DCYX500024世紀瑞博-青島世茂新城競標方案定

內(nèi)陸首席豪宅教父世茂集團大規(guī)模、頂級建筑、濱江模式、國際化形象20余年開發(fā)，30余城市，50多個項目；全國合理布局，土地大量儲備基礎成就一線分南北，青島居“局”中??！世茂地產(chǎn)自濱江項目：錦繡長江、奧林花園灣區(qū)項目：世茂世界灣、蝶湖灣、世茂嘉年華將于2011年再次開發(fā)城市灣區(qū)項目：青島高新區(qū)世茂新城引大盤之勢，集品牌之力使2011年成為世茂北方區(qū)品牌發(fā)力之年進而，成就世茂新城項目品牌發(fā)力之作大灣區(qū)·城市的風尚地標開發(fā)商：世茂集團提案：世紀瑞博·青島日期：2011年2月青島世茂新城項目傳播思路設計一個夢幻城市很容易，然而建造一個活生生的城市則煞費思量。

——簡·雅各布斯城市的和諧之道世茂寄予青島項目：

創(chuàng)造地產(chǎn)精品、拉升土地價值。在極具發(fā)展?jié)摿Ω咝聟^(qū)建設大型及高素質(zhì)的綜合房地產(chǎn)項目全面推進青島城市化進程。依據(jù)濱江模式，在人居環(huán)境、自然生態(tài)與人文景觀之間架起一條人性的橋梁，也在描繪高雅棲居藝術(shù)的同時，塑造世茂豪宅的品牌。在于尋找項目入市突破口，塑造項目的獨特形象，樹立高度，進而促進后期項目的快速營銷。而廣告的任務：研讀、看地、踩盤、網(wǎng)絡、新聞、規(guī)劃局。。。。。。如何將兩者有效結(jié)合？發(fā)現(xiàn)空白這是一個需要5年左右的時間才能顯現(xiàn)力量的區(qū)域連接外部交通未建或未開通，內(nèi)部大量土路的存在，商務、生活、娛樂設施匱乏一直困擾著紅島新區(qū)的發(fā)展。在很多年間青島人不去紅島，那里太偏遠，紅島人很少進“城”，幾無休閑娛樂。表現(xiàn)1：生活和市政配套較少，生活不方便。銀行|學校|餐飲|娛樂等配套缺乏表現(xiàn)2：對外交通未建或未通，內(nèi)部道路未硬化，交通不便。正陽路路面坑洼|土路|地鐵輕軌規(guī)劃中表現(xiàn)3：地勢低洼，易形成洪澇及風暴潮危害。蝦池|鹽堿地|水塘|河流表現(xiàn)4：青島人對此區(qū)域認可度有待提高。表現(xiàn)5：短時間內(nèi)區(qū)域發(fā)展受限，無大型項目帶動區(qū)域發(fā)展。

項目在現(xiàn)狀不佳，但規(guī)劃超前，前景美好的區(qū)域，如何撬動板塊的發(fā)展，提升項目區(qū)域在青島人民心中地位？賦予項目一個特定主題概念，形成一個有效的推廣符號，進而產(chǎn)生特色的標識系統(tǒng)、獨立的識別體系、不依賴于區(qū)域，而是建立在本項目自身的特點上，增強消費者對項目的感知力，樹立特別的形象，而營銷上易產(chǎn)生特色的賣點和吸引力，吸引人們的視線，淡化周邊未成熟環(huán)境對項目的影響，從而促進項目的營銷。尋找，深入?yún)^(qū)域、產(chǎn)品、競品、潛在客群。。。在哪里？Part1高新區(qū)的崛起分析、尋找之區(qū)域當區(qū)域崛起的條件已經(jīng)具備，它帶來的是希望和遐想。大紅島，青島市“十二五”規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域。青島環(huán)灣發(fā)展的重要一極，“兩翼齊飛”戰(zhàn)略的中樞，崛起進行中。。。青島“十二五”規(guī)劃，成立紅島區(qū)，加快城市空間拓展。膠州區(qū)紅島區(qū)即墨區(qū)膠南區(qū)主城區(qū)打造現(xiàn)代化全球城市、青島第三代新城；未來城市創(chuàng)新中心、生態(tài)旅游休閑中心；生態(tài)宜居、和諧發(fā)展的示范城區(qū)。

