物業(yè)管理前期介入工程篇

本文格式為Word版，下載可任意編輯——物業(yè)管理前期介入工程篇物業(yè)管理前期介入：工程篇

工程片面

開發(fā)商形成物業(yè)，物業(yè)管理公司發(fā)揮物業(yè)的作用，物業(yè)公司的前期介入對于業(yè)主以及開發(fā)商都是雙贏，物業(yè)公司能從專業(yè)和人性化的角度，不僅從建筑施工之初制止不必要的建筑濫用，還可以站在業(yè)主的角度去考慮建筑的人性化和生活化，更便當(dāng)物業(yè)的日后管理，下面結(jié)合XX的現(xiàn)場談一下我對物業(yè)公司對現(xiàn)場前期介入的熟悉。

一、前期(工程)介入的必要性

(一)促使物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點提前得到合理解決。

(二)物業(yè)管理前期介入是對所管物業(yè)的全面了解

(三)物業(yè)管理前期介入是為后期管理做好打定

二、前期(工程)介入不同階段的要點

(一)早期介入：主要是審閱設(shè)計圖紙，提出有關(guān)樓宇布局布局和功能方面的革新觀法。審圖時主要應(yīng)留神幾點：

1)高壓、通訊、有線電視進戶預(yù)埋套管的位置、標(biāo)高是否合理;

2)戶外照明、閉路監(jiān)控攝像頭(防盜報警探測器、公共播送等，也要預(yù)埋適合的套管，制止后期剔鑿。

3)動力配電、操縱設(shè)計是否與其他相關(guān)專業(yè)的要求一致。

4)電纜橋架、插接母線、線槽等的位置、標(biāo)高是否合理及便于安裝，制止與風(fēng)管、水管等"打架'。

5)預(yù)留套管、洞口、戶外過線井、閥門井、水表井是否有合理的平面布置圖，標(biāo)高、尺寸是否標(biāo)注領(lǐng)會，如海藍椰風(fēng)的水表井底部標(biāo)上下于海平面，致使水表井內(nèi)常年積水，給今后水表數(shù)據(jù)抄錄帶來嚴重困難。

6)浴室等特殊場所的電氣安好養(yǎng)護是否符合模范及驗收的要求。。

(二)中期介入：指物業(yè)的土建布局已封頂，工程進入到設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段，物業(yè)管理公司參與進來，一方面熟諳線路管道的鋪設(shè)走向，另一方面對設(shè)備安裝的質(zhì)量舉行監(jiān)視。中期介入對管理公司日后的設(shè)備維護、檢修作用甚大。管理公司中期介入的主要工作就是監(jiān)視施工質(zhì)量。

要求配電箱內(nèi)布線整齊、壓接堅韌，多股線搪錫，然后再全面開展，防止做了大量工作后才察覺存在的問題，返工困難，而且影響進度。接地線的連接，接地端子的預(yù)留應(yīng)符合模范要求;外墻的金屬門窗、欄桿防及屋面的金屬大件片面防雷作為關(guān)鍵，搞好工序貫穿，防止遺漏;設(shè)備外殼接地應(yīng)完善。設(shè)備運行調(diào)試要按先空載后帶負荷、先單體后聯(lián)動舉行。并應(yīng)先對可調(diào)元件如熱繼電器調(diào)整至設(shè)計規(guī)定值，調(diào)試運行還要持續(xù)運行規(guī)定的時間，驗證電氣及機械性能的穩(wěn)當(dāng)性。樣板房重點檢查吊頂內(nèi)的線路，導(dǎo)線穿管敷設(shè)務(wù)必符合要求。

3)驗收整改階段留神對施工現(xiàn)場舉行整改專人跟進，實時提出符合物業(yè)管理需要的建議整改方案，制止重復(fù)整改給業(yè)主帶來不便。

(三)晚期介入(略)，比喻老小區(qū)管理介入等。

三、前期介入成員與甲方相關(guān)人員的溝通問題

(一)問題好找，現(xiàn)場整改難上難，這是前期介入面臨著的普遍問題，如何做到匯總的相關(guān)問題得到最大限度的整改，這就考驗著我前期介入小組的每一個人。物業(yè)前期介入管理本來是一件有利于開發(fā)商和物業(yè)管理的好事情，怎樣將我之平管理的管理思維灌輸給甲方現(xiàn)場管理人員，將是一大課題。我們雖然不能同化他們，但至少要做到甲方管理人員能夠認同。

