的城中村配套小學；片區(qū)中學資源相對完善，有汾水中學及省實驗中學高中部體育配套——龍溪大道南側設置有大型體育場館設施芳村體育中心醫(yī)療配套——距離項目東北側2.2km處設有芳村最大三甲醫(yī)院——廣州市慈善醫(yī)院——臨近生活配套檔次低規(guī)模小，缺乏大型商業(yè)配套。片區(qū)中學教育資源較豐富、體育、醫(yī)療配套完善

啟示：需引入優(yōu)質的教育資源及生活配套資源以作彌補提升廣東省實驗中學高中部坑口地鐵站廣州市慈善醫(yī)院增滘小學本項目葵蓬生態(tài)園增滘村東漖村芳村花園芳村體育中心葵蓬村汾水中學東漖小學500m1000m2200m1500m1200m周邊配套生活配套——僅可共享南面城中村配套及芳村花園的社區(qū)配套，檔次43項目賣點立面風格——ARTDECO的立面風格具有濃厚的藝術氣息，現(xiàn)階段在芳村區(qū)域是極少見的，具有新鮮感；產(chǎn)品豐富——本項目的產(chǎn)品線較豐富，包括從50M2的一房到180M2的五房戶型，能滿足不同客戶群的需求；高車位配比——區(qū)域之冠，競爭力大發(fā)展商品牌——保利的品牌在廣佛兩地均具有極高的美譽度；項目規(guī)?！卷椖靠偨?9萬平方米，是市區(qū)難得一見、芳村最大型在售江畔園林社區(qū)；景觀資源——江園雙景結合；老城地段——本項目所處的芳村是廣州的老城之一，具有老城的配套資源，較金沙洲板塊更容易讓老廣州人接受；戶型設計——延續(xù)保利一貫的“高實用率”、“高舒適度”的合理開間設計項目賣點立面風格——ARTDECO的立面風格具有濃厚的藝術44二、項目產(chǎn)品及賣點分析項目產(chǎn)品情況項目核心價值點梳理二、項目產(chǎn)品及賣點分析項目產(chǎn)品情況45核心價值點一：地段廣州定位為國家中心城市，隨著廣佛同城的加速，芳村片區(qū)成為廣佛同城的中心腹地，交通網(wǎng)絡等配套日趨完善，片區(qū)價值蓄勢待發(fā)。本項目地處國家中心城市中心區(qū)位置，片區(qū)價值蓄勢待發(fā)核心價值點一：地段廣州定位為國家中心城市，隨著廣佛同城的加速46核心價值點二：保利品牌城市中心先行者：保利地產(chǎn)扎根廣州18年，從海珠區(qū)紅棉花園到珠江新城保利香檳花園，成為城市中心先行者；城市中心地標締造者：伴隨廣州18年發(fā)展，保利在每個片區(qū)都打造了多個城市地標，。本項目由頂級央級保利打造，天生貴胄核心價值點二：保利品牌城市中心先行者：保利地產(chǎn)扎根廣州18年47核心價值點三：

規(guī)模E地塊D地塊項目D地塊E地塊合計總建設用地512745921111048可建設用地4934854218103566容積率2.82.82.8總建筑面積195516201887397403本項目是芳村2019年最大規(guī)模的在售項目本項目在規(guī)模上僅次于金沙洲項目，遠勝于相鄰的中鐵項目，將是芳村2019年最大的在售項目核心價值點三：規(guī)模E地塊D地塊項目D地塊E地塊合計總建設用48核心價值點四：江園雙景本項目擁有一線江景資源，又是市區(qū)內難得的大園林項目，成為市場上不可多得的江園雙景社區(qū)啟示：本項目的江景資源方面略遜于中鐵項目，因為后期應著重打造園林的風格特色，塑造項目的景觀優(yōu)勢。本項目享有江園雙景，宜居度高核心價值點四：江園雙景本項目擁有一線江景資源，又是市區(qū)內難得49核心價值點五：品質基于保利的人文理念，結合自身的風格打造，賦于項目很強的藝術感和品質感，使項目有條件成為芳村新的標桿項目。本項目有條件打造成為高品質的芳村新的標桿性項目核心價值點五：品質基于保利的人文理念，結合自身的風格打造，賦50核心價值點五：

文化、藝術沉淀具有文化及藝術沉淀的ARTDECO建筑風格，賦于項目藝術感，將項目打造成為廣州首個大型ARTDECO花園社區(qū)，重新演繹“沙面情”。核心價值點五：文化、藝術沉淀具有文化及藝術沉淀的ARTDE51項目核心價值點梳理廣州首席ARTDECO風格大型園林社區(qū)項目核心價值點梳理廣州首席ARTDECO風格大型園林社區(qū)52三、項目需改善提升建議三、項目需改善提升建議53改善提升1：

