房屋養(yǎng)護管理課件

第五節(jié)房屋養(yǎng)護管理14物業(yè)專業(yè)1班授課：張雨軒1/5/2023第五節(jié)房屋養(yǎng)護管理14物業(yè)專業(yè)1班12/21復習：1、房屋維修管理的概念（學生回答）房屋維修管理是指物業(yè)管理公司圍繞房屋維修的管理目標而進行的計劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。教師講：管理主體：物業(yè)管理公司實施主體：專業(yè)房屋維修公司目的與任務：①保證房屋的正常使用，延長房屋的使用年限②防止和消除房屋及其附屬設備發(fā)生損毀③保障使用者的安全、改善住用條件1/5/2023復習：1、房屋維修管理的概念（學生回答）12/28/20222案例1

內(nèi)容－業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦？某大廈16條雨水干管垂直貫穿32~5層主人房陽臺板后，從4層陽臺頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實施檢修疏通，必須穿行于4層的居室，這就不可避免地會給主人帶來或多或少的不便。因而，許多人不愿給予配合。一次，管理處準備對其中一條雨水干管進行清淤。維修人員兩次上門聯(lián)系，都被業(yè)主拒之門外。維修主管又第三次登門做工作，還是沒有做通。業(yè)主認為管道清淤總是折騰她家，強調(diào)管理處應當拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會面。1/5/2023案例1

內(nèi)容－業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦？3案例分析糾紛的處理:態(tài)度要謙恭，處處表現(xiàn)出對業(yè)主的尊重，讓業(yè)主能夠理解物業(yè)管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的檢修疏通工作。如果業(yè)主仍不理解，不愿配合，就應介紹相關物業(yè)管理法規(guī)，讓業(yè)主了解配合物業(yè)管理公司完成對公共部位的維修，是業(yè)主應盡的義務。如何避免?最好是在設計開發(fā)階段，物業(yè)管理公司就已介入，從利于物業(yè)管理的角度提出設計方案。本案例里，業(yè)主提出改造雨水干管的要求并不過分，物業(yè)管理公司也應拿出改造方案，一勞永逸地解決這種設計上的不合理。當然，這樣的改造方案必然會牽扯到較大的費用，應征得業(yè)主委員會的同意，或開發(fā)商的支持。1/5/2023案例分析糾紛的處理:態(tài)度要謙恭，處4

第五節(jié)房屋養(yǎng)護管理

（房屋日常養(yǎng)護）房屋日常養(yǎng)護的基本知識房屋日常維修養(yǎng)護的原則房屋日常維修養(yǎng)護的考核標準房屋日常維修養(yǎng)護的內(nèi)容和實施管理

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第五節(jié)房屋養(yǎng)護管理

（房屋日常養(yǎng)護）12/28/2025房屋日常養(yǎng)護的基本知識

一、房屋日常養(yǎng)護的概念：

★自然因素（氣候條件、生物因素、地理因素、自然災害）

★人為因素（使用不當、施工和設計質(zhì)量低劣、預防保養(yǎng)不當）房屋日常養(yǎng)護是指物業(yè)管理企業(yè)為了合理延長房屋使用周期，確保房屋的完好和正常使用所進行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預防保養(yǎng)以及房屋正確使用養(yǎng)護管理等工作，這是物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主和使用人最直接、最經(jīng)常、最持久的服務工作。