美好的區(qū)域規(guī)劃藍圖：大學城中央智力島休閑中心濕地公園地鐵M8輕軌線環(huán)膠州灣高速青威高速204國道機場機場、高速公路、國道、城市快速路、地鐵輕軌構(gòu)建一體化的區(qū)域交通體系。水、湖資源豐富，膠州灣、棘洪灘水庫、中央咸湖以及大沽河等多條河流，充沛的水資源使得未來居住者既可輕松擁有優(yōu)雅安靜的自然環(huán)境，形成“一灣環(huán)抱、水脈相融”的生態(tài)景觀。區(qū)域特色資源豐富生態(tài)濕地、湖、河、灣等景觀節(jié)點彰顯高新區(qū)“水繞島城、綠網(wǎng)環(huán)灣”的景觀特點。依托主城、擁灣發(fā)展，六大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟發(fā)展支柱。

城陽區(qū)及即墨、膠州、萊西、平度市社區(qū)域發(fā)展的強大后盾。棘洪灘、上馬、河套、紅島區(qū)域發(fā)展的強大“內(nèi)在動力”。區(qū)域發(fā)展動力十足：周邊區(qū)域的快速發(fā)展，為高新區(qū)的規(guī)劃建設打下堅實的基礎。青島高新區(qū)，以生態(tài)優(yōu)先、可持續(xù)發(fā)展為規(guī)劃理念，以綠色、創(chuàng)新、共融為發(fā)展理念，依據(jù)低碳高科技產(chǎn)業(yè)集群及生態(tài)水系及濕地景觀地貌，努力創(chuàng)建以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體，宜業(yè)宜居的生態(tài)新城。新青島·原點因此，未來的高新區(qū)為高新區(qū)：引領青島北部灣區(qū)的發(fā)展

電子信息、生物與醫(yī)藥、新材料、新能源和高效節(jié)能、先進裝備制造、海洋科技六大產(chǎn)業(yè)作為高新區(qū)重點培育發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)。

中科院光電院青島研發(fā)基地、青島國家大學科技園、中科院青島產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新與育成中心；海銀達、瑞士磐石、軟銀中國等創(chuàng)業(yè)投資聯(lián)盟；眾多著名跨國公司的地區(qū)總部及研發(fā)中心以及國內(nèi)大型高新科技企業(yè)的總部和研發(fā)中心即將入駐。新青島發(fā)展的原點高新區(qū)：綜合屬性完善體現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展高新區(qū)新城2008年啟動后，引入生態(tài)、創(chuàng)新、共融的發(fā)展理念，形成國家重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城示范城區(qū)、北部城市新地標、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體，宜業(yè)宜居的生態(tài)新區(qū)，加快“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略步伐。新青島·綠色原點青島高新區(qū)未來擁有巨大的發(fā)展機遇，在“海?島?灣”的區(qū)域空間構(gòu)架下，采用“生態(tài)經(jīng)絡，濕地島鏈”的空間發(fā)展理念，通過“水”、“綠”相通的城市“生態(tài)經(jīng)絡”，支撐城市建設用地、維系城市活動新陳代謝，開創(chuàng)青島綠色城市的先河。對比區(qū)域的現(xiàn)狀和未來，發(fā)現(xiàn)高新區(qū)正處于蓬勃發(fā)展的時期，需要外界多樣“營養(yǎng)”的輸入，更需要一個大品牌項目的進駐，促進城市發(fā)展的蛻變。改變，需要一個契機?？瞻拙褪窍Ｍ烂鲁俏挥诟咝聟^(qū)休閑生活中心，南臨濕地高爾夫及濕地生態(tài)保護區(qū)，提供高端商務度假、休閑功能。世茂新城致力于：1、改善高新區(qū)的用地功能結(jié)構(gòu)，優(yōu)化居住和公共空間環(huán)境。2、改善對外交通條件，建設以居住、商業(yè)功能為主導的城市綜合生活區(qū)。一切從世茂新城開始

