房地產(chǎn)工程造價(jià)案例分析及合同管理標(biāo)準(zhǔn)化漢

房地產(chǎn)工程造價(jià)案例分析及合同管理標(biāo)準(zhǔn)化

漢略地產(chǎn)研究中心

貢獻(xiàn)地產(chǎn)智慧(zhìhuì)專注培訓(xùn)/獵頭第一部分：工程造價(jià)分析與成本控制要點(diǎn)第二(dìèr)部分：合同標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施2022.11深圳12021/5/28第一頁，共八十八頁。第一部分工程造價(jià)分析與成本控制(kòngzhì)要點(diǎn)第一章房地產(chǎn)項(xiàng)目(xiàngmù)工程成本的構(gòu)成解析第二章成本事前控制的方法：目標(biāo)管理第三章開發(fā)各階段對工程造價(jià)的影響及過程控制要點(diǎn)第四章成本管理數(shù)據(jù)庫的建立與維護(hù)22021/5/28第二頁，共八十八頁。第一章房地產(chǎn)項(xiàng)目工程(gōngchéng)成本的構(gòu)成解析3房地產(chǎn)成本與造價(jià)的組成結(jié)構(gòu)項(xiàng)目成本造價(jià)數(shù)據(jù)及比重(bǐzhòng)分析影響造價(jià)的關(guān)鍵因素分析典型項(xiàng)目的造價(jià)對比分析影響工程造價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和業(yè)務(wù)要素32021/5/28第三頁，共八十八頁。4土地(tǔdì)費(fèi)用前期費(fèi)用主體建筑安裝工程費(fèi)用室外及環(huán)境工程費(fèi)用公共配套工程費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用營銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用項(xiàng)目發(fā)展(fāzhǎn)成本（全成本）房地產(chǎn)成本的組成(zǔchénɡ)結(jié)構(gòu)42021/5/28第四頁，共八十八頁。序號項(xiàng)目1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4建筑安裝工程費(fèi)5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6開發(fā)間接費(fèi)7管理費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用9銷售費(fèi)用10開發(fā)期稅費(fèi)11其他費(fèi)用12不可預(yù)見費(fèi)

合計(jì)5房地產(chǎn)成本(chéngběn)的組成結(jié)構(gòu)對比分析(fēnxī)：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資2021建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)完全(wánquán)成本第五頁，共八十八頁。序號項(xiàng)目1直接費(fèi)直接工程費(fèi)（實(shí)體）措施費(fèi)（非實(shí)體）2間接費(fèi)規(guī)費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)（施工企業(yè)）3利潤4稅金

合計(jì)6房地產(chǎn)成本(chéngběn)的組成結(jié)構(gòu)對比分析：建筑安裝工程費(fèi)用(fèiyong)項(xiàng)目組成第六頁，共八十八頁。注意區(qū)別(qūbié)造價(jià)與成本財(cái)務(wù)角度(jiǎodù)的成本；工程經(jīng)濟(jì)范疇的造價(jià)二者聯(lián)系772021/5/28第七頁，共八十八頁。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)(shùjù)及比重分析一級成本科目數(shù)據(jù)：按費(fèi)用類型(lèixíng)建造成本的數(shù)據(jù)分析人材機(jī)構(gòu)成按分部分項(xiàng)工程按合同比重882021/5/28第八頁，共八十八頁。影響造價(jià)(zàojià)的關(guān)鍵因素分析

幾個(gè)層面的成本管理：成本的決定因素和影響因素成本的變動(dòng)性分析全成本的變動(dòng)性建造成本的變動(dòng)性分析案例分享(fēnxiǎnɡ)：標(biāo)桿企業(yè)的成本基準(zhǔn)數(shù)據(jù)表992021/5/28第九頁，共八十八頁。典型項(xiàng)目的造價(jià)(zàojià)對比分析