1/5/2023房屋日常養(yǎng)護的基本知識一、房屋日常養(yǎng)護的概念：6二、房屋日常養(yǎng)護的類型1.零星養(yǎng)護：是指結合實際情況進行保養(yǎng)維護或因突然損壞引起的小修。方式：維修人員走訪住戶；住戶隨時報修。特點：修理范圍廣，項目零星分散，時間緊，要求及時，具有經(jīng)常性的服務性質(zhì)。包括：（1）屋面清掃補漏、修補屋面、泛水、屋脊；拆換少量天窗、墻體局部粉刷和挖補；水泥地的局部重修；頂棚、雨棚、墻裙、踢腳線的修補；雨水井的清理；明溝、散水的養(yǎng)護和清理等。（2）鋼、木門窗的維修、拆換五金、配玻璃、換窗紗；木屋架加固；細木裝修的加固及局部拆換等。1/5/2023二、房屋日常養(yǎng)護的類型1.零星養(yǎng)護：是指結合實際情況進行保養(yǎng)7（3）水管的防凍保暖；給水管道的少量拆換；排污、廢水管道的維修、保養(yǎng)、疏通；便器、臉盆、浴缸的修補拆換；水嘴、閥門、抽水馬桶及其零配件的整修、拆換；屋頂壓力水箱的修理、清污等。（4）燈口、電線、開關的修換；線路故障的排除、維修及少量拆換；配電箱、盤、板的安裝、修理；電表與電分表的新裝及拆換等。（5）修繕后的門窗補刷油漆、裝配玻璃及少量門窗的新做油漆；樓地板、天棚、墻面維修后的補刷油漆及少量新做油漆等。（6）鋼門窗整修，白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換；白鐵、玻璃鋼躺立溝、天、斜溝的整修、加固及少量拆換。1/5/2023（3）水管的防凍保暖；給水管道的少量拆換；排污、廢水管道的維82.計劃養(yǎng)護：指依據(jù)房屋各種構件、部件合理的使用年限，為保證房屋的正常使用及延長其使用壽命而進行科學的修繕養(yǎng)護工作。特點：從性質(zhì)上來看是一種房屋保養(yǎng)工作，定期進行檢修保養(yǎng)。計劃養(yǎng)護任務一般要安排在報修任務不多的淡季。如果報修任務較多，要先保證完成報修任務，然后再安排計劃養(yǎng)護任務。房屋計劃養(yǎng)護是物業(yè)管理企業(yè)通過平常掌握的檢查資料從物業(yè)管理角度提出來的養(yǎng)護種類。一般樓宇設施的養(yǎng)護、翻新周期見下表。1/5/20232.計劃養(yǎng)護：指依據(jù)房屋各種構件、部件合理的使用年限，為保證91/5/202312/28/2022103.季節(jié)性養(yǎng)護：是指由于季節(jié)性氣候原因而對房屋進行預防保養(yǎng)工作。其內(nèi)容有防臺、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。特點：季節(jié)性預防保養(yǎng)。房屋養(yǎng)護應注意與房屋建筑的結構種類及其外界條件相適應。磚石結構的防潮，木結構的防腐、防潮、防蟻，鋼結構的防銹等養(yǎng)護，各有各的要求，各有各的方法，必須結合具體情況來進行。1/5/20233.季節(jié)性養(yǎng)護：是指由于季節(jié)性氣候原因而對房屋進行預防保養(yǎng)工11案例內(nèi)容－－

污水管道返水怎么辦？一天上午，某室業(yè)主給某物業(yè)管理公司打來電話，說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間內(nèi)的地漏返水，污水已淹沒大廳的部分木地板，要求即刻處理。幾分鐘后，維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場，但此時污水已經(jīng)退去。隨后，清潔工也聞訊趕來了，并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房內(nèi)物品搬出進行了保潔。然后，主管及時安排有關人員盡快更換木地板和櫥柜，同時協(xié)調(diào)責任方與業(yè)主就賠償問題達成共識。業(yè)主對物業(yè)公司的處理表示滿意。問題解決了，但污水管返水因何而起呢？1/5/2023案例內(nèi)容－－

污水管道返水怎么辦12案例分析物業(yè)管理具體工作中，污水管道返水、堵塞是較為常見的故障。這類故障往往會給業(yè)主用戶的生活、工作帶來許多的不便，無形中增加了物業(yè)管理公司工程部門的工作量，因此，在維修中對其原因的分析和徹底根治，就顯得尤為重要。一般來講，造成污水管道返水、堵塞的原因主要有這樣幾種情況：一是建設施工階段不文明施工造成的；二是在業(yè)主用戶裝修階段的不文明行為造成的；三是業(yè)主用戶使用不當造成的；四是設計或用材不合理造成的。避免上述情況的出現(xiàn)，物業(yè)管理公司應在前期介入階段就針對設計或用材提出合理化建議；在項目施工建設階段加強督察，在接管驗收階段認真查驗；加強裝修階段的管理巡查，制止不文明的行為出現(xiàn)；業(yè)主用戶入住后，加強正確使用方法的宣傳教育。在日常維修養(yǎng)護中，加強巡視，及時解決隱患；對業(yè)主用戶的報修，除及時到達服務外，故障排除后，還應仔細分析原因，爭取徹底根除。1/5/2023案例分析物業(yè)管理具體工作中，污水管道返水、堵塞是較為常見的故13房屋日常維修養(yǎng)護的原則

因地制宜，合理修繕的原則定期檢查、及時維護的原則加強對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用最有效合理地使用維修基金、最大限度發(fā)揮房屋的有效使用功能的原則1/5/2023房屋日常維修養(yǎng)護的原則因地制宜，定期檢查、加強對二次裝修的14房屋日常維修養(yǎng)護的考核標準考核標準

定額指標

經(jīng)費指標

服務指標

安全指標走訪查房率房屋完好率小修養(yǎng)護及時率

大中修質(zhì)量合格率養(yǎng)護計劃率1/5/2023房屋日常維修養(yǎng)護的考核標準考核定額經(jīng)費服務安全走訪查房屋完小15房屋日常養(yǎng)護的考核指標1.定額指標定額指標可以包括人工定額、材料消耗定額等。它要求：①人工定額是指每個小修養(yǎng)護人員應完成的小修養(yǎng)護工程量。人工定額是考核小修養(yǎng)護人員勞動生產(chǎn)率利用效果的指標。當小修養(yǎng)護工人的勞動生產(chǎn)率大于或等于人工定額時，就說明勞動生產(chǎn)率利用效果較好，就能達到降低小修養(yǎng)護成本的目的。②材料定額是指完成一定的合格小修養(yǎng)護工程所需耗用的材料量，是考核小修工程材料成本降低率的一個指標，也是考核小修養(yǎng)護工程是否充分利用舊料的一個重要指標。一般來說，小修工程中的材料消耗不超過或低于材料消耗定額指標，就說明小修工程降低材料成本的措施是有效的。1/5/2023房屋日常養(yǎng)護的考核指標12/28/2022162.經(jīng)費指標經(jīng)費指標是考核小修養(yǎng)護工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費的指標，一般是指實際使用小修養(yǎng)護的費用與計劃或預算的小修養(yǎng)護費之比。房屋租金和按規(guī)定提取的修理費是房屋日常維護的資金來源對房屋日常小修養(yǎng)護經(jīng)費的使用，應實行包干使用，虧損不補，節(jié)余留用的辦法。1/5/20232.經(jīng)費指標12/28/2022173.服務指標服務指標可以通過以下三個指標來評價：①走訪查房率：是指按月（季）走訪查房戶數(shù)與轄區(qū)內(nèi)住戶總戶數(shù)之比，一般要求管理員月走訪查房率大于50％以上，季走訪查房率等于100％。②養(yǎng)護計劃率：是指當月完成屬于計劃內(nèi)項目戶次數(shù)與當月養(yǎng)護計劃安排的戶次數(shù)之比，一般要求達到80％以上③養(yǎng)護及時率：是指當月完成的小修養(yǎng)護次數(shù)與當月全部報修中應修的戶次數(shù)之比，一般要求達到99％以上1/5/20233.服務指標12/28/2022184.安全指標安全指標是考核小修養(yǎng)護工程是否確保?。ㄓ茫┖托⌒薨踩闹笜耍ㄊ鹿事?、違章率，要求小修工程中的事故率和違章率降為最低。為了確保住戶和生產(chǎn)安全，建設部已規(guī)定年職工負傷事故頻率必須小于千分之三。1/5/20234.安全指標12/28/202219房屋的日常養(yǎng)護（一）日常養(yǎng)護的一般程序1.項目收集：日常養(yǎng)護的小修保養(yǎng)項目，主要通過管理人員的走訪查房和住戶的隨時報修兩個渠道來收集。（1）走訪查房是管理人員定期對轄區(qū)內(nèi)住戶進行走訪，并在走訪中查看房屋，主動收集住戶對房屋修繕的具體要求，發(fā)現(xiàn)住戶尚未提出或忽略掉的房屋險情及公用部位的損壞。1/5/2023房屋的日常養(yǎng)護（一）日常養(yǎng)護的一般程序12/28/2022201/5/202312/28/202221（2）物業(yè)管理公司接受住戶報修的途徑主要有以下幾種：①設置報修箱。在轄區(qū)的主要通道處設置信箱，供住戶隨時投放有關的報修單和預約上門維修的信函。物業(yè)管理公司的有關部門要定期開箱收集。②組織咨詢活動。一般利用節(jié)、假日時間，物業(yè)管理公司在轄區(qū)內(nèi)擺攤設點，征求住戶各方面的意見。③設立報修接待中心。物業(yè)管理企業(yè)在管理轄區(qū)內(nèi)設立報修接待中心，配備一名專職報修接待員，負責全天接待來訪、記錄電話和收受信函。