三益中國-商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計的魚骨模式

河北滄州鼓樓商業(yè)中心上海虹口商城濟(jì)南府前街江蘇溧陽錦匯休閑廣場煙臺澳柯瑪商貿(mào)中心上海復(fù)地城隍廟廣場上海綠地奉賢海灣商業(yè)街南京萬達(dá)商業(yè)廣場徐州東城國際花園城安吉天荒坪金雁國際度假酒店上海綠地惠南鎮(zhèn)拉德方斯商業(yè)辦公群上海五角場316街坊南匯大元弘基休閑廣場四川北路弘基商業(yè)休閑廣場嘉定南門弘基娛樂休閑廣場創(chuàng)邑·源創(chuàng)邑·老碼頭創(chuàng)邑·金沙谷嘉定馬陸弘基誠建休閑廣場徐家匯弘基文化休閑廣場昆山弘基財富商業(yè)廣場寧波北侖弘基商業(yè)休閑廣場創(chuàng)邑·幸福彎創(chuàng)邑·國際園商業(yè)地產(chǎn)為商業(yè)流通搭建一個實體平臺研討目的:建立對商業(yè)地產(chǎn)共同認(rèn)知的平臺為什么需要建立有效的設(shè)計模式社區(qū)商業(yè)購物中心商業(yè)綜合體專業(yè)市場旅游地產(chǎn)泛商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)主要類型1、商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的分類西郊百聯(lián)購物中心證大大拇指廣場南方百聯(lián)購物中心正大廣場大寧國際商業(yè)廣場正大廣場海寧皮革城九星建材市場杭州西湖新天地蘇州金雞湖創(chuàng)邑·老碼頭創(chuàng)邑·幸福灣其他分類方式按規(guī)模分類物業(yè)型綜合體普通MALL型綜合體百貨型商業(yè)綜合體連鎖型商業(yè)綜合體按物業(yè)類別<3萬平方米3萬~10萬平方米10萬~30萬平米>30萬平方米都市型區(qū)域型近郊型按區(qū)位分類1、商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的分類弘基地產(chǎn)模式萬達(dá)地產(chǎn)模式寶龍地產(chǎn)模式頤高地產(chǎn)模式典型商業(yè)地產(chǎn)模式大量持有物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營，購物與游樂的全新組合，游樂帶動購物地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)，訂單式商業(yè)，以地產(chǎn)耦合商業(yè)商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)，長期持有部分物業(yè)，通過持續(xù)經(jīng)營獲得持續(xù)商業(yè)收益通過特色經(jīng)營，形成品牌效益，小商鋪租售萬達(dá)地產(chǎn)（三益設(shè)計）寶龍地產(chǎn)頤高地產(chǎn)弘基地產(chǎn)（三益設(shè)計）1、商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的分類持有型物業(yè)明顯增加大項目呈現(xiàn)集中放量商業(yè)與地產(chǎn)邁向深度合作大中型城市開發(fā)布局多中心化二、三線城市將成為投資新熱點(diǎn)外資進(jìn)入方式趨于多樣化三、四線城市對住區(qū)配套商業(yè)的關(guān)注加大1、商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢2、商業(yè)地產(chǎn)的特質(zhì)長線盈利融資風(fēng)險主題設(shè)定專業(yè)服務(wù)共同利益3、商業(yè)地產(chǎn)的特征地產(chǎn)的形態(tài)特征強(qiáng)地域性（城市住宅為載體）強(qiáng)基礎(chǔ)性（城市商業(yè)的基礎(chǔ)）強(qiáng)日常性（經(jīng)營內(nèi)容日?；?qiáng)集成性（資源整合，一次性開發(fā)）地產(chǎn)的

操作特征操作主體（商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商）操作手段（以市政規(guī)劃為主）操作模式（開發(fā)經(jīng)營高度統(tǒng)一）服務(wù)業(yè)態(tài)（鏈接式、業(yè)態(tài)全）市場程度（市場化程度較高）地產(chǎn)的運(yùn)營特征社區(qū)商業(yè)的成功啟動依賴于成熟的住宅環(huán)境聚人在先，消費(fèi)與升值在后的循環(huán)經(jīng)營開發(fā)利用“商業(yè)錨”的預(yù)熱作用進(jìn)行開發(fā)的模式地產(chǎn)的多主體特征開發(fā)主體經(jīng)營主體管理主體消費(fèi)主體地產(chǎn)的復(fù)雜性特征多元的產(chǎn)業(yè)鏈操作繁雜的產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)做多變的運(yùn)營與管理利益的長短期博弈地產(chǎn)的創(chuàng)新性特征內(nèi)向型服務(wù)過渡為外向型服務(wù)由依附型過渡為獨(dú)立型商業(yè)形態(tài)關(guān)注“主力店”與“品牌效應(yīng)”倡導(dǎo)業(yè)態(tài)業(yè)種細(xì)分與差異化經(jīng)營制造社區(qū)城市公共活動與生活方式中心創(chuàng)造人性化、多元化、新奇化空間體驗只有經(jīng)營的成功才是設(shè)計的成功如何評價商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計成功的出售背后，是艱難的招商過程，癥結(jié)何在？招商開業(yè)后，商家卻紛紛選擇撤場，為什么？面對強(qiáng)勢主力店的整改清單，商家如何選擇？

100%的出租率卻得不到預(yù)期的經(jīng)營回報，怎么辦？

美輪美奐的設(shè)計換不來旺盛的人氣，什么原因？——

商業(yè)如何精準(zhǔn)定位？——

經(jīng)營權(quán)誰來掌控？——

如何在強(qiáng)勢商業(yè)集團(tuán)面前把握主動權(quán)？——

如何遴選合適的業(yè)態(tài)與業(yè)種群？——

如何走出商業(yè)設(shè)計的誤區(qū)？4、不火的商業(yè)的背后從來就不只是設(shè)計問題商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)從前期項目定位到后期經(jīng)營管理是一個完整系統(tǒng)的操作過程，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)當(dāng)建立在系統(tǒng)化分析與理性操作平臺基礎(chǔ)上，將各個環(huán)節(jié)之間有效的串聯(lián)、銜接與配合，進(jìn)而形成完整的商業(yè)系統(tǒng)支撐體系。Q

