上海中環(huán)內(nèi)酒店式公寓市場(chǎng)專題研究

上海中環(huán)內(nèi)酒店式公寓專題上海中原-研展部目錄PART1、中環(huán)內(nèi)酒店式公寓整體分布現(xiàn)狀PART2、各區(qū)縣酒店式公寓整體分布及典型案例項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)性質(zhì)所在區(qū)縣所在板塊主力面積成交均價(jià)成交套數(shù)目前存量?jī)?nèi)環(huán)內(nèi)中錦濱江大廈辦公浦東新區(qū)塘橋55-8636379125479華僑城蘇河灣辦公閘北區(qū)不夜城155-2894966145104淺水灣愷悅大廈辦公普陀區(qū)長(zhǎng)壽50-450283141070源達(dá)大廈辦公普陀區(qū)長(zhǎng)壽67-200314184557中海萬錦城辦公閘北區(qū)不夜城49-822850067383日月光中心辦公盧灣區(qū)打浦橋63-1233818934250五月花生活廣場(chǎng)辦公閘北區(qū)不夜城49-772884814263華麗家族匯景天地辦公盧灣區(qū)打浦橋60-1133603113132嘉和美舍辦公虹口區(qū)四川北路35-12821291921城市公寓辦公盧灣區(qū)淮海中路156-30575524145項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)性質(zhì)所在區(qū)縣所在板塊主力面積成交均價(jià)成交套數(shù)目前存量?jī)?nèi)中環(huán)森宏購物廣場(chǎng)辦公浦東新區(qū)三林36-5332184180382天匯廣場(chǎng)辦公普陀區(qū)真如45-6022822210132復(fù)旦軟件園辦公楊浦區(qū)東外灘62-6525328144327藍(lán)海城市家辦公楊浦區(qū)五角場(chǎng)56-692568659400嘉利商業(yè)廣場(chǎng)辦公閘北區(qū)大寧65-782928125276匯銀銘尊辦公普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)98-12423310123260展訊中心辦公浦東新區(qū)張江52-5422471102215大華虎城第三空間商業(yè)寶山區(qū)大華45-1703255381184萬富軒商業(yè)浦東新區(qū)三林41-563227452131目前,中環(huán)內(nèi)共有19個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目在售,其中內(nèi)環(huán)內(nèi)10個(gè)，內(nèi)中環(huán)9個(gè)月成交20套以上月成交10-20套月成交10套以下森宏購物廣場(chǎng)復(fù)旦軟件園天匯廣場(chǎng)匯銀銘尊中錦濱江大廈瀛通綠地大廈藍(lán)海城市家金贏108展訊中心中海萬錦城從分布來看，中環(huán)內(nèi)酒店式公寓主要集中于西北片，多在閘北、普陀二區(qū)，西南片則集中于盧灣打浦橋板塊(集中于閘北、楊浦、虹口、盧灣、普陀五區(qū))N蘇河灣淺水灣愷悅大廈源達(dá)大廈日月光中心五月花廣場(chǎng)華麗家族匯景天地嘉和美舍城市公寓大華虎城萬富軒盧灣普陀閘北虹口楊浦區(qū)縣名稱均價(jià)所屬板塊板塊公寓均價(jià)板塊辦公均價(jià)寶山大華虎城32553大華2.5-3.5萬無虹口嘉和美舍21291四川北路3.5-4萬2.5-3萬耀江國際23509北外灘4-8萬5-8萬盧灣日月光38189打浦橋4-8萬無匯景天地36031城市公寓75524淮海中路10-15萬無浦東濱江大廈36379塘橋4萬以上無森宏廣場(chǎng)32184三林3-4.5萬無萬富軒32274展訊中心22471張江2-3萬2-2.5萬普陀愷悅大廈28314長(zhǎng)壽3.5-4.5萬2-3萬源達(dá)大廈31418天匯廣場(chǎng)22822真如3-4萬無匯銀銘尊23310長(zhǎng)風(fēng)4-4.5萬2.7-3.5萬楊浦復(fù)旦軟件25328東外灘3-4萬2-4萬藍(lán)海城市25686五角場(chǎng)4萬2.8-3.7萬閘北蘇河灣49661不夜城3.5-4萬2.5-4萬萬錦城28500五月花28848蘇河壹號(hào)30502金贏10829281大寧3-3.5萬3萬注1：浦東特制陸家嘴除外的原浦東新區(qū)，不包含南匯注2：蘇河灣為特例，有太多不可復(fù)制性。