園林空間最大化——ARTDECO風情主題園林重新演繹“沙面情”ART-DECO園林主題，打造中西融匯的沙面風情將ART-DECO風格延用到園林景觀中，使自然景觀與經(jīng)典藝術完美融合，使項目內外渾然一體，更具特色。改善提升1：園林空間最大化ART-DECO園林主題，打造中54營造不同標高臺地，錯落有致、起伏變化運用水景、植被等元素，自然處理臺階高差融合架空層綠化，整體打造園林效果結合地下層設計，設置自然采光通風停車庫豎向抬升與下沉，營造上下錯落、層次豐富的立體式園林空間改善提升2：園林空間最大化——打造錯落有致的園林營造不同標高臺地，錯落有致、起伏變化豎向抬升與下沉，營造上下55改善提升3——引入品牌幼兒園教育配套

為滿客戶群需求，提高項目配套優(yōu)勢，建議項目引入知名品牌幼兒園，以利用”教育牌“拉大與競爭對手，特別是中鐵項目的競爭改善提升3為滿客戶群需求，提高項目配套優(yōu)勢，56改善提升4——提前引入品牌超市針對項目周邊商業(yè)配套規(guī)模小檔次低的現(xiàn)狀，建議提前引入品牌超市配套，打造居民日常購物的特色商業(yè)街。改善提升4針對項目周邊商業(yè)配套規(guī)模小檔次低的現(xiàn)狀，建57改善提升5——前期開通樓巴，后期引入地鐵接駁巴士

為滿足客戶群需求，提升項目出行便利度，建議項目設置地鐵接駁巴士，既能最大化的為項目拉客，也為項目的銷售增添道具。改善提升5為滿足客戶群需求，提升項目出行便利度，58四、項目形象定位及深化項目主題策略及形象定位項目案名建議項目形象定位演繹四、項目形象定位及深化項目主題策略及形象定位59四、項目形象定位及深化項目主題策略及形象定位項目案名建議項目形象定位演繹四、項目形象定位及深化項目主題策略及形象定位60區(qū)位項目名稱主題概念芳村中鐵國際城國際城金沙洲中海金沙灣灣區(qū)物業(yè)金沙洲恒大御景半島2.8公里私家江岸物業(yè)金沙洲金域藍灣與自然和諧共處的國際主題

金沙洲保利西海岸英倫貴族式江岸生活海珠西中海橡園國際國際概念競爭項目概念主題掃描競爭項目的訴求點主要為江景資源及國際概念區(qū)位項目名稱主題概念芳村中鐵國際城國際城金沙洲中海金沙灣灣區(qū)61本項目概念主題演繹方向思考--講“江”：說服力不強，難以突圍--講“國際”：與區(qū)域形象、客戶群的置業(yè)習慣有所背離，難以支撐……本項目概念主題演繹方向思考--講“江”：說服力不強，難以突圍62從市場差異化方向思考主題演繹方向市場缺什么？芳村缺什么？客戶需求什么？精品社區(qū)代表芳村新形象的標桿項目具有現(xiàn)代感、品質感的宜居項目引入保利文化特色，豐富項目的人文內涵+從市場差異化方向思考主題演繹方向市場缺什么？芳村缺什么？客戶63方案一方案一64形象定位中心藝術生活領地強調國家中心城市中心區(qū)的區(qū)域地位與主題概念相呼應強調項目的品牌號召力及引領者姿態(tài)形象定位中心藝術生活領地強調國家中心城市中心區(qū)的區(qū)域65命名建議保利花城

.花城，代表廣州花卉，芳村是花卉的集中地，代表芳村滿載鮮花的小城，項目的美麗景象暗喻鮮花，生機勃勃，與生活及城市發(fā)展的美好前景相呼應命名建議保利花城.花城，代表廣州66推廣語保利花城