ONE商業(yè)定位對建筑設(shè)計的影響難題一一個精準(zhǔn)的商業(yè)定位，必然從一份實效的商業(yè)調(diào)研報告開始，商業(yè)調(diào)研報告的基本內(nèi)容包括：宏觀市場的研究、區(qū)域市場深化研究、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)調(diào)研、消費(fèi)市場調(diào)研等。在商業(yè)前期調(diào)研的這些諸多內(nèi)容中，有四個關(guān)鍵項目必須明確：目標(biāo)商戶定位調(diào)研、投資小業(yè)主定位調(diào)研、零售市場供求狀態(tài)調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計調(diào)研。這四項調(diào)研為一個精準(zhǔn)的商業(yè)定位打下堅實的基礎(chǔ)。商業(yè)定位的五個方面:1.目標(biāo)市場消費(fèi)商圈2.客戶群體消費(fèi)群/投資群/商戶群3.經(jīng)營模式差異化（主題、方式、業(yè)態(tài)）4.規(guī)模消費(fèi)能力/規(guī)劃指標(biāo)5.形象時尚坐標(biāo)/地方文脈消費(fèi)商圈構(gòu)成：主圈--65％的顧客；小型商店主圈在0.8公里以內(nèi)，步行10分鐘；大型商場主圈在5公里以內(nèi)，任何交通工具20分鐘以內(nèi)。次圈--25％顧客；小型商店主圈在1.5公里以內(nèi)，步行20分鐘；大型商場主圈在8公里以內(nèi)，任何交通工具40分鐘以內(nèi)。邊圈--10％顧客；小型商店主圈在1.5公里以外，步行20分鐘以上；大型商場主圈在8公里以外，任何交通工具40分鐘以上。商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍；1、目標(biāo)市場目標(biāo)市場的考慮因素：城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等；項目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況，恩格爾系數(shù)；居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等。人流研究：人流數(shù)量，停留時間，每次消費(fèi)，對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等；2、客戶群體消費(fèi)群、投資群、商戶群消費(fèi)群體定位必須與所處區(qū)域功能相聯(lián)；必須做好客源重疊分析和規(guī)劃；消費(fèi)群考慮地域差異、宗教，民族，年齡，性別等；尋找消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)；逛商場頻度是影響商場人流的關(guān)鍵；投資群投資類型、租金范圍及交納方式等，即投資動向；經(jīng)營時間、營業(yè)時間、輻射范圍等；商戶群設(shè)店商家的選址意向；設(shè)店商家的設(shè)店標(biāo)準(zhǔn)；百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個別需要；3、經(jīng)營模式主題、方式、業(yè)態(tài)主題的確立是經(jīng)營模式選擇的第一步；主題的確立應(yīng)遵循差異化原則，即商業(yè)主題必須眾不同，獨(dú)具個性。多元的經(jīng)營主題以自然景觀為主題：日本博多水城、南京水游城；以人文景觀為主題：上海新天地、杭州新天地；以城市RBD休閑娛樂為主題；以營造城市24小時活力為主題；主題差異與主題創(chuàng)新相輔相成運(yùn)動主題、科幻主題、娛樂主題、文化主題等；主題的差異性影響店鋪組合的差異性；主題的差異性影響建筑風(fēng)格與經(jīng)營模式。3、經(jīng)營模式人文環(huán)境與主題定位濟(jì)南省府前街（三益設(shè)計）——城市政治文化中心區(qū)的綜合性商業(yè)項目

——延續(xù)地方文脈特質(zhì)，打造現(xiàn)代商業(yè)模式山東省府前街改造后將依然保留古建筑風(fēng)貌，功能定位以商業(yè)為主，兼有人防、辦公等設(shè)施。在主題定位方面做了如下嘗試：●在建筑群體的總體規(guī)劃方面，延續(xù)了泉城濟(jì)南傳統(tǒng)民居的合院文化，以院落設(shè)計為主題，串聯(lián)起不同的功能單元，還原傳統(tǒng)的鄰里式交往模式；●在建筑的單體設(shè)計中，借鑒了濟(jì)南歷史文化名街芙蓉街的城市改造經(jīng)驗，以現(xiàn)代簡潔的造型手法再現(xiàn)傳統(tǒng)民居的坡頂、翹屋脊、格窗等地方性語言，并有機(jī)融入到現(xiàn)代城市的整體氛圍中；●以門式造型暗喻地塊的政治經(jīng)濟(jì)文化中心的城市窗口作用，將商業(yè)人流自然引入到整體的空間序列中。濟(jì)南省府前街(鳥瞰圖)濟(jì)南省府前街(透視圖)濟(jì)南省府前街（內(nèi)景圖）濟(jì)南省府前街(透視圖)3、經(jīng)營模式自然資源與主題定位日本福岡博多水城（CanalCity）這個占地250萬平方英尺的巨大綜合型建筑物形似峽谷狀，位于一條新開辟的運(yùn)河兩岸。整個商城顯現(xiàn)出濃郁的西方建筑色彩，融飯店、辦公和貿(mào)易等多種功能為一體，是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。圍繞水道商城內(nèi)部分為5大主題區(qū)域，分別命名為：星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場，游客們可以通過商場內(nèi)特有的拱廊往返運(yùn)河兩岸。項目位置：日本福岡縣占地面積：約23萬平方米建筑面積：26.7萬平方米日本福岡博多水城日本福岡博多水城（衛(wèi)星圖）經(jīng)營方式服務(wù)于商業(yè)主題；經(jīng)營方式與商業(yè)主題相互促進(jìn)、相得益彰；3、經(jīng)營模式場內(nèi)商鋪既不出售也不出租，完全由開發(fā)商自己經(jīng)營管理；自營根據(jù)企業(yè)實力、經(jīng)營目標(biāo)、承受風(fēng)險能力等因素一般可以采用以下幾種方式：經(jīng)營方式委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理統(tǒng)一招租部分經(jīng)營租賃加部分出售店中店時差分租售后包租多種租賃形式組合場內(nèi)商鋪既不出售也不出租，將由專業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。將場內(nèi)鋪位或?qū)９窠y(tǒng)一出租給實際用家，所有者獲取租金收益，實際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益。一定面積的商鋪用于出售，一部分面積的商鋪用于出租，也可能余留一部分面積的商鋪自營。是一種高檔的檔位出租形式，與檔位出租的差異在于檔位是全開放式的，店中店是在一個大的商業(yè)空間中劃分出一個個小的獨(dú)立的封閉型的集中的檔位空間。利用不同業(yè)態(tài)、不同營業(yè)時間要求進(jìn)行時段季節(jié)性的時差租賃，通過運(yùn)用各種業(yè)態(tài)不同經(jīng)營時間的交叉，可以使商鋪的時間價值得到最大體現(xiàn)，為投資者或?qū)嶋H用家取得更好的效果。將商場內(nèi)一定面積商鋪分割成多個獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的銷售單元進(jìn)行出售，并向購買者作出一定的投資回報承諾。包括“返租回報”“帶租約銷售”“利潤共享”“保底分紅”。依據(jù)市場需求，靈活運(yùn)用多種租賃組合形式，達(dá)到利潤最大化。3、經(jīng)營模式經(jīng)營方式經(jīng)營方式案例：徐家匯弘基休閑廣場(三益設(shè)計)小店面分租，統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，形成以餐飲為主的特色化經(jīng)營模式。建筑規(guī)模：1.5萬平方米建設(shè)地點(diǎn)：上海市徐匯區(qū)徐家匯設(shè)計時間：1999年建成時間：2000年徐家匯弘基休閑廣場位于繁華的徐家匯商業(yè)區(qū)虹橋路恭城路轉(zhuǎn)角處，廣場基地面積35343平方米，綠化覆蓋達(dá)46.3%，是一座集餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性廣場。徐家匯弘基休閑廣場是一個真正的美食天地，匯聚了全國各地風(fēng)味的餐館和酒吧，同時廣場也為徐家匯地區(qū)帶來大片綠地，改善了商業(yè)中心的環(huán)境，與肇嘉浜路綠化帶遙相呼應(yīng)，象一條綠色長廊上的寶石，使徐家匯逐步成為一個綠化覆蓋率較高的休閑商業(yè)區(qū)。徐家匯弘基休閑廣場（三益設(shè)計）3、經(jīng)營模式經(jīng)營業(yè)態(tài)[定位優(yōu)勢]當(dāng)?shù)爻Ｗ【用袢丝谳^多，在弘基文化休閑廣場３公里范圍內(nèi)分布較集中，有良好的消費(fèi)人群優(yōu)勢；當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)大型的商業(yè)賣場和多樣化的娛樂場所比較缺乏，弘基文化休閑廣場的休閑娛樂場所對此是一個很好的填補(bǔ)。當(dāng)?shù)鼐用褫^為看重的服務(wù)、質(zhì)量、品牌，是弘基文化休閑廣場的優(yōu)勢所在。當(dāng)?shù)厝找骈_發(fā)的商品住宅將入遷中高收入水平的業(yè)主，弘基文化休閑廣場對他們來說是一個很好的綜合配套商業(yè)設(shè)施；隨著當(dāng)?shù)厣唐贩拷ㄔ斓牧Χ燃訌?qiáng)，中高消費(fèi)者勢必逐漸增加，其總體消費(fèi)水平也將隨之逐漸提高，有利于良好的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展；