接待員應填寫報修單（見表3-3）或用戶維修委托單（見表3-4），協(xié)調(diào)住戶與維修工程部門間的關系。1/5/2023（2）物業(yè)管理公司接受住戶報修的途徑主要有以下幾種：12/2221/5/202312/28/2022231/5/202312/28/2022242.計劃編制通過走訪查房和接待報修等方式收集到的小修工程服務項目后，應分別輕重緩急和勞動力情況，做出維修安排。對室內(nèi)照明、給水排污等部位發(fā)生的故障及房屋險情等影響正常使用的維修，應及時安排組織人力搶修。暫不影響正常使用的小修項目，均由管理人員統(tǒng)一收集，編制養(yǎng)護計劃表，盡早逐一落實。在小修工程收集過程山，若發(fā)現(xiàn)超出小修養(yǎng)護范圍的項目，管理員應及時填報中修以上工程申報表，1/5/20232.計劃編制12/28/2022253.任務落實管理人員根據(jù)房屋養(yǎng)護的計劃表和隨時發(fā)生的急修項目，開列小修養(yǎng)護單。維護人員憑養(yǎng)護單領取材料，根據(jù)養(yǎng)護單開列的工程地點、項目內(nèi)容進行施工。管理人員應每天到施工現(xiàn)場，檢查當天任務完成情況，安排次日工作。4.監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護工程在小修養(yǎng)護工程施工中，管理員應每天到小修工程現(xiàn)場解決工程中出現(xiàn)的問題，監(jiān)督檢查當天小修工程完成情況。1/5/20233.任務落實12/28/202226案例李某是某住宅小區(qū)501室業(yè)主，一天凌晨，他在一場暴雨中發(fā)現(xiàn)，雨水滴滴嗒嗒從樓上滲漏到了他的家中，床墊、竹席、毛巾毯、被子、電風扇等物品都不同程度地被水浸濕，剛裝修好的房間也遭到一定程度的損壞。沈某沿著滲漏水一路查上去，最終發(fā)現(xiàn)是樓頂?shù)呐潘艿辣灰恢伙嬃掀慷伦?，致使雨水不能從管道排出，沿著屋面縫隙從上而下流入了他家。李某找到物業(yè)管理公司要求賠償，但物業(yè)管理公司認為是自然原因造成了這起事件。于是，李某向法院起訴要求追究物業(yè)管理公司的責任。1/5/2023案例李某是某住宅小區(qū)501室業(yè)主，一天凌晨，他在一場暴雨中發(fā)27分析：樓頂排水管道是房屋的共用部位，作為物業(yè)管理公司應對營區(qū)內(nèi)的住宅共用部位、共用設備實施定期養(yǎng)護，保持其良好的狀態(tài)，但由于物業(yè)管理公司疏于管理，致使樓頂落水管被異物堵塞，造成暴雨時排水不暢，給原告家庭造成了損失，對此，物業(yè)管理公司應當承擔賠償責任。想一想：你認為本案例給物業(yè)管理公司一些什么啟迪？1/5/2023分析：樓頂排水管道是房屋的共用部位，作為物業(yè)管理公司應對營區(qū)28房屋日常養(yǎng)護（二）日常養(yǎng)護的一般內(nèi)容1.地基基礎的養(yǎng)護2.樓地面的養(yǎng)護3.墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護4.門窗工程的養(yǎng)護5.屋面工程的養(yǎng)護6.通風道的養(yǎng)護1/5/2023房屋日常養(yǎng)護（二）日常養(yǎng)護的一般內(nèi)容12/28/202229房屋日常維護的內(nèi)容與管理1/5/2023房屋日常維護的內(nèi)容與管理12/28/202230第五節(jié)房屋養(yǎng)護管理14物業(yè)專業(yè)1班授課：張雨軒1/5/2023第五節(jié)房屋養(yǎng)護管理14物業(yè)專業(yè)1班12/231復習：1、房屋維修管理的概念（學生回答）房屋維修管理是指物業(yè)管理公司圍繞房屋維修的管理目標而進行的計劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。教師講：管理主體：物業(yè)管理公司實施主體：專業(yè)房屋維修公司目的與任務：①保證房屋的正常使用，延長房屋的使用年限②防止和消除房屋及其附屬設備發(fā)生損毀③保障使用者的安全、改善住用條件1/5/2023復習：1、房屋維修管理的概念（學生回答）12/28/202232案例1