.生活遠見未來暗喻項目擁有強烈的藝術生活氣息，以及對未來遠見推廣語保利花城.生活遠見未來暗喻項目擁有強烈的藝67方案二方案二68項目命名建議保利·新半島屬于保利的荔灣新半島半島，代表項目臨江半島型的地理位置半島，寓意一種遠離塵囂的悠閑自得的生活方式半島，高端住宅產(chǎn)品的象征項目命名建議保利·新半島屬于保利的荔灣新半島69項目形象定位新荔灣新花城推廣語項目形象定位新荔灣新花城推廣語70“新”與“花”的演繹“新”城市概念----廣佛同城“新”花城概念----重新樹立廣州作為“花城”的新環(huán)境標桿“新”荔灣板塊概念----新白鵝潭區(qū)域打造“新氣象”----新營銷手法，ARTDECO生活體驗館、光影沙盤，觸摸屏、花的樓吧“新”產(chǎn)品----廣州首席ARTDECO建筑風格大型社區(qū)“新”園林----當“花”園遇上ARTDECO“新”人居生活----中西文化匯聚的國際生活新領地愛車的“新”居所，亦可“花”樣年華兒童“新”生活體驗區(qū)“新”與“花”的演繹“新”城市概念----廣佛同城71三、項目形象定位及深化項目主題策略及形象定位項目案名建議項目形象落地演繹三、項目形象定位及深化項目主題策略及形象定位72“新”的落地演繹“新”的落地演繹73“新”的營銷手法“新氣象”“新”的營銷手法“新氣象”74體現(xiàn)項目獨特的ARTDECO建筑風格1、銷售中心：ARTDECO生活體驗區(qū)體現(xiàn)項目獨特的ARTDECO建筑風格1、銷售中心：ART75高科技展現(xiàn)手法2、銷售中心：ARTDECO生活體驗區(qū)觸摸屏介紹光影沙盤觸摸屏介紹光影沙盤高科技展現(xiàn)手法2、銷售中心：ARTDECO生活體驗區(qū)觸摸屏76兒童未來生活體驗區(qū)3、銷售中心：ARTDECO生活體驗區(qū)兒童未來生活體驗區(qū)3、銷售中心：ARTDECO生活體驗區(qū)77營造項目的移動廣告牌4、花的主題樓吧營造項目的移動廣告牌4、花的主題樓吧78愛車的“新”居所，亦可“花”樣年華“花”的主題分區(qū)玫瑰區(qū)、茉莉區(qū)、百合區(qū)……愛車的“新”居所，亦可“花”樣年華“花”的主題分區(qū)玫瑰區(qū)、茉79“花”的演繹“新花城”“花”的演繹“新花城”80引入花城概念對項目現(xiàn)場進行包裝，增加項目的視覺沖擊彩色植物搭配構圖，營造繽紛園林景致——避免園林色調單一，利用色彩豐富、亮麗的植物花卉，令園林景致繽紛多彩引入花城概念對項目現(xiàn)場進行包裝，增加項目的視覺沖擊彩色植物搭81給客戶盡可能多的繁花似錦的怡人感受喬灌草搭配，郁郁蔥蔥，精心養(yǎng)護，一直保持最好的展示效果給客戶盡可能多的繁花似錦的怡人感受喬灌草搭配，郁郁蔥蔥，精心82每間概念樣板房都在營造一種極致的生活方式的同時，都在表達一種花語心境太陽花：爛漫、時尚百合花：溫馨、素雅郁金香：典雅、高貴花語主題樣板房每間概念樣板房都在營造一種極致的生活方式的同時，都在表達一種83太陽花：爛漫、時尚適用于50-80㎡精致小戶型太陽花：爛漫、時尚適用于50-80㎡精致小戶型84百合花：溫馨、素雅適用于80-120㎡中戶型百合花：溫馨、素雅適用于80-120㎡中戶型85郁金香：典雅、高貴適用于130-180㎡大戶型郁金香：典雅、高貴適用于130-180㎡大戶型86主題畫的布置，及銷售中心均以鮮花作為布置主題體現(xiàn)項目獨特的生活藝術品味2、落地演繹：銷售中心內部打造主題畫的布置，及銷售中心均以鮮花作為布置主題體現(xiàn)項目獨特的生87五、營銷推廣及廣告表現(xiàn)項目總體營銷策略項目階段性廣告表現(xiàn)建議項目階段性新聞炒作建議項目主要包裝表現(xiàn)建議五、營銷推廣及廣告表現(xiàn)項目總體營銷策略88五、營銷推廣策略部署項目總體營銷策略項目階段性廣告表現(xiàn)建議項目階段性新聞炒作建議營銷活動建議五、營銷推廣策略部署項目總體營銷策略89項目4大核心價值主張作為區(qū)域營銷驅動力廣州唯一具有ARTDECO人文風情的大型社區(qū)，獨有的文化、藝術品位、生活氣質需要通過營銷手段進行培養(yǎng)培育人文價值項目競爭不是個別樓盤的競爭，而是區(qū)域價值的競爭項目必須營造“國家中心城市中心區(qū)”的區(qū)域價值，需要做區(qū)域價值營銷確立區(qū)域價值通過對“保利品牌的行業(yè)領軍地位、中心區(qū)標桿物業(yè)的開創(chuàng)者地位、及深耕廣州18年的專家地位”進行傳播，擴大品牌在區(qū)域的影響力，確立其在老城區(qū)項目中的區(qū)域領導地位傳播品牌價值項目作為芳村2019年最大規(guī)模的在售江畔社區(qū)，應突出其規(guī)模效應，提升項目價值和認同關注度打造規(guī)模價值項目核心價值項目4大核心價值主張作為區(qū)域營銷驅動力廣州唯一具有ARTD90啟動階段將分別通過“炒片區(qū)、立品牌、造生活”三大策略角度展開項目營銷。區(qū)域營銷推廣策略線上推廣、線下公關活動、立體戶外廣告將是主要營銷手段。啟動階段將分別通過區(qū)域營銷推廣策略線上推廣、線下公關活動、立91聯(lián)合市政府，進行片區(qū)炒作和片區(qū)建設引導客戶發(fā)現(xiàn)和認可“精品園林社區(qū)”的稀缺價值聯(lián)合政府，重點宣傳“白鵝白鵝潭經(jīng)濟圈”的未來規(guī)劃，強化項目作為新荔灣首席精品園林社區(qū)的價值發(fā)布《保利花城生活手冊》，詳細解讀項目所在區(qū)域各項生活配套設施，描述未來生活前景。炒片區(qū)聯(lián)合市政府，進行片區(qū)炒作和片區(qū)建設引導客戶發(fā)現(xiàn)和認可“精品園92其一，要使“保利”品牌再次升華，使市場更了解保利，認可保利，信任保利；其二，“保利”確立“和者筑善”、“親情和院”形象，體現(xiàn)出保利的品牌價值，從而提升品牌號召力；其三，要整合企業(yè)品牌、產(chǎn)品等資源提升產(chǎn)品附加值；最后，通過以上售賣使整個品牌售賣過程形成一線，把品牌價值賣到最大化，完成項目開發(fā)的利益最大化目的。中國房地產(chǎn)行業(yè)的領軍企業(yè)之一城市中心先行者保利是打造城市地標的佼佼者＋購買中心區(qū)物業(yè)首選保利品牌立品牌其一，要使“保利”品牌再次升華，使市場更了解保利，認可保利，93“中心首席人居領地”推廣傳播核心價值解構價值1：規(guī)模價值2：江園雙景價值3

