房?jī)r(jià)調(diào)控背景下“假按揭”案件之判定與處理

房?jī)r(jià)調(diào)控背景下“假按揭”案件之判定與處理作者：江河

長(zhǎng)期以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展為拉動(dòng)內(nèi)需、提高人民生活水平做出了重要貢獻(xiàn)。按揭作為一種信用消費(fèi)形式，對(duì)刺激住房消費(fèi)、加速房地產(chǎn)業(yè)資金回籠、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展又發(fā)揮著重要的作用。但按照國(guó)際慣例，按揭貸款受政策、信用、市場(chǎng)、法律及管理水平等方面的影響，會(huì)產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn)，這樣的風(fēng)險(xiǎn)一般在業(yè)務(wù)發(fā)展的10年左右開(kāi)始顯現(xiàn)，目前我國(guó)銀行按揭貸款的發(fā)展正處在這個(gè)時(shí)期。同時(shí)，就我國(guó)按揭業(yè)務(wù)現(xiàn)狀而言，因該業(yè)務(wù)起步較晚，國(guó)內(nèi)銀行缺乏必要的經(jīng)驗(yàn)積累，加上按揭貸款相關(guān)的法律法規(guī)又不健全，在按揭貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，“假按揭”現(xiàn)象開(kāi)始顯現(xiàn)。近十年來(lái)，“假按揭”現(xiàn)象的反復(fù)出現(xiàn)，已成為我國(guó)住房按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展中最大的風(fēng)險(xiǎn)源頭，嚴(yán)重?cái)_亂了我國(guó)的金融市場(chǎng)秩序和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。目前，部分法院又開(kāi)始陸續(xù)出現(xiàn)涉及“假按揭”案件，應(yīng)引起司法工作者的高度重視。因此識(shí)別與防范“假按揭”的發(fā)生，已成為規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展，保護(hù)銀行合法權(quán)益的重要措施。本文重在探討“假按揭”中各方的利益和風(fēng)險(xiǎn)，并提出正確的民事法律適用，目的是能夠使按揭市場(chǎng)更加規(guī)范化和法制化。

一、背景分析：“假按揭”在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程中的凸顯

以1998年—2008年為限，簡(jiǎn)要展開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程，并發(fā)現(xiàn)“假按揭”現(xiàn)象凸顯的時(shí)期。

自1998年7月起，住房實(shí)物分配停止，個(gè)人購(gòu)房市場(chǎng)由此打開(kāi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈上升趨勢(shì)。2003年，受SARS事件影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到?jīng)_擊。在此低迷時(shí)期，“假按揭”事件開(kāi)始凸現(xiàn)，爆出了在全國(guó)范圍內(nèi)具有影響的“廣地花園”涉及“假按揭”案件，涉及的金額可能超過(guò)2億元。2003年下半年，政府出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，促進(jìn)房市發(fā)展。2007年底，出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《補(bǔ)充通知》，區(qū)分住房投資與住房消費(fèi)，提高“二套房”的首付比例和按揭利率水平。從2008年開(kāi)始，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回落，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。同時(shí)，新一輪金融危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)開(kāi)始衰退，房市再次受到影響。就在2007年底至2008年間，“假按揭”現(xiàn)象再次出現(xiàn)，北京爆出“京城最大騙貸案”，涉案金額達(dá)7.5億元。2009年1—3月，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委公布的數(shù)據(jù),個(gè)人按揭貸款984億元,增長(zhǎng)13.2%。有業(yè)內(nèi)專家分析,其中部分資金可能流向了“假按揭”。最高人民法院副院長(zhǎng)奚曉明也表示,虛假按揭貸款案件開(kāi)始明顯增多(1)。由此可見(jiàn)，“假按揭”現(xiàn)象往往出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)阻力的情況下。房市低迷時(shí)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)“假按揭”套取銀行貸款以緩解資金壓力，同時(shí)促成了市場(chǎng)虛假繁榮的假象，利于房?jī)r(jià)的攀升。

