偉業(yè)-北京融域房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案-

點(diǎn)燃注意力經(jīng)濟(jì)

引爆融域極速升極

融域項(xiàng)目組二○○六年五月十二日Royalzone融域前言本次調(diào)價(jià)，對(duì)融域而言是一次充滿挑戰(zhàn)的轉(zhuǎn)折與飛躍，在面對(duì)價(jià)格壓力的同時(shí)，我們更多的在思考如何通過(guò)對(duì)項(xiàng)目調(diào)整，進(jìn)而順利銷售產(chǎn)品。本次匯報(bào)，我們著力于制定調(diào)價(jià)后的應(yīng)對(duì)策略，在前期基礎(chǔ)的鞏固下，力求通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合品質(zhì)的再塑造，加力提升產(chǎn)品市場(chǎng)形象支撐當(dāng)前售價(jià)，再次帶動(dòng)項(xiàng)目保持良好的銷售勢(shì)頭，進(jìn)入新的熱銷階段。參考項(xiàng)目分析融域參考樓盤概況世茂奧臨花園新華聯(lián)麗景澳景花庭華源·冠軍城華業(yè)·玫瑰東方西釣魚臺(tái)嘉園橡樹灣上第MOMA華源·冠軍城1、價(jià)格方面：已成交均價(jià)：9373元/㎡在售均價(jià)：12500元/㎡（3#房源）2、成交狀況：本周成交套數(shù)：一居1套本周成交面積：72㎡華源·冠軍城3、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：所剩房源：僅剩3套4、工程進(jìn)展情況：外立面基本完成，8月份應(yīng)按時(shí)交付使用。世茂·奧臨花園1、價(jià)格方面：已成交均價(jià)：12999.5元/㎡在售價(jià)格：15000-16000元/㎡（2#均價(jià)）14000起-19000元/㎡（3#）優(yōu)惠政策：買2#、3#送車位；一次性付款95折，其他無(wú)折扣2、成交狀況：本周成交套數(shù)：三居3套本周成交面積：402㎡世茂·奧臨花園3、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：1#、2#號(hào)樓已售出80%5月底開3#，現(xiàn)排號(hào)已到50多號(hào)。4、工程進(jìn)展情況：1#、2#主體封頂，年底可交付使用。澳景花庭1、價(jià)格方面：已成交均價(jià)：8022元/㎡在售均價(jià)：8000元/㎡優(yōu)惠政策：一次性付款99折2、成交狀況：本周成交套數(shù)：三居12套，二居3套，共成交15套本周成交面積：2048

㎡澳景花庭3、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：近期房?jī)r(jià)將上調(diào)，具體時(shí)間未定4、工程進(jìn)展情況：今年6月份入住新華華聯(lián)聯(lián)麗麗景景1、、價(jià)價(jià)格格：：均價(jià)價(jià)：：不超超過(guò)過(guò)12000元元/㎡㎡交房房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：精精裝裝修修2、、開開盤盤時(shí)時(shí)間間：：今年年7月月3、、入入住住時(shí)時(shí)間間：：預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)2007年年10月月4、、項(xiàng)項(xiàng)目目位位置置：：朝朝陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)朝朝陽(yáng)陽(yáng)路路華華堂堂商商場(chǎng)場(chǎng)對(duì)對(duì)面面5、、建建筑筑類類型型：：板板樓樓,小小高高層層5棟棟住住宅宅樓樓1棟棟酒酒店店，，戶戶型型面面積積以以兩兩居居三三居居為為主主新華華聯(lián)聯(lián)麗麗景景5、、項(xiàng)項(xiàng)目目動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)：：2006年年4月月10日日開開始始發(fā)發(fā)放放金金卡卡（（已已售售出出80張張））6、、工工程程進(jìn)進(jìn)展展情情況況：：未動(dòng)動(dòng)工工華業(yè)業(yè)··玫玫瑰瑰東東方方1、、價(jià)價(jià)格格：：已成成交交均均價(jià)價(jià)：：10196元元/㎡㎡在售售均均價(jià)價(jià)：：11000元元/㎡㎡交房房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：全全部部高高檔檔精精裝裝修修2、、開開盤盤時(shí)時(shí)間間：：華業(yè)業(yè)玫玫瑰瑰東東方方2005年年8月月27日日開開盤盤楓林林園園、、香香榭榭園園中中間間保保留留單單元元2005年年10月月15日日開開盤盤3、、入入住住時(shí)時(shí)間間：：2007年年1月月4、、項(xiàng)項(xiàng)目目位位置置：：朝朝陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)延延靜靜里里中中街街25號(hào)號(hào)5、、建建筑筑類類型型：：由由5棟棟11-18層層板板式式小小高高層層組組成成，，2梯梯2戶戶6、、工工程程進(jìn)進(jìn)展展情情況況：：已已全全部部封封頂頂華業(yè)業(yè)··玫玫瑰瑰東東方方7、、項(xiàng)項(xiàng)目目相相關(guān)關(guān)圖圖片片：西釣釣魚魚臺(tái)臺(tái)嘉嘉園園1、、價(jià)價(jià)格格：：已成成交交均均價(jià)價(jià)：：14504.5元元/㎡㎡在售售均均價(jià)價(jià)：：14000元元/㎡㎡交房房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：毛毛坯坯房房?jī)?yōu)惠惠政政策策：：一一次次性性付付款款98折折，，按按揭揭99折折2、、開開盤盤時(shí)時(shí)間間：：西釣釣魚魚臺(tái)臺(tái)嘉嘉園園1號(hào)號(hào)樓樓紫紫晶晶閣閣2005年年4月月20日日開開始始認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)，，2005年年7月月15日日開開盤盤2號(hào)號(hào)樓樓鉆鉆石石閣閣2005年年8月月20日日正正式式開開盤盤3、、入入住住時(shí)時(shí)間間：：今今年年8月月4、、項(xiàng)項(xiàng)目目位位置置：：海海淀淀區(qū)區(qū)釣釣魚魚臺(tái)臺(tái)村村1號(hào)號(hào)5、、建建筑筑類類型型：：板板樓樓,塔塔樓樓,板板塔塔結(jié)結(jié)合合6、、項(xiàng)項(xiàng)目目總總套套數(shù)數(shù)：：910套套7、、工工程程進(jìn)進(jìn)展展情情況況：：已已封封頂頂8、、項(xiàng)項(xiàng)目目情情況況：：現(xiàn)現(xiàn)1、、2、、4、、6#在在售售,成成交交60%西釣釣魚魚臺(tái)臺(tái)嘉嘉園園橡樹樹灣灣1、、價(jià)價(jià)格格：：預(yù)計(jì)計(jì)均均價(jià)價(jià)：：7000元元/㎡㎡以以上上交房房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：毛毛坯坯房房2、、開開盤盤時(shí)時(shí)間間：：今年年6月月-7月月3、、入入住住時(shí)時(shí)間間：：2007年年1月月4、、項(xiàng)項(xiàng)目目位位置置：：海海淀淀區(qū)區(qū)上上地地東東，，輕輕軌軌13號(hào)號(hào)線線上上地地站站5、建筑筑類型：：塔板結(jié)結(jié)合6、項(xiàng)目目總套數(shù)數(shù)：一期期推出5棟樓：：一棟22層點(diǎn)點(diǎn)式塔樓樓，兩棟棟南北向向的14、15層的塔塔樓結(jié)合合樓和和和一棟西西向的11層板板樓，2梯4戶戶7、工程程進(jìn)展情情況：未未動(dòng)工8、項(xiàng)目目動(dòng)態(tài)：：目前在進(jìn)進(jìn)行客戶戶登記橡樹灣9、項(xiàng)目目相關(guān)圖圖片：上第MOMA1、價(jià)格格：已成交均均價(jià)：10306元/㎡整體均價(jià)價(jià)：10500元/㎡交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：精裝裝修2、開盤盤時(shí)間：：該項(xiàng)目目17、、19、、20、、21、、22號(hào)號(hào)樓共190套套房屋2005年12月開盤盤銷售3、入住住時(shí)間：：2007年10月入入住4、建筑筑類型：：板樓，，塔樓5、戶型型：在在售戶型型面積：：104、134、147、、157、191平方方米主主力戶型型面積：：147平平方米的的三居上第MOMA7、工程程進(jìn)展情情況：地地上3層層8、項(xiàng)目目動(dòng)態(tài)：5月底底二期開開盤4、項(xiàng)目目位置：：海淀區(qū)區(qū)上地安安寧莊路路,MOMA建建筑科技技藝術(shù)館館各項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格比較較1、周邊邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格比較各項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格比較較小結(jié)：各項(xiàng)目的的在售均均價(jià)基本本都高于于已成交交均價(jià)，，說(shuō)明價(jià)價(jià)格普遍遍呈攀升升態(tài)勢(shì)。。其他區(qū)域域的價(jià)格格攀升態(tài)態(tài)勢(shì)普遍遍梯度較較小，呈呈平穩(wěn)上上升態(tài)勢(shì)勢(shì)。奧運(yùn)區(qū)域域項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格攀升升梯度較較大。成交及來(lái)來(lái)訪分析析目前來(lái)訪訪、認(rèn)購(gòu)購(gòu)情況在4月7日-4月13日期間間認(rèn)購(gòu)數(shù)數(shù)量明顯顯較多，，其主要要原因在在于4月月8日有有4#新新房源推推出?？煽梢钥纯闯觯?月15日價(jià)格格上調(diào)至至全盤均均價(jià)11000后，認(rèn)認(rèn)購(gòu)數(shù)量量明顯呈呈下降趨趨勢(shì),但但經(jīng)過(guò)調(diào)調(diào)價(jià)后的的客戶積積累以及及5.1期間相相應(yīng)促銷銷政策的的推出,成交量量略有回回升。目前成交交情況在一季度度末期及及二季度度初期，，本項(xiàng)目目銷售呈呈不斷攀攀升的良良好態(tài)勢(shì)勢(shì)，尤其其在4月月8日新新放4#后，成成交在本本周達(dá)到到高潮，，但經(jīng)歷歷4月15日的的調(diào)價(jià)后后，以及及4月下下旬可售售房源不不足的雙雙重影響響下，銷銷售出現(xiàn)現(xiàn)明顯下下滑。五五一到目目前簽約約6套，，認(rèn)購(gòu)9套。