幾個(gè)品牌企業(yè)同類項(xiàng)目的數(shù)據(jù)對比(duìbǐ)對比分析：不同企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略的成本狀況10102021/5/28第十頁，共八十八頁。9、人的價(jià)值，在招收誘惑的一瞬間被決定。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20237:05:26PM11、人總是珍惜為得到。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、人亂于心，不寬余請。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、生氣是拿別人做錯(cuò)的事來懲罰自己。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、抱最大的希望，作最大的努力。05一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、一個(gè)人炫耀什么，說明他內(nèi)心缺少什么。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、業(yè)余生活要有意義，不要越軌(yuèguǐ)。2023/1/52023/1/505January202317、一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/5112021/5/28第十一頁，共八十八頁。9、人的價(jià)值，在招收誘惑的一瞬間被決定。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20237:05:26PM11、人總是(zǒnɡshì)珍惜為得到。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、人亂于心，不寬余請。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、生氣是拿別人做錯(cuò)的事來懲罰自己。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、抱最大的希望，作最大的努力。05一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、一個(gè)人炫耀什么，說明他內(nèi)心缺少什么。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2023/1/52023/1/505January202317、一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/5122021/5/28第十二頁，共八十八頁。影響工程造價(jià)的主要技術(shù)(jìshù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和業(yè)務(wù)要素體現(xiàn)不同側(cè)面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

各業(yè)務(wù)對成本(chéngběn)的影響：無效成本(chéngběn)的分類與管理方法13132021/5/28第十三頁，共八十八頁。第二章成本事前控制(kòngzhì)的方法：目標(biāo)管理14成本目標(biāo)及目標(biāo)管理的意義成本目標(biāo)的內(nèi)涵與外延成本目標(biāo)的制定成本目標(biāo)的分解方式成本動(dòng)態(tài)(dòngtài)的跟蹤與監(jiān)控保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的手段與措施142021/5/28第十四頁，共八十八頁。成本(chéngběn)目標(biāo)及目標(biāo)管理的意義動(dòng)態(tài)掌握和控制項(xiàng)目(xiàngmù)總成本水平保證每個(gè)項(xiàng)目的盈利指標(biāo)實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營目標(biāo)15實(shí)行(shíxíng)目標(biāo)管理的根本意義：成本目標(biāo)的作用不是上限是基準(zhǔn)保持心中有數(shù)“做了再算”轉(zhuǎn)為“算了再做”152021/5/28第十五頁，共八十八頁。成本目標(biāo)(mùbiāo)的內(nèi)涵與外延成本目標(biāo)(mùbiāo)的內(nèi)涵：不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)成本目標(biāo)的范圍：目標(biāo)范圍可覆蓋全成本、開發(fā)成本、建造成本，是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)；16162021/5/28第十六頁，共八十八頁。成本(chéngběn)目標(biāo)的制定17目標(biāo)制定的時(shí)間：目標(biāo)制定的方法：目標(biāo)制定的要求：成本目標(biāo)的評審與確定：案例(ànlì)分享：成本目標(biāo)全套表格172021/5/28第十七頁，共八十八頁。成本目標(biāo)的五種分解方式(fāngshì)及作用按合約計(jì)劃分解：示范表格按成本科目分解按管理責(zé)任分解：示范表格按財(cái)務(wù)(cáiwù)核算模型分解按現(xiàn)金流出時(shí)間分解：示范表格182021/5/28第十八頁，共八十八頁。19動(dòng)態(tài)成本(chéngběn)的概念與構(gòu)成動(dòng)態(tài)(dòngtài)成本=已發(fā)生成本+待發(fā)生成本