2010年可謂是我國(guó)最嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控年，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)“國(guó)十一條”與“國(guó)十條”以調(diào)控房?jī)r(jià)。2011年2月，全國(guó)100個(gè)城市住宅的平均價(jià)格為8686元/平方米，環(huán)比上漲0.48%，80%以上的城市房?jī)r(jià)上漲幅度很小，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)高位持平狀態(tài)，全國(guó)樓市成交量全線下跌，目前全國(guó)的房?jī)r(jià)正處于一系列調(diào)控政策下的消化階段(2)。當(dāng)前，部分法院又開(kāi)始出現(xiàn)了一些房產(chǎn)公司炮制的“假按揭”案件，由此可以預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在面臨巨大阻力的背景下，“假按揭”現(xiàn)象隨時(shí)有抬頭的可能。為此，本文將集中討論如何妥善處理“假按揭”民事案件，達(dá)到抑制“假按揭”的目的。

二、案件回放：“假按揭”案件的特點(diǎn)及識(shí)別

按揭購(gòu)房是由開(kāi)發(fā)商、銀行、購(gòu)房人三方共同參加的融資購(gòu)房行為，其中存在四種法律關(guān)系：一是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間的商品房買賣法律關(guān)系；二是購(gòu)房人與銀行之間的借貸法律關(guān)系；三是購(gòu)房人與銀行之間的物的擔(dān)保關(guān)系；四是開(kāi)發(fā)商與銀行之間的保證關(guān)系。這四種法律關(guān)系既相互獨(dú)立，又相互聯(lián)系，商品房買賣法律關(guān)系為核心，借貸法律關(guān)系為實(shí)現(xiàn)的條件，擔(dān)保法律關(guān)系從屬于借貸法律關(guān)系。

（一）“假按揭”案例

原告杰渝公司與被告（系杰渝公司員工）簽訂商品房買賣合同，約定由被告購(gòu)買原告沙坪壩區(qū)石小路的房屋。同時(shí)，原告作為保證人，被告作為借款人與銀行簽訂了抵押貸款合同。銀行按合同約定發(fā)放了款項(xiàng)。實(shí)際上，被告并未向原告支付購(gòu)房首付款，亦未向銀行償還貸款及利息。貸款及利息由原告以被告名義償還。爾后，被告從原告處辭職，原告希望提前還清銀行貸款，并要求被告配合到房交所辦理相關(guān)退房手續(xù)，但遭到被告拒絕。原告向法院提起訴訟，要求確認(rèn)雙方簽訂的商品房買賣合同無(wú)效。

該類案件即為“假按揭”案件，其爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：如何確定“假按揭”中的合同效力。

（二）“假按揭”案件特點(diǎn)及識(shí)別

形成“假按揭”的原因在于開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)定位失誤、銷售緩滯,項(xiàng)目面臨崩盤(pán)危險(xiǎn),銀行貸款難以收回,開(kāi)發(fā)商損失慘重。為避免倒閉,開(kāi)發(fā)商想方設(shè)法尋求“出路”,其中“假按揭”就是常用的手法之一。

“假按揭”與按揭購(gòu)房相比，區(qū)別在于：開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的商品房買賣合同是虛假的意思表示，據(jù)此虛假的買賣合同，購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)貸款，并由三方簽訂抵押貸款合同，而實(shí)際上購(gòu)房人并未購(gòu)買商品房，償還貸款的是開(kāi)發(fā)商?！凹侔唇摇庇纱司哂幸恍┆?dú)有的特征，司法實(shí)踐中，對(duì)“假按揭”案件特點(diǎn)的正確把握，有利于提高對(duì)該類違法行為的識(shí)別能力。

特點(diǎn)一：以開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)。開(kāi)發(fā)商是實(shí)施假按揭策劃者，其為解決資金短缺問(wèn)題，通過(guò)“假按揭”獲得更多的資金。

特點(diǎn)二：購(gòu)房人往往是開(kāi)發(fā)商的關(guān)系人?！凹侔唇摇敝械馁?gòu)房人雖名義上為商品房買賣合同中的一方主體，但其并未實(shí)際獲得房產(chǎn)，更未使用和償還銀行貸款。由于其身份的虛假性，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間往往存在某種關(guān)系，如本文中的“假按揭”案件，購(gòu)房人是開(kāi)發(fā)商的內(nèi)部職工。