4月15日調(diào)價(jià)價(jià)至今，，四周時(shí)時(shí)間累計(jì)計(jì)認(rèn)購(gòu)21套，，簽約10套。。21從10450元元/平米米上調(diào)到到11608元元/平米米4月15日調(diào)價(jià)價(jià)后，認(rèn)認(rèn)購(gòu)及成成交量明明顯下跌跌。希望近期期價(jià)格保保持穩(wěn)定定，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格上上調(diào)后的的平穩(wěn)過(guò)過(guò)渡，以以利于積積累客戶戶。來(lái)訪客戶戶購(gòu)買動(dòng)動(dòng)機(jī)分析析4月15日調(diào)價(jià)價(jià)后，來(lái)來(lái)訪客戶戶中，仍仍以自住住居多，，投資僅僅有少量量體現(xiàn)，，但從價(jià)價(jià)格調(diào)整整后具有有投資意意向的客客戶有所所下降，，通過(guò)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客客戶的訪訪談了解解，絕大大部分客客戶認(rèn)為為此價(jià)位位投資已已不太適適合。成交媒體體分析自4月15日調(diào)調(diào)價(jià)后，，來(lái)訪客客戶獲知知途徑較較以往無(wú)無(wú)明顯差差異，實(shí)實(shí)際簽約約客戶仍仍體現(xiàn)為為路牌、、網(wǎng)絡(luò)、、朋友推推薦三種種形式。。產(chǎn)品需求求分析4月15日調(diào)價(jià)價(jià)后，來(lái)來(lái)訪客戶戶對(duì)產(chǎn)品品的需求求情況較較以往無(wú)無(wú)明顯差差異。21日至至5月11日共共計(jì)簽約約10套套，其中中1套一一居，9套兩居居戶型，，主要因因?yàn)槿泳討粜涂偪們r(jià)較高高?？蛻裟挲g齡及教育育程度分分析4月15日調(diào)價(jià)價(jià)后，簽簽約客戶戶年齡較較此前無(wú)無(wú)明顯差差異。調(diào)調(diào)價(jià)后，，教育程程度方面面碩士比比例較此此前略有有上升。?？蛻袈殬I(yè)業(yè)性質(zhì)分分析4月15日調(diào)價(jià)價(jià)后，成成交客戶戶的職業(yè)業(yè)性質(zhì)依依次為：：外企、、私企、、民營(yíng)，，較調(diào)價(jià)價(jià)前有一一定差別別。成交客戶戶分布區(qū)區(qū)域4月15日調(diào)價(jià)價(jià)后，成成交客戶戶分布區(qū)區(qū)域較此此前有一一定差異異。小結(jié)4月15日調(diào)價(jià)價(jià)后，認(rèn)認(rèn)購(gòu)及成成交客戶戶明顯減減少。為了重新新積累客客戶，需需對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行再再塑造，，充分營(yíng)營(yíng)建本案案作為高高檔產(chǎn)品品的貴族族品相。。一方面面，巧妙妙利用眼眼球經(jīng)濟(jì)濟(jì)，對(duì)銷銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行內(nèi)內(nèi)外環(huán)境境、服務(wù)務(wù)品質(zhì)再再塑造。。另一方方面，對(duì)對(duì)推廣渠渠道進(jìn)行行調(diào)整，，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品宣傳調(diào)調(diào)性的再再塑造，，樹立高高端產(chǎn)品品形象。?；谀壳扒罢J(rèn)購(gòu)及及成交較較少的現(xiàn)現(xiàn)狀，極極需最大大可能的的挖掘客客源,因因此，建建議經(jīng)常常舉辦活活動(dòng)。一一方面通通過(guò)與活活動(dòng)公司司對(duì)接，，直接吸吸引高端端客群到到訪現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，另一一方面，，能有效效擴(kuò)大市市場(chǎng)口碑碑。本項(xiàng)目售售價(jià)八千千多時(shí)，，主打PK朝陽(yáng)陽(yáng)公園；；售價(jià)九九千多時(shí)時(shí)，主打打奧運(yùn)地地產(chǎn)；伴伴隨價(jià)格格的進(jìn)一一步上漲漲，有必必要通過(guò)過(guò)海外推推廣提升升項(xiàng)目的的整體調(diào)調(diào)性，進(jìn)進(jìn)而吸引引更多的的國(guó)內(nèi)客客戶認(rèn)可可本項(xiàng)目目當(dāng)前售售價(jià)，產(chǎn)產(chǎn)生購(gòu)買買欲。銷售任務(wù)務(wù)說(shuō)明銷售任務(wù)務(wù)及說(shuō)明明5月份計(jì)計(jì)劃任務(wù)務(wù)4000萬(wàn)需40套套房源6月份計(jì)計(jì)劃任務(wù)務(wù)為6500萬(wàn)萬(wàn)需70套套房源7月份計(jì)計(jì)劃任務(wù)務(wù)為6500萬(wàn)萬(wàn)]需70套套房源5—7月月銷售任任務(wù)5-7月月原計(jì)劃劃完成1.9億億元，結(jié)結(jié)合調(diào)價(jià)價(jià)后的銷銷售反饋饋，將銷銷售任務(wù)務(wù)略作調(diào)調(diào)整，累累計(jì)完成成1.7億元，，共需180套套房源，，因此，，需盡快快解壓房房源滿足足銷售需需求。一一季度超超額4000萬(wàn)萬(wàn)，彌補(bǔ)補(bǔ)到此階階段，因因此整體體銷售任任務(wù)未發(fā)發(fā)生變化化。銷售說(shuō)明明1、2、、3、6#樓目前未放放房源：：6#樓1、2單元，，4#樓3單元元A2戶戶型。