青島世茂新城Part2分析、尋找之項目本項目隸屬青島高新區(qū)，距主城約30KM。距機場10分鐘車程，距離港口30分鐘車程，距離市中心30分鐘車程，與對外交通保持最佳距離。本案用地規(guī)劃巨大，處于一級開發(fā)階段，規(guī)劃有幼兒園、小學、中學、老年公寓、會所以及商業(yè)，復合體量開發(fā)。典型的城市邊緣大型綜合區(qū)域開發(fā)項目！青島世茂新城：打造青島灣區(qū)的風尚地標剖析項目核心價值點大青島的最中心，高新區(qū)新城生活休閑中心區(qū)領導者項目，六大高新產(chǎn)業(yè)支撐，動力十足；交通以及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來必然具有較為鮮明的城市性?！锞哂袠藯U效應地域優(yōu)勢：出則繁華，入則自然。海爾·山海灣中信·少海新城龍湖·滟瀾海岸城投·濱海歡樂城世茂新城位于青島高新區(qū)，既與主城隔灣相望，又與城市相聯(lián)系；位于大灣區(qū)核心，處于青島未來城市發(fā)展規(guī)劃的主要方向；★高起點規(guī)劃，后發(fā)優(yōu)勢：新區(qū)首盤，

139萬平米大型核心居住區(qū)，大盤效應明顯，發(fā)展空間巨大。生態(tài)交通/人車分流4級功能的慢行道路——機動車道、彈性停車帶、專用自行車道、人行道，組團內(nèi)部內(nèi)部采用環(huán)路方式，保證組團內(nèi)部的人車分流，提高品質(zhì)。★特色景觀園林——營銷多重推動力南部墨河口濕地公園西部羊毛溝濱河景觀小區(qū)內(nèi)部湖及園林景觀等，高層又可遠眺市區(qū)，景觀結(jié)構(gòu)多層立體化，處處觀景。濱河景觀帶、城市林蔭道、步行休閑街等三條景觀流線，內(nèi)景外景交叉呼應，強化小區(qū)橫向空間?！锂a(chǎn)品類型豐富，英倫鄉(xiāng)村田園風格高層、聯(lián)排住宅、合院住宅、類獨棟產(chǎn)品、商業(yè)產(chǎn)品，城市天際線高低起伏，社區(qū)整體一致完美。以暗紅基調(diào)為主的都鐸式建筑，英格蘭斯特拉斯福小鎮(zhèn)全景展現(xiàn)，體現(xiàn)優(yōu)雅、尊貴的生活及居住環(huán)境。鄰里中心級配套——小學、中學、老年公寓等鄰里組團中心級——街區(qū)商業(yè)、幼兒園鄰里單元級配套——樓道商業(yè)配套全面化配套，滿足居民衣食住行的需要。采用3重物業(yè)管理系統(tǒng)：小區(qū)入口、組團大堂、單元入口增加社區(qū)安全感和認同感。中國房地產(chǎn)行業(yè)年度10佳品牌，“低碳環(huán)?！崩砟?、生態(tài)建筑，實踐著“城市經(jīng)營者”理想。★