特點(diǎn)三：貸款資料虛假。購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，需要證明自身的償付能力，會(huì)向銀行提交購(gòu)房合同、首次付款憑證、抵押物證明、抵押物的評(píng)估、保險(xiǎn)及登記等資料，這些資料往往都由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行偽造。

特點(diǎn)四：首付款和按揭款本息均由開(kāi)發(fā)商支付，非購(gòu)房人支付。

特點(diǎn)五：開(kāi)發(fā)商為了套更多貸款，開(kāi)發(fā)商往往將房?jī)r(jià)提高進(jìn)行按揭，按揭房屋價(jià)格普遍偏高。

司法實(shí)踐中識(shí)別“假按揭”，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：一是就合同主體而言，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間存在一些特殊的關(guān)系，如內(nèi)部職工、親屬等。二是就商品房買賣合同而言，因?yàn)橘I賣商品房本身非真實(shí)意思表示，所以雙方對(duì)合同約定內(nèi)容的要求并不高，合同內(nèi)容會(huì)有所簡(jiǎn)化，相關(guān)規(guī)定也比較粗糙，不全面。三是就購(gòu)房人貸款額度而言，購(gòu)房人購(gòu)買的房屋價(jià)格與該地區(qū)同類樓盤(pán)價(jià)格相比異常，住房按揭貸款額度較大。四是就開(kāi)發(fā)商人而言，一般為資產(chǎn)規(guī)模較小，資質(zhì)等級(jí)較低，難以從銀行貸款的開(kāi)發(fā)商?？傊?，在此概括“假按揭”案件的特點(diǎn)及部分識(shí)別方法，有利于法官在司法實(shí)踐中提高對(duì)“假按揭”案件的警惕，并對(duì)該類案件進(jìn)行正確的法律適用。

三、利益衡量：“假按揭”案件中涉及的利益和存在的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)各方利益的正確衡量，是對(duì)該類案件正確民事法律適用的前提。“假按揭”中由于購(gòu)房人的購(gòu)房意愿不真實(shí)，或就高價(jià)部分貸款意愿不真實(shí)，其還款資金來(lái)源于開(kāi)發(fā)商，因此，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房人就會(huì)立即停止償還銀行貸款，致使銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，購(gòu)房人作為交易合同一方當(dāng)事人，同樣也面臨履行合同的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）“假按揭”中涉及的利益及損害

“假按揭”中涉及多方面的利益，“假按揭”的最大受益者是開(kāi)發(fā)商，其向銀行套取貸款而獲得資金利益。同時(shí)，“假按揭”增多會(huì)促使賣方市場(chǎng)的形成，潛在利益巨大。而對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，其利益在于收回貸款及利息。如銀行疏于對(duì)開(kāi)發(fā)商的審查，“假按揭”可能使其貸款利益受損，甚至無(wú)法收回貸款。

“假按揭”還涉及社會(huì)公共利益，如造成房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的虛假繁榮，破壞社會(huì)金融秩序等。

（二）“假按揭”案件中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、在“假按揭”中，銀行是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。主要存在的風(fēng)險(xiǎn)有：一是無(wú)法收回貸款的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房人僅為名義上的借款人，且償付能力差，很可能無(wú)法履行還款義務(wù)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商雖然實(shí)際收到貸款，但并非貸款合同中的借款人，如判決其承擔(dān)還款責(zé)任，于法無(wú)據(jù)。二是銀行的優(yōu)先受償權(quán)存在風(fēng)險(xiǎn)。如果法院認(rèn)定借款合同無(wú)效，則銀行在所購(gòu)房屋上的抵押權(quán)會(huì)一并消滅，不再存在優(yōu)先受償權(quán)，只能通過(guò)侵權(quán)責(zé)任或締約過(guò)失責(zé)任來(lái)追究開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房人的責(zé)任，銀行由抵押權(quán)人淪為一般債權(quán)人，對(duì)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)極為不利。開(kāi)發(fā)商實(shí)施“假按揭”的目的在于套取更多資金，所以往往會(huì)存在商品房?jī)r(jià)值被開(kāi)發(fā)商人為抬高的可能，不符合商品房的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值，即使抵押權(quán)不消滅，銀行處置抵押物所得價(jià)款也不足以實(shí)現(xiàn)銀行債權(quán)。三是銀行在人保上存在的風(fēng)險(xiǎn)。在抵押貸款合同中，開(kāi)發(fā)商作為銀行的連帶保證人存在，但由于保證條款也從屬于借款合同，如果認(rèn)定借款合同無(wú)效，開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任也同時(shí)消滅，銀行存在無(wú)法收回貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

