物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù) 王清蘭課件 02第二章電子教案

第二章物業(yè)管理基本制度與政策(電子教案)第一節(jié)法的基本知識(shí)一、法的概念法是階段矛盾不予調(diào)和的產(chǎn)物，以國(guó)家政權(quán)意志形式出現(xiàn)，用國(guó)家政權(quán)的強(qiáng)制力來(lái)保證實(shí)現(xiàn)的各種社會(huì)規(guī)范的總稱。普通法的中心內(nèi)容——財(cái)產(chǎn)、合同和侵權(quán)。二、中國(guó)現(xiàn)行的法(一)憲法國(guó)家根本大法，由國(guó)家最高權(quán)力機(jī)關(guān)經(jīng)由特殊程序制定和修改的，綜合性地規(guī)定國(guó)家、社會(huì)和公民生活的根本問題，具有最高效力的一種法。(二)法律這里所指的法律，是指狹義的法律，即指由全國(guó)人大及其常委會(huì)依法制定的、規(guī)定和調(diào)整國(guó)家、社會(huì)和公民生活中某一方面帶根本性社會(huì)關(guān)系或基本問題的一種法，其地位和效力低于憲法而高于其他法，是法的形式體系中的二級(jí)大法。(三)行政法規(guī)行政法規(guī)是指由國(guó)務(wù)院依法制定和變動(dòng)的，有關(guān)行政管理和管理行政事項(xiàng)的規(guī)范性文件的總稱。行政法規(guī)的效力低于憲法和法律，高于地方性法規(guī)和規(guī)章。(四)地方性法規(guī)（自治條例、單行條例）地方性法規(guī)是由省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)根據(jù)本行政區(qū)域的具體情況和實(shí)際需要，在不與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，作為地方司法依據(jù)之一規(guī)范性法文件的總稱，效力不超出本行政區(qū)域范圍。(五)行政規(guī)章行政規(guī)章是有關(guān)行政機(jī)關(guān)依法制定的、關(guān)于行政管理的規(guī)范性法文件總稱，可分為部門規(guī)章和政府規(guī)章兩種。三、法的分類(一)國(guó)內(nèi)法與國(guó)際法國(guó)內(nèi)法是指國(guó)內(nèi)有立法權(quán)的主體制定的、其效力范圍一般不超出本國(guó)主權(quán)范圍的法律、法規(guī)和其他規(guī)范性文件。國(guó)際法是由參與國(guó)際關(guān)系的兩個(gè)或兩個(gè)以上國(guó)家或國(guó)際組織間制定、認(rèn)可或者締結(jié)，確定其相互關(guān)系中權(quán)利和義務(wù)的，并適用于它們之間的法，其主要表現(xiàn)形式為國(guó)際條約。(二)實(shí)體法與程序法按法所規(guī)定的內(nèi)容，又可分為實(shí)體法和程序法，實(shí)體法一般是指以規(guī)定主體的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系或職權(quán)、職責(zé)關(guān)系為內(nèi)容的法，如《民法》、《刑法》等。程序法通常指以保證主體的權(quán)利和義務(wù)得以實(shí)現(xiàn)或保證主體的職權(quán)和職責(zé)得以履行所需程序或手續(xù)為主要內(nèi)容的法，如《民事訴訟法》、《刑事訴訟法》等。第二節(jié)物業(yè)管理的法制建設(shè)一、確立城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理新體制建設(shè)部于1994年3月23日，以部長(zhǎng)令的形式頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理新體制，為我國(guó)房屋管理體制改革指明了方向。二、開展全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的評(píng)選工作1995年，建設(shè)部印發(fā)了《全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知（建房[1995]120號(hào)）。在全國(guó)開展了“全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”的考評(píng)驗(yàn)收工作。1996年8月，建設(shè)部下發(fā)了關(guān)于《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))達(dá)標(biāo)辦法》的通知(96)建房字第008號(hào)，將爭(zhēng)創(chuàng)“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”的達(dá)標(biāo)活動(dòng)納入建設(shè)部日常管理工作。2000年5月，建設(shè)部又下發(fā)了關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知（建住房物[2000]008號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》）。全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))評(píng)比工作的開展，有力地推動(dòng)了物業(yè)管理規(guī)范化的運(yùn)作。三、建立物業(yè)管理從業(yè)人員持證上崗制度為了全面提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理行為，1996年9月，建設(shè)部人事教育勞動(dòng)司、房地產(chǎn)業(yè)司共同下發(fā)了關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理，管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知（建教培[1996]41號(hào)）。通知要求，從1997年開始對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員實(shí)行崗位制度。從1999年1月1日起，應(yīng)全部實(shí)行持證上崗。四、建立物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度1999年10月31日，建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《試行辦法》）的通知。建設(shè)部要求物業(yè)管理企業(yè)按照《試行辦法》的規(guī)定申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，等級(jí)劃分為一、二、三和臨時(shí)資質(zhì)四種。并規(guī)定，未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定并取得相應(yīng)資質(zhì)證書的企業(yè)不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。五．規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為(一)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》1996年2月9日，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的通知(計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào).（二）、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》為了進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)同建設(shè)部，于2003年11月15日聯(lián)合發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)）。該管理辦法自2004年1月1日起執(zhí)行，[1996]266號(hào)同時(shí)廢止。(三)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》2004年7月19日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)同建設(shè)部，下發(fā)了關(guān)于《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》(發(fā)改價(jià)檢【2004】1428號(hào))。制定此規(guī)定的目的是為了進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)收費(fèi)行為，提高物業(yè)收費(fèi)透明度，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。該規(guī)定自2004年10月1日起實(shí)施。六、建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金制度1998年，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的通知（建住房[1998]213號(hào)）。第213號(hào)通知包括了以下內(nèi)容：（一）、維修基金的適合范圍（二）、有關(guān)定義（三）、維修基金的繳交（四）、維修基金的使用（五）、監(jiān)督管理部門（六）、糾紛和處理（七）、罰則七、建立物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度與稅收政策（一）、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》1998年1月1日起施行的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)基字[1998]7號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《財(cái)務(wù)管理規(guī)定》要求:“除本規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》”。（二）《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉有關(guān)問題的通知。2001年1月5日，建設(shè)部轉(zhuǎn)發(fā)了財(cái)政部《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉有關(guān)問題的通知》。（財(cái)會(huì)字[1999]44號(hào)）通知要求，物業(yè)管理企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，應(yīng)在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的基礎(chǔ)上，再按照“物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行）”執(zhí)行。1998年12月15日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知（國(guó)稅發(fā)[1998]271號(hào)），通知要求：物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金，房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。八、制定普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為了提高物業(yè)管理服務(wù)水平，督促物業(yè)管理企業(yè)