所以不能作為區(qū)域價(jià)格依據(jù)。從價(jià)格來看；除盧灣外，內(nèi)中環(huán)虹口、寶山、楊浦、普陀各區(qū)的酒店式公寓價(jià)格大致接近。均處于2—4萬的價(jià)格區(qū)間。接近同區(qū)域公寓、辦公均價(jià)。內(nèi)環(huán)內(nèi)多成交表現(xiàn)不佳；內(nèi)中環(huán)則有部分項(xiàng)目去化較好。去化較好的酒店式公寓以100㎡以下戶型為主。相對(duì)于外環(huán),中環(huán)內(nèi)戶型明顯面積區(qū)間更大,可滿足不同類需求.注1：成交數(shù)據(jù)為2013年1-6月面積段內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)中環(huán)合計(jì)60㎡以100㎡129475604100-150㎡2890118150㎡以上532376中環(huán)內(nèi)各面積段酒店式公寓成交明細(xì)內(nèi)環(huán)內(nèi)各酒店式公寓成交項(xiàng)目名稱面積區(qū)間成交套數(shù)目前存量嘉和美舍35-130921五月花生活廣場(chǎng)45-7014263中海萬錦城45-9067383中錦濱江大廈55-90125479源達(dá)大廈40-704557華麗家族匯景天地60-17013132日月光中心60-12034250淺水灣愷悅大廈56-2001070華森鉆石商務(wù)廣場(chǎng)80-1301895城市公寓150-180145華僑城蘇河灣150-24045104內(nèi)中環(huán)內(nèi)各酒店式公寓成交項(xiàng)目名稱主力面積成交套數(shù)目前存量森宏購物廣場(chǎng)35-45180382萬富軒43-5652131天匯廣場(chǎng)43-170210132大華虎城第三空間50-18081184展訊中心50-6035215復(fù)旦軟件園60-15096327藍(lán)海城市家56-11059400嘉利商業(yè)廣場(chǎng)63-11025276匯銀銘尊95-300123260中環(huán)內(nèi)酒店式公寓整體掃描區(qū)域整體分布較散，西北片普陀、閘北區(qū)相對(duì)較多，成交主要集中于內(nèi)中環(huán)區(qū)間內(nèi)價(jià)格單價(jià)接近同區(qū)域住宅、辦公均價(jià)面積主要為100㎡以下戶型為主，但整體戶型區(qū)間大,選擇區(qū)間多、可滿足不同類需求.目錄PART1、中環(huán)內(nèi)酒店式公寓整體分布現(xiàn)狀PART2、各區(qū)縣酒店式公寓整體分布及典型案例閘北區(qū)虹口&楊浦區(qū)普陀區(qū)盧灣區(qū)閘北項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)性質(zhì)所屬板塊主力戶型層高成交均價(jià)總成交套數(shù)（20131-6）華僑城蘇河灣辦公不夜城155-2895.54966145中海萬錦城辦公不夜城49-824.5-4.82850067五月花生活廣場(chǎng)辦公不夜城49-773.22884814華森鉆石商務(wù)廣場(chǎng)（蘇河壹號(hào)）辦公不夜夜城板塊公寓均價(jià)：34，875元/㎡不夜城板塊辦公均價(jià)：29，242元/㎡嘉利商業(yè)廣場(chǎng)（金贏108）辦公大寧65-785.429281252大寧板塊公寓均價(jià)：32，560元//㎡大寧板塊辦公均價(jià)：30，208元/㎡五月花蘇河灣蘇河壹號(hào)萬錦誠金贏108閘北區(qū)（4個(gè)在售，集中于不夜城板塊）不夜城板塊：除蘇河灣外，其余項(xiàng)目皆圍繞閘北火車站分布，以小戶型產(chǎn)品為主，價(jià)格低于同區(qū)域公寓均價(jià)。大寧板塊：僅一個(gè)項(xiàng)目在售，距不夜城板塊較近、主要依托自身商業(yè)閘北區(qū)酒店式公寓分布項(xiàng)目名稱主力戶型成交均價(jià)成交套數(shù)存量套數(shù)華僑城蘇河灣155-2894966145（新開）104中海萬錦城49-822850067383五月花廣場(chǎng)49-772884814263華森鉆石廣場(chǎng)62-131305021895嘉利商業(yè)廣場(chǎng)65-7829281252（新開）76單價(jià)多在3萬左右，以小戶型產(chǎn)品為主。注1：成交數(shù)據(jù)為2013年1-6月金贏108蘇河灣五月花萬錦城蘇河壹號(hào)火車站南廣場(chǎng)不夜城板塊解析