概念(gàiniàn)：成本發(fā)生：成本動(dòng)態(tài)的跟蹤與監(jiān)控案例分享：幾種成本月報(bào)對比動(dòng)態(tài)成本的反饋機(jī)制：192021/5/28第十九頁，共八十八頁?？刂飘a(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、選型與合約中技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)，保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)反饋信息，預(yù)測可能變化偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡，保證總目標(biāo)過程與結(jié)果的全面(quánmiàn)考核20保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的手段(shǒuduàn)與措施202021/5/28第二十頁，共八十八頁。第三章開發(fā)各階段(jiēduàn)對工程造價(jià)的影響及過程控制要點(diǎn)21成本控制重點(diǎn)與原則概述立項(xiàng)階段成本管理策劃階段的成本管理設(shè)計(jì)階段的成本管理發(fā)包階段的成本管理施工(shīgōng)階段的成本管理銷售階段的成本管理竣工結(jié)算的成本管理維護(hù)階段的成本管理212021/5/28第二十一頁，共八十八頁。成本控制的重點(diǎn)對象成本控制的重點(diǎn)階段前期(qiánqī)與后期不同的控制方式成本控制的責(zé)任劃分成本控制的重點(diǎn)與原則(yuánzé)概述案例分享(fēnxiǎnɡ)：標(biāo)桿企業(yè)的責(zé)任成本管理文件222021/5/28第二十二頁，共八十八頁。項(xiàng)目(xiàngmù)開發(fā)成本控制重點(diǎn)對象投入大、占比重重大的：客戶敏感性強(qiáng)的：市場(shìchǎng)不規(guī)范的：技術(shù)不成熟的：

通過對房地產(chǎn)各類重點(diǎn)成本(chéngběn)進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)降低成本(chéngběn)、提高控制效率的目的。232021/5/28第二十三頁，共八十八頁?？刂频闹攸c(diǎn)(zhòngdiǎn)階段“70%的成本(chéngběn)由設(shè)計(jì)階段確定”？判別(pànbié)：成本的

階段成本的

階段成本的

階段在成本決定階段、控制費(fèi)用低的階段進(jìn)行控制——這是預(yù)控的效益和核心價(jià)值242021/5/28第二十四頁，共八十八頁。1，全過程控制的階段立項(xiàng)\策劃(cèhuà)\設(shè)計(jì)發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)2，對應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過程---由虛到實(shí)虛擬：估、概、預(yù)算

－－控制方式：現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià)

－－控制方式：項(xiàng)目開發(fā)不同階段(jiēduàn)成本控制方式252021/5/28第二十五頁，共八十八頁。立項(xiàng)(lìxiànɡ)階段的成本控制主要工作：土地籌劃，市場調(diào)研，成本估算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評價(jià)控制要求：全面深入了解地塊和市場情況，合理確定估算基礎(chǔ)；控制重點(diǎn)：地質(zhì)狀況，地下地上管線；市政接口的位置；紅線內(nèi)拆遷的費(fèi)用；周邊規(guī)劃及規(guī)劃指標(biāo)的確定；政府壟斷情況，地區(qū)產(chǎn)品(chǎnpǐn)標(biāo)準(zhǔn)工作文件：《調(diào)研報(bào)告》，《新項(xiàng)目發(fā)展成本估算》《可行性研究報(bào)告》案例分享：成本調(diào)研報(bào)告(bàogào)；可行性研究的關(guān)鍵指標(biāo)262021/5/28第二十六頁，共八十八頁。策劃階段(jiēduàn)成本控制主要工作：確定項(xiàng)目定位，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃控制要求：準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場，選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品控制重點(diǎn)：產(chǎn)品檔次（符合地塊價(jià)值），配套標(biāo)準(zhǔn)，戶型，層高及總高，停車(tíngchē)方式，特殊要求

工作文件：《策劃定位報(bào)告》《項(xiàng)目發(fā)展成本測算》《項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃》案例(ànlì)分享：根據(jù)經(jīng)營要求選擇不同產(chǎn)品組合272021/5/28第二十七頁，共八十八頁。設(shè)計(jì)階段成本(chéngběn)控制－－方案設(shè)計(jì)主要工作：設(shè)計(jì)單位選擇，方案優(yōu)化，制定成本目標(biāo)（結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)），制定出圖計(jì)劃（結(jié)合合約規(guī)劃）；控制要求：符合項(xiàng)目定位，經(jīng)濟(jì)(jīngjì)合理性最大，制定相應(yīng)成本目標(biāo)控制重點(diǎn)：設(shè)計(jì)質(zhì)量及深度；設(shè)計(jì)周期；產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；優(yōu)化內(nèi)容：標(biāo)高確定，結(jié)構(gòu)形式，基礎(chǔ)形式，特殊設(shè)備和功能要求