：中西文化融匯的大型人文社區(qū)我們要說什么？造生活基于保利的人文理念，結合自身的風格打造，賦于項目很強的藝術感和品質感，使項目有條件成為芳村新的標桿項目本項目擁有一線江景資源，又是市區(qū)內難得的大園林項目，成為市場上不可多得的江園雙景社區(qū)本項目在規(guī)模上僅次于金沙洲項目，遠勝于相鄰的中鐵項目，將是芳村2019年最大的在售項目“中心首席人居領地”價值1：規(guī)模價值2：江園雙景價值3：中94造實景演繹，體驗打動客戶在產(chǎn)品推廣過程中，以情景營銷和體驗營銷為的主要手段樣板區(qū)打造除為平時看房提供條件外，也有利于在舉辦活動時引導這些目標客戶到現(xiàn)場感受。讓客戶自己去感受，讓產(chǎn)品和環(huán)境自己說話會更有說服力。怎樣說？生活造實景演繹，體驗打動客戶怎樣說？生活95積極開展生活藝術類活動營銷借政府、區(qū)域形象打造、項目啟動儀式，開展活動營銷，打開知名度，利用優(yōu)勢邀請客戶參加專家論壇等，做體驗式營銷。舉行藝術品品展、酒會、等高端活動，為主打客戶群營造休閑生活。舉行保利業(yè)主生活體驗活動，為客戶提供全方位免費體驗加深客戶對生活環(huán)境和配套設施的了解，為其在項目配套酒店內提供免費餐飲、住宿及會所體驗等?；顒訝I銷造生活積極開展生活藝術類活動營銷活動營銷造生活96五、營銷推廣策略部署項目總體營銷策略項目階段性廣告表現(xiàn)建議項目階段性新聞炒作建議營銷活動建議五、營銷推廣策略部署項目總體營銷策略97第一階段：結合項目區(qū)域價值與品牌價值雙訴求點進行提前造勢第二階段：項目自身形象訴求——廣佛中心首席人居領地第三階段：項目人文價值的塑造及產(chǎn)品賣點的展現(xiàn)第一階段：第二階段：第三階段：98合富輝煌廣州保利芳村原高爾夫球場項目營銷定位12課件99五、營銷推廣策略部署項目總體營銷策略項目階段性廣告表現(xiàn)建議項目階段性新聞炒作建議營銷活動建議五、營銷推廣策略部署項目總體營銷策略100第一階段——炒區(qū)域本階段除了軟文炒作，更要配合活動制造新聞點，提高公信力新聞炒作方向：大廣佛成就了誰？-城市發(fā)展與企業(yè)藍圖高端論壇廣佛之心在哪里？珠三角城市發(fā)展戰(zhàn)略與大廣佛人居模式高端峰會廣州白鵝潭經(jīng)濟與西部人居價值高峰論壇國家中心城市發(fā)展前景論壇第一階段——炒區(qū)域本階段除了軟文炒作，更要配合活動制造新聞點101第二階段——炒品牌本階段除了軟文炒作，更要配合品牌聯(lián)動活動制造新聞點，擴大影響力新聞炒作方向：保利在人居文明的構筑中沒有讓芳村留白保利在荔灣再現(xiàn)標桿精品社區(qū)城央地標打造者保利重回老城區(qū)保利廣州西部造城，2019再添新作第二階段——炒品牌本階段除了軟文炒作，更要配合品牌聯(lián)動活動制102第三階段——新荔灣首席精品園林社區(qū)本階段除了軟文炒作，更要配合品牌聯(lián)動活動制造新聞點，擴大影響力新聞炒作方向：廣州首席ARTDECO風情大型社區(qū)最適合老廣州的西部人居地標相隔5年，芳村再現(xiàn)熱銷人居地標項目芳村，被遺忘的老城區(qū)，終于迎來新的升級地標項目第三階段——新荔灣首席精品園林社區(qū)本階段除了軟文炒作，更103五、營銷推廣策略項目總體營銷策略項目階段性廣告表現(xiàn)建議項目階段性新聞炒作建議營銷活動組織營銷活動階段性主題營銷活動計劃五、營銷推廣策略項目總體營銷策略營銷活動階段性主題104公關活動造勢廣州白鵝潭經(jīng)濟與西部人居價值高峰論壇活動時間：2019年8月活動地點：廣州花園酒店（或其它五星級酒店）活動要點：邀請城市知名經(jīng)濟學家、城市規(guī)劃專家、政府部門領導參與。白鵝潭經(jīng)濟圈規(guī)劃打造解讀，保利等企業(yè)在這樣的規(guī)劃中的企業(yè)使命，保利品牌在廣州西部的發(fā)展戰(zhàn)略新聞媒體炒作配合軟文炒作主題方向：