3級社區(qū)配套服務體系及3重物業(yè)管理★世茂品牌——城市經(jīng)營者，筑城20年通過價值點羅列，對其進行排序核心區(qū)位>品牌>景觀資源>整體規(guī)劃>建筑風格>配套世茂新城即將展現(xiàn)給我們的是青島未來核心發(fā)展區(qū)位——膠州灣北部，由中國世茂集團開發(fā)的，在大規(guī)劃的指引下，集濕地景觀、完美配套，英倫風格建筑于一體的具活力的國際都市品質(zhì)新城。項目具備“田園”“綠色生態(tài)”“創(chuàng)新”“都市”“人文”成為高新區(qū)休閑居住典范之作項目通過“土地與自然的原生語言”演繹一種自然、生態(tài)、陽光、開放的人居生活，以英倫田園小鎮(zhèn)風格演繹古樸的貴族氣息，營造富有特色、韻味十足的社區(qū)氛圍，使社區(qū)自成一體。通過高端、特色產(chǎn)品打破青島主城區(qū)域內(nèi)外的消費心理界限，進而拉升土地價值。作為高新區(qū)高速發(fā)展下的領頭項目，世茂新城的建設具有更高遠的意義?！敬蚱菩聟^(qū)空白，引領青島城市未來發(fā)展方向】本項目將是青島城市發(fā)展趨勢的典型項目代表，為高新區(qū)希望的開始，使高新區(qū)成為未來青島城市主流客群聚集的主要區(qū)域。大片區(qū)競品Part3分析、尋找之競品調(diào)研潛在競爭通過本案的競品反思項目，找尋本案的突破口。根據(jù)本案所處區(qū)域的特殊性，片區(qū)競爭是本案主要威脅，因此高新區(qū)周邊、城陽主城區(qū)、黃島區(qū)競品作為主要參考。高新區(qū)域周邊調(diào)研城市邊緣大型項目規(guī)劃，區(qū)位與本案類似，別墅產(chǎn)品豪宅價值，與項目首期推出無實質(zhì)競爭，可與本案聯(lián)合塑造青島北部灣區(qū)新形象。龍湖·滟瀾海岸中信·森林湖灣區(qū)別墅湖居別墅城陽主城區(qū)中高端高層產(chǎn)品研究分析城陽中心城區(qū)，大品牌開發(fā)商，公園、自然景觀一般中高端產(chǎn)品，價格比本案較低，本案價格無優(yōu)勢中鐵·華胥美邦正商·紅河谷城市中心中高端住宅對開發(fā)區(qū)項目進行分析海底隧道附近，尊貴地段，打出灣區(qū)概念多種建筑形態(tài)，現(xiàn)實銷售較好，均價10000元，與本案形成強勢競爭。海爾·山海灣灣區(qū)樓盤概念總結(jié)競品分析區(qū)位價格大灣區(qū)核心，高新區(qū)核心期望價格8000-12000元/平米略占優(yōu)勢產(chǎn)品類型豐富無差異價格相對較高，無優(yōu)勢建筑形態(tài)別墅、合院、高層景觀濕地公園、濱河景觀大景觀，優(yōu)勢入市時間2011年6-7月份入市時間相近對比發(fā)現(xiàn)：區(qū)域景觀成為項目區(qū)別其他項目最大優(yōu)勢點。項目在區(qū)位、建筑形態(tài)、價格、當前區(qū)域配套并不具備很強的優(yōu)勢，在入市時間接近，切要保持高價格的入市的情況下，我們更需定位特色的項目形象！與周邊項目產(chǎn)生差異化，獲得更廣闊的市場空間和強有力的競爭力。根據(jù)對競品的對比分析來看，我們需要從“生態(tài)景觀”上尋找突破口。從客戶心理發(fā)掘——客戶群落Part4分析、尋找之客群項目規(guī)劃及區(qū)域特質(zhì)導致人群的多樣構(gòu)成世茂新城客群【集中于青島市區(qū)，輻射周邊及全國】青島本地及項目周邊輻射——青島本地或在青島發(fā)展實業(yè)的投資者、企業(yè)家、科研專家學者、市政高級官員、高校、科研機構(gòu)、外資企業(yè)的中高層管等；全國范圍內(nèi)世茂項目的優(yōu)質(zhì)客戶；國內(nèi)知名企業(yè)高層或CEO，港、澳、臺人士，海歸派及外籍人士等；在國外擁有成功事業(yè)，有東南亞人和少量歐美澳等國家人士。青島世茂新城客戶分布判斷：不完全依賴本地市場，世茂客戶會成為重復購買者世茂集團對項目的首期高層心理定價為8000-12000元/平米，屬于區(qū)域中高檔樓盤，客戶定位也是中高檔次的。鑒于項目周邊環(huán)境和基本情況，借鑒蔚藍群島和龍湖·滟瀾海岸的初期客群情況，本案首期客群判斷如下：首期客群判斷：主力客群：市中心工作人員

政府、規(guī)劃局等工作人員、追求高品質(zhì)生活的白領人員，厭倦了城市的喧鬧，需要一個安逸的生活環(huán)境，緩解緊張的壓力；同時有較強的理財意識，大盤首期，升值潛力巨大，對他們也有很強的吸引力。青島市周邊縣市（城陽、膠州、膠南、即墨等）及外地人員此部分人員主要以與紅島有生意往來的人士，及周邊縣市的政府的工作人員的家屬為主。相信隨著高新區(qū)的逐漸成熟，項目客群慢慢轉(zhuǎn)為區(qū)域內(nèi)主要高新區(qū)企業(yè)管理和工作人員為主。次要客群：周邊私營企業(yè)經(jīng)營者

上馬、紅島、棘洪灘等周邊經(jīng)濟實力較強者，對其居住的條件進行改善。

周邊企業(yè)中高層管理人員

目前周邊已有部分企業(yè)進駐，并且未來進駐的企業(yè)會越來越多，這部分人為了生活的方便，改善居住條件，會選擇本案購房。輔助客群：世茂集團的追隨者偶得客群：青島本土純投資者客群特點：