工作文件：《設(shè)計(jì)任務(wù)書》及《限額設(shè)計(jì)指引》《成本目標(biāo)》《出圖計(jì)劃》案例分享：結(jié)構(gòu)(jiégòu)成本設(shè)計(jì)優(yōu)化流程282021/5/28第二十八頁，共八十八頁。設(shè)計(jì)階段成本控制(kòngzhì)－－擴(kuò)初設(shè)計(jì)主要工作：材料設(shè)備選型，編制部品控制計(jì)劃控制要求：選型合理，檔次符合，技術(shù)成熟，市場占有率較高控制重點(diǎn)：電梯，空調(diào)，門窗，欄桿，裝修(zhuāngxiū)材料，園建綠化，智能化，消防，防水保溫材料，新材料

工作文件：《材料設(shè)備選用意見》、《部品控制計(jì)劃》292021/5/28第二十九頁，共八十八頁。設(shè)計(jì)階段成本(chéngběn)控制－－施工圖設(shè)計(jì)主要工作：編制施工圖預(yù)算，調(diào)整目標(biāo)；落實(shí)限額設(shè)計(jì)；第一次圖紙會審控制要求：圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證；預(yù)算的的準(zhǔn)確性和分析深度；控制重點(diǎn)(zhòngdiǎn)：限額：鋼筋，砼，外墻，門窗，裝修，管線用量指標(biāo)；錯(cuò)漏碰缺；工作文件：《限額設(shè)計(jì)合同條件》《圖紙會審紀(jì)要》《施工圖預(yù)算》及《成本目標(biāo)調(diào)整報(bào)告》案例分享：施工圖預(yù)算指標(biāo)(zhǐbiāo)分析302021/5/28第三十頁，共八十八頁。發(fā)包階段成本控制(kòngzhì)－－前期準(zhǔn)備主要工作：供應(yīng)商考察，確定招標(biāo)組織和計(jì)劃，準(zhǔn)備招標(biāo)文件及相關(guān)資料控制要求：保證有充分競爭性的、適用的供應(yīng)商；圖紙(túzhǐ)和招標(biāo)文件基本完備圖紙完善控制重點(diǎn)：所選入圍隊(duì)伍的深入摸底，招標(biāo)內(nèi)容范圍規(guī)定明確工作文件：《合約規(guī)劃》，《考察報(bào)告及投標(biāo)資格審批》《招標(biāo)文件》案例分享：合約(héyuē)規(guī)劃模版312021/5/28第三十一頁，共八十八頁。發(fā)包(fābāo)階段成本控制－－招標(biāo)過程主要工作：發(fā)標(biāo)、答疑、回標(biāo)開標(biāo)、評標(biāo)、澄清、定標(biāo)控制要求：保證過程嚴(yán)謹(jǐn)，文件資料完整、有效；控制重點(diǎn)：深入評定(píngdìng)技術(shù)、商務(wù)標(biāo)；確保有效承諾和履約保函工作文件：《收發(fā)標(biāo)記錄》《答疑文件》《評標(biāo)文件》《澄清及洽談?dòng)涗洝芳啊抖?biāo)審批文件》案例分享：評標(biāo)表格；澄清(chéngqīng)文件322021/5/28第三十二頁，共八十八頁。發(fā)包階段(jiēduàn)成本控制－－簽約階段主要工作：合同洽談、簽訂合同，內(nèi)部合同交底控制要求：合理的價(jià)格(jiàgé)，完備的合同，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)雙贏控制重點(diǎn)：工作內(nèi)容與責(zé)任、進(jìn)度、質(zhì)量、價(jià)款的形成及變更與調(diào)價(jià)條款；違約責(zé)任及退出條款；工作文件：《合同文本》《合同審批文件》332021/5/28第三十三頁，共八十八頁。施工(shīgōng)階段成本控制－－施工準(zhǔn)備主要工作：第二次圖紙會審，合同交底，施工現(xiàn)場準(zhǔn)備，施工組織設(shè)計(jì)的確認(rèn)控制要求：全面統(tǒng)籌，減少臨時(shí)性花費(fèi)；控制場地使用、進(jìn)度(jìndù)和方案控制重點(diǎn)：三通一平費(fèi)用的控制：水、電、路、土方；臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用的控制：辦公室，圍墻；施工組織設(shè)計(jì)審查工作文件：《施工組織設(shè)計(jì)》342021/5/28第三十四頁，共八十八頁。