海南海口新嬌.康瑞家園項目分析定位報告-世鵬地產(chǎn)-143p-水岸慢運動養(yǎng)生-度假社區(qū)-產(chǎn)品規(guī)劃建議

報告導(dǎo)引項目背景★項目區(qū)位★項目報告編寫依據(jù)★項目提出理由★項目建設(shè)條件★澄邁資源條件及前景項目位置項目名稱：“新嬌.康瑞家園”項目（暫命名）。項目位于澄邁縣白蓮鎮(zhèn)東北側(cè)（海口環(huán)城高速與西線高速交接立交橋東南側(cè)，緊鄰澄邁縣農(nóng)科所），地界東至瓊山地界；南至金城公司土地；西至昌隆、拓成公司土地；北至潭池村水田。地形為一個南方北尖的多邊形，地勢平坦。地塊距離老城開發(fā)區(qū)和?？谑兄行妮^近。附近有天然水庫——美造水庫，且臨美倫河及支流，自然風光優(yōu)美，房地產(chǎn)開發(fā)價值巨大。項目地塊規(guī)劃指標項目總占地100畝（66666.41㎡）。申請指標：預(yù)計容積率：計容總建筑面積：120000㎡——133332.82㎡項目報告編寫依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》《澄邁縣規(guī)劃管理條例》及《技術(shù)規(guī)定》《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》《住宅設(shè)計規(guī)范》《住宅建筑設(shè)計標準》《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》項目提出理由?？诔鞘邪l(fā)展：近年來隨著?？诮?jīng)濟發(fā)展，對周邊地區(qū)帶動較大。?？诔鞘邢蛭鲾U展，使項目所在區(qū)域開發(fā)成為必然。老城開發(fā)區(qū)迎來發(fā)展機遇：澄邁縣老城開發(fā)區(qū)及周邊區(qū)域在科研、物流、工業(yè)、旅游度假等方面得到了迅速發(fā)展?，F(xiàn)已經(jīng)逐漸形成了以老城開發(fā)區(qū)為核心的海口市衛(wèi)星城。交通及配套的快速改善：隨著東線輕軌、環(huán)城高速的建成、?？谑行姓行奈鬟w，老城及其周邊地區(qū)的區(qū)位價值不斷提升。對生活配套急切需求：項目的開發(fā)可以為老城開發(fā)區(qū)這個衛(wèi)星城提供居住和休閑配套，促進當?shù)匦蓍e度假業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項地塊優(yōu)越的交通及自然環(huán)境條件：目地塊臨主干道，周邊自然環(huán)境優(yōu)美，建設(shè)度假公寓和休閑配套，可以最大限度的發(fā)揮周邊自然資源的價值。項目力爭建設(shè)成為高品質(zhì)的精品度假和生活社區(qū)，為海南國際旅游島建設(shè)樹立一個樣板工程。澄邁縣資源條件及前景老城開發(fā)區(qū)資源條件及前景項目建設(shè)的必要性項目主要建設(shè)條件項目建設(shè)符合澄邁城市發(fā)展總體規(guī)劃項目已經(jīng)或者土地用地性質(zhì)變性審批，將變成居住用地項目周邊眾多項目已經(jīng)開始動工，市場表現(xiàn)較好區(qū)域配套條件在快速改善，項目產(chǎn)品未來升值潛力較大宏觀市場分析★國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析