弘基文化休閑廣場的餐飲業(yè)態(tài)可以適應(yīng)大學(xué)生多層次、多口味、多選擇的餐飲特點(diǎn)，休閑娛樂場所的增設(shè)可以適當(dāng)滿足大學(xué)生的娛樂需求，商鋪的開設(shè)，一定程度上對大學(xué)生們購物不便、商品挑選余地不大的現(xiàn)狀的一種很好的補(bǔ)充；弘基文化休閑廣場的中低檔的商品市場定位，符合大學(xué)生們消費(fèi)支出低、消費(fèi)選擇價廉物美的特征。案例1：弘基商業(yè)模式——上大弘基文化休閑廣場：上海大學(xué)城商圈之先鋒(三益設(shè)計)上大弘基休閑廣場集文化消費(fèi)、餐飲美食、休閑娛樂、購物于一體，是由上海弘基商業(yè)管理公司將城市的文化休閑廣場商業(yè)業(yè)態(tài)，向城郊接合部進(jìn)行的延伸。商業(yè)廣場建成后極大地豐富、繁榮了城郊接合部的商業(yè)功能。目前，弘基文化休閑廣場內(nèi)陸續(xù)開業(yè)的商鋪，每天都吸引了渴望現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的周圍居民們前來，一些人稱弘基文化休閑廣場是當(dāng)?shù)氐摹俺勤驈R”。上大弘基文化休閑廣場(手繪稿)上大弘基文化休閑廣場(內(nèi)街透視)上大弘基文化休閑廣場(鳥瞰)上大弘基文化休閑廣場(總平)上大弘基文化休閑廣場（三益設(shè)計）案例2：徐州東城國際花園城商業(yè)中心（三益設(shè)計）——城市副中心的超大性商業(yè)綜合體項目住宅區(qū)——居民需要完善的生活配套和區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)綜合體管委會——辦公商務(wù)人員需要商務(wù)用房及餐飲休閑設(shè)施酒店公寓及商務(wù)辦公高鐵及高速——外來人員目的性消費(fèi)及路過性消費(fèi)目的性專業(yè)性賣場3、經(jīng)營模式經(jīng)營業(yè)態(tài)徐州東城國際花園城商業(yè)中心（三益設(shè)計）3、經(jīng)營模式經(jīng)營業(yè)態(tài)徐州東城國際花園城商業(yè)中心(商業(yè)街)徐州東城國際花園城商業(yè)中心(超市)徐州東城國際花園城商業(yè)中心(五星級酒店和辦公樓)徐州東城國際花園城商業(yè)中心（三益設(shè)計）4、規(guī)模商圈范圍確定后，可根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢、消費(fèi)市場容量，初步確定項目經(jīng)營規(guī)模；項目經(jīng)營規(guī)模在通過商圈分析后，通過一定的宏觀量化計算也可得出：購買力決定規(guī)模公式：規(guī)模=商圈購買力－圈內(nèi)競爭分流購買力一個不可忽視的指標(biāo)：城市經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)城市總體規(guī)劃，一開始就設(shè)定了商業(yè)成功的起跑線；經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)模與定位規(guī)模的比較：面積不足？面積過剩？市場潛在需求分析——整合出一個結(jié)構(gòu)豐富的綜合產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)5、形象形象的定位依據(jù)：主題定位，經(jīng)營管理企業(yè)的品牌形象定位。作為商業(yè)市場競爭的主體，要始終保持統(tǒng)一的主題形象和品牌形象；形象的作用不容忽視：以時尚展示打造和樹立城市“時尚坐標(biāo)”、“咨詢坐標(biāo)”的形象定位，維護(hù)持久的競爭力；定期的展示性和推廣是一種重要的途徑，包括產(chǎn)品價格質(zhì)量服務(wù)、促銷策略等；形象的建筑設(shè)計語言：形狀、結(jié)構(gòu)、顏色、購物氣氛經(jīng)營、場內(nèi)購物環(huán)境、布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、廣告等；商業(yè)建筑本身是一個形象廣告系統(tǒng)。5、形象形象案例1上海新天地土地面積：3萬平方米總建筑面積：57,000平方米項目概況：上海新天地位于上海市中心，毗鄰高雅、繁華的淮海中路以及黃陂南路地鐵站。上海新天地以「傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合」為設(shè)計理念，用現(xiàn)代技術(shù)保留了建于20世紀(jì)初期的石庫門老建筑。項目定位：上海新天地的定位經(jīng)歷了三個階段的深化。第一階段：強(qiáng)調(diào)綜合性，將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等功能全部集在一起，填補(bǔ)了市場空白；第二階段：將該項目打造成上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)；第三階段：讓新天地成為一個國際交流和聚會的地點(diǎn)。上海新天地5、形象形象案例2上海復(fù)地城隍廟廣場（三益設(shè)計）——以豫園的傳統(tǒng)建筑式樣為藍(lán)本，以庭院化空間布局滿足現(xiàn)代商業(yè)與旅游的需求。設(shè)計以仿古建筑為主，部分建筑體量較大。沿方浜中路步行街則以傳統(tǒng)二層建筑和少量歐式建筑為主，街道尺度宜人。上海復(fù)地城隍廟廣場(夜景)上海復(fù)地城隍廟廣場(內(nèi)街透視)上海復(fù)地城隍廟廣場(透視)上海復(fù)地城隍廟廣場(透視)上海復(fù)地城隍廟廣場（三益設(shè)計）5、形象形象案例3創(chuàng)邑·老碼頭改造（三益設(shè)計）——創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的改造與設(shè)計該項目原來是上海油脂廠。其位置距離上海的母親河黃浦江僅30米，其改造思路：第一，做一個現(xiàn)代的、時尚的、前沿的建筑；第二，保存老的紀(jì)念性的構(gòu)件。這里要讓新與舊共存、融合，讓人們在情感上有一個很好的延續(xù)。本項目規(guī)劃由多種商業(yè)形態(tài)交織共融。5，6層的建筑物改造成設(shè)計類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，部分樓層可遠(yuǎn)眺浦江，景觀資源豐富，可改造休閑類的俱樂部或會所，中部廣場區(qū)域新建一個典型石窟門風(fēng)格建筑，室內(nèi)為特色西餐酒吧，室外為大型水上秀場，是本項目的最大亮點(diǎn)！同時，周邊建筑改造為特色服飾和精品展示店，沿外馬路建筑樓層較低，改造重點(diǎn)為以特色餐飲，酒吧為主的商業(yè)街。隨著世博的臨近，本項目的實施，一方面填補(bǔ)了外灘和世博會基地之間的空白區(qū)域，將外灘的時尚元素和城市形象功能進(jìn)行延伸拓展，同時，與隔江相望的小陸家嘴也形成呼應(yīng)，將新時代時尚氣息的休閑商業(yè)中心與小陸家嘴金融商務(wù)區(qū)形成城市功能的互補(bǔ)。整個項目以裝飾、加固為主，其中局部混凝土構(gòu)件與鋼結(jié)構(gòu)交雜，配以部分木質(zhì)構(gòu)件，構(gòu)成整個項目的現(xiàn)代基調(diào)。面磚，鋼材，涂料的色彩變換運(yùn)用，以及各種材料在細(xì)部上的巧妙組合，使現(xiàn)代風(fēng)格中又融入了英式老廠房的濃郁味道，輔之以廣場中心與海派石庫門的建筑呼應(yīng)，使整個項目大氣又不失柔和，現(xiàn)代的同時兼俱些許“老氣”的滄桑。上海創(chuàng)邑·老碼頭(夜景)上海創(chuàng)邑·老碼頭(透視)上海創(chuàng)邑·老碼頭（三益設(shè)計）Q