30－45歲，高知高收人群；知識體系完備，視野國際化；品位獨到，消費能力強；社會洞察深刻，前瞻性強。+【長線投資型客群】【剛性改善型客群】【彈性改善型客群】【長線投資型客群】【資源占有型客群】受新政二次調(diào)控影響，他們細分為2號地塊高層多層、合院、聯(lián)排別墅他們，事業(yè)有成無需刻意彰顯身份【渴望純質(zhì)區(qū)隔】他們，置身商務前沿【向往創(chuàng)新生活】他們，成熟穩(wěn)健【追求執(zhí)著明確】他們，深諳經(jīng)濟【富余遠見卓識】

他們需要都市時尚，更要生活情趣。懂得享受生活、也需要親近自然。他們是世茂新城的客戶同時，也是對項目升值預期的【前瞻者】昨天，他們也許錯過區(qū)域其他項目今天，他們不再會錯過世茂新城“原始股”！客戶需求與產(chǎn)品對位必須以一種包容性的“新東西”與客戶產(chǎn)生共鳴!中式/中西合璧/傳統(tǒng)/都市/休閑度假任何單獨一樣東西都不能完全打動他們！

結(jié)合【高新區(qū)區(qū)域愿景】【世茂新城產(chǎn)品特質(zhì)】與【競品對比】【客群特點】客戶需求恬然、自然、私密、都市市場競爭進入中高端項目陣營項目特質(zhì)綜合的、包容的新東西比中信更生活比龍湖更都市比中鐵更高端比海爾更生態(tài)只有用項目綜合素質(zhì)打動他們項目是綜合的、包容的、國際的。梳理新東西：現(xiàn)代版田園生活滿溢生活情趣的綜合都市形態(tài)這不是完全的田園生活，更具有一種都市感，它顛覆過去單一的田園生活宅居形態(tài)，是更復合、更多元的生活形態(tài)組合。新東西：關(guān)鍵詞：人文、恬然、休閑、高尚、都市感高格調(diào)的生活方式給項目注入高附加值，成為本項目的核心競爭力?，F(xiàn)代田園城市找到項目的突破點“田園城市”（GardenCity），1898年，英國社會活動家埃比尼澤?霍華德在《明日:一條通向真正改革的和平道路}（又名：明日的田園城市?中提出“田園城市”的概念，希望通過建設新型城市解決城鄉(xiāng)問題。他提出設計以寬闊的農(nóng)田林地環(huán)抱美麗的人居環(huán)境，把城市生活的優(yōu)點同鄉(xiāng)村的美麗和福利結(jié)合在一起的生態(tài)城市模式。

“田園城市”理論對近現(xiàn)代世界各國城市規(guī)劃產(chǎn)生重大影響，被規(guī)劃界稱為“現(xiàn)代城市規(guī)劃的開端”霍華德設想的田園城市主要要點：城市四周為農(nóng)業(yè)用地所圍繞；田園城市的居民生活于此,工作于此。所有的土地歸全體居民集體所有，使用土地必須繳付租金。城市的規(guī)模必須加以限制，使每戶居民都能極為方便地接近鄉(xiāng)村自然空間。

為減少城市的煙塵污染，必須以電為動力源，城市垃圾應用于農(nóng)業(yè)。這一理念提出后，產(chǎn)生了巨大影響，帶給人們長遠啟迪，歷經(jīng)百年、彌久不衰。時至今日，《明日的田園城市》一書已再版多次，被翻譯成20多種文字流傳全世界，成為城市研究領域的經(jīng)典之作?！疤飯@城市”既是世界城市規(guī)劃者堅持不懈的終極追求，更成為許多人向往的理想家園。20世紀美國、英國、日本、瑞士、澳大利亞等國家逐漸地實踐著”田園城市“的夢想，國內(nèi)城市實踐者——石家莊、無錫、寧波江北區(qū)，而影響最大的無疑是成都市。借鑒：成都新都區(qū)成都市新都區(qū)——“世界現(xiàn)代田園城市示范區(qū)”：“天府之國”、都江堰；以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌為重點的“新特區(qū)”；城鄉(xiāng)戶口“一元化”管理；懂得悠閑生活的城市。高新技術(shù)產(chǎn)支撐?？萍甲⑷耄岣摺疤飯@城市”的含金量。