保利西部造城計劃保利與政府公關聯(lián)盟，塑造片區(qū)全新形象公關活動造勢保利與政府公關聯(lián)盟，塑造片區(qū)全新形象105保利珠三角業(yè)主答謝晚宴暨新品發(fā)布會在發(fā)布項目信息的同時，對珠三角的業(yè)主及客戶進行發(fā)動；利用保利品牌在佛山地區(qū)較高的知名度發(fā)動當?shù)貥I(yè)主及客戶活動內容：

——在市內某五星級酒店內舉辦業(yè)主答謝晚宴，邀請珠三角保利高端業(yè)主出席，在晚宴上發(fā)布項目信息?；顒幽康模罕＠槿菢I(yè)主答謝晚宴暨新品發(fā)布會在發(fā)布項目信息的同時，對珠106保利業(yè)主“電影周”提升業(yè)主對保利品牌的忠誠度以及美譽度；制造新聞點，在市場上形成良好的口碑傳播，為項目奠定傳播基礎。活動內容：

——借勢同期在廣州大劇院或體育中心等場館舉辦的音樂會或演出，設立專場邀請業(yè)主出席。活動目的：保利業(yè)主“電影周”提升業(yè)主對保利品牌的忠誠度以及美譽度；活動107舉辦“中華百花新美食”活動借舉辦美食活動的同時，提前對專業(yè)市場的業(yè)主及客戶進行發(fā)動；利用活動的舉辦制造新聞話題進行高調炒作?；顒觾热荩?/p>

——在芳村某知名酒店內，以過百種鮮花作為場地的主要背景，舉辦“中華百花新美食”活動，選擇全國最有名氣美食，同時聘請名廚師進行現(xiàn)場制作?！堩椖恐苓厡I(yè)市場業(yè)主出席，在晚宴上發(fā)布項目信息，同時作為項目樣板房首次開放的揭動儀式?；顒幽康模号e辦“中華百花新美食”活動借舉辦美食活動的同時，提前對專業(yè)市108公開發(fā)售活動借“生活體驗館”的揭幕儀式，召集目標客戶群及誠意客戶，制作現(xiàn)場熱銷氣氛進行項目的公開發(fā)售?；顒觾热荩?/p>