TWO商業(yè)經(jīng)營模式對設(shè)計的影響難題二經(jīng)營權(quán)是所有權(quán)的一種權(quán)能，即不變更生產(chǎn)資料的所有制性質(zhì),依法占有、支配和使用所有者的生產(chǎn)資料和商品的權(quán)利。在商業(yè)運(yùn)做中，賣還是不賣的關(guān)鍵問題實際是一個對經(jīng)營權(quán)的認(rèn)識問題，無數(shù)成功的商業(yè)模式昭示著一條永恒定律：掌握經(jīng)營權(quán)是興盛商業(yè)的關(guān)鍵。1、“持有”——國際上商業(yè)運(yùn)營的成熟做法從國際成熟經(jīng)驗來看，在國外開發(fā)商通常是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，包括大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險公司、基金會等。由于健全的金融體系支持，這些商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在完成商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)后通常都是自己持有物業(yè)、只租不售。他們委托專業(yè)的商業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營管理，商業(yè)管理公司的核心職能是通過專業(yè)的運(yùn)營管理，為進(jìn)場商戶提供一個一流的經(jīng)營環(huán)境，塑造強(qiáng)勢賣場品牌，不斷提升物業(yè)價值，獲得不斷上升的租金回報，最終通過在資本市場上市實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的終極價值。因此國外商業(yè)地產(chǎn)的收益主要來自于物業(yè)銷售和租金的收益，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商更看重的是長期利益，他們通過長期持有物業(yè)，使物業(yè)持續(xù)增值。著名如美國拉斯維加斯商業(yè)物業(yè)，開發(fā)商根據(jù)物業(yè)所在區(qū)位確定采取何種方式運(yùn)營。拉斯維加斯大道區(qū)域客流量大，娛樂業(yè)非常發(fā)達(dá)，因此，此區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)都采取了開發(fā)商持有的運(yùn)營形式，基本無商業(yè)物業(yè)出售。2、我國本土化的商業(yè)運(yùn)作模式運(yùn)做模式特色分析只售不租出讓產(chǎn)權(quán)，快速收回投資。產(chǎn)生在于開發(fā)商對足夠運(yùn)做資金的渴求。由于這種“融資”發(fā)生在項目建成之前，很多不確定因素使小業(yè)主的投資風(fēng)險加大。轉(zhuǎn)租：既將商鋪的買賣、管理、經(jīng)營分屬三個主體，整合資源、專業(yè)經(jīng)營、規(guī)避風(fēng)險、保障收益。售后招商：對投資者的權(quán)益很難保障。先招商，后出售：在銷售前通過引入品牌商家作為主力經(jīng)營公司來聚集人氣，做旺商場，同時為投資者提供信心和收益保證。在鋪位劃分時，一般也會考慮到實際經(jīng)營的需要，考慮分?jǐn)偯娣e和消防通道。這種模式比較成熟，對投資者的利益也更有保障。只租不售產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手里，可以抵押，再貸款，還可以在增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)做。又售又租部分租部分賣，出租部分起示范作用分割產(chǎn)權(quán)商鋪出售售后從投資者手中取得經(jīng)營權(quán)，對購物中心進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營和管理，可以收回部分投資，而且能夠掌握經(jīng)營權(quán)。不售不租自主經(jīng)營同時賺取投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤。商家聯(lián)營以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司合伙或合作經(jīng)營；在聘請專業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一操作的基礎(chǔ)上，發(fā)展商可以根據(jù)專業(yè)公司結(jié)合招商和借助專業(yè)的意見綜合評估各項預(yù)期，進(jìn)行最終的確定，以實現(xiàn)利益最大化的目標(biāo)。由于商業(yè)地產(chǎn)耗資巨大，周期較長，因此融資問題是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸。基于目前的實際國情與政策體系，開發(fā)商嘗試通過多種形式實現(xiàn)商業(yè)運(yùn)做進(jìn)而順利完成融資，常見形式有以下幾類：2、我國本土化的商業(yè)運(yùn)作模式>>>