辦公市場(chǎng)：集中于火車站南廣場(chǎng)，沿天目西路分布。品質(zhì)不高、租金低，以低預(yù)算小公司為主

租賃市場(chǎng)：由于區(qū)域手機(jī)批發(fā)市場(chǎng)、三葉眼鏡市場(chǎng)、羊毛衫批發(fā)市場(chǎng)較多。租賃市場(chǎng)旺盛。但整體印象低檔、混亂、不安全火車站以南，不屬于區(qū)域辦公集群，做辦公物業(yè)存在問題。借交通及產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，不夜城區(qū)域能出現(xiàn)酒店式公寓，但區(qū)域整體品質(zhì)不佳，故區(qū)域酒店式公寓不會(huì)有太高的租金，影響了其定價(jià)項(xiàng)目名稱成交套數(shù)去化率蘇河灣45（新開）54%萬錦城6789%五月花1421%蘇河壹號(hào)1876%金贏108252（新開）92%故少部分項(xiàng)目外.大部分項(xiàng)目去化良好(蘇河灣為另一類特例）

華僑城-蘇河灣物業(yè)類別

商住公寓項(xiàng)目特色:

地鐵沿線,投資地產(chǎn)物業(yè)級(jí)別

其他開發(fā)商:華僑城環(huán)線位置

內(nèi)環(huán)以內(nèi)所屬商圈

不夜城建筑面積

450，000平方米開間面積

150-260平方米物業(yè)公司：戴德梁行物業(yè)費(fèi)

8.80元/平方米·月物業(yè)地址

上海市閘北區(qū)北蘇州路912號(hào)萬華僑城蘇河灣是大型中央企業(yè)華僑城集團(tuán)在上海城市核心區(qū)域打造的大規(guī)模地標(biāo)級(jí)濱水城市綜合體項(xiàng)目。華僑城蘇河灣東起河南中路，西臨西藏路，北至天潼路，沿上海母親河—蘇州河1公里岸線，擁有軌道交通M8、M10、M12換乘點(diǎn)，交通便捷。項(xiàng)目東臨外白渡橋800米，與郵電總局、浦江飯店（原禮查飯店）、外灘一脈相連，與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)隔江相望，距離人民廣場(chǎng)、南京路、淮海路等成熟商圈均僅十分鐘車程，擁有城市中心蘇州河、黃浦江以及陸家嘴等稀缺景觀資源。華僑城蘇河灣內(nèi)還擁有豐厚的歷史人文資源，曾經(jīng)上海呼風(fēng)喚雨的商業(yè)首腦機(jī)關(guān)—上海總商會(huì)、第一個(gè)官辦廟宇—天后宮、蘇州河沿岸的銀行倉庫群等等，都印證著這里曾經(jīng)繁華的歷史文脈。華僑城蘇河灣整個(gè)項(xiàng)目由世界頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)Foster+Partner擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計(jì)，涵蓋超高層豪華住宅、寶格麗奢華酒店、頂級(jí)會(huì)所、精品商業(yè)、行政公館、藝術(shù)家工作室、國際一流美術(shù)館等多種業(yè)態(tài)，是一個(gè)融合藝術(shù)、人文、時(shí)尚、商業(yè)、居住及都市娛樂功能為一體的大型城市綜合體。周邊配套綜合商場(chǎng)：中糧上海大悅城、上海新世界廣場(chǎng)、南京東路步行街、來福士廣場(chǎng)、上海第一百貨商場(chǎng)；

銀行：農(nóng)行天潼支行、工商銀行天潼支行、農(nóng)商銀行天潼支行、交行北京東路支行、建行福建路支行、中行北京東路支行、招商銀行、深發(fā)展銀行、中信銀行；