施工階段成本(chéngběn)控制－－主體施工主要工作：變更與簽證的管理（辦理，統(tǒng)計(jì)，分析）；工程質(zhì)量及工期的控制；材料控制，索賠(suǒpéi)辦理，支付合同款；控制要求：依據(jù)合同，事先核算，完工確認(rèn)，及時(shí)辦理，手續(xù)完備，資料齊全；控制重點(diǎn)：控制重大變更；控制關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的付款，防止超付；每月動(dòng)態(tài)報(bào)表；相關(guān)索賠及時(shí)通知工作文件：成本動(dòng)態(tài)報(bào)表，設(shè)計(jì)變更及簽證系列表單，付款系列表單案例分享：標(biāo)桿企業(yè)的變更簽證管理(guǎnlǐ)規(guī)定352021/5/28第三十五頁，共八十八頁。施工(shīgōng)階段成本控制—竣工驗(yàn)收主要工作(gōngzuò)：辦理驗(yàn)收手續(xù)，竣工資料審查（區(qū)別結(jié)算資料）控制要求：符合實(shí)事，及時(shí)辦理控制重點(diǎn)：驗(yàn)收文件中對時(shí)間、質(zhì)量和數(shù)量的確認(rèn)；對隱蔽和拆除工程和中間驗(yàn)收，入伙的配合及保修協(xié)議的落實(shí)工作文件：竣工驗(yàn)收系列資料362021/5/28第三十六頁，共八十八頁。銷售階段成本(chéngběn)控制主要工作(gōngzuò)：營銷費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制（銷售策劃），銷售承諾與資料的把關(guān)控制要求：銷售資料及營銷承諾的多專業(yè)評審（保修期限的確定），營銷費(fèi)用不超預(yù)算，售樓工程的合理策劃與成本目標(biāo)管理控制重點(diǎn)：樣板房材料的展示與說明；樣板房及售樓處的位置、數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)；營銷費(fèi)用詳細(xì)計(jì)劃和按進(jìn)度支出工作文件：《售樓準(zhǔn)備工程方案》《營銷費(fèi)用預(yù)算及執(zhí)行報(bào)表案例(ànlì)分享：營銷費(fèi)用計(jì)劃表372021/5/28第三十七頁，共八十八頁。結(jié)算階段成本(chéngběn)控制主要工作：結(jié)算辦理、索賠辦理，項(xiàng)目后評估控制要求：及時(shí)性，合理性，全面性，系統(tǒng)性控制重點(diǎn)：工程和材料的數(shù)量和價(jià)格依據(jù)；工期和費(fèi)用(fèiyong)索賠，有關(guān)質(zhì)量和配合處罰；超付的可能性；工作文件：結(jié)算及索賠系列表單，《項(xiàng)目成本后評估報(bào)告》案例分享：結(jié)算對比(duìbǐ)分析；成本后評估報(bào)告382021/5/28第三十八頁，共八十八頁。物業(yè)維護(hù)管理成本(chéngběn)控制主要(zhǔyào)工作：維護(hù)維修，保修金支付，質(zhì)量缺陷統(tǒng)計(jì)分析控制要求：落實(shí)維修責(zé)任；物業(yè)提前介入，把握全壽命期成本，獨(dú)立、健康運(yùn)營，防止物業(yè)管理虧損控制重點(diǎn)：一次性投資與使用成本的平衡，智能化系統(tǒng)，景觀燈具，水景；維修責(zé)任索賠辦理工作文件：支付及索賠文件，質(zhì)量缺陷分類統(tǒng)計(jì)表392021/5/28第三十九頁，共八十八頁。