借鑒霍華德理論，打造現(xiàn)代田園城市，讓成都市躋身于世界級城市。現(xiàn)代田園城市的主要特點：1、居住環(huán)境、建筑的生態(tài)，高品質(zhì)、綠色生活。2、田園的城市形態(tài)、既有優(yōu)美的田園風光，也有強大的現(xiàn)代功能。3、國際性城市功能，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導、以強大的現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎的產(chǎn)業(yè)體系。4、人與自然和諧，注重資源節(jié)約和環(huán)境友好。5、基礎設計現(xiàn)代化、智能化。從成都模式上我們總結(jié)而建設現(xiàn)代田園城市的定位，包括三個方面的內(nèi)涵：一是在功能定位上，不但是國家重要的中心城市，而且是國際性的區(qū)域樞紐和中心城市；二是在城市形態(tài)和發(fā)展水平上，是超大型、現(xiàn)代化的城市，同時也是符合田園城市理想、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的田園城市。塑造“城在園中”，既享受高品質(zhì)城市的生活，又同時享受愜意的田園風光；三是在城市等級上，先努力成為國內(nèi)一線城市，繼而進入世界級城市的行列。梳理區(qū)域—品牌—產(chǎn)品發(fā)現(xiàn)：高新區(qū)——國際化城市滿足城市功能定位高科技產(chǎn)業(yè)集群生態(tài)水系及濕地景觀地貌生態(tài)交通滿足城在園中世茂集團“低碳環(huán)保發(fā)展”理念新城市主義復合現(xiàn)代城滿足田園城市特點英倫田園小鎮(zhèn)建筑簡約自然項目具備打造現(xiàn)代田園城市的基礎條件高新區(qū)核心區(qū)位地域支撐六大高新產(chǎn)業(yè)支撐膠州灣高速M8線地鐵和輕軌支撐豐富水資源和景觀資源支撐新城第一盤規(guī)模、大配套支撐【項目定位】大灣區(qū)中心現(xiàn)代田園城市“現(xiàn)代田園城市”的幾組關(guān)系新&舊傳統(tǒng)&現(xiàn)代都市感&居住感科技內(nèi)核&建筑風格多元型融合是項目價值的核心！“現(xiàn)代田園城市”，是具有全球視野的科學發(fā)展趨勢，體現(xiàn)了城鄉(xiāng)一體化、新型城市化和生態(tài)文明的發(fā)展理念新&舊舊版”田園城市“的理想得以實踐和延伸。使之具有鮮明時代特色和實踐操作意義。&傳統(tǒng)&現(xiàn)代都市感&居住感享受國際化、高品質(zhì)的現(xiàn)代都市文明領略田園詩意的生活&傳統(tǒng)居住文化和居住方式的打破城鄉(xiāng)一體化，現(xiàn)代城市文明的融入。

&科技內(nèi)核&建筑風格六大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主導區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，為新城發(fā)展提供強有力的保證。世茂新城的生態(tài)建筑亦是科技為先。英式鄉(xiāng)村田園風格，享受生活的醇美，而科技恰恰是主導者。&科技使得生態(tài)建筑更加完美它是人的建筑，顛覆傳統(tǒng)的水泥建筑形象，賦予建筑生態(tài)和諧，它是跨地塊多功能融合的，區(qū)隔常規(guī)封閉式住宅的功能單一，它以低碳、環(huán)?？萍紴槭侄纬删妥钯N近人性的自然舒適生活。生活方式是一種文化，它是無形的，具有極強的感染力，現(xiàn)代田園生活它既是都市的也是田園的，這種高格調(diào)的生活方式是我們所理想的、追求的?，F(xiàn)代田園城市案名及傳播定位Part5尋找案名和主題的方向目標客戶偏好：休閑、生態(tài)，都市感及生活情趣融合方向：體現(xiàn)現(xiàn)代田園城市特點，并具有大氣感，包容性【核心價值體系】青島市場稀缺：開放街區(qū)、生態(tài)交通大盤項目，區(qū)域首發(fā)。世茂天津濕地公元世茂集團傾力打造的中國首個示范生態(tài)城市人居樣板。站在彩虹橋，世茂?濕地公元映入眼簾。項目南接永定洲濕地公園，西倚薊運河低碳變革，天津生態(tài)城的第一個門戶社區(qū)、宜居社區(qū)【對位青島】世茂集團傾力打造的山東區(qū)示范生態(tài)城市人居樣板。站在項目，遠眺青島主城區(qū)。項目南接墨河口濕地公園，西倚羊毛溝河。低碳變革，青島高新區(qū)的第一個門戶社區(qū)、宜居社區(qū)。世茂繼濱江模式后，又一濕地公園系列！世茂·公元美地釋義：在人類歷史中出現(xiàn)大創(chuàng)舉的時候，總是用公元xx年紀錄，公元，這個凝重的記年方式才能夠表明我們這個項目的相對于區(qū)域，相對于大青島的創(chuàng)舉性。美地：一個美好的地方，羊毛溝河、濕地公園、人工湖泊……一個有著田園風情的美麗之地。主推案名穿越時光的逸美人生Slogan：世茂·霍華德小鎮(zhèn)霍華德寫的書《明日的田園城市》對現(xiàn)代各國城市規(guī)劃產(chǎn)生的重大的影響，從而出現(xiàn)了衛(wèi)星城，霍華德此書被稱作現(xiàn)代城市規(guī)劃的開端。世茂·瞰城瞰，俯視的感覺，尊貴與至高無上方能擁有的視角；都，大都市，繁華城市的代名詞。其他案名：創(chuàng)意表現(xiàn)形象篇產(chǎn)品篇