醫(yī)院：外灘地段醫(yī)院、上海市口腔病防治院、上海市黃浦區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、南京東路地段醫(yī)院、不夜城特殊案例：大規(guī)模區(qū)域改造(難以復(fù)制)金贏108（嘉利國際）周邊配套

商場(chǎng):伍綠折扣店紅雙喜專賣店

超市：聯(lián)華超市大潤(rùn)發(fā)超市

銀行：建行、工商、浦發(fā)、中國銀行

酒店:鏡泊湖賓館紅冠賓館

餐飲:桂都銘澤酒樓靜安面包房

醫(yī)院：建橋醫(yī)院

其他:閘北公園物業(yè)類別

單棟塔樓項(xiàng)目特色

服務(wù)式公寓物業(yè)級(jí)別

其他開發(fā)商上海北亞華欣置業(yè)有限公司環(huán)線位置

內(nèi)中環(huán)所屬商圈

不夜城建筑面積

100000平方米開間面積

40-80平方米物業(yè)公司中建嘉利明珠城物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)

5元/平方米·月物業(yè)地址

閘北平型關(guān)路138號(hào)金贏108創(chuàng)意廣場(chǎng)地處閘北區(qū)中心區(qū)域，東至平型關(guān)路，南至俞涇港路，西至樂業(yè)公寓，北至民和路，是一座集大賣場(chǎng)、體驗(yàn)式餐飲步行街、LOFT辦公為一體的一站式廣場(chǎng)。其建設(shè)規(guī)模約100，000平方米，其中地上建筑面積約60，000平方米，地下建筑面積約40，000平方米。金贏108創(chuàng)意廣場(chǎng)近10000平方米的體驗(yàn)式餐飲步行街，一條以餐飲為主、融合其它多種業(yè)態(tài)的主題性步行商業(yè)街。底層挑高米的珍稀旺鋪，是按照餐飲要求量身打造的，完美地平衡景觀、建筑和人流的關(guān)系。同時(shí)，以休憩長(zhǎng)椅、景點(diǎn)小品等手段，提供了充分的停留空間；以大賣場(chǎng)+特色餐飲美食形態(tài)，形成體驗(yàn)式、情感化和個(gè)性化的消費(fèi)氛圍，從而實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值的最大化。體驗(yàn)式餐飲步行街還采用了科學(xué)、合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)，讓內(nèi)部形成人流循環(huán)，使得大賣場(chǎng)顧客、商務(wù)辦公人群、周邊居民和專業(yè)市場(chǎng)顧客，形成良性互動(dòng)、相互呼應(yīng)的消費(fèi)關(guān)系；龐大的流動(dòng)性與消費(fèi)的日常性相結(jié)合，生意自然源源不斷。金贏108創(chuàng)意廣場(chǎng)還建有2棟18層LOFT辦公樓和1棟5層商辦樓，約50，000平方米LOFT辦公空間，充分滿足工作和商務(wù)活動(dòng)的需要；別具匠心的米層高設(shè)計(jì)，空間想象力豐富，專為高品位的商業(yè)精英量身定制。不夜城特殊案例：(借不夜城租賃需求，環(huán)境優(yōu)于不夜城)閘北區(qū)酒店式公寓現(xiàn)狀（特指不夜城板塊）租賃市場(chǎng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目剖析閘北區(qū)酒店式公寓（中環(huán)內(nèi)）區(qū)域配套故區(qū)域內(nèi)酒店式公寓可存活區(qū)域配套成熟軌交1#、8#穿行以首改、再改產(chǎn)品為主非傳統(tǒng)意義上豪宅認(rèn)知區(qū)外來人口密集租賃市場(chǎng)旺盛現(xiàn)狀主要以小面積的投資、租賃性酒店式公寓產(chǎn)品為主此類產(chǎn)品主要圍繞火車站分布，其產(chǎn)品價(jià)格或難有突破。中信虹港名庭嘉和美舍藍(lán)海城市家復(fù)旦軟件園虹口&楊浦項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)性質(zhì)所屬板塊主力戶型層高成交均價(jià)總成交套數(shù)（20131-6）復(fù)旦軟件園辦公北外灘62-655.52532896藍(lán)海城市家辦公五角場(chǎng)56-693.62568688楊浦公寓均價(jià)：37，324元//㎡楊浦辦公均價(jià)：29，825元/㎡項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)性質(zhì)所屬板塊主力戶型層高成交均價(jià)總成交套數(shù)（20131-6）中信虹港名庭辦公24852137-1423.2364223嘉和美舍辦公2129135-704212919虹口公寓均價(jià)：44，855元//㎡虹口辦公均價(jià)：24，573元/㎡虹口區(qū)（2個(gè)在售）僅2個(gè)項(xiàng)目在售，中信虹港名庭為以公寓為主社區(qū)，酒店式公寓作為類住宅產(chǎn)品去化。嘉合美舍為商辦綜合體，其酒店式公寓為小面積，低總價(jià)的服務(wù)式公寓。楊浦區(qū)（2個(gè)在售）僅2個(gè)項(xiàng)目在售，均為綜合體項(xiàng)目、小戶型產(chǎn)品，為依托于周邊配套及交通的服務(wù)式公寓項(xiàng)目名稱主力戶型成交均價(jià)成交套數(shù)存量套數(shù)復(fù)旦軟件園62-652532896（新開盤）327藍(lán)海城市家56-692568659400耀江國際廣場(chǎng)188-27523509725中信虹港47-5024852184單價(jià)皆不到3萬，小戶型產(chǎn)品為主注1：成交數(shù)據(jù)為2013年1-6月中信虹港名庭嘉和美舍藍(lán)海城市家復(fù)旦軟件園楊浦、虹口區(qū)解析