——舉辦“生活體驗館”揭幕儀式，邀請廣州戰(zhàn)士歌舞團知名演藝人員進行現(xiàn)場獻唱，同時邀請字畫名家進行現(xiàn)場才藝展示，作品通過抽獎即場送出?！埱捌诘怯浛蛻?、誠意客戶、周邊原居民出席，在活動過程中發(fā)布項目銷售信息活動目的：公開發(fā)售活動借“生活體驗館”的揭幕儀式，召集目標客戶群及誠意109五、營銷推廣策略項目總體營銷策略項目階段性廣告表現(xiàn)建議項目階段性新聞炒作建議營銷活動組織營銷活動階段性主題營銷活動計劃五、營銷推廣策略項目總體營銷策略營銷活動階段性主題110營銷活動計劃營銷活動—飯局營銷保利珠三角業(yè)主答謝晚宴暨新品發(fā)布會合富輝煌保利花城動員大會“中華百花新美食”活動11-12月--持續(xù)強銷階段：重點經(jīng)營老客戶，促進舊帶新營銷活動—保利電影周每月名花展ARTDECO國際攝影展9--蓄能階段：形成市場聚焦，蓄能待發(fā)7-8月--升溫階段：提高項目美譽度，擴大影響力營銷活動--國家中心城市發(fā)展前景論壇白鵝潭經(jīng)濟圈規(guī)劃發(fā)展前景高峰論壇3-5月--品牌導入階段：導入保利項目品牌，打開市場知名度10月--引爆階段：搞活現(xiàn)場氣氛，全面引爆市場營銷活動--藝術品展臨覽藝術鑒賞活動公開發(fā)售活動營銷活動--城市發(fā)展與企業(yè)藍圖高端論壇“大廣佛成就了誰”廣州白鵝潭經(jīng)濟與西部人居價值高峰論壇公開發(fā)售開放銷售中心接受誠意登記3-5月7-8月9月10月11-12月營銷活動計劃營銷活動—11-12月--持續(xù)強銷階段：重點經(jīng)營111六、定價及推貨安排項目定價策略項目整體推貨安排六、定價及推貨安排項目定價策略112六、定價及推貨安排項目定價策略項目整體推貨安排六、定價及推貨安排項目定價策略113定價策略——開發(fā)分期本項目由東、西兩地塊組成，從現(xiàn)有的交通網(wǎng)絡可看出人流流向是先到東地塊再到西地塊，故從項目的展示考慮，建議先開發(fā)東地塊；而從產(chǎn)品的景觀面看，本項目分為園景產(chǎn)品和江景產(chǎn)品兩大類，故建議本項目總體分四期來開發(fā)。一期二期三期四期定價策略——開發(fā)分期本項目由東、西兩地塊組成，114推導原則：定價策略——價格推導一、從本項目一期的規(guī)劃可看出，可劃分為園景產(chǎn)品和最南端的街景產(chǎn)品兩大類；其中，按面積配比計算，園景產(chǎn)品約占70%，街景產(chǎn)品約占30%；二、從現(xiàn)市場上同類型的在售項目的售價推導出本項目一期園景產(chǎn)品和街景產(chǎn)品分別的合理售價；三、根據(jù)園景產(chǎn)品占70%，街景產(chǎn)品占30%的比例推算出本項目一期合理的整體均價。推導原則：定價策略——價格推導一、從本項目一期的規(guī)劃可看出，115價格推導——街景產(chǎn)品街景單位參照項目荔江美筑萬科柏悅灣翠竹苑保利春天里評分指標權重評分加權分評分加權分評分加權分評分加權分區(qū)位片區(qū)形象4%100.490.36110.4490.36交通狀況6%100.6100.6110.6690.54道路狀況6%100.6100.6110.6690.54周邊自然環(huán)境5%100.5100.5100.5100.5周邊人文環(huán)境5%100.5100.5110.5590.45周邊配套6%100.6100.6110.66100.6治安狀況7%100.790.63110.7790.63片區(qū)提升空間6%100.6100.6100.6100.6規(guī)劃設計總體規(guī)劃5%100.5100.590.45100.5社區(qū)規(guī)模5%90.45100.590.45100.5園林環(huán)境6%100.6100.690.54100.6建筑外觀5%100.5100.5100.5100.5戶型設計9%100.9100.990.81100.9社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)3%100.3100.3100.3100.3學校3%100.3100.3100.3100.3會所2%100.2100.2100.2100.2其他施工質量5%100.5100.5100.5100.5物業(yè)管理5%90.45100.590.45100.5開發(fā)商品牌7%90.63100.790.63100.7總評分100%

9.83

9.89

9.97

9.72參照項目毛坯售價（元）

15000150001500011000折算價格（元）

4500450045001100參照權重（%）

30%30%30%10%加權后數(shù)目（元）

5265499546351408毛坯價格16303價格推導——街景產(chǎn)品街景單位參照項目荔江美筑萬科柏悅灣翠竹苑116價格推導——園景產(chǎn)品園景單位參照項目逸彩新世界嶺南灣畔保利西海岸（星海組團）萬科金域藍灣評分指標權重評分加權分評分加權分評分加權分評分加權分區(qū)位片區(qū)形象4%90.36110.4490.3690.36交通狀況6%100.6100.690.5490.54道路狀況6%100.6100.690.5490.54周邊自然環(huán)境4%100.4100.4100.4100.4周邊人文環(huán)境4%90.36100.490.3690.36周邊配套6%100.6110.66100.6100.6治安狀況6%90.54100.690.5490.54片區(qū)提升空間4%90.3690.36100.4100.4規(guī)劃設計總體規(guī)劃5%100.5100.5100.5100.5社區(qū)規(guī)模5%100.5100.5100.5100.5園林環(huán)境12%101.2101.2101.2101.2建筑外觀5%100.5100.5100.5100.5戶型設計9%100.9100.9100.9100.9社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)3%100.3100.3100.3100.3學校3%100.3100.3100.3100.3會所2%100.2100.2100.2100.2其他施工質量5%100.5100.5100.5100.5物業(yè)管理5%90.45100.5100.5100.5開發(fā)商品牌6%90.54100.6100.6100.6總評分100%

9.71

10.06

9.74

9.74參照項目毛坯售價（元）

15000170001300014000折算價格（元）

6000340026002800參照權重（%）

40%20%20%20%加權后數(shù)目（元）

7740319632763528毛坯價格17740價格推導——園景產(chǎn)品園景單位參照項目逸彩新世界嶺南灣畔保利西117價格推導根據(jù)街景產(chǎn)品占30%，園景產(chǎn)品占70%的比例推算出本項目一期合理的整體毛坯均價：