2、就開(kāi)發(fā)商而言，風(fēng)險(xiǎn)在于如果認(rèn)定抵押有效，銀行的抵押權(quán)成立，開(kāi)發(fā)商一旦不能還款，就面臨商品房被拍賣優(yōu)先受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)其保證責(zé)任也不能免除。

3、就購(gòu)房人而言，如認(rèn)定借款合同有效，購(gòu)房人承擔(dān)按時(shí)還款的義務(wù)，為購(gòu)房人增加了風(fēng)險(xiǎn)。

上述風(fēng)險(xiǎn)分為兩類，一是銀行方的利益可能受損的風(fēng)險(xiǎn)，一是開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房人的違法成本增大的風(fēng)險(xiǎn)。如何維護(hù)正當(dāng)利益，懲罰違法行為，其關(guān)鍵在于對(duì)“假按揭”中合同效力的認(rèn)定。故本文著重對(duì)“假按揭”中合同效力問(wèn)題進(jìn)行分析。

四、分歧出現(xiàn)：“假按揭”案件之民事法律適用分歧

“假按揭”案件的民事法律適用關(guān)鍵在于如何有效的維護(hù)合法利益和社會(huì)公共利益。在目前的司法實(shí)踐中，對(duì)“假按揭”中合同效力的認(rèn)定，存在較大分歧。

（一）“假按揭”案件民事法律適用之觀點(diǎn)一

開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的商品房買賣合同無(wú)效，抵押貸款合同無(wú)效。就此種觀點(diǎn)而言，存在不同的理由。

1、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的商品房買賣合同的效力判斷。

第一種理由認(rèn)為，商品房買賣合同無(wú)效系因雙方惡意串通，損害第三人利益所致。即買賣合同侵害了第三人的利益，此處的受害第三人為銀行?！凹侔唇摇敝?，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人確實(shí)存在惡意串通的事實(shí)，但是否損害第三人利益，可能存在認(rèn)識(shí)上的差異。嚴(yán)格分析法律關(guān)系發(fā)現(xiàn)，銀行作為貸款人，只有在購(gòu)房人已成功申請(qǐng)貸款后，不能按期還貸才導(dǎo)致其實(shí)際損失。購(gòu)房人不能按期還貸的原因在于：購(gòu)房人借款的目的并非是為了購(gòu)買商品房，而是為了開(kāi)發(fā)商套取資金利益。開(kāi)發(fā)商對(duì)貸款不合用途的使用，可能造成資金損失，銀行亦無(wú)法預(yù)見(jiàn)和控制，故銀行收回貸款的風(fēng)險(xiǎn)易轉(zhuǎn)化為實(shí)際損失。換言之，銀行收回貸款的風(fēng)險(xiǎn)是因帶有欺詐意思的借貸關(guān)系造成，而非銀行并未直接介入的買賣合同關(guān)系造成。故以雙方惡意串通，損害第三人利益為由，認(rèn)定商品房買賣合同無(wú)效未必妥當(dāng)。即使忽視上述提到的法律關(guān)系，也不能完全確定損害第三人利益，如開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)正常，同樣可以按期向銀行還貸并支付利息，銀行在開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人形成買賣關(guān)系的階段，僅承受潛在的風(fēng)險(xiǎn)，而當(dāng)借貸法律關(guān)系形成時(shí)，銀行的損失才顯現(xiàn)出來(lái)。因此，以此理由直接認(rèn)定商品房買賣合同無(wú)效，缺乏法律依據(jù)，也無(wú)現(xiàn)實(shí)意義。