★海南房地產(chǎn)市場分析國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求關(guān)系分析2010年下半年以來，由于國內(nèi)宏觀調(diào)控政策不斷出臺，商品房銷售面積和銷售額度均有所下滑。2011年1-4月全國商品房銷售面積億平方米，同比僅增長6.3%。通過從07年至11年的需求走勢分析，可以看出調(diào)控政策出臺后一定時間后會有很大的反彈?，F(xiàn)在與09年大反彈前期市場狀態(tài)相似。國內(nèi)房地產(chǎn)銷售價格分析2011年1-4月全國商品房和商品住宅的售價分別為5654元/平方米和5306元/平方米，可以看出商品房均價一直保持高位。商品房價格1-4月以來持續(xù)回落，價格環(huán)比增幅收窄。主要原因為國家對重點城市調(diào)控，很多開發(fā)商降價保量，其次為二三線城市銷售量增加，拉低了平均價格。國內(nèi)房地產(chǎn)投資分析從圖中可以看出每年的投資總量在不斷增加。2011年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資11340億元，同比增加34.3%。說明房地產(chǎn)投資受房地產(chǎn)調(diào)控影響較小。整體來看今年投資至少和2010年持平。2011年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積億平方米，同比增加24.4%。說明開發(fā)商對于未來依舊看好。整體來看，新開工面積率持續(xù)增加，2011年全年施工面積及開工面積至少與2010年持平。是房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)的表現(xiàn)。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源分析2011年以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金和利用外資的比例不斷增加。定金的比例減少。主要原因在于銀行在不斷提高存款準備金的情況下收緊了對開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款。大型企業(yè)利用外資渠道依然暢通。2011年1-4月資金來源萬億，同比增加17.4.%。說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈已經(jīng)趨于穩(wěn)定。國家調(diào)控對于開發(fā)商資金鏈影響減少。國內(nèi)房地產(chǎn)土地供應(yīng)狀況分析土地供應(yīng)量和土地成交量進入2011年后持續(xù)減少。銷售量較好時，土地成交量較大。保障性住房土地供應(yīng)量比例不斷增加，商品房土地供應(yīng)量越來越小，未來開發(fā)企業(yè)競爭將成為土地資源和融資能力的競爭。原因：一方面2011年上半年國土房地產(chǎn)調(diào)控正在進入艱難的博弈期。國內(nèi)加強土地供應(yīng)監(jiān)管。另一方面開發(fā)企業(yè)在調(diào)控的艱難期，降低了拿地量，為了保證資金鏈，導(dǎo)致拿地需求減少。由于開發(fā)商拿地謹慎，土地市場再現(xiàn)“低價成交”，導(dǎo)致露面低價出現(xiàn)不斷下滑。在此同時，擁有較強融資能力的開發(fā)商逆市拿地，增強土地儲備。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心對7家知名房企2010年競得地塊統(tǒng)計，萬科、金隅等知名房企2010年共拿經(jīng)營性用地17塊，總面積達公頃。7家知名房企中，北京首都開發(fā)股份2010年拿地公頃，位居第一。整體市場分析：由于受到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，商品房需求量（銷售量）出現(xiàn)減少，政策一旦松動，會有強烈反彈可能。商品房銷售價格并未出現(xiàn)較大回調(diào)，依然維持高位運行。正處于開發(fā)商與消費者艱難博弈階段。國內(nèi)房地產(chǎn)投資受影響不大，開發(fā)商看好后市。開發(fā)商自籌資金比例增加，受銀行信貸影響越來越小。部分開發(fā)商由于調(diào)控降低了拿地量，土地供需量減少。部分大企業(yè)依然逆市拿地。海南房地產(chǎn)市場正在步入穩(wěn)定發(fā)展期海南房地產(chǎn)市場已經(jīng)過一個周期的發(fā)展：在1992年達到高峰出現(xiàn)泡沫之后，1994年滑入低谷。1997、1998年海南房地產(chǎn)開始復(fù)蘇，2002年平步發(fā)展。到2004年，海南房地產(chǎn)總開發(fā)量達400萬平米，其中60％是爛尾樓改造，銷量125萬平米。2010年年初國際旅游島公布，海南房屋銷售量和銷售價格翻翻。再經(jīng)歷了2010年及2011年1-4月份的調(diào)整，?？诩昂Ｄ掀渌锌h銷售價格已基本回歸合理。銷售量開始增加。海南房地產(chǎn)投資迅猛，旅游地產(chǎn)比重不斷增加國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，２０１０年海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資４６７．８７億元，同比增長６２．５％，同比漲幅全國第一。瓊海、陵水、萬寧、五指山、定安、澄邁等地旅游地產(chǎn)投資量猛增。海南商品房銷售量穩(wěn)步增加２０１０年海南商品房銷售面積８５４．７３萬平方米。２０１０年海南商品房銷售額７４６．６１億元。完成住宅投資４１７．１１億元；比上年增長６２．５％，住宅投資比上年增長５９．３％?！跋拶徚睢狈炊碳ざ€城市商品房銷售出現(xiàn)“井噴”據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份，瓊海商品房成交量達3075套，領(lǐng)跑于其他市縣。海口和三亞在限購令下，成交量繼續(xù)低迷，而瓊海在不限購政策下成交量攀升，在3月成交量中比例分別達到37%，三亞所占比例僅達18%。海口商品房銷售量在“限購令”推出前出現(xiàn)集中放量后，隨后銷售量迅速下降。3月16日海南重點區(qū)域商品住宅成交量?？诘纫痪€城市銷售價格出現(xiàn)回調(diào)，整體市場回穩(wěn)海口商品房銷售價格在進入2011年后隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的加劇，銷售價格持續(xù)回調(diào)，2010年下半年至2011年1-4月銷售總量上升。陵水等二線城市市場受調(diào)控影響較小，銷售價格和銷售量均出現(xiàn)提升。眾多利好消息對沖調(diào)控政策的影響眾多房地產(chǎn)調(diào)控政策對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場有積極地作用。?？凇⑷齺唭蓚€城市受影響較大。國際旅游島政策逐漸落實，直接拉動旅游業(yè)發(fā)展，提升海南房產(chǎn)的投資價值。二線城市市場發(fā)展較快，受政策影響負面營銷較小。澄邁、陵水等地受海口和三亞的影響，銷售量猛增。海南房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測1、價格預(yù)測：海南房地產(chǎn)銷售價格已經(jīng)回調(diào)到位，價格大跌可能性較小。由于房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷推出，再加上傳統(tǒng)淡季到來，來?？?、三亞房價會有小幅回落，二線城市房價會穩(wěn)步上升。隨著國際旅游島建設(shè)深入，未來3-5年海南房價會不斷穩(wěn)步上升。2、土地市場預(yù)測：未來海南土地管理會更加嚴格，土地未來將成為海南房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力之一，誰掌握土地資源，在日后的發(fā)展中就能夠不斷壯大。土地價格也會不斷地攀升。3、供需關(guān)系預(yù)測：隨著房地產(chǎn)調(diào)控加劇，眾多房地產(chǎn)企業(yè)將重點轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)開發(fā)，再加上國際旅游島的建設(shè)，未來海南房地產(chǎn)投資會持續(xù)高速增長。海南旅游地產(chǎn)、度假房產(chǎn)的品牌不斷深入人心，內(nèi)地市場會越來越大。所以未來海南房產(chǎn)銷售量會持續(xù)上升。海口、三亞等一線城市雖然出臺限購令，但是政策并沒有完全的落實，島外客戶依然可以買房。所以未來?？诤腿齺喌匿N售量也會穩(wěn)步增加。區(qū)域市場分析★澄邁房地產(chǎn)市場分析★澄邁發(fā)展優(yōu)勢★項目片區(qū)房地產(chǎn)市場分析★同類型項目分析★客戶市場綜合分析澄邁房地產(chǎn)市場分析起步晚，大企業(yè)帶動——澄邁擁有眾多的生產(chǎn)與研發(fā)企業(yè)，并且擁有美麗的海岸線，但是房地產(chǎn)市場的發(fā)展一直比較滯后。2008年下半年澄邁房地產(chǎn)市場逐步興起，經(jīng)歷了2009年的高速發(fā)展，已經(jīng)有四季康城、香緹假日等十多個項目在售或者已經(jīng)部分售罄。現(xiàn)在已有雅居樂、碧桂園、富力、魯能、潤城等多家頗具實力的開發(fā)商紛紛搶灘進駐澄邁，欲將澄邁打造成為?？诘暮蠡▓@。開發(fā)投資增速快——2009年澄邁房地產(chǎn)開發(fā)投資完成5.1億元，同比增長110.8%，2010年第一季度房地產(chǎn)投資完成6.68億元，同比增長了10.4倍；2011年一季度房地產(chǎn)建成面積（施工面積）46.94萬平方米，同比增長10.9倍。澄邁房地產(chǎn)市場分析供需兩旺，島外為主——09年商品房銷售面積同比增長7.5倍，2010年一季度商品房銷售面積24.15萬平方米，同比增長3.8倍。2010年至2011年由于海口新市政府西遷，?？谙拶彽纫幌盗欣茫芜~房產(chǎn)受到島外客戶關(guān)注。島外客戶占購房客戶比例超過90%。形成兩大開發(fā)圈——澄邁已經(jīng)形成金馬大道和老城開發(fā)區(qū)為核心的兩大地產(chǎn)開發(fā)圈。其中老城開發(fā)區(qū)以其優(yōu)質(zhì)的自然資源、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、與?？诘木嚯x優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。已經(jīng)成為海南開發(fā)最密集的區(qū)域之一。老城開發(fā)區(qū)圈又分為盈濱半島開發(fā)圈和開發(fā)區(qū)開發(fā)圈。其中盈濱半島以優(yōu)質(zhì)的海景半島資源形成中高檔次的休閑度假地產(chǎn)產(chǎn)品。開發(fā)區(qū)開發(fā)圈憑借優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境和學校、軟件產(chǎn)業(yè)園等高端配套形成生態(tài)人文社區(qū)。澄邁發(fā)展房地產(chǎn)優(yōu)勢得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢澄邁瀕臨省會海口市，距離?？谑惺姓行?0公里左右。老城開發(fā)區(qū)已經(jīng)納入?？谡w規(guī)劃。處于粵海鐵路、東環(huán)高鐵、環(huán)島西線公路、西環(huán)高鐵（老城鎮(zhèn)設(shè)有輕軌站，已經(jīng)動工），馬村港（未來三港合一，客貨物流中心）是海南西部走廊第一站，海南島的交通樞紐。澄邁經(jīng)濟中心——海南老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是海南五大開發(fā)區(qū)之一，距離海口市中心20公里，距離美蘭機場33公里。規(guī)劃中的瓊州海峽跨海通道選址澄邁北部的一個鎮(zhèn)，跨海通道建成后?？诹r經(jīng)濟圈可延伸到廣州、南寧、12小時經(jīng)濟圈可以延伸武漢、上海，屆時澄邁借助地理位置將為房地產(chǎn)發(fā)展迎來更大的廣闊發(fā)展空間。澄邁發(fā)展房地產(chǎn)優(yōu)勢迅速發(fā)展的經(jīng)濟優(yōu)勢經(jīng)歷22年的艱苦探索，海南老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。目前開發(fā)區(qū)內(nèi)入駐的企業(yè)已經(jīng)達500多家，華能、中電、東軟集團、中軟國際、中航等知名“國字頭”企業(yè)也紛紛在這里搶灘落戶。華能?？陔姀S、中航特玻材料、海南中海油氣、欣龍控股（集團）股份等49家上億元項目，10億元以上大項目10多個，在國內(nèi)乃至國際同行業(yè)中的龍頭企業(yè)有50多家。?？诒６悈^(qū)西遷，也將有100多家中外企業(yè)遷至老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。海南生態(tài)軟件園落戶老城開發(fā)區(qū)，幾十家國內(nèi)重點科研企業(yè)入駐。經(jīng)濟發(fā)展帶動高科技人才的進駐，對住房需求不斷增加?，F(xiàn)在老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)常住人口約8萬人，規(guī)劃在2020年區(qū)域內(nèi)常住人口總數(shù)為萬人，其中本地人口7萬人，外來常住人口萬人，高端產(chǎn)業(yè)人口1萬人。暫住人口5萬人：其中通勤人口萬人，旅游度假人口約為萬人。（數(shù)據(jù)來源：《澄邁縣老城區(qū)總體規(guī)劃（2005年-2020年）》）區(qū)域內(nèi)將新增人口萬人，按照小康水平人均居住面積35平方米計算，將需求400萬平方米的居住面積。去除度假人口萬人，針對開發(fā)區(qū)新增職工約需要280萬平方米。澄邁發(fā)展房地產(chǎn)優(yōu)勢生態(tài)旅游不斷發(fā)展，長壽品牌打響。2009年7月12日，澄邁縣榮獲“中國長壽之鄉(xiāng)”稱號，是全國第十個、海南當前唯一獲此殊榮的地區(qū)。澄邁縣大力實施生態(tài)現(xiàn)代化建設(shè)，推進新興工業(yè)縣、休閑旅游縣、長壽縣和熱帶高效農(nóng)業(yè)示范基地“三縣一地”經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略，以及集體推進“大企業(yè)進入、項目帶動、高科技支撐”戰(zhàn)略，通過實施這兩個戰(zhàn)略，澄邁縣綜合經(jīng)濟實力大幅提升，財政收入位居全省第三。澄邁縣在創(chuàng)建省級衛(wèi)生縣和“文明澄邁”的過程中，城市綜合環(huán)境得到優(yōu)化和提升，加大了城市的吸引力，有力地推動了該縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這些為澄邁發(fā)展房地產(chǎn)市場提供了自然環(huán)境的保障，同時也吸引了大量的高端人才，增加了購房需求。澄邁發(fā)展房地產(chǎn)優(yōu)勢政府積極引導(dǎo)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供條件。澄邁也為促進房地產(chǎn)發(fā)展制定了一系列的優(yōu)惠政策。相繼出臺了《澄邁縣加強城鎮(zhèn)建設(shè)管理的若干意見》，《關(guān)于進一步加快小城鎮(zhèn)建設(shè)意見》，《澄邁縣投資優(yōu)惠政策》，《澄邁縣鼓勵和促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展意見》等。文件中明確規(guī)定，要對房地產(chǎn)開發(fā)用地盡可能實行凈地招標拍賣掛牌出讓，減少開發(fā)企業(yè)在前期建設(shè)中花費的時間，提高土地供應(yīng)效率等等。這些政策措施，有效地啟動和激活了房地產(chǎn)市場，促進了房地產(chǎn)業(yè)朝健康有序的方向發(fā)展。按照城市發(fā)展戰(zhàn)略，澄邁縣城北面將以金馬大道兩側(cè)為開發(fā)地帶，打造?？诤蠡▓@，從而使澄邁縣城與老城開發(fā)區(qū)、?？谶B接為一個整體；南面將利用南渡江游憩景觀的自然特色，改造南渡江金江段兩岸，南渡江兩岸將形成新的樓市開發(fā)熱點。同時在盈濱半島創(chuàng)建以休閑度假為主的現(xiàn)代化高檔社區(qū)，營造為?？谑忻窦偃章糜巍⑿蓍e、度假的優(yōu)良環(huán)境。新的城市發(fā)展戰(zhàn)略將引領(lǐng)該縣的房地產(chǎn)業(yè)向生態(tài)旅游的方向發(fā)展。澄邁發(fā)展房地產(chǎn)優(yōu)勢國際旅游島建設(shè)，促進旅游地產(chǎn)發(fā)展。隨著海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，海南省委省政府提出加快西部地區(qū)開發(fā)，澄邁生態(tài)房地產(chǎn)業(yè)將迎來新的發(fā)展契機。首先，未來幾年隨著一系列旅游景區(qū)項目的建設(shè)將使澄邁旅游接待規(guī)模大幅增長，對澄邁生態(tài)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將起大力的促進作用。其次，隨著旅游地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，海口可供開發(fā)土地將逐漸減少，在房價的差異和環(huán)境優(yōu)勢等多方面作用下將推動澄邁金馬片區(qū)和老城片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)。再次，盈濱半島及周邊腹地申報國家4A景區(qū)得到國家旅游委大力支持，對澄邁房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有不可替代的作用。有關(guān)規(guī)劃表明未來將整合盈濱半島周邊地區(qū)一萬多畝土地，全體打造成4A級景區(qū)，將成為瓊北地區(qū)海上競技和海上娛樂中心。大力發(fā)展沙灘車、水上摩托艇、水下摩托艇等項目，這些娛樂項目對這個區(qū)域高端房地產(chǎn)和休閑旅游的發(fā)展都會有很大的促進作用。澄邁發(fā)展房地產(chǎn)優(yōu)勢生態(tài)地產(chǎn)和文化地產(chǎn)成為主打品牌。澄邁提出建設(shè)生態(tài)房地產(chǎn)的理念，制定和出臺鼓勵生態(tài)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策。例如促進太陽能、新興建筑材料、清潔能源、天然氣及生物質(zhì)能源的利用，這一理念將引導(dǎo)海南未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著?？诒６悈^(qū)西移和馬村港一期工程的推進，澄邁有望成為瓊北物流中心和購物中心，計劃建設(shè)以服務(wù)游客和有車族為主的免稅商城。到時候?qū)⑽罅坑慰颓叭ベ徫?，同時也帶動了旅游地產(chǎn)的發(fā)展。福山咖啡風情小鎮(zhèn)、盈濱龍水節(jié)、長壽之鄉(xiāng)等一些列文化品牌已經(jīng)成為澄邁房地產(chǎn)項目借助和升華的有力平臺。項目片區(qū)房地產(chǎn)市場分析主要研究項目包括：美月小河（澄邁縣白蓮鎮(zhèn)，項目對面）、福山咖啡聯(lián)邦（澄邁福山鎮(zhèn)）新香緹假日（澄邁老城鎮(zhèn)）、四季康城（澄邁老城鎮(zhèn)）、中華坊（澄邁老城鎮(zhèn)）、澄江廣場（澄邁老城鎮(zhèn)）南國.威尼斯城（?？谠讫堟?zhèn)）、泉傾天下（澄邁城郊）、金手指.高爾夫溫泉小鎮(zhèn)（?？谖骱０队癁I半島）。福山咖啡聯(lián)邦泉傾天下高爾夫溫泉小鎮(zhèn)南國威尼斯城四季康城新香緹假日本案美月小河西海岸盈濱半島）。中華坊澄江廣場高爾夫溫泉小鎮(zhèn)四季康城新香緹假日本案美月小河中華坊澄江廣場四季康城二期麗海陽光香緹假日青龍集團項目天賜上灣綠生花園鼎基香榭學府花苑椰樹集團新址美月小河項目概況規(guī)劃設(shè)計戶型比例項目均價客戶構(gòu)成項目位于?？谂c澄邁的交界處（與本案最近，相距400余米）