第四章成本(chéngběn)管理數(shù)據(jù)庫的建立與維護(hù)40數(shù)據(jù)庫建立的目的與作用(zuòyòng)數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容與形式如何建立及維護(hù)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)庫的案例402021/5/28第四十頁，共八十八頁。41目的掌握市場(shìchǎng)信息積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)匯總公司資源沉淀業(yè)務(wù)知識衡量工作成效作用保證公司的成本管理水平穩(wěn)定、提升數(shù)據(jù)庫建立(jiànlì)的目的與作用412021/5/28第四十一頁，共八十八頁。42成本管理數(shù)據(jù)庫內(nèi)容分類(fēnlèi)資源信息：數(shù)據(jù)信息：作業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)果評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容(nèiróng)與形式422021/5/28第四十二頁，共八十八頁。43成本數(shù)據(jù)的兩類指標(biāo)成本數(shù)據(jù)對象的三個(gè)層次成本數(shù)據(jù)的相關(guān)(xiāngguān)信息成本數(shù)據(jù)信息(xìnxī)的構(gòu)成432021/5/28第四十三頁，共八十八頁。44數(shù)據(jù)庫的形式用工具軟件：EXCEL，AEECSS等，形成固定的表格模版；管理軟件：通用、定制（如萬科、金地、招商）如何選擇適合的數(shù)據(jù)庫平臺(píngtái)根據(jù)公司的管理現(xiàn)狀和需要區(qū)分管理類軟件和信息類軟件結(jié)合具體業(yè)務(wù)流程和管理特征盡可能集成，防止重復(fù)勞動(dòng)442021/5/28第四十四頁，共八十八頁。45工作內(nèi)容建立制度與規(guī)范，制定成本管理數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)與分類；分析整理（BCIS的方法）；錄入與維護(hù)工作時(shí)間在幾個(gè)節(jié)點(diǎn)(jiédiǎn)上進(jìn)行：調(diào)研、詢價(jià)、招標(biāo)、合同、結(jié)算；最好能與工作過程結(jié)合而不是做為額外的工作工作人員專職或?qū)I(yè)人員，二者結(jié)合如何建立(jiànlì)與維護(hù)數(shù)據(jù)庫452021/5/28第四十五頁，共八十八頁。46成本分析的原則分析口徑的統(tǒng)一面積(miànjī)的可比性利用相似性數(shù)據(jù)庫建立中幾點(diǎn)需要注意(zhùyì)的問題462021/5/28第四十六頁，共八十八頁。第二部分合同(hétong)標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施方法第五章房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)合同管理綜述第六章如何設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)工程合同主要條款第七章不同階段的工程合同管理內(nèi)容第八章標(biāo)桿企業(yè)如何建立標(biāo)準(zhǔn)合同管理體系472021/5/28第四十七頁，共八十八頁。第五章房地產(chǎn)企業(yè)合同管理(guǎnlǐ)綜述48工程項(xiàng)目管理中合同的地位與作用房地產(chǎn)開發(fā)(kāifā)涉及的主要合同類型和內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理模式行業(yè)內(nèi)合同標(biāo)準(zhǔn)化狀況介紹482021/5/28第四十八頁，共八十八頁。工程項(xiàng)目管理中合同的地位(dìwèi)與作用