內(nèi)容－業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦？某大廈16條雨水干管垂直貫穿32~5層主人房陽臺板后，從4層陽臺頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實施檢修疏通，必須穿行于4層的居室，這就不可避免地會給主人帶來或多或少的不便。因而，許多人不愿給予配合。一次，管理處準備對其中一條雨水干管進行清淤。維修人員兩次上門聯(lián)系，都被業(yè)主拒之門外。維修主管又第三次登門做工作，還是沒有做通。業(yè)主認為管道清淤總是折騰她家，強調(diào)管理處應當拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會面。1/5/2023案例1

內(nèi)容－業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦？33案例分析糾紛的處理:態(tài)度要謙恭，處處表現(xiàn)出對業(yè)主的尊重，讓業(yè)主能夠理解物業(yè)管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的檢修疏通工作。如果業(yè)主仍不理解，不愿配合，就應介紹相關物業(yè)管理法規(guī)，讓業(yè)主了解配合物業(yè)管理公司完成對公共部位的維修，是業(yè)主應盡的義務。如何避免?最好是在設計開發(fā)階段，物業(yè)管理公司就已介入，從利于物業(yè)管理的角度提出設計方案。本案例里，業(yè)主提出改造雨水干管的要求并不過分，物業(yè)管理公司也應拿出改造方案，一勞永逸地解決這種設計上的不合理。當然，這樣的改造方案必然會牽扯到較大的費用，應征得業(yè)主委員會的同意，或開發(fā)商的支持。1/5/2023案例分析糾紛的處理:態(tài)度要謙恭，處34

第五節(jié)房屋養(yǎng)護管理

（房屋日常養(yǎng)護）房屋日常養(yǎng)護的基本知識房屋日常維修養(yǎng)護的原則房屋日常維修養(yǎng)護的考核標準房屋日常維修養(yǎng)護的內(nèi)容和實施管理

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第五節(jié)房屋養(yǎng)護管理

（房屋日常養(yǎng)護）12/28/20235房屋日常養(yǎng)護的基本知識

一、房屋日常養(yǎng)護的概念：

★自然因素（氣候條件、生物因素、地理因素、自然災害）

★人為因素（使用不當、施工和設計質(zhì)量低劣、預防保養(yǎng)不當）房屋日常養(yǎng)護是指物業(yè)管理企業(yè)為了合理延長房屋使用周期，確保房屋的完好和正常使用所進行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預防保養(yǎng)以及房屋正確使用養(yǎng)護管理等工作，這是物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主和使用人最直接、最經(jīng)常、最持久的服務工作。