(二)前期介入小組應(yīng)能不斷的向甲方提出有益建議，既能得志儉約開發(fā)本金，裁減施工步驟、又能便當(dāng)業(yè)主。如海藍椰風(fēng)的小區(qū)路面排水問題，我前期介入小組提出合理化提升建議后，甲方連忙賦予了積極的整改。

(三)對于某些懸而未決的問題，前期介入人員應(yīng)定期匯總歸納，并定期與甲方相關(guān)工程師舉行研討，每次得出的結(jié)果作以記錄以備日后查閱。如目前海藍椰風(fēng)二期生活供水、供電事宜，在我前期介入小組的不斷與甲方工程師的溝通下，勉強保證了業(yè)主裝修的水電問題。

(四)對于前期介入小組認為開發(fā)商務(wù)必做，而開發(fā)商又經(jīng)?；乇艿膯栴}，應(yīng)由期介入小組正式行文，列舉這些問題的利弊及對日后的使用中給業(yè)主帶來的深遠影響，直接發(fā)函給開發(fā)商工程相關(guān)高層領(lǐng)導(dǎo)(海藍椰風(fēng)的特殊處境是提交給英大物業(yè)部)。如海藍椰風(fēng)二期工程的強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等問題，前期介入小組都統(tǒng)計上報，并配有現(xiàn)場圖片，便于甲方人員的跟進處理。經(jīng)過跟地產(chǎn)工程人員的不斷探討，終究片面采用了前期介入小組提出的合理化建議，調(diào)整了片面原有設(shè)計方案。因此，在與開發(fā)商的合作上，對于真正影響日后業(yè)主利益的、影響物業(yè)管理公司實施有效管理的問題，就確定要堅持跟開發(fā)商溝通，直至問題有一個相對圓滿地解決方案，這也為日后物業(yè)實施正常管理打好良好的根基。

(五)不斷的與甲方相關(guān)人員套近乎，想方設(shè)法加入甲方組織的工程、方案等主題會議，根據(jù)別墅區(qū)的實際處境，提出物實創(chuàng)新的服務(wù)內(nèi)容及管理思路，積極與甲方工程師溝通。

(六)總之，盡力做好以上各項，就能夠一步步開啟工作局面，確保前期介入管理最終達成預(yù)期效果，使業(yè)主、進展商、物業(yè)管理公司都能達成合意的目標(biāo)。

物業(yè)經(jīng)理人：.pmceo.cOm

篇2：新接工程物業(yè)管理工作內(nèi)容:物業(yè)的前期介入

新接工程物業(yè)管理工作內(nèi)容:物業(yè)的前期介入

****目前已承接國內(nèi)多個全權(quán)管理內(nèi)銷高檔樓盤，尤其對居住類物業(yè)建立階段的前期介入、物業(yè)管理的籌備工作、管理收支的預(yù)算和結(jié)算、物業(yè)的驗收和移交、業(yè)戶二次裝修管理等業(yè)務(wù)、日常物業(yè)管理、客戶服務(wù)、會所管理等方面，均積累了好多告成的閱歷和教訓(xùn)，目前我司管理的閱歷在對JLD花園的物業(yè)管理中將得到更卓越發(fā)揮。

1、****物業(yè)的前期介入

****對每個物業(yè)工程的前期參謀工作中都會本著專心參與、積極建議、專業(yè)接洽等工作準(zhǔn)那么，即全面的向貴司就以下方面提出一些建議(因白云水創(chuàng)辦的根本資料不夠細致，故我司只做擬定方案)：

機電設(shè)施參謀:

參謀根本擬定內(nèi)容：前期介入及巡查后通常需跟進事宜：

為使用及管理者便當(dāng)，儉約日常運行費用

公共照明燈具、布線和開關(guān)的合理選用的設(shè)置;

重大設(shè)備的選用和購貨合同條款的擬定;

電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計與施工;

給排水系統(tǒng)設(shè)計與施工;

各種門鎖和鑰匙的選用;

消防設(shè)施的設(shè)計與施工;

24小時熱水供給系統(tǒng)的設(shè)計與施工等;全體公共布線應(yīng)更為干脆，應(yīng)便與業(yè)

主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護保養(yǎng);

門鎖安裝時應(yīng)考慮更為安好，防止門重鎖輕現(xiàn)象發(fā)生;