商業(yè)成功的黃金法則——掌握經(jīng)營權(quán)隨著市場走向成熟，開發(fā)商的融資渠道逐漸拓寬，這種產(chǎn)權(quán)式商鋪也將逐漸退出歷史舞臺，最終持有型商鋪應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的主軸。但是鑒于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，這一過程可能持續(xù)的時間將很長，我們將拭目以待。Q

THREE招商對設(shè)計的影響難題三主力店的入駐對商家是喜是悲，不僅要看主力店本身的名氣與效力，還應(yīng)以全局的眼光衡量主力店在整體經(jīng)營中發(fā)揮的作用，最終的目的，就要尋求一個相對穩(wěn)定的動態(tài)平衡，在這一平衡中，能夠化解風(fēng)險，制造利潤，取得最佳的投資回報，形成可持續(xù)發(fā)展的良性運(yùn)做。百貨店

[太平洋百貨、百盛、巴黎春天、富安百貨、銅鑼灣百貨等]大型綜合超市

[家樂福、易賣得、大潤發(fā)、沃爾瑪、好又多、歐尚、易出蓮花等]專業(yè)店

[國美電器、紅星美凱龍、百腦匯、百安居等]專賣店

[迪卡儂、卓依爾女裝、協(xié)亨手機(jī)、雪姬美素、SPORT100等]餐飲類商家

[味千拉面、棒約翰、永和豆?jié){等]娛樂類商家：

[湯姆熊電玩世界、玩具反斗城等]1、成功實現(xiàn)主力店招商是項目整體成功的關(guān)鍵判斷主力店的三個標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)大的商業(yè)號召力與良好的商業(yè)信譽(yù)一支穩(wěn)健的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊具有招商的可靠性，不輕易撤場主力店的分類主力店招商前置在項目整體定位完成后，就應(yīng)當(dāng)確定下具體的主力店類型，并在商業(yè)規(guī)劃前期完成主力店的招商工作，以更快的解決諸多結(jié)構(gòu)平衡問題中的主要制約點(diǎn)。由于主力店所處的位置、所占的面積、所需要的停車位和貨運(yùn)通道等因素對商業(yè)建筑設(shè)計產(chǎn)生重要影響。因此，主力店的招商前置，可以確立正確的空間設(shè)計思路。1、成功實現(xiàn)主力店招商是項目整體成功的關(guān)鍵2、合理確定主力店與經(jīng)營散戶之間的關(guān)系面積比例主力店的引入是為了促進(jìn)散戶的經(jīng)營主力店和散戶的經(jīng)營面積、租金收入是彼此消長的關(guān)系合理的購物中心中，主力店面積可為30%~50%樓層設(shè)置將主力店設(shè)置于中等樓層，既保證其有一個相對理想的經(jīng)營位置，又能為散戶贏得更為有利的商業(yè)樓層，同時為商家爭取更多的投資回報利潤。3、商業(yè)的平衡術(shù)低風(fēng)險中低風(fēng)險中高風(fēng)險高風(fēng)險風(fēng)險低利潤中低利潤中高利潤高利潤主力店零售百貨類次主力店酒樓、小型專賣超市、折扣店專賣店批發(fā)零售個體店連鎖品牌店、便利店業(yè)態(tài)風(fēng)險和利潤成正比例商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是金融地產(chǎn)，其運(yùn)營需要諸多的結(jié)構(gòu)平衡共同實現(xiàn)：品牌店鋪與一般店鋪的平衡；強(qiáng)承租戶與弱承租戶的平衡；大型租戶與小型散戶的平衡；長期租戶與短期租戶的平衡；白天運(yùn)營與夜晚運(yùn)營的平衡；業(yè)態(tài)與業(yè)種配置的效益平衡；“劍有雙刃，刀走偏鋒”商業(yè)的主要租金收入來自于各種中小型店鋪，中小型店鋪經(jīng)營靈活，贏利能力高，平均租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于主力店，是商業(yè)主要租金收入的貢獻(xiàn)者；但是也應(yīng)注意商家租賃面積與租金體系的平衡問題。建立最高利潤與最低風(fēng)險的平衡點(diǎn)就要找出最佳的投資回報方式；合理的投資回報方式應(yīng)從低風(fēng)險出發(fā)，制造出高利潤；平衡規(guī)則一：業(yè)態(tài)風(fēng)險與利潤成正比；平衡規(guī)則二：建立利潤風(fēng)險平衡點(diǎn)；案例分析：3、商業(yè)的平衡術(shù)萬達(dá)商業(yè)廣場——定單地產(chǎn)型通過定單地產(chǎn)概念的導(dǎo)入，引入沃爾瑪、蘇寧電器等超級主力店，其中超級主力店所占面積很大，超過總面積的50%，這樣使得商業(yè)租金收益變低，但同時也將了風(fēng)險，收益比較穩(wěn)定。連鎖化發(fā)展的萬達(dá)集團(tuán)其核心能力在于通過城市運(yùn)營獲得土地增值效益，并通過與國外基金合作，解決前期的資金問題，大面積的主力店雖然造成了租金收入較低，但能實現(xiàn)穩(wěn)定連鎖化發(fā)展。對于總體開發(fā)規(guī)模不大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，萬達(dá)模式是一種不可克隆的商業(yè)模式。日景透視夜景鳥瞰南京萬達(dá)商業(yè)廣場(三益設(shè)計)三益的“魚骨模式”——商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計模式的反思1、商業(yè)開發(fā)的流程及弊端以前多數(shù)的商業(yè)開發(fā)流程拿地——建筑設(shè)計公司——商業(yè)定位(商業(yè)策劃公司或自己團(tuán)隊)——招商（商業(yè)管理顧問公司或自己團(tuán)隊）——銷售（銷售代理公司）——運(yùn)營——再開發(fā)。弊端(1)拿到地后盲目進(jìn)行設(shè)計，導(dǎo)致無法滿足經(jīng)營商家的設(shè)店要求，后期投資成本增加；(2)將廣告策劃等同于商業(yè)策劃，導(dǎo)致商業(yè)項目的業(yè)態(tài)定位缺失；(3)后期招商忽視了定位的控制作用，出現(xiàn)招商混亂，空間設(shè)計不符合設(shè)店需求，導(dǎo)致建筑設(shè)計乃至施工的反復(fù)與翻工；(4)開發(fā)過程不同的主體分階段介入時，各個環(huán)節(jié)專業(yè)缺乏溝通平臺，無法保證專業(yè)化介入的深度，項目整體的控制與把握難以保證。適宜的商業(yè)開發(fā)模式：(1)專業(yè)化的服務(wù)主體的高度集中與整合；(2)投資、策劃、設(shè)計、招商、運(yùn)營、管理——全程一體，專業(yè)協(xié)同(3)以商業(yè)策劃與先導(dǎo)；(4)以建筑設(shè)計為紐帶；(5)以招商運(yùn)營為核心；2、適宜的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式3、設(shè)計模式的修正——全程一體，專業(yè)協(xié)同“魚骨模式”的核心