已成交385套套，剩余余可售房房源128套（（不包括括認(rèn)購(gòu)6套，保保留19套），，因此，，需盡快快解壓補(bǔ)補(bǔ)充可售售房源。。為完成月月度、季季度的銷銷售任務(wù)務(wù)，5-7月共共需180套房房源支撐撐，因此此希望4#樓及時(shí)解壓壓，及時(shí)時(shí)補(bǔ)充可可售房源源，滿足足銷售需需求。營(yíng)銷策略略闡述核心價(jià)值值梳理開發(fā)商區(qū)塊服務(wù)內(nèi)容生活便捷度幼兒園底商商業(yè)樓大環(huán)境配套北京建工地產(chǎn)良好的口碑歷次若干項(xiàng)目的成功操作品牌經(jīng)驗(yàn)周邊未來(lái)巨大的升值潛力森林公園的宜居環(huán)境娛樂(lè)體閑商業(yè)生活?yuàn)W運(yùn)人文全球性的感召配套人文價(jià)值環(huán)境配套品牌精裝品質(zhì)和質(zhì)量土人景觀名家設(shè)計(jì)特色亮點(diǎn)設(shè)計(jì)規(guī)劃理念綠色環(huán)保健康指數(shù)風(fēng)格材質(zhì)特色精裝園林建材立面產(chǎn)品會(huì)所商業(yè)品牌.信譽(yù)口碑傳播未來(lái)生活保證高端產(chǎn)品區(qū)域·升值·尊貴超前·人性·舒適·現(xiàn)代·品位便捷、周到北京最具潛力地段學(xué)校感性+理理性，拉拉近距離離目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群行為和思思想品位非凡凡高高在上上引領(lǐng)潮流流心態(tài)平和和生活質(zhì)量量融域產(chǎn)品和氛氛圍區(qū)域之尊尊榮環(huán)境之唯唯一配套之精精致產(chǎn)品之舒舒適服務(wù)之貼貼心身份之尊尊貴圈定京城城高尚人人文階層層形象升級(jí)級(jí)塑造品質(zhì)升級(jí)級(jí)塑造綜合入手手服務(wù)升級(jí)級(jí)塑造推廣升級(jí)級(jí)塑造新版沖刺刺新新版挑戰(zhàn)戰(zhàn)怎怎樣升級(jí)級(jí)？海外推廣廣塑造國(guó)國(guó)際生活活社區(qū)形形象強(qiáng)化奧運(yùn)運(yùn)板塊稀稀貴品質(zhì)質(zhì)生活烘托奧運(yùn)運(yùn)區(qū)域尊尊榮氣質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目形象象再塑造造，盡顯顯尊貴品品質(zhì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目品牌樹樹立到精精裝豪宅宅品牌樹樹立的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變塑造至尊尊豪宅品品相打打造世界界的融域域注意力經(jīng)經(jīng)濟(jì)品質(zhì)調(diào)性性現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外外環(huán)境再再塑造，，營(yíng)建尊尊貴氣質(zhì)質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)務(wù)品質(zhì)再再塑造，，營(yíng)建體體驗(yàn)式營(yíng)營(yíng)銷的尊尊貴感受受推廣渠道道集中發(fā)發(fā)力，實(shí)實(shí)現(xiàn)推廣廣調(diào)性再再塑造推廣渠道道多樣化化，擴(kuò)大大口碑傳傳播……目標(biāo)———打造至至尊豪宅宅品相，，實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)格與綜綜合品質(zhì)質(zhì)同步升升級(jí)手手段———把握機(jī)會(huì)會(huì)戰(zhàn)略吸取前期期銷售的的有效經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)結(jié)合價(jià)格格的進(jìn)一一步拔升升，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行整體升升級(jí)再塑塑造。充充分把握握和利用用奧運(yùn)牌牌，借勢(shì)勢(shì)于奧運(yùn)運(yùn)營(yíng)銷年年，用奧奧運(yùn)來(lái)烘烘托融域域的稀貴貴價(jià)值。。用海外外推廣做做噱頭，，塑造產(chǎn)產(chǎn)品的形形象檔次次。強(qiáng)化資源源戰(zhàn)略加強(qiáng)對(duì)已已成交客客戶的維維護(hù)，通通過(guò)舉辦辦活動(dòng)、、定期郵郵寄客戶戶通訊的的形式增增進(jìn)與客客戶溝通通，形成成良好口口碑，進(jìn)進(jìn)一步挖挖掘老帶帶新資源源。豐富品質(zhì)質(zhì)戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)進(jìn)一一步完善善產(chǎn)品概概念，細(xì)細(xì)化項(xiàng)目目賣點(diǎn)，，結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目入住住不遠(yuǎn)的的優(yōu)勢(shì)，，通過(guò)對(duì)對(duì)會(huì)所服服務(wù)、園園林亮點(diǎn)點(diǎn)、精裝裝品牌、、建筑材材質(zhì)等的的細(xì)節(jié)挖挖掘，梳梳理項(xiàng)目目品質(zhì)，，豐富宣宣傳推廣廣的素材材，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目目由表及及里的深深層推廣廣。