占地面積：70畝建筑面積：10萬平米。容積率2.14左右有酒店式公寓，酒店式物業(yè)管理西班牙風格式建筑和園林風格聯(lián)排別墅、小高層溫泉泡池1萬平米的綠色菜園供住戶采摘新鮮蔬菜酒店式公寓目前銷售的三種戶型：A戶型：兩房92.4㎡B戶型：兩房79.4㎡E戶型：兩房66.2㎡現(xiàn)在還未開盤，咨詢價格：均價7800元，其中包含1200元裝修一次性付款享受9折優(yōu)惠實際均價：5940（不含裝修）島外客戶90%認購對象主要針對島外的商會做一些宣傳，比如義烏的商會。賣點：全裝修溫泉入戶城市西拓莊園生活VIP會所美造水庫門球場兒童樂園等新香緹假日項目概況規(guī)劃設(shè)計戶型比例項目均價客戶構(gòu)成項目位于老城開發(fā)區(qū)快速干道23公里處，與項目距離較近。占地58畝，總建筑面積9萬多平方米，由9棟度假公寓呈乙字型排列。容積率2.3左右乙字形建筑布局，戶戶通風朝陽；超大型游泳池、溫泉泡池臨街商業(yè)配套東南亞風情園林和建筑組合戶型（1房和2房組合銷售）一房一廳36.33㎡（占33%）兩房兩廳69-73㎡（占67%）三房三廳兩廚兩衛(wèi)（1房和2房組合）105.72㎡起價6400元/平方米均價:6800元/平方米左右精裝修銷售，每平方米800元裝修成本。一次性付款9.8折。實際均價5880元/平方米（不含裝修）東北內(nèi)蒙

山西

甘肅江浙等地賣點：西海岸片區(qū)美倫河水系周邊景觀溫泉泡池學校+產(chǎn)業(yè)園保稅港+開發(fā)區(qū)交通便捷四季康城項目概況規(guī)劃設(shè)計戶型比例項目均價客戶構(gòu)成總建筑面積28萬平米，分二期開發(fā)。第一期占地面積59440.60平米（89畝），建筑面積129110平米，由16棟中、高層住宅和5棟1-2層商業(yè)組成，共有住宅1532戶。第二期占地面積63111.21平米（92畝），目前正在進行前期的規(guī)劃設(shè)計。配套雙會所（休閑+商務(wù)）、泳池、溫泉泡吃、遛狗場等設(shè)施；大型商業(yè)步行街；新古典主義建筑風格；東南亞風情坡地立體園林；超寬樓間距（部分達到70米以上）；一房兩廳一衛(wèi)+大陽臺設(shè)計（53.77和55.17平方米）約占50%兩房兩廳一衛(wèi)+雙陽臺設(shè)計（76.48平方米）

約占50%主要銷售B區(qū)房子。B區(qū)起價7200元/平方米均價7800元/平方米。精裝修銷售裝修成本800元/平方米一次性付款9.2折，實際銷售價格6640（不含裝修）90%為島外客戶（其中以東北、山西、內(nèi)蒙等北方客戶為主，其次為浙江、上海等地。10%為本地客戶，其中大部分本地客戶以購買商鋪為主。賣點：東方圣巴巴拉風情800畝超大社區(qū)50%高綠化率美倫河風景雙會所步行街周邊完善配套城市向西拓展暢達交通中華坊項目概況規(guī)劃設(shè)計戶型比例項目均價客戶構(gòu)成中華坊整合開發(fā)總占地面積約280畝，小區(qū)總建筑面積29萬平方米，是一個地域?qū)掗?、低密度、原生態(tài)、一個別具一格的中國傳統(tǒng)現(xiàn)代院落式民居樓盤。產(chǎn)品包括中式獨棟、聯(lián)排別墅和高層公寓。（公寓屬于二期和三期部分）中國傳統(tǒng)民居形式，每套宅院均有前庭、天井和后院，將大量的綠化和環(huán)境布置融入宅院本身。曲徑通幽的中式園林徽派建筑風格一房兩廳一衛(wèi)+大陽臺設(shè)計（61.41平方米）約占40%兩房兩廳一衛(wèi)+雙陽臺設(shè)計（81-86平方米）

