綜合高層樓宇物業(yè)管理

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高層樓宇的展現(xiàn)，是人類有效利用土地資源的結(jié)果。近年來，各種用途的高層樓宇在全國各地急速崛起，與此同時，高層樓宇的物業(yè)管理問題也不容忽略地擺在了人們眼前。中國當(dāng)前大量高層樓宇多為出租出售混合，具有多種功能的綜合樓，以下我將就高層綜合樓樓宇的物業(yè)管理問題來談一談。

一、高層綜合樓的物業(yè)管理特點

1、高層綜合高度大、層數(shù)多，功能繁雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱辛。高層綜合樓宇多包括停車場、商業(yè)、餐飲、消遣健身場所、寫字樓、酒店、公寓、常住滾動人口極多。要管理好高層綜合樓，確保大樓各片面正常運作，確保物業(yè)和樓內(nèi)居民的生命財產(chǎn)安好，任務(wù)特別艱辛。

2、高層綜合樓設(shè)備多、布局繁雜、管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)要求較高。高層綜合樓一般設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、上水排水、排污系統(tǒng)、上下壓供電系統(tǒng)，煤氣供給系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，有些較為高級的、現(xiàn)代化程度較高的大樓還設(shè)有樓宇自動化系統(tǒng)，通信自動化系統(tǒng)、辦公、保安、消防自動化系統(tǒng)。物業(yè)管理公司需要建立一支素質(zhì)較高的專業(yè)人員管理隊伍，運用先進(jìn)的管理手段、方法，對大樓各系統(tǒng)舉行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。高層綜合樓能源、動力消耗大，管理服務(wù)人員多，管理本金高，收取的物業(yè)管理費也高。

二、高層綜合樓物業(yè)管理的原那么

1、早期介入原那么

早期介入的作用有三：一是熟諳物業(yè)處境；二是參于大樓的工程管理；三是可提出整改觀法。

2、統(tǒng)一管理原那么

首先，大樓是一個整體，各系統(tǒng)都是為整個大樓服務(wù)的，多頭管理勢必影響大樓整體的正常運行；其次，多頭管理易造成職責(zé)不清，使展現(xiàn)的問題和故障無法實時解決；第三，多頭管打理造成管理死角。因此，高層綜合樓應(yīng)堅持統(tǒng)一管理。

3、收費合理原那么。這一原那么最通俗的說法便是物業(yè)管理的收費要與所供給的服務(wù)相符。不管如何，物業(yè)管理隊伍都應(yīng)采取公允、合理、協(xié)調(diào)一致的原那么。

4、依法管理原那么。物業(yè)管理須堅持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原那么。

5、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益兼顧的原那么。物業(yè)管理要通過科學(xué)管理、良好的服務(wù)、美好的環(huán)境、合理的收費，樹立自身的良好形象，鞏固知名度，贏得用戶和住戶的信任。

6、公共服務(wù)、專項服務(wù)和特約服務(wù)并重的原那么。高層綜合樓內(nèi)有大量不同性質(zhì)的住戶和用戶，各戶所需的服務(wù)也不盡一致。因此物業(yè)管理不僅要做好供電、供水、供住、用戶需要做好專項服務(wù)與特約服務(wù)，為用戶、住戶供給最大的便當(dāng)。

三、高層綜合樓物業(yè)管理的內(nèi)容

1、房屋建筑主體應(yīng)有的修理管理。物業(yè)管理應(yīng)定期掌管房屋的根本處境，對大樓的樓面、樓道等房屋要舉行經(jīng)常的修理、養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持完好、感激和美觀。對住戶、用戶的房屋裝修舉行嚴(yán)格的監(jiān)視管理，使大樓不因裝修而影響壽命和危及他人安好。維持大樓價值，創(chuàng)造增值潛力。

2、大樓各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對大樓的供電供水及排水、電梯、消防、中央空調(diào)、公共照明等公用設(shè)施舉行維護(hù)檢查，察覺問題，實時處理，保證設(shè)備完好的運行狀態(tài)。

3、清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應(yīng)全面負(fù)責(zé)大樓各房屋以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。

4、綠化管理。綠化人員應(yīng)對大樓周邊及內(nèi)部的花草樹木和景點舉行養(yǎng)護(hù)和管理，為用戶、住戶創(chuàng)造美好感激舒適的高雅的環(huán)境。

