二手房銷售下半年計(jì)劃

第9頁共9頁二手房銷售下半年計(jì)劃衡量一個(gè)?城市的房地?產(chǎn)市場(chǎng)成熟?的標(biāo)志是二?手房的成交?量是否超過?新房的成交?量，而__?_市這幾年?的二手房的?成交量與新?房的成交量?之比為3：?4，正處于?上升時(shí)期。?這兩年國家?的（范本）?宏觀調(diào)控政?策紛紛出臺(tái)?，正是市場(chǎng)?從業(yè)者重新?洗牌的好時(shí)?機(jī)。房產(chǎn)?中介店連鎖?項(xiàng)目的商業(yè)?運(yùn)營模式是?在總結(jié)分析?二手房中介?市場(chǎng)上所有?的經(jīng)營模式?的特點(diǎn)以后?，結(jié)合__?_城市市民?化的特質(zhì)，?在執(zhí)行門點(diǎn)?社區(qū)化，員?工本地化的?前提下，提?出“品牌形?象、操作流?程、服務(wù)規(guī)?范、信息共?享”四統(tǒng)一?的總部、中?心店、社區(qū)?店三級(jí)直營?連鎖模式。?達(dá)到利用建?立房產(chǎn)中介?店連鎖__?_進(jìn)入__?_市每一個(gè)?社區(qū)，成為?社區(qū)生活種?不可缺少的?一份子，形?成直接面對(duì)?各類型消費(fèi)?者的終端廣?告和房產(chǎn)延?伸服務(wù)的渠?道。房產(chǎn)?中介店連鎖?項(xiàng)目的盈利?模式是通過?房產(chǎn)中介網(wǎng)?絡(luò)牢牢扎根?在社區(qū)的基?礎(chǔ)上，不但?可以開展傳?統(tǒng)的中介業(yè)?務(wù)，取得傭?金收入建立?良好的銀企?關(guān)系，還可?以利用通暢?的深入社區(qū)?的渠道，不?斷開展更多?的增值社區(qū)?服務(wù)，擁有?社區(qū)終端廣?告渠道就是?如同擁有“?門戶網(wǎng)站”?，前途無量?。房產(chǎn)中?介店連鎖項(xiàng)?目需求資金?三百萬元的?支持，兩年?內(nèi)可以建設(shè)?___個(gè)以?上的深入社?區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)，?服務(wù)半徑覆?蓋___三?鎮(zhèn)___%?以上的主要?住宅小區(qū)，?進(jìn)入___?市房地產(chǎn)二?手房中介的?前三名，綜?合盈利水平?第一，月稅?前利潤__?_萬元左右?，壟斷社區(qū)?廣告資源，?成為另一個(gè)?主業(yè)。二?、市場(chǎng)分析?1、二手?房市場(chǎng)分析?___市?自___年?房地產(chǎn)業(yè)蓬?勃發(fā)展的同?時(shí)也帶動(dòng)了?相關(guān)產(chǎn)品的?發(fā)展，建材?、家居用品?、裝飾裝潢?業(yè)以前所未?有的發(fā)展速?度___著?這期待已久?的機(jī)遇。作?為房地產(chǎn)產(chǎn)?業(yè)鏈關(guān)鍵流?通環(huán)節(jié)的存?量房交易市?場(chǎng)更是如魚?得水、水漲?船高，數(shù)以?千家的二手?房中介店(?所)如雨后?春筍般涌現(xiàn)?出來活躍在?存量房交易?市場(chǎng)上，整?個(gè)房地產(chǎn)市?場(chǎng)呈現(xiàn)出一?片欣欣向榮?、生機(jī)勃勃?的景象。?___年_?__市商品?房銷售面積?為___萬?平方米，同?比增長__?_%;其中?：商品房住?宅銷售面積?為___萬?平方米，同?比增長__?_%，占商?品房銷售面?積的___?%。而__?_年全市二?手房成交_?__起，同?比下降__?_%，面積?為___萬?平方米，同?比增長__?_%;其中?：二手房住?宅成交__?_起，同比?下降___?%，成交面?積為___?萬平方米，?同比增長_?__%，說?明二手房的?成交量與新?房的成交量?之比為3：?4，二手房?市場(chǎng)正處于?上升時(shí)期，?市場(chǎng)上的需?求主力無論?新房還是二?手房都是住?宅。__?_年和__?_年的__?_二手房市?場(chǎng)的成交較?為平淡，其?增長率較小?，這是由兩?方面造成的?。一方面是?___年的?宏觀政策在?很大程度上?打壓了房地?產(chǎn)市場(chǎng)上的?投機(jī)行為，?并有效控制?了投資需求?，特別是對(duì)?二手房市場(chǎng)?的成交量影?響顯著。另?一方面是通?過___年?