第6講 經(jīng)營環(huán)境分析課件

第四章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析制作人張奎丁剛第四章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營制作人張奎丁剛1學習目標了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的含義及特點重點掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的內(nèi)容運用適當?shù)沫h(huán)境分析方法對一定的房地產(chǎn)項目進行環(huán)境分析熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營機會選擇的內(nèi)容，并結合環(huán)境分析的結果對一定的房地產(chǎn)項目進行機會選擇了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風險分析的內(nèi)容制作人張奎丁剛學習目標了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的含義及特點制作人張奎2本章綱要第一節(jié)概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的原則、內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機會選擇與風險分析制作人張奎丁剛本章綱要第一節(jié)概述制作人張奎丁剛3第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的含義房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境，就是影響開發(fā)與經(jīng)營活功整個過程的外部因素和條件的總合。制作人張奎丁剛第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的含義制作人張奎丁剛4二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的構成宏觀環(huán)境中觀環(huán)境微觀環(huán)境第一節(jié)概述制作人張奎丁剛二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的構成第一節(jié)概述制作人張奎丁剛5第一節(jié)概述三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的特點1．關聯(lián)性2．可變性3．相對性4．層次性BACK制作人張奎丁剛第一節(jié)概述三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的特點BACK制作人張6第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的原則1．客觀性原則2．全面性原則3．比較性原則4．預測性原則制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原7第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的基本內(nèi)容（一）宏觀環(huán)境1．政策環(huán)境（1）財政政策（2）貨幣政策（3）產(chǎn)業(yè)政策（4）土地政策（5）住房政策制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原8第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容2．經(jīng)濟環(huán)境（1）宏觀經(jīng)濟條件（2）居民經(jīng)濟收入和購買力制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原9第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容3．人口環(huán)境（1）人口總量（2）人口的年齡結構（3）人口的地理分布（4）家庭結構4．自然環(huán)境5．技術環(huán)境制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原10第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容（二）中觀環(huán)境1．我國房地產(chǎn)市場的法制體系房地產(chǎn)法律國務院頒布的房地產(chǎn)條例國務院相關部委頒布的行政規(guī)與房地產(chǎn)企業(yè)營銷有關的其他法律制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原11第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容2．房地產(chǎn)市場態(tài)勢（1）房地產(chǎn)市場周期市場整理階段市場穩(wěn)定階段項目開發(fā)階段過度建設階段（2）房地產(chǎn)市場特點3．房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原12第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容（三）微觀環(huán)境1．區(qū)域地理位置特點（1）區(qū)域自然環(huán)境特點（2）區(qū)域的經(jīng)濟地位（3）區(qū)域的社會地位（4）區(qū)域的交通便捷程度制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原13第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容2．區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃（1）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（2）區(qū)域規(guī)劃3．區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展特點（1）區(qū)域居民及分布特點（2）區(qū)域居民收入與購買力（3）區(qū)域居民的消費特點與習慣（4）區(qū)域競爭項目分布及相關影響因素BACK制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原14第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法（一）多因素加權分析法多因素加權分析法是美國一家商業(yè)風險服務公司編制經(jīng)營環(huán)境風險指數(shù)所采用的一種方法。制作人張奎丁剛第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法（一）多因素加權分析法15第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法包括15個方面的經(jīng)營環(huán)境因素，且依據(jù)重要性，確定具體權數(shù)最高權數(shù)是3，表示最為重要。每一項最高分值是4，該項條件被認為最佳可得4分。各項的總權數(shù)是25，最高值則為100。數(shù)值越高則表示環(huán)境條件越好。

制作人張奎丁剛第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法包括15個方面的經(jīng)營環(huán)16（二）道氏評估法投資風險分為兩類競爭風險環(huán)境風險道氏評估法分四個步驟第一步，評估影響企業(yè)業(yè)務條件的各個因素；第二步，評估引起變化的各個主要壓力因素；第三步，在前述兩步的基礎上，進行有利因素和假設條件的匯總，從中指出8—10個能獲得成功的關鍵因素；第四步，在確定各關鍵因素及其假設條件后，提出4套項目預測方案。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法制作人張奎丁剛（二）道氏評估法第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法制作人17第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法（三）SWOT分析法SWOT分析法思路如圖

宏觀環(huán)境中觀環(huán)境微觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析SWOT綜合分析開發(fā)與經(jīng)營決策制作人張奎丁剛第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法（三）SWOT分析法18SWOT分析法四個點:1．企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境有利條件結合，即S＋O＝機會點2．企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境不利條件結合，即S＋T＝可規(guī)避風險點3．企業(yè)劣勢與環(huán)境有利條件結合，即W＋O＝可借力機會點4．企業(yè)劣勢與環(huán)境不利條件結合，即W＋T＝風險點（威脅點）