第二種理由認(rèn)為，“假按揭”中的商品房買賣合同損害社會(huì)公共利益，因此無(wú)效。本文認(rèn)為，以此認(rèn)定商品房買賣合同無(wú)效，理由正當(dāng)。前文在“假按揭”所涉及的利益中已經(jīng)提到，“假按揭”的不斷增多可能造成房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的虛假繁榮，導(dǎo)致房?jī)r(jià)攀升，破壞房地產(chǎn)交易市場(chǎng)穩(wěn)定。據(jù)此認(rèn)定“假按揭”中虛假的商品房買賣合同造成對(duì)社會(huì)公共利益的損害并無(wú)不妥。至于在整個(gè)“假按揭”過(guò)程中，是否應(yīng)同時(shí)否定抵押貸款合同的效力，本文將在衡量不同利益后，再做出認(rèn)定。

另外需要說(shuō)明的是，認(rèn)定“假按揭”中商品房買賣合同無(wú)效，最主要的理由應(yīng)基于買賣合同這一民事法律行為中的意思表示本身來(lái)思考。雙方在意思表示的當(dāng)時(shí)不欲實(shí)現(xiàn)意思表示的內(nèi)容，已構(gòu)成虛偽表示，由于虛偽表示的雙方當(dāng)事人都無(wú)實(shí)現(xiàn)意思表示內(nèi)容的真意，事實(shí)上虛偽表示也是不予實(shí)現(xiàn)的，故虛偽表示的內(nèi)容應(yīng)為無(wú)效。(3)“假按揭”中的商品房買賣合同符合虛偽表示的特征，故買賣合同在雙方當(dāng)事人之間應(yīng)為無(wú)效。當(dāng)然，虛偽表示的無(wú)效僅僅是在虛偽表示的雙方當(dāng)事人之間，如存在善意第三人，應(yīng)不能對(duì)抗。在“假按揭”這一具體案件中，有無(wú)因銀行為善意第三人而確認(rèn)買賣合同有效的必要，存在疑問(wèn)。全面分析整個(gè)按揭貸款中的法律關(guān)系，如此時(shí)因銀行善意而肯定買賣合同效力，會(huì)與上述提及的維護(hù)社會(huì)公共利益相矛盾。并且，認(rèn)定銀行的善意應(yīng)是基于對(duì)抵押貸款合同的信賴，以及對(duì)抵押貸款合同中載明的貸款用途的信賴而產(chǎn)生，銀行并未直接介入買賣合同，故不應(yīng)以銀行的善意來(lái)肯定買賣合同的效力。當(dāng)然，虛偽表示在我國(guó)規(guī)范民事法律行為的相關(guān)法律法規(guī)中并未出現(xiàn)，但以此為理由否定合同效力更符合事實(shí)本來(lái)面目，在此適用十分恰當(dāng)。總之，在“假按揭”案件中，認(rèn)定商品房買賣合同無(wú)效，應(yīng)以損害了社會(huì)公共利益，同時(shí)是簽訂買賣合同雙方的虛假意思表示為理由。

2、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人、銀行三方簽訂的抵押貸款合同的效力判斷。

對(duì)抵押貸款合同效力的判斷，不僅應(yīng)考慮簽訂合同各方的意思表示，亦應(yīng)考慮抵押貸款合同與商品房買賣合同之間的法律關(guān)系。在司法實(shí)務(wù)中，有多種理由確認(rèn)抵押貸款合同無(wú)效。