合同在項(xiàng)目管理中的核心地位（如圖）主要作用實(shí)現(xiàn)資源的整合，達(dá)成甲方開發(fā)意圖防范風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)標(biāo)的物的形成過程和結(jié)果合同管理的原則對外：誠實(shí)信用，合法雙贏對內(nèi)：項(xiàng)目(xiàngmù)全過程管理、全員合同意識49492021/5/28第四十九頁，共八十八頁。房地產(chǎn)開發(fā)涉及的主要合同類型(lèixíng)和內(nèi)容

按業(yè)務(wù)劃分合同類型：工程：設(shè)計(jì)：營銷：土地投資：財(cái)務(wù)：行政人力：按合同計(jì)價(jià)種類劃分：單價(jià)—總價(jià)(zǒnɡjià)；固定—可調(diào)50502021/5/28第五十頁，共八十八頁。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(qǐyè)的合同管理模式合同管理的模式：甲方為主的合同管理：乙方為主的合同管理：第三方為主的合同：甲方內(nèi)部(nèibù)合同管理的組織方式：建議的管理模式：51512021/5/28第五十一頁，共八十八頁。行業(yè)(hángyè)內(nèi)合同標(biāo)準(zhǔn)化狀況介紹標(biāo)準(zhǔn)合同的層級國際(guójì)國家地區(qū)行業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)合同狀況：52522021/5/28第五十二頁，共八十八頁。第六章如何設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)工程合同主要條款53合同標(biāo)的描述與范圍劃分雙方的工作合同價(jià)款合同工期質(zhì)量要求安全文明及配合材料管理變更管理支付條件與程序(chéngxù)違約、索賠與獎(jiǎng)懲爭議的解決及合同的中止方式其他附加條件內(nèi)容532021/5/28第五十三頁，共八十八頁。合同標(biāo)的描述與范圍(fànwéi)劃分合同標(biāo)的體現(xiàn)的主要內(nèi)容合同范圍劃分的考慮(kǎolǜ)因素條款要求54542021/5/28第五十四頁，共八十八頁。雙方的工作：主要(zhǔyào)責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)承包方責(zé)任包括：乙方配合義務(wù)：乙方分包的管理(guǎnlǐ)：甲方的責(zé)任與工作：55552021/5/28第五十五頁，共八十八頁。合同價(jià)款：價(jià)格(jiàgé)形式、計(jì)價(jià)方式價(jià)格的形式：承包價(jià)格應(yīng)包含的內(nèi)容：計(jì)價(jià)方式可調(diào)價(jià)范圍和方式幾種費(fèi)用的約定(yuēdìng)：暫定量、暫定價(jià)的處理結(jié)算價(jià)格的組成56562021/5/28第五十六頁，共八十八頁。合同工期：總工期及節(jié)點(diǎn)工期，開竣工(jùngōng)要求，確認(rèn)方式開工條件及確認(rèn)方式施工總體進(jìn)度(jìndù)要求階段性工期要求竣工條件及確認(rèn)方式工期延誤處理57572021/5/28第五十七頁，共八十八頁。質(zhì)量要求(yāoqiú)：技術(shù)要求(yāoqiú)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量控制要求施工技術(shù)措施要求驗(yàn)收(yànshōu)標(biāo)準(zhǔn)工程樣板的利用控制重點(diǎn)質(zhì)量保修條款58582021/5/28第五十八頁，共八十八頁。安全文明(wénmíng)及配合：措施要求及費(fèi)用安全文明措施(cuòshī)要求配合工作要求有關(guān)措施和配合方面費(fèi)用約定59592021/5/28第五十九頁，共八十八頁。材料的管理：供應(yīng)方式(fāngshì)、檢驗(yàn)方法等甲供材料品牌(pǐnpái)和價(jià)格規(guī)定甲供材料管理約定乙供材料的管理材料樣板管理的方法材料付款的特殊要求60602021/5/28第六十頁，共八十八頁。變更管理：可變范圍、程序(chéngxù)、計(jì)價(jià)等變更內(nèi)容(nèiróng)范圍的約定量的調(diào)整、價(jià)的調(diào)整原則變更過程的約定61612021/5/28第六十一頁，共八十八頁。支付條件(tiáojiàn)與程序預(yù)付款的支付進(jìn)度款付款條件說明進(jìn)度款審核及支付手續(xù)(shǒuxù)和要求結(jié)算款與保修金的支付往來款扣除方式甲供材付款的控制超付款的處理62622021/5/28第六十二頁，共八十八頁。