5、停車場、車輛及交通管理。管理人員要對用戶、租戶以及外來人員的車輛舉行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安好。

6、消防及治安管理。保安人員對大樓及其范圍內(nèi)舉行全天候保安值勤，設(shè)立固定保安崗位和滾動巡邏崗。確保用戶、住戶人身財產(chǎn)安好。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時值班監(jiān)控。做好消防器材的維護(hù)，對違法違紀(jì)行為要實時處理。

7、收費管理。要嚴(yán)格按照協(xié)議或合同當(dāng)?shù)匚飪r部門核定的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，實時、定期收取租金及管理費用，并采納用戶、住戶監(jiān)視。

8、全方位服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)對用戶、住戶供給全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使用戶、住戶更為舒適便利。可開設(shè)常規(guī)性服務(wù)，如：機(jī)車船票代辦、辦設(shè)儲蓄所等；囑托性服務(wù)，如：代住戶、用戶訂送報刊、代訂牛奶、代住戶接送兒童、雇傭保姆等；經(jīng)營性服務(wù)，如：開設(shè)餐飲、消遣場所、開設(shè)健身房等。并根據(jù)用戶、住戶需要，供給特約服務(wù)。

四、當(dāng)前高層綜合樓物業(yè)管理需要留神的問題

1、產(chǎn)權(quán)問題

建成的樓房分層、分套或分間出售后，就把整個大樓劃分為大小不同的多個產(chǎn)權(quán)，從而展現(xiàn)了以下的特征：一是產(chǎn)權(quán)"私'有和樓宇布局的不成分割。高層大樓的單個產(chǎn)權(quán)證書，能真正表達(dá)私有份額的主要是建筑平方米，而分解為單個構(gòu)件時其產(chǎn)權(quán)屬性就被淡化。如某一業(yè)主的地板可能是另一業(yè)主的天花板，一堵墻可能為兩位業(yè)主共有等。二是共有片面只能在價值上分割而難以在實物上分割。因此物業(yè)管理公司須協(xié)調(diào)好各業(yè)主的關(guān)系，并完善該類法規(guī)。

2、消防問題

高層綜合樓的消防問題較為嚴(yán)重，由于，一是通道單一，易被堵塞。更加是消防通道，一般只有集中的幾個，有被占用或被擅自增設(shè)鐵柵門，增大了苦難疏散的難度。二是，電梯井具有抽風(fēng)效應(yīng)。高樓原本招風(fēng)，再加象煙囪一樣的井道就更有助于火勢曼延。其三是易燃的裝飾材料，只追求美觀舒適，而輕視飾材的防火性能系統(tǒng)。四是外部救災(zāi)困難。目前其中大量問題尚待解決?？尚写胧┯校阂皇莿?wù)必建立嚴(yán)密模范的消防責(zé)任制。落實任務(wù)、明確責(zé)任。二是消防人員須熟諳消防設(shè)備設(shè)施的部位和性能。對各種消防用具及報警系統(tǒng)須經(jīng)常檢查、試驗、保養(yǎng)、檢修和維護(hù)，使其處于良好的使用狀態(tài)。三是消防通道不得占用，須暢通無阻。四是對用戶住戶舉行消防學(xué)識宣傳教導(dǎo)，使其掌管消防器材的使用方法。

3、治安問題

高層綜合樓由于具有較多的公共區(qū)域，任何人都可借故在這些公區(qū)區(qū)域滯留，而業(yè)主并不特別關(guān)切這些區(qū)域的使用。更加是用戶、住戶中大量"雞犬之聲相聞、老死不相住來'，互不照應(yīng)，給大樓安好帶來不利影響。針對這些處境，保安部門更需不斷加強(qiáng)完善保安工作。

一是務(wù)必掌管大樓各用戶、住戶的根本人員處境，掌管樓內(nèi)重點要案部位，可裝監(jiān)視器。

二是定期檢查樓內(nèi)安好設(shè)施，對監(jiān)控設(shè)施經(jīng)常舉行修理、保養(yǎng)、監(jiān)控室要24小時有人監(jiān)控。

三是對停車場、電梯間、通風(fēng)口等部位要做到安好防范。

四是對大樓實行巡邏制度，更加