商品房市場(chǎng)?的供需分析?，得出__?_年商品房?市場(chǎng)需求比?較旺盛的結(jié)?論。由此說?明宏觀政策?的干預(yù)與商?品房市場(chǎng)需?求的持續(xù)旺?盛，導(dǎo)致二?手房市場(chǎng)較?為平淡。?___年二?手房綜合物?業(yè)平均價(jià)格?為___元?/平方米，?同比增長_?__%。其?中，住宅平?均價(jià)格為_?__元/平?方米，同比?增長___?%;寫字樓?平均價(jià)格為?___元/?平方米，同?比增長__?_%;__?_市房地產(chǎn)?商品房住宅?市場(chǎng)與二手?房住宅市場(chǎng)?的價(jià)格差額?___年增?大，而寫字?樓方面的價(jià)?格差額逐年?減小，這說?明___房?地產(chǎn)住宅市?場(chǎng)___年?的發(fā)展迅猛?，寫字樓市?場(chǎng)的發(fā)展繼?續(xù)保持低靡?。值得指?出的是，成?熟的房地產(chǎn)?市場(chǎng)在這兩?方面的價(jià)格?差一般保持?在___元?/平方米之?間，而__?_房地產(chǎn)市?場(chǎng)在這兩方?面的價(jià)格差?在___元?/平方米以?上，這充分?說明二手房?市場(chǎng)的發(fā)展?潛力巨大。?國內(nèi)外知名?中介運(yùn)營商?的介入將進(jìn)?一步加快_?__市房地?產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)?中介行業(yè)的?變革，推動(dòng)?市場(chǎng)的快速?、健康發(fā)展?。2、中?介行業(yè)概述?作為房地?產(chǎn)市場(chǎng)重要?組成部分的?二手房交易?市場(chǎng)，由于?市場(chǎng)的興旺?帶來___?市二手房中?介市場(chǎng)競(jìng)爭?日趨激烈。?市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)?據(jù)統(tǒng)計(jì)，截?止到___?年___月?止，___?市注冊(cè)的房?地產(chǎn)中介機(jī)?構(gòu)已經(jīng)達(dá)到?___多家?，在所有注?冊(cè)的房地產(chǎn)?中介公司中?，有近__?_%左右的?公司是在從?事二手房中?介業(yè)務(wù)，二?級(jí)市場(chǎng)的蓬?勃和巨大的?市場(chǎng)潛力不?僅造就了一?批本土化的?品牌中介，?同時(shí)也吸引?了國內(nèi)外知?名房地產(chǎn)綜?合服務(wù)運(yùn)營?商搶灘__?_。雖然?二手房市場(chǎng)?有了長足的?發(fā)展，但相?對(duì)于國內(nèi)一?些城市市場(chǎng)?，___市?房地產(chǎn)中介?市場(chǎng)還是不?夠成熟發(fā)達(dá)?。主要表現(xiàn)?在以___?面：(1?)、中介機(jī)?構(gòu)規(guī)模偏小?在___?市___多?家中介公司?中，大多數(shù)?中介服務(wù)機(jī)?構(gòu)規(guī)模較小?，真正意義?上的連鎖能?上規(guī)模的只?有寥寥幾家?，通常是采?取小店面的?松散連鎖，?夫妻店，三?、兩朋友或?獨(dú)自操作的?方式經(jīng)營，?已適應(yīng)不了?自身的客觀?發(fā)展要求，?也適應(yīng)不了?已逐漸走向?規(guī)范的市場(chǎng)?需求，事實(shí)?證明___?年下半年，?宏觀調(diào)控房?產(chǎn)新政不斷?出臺(tái)，很多?小中介紛紛?關(guān)門，很多?外來中介收?縮戰(zhàn)線退出?___，說?明未來的市?場(chǎng)資源會(huì)進(jìn)?一步集中，?只有有規(guī)模?化的中介才?能抵抗市場(chǎng)?風(fēng)險(xiǎn)，生存?下來。(?2)、中介?人員整體素?質(zhì)偏低是制?約中介事業(yè)?發(fā)展的障礙?目前，_?__市中介?機(jī)構(gòu)的從業(yè)?人員素質(zhì)參?差不齊，還?有待進(jìn)一步?提高，以便?走向中介行?業(yè)成熟的專?業(yè)化道路。?傳統(tǒng)中介人?員學(xué)歷低，?不注意提高?專業(yè)素質(zhì)，?常為客戶看?不起，愛忽?悠信譽(yù)差，?凡事利字當(dāng)?頭，不講究?交易規(guī)則甚?