如何在新政調(diào)控下，同其他大品牌開發(fā)商競爭青島這塊蛋糕？

如何快速加深青島人民對世茂的認知和接受?

區(qū)域整體優(yōu)勢需要長時間顯現(xiàn)，如何加強青島本土人群對項目開發(fā)信心？“再思”——世茂新城市場大勢2011年地產(chǎn)大勢持續(xù)走低，銷售依然受抑制但世茂所在高新區(qū)，首期樓盤，物業(yè)抗跌性強。在打擊性政策頻出的時候我們當需理性面對，以區(qū)位前景、品牌、產(chǎn)品三張王牌贏得后市！2011推廣方向：在傳播層面突出對品牌的宣傳，提前展示品牌及高新區(qū)規(guī)劃，后期主打項目品質(zhì)，以快速出貨為準?！氨堋闭撸憾嗲?，多方法為購房者掃清購房障礙?！袄闭撸赫{(diào)控期間，加大對品牌和區(qū)域前景的宣傳，為后期出市做足準備，競爭市場?！备邏骸跋陆ㄗh：世茂青島品牌戰(zhàn)略世茂品牌核心技術(shù)核心競爭力將濱江模式復制到全國倡導高品位生活方式濱江模式豪宅文化世茂品牌特點創(chuàng)造城市美麗的風景線品牌開發(fā)理念青島地塊特點產(chǎn)品面臨人群品牌期訴求方向綠城創(chuàng)造城市的美麗李滄區(qū)東部，前期配套差、區(qū)域認可度低，規(guī)劃前景美好中高端改善型和投資者創(chuàng)造城市的美麗城市運營商的身份，強勢訴求。萬科建筑無限生活城陽主城區(qū)、四方東部新區(qū)區(qū)位認可度較好中高端首次置業(yè)、首改等“扎根青島，住在萬科”合適的居家產(chǎn)品吸引，“金色城品”項目的成功造就了萬科品牌的頂峰。保利和者筑善四方舊企業(yè)拆遷中端首次置業(yè)、首改等和者筑善