全程一體：從前期項目定位到后期的經(jīng)營管理的全程一體化服務(wù)，在商業(yè)項目的開發(fā)過程各個環(huán)節(jié)由不同專家提供專業(yè)支撐，各個環(huán)節(jié)之間進(jìn)行有效串聯(lián)、銜接與配合；專業(yè)協(xié)同：不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專家和不同專業(yè)的設(shè)計專家在系統(tǒng)體系下協(xié)同工作，保證服務(wù)水平的專業(yè)化深度和對項目的整體把握；商業(yè)擇地立項前期商業(yè)調(diào)研與策劃精確的商業(yè)定位基本運(yùn)營模式的選擇與確立初步商業(yè)模型前期招商形態(tài)與景觀控制建立格構(gòu)網(wǎng)絡(luò)

細(xì)胞模數(shù)的分裂與整合區(qū)域性的分割與變化模數(shù)堆積設(shè)計方案執(zhí)行力的體現(xiàn)建設(shè)期初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、建設(shè)時期開業(yè)目標(biāo)客層店鋪戰(zhàn)略業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)配比空間設(shè)計模型主力店招商設(shè)計模型調(diào)整使用分區(qū)樓層構(gòu)成樓層意向店鋪配置組合計劃內(nèi)裝設(shè)計租戶監(jiān)督管理運(yùn)營前期計劃階段中期執(zhí)行階段后期建設(shè)階段運(yùn)營階段定位與招商整合設(shè)計與招商整合市場反饋系統(tǒng)3、設(shè)計模式的修正——全程一體，專業(yè)協(xié)同“魚骨模式”的六大環(huán)節(jié)調(diào)查分析主題定位商業(yè)規(guī)劃運(yùn)營模式主力招商咨詢方案設(shè)計設(shè)計的誤區(qū)1、常見的設(shè)計誤區(qū)誤區(qū)一：外觀設(shè)計綜合癥表現(xiàn)1：只注重形態(tài)設(shè)計，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置表現(xiàn)2：只注重立面設(shè)計，忽視商業(yè)設(shè)計的特殊性、實用性實例：“鉆石城”某城市的商業(yè)設(shè)計方案，設(shè)計師過度強(qiáng)調(diào)建筑形態(tài)的獨(dú)特性與視覺沖擊力，從而犧牲了部分建筑空間，不能很好的滿足商業(yè)的組合與使用，削弱了經(jīng)濟(jì)效益。1、常見的設(shè)計誤區(qū)誤區(qū)二：套用公建模式設(shè)計商業(yè)空間表現(xiàn)1：忽視一定的公共活動空間所帶來的商業(yè)效應(yīng)表現(xiàn)2：忽視商業(yè)樓層租金的層級遞減效應(yīng)表現(xiàn)3：忽視各類商業(yè)店面的實際設(shè)計需求實例：北斗星在設(shè)計商鋪時，未考慮樓層和方位對商鋪商業(yè)效益的影響，幾乎所有商鋪都是一樣的開間和進(jìn)深，類似辦公樓的劃分，從而導(dǎo)致三、四樓層和交通盡端的商鋪出租率低。1、常見的設(shè)計誤區(qū)誤區(qū)三：強(qiáng)調(diào)交通組織忽視人流組織表現(xiàn)1：忽視商業(yè)人流的步行特征表現(xiàn)2：忽視豎向交通設(shè)置的引導(dǎo)性表現(xiàn)3：忽視主力店對人流的帶動作用

實例：南方休閑廣場建筑在設(shè)計時希望形成內(nèi)圍合街道式商業(yè)布局，整體共五層局部7層，但是僅在建筑一個端頭設(shè)置了電梯，距離電梯較遠(yuǎn)的商鋪只能寄希望于借助樓梯帶動商業(yè)人流，幾乎不可能。不合理的交通布置，是導(dǎo)致目前二層以上商鋪全部空關(guān)的主要原因之一。1、常見的設(shè)計誤區(qū)誤區(qū)四：建筑設(shè)計先于商業(yè)設(shè)計表現(xiàn)1：空間設(shè)置不符合商家的選址、設(shè)店要求表現(xiàn)2：空間設(shè)計無法滿足商鋪空間的硬件需求：柱網(wǎng)、開間、空調(diào)機(jī)位、預(yù)留管井、后勤通道等。實例：無錫站前商貿(mào)城設(shè)計者延續(xù)了他們常用的設(shè)計手法，希望將商業(yè)和建筑融為一體，讓商業(yè)建筑能夠煥發(fā)出自身的特色。充分考慮建筑的外立面設(shè)計與商業(yè)廣告空間的配合，但是由于沒有考慮到商鋪使用的要求，最終形成大量超小面積鋪面無法被商家接受，造成整座商貿(mào)城空關(guān)的敗局。謝謝！Thanks!商業(yè)，充滿了變數(shù)，設(shè)計如同透過這個洞口去看整個世界，外面很復(fù)雜也很壯闊，其需要的不光是眼睛，還要去體驗外面的世界和保持永遠(yuǎn)敏感的心，否則永遠(yuǎn)只是眼前的那一片天。歷史文化街區(qū)商業(yè)業(yè)種篩選原則及流程世聯(lián)研究模型[關(guān)鍵字]：歷史文化街區(qū)、商業(yè)、業(yè)種、篩選[簡介]：此模型給出了歷史文化街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種選擇的原則，以及根據(jù)原則選擇具體的商業(yè)業(yè)種的流程步驟。商業(yè)選擇原則：體現(xiàn)歷史文化街區(qū)內(nèi)涵、充分考慮區(qū)域功能互補(bǔ)，并符合市場的需求體現(xiàn)歷史文化街區(qū)內(nèi)涵符合項目整體定位符合目標(biāo)消費(fèi)者偏好及特征與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及形成加碼符合歷史文化街區(qū)的建筑、環(huán)境特征解放西路酒吧一條街：聚集了17家大小酒吧，主要是動吧，吸引年輕人百貨一條街：周邊聚集了大量現(xiàn)代百貨，主要銷售高檔次商品坡子街民俗美食街：街上的火宮殿是長沙最出名的傳統(tǒng)風(fēng)味小吃食街，吸引長沙市民和外地游客，但風(fēng)味餐廳沒有做起來黃興路商業(yè)步行街：集中了大量的時尚專賣店和現(xiàn)代休閑娛樂場所，主要吸引年輕人制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜胶Y選流程進(jìn)行太平街歷史文化街區(qū)的商業(yè)業(yè)種篩選初步篩選：根據(jù)系統(tǒng)科學(xué)的篩選原則選擇符合的商業(yè)業(yè)種，不符合條件的不應(yīng)入選。根據(jù)原則細(xì)選：根據(jù)初選業(yè)種結(jié)合篩選原則結(jié)合街區(qū)商業(yè)規(guī)模、市場需求及面向客戶群，選擇具體的商業(yè)品種，排除不符合業(yè)種。定義備選業(yè)種集合初步篩選根據(jù)指標(biāo)細(xì)選確定本項目可選的業(yè)種集合排除不符業(yè)種排除不符業(yè)種不符合不符合符合符合通過參考案例并結(jié)合長沙商業(yè)基礎(chǔ)與規(guī)劃，以下17個商業(yè)種類可成為備選業(yè)種服務(wù)類休閑類文具辦公餐飲工藝品娛樂類服裝醫(yī)藥日用品肉菜市場寵物服務(wù)金銀玉石飾品干貨手工作坊五金建材旅館酒店副食品利用一套系統(tǒng)、科學(xué)的的標(biāo)準(zhǔn)初步篩選潛在的商業(yè)業(yè)種...........................業(yè)種1......業(yè)種2體現(xiàn)歷史文化內(nèi)涵符合消費(fèi)者偏好及特征符合整體定位與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及加碼符合歷史文化街區(qū)的建筑、環(huán)境特征備選業(yè)種初步篩選標(biāo)準(zhǔn)的定義及符號說明