給排水管地下一層轉(zhuǎn)接納就從材質(zhì)堅韌方面選材，防止水壓過大或重物下落時擊損，從而引起不必要改建投入。

片面樓道消防通道可能會過窄，如再在此安裝墻式消防栓后，其間距離也

缺乏消防法規(guī)規(guī)定之1.5米之安好距離等;

其他建議略。

創(chuàng)辦設(shè)計參謀:

參謀根本擬定內(nèi)容：前期介入及巡查后通常需跟進事宜：

使用及管理者便當(dāng)，保持物業(yè)形象

圍墻和大門的設(shè)置;

監(jiān)控中心及安保崗?fù)さ脑O(shè)計與施工;

單元戶型及實用功能;

建筑物外立面的操縱;

公共環(huán)境裝飾和綠化的布置;

各種標(biāo)志牌選用;

大堂接待臺的布置;

物業(yè)管理用房的設(shè)計和施工;

預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置確實定已完成之單元應(yīng)與還在施工的區(qū)域隔離開，并由施工他包單位做好該區(qū)域安好、消防、衛(wèi)生、產(chǎn)品養(yǎng)護等方面工作，以便更好等待竣工驗收。

個別單元門廳設(shè)計會過于繁煩，如玄關(guān)墻之設(shè)計問題易造成日后一次裝修或改建時主要去除對象。這樣即會增加物業(yè)日后管理時建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開發(fā)商的投資本金。

空調(diào)外機預(yù)留位置不當(dāng)，主要是戶外機放置位置、熱量排放朝向、預(yù)留架大小等。

外墻是否易于攀爬，租戶日后可能會因此為借口安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外墻美觀等。

智能系統(tǒng)參謀:

參謀根本擬定內(nèi)容：前期介入及巡查后通常需跟進事宜：

人防+技防的理念，強調(diào)社會化服務(wù)

閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)

車庫管理系統(tǒng)

公用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)

訪客樓宇對講系統(tǒng)

背景音響和應(yīng)急播送系統(tǒng)

衛(wèi)生電視接收和有線電視系統(tǒng)

綜合布線系統(tǒng)

寬帶接入和上網(wǎng)方式等小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應(yīng)保證端口的預(yù)留量，應(yīng)從住戶人群的不同需求考慮各類接入線的預(yù)留口。如：有線通、電信、聯(lián)通等通信線的接入預(yù)留。

公共區(qū)域監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的位置應(yīng)做合理的安置，對一些路段易被車輛碰撞的區(qū)域就先設(shè)置防沖撞欄。

車庫管理系統(tǒng)的可操作性要強，從管理本金及維護本金中考慮，更加車庫操縱系統(tǒng)的購置應(yīng)多從修理保養(yǎng)方面加以操縱。

其他建議略。

跟進施工過程:

參謀根本擬定內(nèi)容：前期介入及巡查后通常需跟進事宜：

維護進展商和業(yè)主利益，保證施工質(zhì)量

察覺可能存在的隱患

施工對以后修理保養(yǎng)是否有影響

供給成品養(yǎng)護措施建議

收集設(shè)計和施工文檔資料

輔助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的質(zhì)量

供給操作培訓(xùn)要求

供給備品備件要求

供給竣工圖紙遞交要求

供給操作手冊遞交要求

技術(shù)資料遞交要求等地下車庫的進出口的坡度上的防滑設(shè)施應(yīng)在施工前予以考慮，目前一些工程在后期簡樸用水泥加置防滑條或輔設(shè)地磚的做法與日后車輛行駛及管理維護不利，建議施工時向下開防滑槽，這樣即可儉約本金投入，也可增加防滑系數(shù)。

現(xiàn)工地管理方通常會對施工現(xiàn)場的安全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還對比薄弱。巡查中也經(jīng)常會察覺：工地上未著安好帽人員較多;各類施工材料及配件堆放肆意;工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒有太多防護措施，如有高空附物很輕易就會砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。

施工方對產(chǎn)品保工作不到位，如：已安裝的鋁制門窗產(chǎn)品養(yǎng)護、墻面大理石污跡滲入等。

其他建議略。

物業(yè)銷售合作:

參謀根本擬定內(nèi)容：前期介入及巡查后通常需跟進事宜：

通過物業(yè)品牌及銷售合作，使物業(yè)銷售更上層樓

供給國際及國內(nèi)的房產(chǎn)租售信息

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