多;而年輕?的中介人員?先天不足沒?經(jīng)驗(yàn)見識(shí)少?，不懂社會(huì)?心理學(xué)，不?善于與客戶?交流，市場(chǎng)?敏感性不強(qiáng)?不勤奮，自?視其高不安?心工作，狀?態(tài)極度不穩(wěn)?定。(3?)、中介信?息渠道不暢?通___?市房地產(chǎn)中?介機(jī)構(gòu)的硬?件設(shè)備水平?總體上比較?差，雖然大?多數(shù)配備了?電腦，但利?用率不高，?信息關(guān)聯(lián)化?和開發(fā)力度?不夠，與_?__、__?_與各沿海?發(fā)達(dá)城市相?比，___?市的中介市?場(chǎng)，還遠(yuǎn)未?形成規(guī)模經(jīng)?濟(jì)，頗為零?散，這就使?得各中介之?間的信息溝?通非常受局?限，加上行?業(yè)整體誠信?的因素，導(dǎo)?致整個(gè)市場(chǎng)?普遍存在業(yè)?務(wù)量不大，?成功率低的?現(xiàn)象，造成?了很大的信?息資源流失?。3、競(jìng)?爭分析根?據(jù)___的?二手房市場(chǎng)?的摸底調(diào)查?，在___?市房產(chǎn)局登?記注冊(cè)的房?產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)?有___多?家，可分為?本土中介商?和外來中介?商，根據(jù)公?司實(shí)力發(fā)展?規(guī)模、從業(yè)?人員素質(zhì)數(shù)?量、公司發(fā)?展戰(zhàn)略可分?為三個(gè)集團(tuán)?，第一集團(tuán)?在___家?經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)左?右，在未來?的一年內(nèi)，?不超過__?_家公司;?第二集團(tuán)在?___家經(jīng)?營網(wǎng)點(diǎn)以上?，數(shù)量在_?__家公司?，第三集團(tuán)?在___個(gè)?網(wǎng)點(diǎn)左右，?有___家?公司左右;?其余基本上?是單店經(jīng)營?。四、經(jīng)?營模式通?過對(duì)以上中?介企業(yè)的深?入調(diào)查研究?，可以看出?目前___?中介企業(yè)成?功的經(jīng)營模?式是：快速?網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張、?直營+加盟?的連鎖方式?、連鎖門店?+網(wǎng)絡(luò)信息?平臺(tái);以直?營收入、營?業(yè)性吞吐獲?取高額利潤?、免收或收?取少許加盟?費(fèi)擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)?渠道都是他?們得以迅速?壯大的主要?原因。我們?值得借鑒他?們的發(fā)展模?式，同時(shí)提?出自己的創(chuàng)?新模式：進(jìn)?入市場(chǎng)初期?只做直營店?，執(zhí)行快速?擴(kuò)張市場(chǎng)策?略，沿重點(diǎn)?社區(qū)均衡進(jìn)?行的門點(diǎn)布?局，注重人?力資源的培?養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)的?建設(shè)，開展?一、二級(jí)市?場(chǎng)聯(lián)動(dòng)經(jīng)營?，在成熟的?社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資?源的情況下?搭載更多的?增值服務(wù)業(yè)?務(wù)。三、?市場(chǎng)和服務(wù)?1、戰(zhàn)略?目標(biāo)做市?場(chǎng)的“跟隨?者”，計(jì)劃?在兩年內(nèi)做?到___市?中介前三名?，包括規(guī)模?、交易量和?利潤各項(xiàng)指?標(biāo)。樹立“?渠道為王”?的思想，努?力打造一個(gè)?扎根社區(qū)的?中介網(wǎng)絡(luò)，?搭建社區(qū)渠?道，配合關(guān)?聯(lián)開發(fā)企業(yè)?的發(fā)展戰(zhàn)略?，做到房地?產(chǎn)市場(chǎng)的一?、二級(jí)市場(chǎng)?的聯(lián)動(dòng)。核?心競(jìng)爭力是?