提升服務(wù)務(wù)戰(zhàn)略注重價(jià)格格的穩(wěn)步步上升和和融域品品牌的穩(wěn)穩(wěn)步提升升，通過(guò)過(guò)加強(qiáng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)接待待服務(wù)，，在售前前、售中中、售后后給客戶戶良好的的服務(wù)感感受，將體驗(yàn)式式營(yíng)銷落落到實(shí)處處，保證客戶戶滿意度度的有效效提升，，營(yíng)建銷銷售體的的尊貴服服務(wù)品質(zhì)質(zhì)。推廣整合合戰(zhàn)略拔升廣告告對(duì)外形形象的品品質(zhì)，使使其與融融域豪宅宅品相的的調(diào)性相相契合。。通過(guò)海外推廣廣來(lái)豐富富推廣途途徑，促促使國(guó)內(nèi)內(nèi)市場(chǎng)形形成良好好的借勢(shì)勢(shì)反響，，集中發(fā)力力，塑造造全新品品相，帶帶動(dòng)客戶戶積累。。強(qiáng)調(diào)推推廣工作作整合發(fā)發(fā)力的營(yíng)營(yíng)銷命中中效力。。怎么做？做什什么？傳播原則前提：?jiǎn)渭兊挠布凼圪u難以打動(dòng)動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)群群，必須賦予予產(chǎn)品更多的的附加價(jià)值突出奧運(yùn)尊榮性帶來(lái)的生活感感受，以勢(shì)造勢(shì)，以勢(shì)取勝，制造眼眼球經(jīng)濟(jì)引流、蓄水與與放閘，形成成平穩(wěn)熱銷項(xiàng)目升級(jí)再塑塑造關(guān)系內(nèi)外環(huán)境塑造造推廣展開塑造市場(chǎng)形象象積累客戶實(shí)現(xiàn)成交遞進(jìn)關(guān)系，先先內(nèi)而外，用用全新形象塑塑造尊榮品質(zhì)質(zhì)。工欲善其事，，必先利其器器！外沿策略略策略——1、借勢(shì)海外推廣廣做噱頭，國(guó)內(nèi)、國(guó)外相相呼應(yīng)，綜合合品質(zhì)整體升升級(jí)。2、空中媒體體和陸地媒體體結(jié)合，保證證同一時(shí)期的的同時(shí)覆蓋。。3、報(bào)紙和雜雜志結(jié)合，兼兼顧長(zhǎng)期和短短期行為，穩(wěn)穩(wěn)健中有亮點(diǎn)點(diǎn)。4、軟性宣傳傳與硬性宣傳傳相結(jié)合。5、與各個(gè)高高檔俱樂(lè)部建建立聯(lián)系，建建立線下銷售售手段網(wǎng)絡(luò)——網(wǎng)絡(luò)絡(luò)帶來(lái)的成交交表現(xiàn)平穩(wěn)，，應(yīng)保持其推推廣的連續(xù)性性，在強(qiáng)銷期期增加投放量量。報(bào)紙——以投放北青為為輔推廣，充分塑造項(xiàng)目目形象,頻率不宜高,保持每月一一期即可。雜志——選擇擇機(jī)場(chǎng)沿線的高高端雜志，如如：《時(shí)尚旅旅游》、《三三聯(lián)》、《中中國(guó)新聞周刊刊》航空——周期長(zhǎng)、目標(biāo)標(biāo)客戶集中是是其主要特點(diǎn)點(diǎn)，建議投放放以機(jī)票和封封套為主戶外——定期期更新，保持持市場(chǎng)新鮮度度。媒體選擇———主動(dòng)出擊通通路營(yíng)銷和和網(wǎng)絡(luò)為主深深入新客客戶資源外沿策略略強(qiáng)調(diào)戶外、網(wǎng)絡(luò)、、活動(dòng)、窄眾眾媒體組合發(fā)力的整整體營(yíng)銷效力力9月11月2006年5月6月7月8月10月12月國(guó)內(nèi)準(zhǔn)備海外推廣展開開，國(guó)內(nèi)借勢(shì)勢(shì)窄眾傳媒展展開推廣延續(xù)國(guó)內(nèi)延續(xù)世界的融域2008亞奧撼撼世觀邸用“海外推廣全全球發(fā)售”為引擎眼眼球經(jīng)濟(jì)造造勢(shì)推廣主題：世界的融域亞亞奧撼世世觀邸。帶動(dòng)整體品質(zhì)質(zhì)網(wǎng)絡(luò)、戶外到到位，配合硬硬廣，實(shí)現(xiàn)客客戶積累?，F(xiàn)場(chǎng)包裝到位位，提升服務(wù)務(wù)品質(zhì)。同時(shí)時(shí)進(jìn)行業(yè)務(wù)體體的相關(guān)培訓(xùn)訓(xùn)。蓄勢(shì)回溫期2006.5推廣主題：世世界的融域2008亞奧撼世觀觀邸。以海外推廣為為噱頭，綜合合運(yùn)用媒體，，實(shí)現(xiàn)整體調(diào)調(diào)性的強(qiáng)勢(shì)拔拔升。配合現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)，出臺(tái)優(yōu)惠惠促簽措施強(qiáng)銷期2006.6熱銷期2006.7推廣主題：世世界的融域2008亞奧撼世觀觀邸。放大產(chǎn)品賣點(diǎn)點(diǎn)，突出項(xiàng)目目熱銷的綜合合賣點(diǎn)。借勢(shì)申奧成功功紀(jì)念日，戶戶外、網(wǎng)絡(luò)、、雜志綜合配配合運(yùn)用，吸吸引大眾。持續(xù)期2006.8推廣主題：放大產(chǎn)品賣點(diǎn)點(diǎn)，重點(diǎn)突出出4、5#樓，帶動(dòng)整整體品質(zhì)。熱銷期12006.9推廣主題：突突出現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)。舉行入住儀式式平穩(wěn)期32006.10推廣主題：入入住在即。加強(qiáng)客戶維護(hù)護(hù)，利于順利利入住。持續(xù)期22006.11推廣主題：突突出現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)。