辦公市場(chǎng)：圍繞五角場(chǎng)以及北外灘有部分甲級(jí)辦公，其它區(qū)域辦公分布較散；以乙級(jí)、丙級(jí)辦公居多.多為機(jī)械、貨代、外貿(mào)公司，需求面積較小

租賃市場(chǎng)：區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)，而以五角場(chǎng)為核心的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，人員收入較高，住房自有率較高，對(duì)服務(wù)式公寓無太大的租賃需求。同時(shí)虹口楊浦區(qū)外來人口不多，租賃需求也并不旺盛。五角場(chǎng)北外灘兩區(qū)內(nèi)大部分區(qū)域，很難存活高品質(zhì)的辦公物業(yè)。但作乙級(jí)、丙級(jí)辦公則無問題。區(qū)域內(nèi)租賃市場(chǎng)不旺盛，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)對(duì)服務(wù)式公寓的需求并不高。項(xiàng)目名稱成交套數(shù)去化率復(fù)旦軟件園96（新開盤）22.6%藍(lán)海城市家5939%耀江國際廣場(chǎng)7(開盤2年)77%中信虹港18(開盤2年)97%故區(qū)域內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)品較少、且多數(shù)去化不佳(中信為特例)（區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)，更多做乙級(jí)、丙級(jí)辦公樓）中信虹港名庭物業(yè)類別

商住公寓項(xiàng)目特色:

地鐵沿線,投資地產(chǎn)物業(yè)級(jí)別

其他開發(fā)商:中信集團(tuán)環(huán)線位置

內(nèi)中環(huán)所屬商圈

曲陽建筑面積

56940平方米開間面積

47-57平方米物業(yè)公司：天虹物業(yè)物業(yè)費(fèi)

3.20元/平方米·月物業(yè)地址

虹口物華路118弄中信虹港名庭位于市中心虹口區(qū)北外灘地段，北依物華路，南靠通州路，西鄰胡家木橋路，被沙涇港景觀河道環(huán)繞。社區(qū)內(nèi)可遠(yuǎn)眺黃浦江、陸家嘴，近賞沙涇港河灣美景，距文化名人故居匯集的山陰路、溧陽路約1000米，與益民紀(jì)念館為鄰，文化氛圍濃郁。四川北路商業(yè)街舉目可見，外灘商圈散步即到。中信虹港名庭建筑風(fēng)格采用新古典主義帕拉第奧母題設(shè)計(jì)風(fēng)格，既符合現(xiàn)代人的審美趣味，又能體現(xiàn)新古典主義建筑的特色。在立面造型處理上，采用挺拔的線腳和柱式，半圓形拱券，以及歐式鑄鐵花飾。建筑色彩和材料上，以經(jīng)典的高級(jí)面磚為主，底部基座采用干掛天然花崗巖。濱河商鋪以充滿海派韻味的石庫門建筑語匯營(yíng)造出具有海派特色的河濱景觀休閑街。周邊配套學(xué)校：虹口區(qū)第二中心小學(xué)、華師大一附中、繼光中學(xué)、瑞虹中學(xué)