約占60%公寓部分4988元/平方米起價。均價6000（毛坯）別墅1.3萬—3.1萬不等100%為島外客戶（其中以東北、山西、內(nèi)蒙等北方客戶為主，其次為浙江、上海等地。賣點：◆中式建筑風格和生活格調(diào)◆城市向西區(qū)位升值◆超高綠化率◆豐富社區(qū)文化◆超大社區(qū)規(guī)模周邊其他項目情況項目名稱項目概況項目價格戶型賣點澄江廣場項目位于工業(yè)大道和澄江路交叉口處，總建筑面積35000平方米，一棟三單元聯(lián)排建筑。5090元/平方米起價均價6000元/平方米（折后價，一次性付款9.6折）兩房兩廳一衛(wèi)74.34平方米，兩房為主三房兩廳兩衛(wèi)134.56平方米西海岸盈濱島風光?？诒憬萁煌ê蠡▓@澄邁鼎基香榭與“中華坊”項目相鄰，一棟四單元聯(lián)排建筑。占地10畝。5480元/平方米起價（4層起價）均價5880元/平方米一房一廳50.44平方米。單身公寓36.44平方米，兩房兩廳69-84平方米（為主）美倫規(guī)劃中完善配套，商圈中心。高爾夫溫泉小鎮(zhèn)項目占地400畝，分四期開發(fā)，一期由6棟9-11層的小高層組成；二期由8棟7-11層的電梯花園洋房組成，已全部封頂實際銷售起價7218元/平方米，均價7500元/平方米。對外公布均價9300元/平方米，打8折一房兩廳一衛(wèi)99.71平方米）占20%67.46平方米約占40%一房43.68平方米約占40%?？诤蠡▓@盈濱半島度假生活圈溫泉、高爾夫親水社區(qū)度假式物業(yè)管理片區(qū)項目銷售狀況分析通過對周邊項目調(diào)研，發(fā)現(xiàn)區(qū)域項目在海南島整體市場中表現(xiàn)較為強勁，銷售速度相對較快?？蛻魜砹浚焊黜椖科骄蛻魜碓L來電在每月100-500批次左右；成交量：4月份成交量在15-30套左右（銷售多以異地銷售和分銷為主）；1-3月份銷售較好，很多項目超過50套。原因分析：區(qū)域項目定位明確，項目規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計比較符合島外客戶需求；距離?？谑袇^(qū)較近，生活便利；經(jīng)濟產(chǎn)品發(fā)展較快，?？谥行奈饕?，規(guī)劃前景較好，未來升值潛力較大；區(qū)域項目于?？谑袇^(qū)相比，價格相差較大，性價比高，升值潛力較大。?？谑邢拶彛芏嗤顿Y者轉(zhuǎn)移投資。片區(qū)房地產(chǎn)市場分析分析項目區(qū)域特性項目概況產(chǎn)品均以度假公寓為主，類型豐富，以多層、小高層為主；中小型項目為主，大型項目較少；綠化率較高。規(guī)劃設(shè)計比較注重自身內(nèi)部生活配套，并以度假養(yǎng)生運動主題為主；規(guī)劃設(shè)計比較注重園林風格和規(guī)劃布局，使園林景觀成為產(chǎn)品亮點和賣點；普遍采用熱帶濱海風格園林，部分項目對東南亞風格進行本地化和文化化改造；部分項目戶型設(shè)計創(chuàng)新較好，很多設(shè)計值得借鑒。戶型配比以35-50㎡的一房與60-80㎡兩房為主力戶型；大部分采取精裝修銷售，其中裝修成本不打折。項目價格新項目公寓價格大部分在5800-6800元/平方米區(qū)間。其中靠近本案項目以5800-6000元價格為主。裝修成本以800元/平方米的簡裝為主?？蛻魳?gòu)成09年至今島外購房客戶比例不斷增加，出現(xiàn)中低端島外客戶與高端島外客戶區(qū)分的市場格局；島外客戶以度假、養(yǎng)老和投資需求為主；客戶主要集中在東北、華北、西北等地，其次為江浙客戶。項目處于?？谑谐墙紖^(qū)域，臨近老城開發(fā)區(qū)和盈濱半島旅游度假區(qū)、火山口國家地質(zhì)公園。至?？谑兄行慕煌ū憬?，周邊環(huán)境優(yōu)美，適合發(fā)展休閑旅游度假地產(chǎn)。海南旅游度假地產(chǎn)大部分集中在旅游景點周邊、縣城新區(qū)、濱海或濱江。例如：景區(qū)附近的如：博鰲千舟灣、亞洲灣、官塘溫泉小鎮(zhèn)、興隆溫泉高爾夫公寓等；縣城新區(qū)：定安、五指山、澄邁等新城規(guī)劃區(qū)眾多項目，如：中潤溫泉水城、泉傾天下、翡翠谷等；濱江濱海地區(qū)的項目有清水灣、福灣等項目。通過對相同類型項目及周邊項目進行分析，為項目的微觀市場提供較深度的研究，并為項目的定位和設(shè)計提供參考。本區(qū)域主要選擇濱海新區(qū)域大盤（雅居樂清水灣）、城郊樓盤（瓊海城郊永金.海域天城）、小鎮(zhèn)盤（南國威尼斯城）樓盤組成。同類型項目分析清水灣項目名稱項目概況規(guī)劃設(shè)計項目均價客戶構(gòu)成項目賣點清水灣位于陵水縣英田大道。占地1.5萬畝，總建筑面積960萬平方米。包含海景酒店、海景高爾夫、風情商業(yè)街、貴族游艇會、度假公寓和別墅。6個超五星級酒店；世界風情商業(yè)街；3個18棟高爾夫球場；擁有貴族游艇會和海洋展覽館。清水灣目前正在銷售的瀚海銀灘組團，均價在26000元/平方米至28000元/平方米不等；星海傳說二期均價18000-20000元/平方米。以全國高端客戶為主。主要集中在：北京、西北、江浙、川渝等地。核心理念：你的國度，你的第二人生。賣點：12公里海岸線；萬畝大體量高品質(zhì)規(guī)劃和高品質(zhì)配套。

永金.海域天城永金.海域天城項目位于海南省瓊海市人民路西側(cè)，項目用地呈矩形，用地面積56695平方米，建筑面積99469.73平方米。由11棟7+1層至17+1層住宅及一棟三層會所組成，沿人民路的住宅底部設(shè)有兩層商業(yè)網(wǎng)點.多變主次庭院空間，雙溫泉景觀泳池；五星級商務(wù)會所；東南亞風情園林；熱帶風情商業(yè)街。入戶花園、空中露臺、花池、凸窗的戶型設(shè)計。起價：5700元/平方米均價：7000元/平方米主要集中在中國北方重點城市，主要包括：華北、東北、西北等地。核心理念：萬泉河畔森林溫泉公寓賣點：萬泉河畔生態(tài)人居；輕軌、博鰲機場；雙溫泉景觀泳池；東南亞風情景觀；五星級會所；熱帶風情商業(yè)街。項目名稱項目概況規(guī)劃設(shè)計項目均價客戶構(gòu)成項目賣點南國.威尼斯城項目名稱項目簡介規(guī)劃特點項目戶型銷售價格客戶來源南國.威尼斯城位于?？谑协偵絽^(qū)云龍鎮(zhèn)，項目用地規(guī)劃用地總面積為89.834公頃（合1347.5畝），南臨南渡江支流三十六曲溪?？偨ㄖ娣e78萬平方米，產(chǎn)品物業(yè)類型齊全，包括從小戶型公寓、花園洋房、疊加別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨立別墅、風情商業(yè)街的全系列產(chǎn)品。規(guī)劃有兩條風情商業(yè)街。集合大量基本生活配套；設(shè)置綜合型休閑娛樂運動會所；四大主題公園：老人活動中心、兒童游樂天地、演藝廣場和濱江長廊公園；國際雙語幼兒園20個泊位的濱江游艇碼頭、垂釣中心四星級酒店熱帶雨林風格的景觀12000平米人工湖項目一期開發(fā)以公寓為主。一房一廳50多平米；一房約占60%兩房一廳60-70平米，兩房兩廳85平米左右兩房比例占25%三房兩廳兩衛(wèi)105平米三房約占15%公寓樓：起價：4800元/平方米（實價）層差：50-80元均價：5000元/平方米左右客戶集中在上海（開發(fā)商所在地）、北京、山西等地。無本地客戶。實際銷售中兩房銷售稍好同類型項目特點分析分析項目特點產(chǎn)品設(shè)計注重項目園林設(shè)計。風格鮮明，景觀性強。（水系、溫泉等配置較多）注重自身配套。中大盤均有自身完善的內(nèi)部生活商業(yè)配套。其次均配置不同檔次的休閑、運動、娛樂配套。公寓戶型以中小戶型為主。戶型結(jié)構(gòu)突出大陽臺、入戶花園等休閑觀景效果，普遍采取精裝修或提供精裝修服務(wù)。項目賣點項目銷售均從“給客戶一個明確升值預(yù)期”和“打造一個特鮮明的（度假）生活方式”兩個方面進行賣點闡述。闡述策略：核心理念一般為：核心景觀+度假生活方式；從區(qū)域規(guī)劃、交通發(fā)展、周邊配套和景觀、社區(qū)景觀配套及戶型、生活理念、物業(yè)服務(wù)幾個方面進行賣點闡述?？蛻魜碓纯蛻?0%以上來自內(nèi)地；客源具體分布在長江以北地區(qū)，其中以北京、東北、西北等地為主；客戶層次根據(jù)項目的售價進行不同的區(qū)分。主要用于度假、投資和過冬養(yǎng)老之用。區(qū)域項目價值體系向綜合資源模式轉(zhuǎn)變各個項目重點物業(yè)核心體現(xiàn)在產(chǎn)品、配套、景觀三個方向。這三個方向也成為各個項目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、生活價值塑造、宣傳推廣的重點內(nèi)容。產(chǎn)品設(shè)計向多元化發(fā)展，更加符合度假需求；景觀價值更加突出周邊景觀資源和園林景觀資源；配套設(shè)施更加傾向于主題性、豐富性，能夠形成一定層次生活品質(zhì)的生活保障和休閑保障。