16303*30%+17740*70%≈17300元/M2（毛坯）建議帶裝修銷售，裝修標準成本為1000元/㎡，即帶裝修銷售均價為18300元/㎡價格推導根據(jù)街景產(chǎn)品占30%，園景產(chǎn)品占70%的比例推算出本118

現(xiàn)時對比項目的銷售均價推導未來預期銷售價格幅度；合富輝煌集團的溢價能力從當前時點到2019年底的價格上浮期望值預計未來價格幅度約為18300+（18300×10%）=20000元/㎡（帶裝修）以現(xiàn)時的市場判斷，基準價為帶裝修均價。該價格以參照指標項目的均價制定。8-10%1830020000價格推導現(xiàn)時對比項目的銷售均價推導未來預期銷售價格幅度；合富輝煌集119七、定價及推貨安排項目定價策略項目整體推貨安排七、定價及推貨安排項目定價策略120推貨原則：一、按均價19000元/M2（帶裝修）計算，2019年需完成8億的銷售任務需銷售約420套貨，因此建議項目首推約400套單位；二、按戶型均勻推售的原則，從項目一期各棟的戶型配比推導出首次推售的樓棟；三、二次推售建議分為快銷產(chǎn)品和標桿產(chǎn)品兩種，快銷產(chǎn)品售價上調4%，主要用于補充貨源，完成全年的銷售目標；標桿產(chǎn)品售價上調10%，用于樹立價格標桿，在促進快銷產(chǎn)品銷售的同時提升項目形象，為2019年的新貨推售鋪路。推貨原則：一、按均價19000元/M2（帶裝修）計算，201121

一房一衛(wèi)

（54-55M2）

（套）兩房一衛(wèi)

（77-79M2）

（套）三房一衛(wèi)

（92-104M2）

（套）三房兩衛(wèi)

（105-117M2）

（套）四房兩衛(wèi)

（139M2）

（套）合計5棟40202020--1006棟2060--20--1007棟62124--124--3108棟----6215531248合計1222048231931758貨量統(tǒng)計從戶型均勻分布的角度分析，建議本項目首推5棟和7棟，共410套單位一房一衛(wèi)

（54-55M2）

（套）兩房一衛(wèi)

（77-79122推貨安排5棟6棟7棟A梯7棟B梯8棟B梯首次推貨（十一黃金周期間）推貨：5棟、7棟共410套二次推貨（十一月中下旬）推貨：6棟、8棟B梯共224套6棟價格上調4%，用于補充貨源8棟B梯價格上調10%，用于樹立價格標桿，在帶動余貨銷售的同時也為2019年的推售建立價格基礎推貨安排5棟6棟7棟A梯7棟B梯8棟B梯首次推貨（十一黃金周123銷售測算

樓棟戶型推售套數(shù)

（套）推售面積

（M2）價格

上調幅度推售均價

（元/M2）預計成交比例

（公開發(fā)售）預計年度

成交比例預計年度

總成交面積

（M2）預計年度

總成交金額

（億元）首次推貨5、7棟一房一衛(wèi)1025610--18,300100%100%56101.02兩房一衛(wèi)14411230--80%100%112302.05三房一衛(wèi)201840--100%100%18400.33三房兩衛(wèi)14415300--70%100%153002.79二次推貨6棟一房一衛(wèi)201100↑4%19,00090%100%11000.2兩房一衛(wèi)60468070%80%37440.71三房兩衛(wèi)20212080%100%21200.48棟B梯三房一衛(wèi)313224↑10%20,00040%50%16120.32三房兩衛(wèi)62726010%10%7260.14四房兩衛(wèi)3143005%5%2150.04合計63456664

434978銷售測算樓棟戶型推售套數(shù)

（套）推售面積

（M2）價格

上124樣板房樣板房銷售中心位置銷售中心及板房建議樣板房樣板房銷售中心銷售中心及板房建議125合富輝煌廣州保利芳村原高爾夫球場項目營銷定位12課件126合富輝煌廣州保利芳村原高爾夫球場項目營銷定位12課件127一、區(qū)域市場基本情況二、項目產(chǎn)品及賣點分析三、項目提升建議三、項目形象定位及深化四、營銷推廣策略六、定價及推貨安排本案提綱一、區(qū)域市場基本情況本案提綱128一、區(qū)域市場基本情況區(qū)域市場分析競爭項目分析一、區(qū)域市場基本情況區(qū)域市場分析129一、區(qū)域市場基本情況區(qū)域市場分析

