康養(yǎng)山莊營銷方案計劃

PAGE3“***@避暑山莊”營銷建議項(xiàng)目分析優(yōu)勢現(xiàn)房優(yōu)勢，已有近50棟屬于現(xiàn)房，與施工中項(xiàng)目相比這是很大優(yōu)勢。并且可先對前面這50棟運(yùn)作，根據(jù)運(yùn)作情況再確定后期是否繼續(xù)開發(fā)戰(zhàn)略。從而極大降低風(fēng)險。街區(qū)規(guī)劃和外立面設(shè)計具有地方特色，成片的規(guī)劃與周邊老百姓自建房相比有很好美觀性。戶型面積配比設(shè)計也較合理，50-70來平方米，可適合家庭游或組團(tuán)游。項(xiàng)目位置也不錯，景區(qū)分路口處。氣候好，適合避暑，并有公園景區(qū)做支撐，自帶流量。強(qiáng)化優(yōu)勢：街道增添綠植，打造花園街區(qū)。與周邊老百姓出租房拉開距離。將景區(qū)入口遷移到分路口處（項(xiàng)目附近），設(shè)置停車場，聚集人氣。將物業(yè)與景區(qū)配合，買房送景區(qū)門票等促銷活動。劣勢洪關(guān)位置較偏，離城遠(yuǎn)、交通不便。周邊配套不完善、不適合居住。70多平方米，戶型面積大，就我們所了解市場來看，現(xiàn)在重慶上來客戶對避暑物業(yè)需求主要集中在30-50平方米，一房一廳為主。劣勢規(guī)避：客戶差異定位，分時度假，避暑勝地。項(xiàng)目定位差異，將客戶延伸。增加配套設(shè)施，如超市、餐廳、舞廳（廣場舞）等將服務(wù)半徑延伸，落地服務(wù)。即在高鐵站、機(jī)場設(shè)置接待點(diǎn)，客戶落地即統(tǒng)一公車接待，導(dǎo)游專業(yè)服務(wù)?？膳c旅游公司掛鉤。部分戶型可否做調(diào)整，將面積化小，如不能調(diào)整。后期為施工部分在面積上要仔細(xì)斟酌。機(jī)會周邊**水庫度假項(xiàng)目修建進(jìn)一步佐證該區(qū)域氣候優(yōu)勢，避免單一項(xiàng)目等孤軍作戰(zhàn)。交通日趨完善，特別是到金沙高速路到修建勢必縮短該區(qū)域與外界交通時間。山頂公園各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的逐漸完善及游客的持續(xù)流入，必定會帶來超高的人氣。抓住機(jī)會：該區(qū)域最大的就是氣候，一定抓住著氣候優(yōu)勢。如果可能可對公園承包或聯(lián)營模式。做的就是未來20年或30年生意。威脅附近老百姓的自建房將對該項(xiàng)目目標(biāo)價格具有很大威脅，畢竟自建房價格優(yōu)勢太大。弱化威脅：既然價格上差距無法回避，那就從品質(zhì)和服務(wù)上提供，提升價值，弱化價格。項(xiàng)目定位建議盛夏好去處：康養(yǎng)、醫(yī)養(yǎng)、避暑山莊項(xiàng)目名稱建議***@避暑山莊案名釋義：**：地名，具有很強(qiáng)的標(biāo)示性，簡單直接。避暑山莊：直奔主題，簡單明了，易記易理解?？蛻羧后w分析客戶群體一：本地客戶本地客戶主要包括仁懷、金沙、遵義等客戶客戶群體二：外地客戶外地客戶更多指重慶客戶該客戶群體雖分兩類客戶，但是購買動機(jī)基本一致，都是為了避暑而來。購買該物業(yè)和傳統(tǒng)物業(yè)動機(jī)不一樣，該類物業(yè)更多使用功能，客戶只為了使用，所以更多顧慮的是以后不用后怎樣變現(xiàn)，因此，這是我們在銷售模式設(shè)置中首要考慮的。銷售模式建議回購模式：解決客戶擔(dān)憂今后不需要后的變現(xiàn)能力，促使客戶放心投資。具體：5年后120%回購，10年后150%回購，20年后200%回購。甲方獲利：解決客戶后顧之憂，快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)銷售。掌握資金即掌握一切，獲得資金的時間價值，可用于其他項(xiàng)目開發(fā)。年化低，資金成本低。5年120%回購，年化4%；10年、20年年化5%?？蛻臬@利：免費(fèi)入住、不用支付租金回購還有增值收益、何樂不為?；刭徔筛鶕?jù)客戶情況自由選擇，可回購或不回購。整合推廣建議對項(xiàng)目要有很好的包裝，從項(xiàng)目案名、logo及未來規(guī)劃上拔高一個檔次，高逼格進(jìn)入市場，畢竟這是一個顏值時代。成立旅游公司或酒店管理公司，以酒店管理的模式運(yùn)作該項(xiàng)目，得有個身份。現(xiàn)場設(shè)置門頭“**避暑山莊”加大公共部分設(shè)施，如花池、門球場（以老年人活動為主）等銷售渠道建議現(xiàn)場銷售咨詢點(diǎn)設(shè)置線上銷售點(diǎn)（如58、途家、去哪兒等網(wǎng)站）線下客戶走訪針對外地客戶（重慶客戶）：可集中在重慶客戶在遵義其