第一種理由認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂商品房買賣合同無(wú)效，三方簽訂的抵押貸款合同是商品房買賣合同的從合同，主合同無(wú)效導(dǎo)致從合同無(wú)效。從抵押貸款合同的內(nèi)容來(lái)看，該合同是借款合同、抵押合同、保證合同的三位一體，其與商品房買賣合同之間并非主從合同關(guān)系，而為相對(duì)獨(dú)立的法律關(guān)系。從合同是指在兩個(gè)或兩個(gè)以上的合同中，必須以主合同的成立為條件而存在的合同。例如：《擔(dān)保法》中規(guī)定的保證合同、抵押合同，是以借貸合同為主合同的從合同。而在“假按揭”的兩種合同中，銀行是抵押貸款合同中的主體，而非商品房買賣合同中的主體，兩種合同均存在獨(dú)立的意思表示，不應(yīng)構(gòu)成法律意義上的主從合同。當(dāng)然,“假按揭”中的兩種合同關(guān)系之間，的確存在一定的關(guān)聯(lián)性，這一點(diǎn)在另一種否定抵押貸款合同效力的理由中將有所體現(xiàn)。

第二種理由認(rèn)為，購(gòu)房人因?yàn)槿卞X買房，故向銀行申請(qǐng)貸款，銀行發(fā)放貸款后，既使購(gòu)房人買了房，又促進(jìn)了開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)利益的實(shí)現(xiàn)，這使抵押貸款與商品房買賣有了密不可分的聯(lián)系(4)。此種理由認(rèn)為，造成抵押貸款合同無(wú)效最主要的理由是，抵押貸款合同中的貸款目的是為購(gòu)房人購(gòu)買商品房，現(xiàn)開(kāi)發(fā)商獨(dú)自占用資金利益，違背了抵押貸款合同中約定的貸款用途，故應(yīng)認(rèn)定抵押貸款合同無(wú)效。本文認(rèn)為，據(jù)此直接確認(rèn)抵押貸款合同無(wú)效不妥。因?yàn)榇_認(rèn)抵押貸款合同無(wú)效，不僅使銀行收回貸款的風(fēng)險(xiǎn)加大，前已提及。同時(shí)，在法律上能否因此直接確認(rèn)無(wú)效存在障礙?！逗贤ā返?03條規(guī)定：“借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或解除合同?！睆脑撘?guī)定來(lái)看，如借款人未按借款合同的約定用途使用借款，并不會(huì)直接導(dǎo)致借款合同無(wú)效。

第三種理由認(rèn)為，“假按揭”直接損害了社會(huì)公共利益，因?yàn)椤凹侔唇摇闭w包括商品房買賣合同以及抵押貸款合同，故抵押貸款合同亦因損害社會(huì)公共利益而屬無(wú)效。本文認(rèn)為，所謂“假按揭”損害社會(huì)公共利益是指，虛假的商品房買賣合同會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮的現(xiàn)象。由此可見(jiàn)，損害社會(huì)公共利益的罪魁禍?zhǔn)自谟谔摷偕唐贩抠I賣的存在，而非直接因?yàn)榈盅嘿J款造成。抵押貸款合同效力的判斷，應(yīng)主要傾向于維護(hù)銀行合法利益方面的考慮，否則極有可能因此損害銀行的合法利益。

司法實(shí)踐中，確認(rèn)抵押貸款合同無(wú)效除上述三種理由之外，還存在另一種認(rèn)識(shí)，此種認(rèn)識(shí)是對(duì)抵押貸款合同中各方當(dāng)事人的真實(shí)意思進(jìn)行考察后，進(jìn)行的法律適用。如中國(guó)建設(shè)銀行番禺支行訴劉劍峰、廣州百勝房產(chǎn)有限公司房屋抵押貸款合同糾紛案(5)，該案屬于本文討論的“假按揭”案件。一審法院認(rèn)定該案中的商品房買賣合同無(wú)效，抵押貸款合同屬于從合同，亦應(yīng)無(wú)效；二審法院作出改判，認(rèn)為銀行、劉劍峰、百勝公司三方簽訂的抵押貸款合同形式上是劉劍峰以其向百勝公司購(gòu)買的房屋作抵押向銀行借款，但實(shí)質(zhì)上是百勝公司為籌集資金借劉劍峰的名義以公司房產(chǎn)作抵向銀行借款。因此，百勝公司是實(shí)際借款人、抵押人，故該抵押貸款行為有效，銀行對(duì)抵押房產(chǎn)也享有優(yōu)先受償權(quán)。二審法院在此識(shí)別了“假按揭”現(xiàn)象，并在裁判上直接以開(kāi)發(fā)商欲達(dá)到的目的來(lái)認(rèn)定法律關(guān)系，卻忽視了合同自由原則。借款、抵押確為百勝公司的真實(shí)意思表示，但承認(rèn)借款，接受抵押是否亦是銀行的真實(shí)意思不無(wú)疑問(wèn)。如果法院僅僅根據(jù)此種認(rèn)識(shí)確認(rèn)抵押貸款合同的成立，無(wú)異于將簽訂借款合同、接受抵押的意思強(qiáng)加于銀行方，一旦出現(xiàn)了可能損害銀行利益的情況，法院這種只以開(kāi)發(fā)商一方的真實(shí)意思進(jìn)行合同效力認(rèn)定的裁判，將會(huì)給銀行帶來(lái)更為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）“假按揭”案件民事法律適用之觀點(diǎn)二