片區(qū)及同類型項目分析為項目提供定位參照建筑風格及園林風格明確化已經(jīng)成為海口及周邊地區(qū)項目發(fā)展的趨勢，所以項目未來定位需要確定鮮明的建筑風格和特色的園林風格；注重周邊景觀的利用，同時注重園林的景觀型和參與性。小區(qū)規(guī)劃應(yīng)當注重景觀性和舒適性，主要考慮島外客戶投資、度假與養(yǎng)生需求；戶型設(shè)計應(yīng)根據(jù)島外客戶的需求進行，并且要考慮項目的總價控制。在銷售策略中可以進行精裝修銷售。類似項目均存在區(qū)域生活配套落后的情況，項目應(yīng)該參照各項目的做法注重項目自身生活配套，例如基本生活配套、休閑娛樂配套、體育運動配套、養(yǎng)生保健配套等。突出項目的品牌建設(shè)性，即項目配套的經(jīng)營性（未來的人氣）。保證未來的物業(yè)管理品質(zhì)和建筑品質(zhì)?？蛻羰袌鼍C合分析海南度假市場客戶來源廣泛，目前已涵蓋主要一、二線城市島外客戶來源于全國各地，以地區(qū)氣候環(huán)境差異較大的北京、東北、上海、山西以及江浙一帶的客群為主，主體構(gòu)成比較復(fù)雜，以度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生為主。海南客戶市場分布示意圖老齡化及居民收入水平提高，潛在度假置業(yè)人口迅速增多海南作為國內(nèi)濱海度假首選地，再加上國際旅游島建設(shè)，會吸引更多外地人來海南置業(yè)?？蛻籼攸c分析置業(yè)目的購買力（萬）代表群體年齡結(jié)構(gòu)群體特征置業(yè)觀念關(guān)鍵點休閑度假>5001.大型企業(yè)高層/私營企業(yè)主/山西煤老板；2.東北+西北+北京/江浙+上海/成都、重慶等；45-60處于事業(yè)頂峰期，圈子廣，應(yīng)酬多，對生活質(zhì)量要求高；對高端商務(wù)配套如下：游艇俱樂部，GOLF等感興趣；稀缺資源占有，資源大于區(qū)域；持有價值大于使用價值；置業(yè)彈性較大享受生活、資源占有、私密性度假投資200-3001.各地投資客/知名人士；2.北京+西北/上海/長三角；30-45手頭上有大量的閑置資金，在全國各地均有置業(yè)，對市場較為敏感；看中資源以及區(qū)域的升值潛力；長短期持有均有；置業(yè)彈性極大；資源，短期內(nèi)升值潛力籌備養(yǎng)老200-3001.企業(yè)高管/藝術(shù)家，知名人士、大學教授45-55事業(yè)上升期，頻繁往來各個城市；出入私人會所等高級場所；注重同鄉(xiāng)圈子；渴望親近海資源；對社區(qū)配套有要求；置業(yè)彈性較投資客弱近海、配套、跟風商務(wù)投資>1001.總部在?？诘睦习?；2.大型貿(mào)易生意人；3.政府高官；35-50圈子廣，朋友多；在島外客戶刺激下，開始追求高生活品質(zhì)同時有很強的投資觀念；近海，重區(qū)域，對配套的成熟有要求，置業(yè)彈性較大；區(qū)域大與資源、區(qū)域情結(jié)養(yǎng)老<100長江以北；退休老年人；55-65退休在家，身體健康，經(jīng)常在各城市間旅游；重同鄉(xiāng)圈子；一般兒女給他們買房；追求生活安逸，長期居住；關(guān)注單價與總價；關(guān)注醫(yī)療配套和小區(qū)配套；對海資源不敏感；置業(yè)有類剛性需求；養(yǎng)老、總價、配套、跟風企業(yè)移民60-1001.大型公司海南分公司高管/公務(wù)員；30-40三十歲以上，圈子朋友聚會，家人、親戚親情活動；區(qū)域大于資源（首選西海岸，次選海甸島）；剛性需求生活品質(zhì)、區(qū)域大于資源、重圈子地塊分析★區(qū)位環(huán)境分析★交通環(huán)境分析★配套環(huán)境分析★SWOT分析區(qū)位環(huán)境分析本案?？谛滦姓行挠癁I半島旅游度假區(qū)火山口地質(zhì)公園觀瀾湖高爾夫度假區(qū)軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合保稅區(qū)馬村港區(qū)太陽灣度假區(qū)長流高新科技園太陽灣旅游度假區(qū)太陽灣旅游度假區(qū)位于澄邁馬村港以西，擁有美麗的沙灘和大片的紅樹林及生態(tài)樹林景觀。整體定位與亞龍灣相媲美的高端旅游度假區(qū)?，F(xiàn)在已經(jīng)有富力集團、雅居樂等大型房地產(chǎn)開發(fā)公司進入。太陽灣旅游度假區(qū)距離項目約15公里，隨著太陽灣旅游度假區(qū)的不斷深入開發(fā)，對本案有一定的輻射和帶動作用。馬村港綜合物流區(qū)政府部門正在積極推進秀英港、新港和馬村港“三港合一”，屆時馬村港將成為瓊北地區(qū)最大的物流港。將聚集一大批物流企業(yè)進駐。隨著海口保稅區(qū)西移和馬村港一期工程的推進，澄邁有望成為瓊北物流中心和購物中心，可以考慮建設(shè)以服務(wù)游客和有車族為主的免稅商城。?？诒６悈^(qū)綜合保稅區(qū)是我國目前開放層次最高、優(yōu)惠政策最多、功能最齊全、手續(xù)最簡化的特殊開放區(qū)域。2008年12月22日，國務(wù)院批準設(shè)立?？诰C合保稅區(qū)。?？诰C合保稅區(qū)是我國繼蘇州工業(yè)園、天津濱海新區(qū)和北京天竺綜合保稅區(qū)之后設(shè)立的第四個綜合保稅區(qū)，也是首個在省會城市設(shè)立的綜合保稅區(qū)，它具有保稅港區(qū)的功能和政策優(yōu)勢，將與洋浦保稅港區(qū)形成錯位布局、互為補充、共同發(fā)展的格局。2011年3月16日保稅區(qū)正式封關(guān)運作。未來將吸引眾多大型企業(yè)入駐園區(qū)，對于周邊的住房需求將會進一步增加。生態(tài)軟件產(chǎn)業(yè)園海南生態(tài)軟件園位于海口半小時經(jīng)濟圈范圍內(nèi)，占地3000畝(其中一期1000畝、二期2000畝)，2009年5月20日已開工建設(shè)。園區(qū)以軟件研發(fā)、軟件外包、IT培訓、呼叫中心、互聯(lián)網(wǎng)媒體等為主要方向，吸引世界知名IT企業(yè)入駐，未來3-5年達到60萬平米綜合建設(shè)規(guī)模，預(yù)計可容納4-5萬軟件工程人員。目前已有微軟、東軟、中軟、長城信息、海航信息、天涯在線、惠普等155家企業(yè)入園。軟件產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)將進一步帶動區(qū)域內(nèi)配套的完善、住房需求的增加。未來軟件產(chǎn)業(yè)園將配套酒店、商場、公園等配套設(shè)施。并且建設(shè)城市候機樓和會議會展中心。直接帶動區(qū)域內(nèi)生活更加便捷。海南老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)海南老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)遠景規(guī)劃范圍約300平方公里，近期規(guī)劃建設(shè)用地面積平方公里，已開發(fā)建設(shè)面積約20平方公里，現(xiàn)有人口近10萬人，分為一、二類工業(yè)區(qū)，辟有六大功能區(qū)，即港口及港口加工區(qū)、工業(yè)大項目區(qū)、生態(tài)軟件產(chǎn)業(yè)園、海南博士·院士產(chǎn)業(yè)園暨海南省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、老城新城區(qū)、鐵路與港口物流區(qū)和盈濱半島旅游度假區(qū)。盈濱半島旅游度假區(qū)盈濱半島北臨瓊州海峽，西距?？谑屑s24公里，是?？凇?7公里黃金海岸線”的延伸區(qū)，素有“?？诤蠡▓@”之稱。區(qū)內(nèi)目前已建成永慶寺佛教文化苑、西海岸溫泉度假酒店、金鑫足球訓練基地、金鑫度假村、盈濱廣場、旭華月亮灣高爾夫球場等一批集觀光、度假、餐飲為一體的旅游項目。未來的盈濱半島旅游度假區(qū)將發(fā)展成為休閑、旅游度假、高級居住、水上運動等為主，打造成影視會展、佛教文化、旅游度假、康健娛樂、游艇運動、商務(wù)休閑、生活居住等具有國際水準的綜合性濱海休閑旅游度假區(qū)。盈濱半島及周邊腹地申報國家4A景區(qū)得到國家旅游委大力支持，對這個區(qū)域高端房地產(chǎn)和休閑旅游的發(fā)展都會有很大的促進作用。長流高科技園首期占地約平方公里，未來將擴展至60平方公里。擬選址長流組團西南部，未來將往南部延伸。產(chǎn)業(yè)方向為：靠近老城信息產(chǎn)業(yè)園，借助其進行產(chǎn)業(yè)融合，發(fā)展電子信息、節(jié)能環(huán)保、新一代互聯(lián)網(wǎng)等高技術(shù)含量，高附加值的新興產(chǎn)業(yè)和研發(fā)機構(gòu)。本案地塊所在位置雷瓊世界地質(zhì)公園（?？趫@區(qū)）海口石山火山群國家地質(zhì)公園位于?？谑行阌^(qū)西部石山鎮(zhèn)，離海口鬧市區(qū)約20公里，屬地塹-裂谷型基性火山活動地質(zhì)遺跡。是國家4A級景區(qū)，是海南目前唯一的國家地質(zhì)公園。下一步將擴建“火山光影夢幻旅游區(qū)”打造綜合科普、度假、養(yǎng)生、商業(yè)等功能集一體的旅游區(qū)域，具有四大板塊：①火山科普旅游版塊區(qū)（火山光影）②娛樂與文化休閑板塊區(qū)（夢幻樂園）③溫泉小鎮(zhèn)健身板塊區(qū)（溫泉小鎮(zhèn)）④度假康療養(yǎng)生板塊區(qū)（康體養(yǎng)生苑）.?？