通過網(wǎng)點(diǎn)的?合理布局對(duì)?區(qū)域房地產(chǎn)?市場(chǎng)的了解?，合理配置?的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)?人對(duì)房產(chǎn)資?源的掌握和?對(duì)房產(chǎn)價(jià)值?的深度挖掘?。中介服務(wù)?搭建渠道保?證費(fèi)用，自?營投資業(yè)務(wù)?作為主要的?利潤來源，?合理利用渠?道搭載附加?增殖業(yè)務(wù)，?___現(xiàn)金?流、周轉(zhuǎn)率?和利潤率，?規(guī)模擴(kuò)張不?能犧牲利潤?為前提，規(guī)?模和利潤必?須要同步發(fā)?展。2、?市場(chǎng)規(guī)劃布?局在兩年?內(nèi)建立一個(gè)?完善的三級(jí)?經(jīng)營管理體?系(公司總?部--中心?店--社區(qū)?店)，其中?總部___?個(gè)中心店、?___個(gè)中?心店及不少?于___家?的社區(qū)店，?員工總數(shù)達(dá)?到___人?左右。3?、___和?職能(1?)社區(qū)店：?在大型成?熟社區(qū)周邊?開設(shè)社區(qū)店?，根據(jù)營業(yè)?面積、營業(yè)?收入、輻射?范圍，示范?效益分為A?級(jí)店和B級(jí)?店。具體分?布為沌口_?__家、東?西湖___?家、光谷_?__家、青?山___家?、武昌__?_家、洪山?___家、?橋口___?家、江漢_?__家、江?岸___家?、漢陽__?_家(總計(jì)?___家)?。每個(gè)門點(diǎn)?投入人員_?__人，面?積___平?方米，平均?每個(gè)店投入?資金___?萬元。主要?職能是開展?租售等日常?中介業(yè)務(wù)，?同時(shí)負(fù)責(zé)收?集周邊房源?信息上報(bào)中?心店和總部?。(2)?中心店：?武昌、漢口?、漢陽三鎮(zhèn)?分別設(shè)立三?個(gè)中心店，?位置選擇于?交通便利的?商業(yè)區(qū);每?門點(diǎn)投入人?員___人?，面積不少?于___平?方米，投入?資金___?萬元，是公?司的形象店?。主要職?能是：區(qū)域?辦證中心、?員工培訓(xùn)中?心;指導(dǎo)區(qū)?域內(nèi)社區(qū)店?的日常工作?;同時(shí)也是?特殊房產(chǎn)的?集中交易中?心(如商業(yè)?、工業(yè)及拍?賣房產(chǎn)等)?。(3)?公司總部：?設(shè)立于漢?口某知名寫?字樓中，人?員___人?，面積__?_平方米，?是公司的管?理決策中心?和投資中心?。投入資金?___萬元?，主要職能?是對(duì)中心店?執(zhí)行管理職?能外，還負(fù)?責(zé)新業(yè)務(wù)拓?展、對(duì)外發(fā)?展加盟、建?店選址、對(duì)?金融機(jī)構(gòu)擔(dān)?保、對(duì)外投?資、批量房?源收購。?4、人員配?置：為了?保證房產(chǎn)中?介店連鎖體?系的穩(wěn)定健?康的發(fā)展，?采用年輕人?和中年下崗?人員的結(jié)合?方式，達(dá)到?兼顧各方利?益皆大歡喜?的結(jié)果。房?產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多?錄用___?歲的中年下?崗人員，一?方面提供再?就業(yè)機(jī)會(huì)為?社會(huì)減負(fù)，?另一方面中?年下崗人員?更有社會(huì)經(jīng)?驗(yàn)，更容易?與客戶溝通?，第三方面?中年下崗人?員因?yàn)橛叙B(yǎng)?家的壓力會(huì)?更加珍惜來?之不易的培?訓(xùn)和工作的?機(jī)會(huì)，所以?會(huì)更加努力?工作，對(duì)公?司發(fā)展更有?責(zé)任心。對(duì)?公司來說可?以得到基層?政府和相關(guān)?___的認(rèn)?同和扶持，?在未來不斷?擴(kuò)張的戰(zhàn)略?布局和增值?服務(wù)業(yè)務(wù)上?進(jìn)行配合，?更可以按政?策直接享受?減免稅的優(yōu)?惠。而在如?評(píng)估投資、?電腦網(wǎng)絡(luò)、?金融服務(wù)等?關(guān)鍵的技術(shù)?崗位上將多?采用年輕人?，充分利用?其年輕的活?力，___?的創(chuàng)意，較?高的綜合素?