持續(xù)期2006.12歲末客戶答謝謝活動(dòng)。營(yíng)銷周期———整體計(jì)劃營(yíng)銷思路集中發(fā)力四四面開花引引爆眼眼球經(jīng)濟(jì)整體主題方面面，圍繞“奧奧運(yùn)”展開延延展，以深挖挖該主題為靈靈魂，深度延延展，以勢(shì)取取勝，營(yíng)建眼眼球經(jīng)濟(jì)，樹樹立本案的國(guó)國(guó)際文化品位位。整體推廣采用用集中投放策策略，即與每每類推廣渠道道的具有豐富富的媒體資源源、優(yōu)秀的品品牌實(shí)力及優(yōu)優(yōu)質(zhì)的客戶服服務(wù)能力的品品牌公司建立立戰(zhàn)略合作關(guān)關(guān)系，以確保保整體宣傳策策略能得以全全面的貫徹和和深入的執(zhí)行行。整體推廣采取取集中效應(yīng)，，聚集在5月月底—7月下下旬集中發(fā)力力，此后保持持延續(xù)，因此此，費(fèi)用進(jìn)行行相應(yīng)調(diào)整，，產(chǎn)生節(jié)奏較較為集中。在營(yíng)銷過(guò)程中中，制造具有有爆炸性的事事件營(yíng)銷（活活動(dòng)），吸引引大眾關(guān)注。。推廣計(jì)劃———海外巧妙造勢(shì)借借力出出擊6月初展開海海外推廣，選擇海外華人人關(guān)注的媒體體，用覆蓋率率制造聲勢(shì)，，充分利用假期期回國(guó)高峰期期；將海外推廣做做為項(xiàng)目綜合合品質(zhì)升級(jí)的的噱頭，國(guó)內(nèi)內(nèi)推廣配合形形成立體的呼呼應(yīng)，強(qiáng)化吸吸引國(guó)內(nèi)客戶戶的砝碼和手手段。海外媒體配合合1、紙媒：世世界日?qǐng)?bào)、環(huán)環(huán)球、區(qū)域報(bào)報(bào)2、網(wǎng)媒：文文學(xué)city、海歸網(wǎng)國(guó)內(nèi)媒體配合合：1、戶外：5月下旬更新新2、網(wǎng)絡(luò)：新新浪、焦點(diǎn)5月中旬開始始預(yù)熱此事，，增加投放比比例3、報(bào)廣：集集中在5月25日、6月月8日、6月月15日半版版硬廣輔助海海外推廣，進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目再塑塑造。4、其他：軟文5月下旬旬展開炒作；；五六月黃金旅旅游期投放機(jī)機(jī)票和封套廣廣告。費(fèi)用預(yù)算：35萬(wàn)推廣計(jì)劃———戶外樹立地標(biāo)鞏鞏固發(fā)力力5月下旬更新新主主題：世界界的融域2008亞奧撼世世觀邸。6月下旬更新新主主題：世界界的融域2008亞奧撼世世觀邸，并突突出全球發(fā)售售。7月下旬更新新主主題：世界界的融域2008亞奧撼撼世觀邸，并并突出全球發(fā)發(fā)售。9月中旬更新新主主題：主題題進(jìn)一步升華華，添加入住住在即元素。。10月中旬更更新主主題：持續(xù)升升華，體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)房入住元素素。11月下旬更更新推廣計(jì)劃———網(wǎng)絡(luò)熱門網(wǎng)站、一一網(wǎng)打盡新浪、焦點(diǎn)為為主，組合運(yùn)運(yùn)用新浪：首頁(yè)硬硬廣、新聞中中心、房產(chǎn)首首頁(yè)、精品樓樓盤、買樓、樓市紅紅榜、樓盤掃掃描焦點(diǎn)：首頁(yè)硬硬廣、熱銷樓樓盤推薦另有配送資源源做為輔助費(fèi)用預(yù)算：120萬(wàn)推廣計(jì)劃———硬廣鞏固權(quán)威標(biāo)標(biāo)榜地位位帶動(dòng)項(xiàng)目再塑塑造，保持市市場(chǎng)聲音、樹樹立形象新鮮鮮度，集中拔拔升項(xiàng)目調(diào)性性。5月25日主題：“世界界的融域亞亞奧撼撼世觀邸”，，并配合突出出放大產(chǎn)品賣賣點(diǎn)，以4號(hào)號(hào)樓為主。6月8日、6月15日主題：“世世界的融域亞亞奧奧撼世觀邸””，突出本案案全球發(fā)售、、國(guó)際知名社社區(qū)的榮譽(yù)感感。7月13日主主題：放放大產(chǎn)品賣點(diǎn)點(diǎn)，結(jié)合申奧奧成功日，強(qiáng)強(qiáng)化區(qū)域的綜綜合優(yōu)勢(shì)。7月20日主主題：放放大產(chǎn)品賣點(diǎn)點(diǎn)，結(jié)合申奧奧成功日，強(qiáng)強(qiáng)化區(qū)域的綜綜合優(yōu)勢(shì)。9月14日、、9月21日日主主題：：突出即將入入住信息，主主打產(chǎn)品，繼繼續(xù)放大產(chǎn)品品賣點(diǎn)。10月26日日主主題：：突出現(xiàn)房入入住，直擊大大眾。費(fèi)用預(yù)算：103萬(wàn)推廣計(jì)劃———活動(dòng)圈層擴(kuò)展直直擊目標(biāo)高端客群對(duì)接接之事件營(yíng)銷銷六月，名車試試駕造勢(shì)，實(shí)實(shí)現(xiàn)與高端人人群直接對(duì)接接車型：寶馬、、奧迪、volvo、奔奔馳、路虎協(xié)辦媒體：《《北青汽車時(shí)時(shí)代》、《汽汽車時(shí)尚報(bào)》》、《車友報(bào)報(bào)》、263汽車頻道海外推廣之事事件營(yíng)銷六月借勢(shì)北美美展開推廣的的優(yōu)勢(shì)，舉辦辦與海外聯(lián)動(dòng)動(dòng)的大型活動(dòng)動(dòng)，為項(xiàng)目充充分造勢(shì)，充充分吸引大眾眾關(guān)注。其他視情況再再定費(fèi)用用預(yù)預(yù)算算：：100萬(wàn)萬(wàn)推廣廣計(jì)計(jì)劃劃————軟文文軟硬硬兼兼施施強(qiáng)強(qiáng)化化灌灌輸輸配合合海海外外推推廣廣，，強(qiáng)強(qiáng)化化融融域域價(jià)價(jià)值值，，拔拔高高市市場(chǎng)場(chǎng)形形象象。。