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法BACK制作人張奎丁剛SWOT分析法第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法BAC19第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機會選擇（一）時機的選擇1．房地產(chǎn)周期不同階段的時機選擇2．政策研究與時機選擇制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析20第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析（二）區(qū)位地段的選擇1．國家的選擇2．城市的選擇3．區(qū)域的選擇制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析21第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析（三）投資類型的選擇1．土地投資2．住宅投資3．商業(yè)設施4．寫字樓（四）質(zhì)量的選擇制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析22第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風險分析（一）政治風險1．政治風險的含義指由于未能預期政治事件的發(fā)生或政策發(fā)生變化，導致國家投資環(huán)境的變動，進而給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動帶來損失的可能性2．政治風險的應對措施制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析23第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析2．政治風險的應對措施（1）投資前的管理（2）投資后的管理（3）風險發(fā)生后的補救措施制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析24第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析（二）經(jīng)濟風險1．經(jīng)濟風險的含義2．經(jīng)濟風險的應對措施（1）投資前的管理（2）投資過程中的管理（3）風險發(fā)生后的補救措施制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析25第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析（三）金融風險1．金融風險的含義金融風險是指由于金融業(yè)各種經(jīng)濟杠桿發(fā)生變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失的可能，主要包括利率風險和外匯風險。2．金融風險的應對措施（1）利率風險的應對措施（2）外匯風險的應對措施制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析26第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析（四）來自自然界和沖突的意外風險（五）個別風險BACK制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析27演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！28第四章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析制作人張奎丁剛第四章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營制作人張奎丁剛29學習目標了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的含義及特點重點掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的內(nèi)容運用適當?shù)沫h(huán)境分析方法對一定的房地產(chǎn)項目進行環(huán)境分析熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營機會選擇的內(nèi)容，并結合環(huán)境分析的結果對一定的房地產(chǎn)項目進行機會選擇了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風險分析的內(nèi)容制作人張奎丁剛學習目標了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的含義及特點制作人張奎30本章綱要第一節(jié)概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的原則、內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機會選擇與風險分析制作人張奎丁剛本章綱要第一節(jié)概述制作人張奎丁剛31第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的含義房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境，就是影響開發(fā)與經(jīng)營活功整個過程的外部因素和條件的總合。制作人張奎丁剛第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的含義制作人張奎丁剛32二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的構成宏觀環(huán)境中觀環(huán)境微觀環(huán)境第一節(jié)概述制作人張奎丁剛二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的構成第一節(jié)概述制作人張奎丁剛33第一節(jié)概述三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的特點1．關聯(lián)性2．可變性3．相對性4．層次性BACK制作人張奎丁剛第一節(jié)概述三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的特點BACK制作人張34第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的原則1．客觀性原則2．全面性原則3．比較性原則4．預測性原則制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原35第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的基本內(nèi)容（一）宏觀環(huán)境1．政策環(huán)境（1）財政政策（2）貨幣政策（3）產(chǎn)業(yè)政策（4）土地政策（5）住房政策制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原36第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容2．經(jīng)濟環(huán)境（1）宏觀經(jīng)濟條件（2）居民經(jīng)濟收入和購買力制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原37第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容3．人口環(huán)境（1）人口總量（2）人口的年齡結構（3）人口的地理分布（4）家庭結構4．自然環(huán)境5．技術環(huán)境制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原38第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容（二）中觀環(huán)境1．我國房地產(chǎn)市場的法制體系房地產(chǎn)法律國務院頒布的房地產(chǎn)條例國務院相關部委頒布的行政規(guī)與房地產(chǎn)企業(yè)營銷有關的其他法律制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原39第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容2．房地產(chǎn)市場態(tài)勢（1）房地產(chǎn)市場周期市場整理階段市場穩(wěn)定階段項目開發(fā)階段過度建設階段（2）房地產(chǎn)市場特點3．房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原40第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容（三）微觀環(huán)境1．區(qū)域地理位置特點（1）區(qū)域自然環(huán)境特點（2）區(qū)域的經(jīng)濟地位（3）區(qū)域的社會地位（4）區(qū)域的交通便捷程度制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原41第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容2．區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃（1）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略（2）區(qū)域規(guī)劃3．區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展特點（1）區(qū)域居民及分布特點（2）區(qū)域居民收入與購買力（3）區(qū)域居民的消費特點與習慣（4）區(qū)域競爭項目分布及相關影響因素BACK制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境

分析的原42第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法（一）多因素加權分析法多因素加權分析法是美國一家商業(yè)風險服務公司編制經(jīng)營環(huán)境風險指數(shù)所采用的一種方法。制作人張奎丁剛第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法（一）多因素加權分析法43第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法包括15個方面的經(jīng)營環(huán)境因素，且依據(jù)重要性，確定具體權數(shù)最高權數(shù)是3，表示最為重要。每一項最高分值是4，該項條件被認為最佳可得4分。各項的總權數(shù)是25，最高值則為100。數(shù)值越高則表示環(huán)境條件越好。

制作人張奎丁剛第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法包括15個方面的經(jīng)營環(huán)44（二）道氏評估法投資風險分為兩類競爭風險環(huán)境風險道氏評估法分四個步驟第一步，評估影響企業(yè)業(yè)務條件的各個因素；第二步，評估引起變化的各個主要壓力因素；第三步，在前述兩步的基礎上，進行有利因素和假設條件的匯總，從中指出8—10個能獲得成功的關鍵因素；第四步，在確定各關鍵因素及其假設條件后，提出4套項目預測方案。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法制作人張奎丁剛（二）道氏評估法第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法制作人45第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法（三）SWOT分析法SWOT分析法思路如圖

宏觀環(huán)境中觀環(huán)境微觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析SWOT綜合分析開發(fā)與經(jīng)營決策制作人張奎丁剛第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法（三）SWOT分析法46SWOT分析法四個點:1．企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境有利條件結合，即S＋O＝機會點2．企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境不利條件結合，即S＋T＝可規(guī)避風險點3．企業(yè)劣勢與環(huán)境有利條件結合，即W＋O＝可借力機會點4．企業(yè)劣勢與環(huán)境不利條件結合，即W＋T＝風險點（威脅點）

第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法BACK制作人張奎丁剛SWOT分析法第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析方法BAC47第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機會選擇（一）時機的選擇1．房地產(chǎn)周期不同階段的時機選擇2．政策研究與時機選擇制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析48第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析（二）區(qū)位地段的選擇1．國家的選擇2．城市的選擇3．區(qū)域的選擇制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析49第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會選擇與風險分析（三）投資類型的選擇1．土地投資2．住宅投資3．商業(yè)設施4．寫字樓（四）質(zhì)量的選擇制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

機會