質(zhì)，可以將?先進(jìn)的管理?理念和技術(shù)?手段帶入傳?統(tǒng)行業(yè)。?5、主營業(yè)?務(wù)收入(?1)各__?_收入社區(qū)?店-買賣和?租賃中介收?入中心店-?買賣和租賃?中介收入，?代辦權(quán)證收?入公司總部?-拍賣房產(chǎn)?投資收益，?個(gè)人貸款擔(dān)?保收入，新?房代理分銷?收入(2)?收入說明買?賣中介收入?按交易金額?的___%?計(jì)算，租賃?中介收入按?每單___?元計(jì)算，代?理新盤分銷?收入按每單?___元計(jì)?算，代辦權(quán)?證收入按三?證代辦__?_元計(jì)算，?個(gè)人貸款擔(dān)?保收入按貸?款金額的_?__%，批?量房產(chǎn)吞吐?收益每次不?少銷售額于?___%，?期限不多于?___個(gè)月?，平均在_?__月內(nèi)銷?售完畢實(shí)現(xiàn)?資金回籠。?6、增值?業(yè)務(wù)收入?(1)社區(qū)?分類廣告業(yè)?務(wù)通過建?設(shè)完善的社?區(qū)店網(wǎng)絡(luò)，?讓社區(qū)店與?當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居?委會(huì)和住宅?小區(qū)的物業(yè)?管理公司建?立起良好的?友鄰關(guān)系，?在社區(qū)和住?宅小區(qū)的醒?目地段租賃?廣告位，制?作大型廣告?欄劃分成等?份的小廣告?位，針對(duì)快?速消費(fèi)品業(yè)?、銀行金融?業(yè)、社區(qū)綜?合服務(wù)業(yè)的?各類商家出?租，廣告牌?由公司統(tǒng)一?設(shè)計(jì)、統(tǒng)一?制作，成本?包在發(fā)布費(fèi)?中。對(duì)于?這些商家來?說，此種宣?傳方式能將?廣告述求直?接到達(dá)客戶?的家門口，?而且能任意?選擇想接觸?的客戶群體?，任意選擇?版面大小，?做到廣告費(fèi)?用的經(jīng)濟(jì)效?應(yīng);對(duì)于當(dāng)?地居委會(huì)和?物業(yè)管理公?司是一種創(chuàng)?收的來源，?也是為轄區(qū)?的居民提供?便民服務(wù);?對(duì)于我公司?來說，社區(qū)?店只有牢牢?扎根社區(qū)，?贏得周邊社?區(qū)居民的認(rèn)?同，才能真?正壟斷這個(gè)?潛力巨大的?市場(chǎng)，產(chǎn)生?穩(wěn)定長期的?現(xiàn)金流。?(2)裝修?保潔中介業(yè)?務(wù)根據(jù)調(diào)?查統(tǒng)計(jì)，買?二手房的客?戶___%?以上都會(huì)進(jìn)?行二次裝修?，即使是長?期租賃客戶?也有___?%以上要進(jìn)?行簡單裝修?，通過房屋?中介的優(yōu)質(zhì)?服務(wù)取得客?戶的信任，?開展后續(xù)跟?蹤服務(wù)，推?介關(guān)聯(lián)裝修?公司進(jìn)行二?次裝修。社?區(qū)店牢牢扎?根社區(qū)，取?得社區(qū)居民?的信任，可?以進(jìn)一步推?介關(guān)聯(lián)保潔?公司進(jìn)行家?庭日常保潔?。裝修推介?服務(wù)費(fèi)市場(chǎng)?行情是裝修?金額的__?_%到__?_%，扣除?個(gè)人提成按?平均___?元/單計(jì)算?，專業(yè)保潔?公司提供的?家庭保潔平?均收費(fèi)為_?__元/小?時(shí)，社區(qū)店?通過合作協(xié)?議可以從中?取得___?元/小時(shí)的?傭金，該項(xiàng)?業(yè)務(wù)幾乎沒?有成本。裝?修和保潔中?介服務(wù)是公?司給購房客?戶和所在社?區(qū)居民的增?值便利服務(wù)?，此項(xiàng)收入?___公司?的主要利潤?來源，但需?要作為各社?區(qū)店聯(lián)絡(luò)社?區(qū)成效的考?核指標(biāo)。?7、市場(chǎng)發(fā)?展時(shí)間計(jì)劃?(以投資到?位確定起始?時(shí)間)第?一季度選?擇經(jīng)營總部?搭建經(jīng)營管?理架構(gòu)、流?程和網(wǎng)絡(luò)平?臺(tái)，第一批?按照規(guī)范標(biāo)?準(zhǔn)設(shè)立八個(gè)?社區(qū)店，同?時(shí)啟動(dòng)人才?培養(yǎng)計(jì)劃，?注重人員