1/5/2023房屋日常養(yǎng)護的基本知識一、房屋日常養(yǎng)護的概念：36二、房屋日常養(yǎng)護的類型1.零星養(yǎng)護：是指結合實際情況進行保養(yǎng)維護或因突然損壞引起的小修。方式：維修人員走訪住戶；住戶隨時報修。特點：修理范圍廣，項目零星分散，時間緊，要求及時，具有經(jīng)常性的服務性質(zhì)。包括：（1）屋面清掃補漏、修補屋面、泛水、屋脊；拆換少量天窗、墻體局部粉刷和挖補；水泥地的局部重修；頂棚、雨棚、墻裙、踢腳線的修補；雨水井的清理；明溝、散水的養(yǎng)護和清理等。（2）鋼、木門窗的維修、拆換五金、配玻璃、換窗紗；木屋架加固；細木裝修的加固及局部拆換等。1/5/2023二、房屋日常養(yǎng)護的類型1.零星養(yǎng)護：是指結合實際情況進行保養(yǎng)37（3）水管的防凍保暖；給水管道的少量拆換；排污、廢水管道的維修、保養(yǎng)、疏通；便器、臉盆、浴缸的修補拆換；水嘴、閥門、抽水馬桶及其零配件的整修、拆換；屋頂壓力水箱的修理、清污等。（4）燈口、電線、開關的修換；線路故障的排除、維修及少量拆換；配電箱、盤、板的安裝、修理；電表與電分表的新裝及拆換等。（5）修繕后的門窗補刷油漆、裝配玻璃及少量門窗的新做油漆；樓地板、天棚、墻面維修后的補刷油漆及少量新做油漆等。（6）鋼門窗整修，白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換；白鐵、玻璃鋼躺立溝、天、斜溝的整修、加固及少量拆換。1/5/2023（3）水管的防凍保暖；給水管道的少量拆換；排污、廢水管道的維382.計劃養(yǎng)護：指依據(jù)房屋各種構件、部件合理的使用年限，為保證房屋的正常使用及延長其使用壽命而進行科學的修繕養(yǎng)護工作。特點：從性質(zhì)上來看是一種房屋保養(yǎng)工作，定期進行檢修保養(yǎng)。計劃養(yǎng)護任務一般要安排在報修任務不多的淡季。如果報修任務較多，要先保證完成報修任務，然后再安排計劃養(yǎng)護任務。房屋計劃養(yǎng)護是物業(yè)管理企業(yè)通過平常掌握的檢查資料從物業(yè)管理角度提出來的養(yǎng)護種類。一般樓宇設施的養(yǎng)護、翻新周期見下表。1/5/20232.計劃養(yǎng)護：指依據(jù)房屋各種構件、部件合理的使用年限，為保證391/5/202312/28/2022403.季節(jié)性養(yǎng)護：是指由于季節(jié)性氣候原因而對房屋進行預防保養(yǎng)工作。其內(nèi)容有防臺、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。特點：季節(jié)性預防保養(yǎng)。房屋養(yǎng)護應注意與房屋建筑的結構種類及其外界條件相適應。磚石結構的防潮，木結構的防腐、防潮、防蟻，鋼結構的防銹等養(yǎng)護，各有各的要求，各有各的方法，必須結合具體情況來進行。1/5/20233.季節(jié)性養(yǎng)護：是指由于季節(jié)性氣候原因而對房屋進行預防保養(yǎng)工41案例內(nèi)容－－

污水管道返水怎么辦？一天上午，某室業(yè)主給某物業(yè)管理公司打來電話，說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間內(nèi)的地漏返水，污水已淹沒大廳的部分木地板，要求即刻處理。幾分鐘后，維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場，但此時污水已經(jīng)退去。隨后，清潔工也聞訊趕來了，并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房內(nèi)物品搬出進行了保潔。然后，主管及時安排有關人員盡快更換木地板和櫥柜，同時協(xié)調(diào)責任方與業(yè)主就賠償問題達成共識。業(yè)主對物業(yè)公司的處理表示滿意。問題解決了，但污水管返水因何而起呢？1/5/2023案例內(nèi)容－－

污水管道返水怎么辦42案例分析物業(yè)管理具體工作中，污水管道返水、堵塞是較為常見的故障。這類故障往往會給業(yè)主用戶的生活、工作帶來許多的不便，無形中增加了物業(yè)管理公司工程部門的工作量，因此，在維修中對其原因的分析和徹底根治，就顯得尤為重要。一般來講，造成污水管道返水、堵塞的原因主要有這樣幾種情況：一是建設施工階段不文明施工造成的；二是在業(yè)主用戶裝修階段的不文明行為造成的；三是業(yè)主用戶使用不當造成的；四是設計或用材不合理造成的。避免上述情況的出現(xiàn)，物業(yè)管理公司應在前期介入階段就針對設計或用材提出合理化建議；在項目施工建設階段加強督察，在接管驗收階段認真查驗；加強裝修階段的管理巡查，制止不文明的行為出現(xiàn)；業(yè)主用戶入住后，加強正確使用方法的宣傳教育。在日常維修養(yǎng)護中，加強巡視，及時解決隱患；對業(yè)主用戶的報修，除及時到達服務外，故障排除后，還應仔細分析原因，爭取徹底根除。1/5/2023案例分析物業(yè)管理具體工作中，污水管道返水、堵塞是較為常見的故43房屋日常維修養(yǎng)護的原則

因地制宜，合理修繕的原則定期檢查、及時維護的原則加強對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用最有效合理地使用維修基金、最大限度發(fā)揮房屋的有效使用功能的原則1/5/2023房屋日常維修養(yǎng)護的原則因地制宜，定期檢查、加強對二次裝修的44房屋日常維修養(yǎng)護的考核標準考核標準

