試談商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)方法

本文格式為Word版，下載可任意編輯——試談商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)方法摘要:“商業(yè)物業(yè)”在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)通常泛指:除住宅物業(yè)之外的如購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店(服務(wù)式公寓)、展覽館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等直接用于商業(yè)用途的建筑。在眾多的商業(yè)物業(yè)管理中,要數(shù)購(gòu)物中心的管理和操作難度為最大。由此也引出了購(gòu)物中心管理本金的不確定性和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)擬定困難的問(wèn)題。

一、影響購(gòu)物中心管理費(fèi)定價(jià)的因素

購(gòu)物中心管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)定,除了上述各種因素的影響外,還受其地理位置、所在區(qū)域、市場(chǎng)定位、設(shè)施配套、公共面積、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人力資源本金(還有創(chuàng)辦規(guī)模、建筑特點(diǎn)和建筑用材)等條件的制約。直接造成了管理本金(固定資產(chǎn)折舊、設(shè)備運(yùn)行、設(shè)備設(shè)施修理保養(yǎng)、消耗用品、人力資源、行政開(kāi)支等)的差異,造成了各購(gòu)物中心管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的較大識(shí)別。細(xì)致分析上述各因素、條件,我們可領(lǐng)會(huì)地領(lǐng)略它們?cè)诠芾肀窘鸷投▋r(jià)標(biāo)準(zhǔn)中所占據(jù)的不同權(quán)重比例。

1.地理位置

由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)根基及進(jìn)展水平不均衡,使各地對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的認(rèn)同水平和承受才能存在很大差距。經(jīng)濟(jì)較興隆地區(qū)能認(rèn)同、采納較高的水平;經(jīng)濟(jì)落后或后開(kāi)發(fā)地區(qū)那么承受才能較低。例如廣州市區(qū)的購(gòu)物中心與在珠三角周邊的購(gòu)物中心對(duì)管理費(fèi)的認(rèn)同水平、承受才能就有很大區(qū)別,十足值往往會(huì)達(dá)成1/5—1/2的水平。除社會(huì)、經(jīng)濟(jì)方面的問(wèn)題外,氣候(酷寒地區(qū)與亞熱帶地區(qū))、根基配套等客觀方面的因素也是不成疏忽的。

2.所在區(qū)域

由于人們的滾動(dòng)才能依舊有限,購(gòu)物中心的幅射距離缺乏,雖然在同一城市或區(qū)域,但概括到不同的地域社區(qū),群體的素質(zhì)、布局不一樣(干擾消費(fèi)意識(shí)、消費(fèi)理念),環(huán)境條件的良莠有別,營(yíng)商空氣的強(qiáng)弱等都會(huì)直接影響商鋪的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值,從而導(dǎo)致對(duì)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的不同一性。如在廣州的天河、東山、越秀等區(qū)就與海珠、白云區(qū)存在價(jià)差,幅度幾近1/4強(qiáng)。

3.市場(chǎng)定位、設(shè)備配套

這關(guān)系到購(gòu)物中心的軟、硬件配套水平。通常地處低端消費(fèi)群體的購(gòu)物中心市場(chǎng)定位會(huì)較低,由于該目標(biāo)群體的消費(fèi)理念很實(shí)在,到購(gòu)物中心的目的很直接,不會(huì)有太多的奢求,就算個(gè)別人認(rèn)為不合意也輕易獲得諒解,故其管理本金能操縱在較低水平。而在商業(yè)中心、高消費(fèi)群體聚集區(qū)(如寫(xiě)字樓、酒店及服務(wù)式公寓、游樂(lè)場(chǎng)、高檔住宅區(qū))的購(gòu)物中心(如廣州的麗柏、情誼、時(shí)代廣場(chǎng))市場(chǎng)定位一般都稍高。為迎合目標(biāo)消費(fèi)群體的需求,這一類(lèi)購(gòu)物中心的軟硬件配套要完善、齊備、現(xiàn)代化、多樣性,場(chǎng)面上要營(yíng)造出與商品檔次相匹配的環(huán)境。既然是高定位,就務(wù)必對(duì)如空調(diào)、電梯、裝飾、保潔、綠化、保安、交通、導(dǎo)購(gòu)、功能配套等都作講求的設(shè)置和管理,各環(huán)節(jié)的運(yùn)行方式均務(wù)必符合高端群體的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。全體這些,都必然增加大量的人力、物力、財(cái)力消耗,令管理本金大大提高,物業(yè)管理企業(yè)就有必要對(duì)購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)的邊際本金與邊際收益作合理、精確的測(cè)算并協(xié)調(diào),管理費(fèi)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)就要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際需要作相應(yīng)的提高。

4.公共面積

購(gòu)物中心的管理費(fèi),主要的消化渠道之一在于對(duì)公共設(shè)施、公共區(qū)域的配套管理工作。對(duì)公共區(qū)域的管理要求和標(biāo)準(zhǔn),將對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的占用有直接的影響。就同一購(gòu)物中心而言,單位公共面積的管理費(fèi)耗用在標(biāo)切實(shí)定的條件下是不變的,但其總量那么隨著面積的增大而增加。既公共面積的增加,會(huì)使得購(gòu)物中心的邊際本金、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的彈性變大。一般規(guī)律:市場(chǎng)定位較低的購(gòu)物中心,公共面積會(huì)少些;市場(chǎng)定位較高的購(gòu)物中心,公共面積相應(yīng)會(huì)多些,所以管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)定得更高。

5.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)