綜合商場(chǎng)：物美、易買得

醫(yī)院：第一人民醫(yī)院

其他：中國郵政、中國農(nóng)業(yè)銀行虹口特殊案例：居住氛圍濃厚(處于居住社區(qū)內(nèi))虹口&楊浦區(qū)酒店式公寓現(xiàn)狀租賃市場(chǎng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目剖析兩區(qū)酒店式公寓（中環(huán)內(nèi)）區(qū)域配套未來難有期待區(qū)域配套成熟軌交10#、8#穿行以首改、再改產(chǎn)品為主非傳統(tǒng)意義上豪宅認(rèn)知區(qū)租賃需求并不旺盛兩區(qū)150-200萬能購買80㎡二手房-----同總價(jià)酒店式公寓剛需客考慮不多虹口&楊浦租賃市場(chǎng)普通，租金一般----酒店式公寓投資回報(bào)并不顯著區(qū)域內(nèi)酒店式公寓的作為投資品，在全市中環(huán)范圍內(nèi)，無明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)性質(zhì)所屬板塊主力戶型層高成交均價(jià)總成交套數(shù)（20131-6）天匯廣場(chǎng)辦公真如45-803.4-4.522822210源達(dá)大廈（CITY155）辦公長(zhǎng)壽67-2003.73141845淺水灣愷悅大廈淺水灣1600辦公長(zhǎng)壽60-4003.72831410匯銀銘尊辦公長(zhǎng)風(fēng)98-1242.723310123普陀公寓均價(jià)：42，339元//㎡普陀辦公均價(jià)：30，150元/㎡天匯廣場(chǎng)淺水灣1600源達(dá)大廈匯銀銘尊普陀區(qū)酒店式公寓（4個(gè)在售）：淺水灣直面蘇州河，屬于文化地產(chǎn)項(xiàng)目，但項(xiàng)目較老源達(dá)大廈屬于傳統(tǒng)的內(nèi)普陀區(qū)域，配套佳；有外籍人士租賃需求；匯銀銘尊主要依托長(zhǎng)風(fēng)辦公集群，同時(shí)周邊配套較好天匯廣場(chǎng)與本案區(qū)域環(huán)境類似，但主要以小戶型產(chǎn)品為主普陀區(qū)酒店式公寓分布項(xiàng)目名稱主力戶型成交均價(jià)成交套數(shù)存量套數(shù)淺水灣愷悅50-450283141070源達(dá)大廈67-200314184557天匯廣場(chǎng)45-6022822210132匯銀銘尊98-12423310123260注1：成交數(shù)據(jù)為2013年1-6月小戶型為主.主力總價(jià)在100-300萬之間普陀南京西路中山公園曹安商圈市中心辦公外延長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商貿(mào)圈大虹橋外貿(mào)商圈中環(huán)組團(tuán)商貿(mào)圈桃浦長(zhǎng)征真如曹楊光新萬里

辦公市場(chǎng)：主要分三塊，武寧長(zhǎng)壽辦公為市中心外延，但整體規(guī)劃未實(shí)現(xiàn)，入駐企業(yè)品質(zhì)不高；長(zhǎng)風(fēng)商貿(mào)圈辦公，尚處于規(guī)劃發(fā)展階段；中環(huán)辦公商貿(mào)圈，相對(duì)發(fā)展較好。其它區(qū)域則無做辦公市場(chǎng)的基礎(chǔ)。（整體缺乏辦公需求）