綜合合闡闡述述產(chǎn)產(chǎn)品品的的尊尊榮榮價(jià)價(jià)值值內(nèi)內(nèi)涵涵。。全球球發(fā)發(fā)售售給給融融域域創(chuàng)創(chuàng)造造的的國(guó)國(guó)際際化化生生活活空空間間。。高檔檔項(xiàng)項(xiàng)目目支支撐撐點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃劃六六月月、、七七月月。。費(fèi)用用預(yù)預(yù)算算：：20萬(wàn)萬(wàn)推廣廣計(jì)計(jì)劃劃————其他他輔助助主主體體擴(kuò)擴(kuò)展展渠渠道道五六六月月、、九九十十月月黃黃金金旅旅游游期期投投放放機(jī)機(jī)票票和和封封套套廣廣告告。。七八八月月充充分分利利用用數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)庫(kù)資資源源，，定定向向發(fā)發(fā)送送彩彩信信，，擴(kuò)擴(kuò)大大市市場(chǎng)場(chǎng)口口碑碑。。選擇擇機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)沿沿線線的的高高端端雜雜志志，，如如：：《《時(shí)時(shí)尚尚旅旅游游》》、、《《三三聯(lián)聯(lián)》》、、《《中中國(guó)國(guó)新新聞聞周周刊刊》》與各各個(gè)個(gè)高高檔檔俱俱樂(lè)樂(lè)部部建建立立聯(lián)聯(lián)系系，，建建立立線線下下銷銷售售手手段段。。計(jì)計(jì)劃劃七七、、八八月月進(jìn)進(jìn)行行。?！犊涂屯ㄍā贰分浦谱髯鲝?qiáng)強(qiáng)化化，，加加強(qiáng)強(qiáng)客客戶戶維維護(hù)護(hù)，，放放大大產(chǎn)產(chǎn)品品細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)賣賣點(diǎn)點(diǎn)，，將將更更多多的的產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)傳傳達(dá)達(dá)給給客客戶戶，，帶帶動(dòng)動(dòng)老老帶帶新新。。費(fèi)用用預(yù)預(yù)算算：：45萬(wàn)萬(wàn)廣告告策策略略廣告告建建議議————整體體調(diào)調(diào)性性拔拔高高。。畫面面及及主主題題進(jìn)進(jìn)行行系系列列的的推推廣廣，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)奧奧運(yùn)運(yùn)、、全全球球發(fā)發(fā)售售，，形形成成體體系系，，前前后后呼呼應(yīng)應(yīng)。。增加加平平面面設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的視視覺(jué)覺(jué)沖沖擊擊力力，，豐豐富富想想象象力力。。增加加文文案案的的穿穿透透能能力力，，借借勢(shì)勢(shì)奧奧運(yùn)運(yùn)引引發(fā)發(fā)大大眾眾廣廣泛泛關(guān)關(guān)注注，，烘烘托托強(qiáng)強(qiáng)化化尊尊榮榮氣氣質(zhì)質(zhì)。。進(jìn)行行項(xiàng)項(xiàng)目目賣賣點(diǎn)點(diǎn)的的最最大大限限度度的的整整合合，，突突出出產(chǎn)產(chǎn)品品細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)，，強(qiáng)強(qiáng)推推4、、5#帶動(dòng)動(dòng)整整體體銷銷售售。。從人人文文、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、、生生活活、、環(huán)環(huán)境境等等方方面面強(qiáng)強(qiáng)化化奧奧運(yùn)運(yùn)價(jià)價(jià)值值內(nèi)內(nèi)涵涵。。傳達(dá)達(dá)熱熱銷銷繁繁榮榮景景象象。。內(nèi)沿沿策策略略銷售售支支持持————增增強(qiáng)強(qiáng)產(chǎn)產(chǎn)品品的的內(nèi)內(nèi)在在價(jià)價(jià)值值，，增增加加現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)留留客客力力完善善銷銷售售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)外外環(huán)環(huán)境境包包裝裝，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)豪豪宅宅華華貴貴氣氣質(zhì)質(zhì)，，進(jìn)一一步步增增強(qiáng)強(qiáng)銷銷售售展展示示力力。。內(nèi)外外場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境注注重重與與公公園園賣賣點(diǎn)點(diǎn)形形成成呼呼應(yīng)應(yīng)，，增增加加綠綠擺擺，，豐豐富富視視覺(jué)覺(jué)。。加強(qiáng)強(qiáng)圍圍檔檔維維護(hù)護(hù)。。樣板板間間加加強(qiáng)強(qiáng)維維護(hù)護(hù)，，追追加加相相應(yīng)應(yīng)包包裝裝細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)，，進(jìn)一一步步提提升升展展示示空空間間品品質(zhì)質(zhì)，，增增強(qiáng)強(qiáng)感感染染力力。。