谛滦姓行膶⒔ㄔO(shè)成為集行政服務(wù)、總部經(jīng)濟、會議展覽、教育科技、文化創(chuàng)意、旅游度假、健康養(yǎng)生、休閑娛樂、交通樞紐、現(xiàn)代物流和理想居住等功能元素為一體的未來海口新核心區(qū)。觀瀾湖高爾夫度假區(qū)海口觀瀾湖高爾夫球會規(guī)劃建設(shè)十個十八洞球場，目前建成三個，兩個球場已開始接待球客。是目前中國乃至亞洲規(guī)模最大、設(shè)施最齊全的私人高爾夫度假勝地。球會總投資20億港元。全國唯一的一個6桿洞，全長828碼，極具挑戰(zhàn)性，在此您可享受到小鳥和老鷹的驚喜；擁有最大的果嶺，面積達1100平方米；擁有最長的發(fā)球臺，長度達160米；擁有最大的發(fā)球臺，面積達150平方米；有7個發(fā)球臺可眺望整個觀瀾湖的自然湖景；有5個球道擁有巨大的沙漠景觀；交通環(huán)境分析20分鐘車程至機場20分鐘車程?？谑袇^(qū)10分鐘車程至新市中心5分鐘車程至盈濱半島8分鐘車程至輕軌站粵?？绾４髽颍ńㄔO(shè)準備階段）粵海鐵路（已通車）2分鐘車程至老城開發(fā)區(qū)交通環(huán)境分析大交通環(huán)境優(yōu)越：西線高速、南海大道、東環(huán)鐵路、環(huán)城高速等多條城市快速通道，將老城、西海岸、?？谥鞒菂^(qū)、周邊各大旅游度假區(qū)緊密連接。項目業(yè)主可以便捷的享受海口市中心優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療、購物、金融等生活服務(wù)，同時可以享受盈濱半島沙灘陽光、火山口公園悠閑自然、觀瀾湖高爾夫球場頂級高球運動。距離周邊配套車程時間較短：2分鐘車程到達老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；5分鐘車程到達盈濱半島旅游度假區(qū)；8分鐘車程到達輕軌站；10分鐘車程到達?？谛滦姓行?；20分鐘車程到達?？谑兄行?；20分鐘車程到達美蘭機場；60分鐘乘輕軌至三亞。交通環(huán)境分析交通條件未來越來越好：跨海大橋未來選址澄邁臨海一帶，跨海大橋的修通將大大改善海南與內(nèi)地的交通條件，未來澄邁也成為海南的橋頭堡。2015年西環(huán)輕軌首站就在澄邁老城。未來從項目至全島，交通十分便利。。公共交通條件落后：項目至?？谑兄行募绊椖恐苓吰渌涮坠步煌l件較差。僅有?？谥脸芜~金江、白蓮鎮(zhèn)、老城鎮(zhèn)的城際大巴。未來項目可以通過開通項目至個配套區(qū)的大巴和提供轎車租賃服務(wù)解決公共交通問題，避免此問題對業(yè)主生活的影響。近日海南老城開發(fā)區(qū)獲得國家開發(fā)銀行300億元開發(fā)貸款，用于開發(fā)區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。未來老城開發(fā)區(qū)及其周邊硬件及配套將快速完善。配套環(huán)境分析項目具體位置：位于澄邁縣白蓮鎮(zhèn)東北側(cè)（?？诃h(huán)城高速與西線高速交接立交橋東南側(cè)，緊鄰澄邁縣農(nóng)科所），地界東至瓊山地界；南至金城公司土地；西至昌隆、拓成公司土地；北至潭池村水田。項目地塊周邊景觀：項目北側(cè)臨近美倫河，具有天然河景；東側(cè)1000米處為美造水庫，景色優(yōu)美；地塊距離至金江方向（白蓮鎮(zhèn)）快車道約400米。地塊周邊眾多地塊已經(jīng)變形為住宅用地，未來將進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，區(qū)域居住氛圍越來越濃。具體配套生活配套：附近有老城鎮(zhèn)和白蓮鎮(zhèn)上的基本生活設(shè)施。包括電信、銀行、中小學、幼兒園等。教育配套：海南高級技工學校、海南中學國際部（幼兒園至高中）。科研配套：農(nóng)科所、海南軟件產(chǎn)業(yè)園、博士產(chǎn)業(yè)園、根雕藝術(shù)館等。旅游配套：盈濱半島旅游度假區(qū)、月亮灣高爾夫球場、觀瀾湖高爾夫球場、美蘭高爾夫球場、永慶寺、太陽灣、火山口地質(zhì)公園、美造水庫（湖）等。規(guī)劃配套：美倫河兩岸將規(guī)劃大型商場、酒店、惠眾廣場、科技園、文化廣場、濱水公園、吉慶廣場、小吃美食街等，成為未來城市商業(yè)中心。生活配套根雕藝術(shù)館教育配套建設(shè)中的海南中學——海南教育質(zhì)量最好的學校之一，從幼兒園至高中。海南省技工學校——海南最大的技工學校美倫河兩岸規(guī)劃規(guī)劃河道長約895米，設(shè)計面積110731平方米。美倫河兩岸城市風貌惠眾廣場設(shè)計主題公園設(shè)計商業(yè)廣場設(shè)計房地產(chǎn)項目重點開發(fā)區(qū)青龍集團項目、四季康城等均為幾百畝的大項目青龍鄰南海大道眾多項目正在建設(shè)項目周邊眾多地塊圍起來，準備建設(shè)配套綜合評價宏觀較好，周邊不足。周邊旅游休閑度假配套齊全，周邊高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好。未來可以通過提高內(nèi)部配套，改善交通條件來進行彌補。但是周邊基本生活配套較少，當?shù)夭桓?。看好預(yù)期，三年將大變樣。區(qū)域規(guī)劃檔次較高，軟件產(chǎn)業(yè)園、椰樹集團等大量職工遷入，刺激當?shù)嘏涮篆h(huán)境的改善。再加上周邊項目的啟動，海南中學建設(shè)，三年內(nèi)區(qū)域生活環(huán)境內(nèi)將得到很大改善。項目SWOT分析優(yōu)勢分析整體優(yōu)勢：海南省作為中國最大的經(jīng)濟特區(qū)，同時又定位為國際旅游島。國際旅游島定位出臺，將使得海南從國內(nèi)走向國際，影響力進一步擴大，將吸引全國乃至世界客戶到海南置業(yè)。澄邁縣正在重點打造“長壽之鄉(xiāng)”旅游度假品牌，將吸引更多的島外人士來澄邁定居養(yǎng)老。景觀優(yōu)勢：項目臨近處擁有美倫河、美造水庫景觀。周邊自然環(huán)境保持較好，綜合景觀優(yōu)越。未來再加上精心營造的園林景觀，項目景觀優(yōu)勢明顯。旅游資源優(yōu)勢：周邊高爾夫項目云集（觀瀾湖高爾夫球場、月亮灣高爾夫球場、美視高爾夫球場、陽光西海岸高爾夫球場、美蘭高爾夫球場等）、擁有火山口國家地質(zhì)公園、盈濱半島旅游度假區(qū)、太陽灣旅游度假區(qū)等。距離這些經(jīng)典車程均在20分鐘以內(nèi)。項目SWOT分析優(yōu)勢分析區(qū)位和配套優(yōu)勢：屬于?？谑谐墙?，距離市中心距離較近，交通方便。可以輕松享受?？谑兄行尼t(yī)療、金融、購物等配套設(shè)施。距離?？谑行滦姓行木嚯x非常近，未來生活更加方便。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：項目臨近老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。擁有軟件產(chǎn)業(yè)園（海南最大的軟件產(chǎn)業(yè)園）、海口綜合保稅區(qū)（全國第四個綜合保稅區(qū)）、馬村港綜合物流區(qū)、?？陂L流高新科技園、椰樹集團產(chǎn)業(yè)園等。高新產(chǎn)業(yè)云集，吸引較多人才進駐，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大。教育優(yōu)勢：項目周邊擁有海南省技工學校、海南中學國際部（幼兒園至高中）。未來還將有更多學校落戶本地。項目SWOT分析優(yōu)勢分析交通優(yōu)勢：項目處于海南交通的一個核心地帶。擁有東環(huán)鐵路、海口繞城高速、西線高速、工業(yè)大道、濱海大道等交通道路。未來跨海大橋落點澄邁老城附近，2015年西線輕軌通車，首發(fā)站設(shè)在老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，這些極大地改善了區(qū)域的交通條件。項目至?？谑兄行?、機場、海南其他地區(qū)都比較方便。規(guī)劃優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)正在積極投資進行道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并規(guī)劃建設(shè)美倫河兩岸商業(yè)、公園及公共配套設(shè)施。產(chǎn)品優(yōu)勢：項目地塊較大，可以更好的進行內(nèi)部園林建設(shè)、增加內(nèi)部配套，形成獨特的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢。區(qū)域內(nèi)價格與?？诘鹊叵啾鹊?，價格優(yōu)勢明顯。項目SWOT分析劣勢分析周邊商品房項目較少，居住氛圍較差；處于城市郊區(qū)，生活配套少，檔次低；公共交通不發(fā)達，往返市區(qū)交通不便。項目SWOT分析機會分析國際旅游島建設(shè)的持續(xù)深入，免稅政策的落實，島外來海南客戶不斷增加，為項目開拓島外市場提供了基礎(chǔ)；澄邁縣政府重點扶持，重點發(fā)展旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)，為項目發(fā)展提供更多的政策支持；