租賃市場(chǎng)：普陀整體作為一個(gè)大型居住社區(qū)，板塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)支撐較少（主要為銅川路海鮮、曹安紡織品，以及桃浦的中小企業(yè)），租賃市場(chǎng)并不算旺盛。而長(zhǎng)壽板塊一段聯(lián)結(jié)閘北不夜城，影響了其整體居住品質(zhì)。閘北不夜城普陀內(nèi)大部分區(qū)域，現(xiàn)有規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)凝聚力較弱，做辦公都有一定的問題。多有辦公項(xiàng)目考慮做酒店式公寓。長(zhǎng)壽板塊居住環(huán)境有一定問題，相對(duì)南京西路、靜安寺這類CBD區(qū)域，其服務(wù)式公寓難以做到同樣級(jí)別。導(dǎo)致其價(jià)格也難有突破。項(xiàng)目名稱成交套數(shù)去化率淺水灣愷悅1024%源達(dá)大廈4573%天匯廣場(chǎng)210（新開盤）61%匯銀銘尊12355.2%故區(qū)域內(nèi)，天匯以及匯銀銘尊均只能借助概念去化，而淺水灣、源達(dá)單純憑借租賃市場(chǎng)銷售，由于周邊環(huán)境不佳，去化緩慢淺水灣1600源達(dá)大廈天匯廣場(chǎng)匯銀銘尊普陀區(qū)整體解析天匯廣場(chǎng)周邊配套

綜合商場(chǎng)：亞新生活廣場(chǎng)、調(diào)頻壹廣場(chǎng)、友誼商場(chǎng)（長(zhǎng)壽店）、芳匯廣場(chǎng)、悅達(dá)889廣場(chǎng)等

銀行：中國銀行，建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行，工商銀行，交通銀行，浦發(fā)銀行，華夏銀行，興業(yè)銀行，平安銀行，招商銀行

醫(yī)院：靜安區(qū)中心醫(yī)院，上海市兒童醫(yī)院、普陀區(qū)婦幼保健院

郵局：普陀區(qū)長(zhǎng)壽路郵局

物業(yè)類別

商住公寓、高層項(xiàng)目特色

服務(wù)式公寓物業(yè)級(jí)別

其他開發(fā)商上海真東置業(yè)有限公司

環(huán)線位置

內(nèi)中環(huán)所屬商圈

真如建筑面積

160，000平方米開間面積

50-180平方米物業(yè)公司高麗國際物業(yè)費(fèi)