——荔灣區(qū)市場分析

——金沙洲板塊市場分析競爭項目分析一、區(qū)域市場基本情況區(qū)域市場分析1302019年荔灣區(qū)在售樓盤主要集中在原荔灣板塊原荔灣板塊在售樓盤較多，以品牌開發(fā)商旗下樓盤為主，主流均價17000-25000元/㎡。其中正望江、湖景單位均價集中27000-30000元/㎡。原芳村板塊在售樓盤僅有逸彩庭園及荔江美筑，價格15000-16000元/㎡荔灣區(qū)市場分析——供應層面2019年荔灣區(qū)在售樓盤主要集中在原荔灣板塊荔灣區(qū)市場分析—131受原芳村供貨量大幅減少影響，2019年荔灣區(qū)供貨量同比減少33%2019年荔灣區(qū)新增供應量減少33%2019年荔灣區(qū)新增商品房供應38萬平米，供應同比減少33%。主要是受原芳村供應大幅減少影響，2019年原芳村板塊僅荔江美筑推出兩棟新單位（逸彩庭園2019年在售單位預售證全部在09年12月出齊）原芳村新增供應量同比減少80%；2019年荔灣區(qū)新增供應主要來自：逸翠灣、柏悅灣、君湖華庭、長樂花苑等。荔灣區(qū)市場分析——供應層面受原芳村供貨量大幅減少影響，2019年荔灣區(qū)供貨量同比減少31322019年荔灣區(qū)商品住宅成交價升、量減2019年后隨著大市的利好和眾多品牌開發(fā)商的加入，荔灣區(qū)樓價快速上漲2019年原芳村并區(qū)后，受到大市利好及一批如：恒基兆業(yè)、和記黃埔、城建、萬科等品牌開發(fā)商的加入，區(qū)內產(chǎn)品質素上升較快，區(qū)域價值快速提升，尤其是原芳村板塊。荔灣區(qū)2019年1-10月新增商品住宅供應38萬m2,同比減少33%。荔灣區(qū)2019年1-10月商品住宅成交面積40.32萬m2，同比略降6%荔灣區(qū)2019年1-10月商品住宅成交均價16424元/m2,同比上升37%荔灣區(qū)市場分析——成交層面2019年荔灣區(qū)商品住宅成交價升、量減2019年后隨著大市的133受供應結構影響，2019年荔灣區(qū)簽約價格上升31%2019年荔灣區(qū)簽約面積略降6%，簽約均價上升31%10年簽約面積同比略降6%，變化不大；10年簽約價格除受大市帶動外，亦受到供應結構影響。10年簽約樓盤主要以原荔灣為主，在售樓盤逸翠灣、君湖華庭、嶺南灣料也均以江景、湖景、河景單位為主，價格較高；10年荔灣區(qū)簽約樓盤主要來自：嶺南灣畔、逸翠灣、逸彩新世界、柏悅灣等。荔灣區(qū)市場分析——成交層面受供應結構影響，2019年荔灣區(qū)簽約價格上升31%2019年1342019年原芳村板塊價格較平穩(wěn)原荔灣板塊價格波動稍大原荔灣受成交產(chǎn)品受檔次、景觀因素影響，價格波動稍大2019年1-10月，原荔灣由于產(chǎn)品檔次和景觀差異較大,造成價格的拉差相對較大；1.8萬單價以下樓盤主要以大坦沙、西灣路等稍偏位置，成交樓盤有嶺南灣畔和柏悅灣；2萬以上樓盤主要以湖景、江景、產(chǎn)品附加值為賣點，如君湖華庭、逸翠灣、金域華庭。原芳村成交樓盤相對集中，價格較為穩(wěn)定2019年1-10月，區(qū)內簽約主要以：逸彩庭園、荔江美筑為主，兩樓盤在售均價集中在1.2-1.6萬。荔灣區(qū)市場分析——成交層面2019年原芳村板塊價格較平穩(wěn)原荔灣板塊價格波動稍大原荔1352019年荔灣區(qū)簽約十強以原荔灣板塊樓盤為主，

但其中芳村的逸彩庭院名列第二，可見芳村大型社區(qū)項目十分熱銷簽約前十強主要集中在原荔灣板塊，城建、新世界、和黃三大品牌開發(fā)商旗下樓盤位居前三強；十強樓盤中，原荔灣板塊樓盤簽約均價集中在16000-24000元/m2，區(qū)間跨度較大,明顯高于原芳村板塊樓盤；十強樓盤中80%以原荔灣樓盤為主，原芳村板塊僅占20%荔灣區(qū)市場分析——成交層面2019年荔灣區(qū)簽約十強以原荔灣板塊樓盤為主，

但其中芳村的1362019年荔灣區(qū)預計2000套新貨，供應同比進一步減少2019年荔灣區(qū)供貨主要集中在原荔灣板塊2019年原荔灣板塊將推出三個新盤：龍津華庭、唐寧花園、興隆廣場（暫定名）；2019年嶺南灣畔、柏悅灣、君湖華庭預計將項目整體售罄；2019年拍出的芳村高爾夫用地的保利和中鐵項目預計年底推出。荔港南灣柏悅灣龍津華府嶺南灣畔興隆廣場唐寧花園中鐵項目樓盤板塊推貨形式貨量產(chǎn)品情況推出時間龍津華庭原荔灣新盤16095-165平米上半年興隆廣場原荔灣新盤450二房三房為主下半年唐寧花園原荔灣新盤500——下半年嶺南灣畔原荔灣舊盤新推25080-100二、三房上半年君湖華庭原荔灣舊盤新推2