周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為區(qū)域提供足夠的人氣，加速區(qū)域生活配套條件的成熟；

周邊動工項目和將開發(fā)項目較多，開發(fā)越來越集中，且大多數(shù)定位為旅游休閑度假地產(chǎn)，提高了項目的聚集效應(yīng)，擴大了項目所在區(qū)域的知名度。

項目未來通過項目自身配套設(shè)施的建設(shè)以及開通項目至市中心班車等措施，彌補項目在配套方面的不足，會吸引更多的消費者?；A(chǔ)設(shè)施投資不斷加大，道路等設(shè)施不斷完善，提高了項目地塊成熟度。提升了項目價值。項目SWOT分析威脅分析房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控，房價不斷下降，投資客戶減少，為項目銷售帶來不確定性；區(qū)域規(guī)劃速度較慢，對區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境造成影響（例如地塊段美侖河景觀治理、美造水庫景觀建設(shè)等。）；項目至交通干道的道路條件差，影響項目開發(fā)。分析總結(jié)項目所在地塊整體優(yōu)勢明顯。雖然在就近配套、人氣、公共交通等問題方面存在現(xiàn)狀性問題，但是作為旅游度假地產(chǎn)完全可以通過后期的規(guī)劃開發(fā)來盡量彌補所存在的問題，積極發(fā)揮項目的優(yōu)勢，打造出一個個性鮮明、富有特色的旅游度假小區(qū)。區(qū)域配套可以通過在項目內(nèi)部增加配套來進行彌補，但是只能獲得基本配套，其他配套可以通過改善交通環(huán)境來進行彌補。交通環(huán)境可以通過增加項目至市區(qū)的班車來彌補。人氣問題也可以通過后期運營來彌補。椰樹集團在市中心存在時間較長，并未造成環(huán)境影響，再加上現(xiàn)在采取新設(shè)備、新工藝，對環(huán)境保護更好?？梢酝ㄟ^在銷售中一些說辭進行回避。項目核心價值核心位置：地處海南省會?？谖鞔箝T，便捷的交通可以使客戶輕松享受自然環(huán)境和城市配套；海口城市向西，距離市中心距離越來越近，升值潛力較大；便捷交通：至市區(qū)、機場、輕軌站、海邊、島內(nèi)其他地方均有較好的交通條件，時間較短；景點云集：高爾夫球場密集、火山口公園、盈濱半島旅游區(qū)環(huán)繞四周。周邊擁有河景、湖景（水庫），再加上內(nèi)部園林景觀，形成復(fù)合式景觀優(yōu)勢；產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：2個學校、1個保稅區(qū)、1個產(chǎn)業(yè)區(qū)、1個綜合港區(qū)，百萬人口的生活區(qū)呼之欲出；價格優(yōu)勢：區(qū)域價格低于海口市區(qū)，但是卻擁有和海口市區(qū)更好的度假環(huán)境。性價比較高，投資升值潛力較大。后天規(guī)劃優(yōu)勢（配套）：小區(qū)內(nèi)部商業(yè)街（含生活配套、休閑娛樂配套、體育運動配套、康體養(yǎng)生配套等）、生活概念及物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢。項目定位★目標客戶定位★項目定位★產(chǎn)品定位★價格定位目標客戶群定位區(qū)域客戶群分析區(qū)域內(nèi)購房客戶可以分為以下四種：島內(nèi)自住型、島外自住型、島內(nèi)投資型、島外投資型。各種類型的職業(yè)、支付能力、購買目的可以用下面的坐標系進行表述：職業(yè)以企業(yè)高層、政府高層、中小企業(yè)主、白領(lǐng)為主價格支付能力較強購買目的為改善居住品質(zhì)，注重地段、戶型、景觀、朝向來自上海、北京、東北等區(qū)域，職業(yè)多元化價格支付能力較強購買目的是用作第二居所，定居、度假或養(yǎng)老，注重景觀、配套、規(guī)劃前景職業(yè)以企業(yè)白領(lǐng)、工商業(yè)者為主購買目的主要為投資，賺取差價和租金對價格敏感對產(chǎn)品的戶型要求比較高來自上海、浙江等區(qū)域職業(yè)投資者居多購買目的為長短線投資，對價格敏感，注重規(guī)劃、景觀羊群效應(yīng)明顯自住島內(nèi)島外投資從對項目周邊同類項目分析認為：這些項目90%以上為島外客戶，本地客戶非常少，為10%左右（主要為周邊企業(yè)職工）。從客源地來看：客戶主要來自東北、華北、華東地區(qū)。東北及華北地區(qū)的客戶以自住為主、投資為輔，以浙江、上海為代表的華東地區(qū)客戶多以投資為目的。從客戶來訪方式來看：周邊同類項目客戶主要通過宣傳由外地直接購買的較多，抱團購買較多；其次為周邊同類項目老業(yè)主推薦，例如澄邁金馬大道泉傾天下項目，以東北大慶等城市客戶居多；再其次還有開發(fā)商所在地的影響，例如南國威尼斯城經(jīng)開發(fā)商直接推薦上海客戶較多，美月小河項目義烏投資型客戶比較多。項目目標客戶群現(xiàn)對項目距離市中心距離、城市配套成熟度、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)配套、區(qū)域價值、景觀資源、升值潛力等方面進行分析，確定項目90%以上客戶為島外客戶（與項目具有較大相似的新香緹假日項目及四季康城項目本地客戶非常少）。項目處于城市郊區(qū)，臨近中心城市的齊全配套，又具有較好的自然環(huán)境和景觀資源，同時未來隨著交通的改善，項目具有一定的投資升值價值，可以享受到優(yōu)勢的度假生活體驗和養(yǎng)老生活服務(wù)。認為項目客戶應(yīng)該具體以郊區(qū)資源型投資度假養(yǎng)老客戶為主，其次有部分純投資型客戶，有少部分為就近工作者的居家型客戶。客戶描述客戶類型客戶比例來源構(gòu)成需求類型（主要分析公寓需求）郊區(qū)資源型投資度假養(yǎng)老客戶約占70%島外客戶為主。以內(nèi)地中高端人群為主。島外客戶主要分布：東北、華北、西北等地能源型城市。其次川渝、浙滬一帶也有部分。戶型和面積：一房、兩房為主，40—80㎡之間總價：20—50萬之間（公寓）價格要求一般，對周邊自然景觀、區(qū)域旅游資源配套、小區(qū)內(nèi)部休閑度假和生活配套比較看重，其次對項目的品牌和服務(wù)比較看重。純投資型客戶約占30%以島外客戶為主。包含職業(yè)投資人和部分中高端其他職業(yè)人群。客戶主要分布：以中國一線城市：上海、北京等；江浙地區(qū)等為主。戶型和面積：一房需求為主，兩房需求為次要。一房戶型在40-50平方米（出租方便的酒店式公寓較為受歡迎），兩房戶型在75-80平方米之間較好。單價：要求單價越低越好。對周邊區(qū)域規(guī)劃、交通改善、小區(qū)環(huán)境、配套和服務(wù)、開發(fā)周期、后期經(jīng)營管理等因素比較看重?？蛻魧哟畏治龈鶕?jù)客戶的數(shù)量及客戶的類型，將市場劃分為三個層次，分別為：核心客戶市場、重要客戶市場、游離客戶市場。具體客戶來源劃分如下圖：客戶市場登記劃分示意圖項目定位理由：項目符合旅游地產(chǎn)的條件：擁有較好的景觀條件、距離市區(qū)較遠、周邊生活配套不足、交通條件好。項目不適宜按照傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式開發(fā)：周邊缺乏規(guī)?；_發(fā)，缺少配套。項目地塊較小，很難拿出更多空間創(chuàng)造景區(qū)，只能創(chuàng)造小范圍的度假小區(qū)。度假方向更適合開發(fā)度假公寓、酒店式公寓產(chǎn)品，項目投資價值較高。旅游地產(chǎn)是海南“十二五”重點鼓勵方向，同時旅游度假產(chǎn)品是海南房地產(chǎn)開發(fā)的主流，受到市場歡迎。