符合整體定位該業(yè)種完全符合本街區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃該業(yè)種跟產(chǎn)業(yè)定位部分符合或具有關(guān)聯(lián)性該業(yè)種不符合產(chǎn)業(yè)定位或?qū)謪^(qū)產(chǎn)生負(fù)面影響體現(xiàn)歷史文化內(nèi)涵該業(yè)種符合歷史文化街區(qū)，且能體現(xiàn)長沙傳統(tǒng)特色該業(yè)種可以符合歷史文化街區(qū)，能體現(xiàn)一定的長沙文化該業(yè)種不符合歷史文化街區(qū)內(nèi)涵且不具有特色符合消費(fèi)者偏好及特征該業(yè)種是消費(fèi)者喜歡的且符合消費(fèi)者消費(fèi)特征的該業(yè)種具有本地或游客消費(fèi)者喜好且符合其消費(fèi)特征該業(yè)種不符合消費(fèi)者偏好且與其消費(fèi)行為特征不符合與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及加碼現(xiàn)有商業(yè)缺乏該業(yè)種，形成有益補(bǔ)充現(xiàn)有商業(yè)已有該業(yè)種，但可以在形式或特色上形成差異化與現(xiàn)有業(yè)態(tài)完全相同，缺乏特色符合歷史文化街區(qū)的建筑、環(huán)境特征業(yè)種形態(tài)符合歷史街區(qū)建筑特征，有助于美化歷史街區(qū)環(huán)境業(yè)種形態(tài)符合歷史街區(qū)建筑形態(tài)，不對歷史環(huán)境形成破壞該業(yè)種形態(tài)不符合歷史建筑且對街區(qū)環(huán)境造成破壞，形成環(huán)境污染（好，2分）（中，1分）（差，0分）各個備選業(yè)種在太平街歷史文化街區(qū)符合性的綜合評價（1/2）

篩選標(biāo)準(zhǔn)備選業(yè)種符合產(chǎn)業(yè)定位體現(xiàn)歷史文化內(nèi)涵符合消費(fèi)者偏好及特征與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及加碼符合歷史文化街區(qū)的建筑、環(huán)境特征工藝品服務(wù)類休閑類娛樂類餐飲服裝醫(yī)藥日用品寵物服務(wù)各個備選業(yè)種在太平街歷史文化街區(qū)符合性的綜合評價（2/2）

篩選標(biāo)準(zhǔn)備選業(yè)種符合產(chǎn)業(yè)定位體現(xiàn)歷史文化內(nèi)涵符合消費(fèi)者偏好及特征與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及加碼符合歷史文化街區(qū)的建筑、環(huán)境特征肉菜市場干貨五金建材旅館酒店手工作坊副食品文具辦公金銀玉石飾品世聯(lián)認(rèn)為綜合評分達(dá)4分以上的業(yè)種，可以打造成為符合歷史街區(qū)的業(yè)種1~34~67~9五金建材肉菜市場寵物服務(wù)服裝日用品副食品文具辦公1112223服務(wù)類娛樂類醫(yī)藥干貨金銀玉石飾品休閑類旅館酒店4555566餐飲工藝品手工作坊789TheEnd合潤廣場推廣策略及合作建議43層，越秀區(qū)標(biāo)志性建筑外墻銀灰飾板，玻璃膜墻，現(xiàn)代感極強(qiáng)360o自然采光三層地下停車場，升降式入口地處廣州傳統(tǒng)市中心，交通四通八達(dá)合潤廣場所在地附近集中了鞋業(yè)、飾材、服裝等多個專業(yè)市場配套齊全，24小時自主空調(diào)，工作時間不受限制產(chǎn)品優(yōu)勢合潤廣場的問題

1、區(qū)域位置上的問題:地處老城區(qū)，周邊缺乏現(xiàn)代商業(yè)氛圍2、交通上的問題:與天河、花園酒店、東風(fēng)路等高檔寫字樓區(qū)相比并不便利3、競爭上的問題：周邊的寫字樓、商用樓價格較低4、產(chǎn)品上的問題：間隔較小周邊環(huán)境較差停車場的規(guī)模和方便程度較差裙樓的燈飾城從檔次到外觀都比較低檔，與合潤風(fēng)格不相符消費(fèi)群定位合潤可以滿足那一群人的需求？他們的形態(tài)特征及核心需求？1、物業(yè)投資者主要分布在珠三角、港澳臺，掌握一定的閑散資金關(guān)注低風(fēng)險的投資：易出租、易轉(zhuǎn)手追求穩(wěn)定的回報：出租率高、回收快、回報大2、附近行業(yè)的寄生企業(yè)主要的生意來源:工商行政服務(wù)類公司：律師事務(wù)所、進(jìn)口代理、行政……物流配送服務(wù)類公司：物流公司、配件經(jīng)銷單位……對外宣傳服務(wù)類公司：廣告設(shè)計公司、印刷公司……3、供貨附近專業(yè)市場的企業(yè)、經(jīng)銷商生產(chǎn)企業(yè)分布在珠三角，與商鋪的業(yè)務(wù)往來極為不便他們也急需一個就近的辦公、展示、洽談的區(qū)域——寫字樓主要生意來源的核心需求：行業(yè)的寄生企業(yè)專業(yè)市場的供貨單位物業(yè)投資者主要購買人群主要租用人群向客戶展示其實力，增加生意成功率方便與客戶溝通，加強(qiáng)運(yùn)作效率，做更多的生意增加生意易出租、易轉(zhuǎn)手、回收快、回報大取決于前兩者越秀區(qū)首個國際商務(wù)中心對現(xiàn)有定位的一些擔(dān)憂：對于投資者：投資范圍并不局限在越秀區(qū)，除非是“廣州首個”方能吸引；“首個”代表還有第二、三個，對于“首個”將抱觀望態(tài)度，難以促成購買“國際商務(wù)中心”的概念在天河更有說服力，如果要投資“國際商務(wù)中心”會選擇-中信廣場對于企業(yè)：進(jìn)駐寫字樓目的是增加生意，“越秀區(qū)首個”無法直觀滿足需求，難以促成其進(jìn)駐如果要選擇“國際商務(wù)中心”將會定在天河，因為那里感覺更“國際”更“商務(wù)”。銷售目標(biāo)為1億租：不可能達(dá)到，100%的出租率今年可回收資金還不到4千萬（以中信廣場租價計算）；售：寫字樓在合潤尚未旺起來的情況下銷售障礙很高。租與售的問題：如果按常規(guī)的推廣方式，有可能會造成