建材材展展示示區(qū)區(qū)增增加加相相應(yīng)應(yīng)照照明明，，保保證證展展示示品品的的完完好好和和清清潔潔。。設(shè)置置貴貴賓賓室室，，私私密密空空間間提提升升品品質(zhì)質(zhì)感感。。書吧空間進(jìn)行行調(diào)整，并補(bǔ)補(bǔ)充光源?，F(xiàn)場(chǎng)環(huán)境再塑塑造，刺激眼球經(jīng)濟(jì)濟(jì)。制作奧運(yùn)特刊刊，多角度、、全方面、多多層次強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值值內(nèi)涵。設(shè)計(jì)新版折頁(yè)頁(yè)，追加銷售售道具的貴族族氣質(zhì)。定期郵寄客戶戶通訊，給客客戶受尊重感感簽約客戶贈(zèng)送送紀(jì)念品，強(qiáng)強(qiáng)化客戶的受受尊重感。銷售服務(wù)———尊貴、體貼貼，烘托項(xiàng)目目?jī)?nèi)涵品質(zhì)對(duì)于本項(xiàng)目的的目標(biāo)人群再尊貴的禮遇遇也不為過(guò)現(xiàn)場(chǎng)道具再塑塑造，刺激眼眼球經(jīng)濟(jì)。注重接待禮儀儀，提升保安安、保潔人員員服務(wù)品質(zhì)。。加強(qiáng)銷售體內(nèi)內(nèi)訓(xùn)，提升銷銷售人員服務(wù)務(wù)品質(zhì)。現(xiàn)場(chǎng)人員形象象再塑造，更更新服裝，塑塑造品質(zhì)感?！，F(xiàn)場(chǎng)提供茶水水和餐點(diǎn)供應(yīng)應(yīng)，配備專業(yè)業(yè)的服務(wù)人員員，增強(qiáng)服務(wù)務(wù)品質(zhì)。特別說(shuō)明：以以上內(nèi)沿策略略均需5月下下旬全部到位位現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)再塑塑造，刺激眼球經(jīng)濟(jì)濟(jì)。物業(yè)管理服務(wù)務(wù)——提高項(xiàng)目的舒舒適度真正舒適并有有吸引力的居居家生活不僅僅來(lái)自產(chǎn)品，，還有細(xì)膩體體貼的物業(yè)服服務(wù)，這也是是所有高檔項(xiàng)項(xiàng)目除產(chǎn)品本本身外最強(qiáng)力力的賣點(diǎn)。費(fèi)用預(yù)算2006年5-12月費(fèi)費(fèi)用預(yù)算類別單項(xiàng)費(fèi)用備注海外推廣35萬(wàn)聯(lián)誼活動(dòng)100萬(wàn)軟文20萬(wàn)北青硬廣103萬(wàn)保持每月一次，以半版為主網(wǎng)絡(luò)120萬(wàn)平均每月15萬(wàn)，強(qiáng)銷期內(nèi)推廣力度進(jìn)一步加強(qiáng)樓市地圖4.5萬(wàn)秋季現(xiàn)場(chǎng)包裝待定銷售道具20萬(wàn)客通、折頁(yè)、戶型單頁(yè)等其他45萬(wàn)機(jī)票和封套、雜志、俱樂(lè)部、短信機(jī)動(dòng)10萬(wàn)總計(jì)457.5萬(wàn)費(fèi)用分配比例例結(jié)束語(yǔ)整體而言，繼繼中央公園、、奧運(yùn)地產(chǎn)的的炒作后，本本階段以“海海外推廣，全全球發(fā)售”為為引擎造勢(shì)，，提升融域的的綜合競(jìng)爭(zhēng)力力！本項(xiàng)目?jī)H僅有半年即將將入住，考慮慮到精裝修房房入住后銷售售方面可能會(huì)會(huì)產(chǎn)生一些不不可避免的糾糾紛尷尬，因因此，為了保保證銷售速度度和避免入住住后的糾紛，，真誠(chéng)的希望望歷經(jīng)本次調(diào)調(diào)價(jià)后，價(jià)格格方面能保持持平穩(wěn)過(guò)渡，，謝謝！Thanks預(yù)祝融域面對(duì)對(duì)新的挑戰(zhàn)，，再創(chuàng)新高??！9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。02:40:1002:40:1002:4012/31/20222:40:10AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。12月-2202:40:1002:40Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。02:40:1002:40:1002:40Saturday,December31,202213、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。12月月-2212月月-2202:40:1002:40:10December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。31十十二月20222:40:10上午午02:40:1012月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222:40上上午12月-2202:40December31,202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/312:40:1002:40:1031December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。2:40:10上午午2:40上午午02:40:1012月-229、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功！