定額指標

經(jīng)費指標

服務指標

安全指標走訪查房率房屋完好率小修養(yǎng)護及時率

大中修質(zhì)量合格率養(yǎng)護計劃率1/5/2023房屋日常維修養(yǎng)護的考核標準考核定額經(jīng)費服務安全走訪查房屋完小45房屋日常養(yǎng)護的考核指標1.定額指標定額指標可以包括人工定額、材料消耗定額等。它要求：①人工定額是指每個小修養(yǎng)護人員應完成的小修養(yǎng)護工程量。人工定額是考核小修養(yǎng)護人員勞動生產(chǎn)率利用效果的指標。當小修養(yǎng)護工人的勞動生產(chǎn)率大于或等于人工定額時，就說明勞動生產(chǎn)率利用效果較好，就能達到降低小修養(yǎng)護成本的目的。②材料定額是指完成一定的合格小修養(yǎng)護工程所需耗用的材料量，是考核小修工程材料成本降低率的一個指標，也是考核小修養(yǎng)護工程是否充分利用舊料的一個重要指標。一般來說，小修工程中的材料消耗不超過或低于材料消耗定額指標，就說明小修工程降低材料成本的措施是有效的。1/5/2023房屋日常養(yǎng)護的考核指標12/28/2022462.經(jīng)費指標經(jīng)費指標是考核小修養(yǎng)護工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費的指標，一般是指實際使用小修養(yǎng)護的費用與計劃或預算的小修養(yǎng)護費之比。房屋租金和按規(guī)定提取的修理費是房屋日常維護的資金來源對房屋日常小修養(yǎng)護經(jīng)費的使用，應實行包干使用，虧損不補，節(jié)余留用的辦法。1/5/20232.經(jīng)費指標12/28/2022473.服務指標服務指標可以通過以下三個指標來評價：①走訪查房率：是指按月（季）走訪查房戶數(shù)與轄區(qū)內(nèi)住戶總戶數(shù)之比，一般要求管理員月走訪查房率大于50％以上，季走訪查房率等于100％。②養(yǎng)護計劃率：是指當月完成屬于計劃內(nèi)項目戶次數(shù)與當月養(yǎng)護計劃安排的戶次數(shù)之比，一般要求達到80％以上③養(yǎng)護及時率：是指當月完成的小修養(yǎng)護次數(shù)與當月全部報修中應修的戶次數(shù)之比，一般要求達到99％以上1/5/20233.服務指標12/28/2022484.安全指標安全指標是考核小修養(yǎng)護工程是否確保住（用）和小修安全的指標，包括事故率、違章率，要求小修工程中的事故率和違章率降為最低。為了確保住戶和生產(chǎn)安全，建設部已規(guī)定年職工負傷事故頻率必須小于千分之三。1/5/20234.安全指標12/28/202249房屋的日常養(yǎng)護（一）日常養(yǎng)護的一般程序1.項目收集：日常養(yǎng)護的小修保養(yǎng)項目，主要通過管理人員的走訪查房和住戶的隨時報修兩個渠道來收集。（1）走訪查房是管理人員定期對轄區(qū)內(nèi)住戶進行走訪，并在走訪中查看房屋，主動收集住戶對房屋修繕的具體要求，發(fā)現(xiàn)住戶尚未提出或忽略掉的房屋險情及公用部位的損壞。1/5/2023房屋的日常養(yǎng)護（一）日常養(yǎng)護的一般程序12/28/2022501/5/202312/28/202251（2）物業(yè)管理公司接受住戶報修的途徑主要有以下幾種：①設置報修箱。在轄區(qū)的主要通道處設置信箱，供住戶隨時投放有關的報修單和預約上門維修的信函。物業(yè)管理公司的有關部門要定期開箱收集。②組織咨詢活動。一般利用節(jié)、假日時間，物業(yè)管理公司在轄區(qū)內(nèi)擺攤設點，征求住戶各方面的意見。③設立報修接待中心。物業(yè)管理企業(yè)在管理轄區(qū)內(nèi)設立報修接待中心，配備一名專職報修接待員，負責全天接待來訪、記錄電話和收受信函。接待員應填寫報修單（見表3-3）或用戶維修