4.09元/平方米·月物業(yè)地址

普陀蘭溪路900弄天匯廣場(chǎng)是目前真如城市副中心規(guī)劃中，唯一在售的16萬平米城市綜合體。由世界500強(qiáng)企業(yè)綠地集團(tuán)和香港上市公司合景泰富聯(lián)袂打造。產(chǎn)品涵蓋小面積酒店式公寓、奢裝大宅、稀缺鎏金商鋪、高品質(zhì)總部辦公樓，配合專業(yè)團(tuán)隊(duì)精心打造的5萬平米超級(jí)時(shí)尚購物中心，影院、美食、購物、休閑應(yīng)有盡有。同時(shí)天匯廣場(chǎng)交通優(yōu)勢(shì)非常明顯，地處內(nèi)環(huán)邊內(nèi)中環(huán)及滬寧高速出入口車行5分鐘即達(dá)，5條軌道交通圍繞，還有上海西站的規(guī)劃，1小時(shí)即達(dá)長(zhǎng)三角，成熟的社區(qū)環(huán)境，幾十條公交路線到達(dá)各中心區(qū)域。投資、自住都是您在當(dāng)下最具性價(jià)比的選擇。天匯廣場(chǎng)地處規(guī)劃的真如城市副中心核心位置。分為兩期開發(fā)，一期產(chǎn)品為小面積酒店式公寓、奢裝大宅以及部分底鋪和1幢總部辦公樓。二期是一個(gè)5萬方的商業(yè)廣場(chǎng)、準(zhǔn)甲辦公樓和公寓式辦公樓。目前主打產(chǎn)品是小面積酒店式公寓，總價(jià)100萬都不到，可以自住也可以辦公。同時(shí)產(chǎn)品是干掛石材外墻，高力物業(yè)的高端服務(wù)。同時(shí)還有面積153-195平米的住宅產(chǎn)品，房型設(shè)計(jì)合理，裝修標(biāo)準(zhǔn)高端，二梯二戶。二期的商業(yè)廣場(chǎng)中，將會(huì)引進(jìn)全上海第三個(gè)IMAX影院，還有招商知名品牌的餐飲、服飾、休閑、娛樂，可享受到娛樂、購物、餐飲、休閑。普陀特殊案例：借真如城市副中心概念炒作普陀區(qū)酒店式公寓現(xiàn)狀租賃市場(chǎng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目剖析兩區(qū)酒店式公寓（中環(huán)內(nèi)）區(qū)域配套成交活躍-多借規(guī)劃概念區(qū)域配套成熟軌交11#、13#穿行以再改產(chǎn)品為主區(qū)域內(nèi)逐步出現(xiàn)豪宅類產(chǎn)品長(zhǎng)壽、長(zhǎng)風(fēng)區(qū)域租賃需求活躍其它板塊普通天匯廣場(chǎng)-----真如城市副中心發(fā)展帶來的板塊提升源達(dá)大廈、淺水灣----蘇州河一線辦公帶來的商務(wù)居住需求匯銀銘尊----長(zhǎng)風(fēng)辦公區(qū)發(fā)展帶來的商務(wù)居住需求，以及投資潛力板塊內(nèi)酒店式公寓，借投資概念炒作居多，但除部分區(qū)位良好項(xiàng)目外，后續(xù)上多有一定問題。（運(yùn)營(yíng)、價(jià)格支撐）盧灣區(qū)酒店式公寓分布項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)性質(zhì)所屬板塊主力戶型層高成交均價(jià)總成交套數(shù)（20131-6）日月光中心辦公打浦橋62-1233.153849835華麗家族匯景天地辦公打浦橋62-1133.053603113城市一品苑辦公淮海中路150-180349386（11年價(jià)格）1瀛通綠地大廈（浦江灣壹號(hào)）辦公打浦橋100-2203.2整體收購盧灣公寓均價(jià)：/元//㎡盧灣辦公均價(jià)：63，087元/㎡盧灣區(qū)酒店式公寓：城市一品苑處于淮海路一線，屬于傳統(tǒng)的服務(wù)式公寓租賃市場(chǎng)，有固定的租賃需求華麗家族與日月光中心區(qū)位相近；日月光中心SOHO處于商場(chǎng)樓上；而匯景天地SOHO處于居住社區(qū)，造成居住認(rèn)知有較大差異城市一品苑日月光中心匯景天地浦江灣壹號(hào)淮海中路板塊打浦橋板塊項(xiàng)目名稱主力戶型成交均價(jià)成交套數(shù)存量套數(shù)日月光中心63-1233818934250匯景天地60-1133603113132城市公寓156-30575524145多為老項(xiàng)目，成交表現(xiàn)并不佳，實(shí)際成交總價(jià)也在150-350萬之間注1：成交數(shù)據(jù)為2013年1-6月盧灣盧灣區(qū)整體解析城市一品苑日月光中心匯景天地浦江灣壹號(hào)淮海中路板塊打浦橋板塊

辦公市場(chǎng)：淮海中路為傳統(tǒng)的上海甲級(jí)寫字樓分布區(qū)域，板塊內(nèi)辦公物業(yè)通常作寫字樓。但打浦橋板塊寫字樓市場(chǎng)始終沒有發(fā)展，故打浦橋板塊反而能出現(xiàn)部分酒店式公寓產(chǎn)品。

租賃市場(chǎng)：淮海中路板塊整體租賃市場(chǎng)優(yōu)越，配套較好，也有足夠的商務(wù)租賃需求。未來盧灣區(qū)酒店式公寓產(chǎn)品，將會(huì)存在于淮海中路板塊一些舊改樓項(xiàng)目，更多的會(huì)存在于打浦橋板塊由于打浦橋板塊整體居住環(huán)境較好，其公寓產(chǎn)品也是往豪宅方面打造，其酒店式公寓產(chǎn)品能向服務(wù)式公寓方向發(fā)展，也可能出現(xiàn)類豪宅產(chǎn)品項(xiàng)目名稱成交套數(shù)存量套數(shù)日月光中心34250匯景天地13132城市公寓145雖然有存量，但華麗家族匯景天地主要由于好戶型去化完畢所導(dǎo)致，而日月光則主要由于產(chǎn)品問題?？陀^來說，打浦橋板塊酒店式公寓市場(chǎng)前景向好。華麗家族匯景天地