違約(wéiyuē)、索賠與獎(jiǎng)懲違約責(zé)任及違約金額獎(jiǎng)懲事項(xiàng)(shìxiàng)及額度索賠的辦理?xiàng)l件及過程63632021/5/28第六十三頁，共八十八頁。爭議(zhēngyì)的解決及合同的中止方式糾紛(jiūfēn)處理原則爭議解決的方式選擇合同中止及退出的64642021/5/28第六十四頁，共八十八頁。其他(qítā)附加條件內(nèi)容—一系列附件，對雙方的約束詳細(xì)工作指引溝通方式說明(shuōmíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：文件資料要求65652021/5/28第六十五頁，共八十八頁。第七章不同階段的工程合同(hétong)管理內(nèi)容66招投標(biāo)階段的合同管理施工階段的合同管理結(jié)算(jiésuàn)階段的合同管理常見風(fēng)險(xiǎn)與對策662021/5/28第六十六頁，共八十八頁。招投標(biāo)階段(jiēduàn)的合同管理管理(guǎnlǐ)目標(biāo)：職責(zé)劃分組織者、參與者與決策者的職責(zé)（圖）工作內(nèi)容、流程及要點(diǎn)：分為三個(gè)階段招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作招標(biāo)階段合同簽訂階段文檔要求672021/5/28第六十七頁，共八十八頁。招標(biāo)前的準(zhǔn)備(zhǔnbèi)工作形成責(zé)任小組，擬定招標(biāo)計(jì)劃、方案合約規(guī)劃，界定范圍：落實(shí)圖紙、產(chǎn)品品質(zhì)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工現(xiàn)場條件及相關(guān)要求供應(yīng)商考察與資格(zīgé)預(yù)審準(zhǔn)備招標(biāo)文件資料：682021/5/28第六十八頁，共八十八頁。招標(biāo)(zhāobiāo)過程發(fā)標(biāo)(fābiāo)踏勘看樣答疑回標(biāo)開標(biāo)評標(biāo)澄清定標(biāo)692021/5/28第六十九頁，共八十八頁。合同簽訂(qiāndìng)階段合同(hétong)談判：簽約審批發(fā)放合同編號及文檔要求合同交底有關(guān)資料移交合同信息管理702021/5/28第七十頁，共八十八頁。施工(shīgōng)階段的合同管理管理目標(biāo)：職責(zé)劃分：甲方履約責(zé)任人、雙方履約管理部門工作內(nèi)容、流程及要點(diǎn)：乙方的履約過程跟蹤甲方的履約管理變更的控制資金與支付(zhīfù)的管理文檔管理要求712021/5/28第七十一頁，共八十八頁。72工程進(jìn)度跟進(jìn)及節(jié)點(diǎn)工期確認(rèn)：質(zhì)量檢驗(yàn)及階段驗(yàn)收安全文明及配合工作甲方指令(zhǐlìng)的執(zhí)行乙方的履約過程(guòchéng)跟蹤第七十二頁，共八十八頁。73圖紙(túzhǐ)資料的提交場地等條件提供支付合同款：報(bào)建手續(xù)：分包及甲供材料的協(xié)調(diào)甲方的履約(lǚyuē)管理第七十三頁，共八十八頁。74變更(biàngēng)的控制變更(biàngēng)的定義與分類設(shè)計(jì)變更管理程序現(xiàn)場簽證的管理方法變更簽證的量價(jià)確定變更原因及責(zé)任分析第七十四頁，共八十八頁。75資金(zījīn)與支付的管理資金計(jì)劃的編制實(shí)際(shíjì)進(jìn)度與產(chǎn)值的確認(rèn)支付手續(xù)和授權(quán)原則滿足稅務(wù)要求第七十五頁，共八十八頁。結(jié)算(jiésuàn)階段的合同管理管理目標(biāo)：職責(zé)劃分：結(jié)算主辦部門：權(quán)限設(shè)置結(jié)算依據(jù)提供部門結(jié)算糾紛處理部門其他：支付，備案手續(xù)辦理(bànlǐ)部門工作內(nèi)容、流程及要點(diǎn)：合同結(jié)算辦理反索賠辦理糾紛處理開展后評估文檔管理要求762021/5/28第七十六頁，共八十八頁。77結(jié)算原則：結(jié)算的計(jì)劃及立項(xiàng)(lìxiànɡ)結(jié)算時(shí)間的控制結(jié)算方式：結(jié)算審核要點(diǎn)結(jié)算資料構(gòu)成及要求結(jié)算協(xié)議書內(nèi)容結(jié)算成本對比分析合同結(jié)算(jiésuàn)辦理第七十七頁，共八十八頁。反索賠