企業(yè)不愿進(jìn)駐投資者看不到投資價值價位買不高

出租率低出售率低租售價位低

所以必須要通過差異化策略，包裝出合潤的投資價值產(chǎn)品差異化定位機(jī)會：產(chǎn)品的核心競爭力抓住合潤廣場獨(dú)一無二的優(yōu)勢：——日人流量近數(shù)十萬匯聚數(shù)萬的商家、企業(yè)日成交量數(shù)千萬元十大專業(yè)商圈廣州現(xiàn)有的寫字樓那一個有此優(yōu)勢？人旺地旺財旺核心定位（生意Idea）

廣州首個國際行業(yè)大廈打造一個“周邊行業(yè)龍頭的聚集地”推廣思路：核心主題：合潤廣場：凝聚十大行業(yè)的財富好處：對企業(yè)：各行業(yè)的國內(nèi)外人士來穗公干，不用到處奔波，到合潤即可一站式解決進(jìn)駐企業(yè)在此大廈可以方便掌握更多的行業(yè)信息和生意機(jī)會企業(yè)在此大廈可以方便的找到行業(yè)協(xié)會、工商行政管理、廣告設(shè)計、物流配送等服務(wù)性單位。服務(wù)性單位可以背靠企業(yè)資源對投資者：感受到一個旺地商業(yè)中心的價值，增加其投資信心在引起十大行業(yè)普遍關(guān)注的情況下，直接影響投資者注資推廣步驟推廣的三個階段：蓄水期—搶占制高點(diǎn)放洪期—全面擴(kuò)散持續(xù)期—逐步收網(wǎng)蓄水期—搶占制高點(diǎn)階段1：目的：通過十大行業(yè)利潤價值空間、市場前景等分析，帶出越秀區(qū)“缺商務(wù)中心”的特征，吸引投資者的關(guān)注把寫字樓的高投資價值帶來高額穩(wěn)定的投資回報觀念，灌輸?shù)绞袌龅臐撛谕顿Y客戶心目中。吸引可輻射區(qū)域內(nèi)商戶關(guān)注。傳播核心：越秀區(qū)乃至廣州首個行業(yè)商務(wù)中心傳播手段：公關(guān)活動、軟文炒作為主；直郵廣告為輔時間：

7月15日--7月30日（2-3周）技巧：與企業(yè)和投資者的切身利益相關(guān)的切入點(diǎn)公關(guān)活動：主題：越秀區(qū)十大行業(yè)巨頭談行業(yè)發(fā)展越秀區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)牽頭，合潤邀請十大專業(yè)市場的龍頭企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)深入剖析和探討行業(yè)發(fā)展趨勢：所在行業(yè)的發(fā)展歷程；所在行業(yè)的發(fā)展障礙；所在行業(yè)的發(fā)展建議及期望……公關(guān)軟性新聞廣告：配合本階段的研討會進(jìn)行利用新聞媒體的力量對公關(guān)活動最前期、進(jìn)行期以及后期的追蹤報道，從城市新聞的角度切入，配合部分相關(guān)繕稿形式的軟性廣告作本項目投資價值的炒作?？樃暹x題：越秀區(qū)專業(yè)市場為何長盛不衰？最具投資價值的幾種市場物業(yè)從專業(yè)市場投資看越秀區(qū)寫字樓市場投資，從商鋪轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌鑫飿I(yè)……階段2：放洪期—全面出擊目的：從寫字樓市場投資價值這一訴求面，轉(zhuǎn)向獲得此價值的急迫性上突破。通過對行業(yè)協(xié)會、大型企業(yè)的爭相進(jìn)駐報道，增強(qiáng)潛在購買人群的投資信心，并吸引他們到現(xiàn)場來，推動商鋪的銷售。技巧：造成一種態(tài)勢，讓行業(yè)經(jīng)營者感到越秀區(qū)經(jīng)濟(jì)格局將發(fā)生重大變革傳播手段：越秀區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)牽頭，邀請各行業(yè)協(xié)會進(jìn)駐合潤，以優(yōu)惠條件吸引行業(yè)龍頭進(jìn)駐，打造合潤項目在投資市場中的強(qiáng)勢形象公關(guān)促銷活動：

——××集團(tuán)及××行業(yè)協(xié)會進(jìn)駐合潤廣場簽約儀式硬性廣告：

“匯聚十大行業(yè)財富，合潤廣場正式熱銷”等公關(guān)軟性新聞廣告：

該階段在公關(guān)軟性新聞方面的主要議題，分別集中在十大行業(yè)上，讓投資者通過行業(yè)龍頭的積極參與，感受合潤的市場投資前景?？樃暹x題：傳統(tǒng)行業(yè)—一個對外擴(kuò)張、對內(nèi)整合的發(fā)展態(tài)勢越秀區(qū)十大市場地理重心將發(fā)生大的飛躍來適應(yīng)市場發(fā)展世界發(fā)達(dá)國家專業(yè)市場業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢“合潤廣場”應(yīng)運(yùn)而生，成為廣州十大行業(yè)的商業(yè)代表實施要點(diǎn)：與行業(yè)協(xié)會和行業(yè)巨頭合作形成系列主題繕稿時間：

8月--9月階段3：持續(xù)期—逐步收網(wǎng)目的：整合個各部分的推廣資源和手段，完成剩余單位的租售配合銷售中的各種獲利保障措施，把投資者的資金圈入囊中。傳播手段：報紙為主；配合現(xiàn)場的公關(guān)活動以及有關(guān)銷售風(fēng)暴的新聞報道。硬性廣告：

“合潤匯聚十大行業(yè)財富，掀起寫字樓投資風(fēng)潮”等實施要點(diǎn)：讓業(yè)內(nèi)人事認(rèn)為“合潤廣場”是保證獲利項目，深受市場追捧。時間：10月--12月媒介計劃概要媒體目標(biāo)：建立合潤品牌形象與知名度幫助完成銷售一億的目標(biāo)投放地區(qū)：廣州市并覆蓋包括珠三角媒體選擇：平面媒體（廣州日報、羊城晚報、南方都