商品房買賣合同無(wú)效，抵押貸款合同有效。理由是：兩種合同相對(duì)獨(dú)立，并非主從合同關(guān)系。另外如果認(rèn)為購(gòu)買商品房系簽訂抵押貸款合同的動(dòng)機(jī)所在，動(dòng)機(jī)一般不影響法律行為的效力，法律行為中的意思表示本身是明確無(wú)誤的，故商品房買賣合同無(wú)效不能影響抵押貸款合同的效力，同時(shí)為更好的保護(hù)銀行善意方的利益，應(yīng)認(rèn)定抵押貸款合同有效。此種觀點(diǎn)優(yōu)于觀點(diǎn)一，因?yàn)樵谛Ч?，該觀點(diǎn)顧及到了銀行在“假按揭”中存在的風(fēng)險(xiǎn)。但仍存在一定缺陷。

民法上的動(dòng)機(jī)在法律行為中的確存在內(nèi)隱性的特征，一般認(rèn)為其并不影響法律行為的效力，否則將影響交易安全。但在某些情況下也存在例外，如動(dòng)機(jī)已經(jīng)外顯為當(dāng)事人之間的一種權(quán)利義務(wù)；動(dòng)機(jī)被作為法律行為的條件之一；動(dòng)機(jī)已通過(guò)當(dāng)事人的言辭或其他方式表示，為對(duì)方所知曉。在按揭購(gòu)房行為中，很明顯抵押貸款的目的即在于購(gòu)買商品房，銀行作為相對(duì)方是明知的，此時(shí)如完全不考慮已外化的購(gòu)房動(dòng)機(jī)因素，仍認(rèn)定抵押貸款合同有效，勢(shì)必導(dǎo)致銀行的信賴?yán)媸軗p。銀行被束縛在有效的抵押貸款合同下，任由開(kāi)發(fā)商不合用途的使用資金，不能積極地采取措施化解風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)銀行實(shí)屬不公。

五、分歧消除：“假按揭”案件之適當(dāng)民事法律適用

上述兩種針對(duì)“假按揭”案件民事法律適用的觀點(diǎn)，均存在一定弊端。要進(jìn)行正確的民事法律適用，既要考慮對(duì)社會(huì)公共利益的維護(hù)，又要考慮對(duì)善意當(dāng)事人一方利益的保護(hù)。

確認(rèn)“假按揭”案件中的商品房買賣合同無(wú)效應(yīng)屬無(wú)疑，其本身既是對(duì)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間真實(shí)意思的確認(rèn)，又是對(duì)社會(huì)公共利益的維護(hù)。確認(rèn)抵押貸款合同無(wú)效缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，并且在現(xiàn)實(shí)中容易造成對(duì)銀行合法利益的侵害。確認(rèn)抵押貸款合同有效，忽視了貸款合同中虛假的借款目的，同時(shí)又可能將銀行束縛在含有虛假貸款用途意思的抵押貸款合同之下，無(wú)法及時(shí)采取有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)，故前文提到的觀點(diǎn)一與觀點(diǎn)二都不足取。

本文考慮到，按揭購(gòu)房人進(jìn)