具體定位?？谖鞒撬堵\動養(yǎng)生社區(qū)定位解析：項目雖然屬于澄邁縣白蓮鎮(zhèn)，但是與?？诘貕K相鄰，且與?？诔菂^(qū)距離較近。將項目定位為海口西城項目，可以很好的將項目與地方縣市項目進行區(qū)隔。并且使項目與?？诔菂^(qū)項目形成較大的價格落差優(yōu)勢。澄邁屬于?？诘丶壙h，也應(yīng)該屬于大?？诘姆懂?，項目主打海口西城，可以體現(xiàn)出?？诔鞘小拔魍亍钡囊?guī)劃優(yōu)勢。使客戶對項目未來的區(qū)域發(fā)展更加充滿信心。水元素對于島外客戶吸引力較強。項目臨近美倫河和美造水庫，項目可以通過對周邊水岸環(huán)境進行開發(fā)，開增加項目的水景效果和水岸生活氣氛。并且可以通過建設(shè)大型水景園林、泳池等設(shè)施來增加小區(qū)的水元素。澄邁定位為“長壽之鄉(xiāng)”，養(yǎng)生、養(yǎng)老理念在區(qū)域內(nèi)宣傳力度較大，項目定位為“養(yǎng)生度假”一方面可以響應(yīng)這一整體定位，另外服務(wù)一些度假投資型客戶的需求。針對項目目標客戶市場，認為養(yǎng)生生活可以具體用“慢運動”的方式來闡釋，通過配套太極廣場、門球場等設(shè)施實現(xiàn)社區(qū)慢運動養(yǎng)生理念。產(chǎn)品定位項目應(yīng)該是一個突出養(yǎng)生的度假社區(qū)，一個可以滿足客戶吃、住、娛、康、行的復(fù)合型社區(qū)。產(chǎn)品類型產(chǎn)品包括：度假公寓、風情商業(yè)街、會所、臨水休閑設(shè)施、社區(qū)配套設(shè)施等。公寓定位產(chǎn)品類型：公寓以中小戶型度假公寓為主，包含少量商業(yè)配套和服務(wù)配套。產(chǎn)品形態(tài)：小高層為主（11層—18層左右，約占80%），其次為少量高層（23層左右，約占20%）銷售狀態(tài)：應(yīng)該精裝修銷售。（不含家具和家電）實際裝修成本控制在500元/平方米。戶型類型戶型面積戶型比例一房一廳一廚一衛(wèi)50—55㎡15%一房兩廳一廚一衛(wèi)55—60㎡15%兩房一廳一廚一衛(wèi)60—70㎡45%兩房兩廳一廚一衛(wèi)75—85㎡15%三房兩廳一廚兩衛(wèi)90—95㎡10%戶型面積及比例：理由：通過對周邊同類項目調(diào)查，在這個范圍內(nèi)由于總價較低，兩房戶型銷售較好。一房、兩房、三房的比例基本在3:6:1。中小戶型為主比較適合島外客戶需求。少量小三房比較適合養(yǎng)老定居型部分客戶和周邊工作的居家型客戶。公寓價格定位項目定價范圍參照性項目較強的為新香緹假日和四季康城等項目。項目可以通過指標對比法進行現(xiàn)售價參考（不考慮未來價格浮動）。公寓價格——采取競爭產(chǎn)品對比定價法（價格為毛坯的實際售價）項目名稱價格交通配套規(guī)模品質(zhì)環(huán)境戶型品牌可實現(xiàn)度美月小河5940-1+1+10+100+2新香緹假日5880-1000000-1四季康城6640-1-1-10-10-1-5項目于對比項目個因素對比程度為：+2、-1、-5（通過對比發(fā)現(xiàn)美月小河定價不符合項目實際，價格略高）。通過對比認為項目價格范圍為：5700元/㎡之左右，按照一年后（拿到預(yù)售證）上漲5%計算，銷售價格接近5980元/㎡左右。建議未來銷售可以采取精裝修銷售，銷售價格可以提高800元/平方米左右?？梢匀〉镁b修利潤300元/平方米。商鋪與車位定價商業(yè)價格商鋪實際銷售價格可以按照和公寓的對比方法來計算：（根據(jù)項目的區(qū)域環(huán)境和未來的經(jīng)營情況，商鋪價格為住宅價格的倍計算）5980×1.5=8970元/平方米（此銷售價格為項目商業(yè)區(qū)域基本成熟后的銷售價格，一般采取先招租后銷售的策略。）停車位價格按照區(qū)域車位價格對比，車位價格與小區(qū)公寓檔次、成熟度、租賃車位價格等因素密切相關(guān)。（項目周邊同類項目地下車為基本不銷售，均采取租賃方式）按照項目的區(qū)位，認為項目車位價格在銷售時價格在4萬/個左右。產(chǎn)品規(guī)劃建議★規(guī)劃指標建議★平面布局建議★社區(qū)功能建議★配套建議★外立風格面建議★戶型設(shè)計建議★開發(fā)順序及周期項目擬規(guī)劃指標根據(jù)項目定位，項目產(chǎn)品種類豐富，包括度假公寓、商業(yè)街、大型園林等。各種產(chǎn)品的基本配比如下：（初步規(guī)劃容積率在之間）。產(chǎn)品類型1.8容積率下規(guī)劃建筑面積2.0容積率下規(guī)劃建筑面積面積比例度假公寓114000㎡126666.18㎡95%商業(yè)街4800㎡5333.31㎡4%配套設(shè)施1200㎡1333.33㎡1%平面布局建議休閑商業(yè)步行街和生活配套商業(yè)街分東西兩側(cè)區(qū)分，形成不同品種的商業(yè)有效的區(qū)隔，有利于商業(yè)更具特色。項目濱水區(qū)域設(shè)置為運動觀景休閑區(qū)，做到運動、休閑和景觀的有效融合，更好的對邊角地塊進行利用。設(shè)置中庭大型景觀園林，園林中突出水系，各棟建筑圍繞水系而建，保證小區(qū)大部分戶型能都看到園林水景。小區(qū)大門設(shè)置在最南側(cè)，兩排棕櫚水景大道直至小區(qū)會所。顯示小區(qū)檔次和氣派。休閑和生活配套商業(yè)街社區(qū)功能建議兩大商業(yè)街：生活配套商業(yè)街：餐飲、小超市、社區(qū)診所、美容美發(fā)、幼兒園等；休閑商業(yè)步行街：自助家庭餐廳、自助燒烤、業(yè)主食堂店、特色咖啡廳、兒童游戲廳、書吧等。社區(qū)功能建議兩大主題會所：休閑娛樂會所：閱覽室、書畫室、麻將室、放映廳等；健康養(yǎng)生會所：健身房、羽毛球館、乒乓球館、釣魚用品展示中心、游泳池等、中醫(yī)理療中心等。社區(qū)功能建議兩大主題公園：濱水休閑觀景公園：主要為鄰河流及社區(qū)水系而建設(shè)的釣魚臺、觀水臺、戲水池、濱水太極廣場等（可以和政府合作改善河道，建設(shè)河道休閑公園）；綠色運動公園：主要為在社區(qū)園林中分布門球場、籃球場、網(wǎng)球場、健身器械廣場、活動廣場、兒童嬉戲區(qū)、繞園慢跑跑到等。社區(qū)功能建議大型中庭水景園林：東南亞風情園林、大型從西南向東北貫穿小區(qū)活水水系。園林中可以對項目。園林除體現(xiàn)出東南亞風格之外，應(yīng)該突出“花”元素。中庭園林則突出園林的景觀觀賞性，應(yīng)該突出“水”元素。小組團景觀則融入小廣場、亭廊、健身廣場等設(shè)施，突出園林的參與性。配套建議所有配套設(shè)施圍繞話主題元素。街邊、墻、室內(nèi)注重植物元素點綴。配套建議步行街需要注重室外休閑，方式太陽傘、休閑桌椅等。

休閑商業(yè)步行街可以像麗江街道一樣進入水系元素，形成更加濃郁的休閑氛圍。配套建議主題會所功能區(qū)分明顯，建筑特色鮮明，成為整個項目園林經(jīng)管的一部分。例如項目如果為西班牙式建筑風格，那么項目會所風格為西班牙式的。會所整體風格要“內(nèi)斂、優(yōu)雅，注重內(nèi)部裝飾，外部盡量通過綠植和花卉進行裝點。

配套建議項目如果能夠采掘出溫泉，可以在小區(qū)內(nèi)設(shè)置溫泉養(yǎng)生泡池區(qū)?？梢耘R近游泳池，使溫泉成為項目一大亮點。

建筑風格建議項目建筑風格必須鮮明，適合采用融入西班牙建筑風格。西班牙風情建筑特點鮮明，突出花廊、花池等建筑元素。附加氣氛濃重，符合項目花主題風格。使之成為未來社區(qū)游玩觀景的景觀。

“佳園.江畔人家”西班牙風格建筑側(cè)面效果圖?！吧场蔽靼嘌澜ㄖL格外立面造型“森海灣”西班牙建筑風格細節(jié)戶型設(shè)計建議戶型設(shè)計應(yīng)該盡量做到各個房間采光、通風良好；客廳寬度在米以上，增加觀景面；陽臺寬度在米以上，增加客戶陽臺活動面積；增加贈送面積?？梢栽O(shè)置入戶花園，中庭花園等。開發(fā)順序及周期開發(fā)順序根據(jù)區(qū)域市場現(xiàn)狀，項目宜采取，分階段滾動式開發(fā)策略：自西南向東北逐步開發(fā)。臨河休閑設(shè)施提前建設(shè)，盡快開發(fā)投入運營。租用臨河農(nóng)用地作為配套，也可以與政府合作對河道進行景觀型改造，建設(shè)成為休閑公園。會所可以提前建設(shè)，與部分商業(yè)街融為整體。優(yōu)先開通接送大巴和租車服務(wù)。開發(fā)周期從公寓至商鋪銷售周期為3年左右。按照銷售滯后性推算項目的開發(fā)周期為2年半左右，即30個月左右。1、可以對項目附近的美倫河及直流邊緣臨水農(nóng)用地進行長期租用。可以在租用地上建設(shè)濱水休閑設(shè)施，如釣魚臺、觀景臺、湖畔慢跑小徑等設(shè)施。也可以采取與白蓮鎮(zhèn)政府合作，我方參與投資，將河畔打造成一個濱河公園。此公園可以成為周邊市民和我司項目業(yè)主共同使用的公園。

2、由于項目地勢較低，一樓可采用4-5米高的架空層。部分會所配套設(shè)施可以進行延伸布局。例如：乒乓球室、臺球室、釣魚用品展示、兒童樂園、健身廣場、閱讀休閑桌椅等。項目價值分析★計算指標★不同容積率下指標計算★項目盈利能力★項目風險分析★項目社會效益分析★綜合分析結(jié)論計算指標容積率按照1.8至2.0計算（即1.8、1.9、2.0三個指標分別進行計算）。土地成本按照樓面地價1000元/平方米計算。車位預(yù)計1000個。公寓售價按照5980元/平方米計算（毛坯）。商業(yè)按照8970元/平方米計算?？墒圮囄话凑?萬元/個計算。容積率變化，導(dǎo)致總利潤和利潤變化如下：項目的建筑成本和公寓售價相應(yīng)的進行浮動。其中在容積率每增加0.1時，公寓建筑成本增加25元/平方米，公寓售價增加50元/平方米。容積率時計算

投資內(nèi)容計算標準數(shù)量單價/元金額/萬元

土地(項目)取得費用按樓面地價119999.54100011999.95

項目開辦費用

1343.991建筑設(shè)計按總建筑面積㎡119999.5422264.002報建費用按總建筑面積㎡119999.54901080.00

開發(fā)成本

22289.91

公寓按高層建筑面積㎡113999.56185021089.92

商業(yè)按照商業(yè)建筑面積㎡5999.9820001200.00

銷售管理費用

6105.90

市場推廣/營銷費用銷售收入的8%

應(yīng)繳稅費統(tǒng)一按總銷售額的11%計算

8395.61

管理費用1-5項總和的1.5%

752.03

不可預(yù)見費用總成本的2%

1038.52

51925.92

52964.44

銷售收入

投資內(nèi)容標準數(shù)量單價/元

1公寓按該類型產(chǎn)品建筑面積㎡113999.56588067031.742商業(yè)按該類型產(chǎn)品建筑面積㎡5999.9888205291.983車位可售車位1000.00400004000.00

銷售總額

76323.72

項目稅后利潤總收入-總成本

23359.28

利潤率

30.61%容積率時計算

投資內(nèi)容計算標準數(shù)量單價/元金額/萬元

土地(項目)取得費用按樓面地價12666662

項目開辦費用

1418.661建筑設(shè)計按總建筑面積㎡126666.1822278.672報建費用按總建筑面積㎡126666.18901140.00

開發(fā)成本

23528.24

公寓按高層建筑面積㎡120332.87185022261.58

商業(yè)按照商業(yè)建筑面積㎡6333.3120001266.66

銷售管理費用

6475.47

市場推廣/營銷費用銷售收入的8%

應(yīng)繳稅費統(tǒng)一按總銷售額的11%計算

8903.77

管理費用1-5項總和的1.5%

794.89

不可預(yù)見費用總成本的2%

1097.71

54885.36

55983.07銷售收入

投資內(nèi)容標準數(shù)量單價/元

1公寓按該類型產(chǎn)品建筑面積㎡120332.87593071357.392商業(yè)按該類型產(chǎn)品建筑面積㎡6333.3188205585.983車位