訴求“和”文化，家生活，體現(xiàn)溫情的特點。龍湖善待你一生城陽西部發(fā)展新區(qū)，交通條件較好，區(qū)域配套較差，前期衛(wèi)蘭群島影響，區(qū)域認可度已有所改觀別墅豪宅改善型和投資者中國別墅的首倡者青島地產(chǎn)大品牌唯一別墅產(chǎn)品、別墅生活、產(chǎn)品的優(yōu)秀主義者。世茂締造生活品位青島高新區(qū)、前期配套差、區(qū)域認可度低，前景美好中高端改善型和投資者？世茂與其他外來開發(fā)商品牌對比世茂新城大”濱江“——膠州灣臨河——羊毛溝新增加“濕地”、“低碳”、“生態(tài)”等開發(fā)元素，濱江模式的延伸和創(chuàng)新。羊毛溝項目帶領區(qū)域發(fā)展、品牌反促項目營銷世茂品牌—區(qū)域—項目三者之間的關(guān)系因此在品牌入市期，可借鑒綠城前期的品牌訴求，以城市運營者的身份，帶動區(qū)域發(fā)展，并促進項目的營銷。2011年世茂品牌方向：城市運營、高端住宅、區(qū)域前景、現(xiàn)代田園城市世茂品牌傳播世茂·青島綠色城市的奠基者品牌公關(guān)建議：建造品牌體驗館：主要表現(xiàn)世茂精神，開發(fā)經(jīng)歷、項目特點、未來發(fā)展、造城理念和決心。上海零距離：世茂濱江新城、湖濱花園、愛馬尚郡、世茂新體驗等項目。青島媒體及政府團、客戶團等。新聞發(fā)布會：進駐高新區(qū)企業(yè)新聞發(fā)布會。其他途徑：報紙、戶外、網(wǎng)絡等渠道的跟進。2011年營銷推廣探討Part6傳播總綱區(qū)域營銷先于項目營銷，以區(qū)域營銷促進項目的營銷炒作高新區(qū)未來發(fā)展，樹立項目十年升值預期釋放“城市發(fā)展”和“造城計劃”，描繪本案的宏偉藍圖引入世茂品牌價值支持/強化項目實力加大小眾圈層營銷，構(gòu)建口碑傳播模式圍繞[新青島·原點][青島綠色城市的奠基者][現(xiàn)代田園城市]三個維度逐層深入解讀遵循先[品牌]后[項目]的順序強化概念營銷、體驗營銷，獲得市場的認同。

報紙類：半島報、早報、日報等雜志類：《新航空》《旅伴》《山東航空》等網(wǎng)絡：搜房網(wǎng)、新浪樂居網(wǎng)、搜狐焦點網(wǎng)電臺：青島、戶外：核心地段高炮、樓體、項目圍擋等推廣上根據(jù)節(jié)點實行。媒體選擇：以青島主流媒體為主，同時以山東和全國性雜志輔助。新青島·原點

青島綠色城市的奠基者

穿越時光的逸美人生高新區(qū)區(qū)域價值世茂品牌價值現(xiàn)代田園城市廣告語明線訴求世茂開啟高新區(qū)新紀元公元美地，世茂青島第一力作。都市居住投資的絕佳去處暗線訴求傳播時間節(jié)奏第一階段第二階段第三階段第一階段：高新區(qū)區(qū)域價值新青島，原點”您可以不買我的前期產(chǎn)品，但你必須了解高新區(qū)發(fā)展方向和世茂的造城計劃?！币愿咂焚|(zhì)高調(diào)入市，實施對督促政府對濕地公園及羊毛溝的改造。周邊生活氛圍逐漸濃厚，片區(qū)環(huán)境趨向成熟，市場對片區(qū)接受程度較高，品牌逐漸形成，吸引更多人群，價值自然提升。城市造勢：青島市首個濕地公園正式落成首個濕地高爾夫公園開放打造世茂·公元美地項目啟動伊始，高調(diào)宣稱進駐高新區(qū)，樹立造城的信心并彰顯世茂品牌的實力與信心。城市造勢：“新青島·原點，世茂開啟高新區(qū)新紀元”

暨世茂·公元美地新聞發(fā)布會誠邀青島市政府、紐約、倫敦等國際知名城市規(guī)劃大師，成都、寧波、石家莊規(guī)劃局人員、國內(nèi)知名公共學者，高新區(qū)企業(yè)家等共同參與，以多方論壇形式探討現(xiàn)代田園城市的發(fā)展，指明未來高新區(qū)的發(fā)展方向。城市營銷：現(xiàn)代田園城市高峰論壇記錄高新區(qū)的前世今生，再現(xiàn)高新區(qū)規(guī)劃中：城市運營、人本、前瞻性等方面的思索。最終以世茂“現(xiàn)代田園城市”點題，展望未來升值預期。一部影片：新青島綠色城市新紀元第二階段：世茂品牌新青島綠色城市的奠基者“未見其形，已聞其聲，初見其形，已熟其髓”樹立精神意義上新青島田園城市路標，傳遞高新區(qū)—青島半小時經(jīng)濟生活圈。一個精神雕塑：構(gòu)建現(xiàn)代田園圖騰，項目獨特的標識系統(tǒng)建造富有科技感，現(xiàn)代感，未來感建筑外觀，但內(nèi)部細